Равновесие на рынке земли и недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Равновесие на рынке земли и недвижимости

Формирование профессиональных компетенций. Изучение тематики рыночных отношений в сфере недвижимости, землевладения и землепользования обеспечивает формирование у бакалавров профессиональных компетенций по ряду позиций.

Общенаучные компетенции состоят в расширении возможностей осмысления экономической природы, моделей и императивов рынка земли и недвижимости, получении фундаментальных знаний ряда теорий, в том числе собственности, ренты, общей теории рынка и т.д. Знания в сфере рыночных отношений по поводу купли-продажи, обмена и др. сделок с недвижимостью и земельными участками способствуют развитию эрудиции, культуры мышления, видения рыночного пространства на его современной траектории развития. рыночный недвижимость землепользование

Социальные компетенции, складывающиеся посредством изучения проблематики рынка недвижимости и земли, ориентированы на формирование стремления руководствоваться в своей деятельности профессионально-этическими нормами и социально-моральными ценностями. Они важны при работе в качестве риэлтеров, посредников, оценщиков и т.д. в компаниях, действующих на рассматриваемых в данной теме рынках.

Профессиональные компетенции сводятся к умению профессионально ставить и решать проблемы собственности, оборота земель, регулирования цен на недвижимость и т.д., вести реальные переговоры по поводу купли-продажи недвижимости, земельных долей, организации залоговых операций, ипотеки и др.

Инструментарные компетенции выражаются в овладении методами экономической диагностики и мониторинга, ситуационного и структурного анализа, кадастровой оценки, расчета рентных платежей и др. Данные методы составляют основу инструментарно-методологических разработок, осуществляемых в рамках проблематики рынка недвижимости, в том числе рыночного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Знакомство с ними во время лекций, практических занятий и самостоятельной работы создает основу для развития способностей распознавания и идентификации экономических явлений и процессов, присущих современному рынку недвижимости.

Рынок недвижимости: субъектно-объектная определенность, основные функции

Рынок недвижимости, включающий рынок земли, является одним из быстроразвивающихся в российской экономике. Земля (в предметно-содержательном контексте - земельные угодья) как объект рыночных отношений и базисный элемент объектов недвижимости, играет уникальную роль во всей системе жизнедеятельности современного социума, поскольку выступает в качестве территориально-пространственного континуума проживания людей всех поколений, естественного фактора дислокации и организации практически любой сферы производственно-хозяйственной деятельности, прямо или косвенно участвующего в производстве всех товаров и благ.

В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую социо-экологическую функцию сферы обитания человечества. Одновременно, земля - это пространственный базис и объект хозяйствования, генерирующий в этом качестве соответствующие экономические отношения. Наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обусловливает реализацию геополитических функций. Таким образом, земля имеет многофункциональное назначение и поэтому совершение сделок с земельными участками на рынке регулируется конституционными нормами и гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного, экологического права.

Земля, как искусственно невоспроизводимый в расширенном объеме природный ресурс, имеет особый юридический статус. В этой связи проблемы земельной собственности, распоряжения, владения и пользования землей и особенно купля-продажа земельных участков представляются весьма значимыми.

Земельный рынок, как механизм легитимного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, характеризуется в России сложной системой отношений. Их важность обусловливает необходимость понимания сущности экономических механизмов, схем и технологий функционирования рынка земли и недвижимости в координатах современных российских экономических реалий.

Рынок недвижимости вообще, и, в частности, рынок земли, представляет собой сферу товарно-денежных отношений, опосредующих перераспределение объектов недвижимости и земельных участков между экономическими агентами, выступающими в качестве продавцов и покупателей, экономическими методами в конкурентной среде на основе соотношения спроса и предложения (рис. 7.1.1).

