Оценка объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Наименование объектов оценки	Комплекс зданий и сооружений
Балансовая стоимость	1. Гараж с котельной и административными помещениями (Литер А) - 3475,4 тыс.руб.; 2. Гараж (Литер Б, Б1) - 292,2 тыс.руб.; 3. Гараж (Литер В) - 63,18 тыс.руб.; 4. Склад (Литер Д) - 480,26 тыс.руб.
Место расположение объектов оценки	Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30.
Основания для проведения оценки:	Договор №11-04-04-12
Балансодержатель	ГУВД Алтайского края ИНН 2224011531; Юридический адрес: Россия, 656025, Алтайский край, проспект Ленина, 74.
Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии:	Оценщик: ООО «СФ «РосЭксперТ» ИНН 2271004002 Зарегистрирован: 06.02.1997 г. Решением администрации Смоленского района, постановление № 32. Юридический адрес: 659600, Алтайский край, Смоленский район, с. Смоленское, ул. Заводская, 30 Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 004396 от 17.06.2002 г., выданная Министерством имущественных отношений России от 13 июня 2002г. Полис страхования профессиональной ответственности: № 922/081-БА от 19.02.2004 г.
Дата составления и порядковый № отчета:	Отчет №11-04-04-12 от 5 мая 2004 г.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости.
Задачи оценки:	Определение рыночной стоимости для привлечения инвестиций
Стандарты оценки:	Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, (утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519).
Дата оценки	5 мая 2004 г.

2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Сделанные допущения и ограничительные условия

1. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям.

2. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась. Собственность считается свободной от каких-либо претензий и исков третьих сторон.

3. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации мы не можем гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

4. В соответствии со стандартами профессиональной практики мы не обязаны приводить в отчете иллюстративный материал.

5. Выводы о действительной стоимости объекта действительны только на дату оценки. Мы не принимаем на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояния объекта, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объекта.

6. При проведении оценки мы предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. На нас не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

7. Отчет об оценке содержит наше профессиональное мнение о величине рыночной стоимости объекта.

Использование результатов оценки

Насколько нам известно, результаты настоящей оценки предполагается использовать в качестве наиболее вероятной цены для привлечения инвестиций. Использование результатов оценки в иных целях не предусматривается.

Квалификация оценщиков

Все участники составления Отчета имеют базовое профессиональное образование в области оценки. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ.

Эксперт-оценщик - кандидат технических наук Бедарев Владимир Викторович. Высшее юридическое образование, высшее оценочное образование, высшее экономическое образование, высшее техническое образование. Сертификаты Московского Государственного университета экономики, статистики и информатики, Московской высшей банковской школы, Алтайской академии экономики и права, Московского Экспертно-Методического Центра, Главного управления МЮ РФ по Алтайскому краю, Главного управления сельского хозяйства Администрации Алтайского края

Эксперт-оценщик - Фисунов Евгений Юрьевич. Высшее оценочное образование, высшее юридическое образование. Стаж работы в области оценки 3 года.

Эксперт-оценщик - Прохоров Виктор Викторович. Высшее оценочное образование, высшее юридическое образование. Стаж работы в области оценки 3 года.

3. ОБЪЕМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

Состав работ по выполнению оценки рыночной стоимости данного объекта включает:

Сбор и анализ общих данных. На этом этапе ставилась задача выявления и анализа природных, экономических, социальных и других факторов в масштабе региона и района расположения объекта, которые могут оказывать влияние на потребительские качества и стоимость недвижимости.

Сбор и анализ специальных данных. На данном этапе проводился детальный анализ местоположения объекта оценки, выполнялось техническое освидетельствование объекта с целью определения фактического состояния, проводился анализ рынка данного типа недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. На основе собранной информации был сделан вывод о характере использования объекта.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. В соответствии со стандартами, утвержденными постановлениями Госстандарта РФ от 18.08.98, а также стандартами Российского Общества Оценщиков и международных стандартов “TIAVSC” произведено определение рыночной стоимости объекта оценки.

Подготовка и оформление отчета по установленной форме.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОНЯТИЯ

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, или права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. При этом в практике оценки имущества используют следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость - стоимость имущества с учетом износа.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

5. ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

При выполнении настоящей работы был проведен ряд исследований и собрана необходимая информация. Были проанализированы все доступные данные по рынку аналогичной недвижимости в г. Барнауле. Была проведена инспекция и визуальный осмотр недвижимости, подлежащей оценке 22 апреля 2004 года.

По результатам обследования объектов оценки составлен акт технического состояния, с характеристикой имеющих место дефектов эксплуатации и естественного старения.

Комплекс зданий и сооружений расположен по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30, состоит из:

- земельный участок общей площадью 4523 м²;

- гараж с котельной и административными помещениями (Литер А);

- гараж (Литер Б; Б₁);

- гараж (Литер В);

- склад (Литер Д);

- ограждения.

Земельный участок общей площадью 4523 м² предоставлен ГУВД Алтайского края на правах постоянного (бессрочного) пользования (Постановление администрации г. Барнаула №3752 от 24.12.2002 года; Свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2003 года; кадастровый номер 22:63:05 01 56:0010; регистрационная запись №22-01/63-129/2003-95).

Здание гаража с котельной и административными помещениями (Литер А). Здание передано ГУВД Алтайского края на правах оперативного управления (Распоряжение комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 11.12.2002 года №1003; Свидетельство о государственной регистрации права от 31.10.2003 года; кадастровый №22:63:00 00 00:0000:Ф-00001/095/В+;++++/--/; рег. №22-01/63-129/2003-312).

