Кадастровые работы в отношении объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО

ОБРАЗОВАНИЯ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

государственное бюджетное профессиональное

образовательное учреждение Ростовской области

«Азовский гуманитарно-технический колледж»

(ГБПОУ РО «АГТК»)

Допустить к защите

Зам. директора по учебной работе

ГБПОУ РО «АГТК»

__________ И.А. Чередниченко

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Кадастровые работы в отношении объектов недвижимости»

Автор дипломной работы

Специальность

Группа

Руководитель дипломной работы

Нормоконтролер

2016

Содержание

Введение

1. Теоретические основы ведения государственного кадастра недвижимости

1.1 История развития государственного кадастра недвижимости

1.2 Нормативно - правовое регулирование вопросов кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства

1.3 Порядок ведения государственного кадастра недвижимости

2. Кадастровые работы в отношении объектов недвижимости

2.1 Основные понятия технической инвентаризации

2.2 Организация и проведение работ при технической инвентаризации

2.3 Объекты учета и исполнительная документация

2.4 Оценка качества зданий. Показатели качества зданий

3. Актуальные проблемы государственного кадастра недвижимости в современных условиях

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

В ходе кадастрового учета недвижимого имущества, в том числе и жилищного фонда выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений.

Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе проведенных кадастровых работ.

Важнейшее значение кадастрового учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости.

Актуальность выбранный темы обусловлена тем, что именно в ходе кадастрового учета объектов недвижимости выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости.

Целью данной работы является рассмотрение вопросов связанных с организацией кадастровых работ в отношении объектов недвижимости.

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решения следующие задачи:

1) изучить теоретические аспекты кадастровых работ в отношении объектов недвижимости;

2) выявить актуальные проблемы кадастровых работ в отношении объектов недвижимости в современных условиях;

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из двух разделов, заключение и списка использованной литературы.

1. Теоретические основы ведения государственного кадастра недвижимости

1.1 История развития государственного кадастра недвижимости

государственный кадастр недвижимость

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимости относится целый ряд объектов, в том числе земельные участки, здания сооружения и т.д. Решения о создании такого кадастра были приняты еще в 2004 году и выразились в организации специального ведомства - Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Однако реальное ведение кадастра недвижимости началось только в 2008 году после вступления в силу положений Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре). Данный закон стал естественным продолжением или развитием другого Федерального закона - «О государственном земельном кадастре», изданного в 2000 году. Соответственно, основой нового кадастра послужил государственный земельный кадастр, имеющий богатую историю своего возникновения и развития.

Земля имеет особую социальную значимость, прежде всего, как природный ресурс, как территория и как недвижимость, непрерывно воспроизводящая материальные блага и выполняющая ряд других жизненно важных функций. Она является необходимым материальным условием существования человека и всякого процесса производства.

Исторически земельный кадастр возник по объективной необходимости получения сведений о земле как о первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. Слово «кадастр» происходит от латинского «caput», что означало «податный предмет» и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н. э. -- 14 г. до н. э.). В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю -- «caputigum». В дальнейшем это слово трансформируется в «cata-strum», позднее -- «cadastre» (франц.), дословно «книга-реестр». Первый римский кадастр, называвшийся «Табулес Цензуалес», был введен в VI в. до н. э. Сервием Туллием. В этом кадастре проводилась съемка периметра недвижимого имущества, и устанавливался налог с учетом типа почвы, ее возделывания, качества и продуктивности.

История развития государственного кадастра недвижимости в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с образованием государства и развитием налогообложения. Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам.

Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало общегосударственным руководящим центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий.

В 1681 г. приступили к осуществлению размежевания не межеванных и спорных земель, но тотчас же убедились в необходимости распространить межевание на все земли без исключения. В писцовых наказах 1680-1684 гг. межевание впервые отделяется от описания земель и землевладельцев для целей налогообложения. Основной задачей валовых писцов являлось размежевание земель, но при этом им вменялось в обязанность проверять права на землю и отыскивать «примерные земли» (неправомерно прирезанные ко владению территории). На практике межевание по наказам 1680-1684 гг. ограничилось незначительными масштабами и в 1688 г. совершенно остановилось. Точных результатов оно и не могло бы дать не только потому, что большие леса были вовсе исключены из рассмотрения, но и потому, что орудиями измерения служили простая веревка и сажень.