Рынок земли и недвижимости выполняет ряд функций:

- передача прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки от одного экономического агента к другому;

- установление равновесия спроса и предложения, определяющего уровень цен на недвижимость;

- обеспечение экономической мотивации отношений между собственниками (продавцами) недвижимости и покупателями;

- распределение экономического пространства в виде земельно-территориальных локалитетов между альтернативными вариантами использования земельных участков и субъектами рынка;

- регулирование распределения недвижимости, в т.ч. земельных ресурсов, между сферами хозяйственной деятельности;

- способствование установлению равновесных цен на недвижимость, в частности, на земельные участки;

- предоставление информации о ценах, спросе на недвижимость и о ее предложении, формирование на этой основе соответствующих рыночных сигналов;

- санация аграрной экономики путем осуществления процедуры банкротства рыночных субъектов.

Функционирование рынка недвижимости, в том числе земли как саморегулирующейся системы, базируется на ряде базисных элементов-факторов: спросе, предложении, равновесной цене.

Спрос выражает совокупную потребность в объектах недвижимости, в том числе в земельных участках, формирующуюся из множества конкурентных запросов потребителей, отличающихся большим разнообразием.

Предложение - это совокупность объектов недвижимости, в том числе земельных участков, которые предлагают к продаже на рынке их владельцы по ценам, складывающимся при соответствующем уровне конкуренции. Оно характеризует экономическую ситуацию на рынке со стороны продавцов, а также их интересы, в то время как спрос характеризует состояние рынка со стороны покупателей.

На предложение недвижимости на рынке влияют такие факторы, как число объектов недвижимости, цена на них, поведение посредников и др.

Объектная определенность рынка недвижимости отражена в ст. 130 ГК РФ, в которой подчеркнуто, что к недвижимому имуществу, недвижимости, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Данное определение недвижимости носит общий характер, а потому не содержит конкретных признаков, на основании которых из множества недвижимого имущества можно выделить и обособить отдельные объекты недвижимости. Поэтому реально функционирующий рынок недвижимости в настоящее время ограничивается объектами недвижимости, обособление которых происходит на основе обычая делового оборота. Это положение косвенно закрепляет также Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 12, п. 60), который устанавливает, что Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, причем в качестве разделов названы земельные участки, здания, сооружения, помещения, квартиры, иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком, а также "иные объекты, входящие в состав зданий и сооружений".

Рисунок 7.1.1 Основные субъекты рынка недвижимости

В данной связи первостепенное значение имеет необходимость установления правил, на основании которых земельные участки, здания (сооружения), помещения могут обособляться как объекты гражданских прав (рис. 7.1.2).

Законом установлено, что права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Тем самым объекты недвижимости имеют двойственную природу: с одной стороны, это объекты права, а с другой стороны, - прочно связанные с землей физические объекты (непосредственно или через объект, частью которого они являются), а также собственно земельные участки.

Рисунок 7.1.2 Факторы, влияющие на спрос на рынке недвижимости, в т.ч. земли

В ЧЕМ СОСТОЯТ ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКОВ ЗЕМЛИ? КАКОВА ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ?

Земля как товар представляет собой специфический объект купли продажи на рынке, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности физических и юридических лиц (место и всеобщее условие их жизнедеятельности, производства сельхозпродукции и других благ, важнейший природный ресурс, базис всех экосистем, объект ведения бизнеса, объект познания и инструмент саморазвития и самовыражения работников аграрной сферы, науки, техники, их основа деятельности, общения с природой и т.д.), имеющий определенные количественные и качественные характеристики и свойства: (многофункциональность, в связи с чем она выполняет экономические, экологические, социальные и др. функции; неподвижность, что обусловливает невозможность ее физического перемещения; неизнашиваемость и неразрушаемость, при условии рационального использования - улучшения качества, в частности, повышения плодородия; незаменяемость другими ресурсами и т.д.).

С этими свойствами связана потребительская стоимость земли, определяемая ее полезностью, с учетом целевого назначения. Так, при использовании земельных участков для ведения бизнеса, строительства и т.п., в первую очередь, учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма (рельеф), контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно - техническое обустройство, состояние экологической среды, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Важнейшей особенностью земли как товара является ее ограниченность. Общее предложение количества и площади земельных участков предопределены самой природой, вследствие чего предложение земли абсолютно неэластично. Природная ограниченность земли в пространстве обусловливает такое положение, когда общее количество земли не может увеличиваться под воздействием роста цен или ставок арендной платы. (Хотя количество пригодных к использованию участков возможно увеличится посредством мелиорации, а плодородие может быть разрушено в результате сверхэксплуатации при неправильном использовании).