Здание двухэтажное. Год постройки 1960 (данные технического паспорта), строительный объем - 100091 м³. Общая площадь производственных помещений 1323,2 м²; административных помещений 414,9 м².



· Фундамент - ленточный, буто-бетонный;

· стены - кирпичные;

· перекрытия - сборные, ж/б плиты;

· кровля - над вторым этажом асбестоцементные листы по деревянным стропилам и обрешетке, над остальным зданием совмещенная, мягкая, гудронированная;

· полы - бетонные, дощатые;

· наружная отделка - расшивка швов;

· внутренняя отделка - штукатурка, побелка, окраска;

· окна - деревянные;

· ворота - металлические;

· отопление - от собственной котельной на твердом топливе;

· инженерные коммуникации - вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям, электроснабжение от местных сетей.



Техническое состояние:

- фундамент - трещины по всей площади фундамента, искривление незначительная осадка, следы увлажнения цоколя и стен;

- стены - отслаивание и отпадение штукатурки стен, искривление горизонтальных линий, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выкрашивание и выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен;

- перекрытия - незначительное смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, небольшие трещины в плитах, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов;

- крыша, кровля - ослабление креплений хомутов, скоб, незначительный прогиб стропил и обрешетки, трещины, сколы, ослабление крепления асбестоцементных листов,

вздутия мастичного покрытия и повреждения (трещины, отслаивания в местах сопряжения с вертикальными конструкциями), ржавление и повреждения настенных желобов, повреждения деталей водоприемных устройств, протечки, следы увлажнения стен;

- полы - стирание поверхности в ходовых местах, просадка;

- оконные заполнения - оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах, нижние брусы отдельных оконных переплетов поражены гнилью;

- проемы ворот - створки ворот осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, перекос коробок, отслоение окрасочного слоя, ржавчина на металлических частях.

В настоящее время здание эксплуатируется. Состояние здания можно охарактеризовать как удовлетворительное.

Описание внутренних помещений:

Здание гаража с котельной и административными помещениями состоит из двух этажей.

Таблица распределения площадей и назначения помещений первого этажа приведена ниже.

Таблица 1

по плану	Назначение помещений	Общая площадь, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
1	Тамбур	2,5	-	2,5
2	Лестничная клетка	11,5	-	11,5
3	Шкаф	1,9	-	1,9
4	Диспетчерская	11,1	11,1	-
5	Диспетчерская	10,7	10,7	-
6	Гараж	976,1	976,1	-
7	Автомобильная мойка	70,2	70,2	-
8	Тамбур	2,5	-	2,5
9	Лестничная клетка	17,0	-	17,0
10	Кладовая	8,8	-	8,8
11	Гараж	106,9	106,9	-
12	Склад	12,7	12,7	-
13	Туалет	1,3	-	1,3
14	Коридор	0,9	-	0,9
15	Душевая	0,8	-	0,8
16	Машинное отделение	17,2	17,2	-
17	Котельная	54,6	54,6	-
18	Комната отдыха	3,6	3,6	-
19	Склад	12,9	12,9	-
	ИТОГО:	1323,2	1276	47,2

Внутренняя отделка простая. Стены оштукатурены и окрашены.



Таблица распределения площадей и назначения помещений второго этажа приведена ниже.

Таблица 2

Номер по плану	Назначение помещений	Общая площадь, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
1	Лестничная клетка	14,5	-	14,5
2	Комната отдыха	25,8	25,8	-
3	Кабинет	18,9	18,9	-
4	Кабинет	16,6	16,6	-
5	Кладовая	4,7	-	4,7
6	Кабинет	14,6	14,6	-
7	Коридор	4,2	-	4,2
8	Кабинет	9,7	9,7	-
9	Кладовая	2,6	-	2,6
10	Шкаф	2,2	-	2,2
11	Кабинет	13,7	13,7	-
12	Коридор	2,3	-	2,3
13	Кабинет	11,6	11,6	-
14	Шкаф	1,5	-	1,5
15	Шкаф	0,8	-	0,8
16	Кабинет	17,8	17,8	-
17	Шкаф	0,9	-	0,9
18	Умывальная	2,2	-	2,2
19	Умывальная	2,3	-	2,3
18а	Туалет	1,7	-	1,7
19а	Туалет	1,7	-	1,7
20	Коридор	10,0	-	10,0
21	Кабинет	27,8	27,8	-
22	Кабинет	9,8	9,8	-
23	Коридор	7,1	-	7,1
24	Кабинет	20,3	20,3	-
25	Шкаф	2,8	-	2,8
26	Лестничная клетка	9,8	-	9,8
27	Шкаф	1,4	-	1,4
28	Кабинет	13,8	13,8	-
29	Шкаф	1,1	-	1,1
30	Кабинет	16,6	16,6	-
31	Склад	8,2	8,2	-
32	Коридор	50,4	-	50,4
33	Кабинет	38,2	38,2	-
34	Склад	9,9	9,9	-
35	Коридор	5,6	-	5,6
36	Кладовая	3,1	-	3,1
37	Умывальная	6,6	-	6,6
38	Кладовая	2,1	-	2,1
	ИТОГО:	414,9	273,3	141,6

Этаж разделен вдоль осевой линии на две половины, где организована система кабинетов.