При Елизавете Петровне в 1754 г. была обнародована основанная на писцовом наказе 1684 г. межевая инструкция. В ней было упразднено различие между вотчинными и поместными землями, а мерную веревку заменила десятисаженная цепь, за единицу меры принята десятина, и межевщик был снабжен астролябией. Межевщик, сопровождаемый геодезистом и военной командой, должен был измерять и межевать земли в порученном ему округе, проверять и утверждать права на владение в определенном пространстве или определенных границах.

Начатое в 1755 г. межевание продвигалось настолько медленно, что до 1762 г. не было окончено размежевание одного Московского уезда. Чуть ли не каждый шаг межевщика вызывал споры со стороны владельцев. Манифест о генеральном размежевании земель от 19 сентября 1765 г. возвестил учреждение межевания на новых основаниях. Задачей генерального межевания постановлено было исключительно «всех владельцев собственное спокойствие и развод по настоящим границам их владения». Отменялись ревизия прав и выявление примерных земель: надлежало «только межевать и класть на планы земли каждого владения».

Вместе с манифестом были обнародованы генеральные правила, которые затем были положены в основу новых инструкций: одной -- землемерам (13 февраля 1766 г.), другой -- межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам (25 мая 1766 г.). Правила предписали «все земли межевать не к именам владельцев, но к именам сел и деревень, а пустоши к их собственным названиям»; при этом, однако, каждому владельцу какой-то совокупности селений и пустошей постановлено было отмежевывать эту совокупность по внешней границе без межевания внутри нее. Споры о границах решались посредством вмешательства межевых канцелярий и контор, которые должны были утвердить на оспоренных местах межи, а затем поручить землемеру проведение их на местности. Отказавшись от полной конфискации примерных территорий, государство приобрело стимул для владельцев земли к полюбовному размежеванию: правила приписывали разыскивать у спорщиков примерные земли и оставлять их им в размере не более 10%, и не разыскивать такие земли у тех, кто воздерживается от спора.

В дореволюционной России сведения о землях содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывались границы землевладений и отражались происходящие изменения в положении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В «Поземельной книге» фиксировались обладатели прав на описанные в «Межевой книге» землевладения и отражались сведения о совершаемых с землей сделках. Такое «документирование» сведений о земле соответствовало сложившимся в то время земельным отношениям. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы, используя данные Межевой и Поземельных книг, могли защищать в суде свои права на землю и разрешать межевые споры.

Следующий этап развития кадастра объектов недвижимости был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. Первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имело целью лишение прав владения и изъятия не соответствующих документам земель.

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировалось такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

Новая аграрная политика России 1906 - 1910 гг. связана с именем Петра Аркадьевича Столыпина. 19 ноября 1906 г вышел в свет Указа императора Николая II - "Об изменении и дополнении некоторых постановлений об крестьянском землевладении". Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности.

Закон 1910 года еще более жестко проводил линию на ликвидацию общины и переход к частному крестьянскому землевладению. Он предусматривал обязательность перехода к личной собственности на землю в общинах. В этих общинах крестьяне автоматически становились новыми собственниками своих наделов.

После 1917 года земельные отношения в России резко изменились. Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет "О социализации земли" 1918 года, причем этим актом была закреплена всенародная собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско - трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения "О социалистическом землеустройстве" и "О мерах перехода к социалистическому землепользованию" 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

Кадастр представлял собой сведенные в единую книгу регистрационные сведения по землепользователям, а также количественные и качественные характеристики земель.

После национализации российские земли до времени внесения в 1990 году поправок в Конституцию РСФСР 1976 года не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

В период с ноября 1989 г. По март 1990 г. Верховным советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и о земле. Эти законы разрешили гражданам арендовать земельные участки как внутри, так и вне колхозов и совхозов.

В декабре 1991 г. вышел Указ Президента "О неотложных мерах по проведению земельной реформы" и Постановление Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов". На основании этих документов колхозы и совхозы должны были принять решение о переходе к частной собственности.

С 11 октября 1991 г. принят Закон "О плате за землю", который установил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

В августе 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации" было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов.

Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. В декабре 1993 г. были изданы указы Президента РФ: "О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей"; "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"; "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы"; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке.

Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.

Первым нормативным, правовым документом был Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", который был принят 2 января 2000г.