Из рисунка 7.2.1 видно, что график предложения земли указывает на его фиксированность.

DD` - кривая спроса на землю; SS` - кривая предложения.

Если кривая спроса устанавливает отношение между ценами и тем количеством участков, которое потребители желают купить, кривая предложения (S) характеризует отношение между рыночными ценами и тем количеством земельных участков, которые их собственники изъявляют готовность продать. При этом, в отличие от кривой спроса, кривая предложения обычно поднимается вверх. При возрастании цены действует тенденция к увеличению предложения.

Рисунок 7.2.1 Кривая спроса и предложения на рынке земли

Объективно существующая взаимозависимость между предложением и ценой на земельные участки находит выражение в законе предложения, суть которого состоит в том, что объем предложения увеличивается при росте цены и уменьшается при ее снижении.

Аналогично спросу необходимо различать изменение предложения и изменения объема предложения земельных участков. Объем предложения меняется тогда, когда изменяется только цена товара. Напротив, изменение предложения происходит, когда изменяются факторы, которые раньше принимались за постоянные.

Многофункциональность земельных участков предопределяет многообразие земельных рынков (рис. 7.2.2).

Теоретические аспекты землевладения и землепользования субъектов рынка земли связаны с ее плодородием, с сущностными основами рентных отношений. Для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства наиболее значимым фактором, предопределяющим цену земли на рынке, является плодородие почвы, определяемое ее типом, содержанием гумуса, механическим и химическим составом, тепловым и водным режимом и рядом других характеристик. Различают естественное, искусственное и экономическое плодородие.

Естественное плодородие является изначально данным, складывающимся под воздействием природных процессов формирования почвенно-продуктивного потенциала. Оно присуще целинным землям, на которые еще не распространились зона хозяйственного освоения и влияние человеческой деятельности.

Искусственное плодородие - это дополнительная компонента плодородия земли, образующаяся в результате деятельности людей по ее улучшению при внесении удобрений, осушению, ирригации и др.

Экономическое (действительное) плодородие характеризует степень реализации естественного плодородия и формирования на его базе искусственного в условиях современного этапа технологического развития общества. Данный вид плодородия зависит от уровня хозяйствования и учитывается в процессе экономической оценки земли. В целом плодородие - это один из рентообразующих факторов в аграрной сфере.

Различия в плодородии предопределяют существование земельной ренты.

Для уяснения, что представляет собой земельная рента, необходимо осмыслить два следующих определения:

Земельная рента - избыток прибавочного продукта (над средней прибылью), создаваемого работниками сельского хозяйства, присваиваемый собственниками земли.

Земельная рента - основная часть арендной платы, выплачиваемой собственникам земли ее арендаторами.

Рисунок 7.2.2 Классификация рынков земли

Природа земельной ренты состоит в том, что она выступает экономической формой, в которой реализуется право земельной собственности. Рента предполагает отделение использования земли (в качестве капитала-функции) от собственности (капитала-собственности) на нее.

В условиях рынка земельная рента выражает экономические отношения между земельными собственниками, предпринимателями-арендаторами и наемными работниками в сельском хозяйстве. Непосредственные производители сельскохозяйственной продукции - работники аграрной сферы - получают заработную плату, предприниматели - среднюю прибыль, а собственники земли - сверхсреднюю (избыточную) прибыль в форме земельной ренты.

В условиях рынка наличие двух видов монополий - монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования, является основой существования двух форм земельной ренты.

Абсолютная земельная рента имеет место на всех участках земли, независимо от их местоположения и естественного плодородия, только по факту монопольного распоряжения землей ее собственником. Монополия частной собственности на землю препятствует свободному доступу к ней любого предпринимателя, что сдерживает конкуренцию в данной сфере и не позволяет перераспределяться избыточной части прибыли, а прочно закрепляет ее за землевладельцем в форме абсолютной земельной ренты.