В помещениях второго этажа произведена современная перепланировка и ремонт с использованием современных отделочных материалов.

Здание гаража (Литер Б; Б₁). Здание передано ГУВД Алтайского края на правах оперативного управления (Распоряжение комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 11.12.2002 года №1003; Свидетельство о государственной регистрации права от 27.10.2003 года; кадастровый №22:63:00 00 00:0000:Ф-00001/095/Б+:++++/--/; рег. №22-01/63-129/2003-315).

Здание одноэтажное. Год постройки 1968 (данные технического паспорта), строительный объем - 4294 м³. Общая площадь производственных помещений 847,5 м².



· Фундамент - ленточный, состоит из ж/б блоков;

· стены - ж/б панели;

· перекрытия - ж./б. плиты;

· кровля - совмещенная, мягкая, гудронированная;

· полы - бетонные;

· наружная отделка - заделка швов, штукатурка, окраска;

· внутренняя отделка - штукатурка, побелка;

· ворота - металлические.

· отопление - от собственной котельной на твердом топливе;

· инженерные коммуникации - вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям, электроснабжение от местных сетей.

Техническое состояние:

- фундамент - трещины по всей площади фундамента, искривление незначительная осадка, следы увлажнения цоколя и стен;

- стены - отслаивание и отпадение штукатурки стен, усадочные трещины, выветривание раствора в стыках, искривление горизонтальных линий, увлажнение поверхности стен;

- перекрытия - незначительное смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, небольшие трещины в плитах, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов;

- крыша, кровля - вздутия мастичного покрытия и повреждения (трещины, отслаивания в местах сопряжения с вертикальными конструкциями), ржавление и повреждения настенных желобов, повреждения деталей водоприемных устройств, протечки, следы увлажнения стен;

- полы - стирание поверхности в ходовых местах, просадка;

- оконные заполнения - оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах, нижние брусы отдельных оконных переплетов поражены гнилью;

- проемы ворот - створки ворот осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, перекос коробок, отслоение окрасочного слоя, ржавчина на металлических частях.

В настоящее время здание эксплуатируется. Состояние здания можно охарактеризовать как удовлетворительное.

Описание внутренних помещений:

Таблица распределения площадей и назначения помещений гаража (Литер Б, Б₁) приведена ниже.

Таблица 3

Номер по плану	Назначение помещений	Общая площадь, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
1	Гараж	147,1	147,1	-
2	Гараж	170,8	170,8	-
3	Гараж	138,6	138,6	-
4	Гараж	105,6	105,6	-
5	Гараж	193,4	193,4	-
6	Гараж	92,0	92,0	-
	ИТОГО:	847,5	847,5	-

Внутренняя отделка простая. Стены оштукатурены и окрашены.

Здание гаража (Литер В). Здание передано ГУВД Алтайского края на правах оперативного управления (Распоряжение комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 11.12.2002 года №1003; Свидетельство о государственной регистрации права от 27.10.2003 года; кадастровый №22:63:00 00 00:0000:Ф-00001/095/В+:++++/--/; рег. №22-01/63-129/2003-314).

Здание одноэтажное. Год постройки 1975 (данные технического паспорта), строительный объем - 562,0 м³. Общая площадь производственных помещений 89,5 м².

· Фундамент - ленточный, кирпичный;

· стены - кирпичные;

· перекрытия - ж/б плиты;

· кровля - совмещенная, мягкая, гудронированная;

· полы - бетонные;

· наружная отделка - расшивка швов;

· внутренняя отделка - штукатурка, побелка;

· ворота - металлические;

· отопление - от собственной котельной на твердом топливе;

· инженерные коммуникации - электроснабжение от местных сетей.

Техническое состояние:

- фундамент - трещины по всей площади фундамента, искривление незначительная осадка, следы увлажнения цоколя и стен, ослабление кирпичной кладки, выкрашивание кирпичей;

- стены - отслаивание и отпадение штукатурки стен, искривление горизонтальных линий, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выкрашивание и выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен;

- перекрытия - незначительное смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, небольшие трещины в плитах, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов;

- крыша, кровля - вздутия мастичного покрытия и повреждения (трещины, отслаивания в местах сопряжения с вертикальными конструкциями), ржавление и повреждения настенных желобов, повреждения деталей водоприемных устройств, протечки, следы увлажнения стен;

- полы - стирание поверхности в ходовых местах, просадка;

- проемы ворот - створки ворот осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, перекос коробок, отслоение окрасочного слоя, ржавчина на металлических частях.

В настоящее время здание эксплуатируется. Состояние здания можно охарактеризовать как удовлетворительное.

Описание внутренних помещений:

Таблица распределения площадей и назначения помещений гаража (Литер В) приведена ниже.

Таблица 4

Номер по плану	Назначение помещений	Общая площадь, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
1	Мастерская	12,2	12,2	-
2	Гараж	77,3	77,3	-
	ИТОГО:	89,5	89,5	-

Внутренняя отделка простая. Стены оштукатурены и окрашены.

Здание склада (Литер Д). Здание передано ГУВД Алтайского края на правах оперативного управления (Распоряжение комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 11.12.2002 года №1003; Свидетельство о государственной регистрации права от 27.10.2003 года; кадастровый №22:63:00 00 00:0000:Ф-00001/095/Д+:++++/--/; рег. №22-01/63-129/2003-313).