В содержание земельного кадастра включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведения основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

В июле 2007 года был принят внесенный Правительством Российской Федерации закон "О государственном кадастре недвижимости". Этот закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации прав на этот объект.

Кадастровая система обеспечивает правообладателей гарантиями прав на имущество, налоговые органы - актуальными сведениями об объектах налогообложения, рынок недвижимости - достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях, систему органов государственного и муниципального управления - данными для формирования государственной политики в сфере землепользования, учета недвижимости и развития территорий.

Принятие нового закона о государственном кадастре недвижимости, который вступил в силу с 1 марта 2008 года, ставит новые задачи по разработке соответствующих подходов и методик для применения в практике. Закон имеет несколько изменений и нововведений. В частности, в законе четко и подробно закреплено положение о процессе формирования объектов кадастрового учета.

С 1 марта 2009 года произошло объединение организаций: Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), Федерального агентства геодезии и картографии (Роскартография) в единую службу - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - это федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

1.2 Нормативно - правовое регулирование вопросов кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

а) Конституция Российской Федерации.

б) Земельный Кодекс Российской Федерации.

в) Градостроительный кодекс Российской Федерации.

г) Гражданский кодекс Российской Федерации.

д) Федеральный закон Российской Федерация «О государственной регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

е) Федеральный закон Российской Федерация «О государственном кадастре недвижимости».

ж) Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".

з) Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 627 "Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке".

и) Приказ Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 N 52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке".

к) Приказ Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке".

л) Приказ Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке".

м) Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке".

н) Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости".

о) Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 628 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке".

Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества- акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.

В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления о государственном кадастровом учете, если иное не установлено законодательством.

Учет адреса правообладателя осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

Государственный (кадастровый) учет объектов капитального строительства осуществляется в связи с образованием или созданием объекта учета (постановка на учет объекта учета), прекращением его существования (снятие с учета объекта учета) либо изменением уникальных характеристик объекта учета (учет изменений объекта учета).

Постановка на учет, учета изменений и снятие с учета зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства осуществляется на основании изготовления кадастровым инженером технического плана или акта обследования. [ 2]

Для осуществления подготовки технического плана кадастровым инженером необходимо основание в виде соответствующего документа, имеющегося у заявителя. Такой документ может быть представлен:

- разрешением на ввод в эксплуатацию оговоренного объекта;

- проектной документацией на указанный объект;

- техническим паспортом объекта.

В случае отсутствия у заявителя указанных документов, если он выступает в роли правообладателя объекта, технический план можно подготовить, основываясь на декларации о данном объекте недвижимости. Этот документ составляется и заверяется обладателем прав на объект капитального строительства. [3]

1.3 Порядок ведения государственного кадастра недвижимости

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости установлен Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.

Порядок не определяет правила воспроизведения кадастровых сведений на кадастровых картах.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

а) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

б) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

в) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

г) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

д) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

е) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Основой государственного кадастра недвижимости являются:

а) государственная геодезическая сеть и геодезические сети специального назначения (геодезическая основа кадастра);

б) карты, планы (картографическая основа кадастра).

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

а) реестр объектов недвижимости (систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах);

б) кадастровые дела (совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости);

в) кадастровые карты (составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей).

Реестр объектов недвижимости состоит из:

а) реестров объектов недвижимости кадастровых округов, ведение которых осуществляется на электронных носителях

б) форм государственных реестров земель кадастровых районов, содержащих сведения о ранее учтенных земельных участках (далее - формы ГРЗ КР), и журналов учета кадастровых номеров кадастровых районов на бумажных носителях.

Реестры создаются на основе государственных реестров земель кадастровых округов на электронных носителях, являвшихся составной частью Единого государственного реестра земель.

Кадастровые сведения в Реестре содержатся в текстовой форме и группируются по следующим записям:

а) об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа;

б) о прохождении Государственной границы Российской Федерации;

в) о границах между субъектами Российской Федерации;

г) о границах муниципальных образований;

д) о границах населенных пунктов;

е) об особых экономических зонах;

ж) о поверхностных водных объектах;

з) о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, территориях объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

и) о проекте межевания территории;

к) о кадастровом делении территории кадастрового округа;

л) о картографической и геодезической основах кадастра. [4]

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети "Интернет".

Вывод: История развития государственного кадастра недвижимости в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности.