Дифференциальная земельная рента (вторая форма сверхсредней прибыли) появляется в результате монополии на землю как на объект хозяйствования. Этот вид монополии обусловливает использование участков земли разного плодородия и местоположения. Производитель, хозяйствующий на относительно лучшей земле, получает устойчивую избыточную прибыль, которая и образует основу дифференциальной ренты первого рода.

Дифференциальная рента второго рода связана с интенсификацией сельскохозяйственного производства, последовательным повышением плодородия земли, более совершенными технологиями в сельском хозяйстве. Таким образом, дифференциальная рента первого рода получается только на лучших и средних участках, а дифференциальная рента второго рода - на любом участке, где произведены дополнительные вложения труда и средств. В том случае, когда непосредственный производитель не выступает земельным собственником, сверхприбыль может изыматься собственником земли в виде арендной платы, если землепользование осуществляется на основе аренды.

Аренда земли - это имущественный договор о предоставлении земельных площадей во временное владение и пользование на определенный срок за плату. Аренда не влечет за собой изменения права собственности.

Арендная плата за землю складывается из суммы земельной ренты, дохода в виде процента на ранее вложенный в данный участок капитал, суммы амортизационных отчислений по зданиям, сооружениям, находящимся на земельном участке.

С проблемой равновесия на рынке земли связано ценообразование на земельные участки.

Цена земли - это капитализированная земельная рента, с учетом сложившегося на данный момент ссудного процента.

Z = R/S*100%, (7.2.1)

где Z - цена, за которую может быть продан данный земельный участок, R - годовая рента с участка, S - норма ссудного (банковского) процента.

Платное землепользование и реализация принципов эффективного налогообложения земель, развитие земельного рынка в России требуют создания современной системы оценки земель. Основной прием определения стоимости земли - раздельная оценка земельного участка и расположенных на нем или под ним иных объектов недвижимости.

Основными направлениями государственной политики в этой области являются:

установление единого для всех субъектов РФ порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью последующего определения нормативной стоимости земель;

определение порядка, оснований и методов проведения оценки рыночной стоимости земельных участков;

разработка методик массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения и их апробация в ряде регионов России, в первую очередь в городах и поселениях, районах развития минерально-сырьевой базы и добычи полезных ископаемых (в том числе в северных районах);

государственная поддержка деятельности частных земельных оценщиков для обслуживания формирующегося рынка земли, организация государственного регулирования их деятельности (лицензирование, сертификация и т.д.), законодательное определение их ответственности за достоверность результатов оценки.

Результаты оценки земель являются составной частью государственного земельного кадастра.

Земельный кадастр ведется в целях планирования рационального использования и управления земельными ресурсами, оценки земель, установления всех видов платежей на землю, обеспечения эффективного налогообложения земли и недвижимости, государственного контроля за использованием и охраной земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также поддержки гражданского оборота земли и недвижимости.

К основным мероприятиям в этой области относятся: разработка отвечающей современным требованиям законодательной и нормативно-технической базы системы ведения государственного земельного кадастра; проведение кадастрового зонирования территории России в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых оценок; обеспечение единого порядка ведения государственного земельного кадастра во всех субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях; формирование в рамках государственного земельного кадастра информационной базы о федеральных землях, землях субъектов РФ и муниципальных образований.

Важным является преодоление дефицита информации, что предполагает обеспечение доступа граждан и юридических лиц к кадастровой информации, установление принципов оплаты за ее получение; внедрение программно-технических комплексов, обеспечивающих автоматизацию ведения земельного кадастра; разработку и опытную эксплуатацию системы передачи кадастровых данных на основе единых общероссийских стандартов, форматов обмена данными, классификаторов и технологических процедур; организацию взаимодействия государственного земельного кадастра с отраслевыми кадастрами (градостроительным, лесным, водным и др.) на основе единых принципов, форм и процедур; введение в городах и других поселениях единой системы идентификации земельных участков и иных объектов недвижимости.

Что такое собственность на недвижимость, структура прав собственности? Какие формы собственности на землю различают?

В рыночных условиях важным является вопрос собственности на недвижимость, охрана прав собственности и возможность их реализации.