Здание одноэтажное. Год постройки 1972 (данные технического паспорта), строительный объем - 395,0 м³. Общая площадь производственных помещений 157,7 м².

· Фундамент - бетонный, ленточный;

· стены - металлические;

· кровля - металлическая;

· полы - грунтовые;

· наружная отделка - окраска;

· внутренняя отделка - окраска;

· ворота и двери - металлические.

Техническое состояние:

- фундамент - трещины по всей площади фундамента, искривление незначительная осадка;

- стены - отслаивание окрасочного слоя ржавчина;

- крыша, кровля - отслаивание окрасочного слоя ржавчина;

- проемы ворот - створки ворот осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, перекос коробок, отслоение окрасочного слоя, ржавчина на металлических частях.

В настоящее время здание эксплуатируется. Состояние здания можно охарактеризовать как удовлетворительное.

Описание внутренних помещений:

Таблица распределения площадей и назначения помещений склада (Литер Д) приведена ниже.

Таблица 5

Номер по плану	Назначение помещений	площадь, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
1	Склад	128,9	128,9	-
2	Склад	28,8	28,8	-
	ИТОГО:	157,7	157,7	-

Внутренняя отделка простая. Стены окрашены.

Ограждения. Забор - ж/б столбы, пролеты ж/б панели. Протяженность 90,1 м. Поверхность окрашена.

недвижимость оценка рыночный

Забор кирпичный. Протяженность 4,0 м.

Ворота металлические. Площадь 9,2 м.

6. МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И ТЕРРИТОРИЯ

Комплекс зданий и сооружений расположен по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30.

Здания расположены в исторической центральной части города в торгово-административном районе на пересечении улицы Ползунова и проспекта Ленина.

К комплексу зданий имеются удобные подъездные пути, а при здании имеется небольшая площадка для парковки автомобилей.

Между зданиями имеется просторный внутренний двор, позволяющий осуществлять подъезды автотранспорта, складирование и долгосрочное хранение сырья и товаров.

7. АНАЛИЗ РЫНКА

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Финансовый кризис, поразивший экономику России в августе 1998 года, оказал существенное влияние на развитие рынка аренды нежилых помещений. Анализ динамики состояния рынка в разных секторах позволяет сделать вывод, что рынок аренды нежилых помещений во второй половине 1999 года в основном стабилизировался на новых ценовых и структурных соотношениях, во второй половине 1999 года отмечен рост цен практически во всех секторах. В дальнейшем развитие рынка шло по нарастающей. В 2000-м году спрос на торговые и производственно-складские помещения превысил предложение. Для начала 2004 года характерно бурное развитие недвижимости во всех секторах.

Рынок производственно-складских помещений дольше всех адаптировался к последствиям кризиса 1998 года. Падение арендных ставок в этом секторе закончилось только в конце 1999 года. В дальнейшем на рынке наблюдался рост ставок. Вначале очень медленный, затем все более быстрый. Пик темпов прироста арендных ставок по производственно-складским помещениям приходится на 2003 год.

На сегодняшний день в секторе промышленно-складской недвижимости сложилась ситуация, когда сравнительно высокий уровень спроса на производственно-складские помещения не находит адекватного предложения. Несмотря на обилие листинговых предложений, реального желания эффективно работать со своей недвижимостью у крупных предприятий города не наблюдается.

Большая часть сделок срывается вследствие неценовых причин: отсутствия оформления прав на предлагаемую недвижимость или неадекватного поведения руководства предприятия в ходе сделки. К сожалению, практика реструктуризации предприятий и снижение налогового бремени с временно не используемых площадей не создает экономических стимулов к повышению эффективности использования существующей производственной недвижимости. Вместе с тем, как показали результаты опроса и анализ рынка, активность предложения понемногу растет. За полтора года она наверстала рубеж, с которого опустилась в течение первого полугодия 2000 года. Вероятнее всего, активность предложения будет расти и дальше. Вероятен и дальнейший рост спроса, по крайней мере до конца 2004 года. Анализ динамики развития и тенденций рынка недвижимости показывает, что в случае отсутствия дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок недвижимости в течение всего 2004 года будет устойчиво развиваться.

Промышленно-складская недвижимость будет продолжать расти в цене. Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость. Цены на промышленно-складскую недвижимость будут расти медленно, отслеживая инфляционные изменения потребительского спроса и присущую данному типу недвижимости сезонность.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПО ЗАТРАТНОМУ ПОДХОДУ

При определении действительной стоимости оцениваемого объекта использовалась информация, предоставленная Заказчиком, данные Межрегионального Информационно-аналитического бюллетеня из серии “Справочник оценщика”, и информационная база фирмы “РосЭксперТ” и “Национальной палаты оценки и экспертизы собственности”, компьютерная программа WinSmeta (сопоставление и расчет строительных смет с полной нормативной базой), сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, а также техническая документация и нормативные документы приведенные в приложении настоящего отчета (приложение 1-7).

Определение стоимости земельного участка

Земельный участок общей площадью 4523,0 м² предоставлен Главному управлению внутренних дел Алтайского края на правах постоянного (бессрочного) пользования.

Застроенная площадь составляет 2747,3 м².

В случае реализации объектов недвижимости на вторичном рынке, неизвестно какой надел земельного участка отойдет новому собственнику. В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации:

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята под зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Поэтому оценщиками был произведен расчет стоимости земли, занятой под объектами недвижимости.