Первым нормативным, правовым документом был Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", который был принят 2 января 2000г (утратил силу).

В июле 2007 года был принят внесенный Правительством Российской Федерации закон "О государственном кадастре недвижимости".

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости установлен Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

2. Кадастровые работы в отношении объектов недвижимости

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов:

Принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории Российской Федерации.

Принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений.

Принцип сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. В случае несоответствия между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.

Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном Правительством Российской Федерации порядке и объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. [5,106]

2.1 Основные понятия технической инвентаризации

Термин «инвентаризация» в переводе с латинского означает подробную опись наличного имущества. Понятие техническая инвентаризация означает выявление в натуре и опись состава объектов капитального строительства.

Техническая инвентаризация - систематизированные действия по сбору, обработке (составлению технического паспорта), хранению и выдачи информации о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, действительной инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и их правообладателях на основании результатов обследований в натуре.

Таким образом, основная задача технической инвентаризации заключается в описании и определении принадлежности объектов капитального строительства. Сведения технической инвентаризации являются основой: ведения кадастра объектов недвижимости; определения размера налога на имущество (для налогообложения физических и юридических лиц); формирования инвентарных дел, образующих архивный государственный фонд Российской Федерации, включая технические паспорта, оценочную или иную техническую документацию: регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов.

Дела и документы архивных фондов являются федеральной собственностью и не могут быть объектами сделок, в т.ч. купли-продажи, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.

В соответствии с правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства объектами технической инвентаризации и учета являются:

а) здание: нежилое, жилой дом, многоквартирный дом,

б) помещение: нежилое, жилое (квартира, комната),

в) сооружение (виды назначений варианты согласно требований),

г) объект незавершенного строительства.

По характеру и объему работ техническая инвентаризация разделяется на основную (первичную) и текущую.

Основной (первичной или первоначальной) называется инвентаризация, осуществляемая для получения учетно-технических данных об объекте. Такая инвентаризация осуществляется путем обследования, съемки и технического описания объекта с составлением инвентаризационно-технической документации.

Текущей инвентаризацией является регистрация текущих изменений в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных при основной инвентаризации, и производится после капитального ремонта, перепланировки, возведении или сносе строений, а также по другим причинам, вызывающим изменения в учетно-технических характеристиках. [6, 35]

По организационно-технологическому признаку инвентаризационно-технические работы подразделяются на полевые (натурные) и камеральные. К полевым (натурным) относят обследование со съемкой строений и сооружений с их территориями, к камеральным - обработку данных натурных измерений и обследования и составление по ним исполнительной инвентаризационно-технической документации, регистрации этой документации в ОТИ (проведение технического учета в виде присвоения инвентарных и реестровых номеров).

2.2 Организация и проведение работ при технической инвентаризации

Техническая инвентаризация объектов производится в следующем порядке:

а) изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;

б) определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;

в) проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;

г) в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей - разрезы здания или/и сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта;

д) проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;

е) материалы технической инвентаризации регистрируются в архиве ОТИ.

Для работ используются исполнительные строительные, геодезические и землеотводные материалы, технические проекты, сметы и другие чертежи, графики и т. д.

Графические материалы выявляются в эксплуатационных организациях, в подразделениях городского хозяйства, а также в бюро технической инвентаризации. По этим материалам определяются границы инвентарных объектов и объемы работ. Составляется сметно-финансовый расчет, составляется график, заключается договор на проведение работ.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется на основании договора подряда, заключаемого ОТИ с правообладателем или органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.

Техническая инвентаризация объекта недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться ОТИ по заявлению любого из собственников на основании заключенного с ним договора подряда.

Установление конкретных составляющих объекта недвижимости производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию), исполнительной учетно-технической документации и разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.

Подготовительные работы:

а) ознакомление с правоустанавливающими документами;

б) заключение договора с заказчиком на проведение первичной технической инвентаризации здания;

в) изучение материалов предыдущих обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

г) определение количества персонала, необходимого для проведения технической инвентаризации в полном объеме в установленные договором сроки;

д) подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

При необходимости - съемка земельного участка, относящегося к объекту инвентаризации.

Съемка, обследование и техническое описание объекта и его составляющих и составление абриса.

Составление ситуационного плана.

Составление плана объекта (плана расположения зданий и сооружений на земельном участке).