Собственность на недвижимость, в том числе на земельный участок, включает три основных элемента (правомочия):

Владение - обособление функций экономического присвоения, обеспечивающих фактическое обладание недвижимостью, документально подтвержденное правомочие обладать объектом собственности. Владение объектом недвижимости дает право использовать его, передавать в ограниченное распоряжение другим лицам. Владение создает предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения.

Пользование - применение объекта собственности (недвижимости) в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение недвижимостью - способ реализации отношений присвоения, создающий возможность решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимого имущества, включая участок земли и получаемый от него доход. Вся полнота распорядительных правомочий осуществляется собственником объекта недвижимости.

С понятием собственности кроме вышеуказанных правомочий тесно связаны экономические интересы и выгоды, обусловленные этими формами присвоения объекта собственности.

Экономически собственность реализуется тогда, когда она начинает приносить доход, то есть в процессе присвоения и отчуждения земли, как основного фактора производства и его результатов - дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения: индивидуально обособленный - частный, и совместный, общий - публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основных формы собственности: частную и общественную публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права собственников земли законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и т.д. Нельзя, например, возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.д.

Во-вторых, установлен особый режим использования земли как ограниченного природного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, то есть установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю (как исходная позиция).

Это исключает возможность бесхозного ее существования. Объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. В этой связи рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства (рис. 7.3.2).

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, то есть следует не за собственником, а за самим земельным участком.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются также публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Имущественные права на земельные участки отражены в табл. 7.3.1.

Рисунок 7.3.1 Структура прав собственности на недвижимость

Государственная политика в области развития и стабилизации отношений собственности на землю в России состоит в реализации положений Конституции РФ о многообразии форм собственности, равной защите всех ее форм, и осуществляется по следующим основным направлениям:

- передача государственных и муниципальных земель в собственность граждан и юридических лиц (за исключением земель, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации изъяты из гражданского оборота);

Рисунок 7.3.2 Формы собственности на землю

- установление принципов, порядка, согласительных процедур и сроков разграничения земель на объекты федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;

- дальнейшая приватизация земель под приватизаци-руемыми государственными и муниципальными предприятиями, а также при расширении и строительстве дополнительных объектов на этих предприятиях;

- инвентаризация, межевание и закрепление на местности границ земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц;

- установление порядка управления и распоряжения землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

- определение принципов и порядка изъятия и выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- создание системы правового зонирования земель.

Решение задачи укрепления гарантий конституционных прав граждан на землю предполагает:

Таблица 7.3.1 Комплекс вещных прав на земельные участки

Вид права	Основания приобретения	Содержание права
1.Постоянное (бессрочное) пользование государственными или муниципальным участком юридическими лицами 2.Пожизненное наследуемое владение государственным или муниципальным участком гражданами. 3.Сервитут- право ограниченного пользования чужим участком. 4.Пользование участком собственником недвижимости, находящейся на нем. 5. Выкуп участка для государственных или муниципальных нужд.	Закон, решение органов государственной или муниципальной власти. Право собственности на недвижимость. Решение органов власти в соответствии с законом. Наследование. Закон и соглашение между лицами на основе закона. Подлежит государственной регистрации. Не может быть предметом купли-продажи, залога и т.д. Закон и соглашение сторон на право пользования частью участка. Решение органов власти РФ или субъектов РФ. Национализация участка.	Пользование участком в установленных пределах. Возведение строений на праве собственности. Передача в аренду с согласия собственника участка. Владение и пользование в соответствии с целевым назначением земель. Возведение на участке строений на праве собственности. Передача другим лицам во временное пользование. Отчуждение не допускается. Владение, пользование и распоряжение участком, обремененным сервитутом. Требование платы за сервитуты. Сервитут сохраняется при переходе прав на участок к другому лицу. Прекращение сервитута: - по требованию собственника участка при отпадении оснований его установления; - по решению суда, если участок нельзя использовать по назначению из-за сервитута. Постоянное пользование частью участка. Владение, пользование и распоряжение недвижимостью, находящейся на участке, по своему усмотрению. Пользование частью участка при переходе права собственности на строение, находящееся на нем. Согласие на выкуп части участка. Согласование условий выкупа и цены. Владение, пользование и распоряжение участком до момента соглашения или решения суда о принудительном выкупе.