В связи с тем, что рынок недвижимости (земельных участков) недостаточно развит, в текущих рыночных условиях нет возможности использовать информацию о сделках купли-продажи аналогичных участков земли. Определение стоимости земельного участка производилось на основании действующих нормативных актов, принятых на уровне местного самоуправления.

Согласно постановления Администрации Алтайского края №526 от 24.08.1998 года для земель промышленности, транспорта и др. в г. Барнауле установлена нормативная стоимость в размере 137,0 руб. за 1 м².

Стоимость земельного участка определялась по формуле:

V =V_н*S, где:

V - стоимость земельного участка, рублей

V_н - нормативная стоимость за 1 м², рублей

S - площадь участка, м².

V = 137,0 руб. х 2747,3 м² = 376380 руб.

Таким образом, стоимость земельного участка площадью 2747,3 м², определенная согласно нормативной стоимости земель промышленности, транспорта и др. в г. Барнауле по ул. Ползунова, 30, составит 376 380 рублей.

Определение стоимости улучшений

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого, с применением современных материалов, способов производства работ и проектных решений.

В эту сумму входят затраты на проектирование, управление строительством, необходимые согласования и непредвиденные затраты.

Прибыль инвестора

Вкладывая средства в проект строительства инвестор рассчитывает получить определенную норму прибыли, величина которой зависит от потенциальных рисков потери вложенных средств или неполучения прибыли в заданном объеме. По нашим данным, при строительстве аналогичных объектов, инвесторы в настоящих рыночных условиях ориентируются на норму прибыли не менее 20%.

С учетом прибыли инвестора (20%) и НДС (18%) стоимость замещения оцениваемых объектов составит:



Таблица 6

№ п/п	Наименование	Литер	Восстановительная стоимость, руб.
1.	Здание гаража с котельной и административными помещениями	А	76127950
2.	Здание гаража	Б, Б1	3500362
3.	Здание гаража	В	744459
4.	Здание склада	Д	169621
5.	Ж/б ограждение	-	168535
6.	Кирпичное ограждение	-	11413
7.	Ворота	-	23905
	Итого:		80 746 245

Оценка износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения состояния объекта или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, а также износ внешнего воздействия.

Физический износ - связан с физическим устареванием объектов.

В нашем случае данный вид износа определялся исходя из соотношения нормативных и действительных сроков службы здания и конструктивных элементов, а также по результатам внешнего осмотра и освидетельствования. Процент физического износа оцениваемого объекта определялся на основании "Правил оценки физического износа зданий" ВСН 53-86(p)/Госгpажданстpой.

Удельные веса конструктивных элементов определялись согласно УПВС (приложение, список литературы).

Функциональный износ - проявляется при несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка и проявлялся в уменьшении стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных и стоимостных характеристик в отношении объекта оценки данный вид износа, по нашему мнению, отсутствует.

Внешний износ - как правило, возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической или экологической среды, в которой находится оцениваемый объект. Мы не сочли возможным выделить данный вид износа.

Таблица 7

Стоимость улучшений по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30

№ п/п	Наименование	Литер	Восстановит. стоимость, руб.	Износ, %	Остаточная стоимость,руб.
1.	Здание гаража с котельной и административными помещениями	А	76 127 950	33,0	51 005 727
2.	Здание гаража	Б, Б1	3 500 362	32,15	2 374 996
3.	Здание гаража	В	744 459	33,45	495 437
4.	Здание склада	Д	169 621	32,95	113 731
	Ж/б ограждение	-	168 535	30,0	117 975
	Кирпичное ограждение	-	11 413	30,0	7 989
	Ворота	-	23 905	30,0	16 733
	ИТОГО:		80 746 245		54 132 588

Таблица 8

Стоимость комплекса зданий и сооружений, определенная затратным подходом

Стоимость земельных прав, (руб.)	376 380
Стоимость улучшений, (руб.)	54 132 588
Стоимость	54 508 968

Таким образом, стоимость комплекса зданий и сооружений, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30, определенная по затратному подходу составляет: 54 508 968 рублей



9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов. Анализ рыночной ситуации показывает, что, как правило, продавцы и покупатели ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами.

Помимо строгой конфиденциальности фактических цен сделок, использование метода сравнимых продаж в российских условиях осложняется значительной разницей между реальными суммами денежных средств, перешедших от покупателя к продавцу, и ценами, зафиксированными в договорах купли-продажи. Это объясняется массовым сокрытием доходов от налогообложения, использованием недвижимости в качестве инструмента для перекачки средств между различными структурами и многими другими причинами.

Для оценки методом сравнения продаж использовались аналоги, выставленные на продажу в районе расположения объекта оценки и сходных районах города Барнаула. Сведения о параметрах сделок с аналогами взяты из сообщений местной прессы.

При определении рыночной стоимости комплекса зданий и сооружений в г. Барнауле по улице Ползунова, 30, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).

Метод прямого сравнительного анализа продаж - метод сравнения данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости аналогичных объектов.

В данном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Трудность в использовании данного подхода заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемому объекту.

Проанализировав предложения продаж, мы пришли к выводу, что в настоящее время имеется достаточное количество предложений, которые позволят решить поставленную задачу по определению рыночной стоимости комплекса зданий и сооружений в г. Барнауле по улице Ползунова, 30.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

За апрель 2004 г. на рынке предлагалось четыре объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Оценщиками была использована информация о ценах предложений на торгово-складские площади, опубликованная в газете «Из рук в руки» №17 от 29.04.2004 года. За единицу сравнения принята цена предложения за м² полезной площади аналогичных, оцениваемому, объектов.