При необходимости построение поэтажных планов зданий.

Вычисление площадей и объемов.

Составление экспликаций к планам.

Определение физического износа объекта.

Определение инвентаризационной стоимости объекта.

Составление технического (кадастрового) паспорта (технического описания объекта).

Проверка и приемка выполненных исполнителем работ.

Технический учет объекта (присвоение инвентарного номера и включение материалов технической инвентаризации в архив ОТИ).

Согласование документации с Заказчиком, передача ему оригинала технической документации и подписание акта приема-передачи выполненных работ.

Текущая техническая инвентаризация проводится по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подготовительные работы при текущей технической инвентаризации объекта недвижимости осуществляются ОТИ в следующей последовательности:

а) ознакомление с правоустанавливающими документами;

б) заключение договора с заказчиком на проведение текущей технической инвентаризации объектов недвижимости;

в) изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

г) определение количества персонала, необходимого для производства обследований объекта во всем его объеме в установленные договором сроки;

д) подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

Обследование объекта недвижимости в целях выявления фактов возведения, восстановления, надстройки, реконструкции или сноса объекта или его составляющих.

Сравнение полученных в результате обследования сведений с имеющимися у инвентаризатора сведениями об объекте.

Определение измененных количественных и качественных характеристик объекта.

Внесение соответствующих дополнений и изменений в техническую документацию (технический (кадастровый) паспорт объекта).

Определение инвентаризационной стоимости объекта в случае принадлежности его физическому лицу.

Составление выходной документации на объект.

Проверка и приемка выполненных работ.

Включение материалов текущей технической инвентаризации в архив ОТИ.

2.3 Объекты учета и исполнительная документация

Кадастровые работы выполняют кадастровые инженеры. Осуществление кадастровой деятельности возможно только при наличии действующего квалификационного аттестата, которые выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Для получения аттестата необходимо пройти проводимую в форме квалификационного экзамена аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.

Квалификационный аттестат - документ единого федерального образца. Он признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров, который ведется (причем, на электронных носителях) центральным аппаратом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

С государственным реестром кадастровых инженеров можно ознакомиться на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Из него любой желающий может узнать номера телефонов и адреса электронной почты всех представленных в нем кадастровых инженеров.

Но этим содержание государственного реестра кадастровых инженеров не исчерпывается. Наряду с фамилией, именем и отчеством кадастрового инженера, в нем приводятся страховой номер его индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, почтовый адрес, дата выдачи квалификационного аттестата и его идентификационный номер, сведения о форме организации кадастровой деятельности и о результатах профессиональной деятельности кадастрового инженера. Если кадастровый инженер является членом саморегулируемой организации (СРО), приводятся сведения об этой организации.

Чтобы стать обладателем аттестата кадастрового инженера, необходимо соответствовать целому ряду требований. Во-первых, быть гражданином Российской Федерации. Во-вторых, иметь соответствующее, как минимум среднее профессиональное, образование. В-третьих, у соискателя не должно быть непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления.

Физическое лицо, чей квалификационный аттестат аннулирован, какое-то время не вправе повторно обращаться с заявлением о его получении. Длительность такого запрета зависит от оснований, послуживших причиной аннулирования. Если же это случилось после установления факта представления подложных документов при получении аттестата, для виновного в совершении такого проступка работа кадастровым инженером так и останется несбыточной мечтой - он навсегда лишается права стать обладателем этого документа.

Наиболее частых причин аннулирования действующего квалификационного аттестата кадастрового инженера несколько: заявление самого кадастрового инженера, несвоевременное представление необходимых документов. Неоднократное принятие в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубыми нарушениями кадастровым инженером требований, установленных в документах, регулирующих кадастровую деятельность, - еще один повод лишиться аттестата.

Обычно решение о его аннулировании по этой причине принимается, если в течение календарного года кадастровый инженер допустил не менее десяти грубых ошибок.

Кадастровый инженер самостоятельно выбирает форму организации и место осуществления своей кадастровой деятельности. И если мест таких множество, то выбор форм ограничен. Законодательством предусмотрено две. Он может быть индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица на основании заключенного трудового договора. Одновременное осуществление кадастровой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и работника юридического лица не допускается.