- обеспечение всем гражданам Российской Федерации возможности получить земельный участок в собственность, владение, пользование;

- обеспечение права граждан приватизировать в установленном законодательством Российской Федерации порядке законно используемую ими землю;

- гарантирование всем гражданам Российской Федерации - собственникам земельных участков и земельных долей свободы в распоряжении этими участками и земельными долями (в той мере, в какой их оборот допускается федеральным законодательством Российской Федерации);

- активизацию информационно-разъяснительной работы среди населения о правах собственников земельных участков и земельных долей.

В целях совершенствования государственного регулирования оборота земель, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель сельхозназначения представляется необходимым:

- ускорить нормативно-методическое обеспечение процесса договорного оформления отношений между пользователями земельных участков (земельных долей) и их собственниками с последующей регистрацией договоров;

- установить правила учета операций с земельными долями;

- создать в результате рационального перераспределения земель сельскохозяйственного назначения условия для сокращения миграции сельских жителей;

- сформировать повсеместно земельный фонд для расселения в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера;

- содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективных хозяйствующих субъектов;

- осуществлять комплекс землеустроительных работ, связанных с правовым, экономическим и экологическим обоснованием перераспределения земель, консолидацией земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств и других сельскохозяйственных товаропроизводителей в целях обеспечения условий для их кооперирования, рационального использования и охраны земель, сохранения и повышения плодородия почв.

В целом развитие в России рынка земли и другой недвижимости, отвечающего требованиям структурных и институциональных преобразований в экономике страны, обеспечивается реализацией государственной политики, включающей:

- развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с земельными участками недвижимостью;

- создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости,

- информационное обеспечение земельного рынка.

Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

- установление категорий земель, которые могут быть приватизированы с одновременным определением земель, ограниченных в обороте и исключенных из оборота;

- введение системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;

- стимулирование выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения их стоимости в уставный капитал этих предприятий и обеспечение реализации принципа "предприятие-имущественный комплекс";

- повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, путем их разграничения на используемые непосредственно для обеспечения государственных функций и используемые в коммерческих целях;

- переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельные участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- развитие ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение, либо воспроизводство недвижимости, повышения плодородия почв, обеспечение государственного контроля за рынком земельных закладных;

- расширение возможностей аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;

- обеспечение взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;

- совершенствование процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;

- законодательное установление принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.

Итак, собственность на недвижимость выражает отношения ее присвоения (отчуждения) как полную их форму. От собственности следует отличать владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Согласно теории прав собственности, не сама недвижимость является собственностью, а пучок или доля прав на ее использование. Государственная политика по стабилизации отношений собственности на недвижимость, в том числе на землю, весьма диверсифирована, она основывается на равной защите всех ее форм, гарантии прав собственности.

Какие виды сделок с недвижимостью на рынке наиболее значимы?

Все собственники недвижимости, действуя на рынке, имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объектов недвижимости, в том числе земельных участков (рис. 7.4.1).

В случае заключения недействительных сделок возможны следующие последствия:

двухсторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), то есть каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства;

никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

Важную роль в развитии рынка недвижимости играет реальная оценка недвижимого имущества.

Рисунок 7.4.1 Виды сделок на рынке недвижимости

В мировой практике рыночная оценка недвижимости основывается на договорных началах, то есть это сумма, которую покупатель, желающий ее приобрести, согласен заплатить. Она равна объему прибыли или доходов, которые покупатель надеется извлечь при использовании данного имущества. В условиях становления рыночной экономики в России подход с позиции "чистой прибыли" или "дохода" весьма затруднен в связи с тем, что зачастую сложно подсчитывать, какую прибыль можно извлечь из того или иного имущества при весьма неопределенной экономической ситуации и очень высоких темпах инфляции. Тем не менее, оценку по ожидаемой прибыли с корректировкой на темпы и уровень инфляции можно считать наиболее правильной.

Существует несколько способов осуществления сделок на рынке недвижимости.

Рисунок 7.4.2 - Способы заключения сделок на рынке недвижимости

Следует учитывать, что в отношении сделок с земельными долями, составляющими часть российского рынка земли, существует значительная специфика. Земельные доли представляют собой участки земли, которыми в середине 90-х годов наделялись по результатам реорганизации совхозов и колхозов работники этих хозяйств, а также сотрудники объектов социальной сферы сел, пенсионеры и др. (рис. 7.4.2).

Алгоритм купли-продажи земельных долей и его особенности на российском рынке земли отражает не только виды сделок и их последовательность, но и взаимодействия, которые возникают между продавцами и покупателями земельных долей.

Для активизации рынка недвижимости, в том числе земли, в России необходимо развитие залоговых отношений и ипотечного кредитования. Система залоговых отношений, в которой отражены различные виды залога, представлена на рис. 7.4.4.

Следует учитывать, что земля - это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, ее стоимость постоянно возрастает.

Поскольку земля является пространственным базисом размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.



Рисунок 7.4.3 - Особенности купли-продажи земельных долей на российском рынке

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога.



Рисунок 7.4.4 - Система залоговых отношений, формирующихся в России

Ипотека предоставляет кредитору - залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерно: оставление имущества в руках должника, возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные, обязательная регистрация залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды.

Самостоятельными объектами залога могут быть садовоо-городные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В целях использования потенциала земельной ипотеки в России представляется целесообразным:

разработка мер по защите прав залогодателя;

обеспечение учета особенностей регистрационных действий при ипотечных отношениях, гарантирующих в итоге соблюдение интересов залогодержателя;

разработка механизма, реально позволяющего залогодержателю при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества и гарантирование рисков отсрочки возврата кредита;

использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств по договорам купли-продажи, аренды, подряда, иным договорам, налоговых обязательств.

Необходимо при этом учитывать специфику залога сельскохозяйственных земель. Целесообразно ограничить случаи залога земель сельскохозяйственного назначения предоставлением кредита, непосредственно связанного с сельскохозяйственным производством и развитием социальной инфраструктуры в сельской местности. Реализация заложенных земельных участков допускается только на торгах, в том числе публичных.

Итак, субъекты рынка недвижимости, опосредуя отношения товарно-денежного обмена, осуществляют ряд сделок, которые различаются формой совершения, моментом возникновения прав, взаимными обязательствами сторон, способами заключения, законностью содержания и т.д. Особенной формой отличаются сделки по поводу купли-продажи земельных долей, оборот которых на российском рынке активно регулируется государством. С развитием рынка земли в России формируется система залоговых отношений, расширяется, несмотря на наличие большого числа проблем, земельная ипотека.

Упражнение 1.

При покупке земельного участка покупатель оценивает целесообразность сделки, сопоставляя текущую цену земельного участка, ожидаемую арендную плату (в случае, если он будет сдавать землю в аренду), и ставку банковского процента. Цена купли-продажи земли рассчитывается как дисконтированная стоимость, но с учетом того, что при покупке земли доход в виде арендной платы будет выплачиваться собственнику земли в течение неопределенно продолжительного времени. Собственник земли должен получить альтернативную стоимость - такую сумму денег, положив которую в банк, он мог бы получать аналогичный ренте процент на вложенный капитал.

где V - текущая цена земельного участка; R - ожидаемая арендная плата; i - норма капитализации (ставка банковского процента).

Заполните таблицу, используя указанную формулу. Укажите вариант цены земельного участка, являющийся наиболее выгодным для покупки:

Текущая цена земельного участка при различных величинах ожидаемой арендной платы и ставки банковского процента

V, тыс.руб.
R, тыс.руб.	30,0	25,0	20,0	25,0	10,0	5,0
i, тыс.руб.	15,0	14,5	14,0	13,5	13,0	12,5

Задача 1.

Вместе с земельным участком в аренду сдано сооружение стоимостью 500 тыс. руб., срок службы которого составит 20 лет. Процентная ставка - 4%. Рассчитайте величину земельной ренты, если арендная плата составляет 85 тыс. руб.