Проанализировав характеристики сравниваемых объектов, условия продажи, оценщики пришли к выводу, что найденные для сравнения аналоги, по своим характеристикам, назначению площадей максимально схожи с оцениваемым объектом, поэтому корректировка стоимости не производилась. Объектам сравнения были присвоены удельные веса. Более высокие удельные веса были присвоены объектам-аналогам, которые среди представленных наиболее приближены к объекту оценки по техническим характеристикам, размеру и назначению площадей, месторасположению и другим параметрам.

Удельные веса и расчеты представлены в таблице.

Таблица 9

Общая полезная площадь оцениваемых зданий составляет 2832,8 м².

Таким образом стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составит:

С = S х C_м2 = 2832,8 х 6577 = 18 631 325 рублей,

где S - общая полезная площадь;

С_м2 - стоимость м² общей полезной площади.

В итоге, при расчетах средневзвешенной стоимости оцениваемого объекта и согласовании, мы получили следующий результат:

Стоимость комплекса зданий и сооружений, расположенного по адресу, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30, определенная сравнительным подходом, на дату оценки составляет: 18 631 325 рублей

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ

Оценка стоимости недвижимости по настоящему подходу основана на следующем принципе: стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект недвижимой собственности.

Анализ наиболее эффективного использования

Учитывая место расположения оцениваемых зданий, их техническую характеристику, оценщики считают, что наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, т.е. оптимальным способом использования оцениваемых помещений является использование в качестве производственно-складских площадей, для помещений первого этажа здания (Литер А), зданий (Литер Б, Б₁, В, Д), в качестве офисных помещений для помещений второго этажа здания (литер А).

Использование оцениваемого помещения в иных целях (гаражи, оказание бытовых услуг населению) также возможно, однако, по мнению оценщиков, является менее эффективным.

Определение арендной ставки

Для того, чтобы определить реальную рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и проистекающий из нее валовой доход, мы провели исследование рынка аренды аналогичных помещений, как в масштабах региона, так и района расположения объекта.

Анализ рынка аренды.

На рынке аренды офисных помещений в городе Барнауле активность спроса, на сегодняшний день несколько превышает предложение. Это происходит в результате дефицита ликвидных помещений и является главным стимулом повышения цен.

Основными ценообразующими факторами при аренде офисных помещений являются:

- местоположение;

- человекопотоки (количество проходящих и проезжающих);

- расположение входа и окон;

- состояние помещения;

- наличие места для парковки и подъездных путей.

По реальным сделкам во первой половине 2004 года ставки офисных помещений составили (по данным риэлтерских агентств города Барнаула):

- в центральных районах города от 350 до 500 рублей;

- на рядовых улицах и на окраинах от 250 до 350 рублей.

Рынок аренды производственно-складских помещений в 2004 году в целом стабилизировался. Наибольшим спросом пользуются склады около 1000 м². Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000 - 5000 м². Доля таких заявок на рынке растет. Неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие (до 100-150 м²) склады во встроенных помещениях, особенно в центре города.

Требования по качеству по-прежнему строгие: отопление, электричество, охрана, потолки от 4 до 7 метров, кранбалки, подъезды. Кроме того, необходимо, чтобы права арендодателя на его имущество были надлежащим образом оформлены. Зачастую и финансовое положения арендодателя имеет важную роль. Никто не хочет оказаться в ситуации, когда предприятия арендодателя отключают от коммуникаций или продают с молотка. Причем, что немаловажно для нынешней ситуации с промышленно-складской недвижимостью, арендатор готов платить за необходимые ему условия производственной деятельности. По помещениям, имеющим все необходимое для арендатора арендные ставки довольно ощутимо растут.

Арендные ставки складских помещений в центральной части города составляют (по данным риэлтерских агентств города Барнаула) от 50 до 150 рублей в месяц.

Исходя из анализа рынка аренды, технической характеристики оцениваемых зданий, наличии инженерных коммуникаций, месторасположения, оценщиками принята усредненная ставка аренды для производственно-складских площадей оцениваемого объекта 100 руб./м² в месяц, для офисных помещений 400 руб./м² в месяц.

Определение величины офисных площадей

По данным технического паспорта и результатам осмотра установлено, что общая площадь административных помещений второго этажа здания (Литер А) составляет 414,9 м², общая торгово-складская площадь составляет 2417,9 м².

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость в данном расчете применяется метод дисконтированных денежных потоков, учитывающий любые изменения дохода и стоимости собственности за период владения.

Определение нормы дисконтирования.

Определялась методом кумулятивного построения (модель "Build-up"), согласно которому, норма дисконтирования является суммой безрисковой ставки, поправки на риск и поправки на низкую ликвидность рынка. Компоненты нормы дисконтирования были определены на основании анализа рынка аренды и ценных бумаг.



Таблица 10

№п/п	Риски	Обоснование	Значение
1.	Безрисковая (базовая) ставка	EuroUSD 2028 (журнал Эксперт)	10,52
2.	Страновой риск для России	http://www.rcb.ru/Archive/articlesrcb.asp?aid=1595	8,0
3.	Низкая ликвидность	8 мес*10,52/12 = 7,01%	7,0
4.	Бремя управления	По данным риэлтеров	3,0
5.	Норма возврата капитала	100%/20 лет = 5,0%	5,0
Норма дисконтирования	33,5

Дополнительные пояснения по расчету нормы дисконтирования

Краткие пояснения приведены в расчетной таблице. Для тех составляющих нормы дисконтирования, где, по мнению оценщика, кратких пояснений недостаточно, ниже приведены дополнительные пояснения.