Минимальная численность персонала в компаниях, специализирующихся на оказании кадастровых услуг, ограничена. Но не слишком жестко. Они обязаны иметь в своем штате не менее двух кадастровых инженеров, имеющих право осуществлять кадастровую деятельность.

Кадастровые инженеры могут на добровольной основе создавать саморегулируемые организации. Эти объединения в форме некоммерческих партнерств вправе осуществлять различные виды деятельности, но не заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ.

Наиболее востребованные функции таких СРО - это:

а) представление законных интересов своих членов в их отношениях с государственными структурами;

б) разработка и реализация обязательных для членов СРО правил работы;

в) осуществление контроля деятельности членов СРО;

г) рассмотрение жалоб на действия членов организации и применение в их отношении мер ответственности, предусмотренных ее внутренними документами.

Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Законодательством Российской Федерации предусмотрены случаи, когда проведение кадастровых работ осуществляется на основании определения суда.

Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. (Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности).

Заказчик может заключить договор на кадастровые работы с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Согласно этому договору он обязуется принять документы, подготовленные в результате выполнения предусмотренных в договоре кадастровых работ и оплатить выполнение этих работ.

В свою очередь, исполнитель кадастровых работ обязуется выполнить их в полном объеме (объем этот определяется заказчиком) и передать заказчику все документы, необходимые для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет или снятии с учета объекта недвижимости.

Стоимость кадастровых работ, подлежащих выполнению, определяется сторонами договора.

Результатом кадастровых работ могут быть межевой план, технический план или акт обследования.

Объектами, подлежащими технической инвентаризации, являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения.

Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект.

Основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию.

Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный номер, реестровый и кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра.

Технический паспорт не является правоудостоверяющим документом. [7,47]

Форма кадастрового паспорта, представленная в Законе 221-ФЗ, отличается от формы технического паспорта тем, что содержит только те сведения, которые необходимы для регистрации прав на объекты недвижимости. Все остальные характеристики, получаемые в процессе проведения технической инвентаризации: материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации и т. п. и учитываемые в техническом паспорте, в кадастровом паспорте не указываются. Он содержит минимум характеристик и состоит из двух страниц: одна с описанием объекта недвижимости, вторая - ситуационный план.

Оформление кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства предусматривается на вертикально расположенном листе(ах) формата А4, но ситуационный план объекта может оформляться на листах большего формата. Каждый лист кадастрового паспорта, в том числе и оформленный на отдельном листе ситуационный план объекта недвижимого имущества, заверяется подписью руководителя выдающего его органа (организации) или уполномочен ного лица и оттиском печати соответствующей организации. На каждом листе кадастрового паспорта проставляются номер листа и общее количество листов, которое содержит кадастровый паспорт.

В Приложении №2 к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» представлен кадастровый план помещения.

Оформляется кадастровый план помещения с учетом тех же требований, что и для кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

На начальной стадии работ по технической инвентаризации объекта капитального строительства проводится комплекс работ по определению состава объекта инвентаризации.

Так как на сегодняшний день инвентаризация носит заявительный характер, то первую информацию об объекте получают из заявления собственника, в котором указывается минимальная необходимая информация (наименование объекта по имеющимся правоустанавливающим документам, адрес объекта и цель обращения в организацию технической инвентаризации (ОТИ)).

После получения заявки в ОТИ выясняется наличие технического учета по данному объекту. При этом проверяется наличие технической документации (инвентарного дела) в архивах ОТИ на данный объект.

При отсутствии документации и необходимости выполнять первичную техническую инвентаризацию объекта формируется инвентарный объект (объект учета) исходя из правил, обозначенных в инструктивных материалах по инвентаризации конкретных типов объектов.

Инвентарный объект является единицей технической инвентаризации и учета.

Назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию, является основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации. Кроме того, должны учитываться технологические или функциональные связи между составляющими объекта, количество строений основного назначения, единство территории, учетной и балансовой стоимости, конструктивных и функциональных частей зданий, пользования и владения.

При проведении текущей инвентаризации возможно изменение состава объекта, например, разделение сложного объекта на более простые составляющие части, которые становятся самостоятельными объектами, исчезновение старых или проявление новых составляющих частей объекта в результате проведения реконструкции или капитального ремонта. В этом случае в техническую документацию вносятся изменения.

2.4 Оценка качества зданий. Показатели качества зданий

Техническое состояние строения определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с их описанием.