Комментарий. В связи с тем, что вместе с землей передается реальный капитал (сооружение), арендатор обязан выплачивать собственнику земельного участка ежегодно величину его амортизации в размере 25 тыс. руб. Кроме того, он должен выплачивать и процент за пользование предоставленным в его амортизации в размере 25 тыс. руб. Кроме того, он должен авплачивать и процент за пользование представленным в его распоряжении капиталом - 20 тыс. руб. .

Земельная рента (R) рассчитывается по формуле:

АП=R+А+г, отсюда R=АП-г-А,

где АП - аредная плата; R - процент; А - амортизация.

К=85-20-25=40 (тыс. руб.).

Задача 2.

Под одними и теми же культурами заняты три равных по площади земельных участка.

Сумма авансированного капитала, норма прибыли, полученный урожай

Земельные участки	Авансированный капитал (C+V), тыс. руб.	Средняя норма прибыли (Р'ср), %	Урожай, т
I.	200	10	11
II.	200	10	10
III.	200	10	8

Определите сумму дифференциальной ренты первого и второго участков, если предположить, что продукция продается по цене производства, определяемой условиями возделывания на худших участках.

Комментарий к задаче. Поскольку величина авансированного капитала (С + V) везде одинакова, постольку и индивидуальная цена производства совокупного урожая на каждом из участков также одинакова - 220 тыс. руб. (200 + 200 - 10 : 100). Что касается цены производства на единицу продукции - 1 т, то она будет различной:

на 1-м участке - 220 : 11 = 20 (тыс. руб.);

на 2-м участке - 220 : 10 = 22 (тыс. руб.);

на 3-м участке - 220 : 8 = 27,5 (тыс. руб.).

В связи с тем, что количество лучших и средних земель недостаточно для удовлетворения спроса на сельскохозяйственную продукцию, то в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки. Но обработка последних станет возможной, если на вложенный капитал будет получена прибыль не менее средней. Поэтому общественная цена производства определяется уровнем издержек производства на худшем участке земли. В нашем случае цена производства 1 т урожая с худшего участка составляет 27,5 тыс. руб. Владельцы лучшего и среднего участков получают избыточную прибыль, равную:

на 1-м участке (27,5*11) - 220 = 82,5 (тыс. руб.);

на 2-м участке (27,5*10) - 220 = 55 (тыс. руб.).

При передаче данных земельных участков в аренду эти избыточные прибыли трансформируются в дифференциальные ренты, получаемые земельными собственниками от арендаторов.

Задача 3.

В обработку худшего земельного участка вкладывалось 2 млн руб., что обеспечивало урожайность 500 т зерна. После проведения оросительных работ, что потребовало 1 млн руб. дополнительных вложений, сбор зерна повысился до 800 т. Средняя норма прибыли равна 20%.

Определите добавочный доход, полученный в результате дополнительных вложений капитала. Какова будет его величина при перезаключении арендного договора?

Комментарий к заданию. До проведения оросительных работ цена про-

изводства урожая составляла 2,4 млн руб. , а цена 1 т зерна - 4800 руб. (2,4 : 500). После проведения оросительных работ цена производства 1 т зерна составила 4500 руб.: : 800.

В связи с тем, что общественная цена производства 1 т зерна осталась на прежнем уровне - 4800 руб., так как это цена производства худших земельных участков, а данный участок благодаря дополнительному вложению капитала и повышению экономического плодородия почвы перешел в качественно новое состояние, что выразилось в снижении цены производства 1 т зерна до 4500 руб., арендатор с каждой проданной тонны зерна будет получать добавочный доход, равный 300 руб. (4800 - 4500). Следовательно, его ежегодный совокупный добавочный доход составит 240 тыс. руб. (300 * 800). Эту избыточную прибыль арендатор будет получать до истечения срока арендного договора.

При перезаключении арендного договора этот добавочный доход арендатора превратится в дифференциальную ренту II, которую будет присваивать собственник земли, так как последний сдает в аренду участок с повышенным плодородием (экономическим) почвы.

Размещено на Allbest.ru