Страновой риск

На развивающихся рынках инвестор может столкнуться с нестабильностью политического режима, внешними конфликтами, коррупцией, гражданскими беспорядками и войнами, контролем обменного курса, неожиданной инфляцией, различного рода дефолтами, экспроприацией частного капитала и другими событиями в стране. Поэтому для успешной работы на развивающихся рынках необходимо учитывать всю ситуацию в совокупности. С этой целью было введено понятие <страновой риск>.

Надо отметить, что надежной методики оценки странового риска не существует. В мировой практике существует множество методов и моделей для оценки данных рисков. Например, метод <старых знакомств>, <больших туров>, (метод <дельфийского оракула>), PSSI, Ecological Approach, ASPRO/SPAIR, ESP, модель И. Вальтера, модель В. Тихомирова, Prince-модель и др. Кроме того, ситуация усложняется тем, что различные рейтинговые агентства публикуют результаты своих исследований индексами различных типов (порядковый, скалярный).

В России наиболее часто применяется метод эвристического обоснования.

В данной работе страновой риск рассчитан как разность между доходностью американских бондов и российских еврооблигаций с одинаковым сроком погашения и в одинаковой валюте, долларах США (Данные журнала «Коммерсант»):

Американские бонды: 7%;

Российские еврооблигации: 15%.

Отсюда 15-7 = 8 % страновой риск России.

Полагая, что страновой риск не может подвергаться быстрым изменениям и в течение года должен оставаться на одном уровне и, расценивая применяемый метод его оценки достаточно условным, за основу расчета были взяты средние данные за 2003 год, т.е. изменения доходности первых месяцев 2004 года не учитывались.

Низкая ликвидность и бремя управления

Безрисковая ставка не учитывает дополнительные риски вложения средств в недвижимые активы, связанные с дополнительными рисками, такими как риск, связанный с низкой ликвидностью объекта и бременем управления. Первый риск оценивается на основе безрисковой ставки и ориентировочного времени экспозиции (8 месяцев экспертно). Второй риск подлежит оценке с трудом и, по мнению риэлтеров, может для подобных объектов недвижимости в центральной части города по престижному договору с собственником составлять от 2 до 4%.

Смысл последнего диапазона состоит в том, что риэлтер, которому собственник решит доверить управление имуществом, с учетом обстоятельств престижа, низкой доли вакансий и неплатежей и коммерческих выгод сотрудничества с надежными предприятиями-арендаторами согласится получать плату за управление в размере от 2 до 4% от дохода.

Для целей расчета Оценщик использовал среднее значение указанного диапазона.



Норма возврата капитала

Как известно двумя основными составляющими нормы дисконтирования являются доход на вложенный капитал и возврат капитала.

Собственник в составе взимаемых с арендатора рентных платежей должен за оставшееся время эксплуатации объекта недвижимости вернуть его стоимость. Для оцениваемого объекта сложно предсказать оставшееся время эксплуатации. Оценщик полагает, что можно рассчитывать, по меньшей мере, еще на 20-летнюю эксплуатации объекта.

Таким образом, норма дисконтирования составляет 33,5%, что, на наш взгляд, отражает наиболее вероятный риск инвестиций в недвижимость данного типа в настоящих экономических условиях.

Обоснование убытков

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Величина коэффициента незанятости выражает долю потенциального валового дохода, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей на местном рынке. Величина коэффициента незанятости определялась путем анализа и усреднения данных полученных от владельцев, сдающих производственно-складские и офисные площади в аренду в центральном районе города и по данным риэлтерских агентств города Барнаула. По мнению оценщиков убытки от вакансий и неплатежей при сдаче в аренду подобных объектов в данном районе города составляют 15%.

Расходы на управление недвижимостью определялись экспертными обобщениями по данным бухгалтерских отчетов предприятий в г. Барнауле. Расходы на управление недвижимостью составили в среднем 12% от потенциального валового дохода.

Определение стоимости объекта оценки

1. Определение стоимости офисных площадей.

Основываясь на нашем исследовании рынка и обзоре ставок аренды, мы пришли к заключению, что чистый операционный доход, с учетом убытков от вакансий и неплатежей (15%) и расходов на управление недвижимостью (12%) для офисных площадей, составит 1 453 810 руб.

Принятая глубина прогноза составляет пять лет. Рассмотрим несколько возможных вариантов развития событий.

Выход на стабилизированный доход	первый год
NOI в первый год			100%	от расчетного
Изменение NOI		На	0%	в год
Изменение стоимости собственности	0%	за период владения
При данном варианте развития событий будет иметь место следующая схема денежных потоков от операционной деятельности
Год	1	2	3	4	5
NOI	1453810	1453809,6	1453809,6	1453809,6	1453809,6
PV (NOI)	1088995,96	815727	611032	457702	342848
Настоящая стоимость денежных потоков от операций составит
				3316304	рублей.
Настоящая стоимость будущих доходов с учетом увеличения стоимости
	собственности определится из уравнения:
			PV =	4339730	рублей.
Выход на стабилизированный доход	первый год
NOI в первый год			100%	от расчетного
Изменение NOI		На	5%	в год
Изменение стоимости собственности	10%	за период владения
При данном варианте развития событий будет иметь место следующая
схема денежных потоков от операционной деятельности:
Год	1	2	3	4	5
NOI	1453810	1526500,08	1602825	1682966	1767115
PV (NOI)	1088995,96	856514	673662	529847	416733
Настоящая стоимость денежных потоков от операций составит
				3565752	рублей.
Настоящая стоимость будущих доходов с учетом увеличения стоимости
	собственности определится из уравнения:
			PV =	4814744	рублей.
Выход на стабилизированный доход	первый год
NOI в первый год			100%	от расчетного
Изменение NOI		На	10%	в год
Изменение стоимости собственности	20%	за период владения
При данном варианте развития событий будет иметь место следующая
схема денежных потоков от операционной деятельности:
Год	1	2	3	4	5
NOI	1453810	1599190,56	1759110	1935021	2128523
PV (NOI)	1088995,96	897300	739348	609201	501963
Настоящая стоимость денежных потоков от операций составит
				3836808	Рублей
Настоящая стоимость будущих доходов с учетом увеличения стоимости
	собственности определится из уравнения:
			PV =	5351141	рублей.
Анализ рынка аренды объектов недвижимости в г. Барнауле, общей экономической ситуации в стране, позволяет сделать предположения относительно вероятности наступления каждого из рассмотренных вариантов. Поскольку рынок аренды офисной недвижимости в настоящее время стабилизировался, наблюдается лишь незначительный рост, политическая и экономическая ситуация в стане в целом так же стабильная, оценщики предполагают, что резкого изменения в сторону увеличения арендных ставок и стоимости объектов офисной недвижимости в ближайшие годы не произойдет. Поэтому предложенным вариантам развития событий были присвоены следующие ценностные коэффициенты
	Вероят-ность	PV	РV c учетом вероятности
Вариант 1	0,5	4339730	2169865
Вариант 2	0,3	4814744	1444423
Вариант 3	0,2	5351141	1070228
Итоговая величина:		4 684 517
С учетом соответствующей вероятности реализации сценариев,
средневзвешенная величина настоящей стоимости будущих доходов объекта
оценки, полученная методом дисконтирования денежных потоков будет равна:
		PV =	4 684 517
Таким образом, рыночная стоимость торговых площадей, соответствующая
NPV, составляет:
			4 684 517	рублей

2. Определение стоимости производственно-складских помещений.

Основываясь на нашем исследовании рынка и обзоре ставок аренды, мы пришли к заключению, что чистый операционный доход, с учетом убытков от вакансий и неплатежей (15%) и расходов на управление недвижимостью (12%) для производственно-складских помещений составит 2 118 080 руб.

Стоимость комплекса зданий и сооружений, определенная доходным подходом

Стоимость офисных площадей, (руб.)	4 684 517
Стоимость производственно-складских площадей, (руб.)	6 824 953
ИТОГО:	11 509 470

Таким образом, стоимость зданий и сооружений, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30, определенная по доходному подходу составляет: 11 509 470 рублей

11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных оценочных методик дало следующие результаты:

Таблица

	Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	54 508 968
Сравнительный подход	18 631 325
Доходный подход	11 509 470

Экономической основой теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная тремя стандартными методами, должна иметь одно и то же значение, независимо от метода ее определения. Различие оценок свидетельствует о нестабильности или несбалансированности рынка.

Применение затратного подхода дает достаточно обоснованную стоимость, но не всегда приводит к наиболее достоверному результату, поскольку приобретение участка и строительство на нем зданий часто не является альтернативой приобретению готового объекта из-за продолжительности периода строительства и высокой неопределенности. Поскольку оценщики не сочли возможным определить рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом, а стоимость определенная по доходному подходу основана на вероятных прогнозах ситуации на рынке нежилой недвижимости и предполагаемых доходах, стоимости полученной затратным подходом, была дана более высокая оценка.

Среди всех известных методов оценки метод сравнения считается наиболее точным отражением рыночной стоимости.

В тоже время, в настоящих условиях достоверность метода сравнения снижается из-за малочисленности сделок купли-продажи аналогичных объектов и частого несоответствия цен предложения реальным суммам сделок.

В рассматриваемом случае стоимость, полученная подходом сравнения продаж в данной ситуации сочтена надежным показателем и ему была дана высокая оценка.

Применение доходного подхода основано на текущих показателях финансового рынка и рынка недвижимости. Метод дает довольно точное приближение к рыночной стоимости, хотя существующая ситуация не позволяет с достаточной точностью делать прогнозы о динамике изменения экономических показателей рынка недвижимости. В рассматриваемом случае стоимость, полученная доходным подходом в данной ситуации сочтена менее надежным показателем и ему была дана низкая оценка.

С учетом вышесказанного мы приняли следующие веса полученных различными методами оценок:



Таблица расчета средневзвешенной стоимости

Метод оценки	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.
Затратный подход	54 508 968	0,4	21 803 587
Сравнительный подход	18 631 325	0,4	7 452 530
Доходный подход	11 509 470	0,2	2 301 894
Средневзвешанная стоимость объекта оценки			31 558 011

Удельные веса, присвоенные значениям результатов различных методов, указаны в таблице. В итоге, при расчетах средневзвешенной стоимости оцениваемого объекта и согласовании, мы получили следующий результат: