Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

РАДА ПО ВИВЧЕННЮ ПРОДУКТИВНИХ СИЛ УКРАЇНИ

УДК 332.2:332.1

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Удосконалення механізму формування і розвитку регіонального земельно-майнового ринку

Київ - 2010

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у Черкаському державному технологічному університеті Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник доктор економічних наук, професор Качала Тамара Миколаївна, Черкаський державний технологічний університет Міністерства освіти і науки України, проректор з науково-дослідної роботи та міжнародних зв'язків.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Дубіщев Віктор Петрович, Полтавський національний технічний університет ім. Ю. Кондратюка Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри економічної теорії та регіональної економіки;

кандидат економічних наук Ткаченко Радислав Олегович, Компанія „Надія”, фінансовий директор.

Захист відбудеться “7” вересня 2010 р. о 14 год. 30 хв. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.160.01 Ради по вивченню продуктивних сил України НАН України за адресою: 01032, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, 60.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Ради по вивченню продуктивних сил України НАН України за адресою: 01032, м. Київ, бульвар Тараса Шевченка, 60.

Автореферат розісланий “_4_” серпня 2010 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Л.В. Левковська

майновий ринок привабливість кредитування

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. У період системної трансформації економіки відбувається формування і розвиток нового важливого сектора національного господарства - земельно-майнового ринку. Розвиток ринку землі та іншої нерухомості є невід'ємною складовою соціально-економічних процесів сучасного суспільства та однією із необхідних передумов широкомасштабної модернізації, формування сприятливого ділового й інвестиційного клімату країни, її інтеграції у світову економіку. В умовах трансформаційних зрушень проблеми створення в Україні цивілізованого земельно-майнового ринку, збільшення доступу на нього населення, становлення ефективного житлового сектора, що діє на ринкових принципах, урегулювання та розвитку земельно-майнових відносин є надзвичайно актуальними.

З економічного погляду земля як об'єкт нерухомості в межах населених пунктів має значну фінансову вартість та приносить дохід, що капіталізується в часі. Тому земельно-майновий комплекс має стати багатофункціональною базою і складовою частиною економічного процесу розвитку регіону. Оскільки земля - це основа, просторовий базис будь-якої нерухомості, то необхідною умовою землекористування населених пунктів є формування ефективного механізму управління земельно-майновим комплексом, забезпечення його оптимального розподілу за функціональним і цільовим призначенням, розміщенням та використанням об'єктів виробництва, раціоналізація структури господарства та його територіальної організації.

В Україні з початку 90-х років проводиться земельна реформа, проте ні правова база, ні загальнодержавна концепція цієї реформи до цього часу повністю не створені. Стратегія розвитку земельно-майнових відносин не пов'язана із завданнями структурної перебудови економіки в цілому. Вирішення багатьох проблем у цій сфері відноситься до компетенції місцевої влади, що обумовило виникнення безлічі регіональних моделей розвитку земельно-майнового ринку.

Формування ринкових відносин передбачає перехід земельно-майнового комплексу на якісно новий етап розвитку, а саме: перетворення землі на реальний високодохідний виробничий ресурс шляхом обґрунтованого застосування економічних регуляторів і ефективних фінансових механізмів. Зокрема, до них відноситься іпотека. З її допомогою виникає можливість розв'язати проблему недостатності інвестиційних ресурсів для реалізації регіональних (у першу чергу, житлових) проектів, сформувати стабільну ресурсну базу території.

Питання взаємовпливу специфіки соціально-економічного розвитку регіонів на формування і розвиток земельно-майнового ринку й застосування такої форми фінансування інвестицій у нерухомість, як іпотечне кредитування, виявились найменш розробленими напрямами економічної науки. Гостро постає також проблема місця і ролі органів влади всіх рівнів - від державного до місцевого ? у становленні й розвитку ринкових форм земельно-майнових відносин.

Недостатня розробленість теоретичних і методологічних підходів до управління вітчизняним земельно-майновим комплексом як цілісним об'єктом і велика практична значущість вирішення цієї проблеми в сукупності визначають актуальність обраної теми дисертації.

У теоретичних дослідженнях зазначеної наукової проблеми автор значною мірою спирався на підходи, викладені в працях економістів, що здійснили вагомий внесок у теорію землекористування та іпотечного кредитування, серед яких: Андрійчук В., Бабміндра Д., Батлер С., Білик Ю., Біленький Ф., Борисова В., Будзяк В., В'юн В., Гайдуцький П., Горлачук В., Гриценко Є., Даниленко А., Дем'яненко М., Добряк Д., Долішній М., Дорогунцов С., Заяць В., Зубець М., Карпіщенко О., Кашенко О., Ковальчук Т., Комов Н., Коренюк П., Кривов В., Крисанов Д., Лихогруд М., Майовець Є., Мехряков В., Михалевский Ф., Осипчук С., Павлишенко М., Сапич В., Сидоренко М., Сохнич А., Ступень М., Саблук П., Ткаченко Р., Хвесик М., Хворост О., Чупіс А., Шостак Л., Шпичак О., Щурик М., Юрченко А. та ін.

Водночас інструменти управління земельно-майновим комплексом як цілісним об'єктом на регіональному рівні висвітлені менше. Окремі питання проблематики розглядаються в роботах Аратського Д., Бистрякова І., Біленького В., Борщевського П., Варламова А., Воронцова А., Данилишина Б., Дубіщева В., Герцберга Л., Гофмана К., Гранберга О., Качали Т., Корецького М., Кузнєцової О., Лисецького А., Ломакіна Б., Міщенка В., Новаковського Л., Хасаева Г., Чернюк Л., Швецова А., Штульберга Б., Юрчишина В. та ін.

Структурні зміни, що відбувалися у сфері реформування земельно-майнових відносин, привертають увагу і зарубіжних учених, у тому числі Ауера Х., Весселі Р., Герценштейна М., Камерера Й., Кейдана Дж., Муггенхубера Г. та ін. Часто коло досліджень іноземних експертів обмежується міжнародними проектами, присвяченими окремим проблемам, що пояснює вузьку спрямованість і фрагментарність їх робіт.

Проте на регіональному рівні недостатньо досліджені напрями оптимізації земельно-майнових відносин у період трансформаційних зрушень в економічній системі; практично немає розробок з адаптації зарубіжного досвіду країн із розвиненою ринковою економікою з метою підвищення ефективності застосування механізмів управління - систем земельного кадастру і реєстрації прав; вимагають подальшого вивчення проблеми підвищення інвестиційної привабливості регіонів за рахунок розвитку земельно-майнового ринку тощо.

Актуальність, теоретична і практична значимість досліджуваної проблеми, її недостатня розробленість у науковій літературі обумовили вибір теми дослідження, визначили її мету і завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дослідження, проведені автором, є складовою частиною комплексних робіт, що виконувались у рамках науково-дослідних тем Черкаського державного технологічного університету МОН України „Регіональні аспекти інноваційної та інвестиційної діяльності та їх роль у вирішенні соціально-економічних проблем регіону” (номер державної реєстрації 0106U004488), де автором визначено місце і роль земельно-майнового ринку в підвищенні інвестиційної привабливості регіону, та „Сучасний агропромисловий комплекс України та його роль у вирішенні продовольчого забезпечення регіонів України” (державний реєстраційний № 0109U002741). Участь автора в її виконанні полягає в досліджені теоретичних підходів до трансформації землекористування в контексті земельної реформи та її значимості в розвитку АПК регіону. Тема дисертаційної роботи відповідає основним напрямам розвитку сучасної соціально-економічної політики держави та її регіонів.

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є наукові основи розробки механізму формування і розвитку регіонального земельно-майнового ринку та визначення практичних пропозицій щодо його вдосконалення.

Для досягнення мети в роботі поставлені і вирішені такі завдання:

?з'ясувати сутність, поглибити зміст та розробити структуру регіонального земельно-майнового ринку;

?структурувати зовнішнє середовища регіонального земельно-майнового ринку і систему основних його показників з метою виділення найбільш вагомих факторів, які необхідно враховувати при визначенні рівня активності ринку;

?доповнити систему показників оцінки ефективності механізму формування і розвитку регіонального земельно-майнового ринку, яка дасть змогу виявити, в якому середовищі він функціонує і яким чином зовнішнє середовище впливає на цей процес;

?визначити стратегічні напрями підвищення привабливості регіонального земельно-майнового ринку;

?побудувати інвестиційну модель земельно-майнового ринку, величина та конфігурація якого визначають обмеження і можливості розвитку регіону залежно від умов зовнішнього середовища;

?розробити механізм просторової конфігурації локального земельно-майнового ринку;

?удосконалити підходи до обґрунтування вибору моделі іпотечного кредитування в регіоні.

Об'єктом дослідження є процеси формування і розвитку регіонального земельно-майнового ринку в сучасних умовах.

Предметом дослідження є методологічні, методичні та прикладні основи формування механізму розвитку земельно-майнового ринку регіону.

Методи дослідження. Дослідження базується на методології системного підходу, використанні методів логічного і порівняльного аналізу - для розробки теоретико-методологічних підходів до визначення сутності та структури регіонального земельно-майнового ринку; економіко-статистичної обробки інформації - для аналізу рівня розвитку регіонального земельно-майнового ринку, організаційного проектування і економіко-математичного моделювання ? для розробки моделей розвитку регіонального земельно-майнового ринку, зокрема моделі іпотечного кредитування.

Обробка матеріалів здійснювалась на основі використання програмного забезпечення та сучасних інформаційних технологій. Інформаційну базу дослідження становили статистичні дані Державного комітету статистики та обласних управлінь статистики, законодавчі та нормативні документи України, матеріали періодичних видань та електронні матеріали засобів масової інформації, результати соціально-економічних досліджень, службова та довідкова інформація по досліджуваній тематиці.

Наукова новизна одержаних результатів. Найбільш суттєвими теоретичними і практичними результатами, що характеризують наукову новизну дисертаційної роботи, є такі:

вперше:

?побудована інвестиційна модель земельно-майнового ринку, величина та конфігурація якого визначають обмеження і можливості розвитку регіону залежно від умов зовнішнього середовища, що представлена у вигляді піраміди, основою якої є потенціал пропозиції об'єктів нерухомості на локальному ринку, а висота визначається потенціалом попиту на нерухоме майно;

удосконалено:

? структуризацію зовнішнього середовища регіонального земельно-майнового ринку та систему його основних показників, яка ґрунтується на існуючій системі статистичної інформації і дає змогу визначити інвестиційний потенціал регіону та можливості його підвищення;

? методичні підходи до оцінки ефективності механізму формування та розвитку регіонального земельно-майнового ринку, які базуються на визначенні кількісних та якісних його характеристик з метою виявлення поточного стану (наявності кризових явищ), тенденцій та перспектив (потенційних можливостей) розвитку, що дозволяє на основі достовірних даних і обґрунтованих прогнозів формувати та вдосконалювати механізм регулювання земельно-майнових відносин;

? механізм просторової конфігурації умовного локального земельно-майнового ринку, який, на відміну від існуючих, дає змогу визначити потенціал пропозиції не тільки на основі площі земельного масиву, на якому розташовуються об'єкти нерухомості, але й ураховуючи рівень густоти розміщення об'єктів, що залежить від кількості інвесторів і користувачів в регіоні;

набули подальшого розвитку:

?визначення поняття регіонального земельно-майнового ринку, яке розглядається в комплексі методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів, що дасть підстави трактувати цю дефініцію як взаємопов'язану систему економічних та організаційно-правових механізмів, що забезпечує оборот прав на об'єкти нерухомості в регіоні, зокрема землю та майно, розташоване на ній, а також їх будівництво, експлуатацію і фінансування;

?стратегічні напрями підвищення привабливості регіонального земельно-майнового ринку на основі розвитку дворівневого механізму іпотечного кредитування, в основу якого покладено концепцію інтеграції первинного та вторинного ринку землі, що є найбільш дієвим економічним регулятором і ефективним фінансовим інструментом розвитку земельно-майнових відносин;

?наукові підходи до обґрунтування вибору концепції іпотечного кредитування в регіоні, що базуються на дослідженні та оцінці переваг і недоліків упровадження найпоширеніших моделей іпотеки (обмежено-відкрита, розширено-відкрита, модель збалансованої автономії), що дає змогу врахувати специфічні особливості конкретного регіону та умови, в яких він функціонує.

Практичне значення одержаних результатів. Викладені в дисертаційній роботі наукові результати, сформульовані висновки й розроблені пропозиції можуть бути використані в управлінській діяльності органами державної, регіональної та місцевої влади при розробці регіональних цільових програм розвитку земельно-майнових відносин. Теоретичні положення, які виносяться на захист, доведені до рівня конкретних практичних пропозицій та створюють об'єктивну основу для подальшого розвитку земельно-майнового ринку регіону в сучасних умовах господарювання. Зокрема, авторські дослідження знайшли прикладне застосування в діяльності Головного управління економіки Черкаської обласної державної адміністрації (довідка № 1077/2 від 04.11.2009 р.). Крім того, теоретичні висновки й практичні результати дослідження можуть стати основою для подальшого розвитку теорії й практики іпотечного кредитування.

Окремі положення роботи щодо формування і розвитку земельно-майнових відносин у регіоні в контексті ринкових трансформацій використовуються в навчальному процесі Черкаського державного технологічного університету при викладанні курсів „Регіональна економіка”, „Регіональний ринок послуг”, „Інвестування”, „Державне регулювання економіки”, „Кредитна політика” (довідка № 382/01-11.02 від 16.03.2010 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаною науковою працею, в якій викладено авторські розробки з удосконалення організаційно-економічних підходів та механізму формування і розвитку регіонального земельно-майнового ринку. Опубліковані наукові праці містять положення, висновки та пропозиції, сформульовані особисто автором, і відображають його конкретний внесок у розвиток сучасної економічної науки - розвиток продуктивних сил і регіональну економіку.

Наукові положення, висновки й рекомендації, які виносяться на захист, одержані автором самостійно.

Апробація результатів дослідження. Основні наукові результати дисертаційної роботи апробовано на восьми українських і міжнародних науково-практичних конференціях, зокрема: ІІІ Міжнародній науково-практичній конференції „Модернізація політики та управління в Німеччині та Україні в контексті євроінтеграції” (с. Форос, 5-11 липня 2007 р.), Міжнародній науково-практичній конференції „Регіональні аспекти розвитку в умовах європейського вибору” (м. Сімферополь, 13-16 вересня 2007 р.), VІІІ Міжнародній науково-практичній конференції „Теорія і практика сучасної економіки” (м. Черкаси, 26-28 жовтня, 2007 р.), ІХ науково-практичній конференції „Соціально-економічні проблеми регіонального розвитку”, (м. Дніпропетровськ, 30 листопада 2007 р.), ІІІ Міжнародній науково-практичній конференції аспірантів, молодих учених та науковців „Проблеми та перспективи розвитку регіональної ринкової економіки” (м. Кременчук, 14-16 квітня 2008 р.), V Міжнародній науково-практичній конференції „Облік, контроль і аналіз в управлінні підприємницькою діяльністю” (м. Черкаси, 16-18 квітня 2008 р.), ІХ Міжнародній науково-практичній конференції „Теорія і практика сучасної економіки” (м. Черкаси, 24-26 вересня 2008 р.), V Міжнародній науково-практичній конференції „Модернізація політики та управління в Німеччині та Україні в контексті євроінтеграції” (с. Форос, 12-14 липня 2009 р.).

Публікації. Основні результати дослідження викладені у 15 опублікованих працях загальним обсягом 5,0 друк. арк., які належать особисто автору, з них 7 - у наукових фахових виданнях, 8 - в матеріалах наукових конференцій.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Повний обсяг дисертації становить 218 стор. комп'ютерного тексту, що включає 17 таблиць і 26 рисунків, із яких 2 займають всю площу сторінки. Список використаних джерел налічує 195 найменувань і викладений на 16 стор., 8 додатків - на 9 сторінках.

Основний зміст дисертаційної роботи

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, сформульовано мету та основні завдання дослідження, визначено об'єкт і предмет, методологічну базу, наукову новизну та практичне значення отриманих результатів.

У першому розділі „Теоретико-методологічні основи формування і розвитку земельно-майнового ринку регіону” розкрито концептуальні засади формування та розвитку земельно-майнових відносин у регіоні в умовах ринкових трансформацій в країні, досліджено зміст та структуру земельно-майнового ринку, обґрунтовано механізм його функціонування.

Дослідження наукових засад та нормативно-правової бази у сфері формування і розвитку земельно-майнових відносин дало змогу виявити суперечливість існуючих положень та відсутність єдності поглядів провідних вчених на сутність, зміст, структуру та особливості механізму формування та розвитку ринку нерухомості в цілому та регіонального земельно-майнового ринку зокрема.

Установлено, що сучасне наукове трактування сутності нерухомого майна базуються на використанні таких підходів, як: суто фізичний об'єкт, об'єкт юридичних відносин, предмет економічних відносин. Специфіку нерухомості можна визначити як сукупність властивостей, зумовлених особливостями функціонування нерухомості з погляду її матеріально-речової сутності, організаційно-правового статусу, позиціювання нерухомості як товару та інвестиційно-фінансового активу. Аналізуючи нормативно закріплені визначення, виявлено, що вони різняться між собою не якісно, а кількісно. Єдиним загальним підходом є такий: нерухомість - це все те, що не може без значної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також власне земля (земельна ділянка), яка є невід'ємною складовою частиною майнового комплексу та оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Розвиток і обґрунтування земельно-майнових відносин у трансформаційних умовах потребує всебічного аналізу розвитку ринку нерухомості та його основи - земельно-майнового ринку.

Земельно-майновий ринок регіону є певним набором механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, установлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими суб'єктами користування землею та розташованими на ній об'єктами в певному регіоні. Цей ринок є складовою національної економіки, без якого неможливе функціонування ринку взагалі, оскільки він у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки.

Зосереджуючи увагу на земельно-майновому ринку, встановлено, що кількість дискусійних аспектів у визначенні характеристик і специфічних його особливостей, як мінімум, не поступається чисельності аналогічних питань щодо поняття нерухомості. Виявлено, що основними є такі підходи до визначення сутності земельно-майнового ринку, що передбачають включення в це поняття по-перше - усіх економічних відносин з приводу нерухомої власності, зокрема землі та майна, розміщеного на ній; по-друге - відносин, пов'язаних переважно з купівлею-продажем нерухомої власності.

Найповнішим у зв'язку з цим вважаємо визначення земельно-майнового ринку як взаємопов'язаної системи економічних і організаційно-правових механізмів, що забезпечують оборот прав на об'єкти нерухомості, а також їх будівництво, експлуатацію та фінансування.

Запропоновано розглядати структуру регіонального земельно-майнового ринку в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного та соціального підходів. Установлено, що дослідження регіональних процесів на земельно-майновому ринку доцільно ґрунтувати на пропонованій сегментації ринку за допомогою виділення класифікаційних критеріїв, до яких віднесені: функціональне призначення, відтворювальна функція, форма власності, ступінь готовності нерухомості до використання, територіальні межі ринку, місце операції з нерухомістю, спосіб продажу нерухомості, галузева приналежність нерухомості, види професійної діяльності на ринку. При цьому слід ураховувати виділені чинники формування попиту і пропозиції на об'єкти нерухомості, такі як: корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права. А оскільки на попит і пропозицію впливає зовнішнє середовище, то його вплив доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними), а також на основі його рівневої класифікації (національне, регіональне, локальне).

Виходячи із характеристик та структури регіонального земельно-майнового ринку, виникає об'єктивна необхідність класифікації нерухомості як об'єкта управління, що створює можливості формування системи управління земельно-майновим ринком регіону і дає змогу адміністративним органам влади застосувати ефективні інструменти та механізми регулювання відносинами між його учасниками, які виникають з приводу розпорядження, розподілу та перерозподілу, використання, збереження та покращення земельних ресурсів. Головною особливістю цієї системи є те, що виникає можливість сформувати адміністративно-економічний механізм, що дозволяє регулювати будь-які адміністративні, соціальні та ринкові запити, зберігаючи за суспільством в особі держави переважні права власника земельних ресурсів в питаннях регулювання земельно-майнових відносин.

Встановлено, що організаційно-економічний механізм формування і розвитку регіонального земельно-майнового ринку знаходиться нині на стадії ринково-інституційного становлення. Масове надання землі у приватну власність та розмежування державної і приватної власності на нерухоме майно повинні супроводжуватися використанням ефективних інструментів, що забезпечують захист прав власників, ефективну систему обліку та реєстрації прав.

Організаційно-економічний механізм формування і розвитку земельно-майнового ринку в регіоні є складноструктурованою поліфункціональною ринково-інституційною системою, що включає адміністративно-організаційну та економічну складові.

Обґрунтовано, що для забезпечення соціально-економічного зростання необхідно сформувати такий механізм розвитку земельно-майнового ринку, що забезпечить залучення інвестиційних ресурсів, не створюючи при цьому додаткових ризиків для бюджетів, в той же час надаючи надійні гарантії інвесторам. Таким механізмом, на думку автора, може бути земельна іпотека.

У процесі дослідження методичних підходів до оцінки ефективності механізму формування і розвитку земельно-майнового ринку в регіоні виявлено, що найважливішим економічним інструментом є земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. Обґрунтовано, що жоден з використовуваних у вітчизняній практиці господарювання підходів до визначення ціни землі не повністю відповідає сучасним економічним умовам і недостатньо адекватно відображає механізм рентоутворення в умовах економічних криз. Запропоновано здійснювати оцінку землі на основі порівняння індивідуальної ціни виробництва і середньої ринкової ціни продукції, що дає змогу визначати весь розмір доходу від землі та враховувати в розрахунках не тільки диференціальну, але й інші види земельної ренти.

У другому розділі „Аналіз та оцінка функціонування регіонального земельно-майнового ринку (на прикладі Черкаського регіону)” досліджено стан і тенденції розвитку земельно-майнового ринку в регіонах України, деталізовано окремі аспекти його функціонування в Черкаській області, проаналізовано існуючий механізм регулювання розвитку земельно-майнових відносин на регіональному рівні, виявлено його недоліки та можливості щодо вдосконалення.

Ґрунтовний аналіз статистичних та аналітичних матеріалів дав змогу виявити, що земельно-майновий ринок України на сучасному етапі перебуває на стадії становлення, водночас земельна реформа, яка триває останні десять років, не вирішила покладених на неї завдань, що обумовило виникнення гострих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельно-майнове питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим.

Сучасний земельний ринок характеризується пропозицією більш ліквідних об'єктів нерухомості за адекватною ціною, оскільки з початку 2009 року спостерігається зростання пропозиції земельних ділянок: більшість компаній поступово почали звільнятися від недоходних активів (земельні ділянки, що перебували в активній розробці, та основні проекти, за якими проводилася узгоджена робота).

Установлено, що на ринку землі України пропонуються як ділянки з різним цільовим призначенням (під розвиток промислових об'єктів і торговельних комплексів), так і землі під забудову житлових, офісних та готельних проектів. Значною популярністю користуються ділянки з готовими проектами та передпроектними пропозиціями; менш привабливими з погляду інвесторів є земельні ділянки під забудову складських комплексів, житлових проектів та готельної нерухомості. Основними, найбільш затребуваними сегментами є торгова та офісна нерухомість. До початку впливу на економіку світової економічної кризи в Україні земля становила значний інтерес як об'єкт інвестування, а банк земельних ділянок, що належав інвестору, міг бути вигідно проданий, одночасно приносячи прибуток, який значно перевищував рівень найбільших депозитних ставок банків.

Ринкову вартість земельних ділянок досить важко визначити в момент продажу, особливо в умовах нестабільної економічної та політичної ситуації. Це ускладнюється низкою факторів, зокрема відсутністю статистичних даних про реальні, а не пропоновані ціни при продажу землі в різних регіонах України. Найвищі ціни на земельні ділянки спостерігаються в областях України з центром у містах-мільйонерах, рекреаційних осередках, зонах активної промислової діяльності тощо (Київська, Одеська, Харківська, Запорізька, Миколаївська, Дніпропетровська області) (рис. 1).

Рис. 1. Рейтинг вартості земельних ділянок регіонів України станом на 01.01.2009 року, дол. США/0,01 га

Найбільш доступними для придбання є земельні ділянки Кіровоградської, Вінницької і Тернопільської областей (959-810 дол. США за 1 сотку), що пояснюється сільськогосподарським спрямуванням діяльності регіонів. Середнє коливання цін на землю від 1056 до 2015 дол. США за 0,01 га спостерігається у регіонах із переважанням промислового виду діяльності, зокрема Херсонському, Сумському, Житомирському, Хмельницькому, Полтавському, Луганському, Чернігівському та Черкаському регіонах.

Одним із найбільш розвинених секторів земельно-майнового ринку України є житлова нерухомість. На основі дослідження тенденцій змін введення в експлуатацію загальної площі житла в країні визначено фактичні зміни площ житлового фонду. Так, в Україні в період з 2000 по 2009 рік здано в експлуатацію будинків загальною площею 68753 тис. м² (табл. 1).

Таблиця 1. Динаміка введення в експлуатацію загальної площі житла в Україні за 2000-2009 роки*

* Складено за даними Державного комітету статистики України за відповідні роки

При цьому протягом 2009 року площа введеного в експлуатацію житла України була меншою на 39% за аналогічні показники 2008 року і становила 6399,6 тис. м². Введення в експлуатацію житлових площ в Україні практично безпосередньо залежить від обсягу їх будівництва. За даними Державного комітету статистики України, обсяги будівництва в Україні 2009 року скоротилися на 48,2%. До кінця 2009 року в країні було заморожено понад 80% усіх будівництв.

Станом на кінець 2009 року з 2700 споруджуваних об'єктів лише близько 750 мають ступінь готовності вище 70%. За період з початку 2009 року в межах України загальне скорочення обсягів виконаних будівельних робіт пояснюється тим, що лише один регіон збільшив обсяги будівництва - Рівненський (на 9,8%). У всіх інших областях відбулося зменшення обсягів будівництва (найбільше - у Волинському (на 63,9,0%), Івано-Франківському (на 59,6%), Черкаському (на 57,4,0%), Донецькому (на 57,09%) регіонах).

При оцінці стану земельно-майновому ринку України слід зважати на те, що ціни на нерухомість формуються під впливом співвідношення попиту та пропозиції на ньому. Станом на 01.01.2010 р. обсяги пропозиції перевищували платоспроможний попит на об'єкти нерухомого майна при тому, що протягом 2005-2007 років ситуація на українському земельно-майновому ринку була прямо протилежною. Стрімке зростання цін на нерухомість у 2005-2007 роках стало каталізатором розвитку будівельного сектора економіки України. Невідповідність поточних цін на нерухомість і купівельної спроможності переважної більшості населення обумовлювала виникнення додаткових фінансових ризиків.

На основі показників опосередкованої вартості будівництва житла по регіонах України за даними 2009 року, проведено оцінку спроможності населення кожної області придбати власними зусиллями житло. За результатами з'ясовано, що в середньому для отримання житла середньостатистичному українцю необхідно заощаджувати приблизно 24 роки. Найшвидше можуть дозволити собі купити житло населення Донецького регіону - близько 18 років, найдовше заощаджувати будуть жителі Волинської області - 29 років. У Черкаській області, щоб придбати житло площею 60 м², необхідно заощаджувати кошти майже 26 років.

Можливість населення окремо визначеного регіону придбати в кредит житлову нерухомість визначається його кредитною спроможністю, що визначається різницею між офіційною середньою заробітною платою жителя області та необхідними щомісячними виплатами за кредитом. У процесі дослідження визначено рейтинг кредитної спроможності регіонів України за 2006-2008 роки, тобто здатності населення сплачувати борги за житлову нерухомість, придбану в кредит (рис. 2).

Рис. 2. Рейтинг кредитної спроможності регіонів України

Вартість житлової нерухомості Черкаського регіону за період 2006-2009 років зросла більше, ніж на 25 % при одночасному збільшенні щомісячних виплат за кредитом практично вдвічі, причому розмір середньомісячної заробітної плати одного мешканця підвищився лише на 11 %. Найбільша вартість земельних ділянок незалежно від призначення у м. Черкаси та Черкаському районі, зокрема у с.Червона Слобода, Леськи, Сокирне тощо.

Досліджено механізм управління земельно-майновим ринком у межах Черкаського регіону, який базується на концентрації інституційних та професійних сил з метою здійснення найбільш оптимального для конкретно визначеної регіонально-територіальної зони управлінського впливу та регулювання діяльності, пов'язаної з нерухомим майном. Установлено, що механізм управління формуванням і розвитком регіонального земельно-майнового ринку в межах Черкаської області відповідає встановленим принципам управлінського регулювання даного ринку в межах регіонів України, оскільки він функціонує в умовах регулювання діяльності як з боку професійних учасників, так і органів державної та місцевої влади.

Результати проведеного емпіричного дослідження особливостей розвитку земельно-майнового ринку регіонів України підтверджують перспективність побудови механізму його функціонування на основі інтеграції економічної теорії із сучасними методами і моделями.

У третьому розділі „Стратегічні напрями вдосконалення механізму формування та розвитку земельно-майнових відносин у регіоні” викладено методологічні й методичні засади формування шляхів удосконалення земельно-майнових відносин, розроблено модель ефективного функціонування земельно-майнового ринку, здійснено прогнозування основних тенденцій його розвитку.

Запропоновано вдосконалення механізму управлінського регулювання земельно-майнового ринку на загальнодержавному рівні через прийняття низки державних законів та коректування існуючої законодавчої бази в сфері нерухомості; визначено основні напрями покращення пакета законів, регулюючих діяльність, зокрема, на регіональному ринку земель та в сфері використання об'єктів житлового призначення; сформовано методи покращення ступеня правомірного використання об'єктів нерухомості в регіонах України.

Установлено, що сьогодні шляхи вирішення земельно-житлової проблеми населення необхідно шукати в удосконаленні ефективності функціонування механізму іпотечного кредитування, що може забезпечити жителям регіону одержання додаткових коштів під заставу нерухомості. Іпотечне кредитування є одним з тих напрямів ринку фінансових послуг, який динамічно розвивається та покликаний створити механізм довгострокового кредитування громадян із середніми доходами для придбання житла.

Міжнародний досвід свідчить, що найефективнішою є дворівнева модель функціонування механізму іпотечного кредитування, яка передбачає наявність первинного та вторинного ринку. За результатами дослідження існуючих зарубіжних моделей іпотечного кредитування зроблено висновок про необхідність створення умов для розвитку німецької моделі будівельних заощаджень, яка, на відміну від розширено-відкритої, є незалежною від стану фінансово-кредитного ринку країни та може бути реалізована в країнах із нестабільною економікою. Крім того, вона сприяє розвитку іпотечного кредитування адекватно розвитку життєвого рівня населення, дозволяє встановити нижчі відсоткові ставки, ніж при використанні американської моделі, створює умови прогнозованості попиту на житло та забезпечує можливості пропорційного розвитку житлового будівництва.

З метою стимулювання розвитку вторинного ринку іпотечного кредитування запропоновано запровадити механізм пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.

Активні дослідження у сфері оцінки інвестиційної привабливості регіонів можуть використовуватися з метою аналізу макросередовища земельно-майнового ринку, який є сегментом інвестиційного ринку. Систематизуючи різні підходи до аналізу зовнішнього середовища локального земельно-майнового ринку, ґрунтуючись на існуючій системі статистичної інформації та підходах з визначення інвестиційного потенціалу регіонів, здійснено структуризацію зовнішнього середовища ринку і розроблено систему основних його показників.

У роботі удосконалено механізм формування і розвитку локального земельно-майнового ринку з визначенням основних критеріїв оцінки стану інших складових ринкової системи. Для аналізу зовнішнього середовища локального земельно-майнового ринку, а також визначення ступеня його впливу на ринкову ситуацію в регіоні пропонується застосовувати показник інвестиційного простору локального земельно-майнового ринку, який дає можливість здійснити кількісну та якісну оцінку середовища, в якому формується і функціонує локальний ринок. У дослідженні зроблено акцент на визначенні динамічних характеристик локального земельно-майнового ринку з метою виявлення потенційних можливостей його зростання або наявності кризових явищ і подальшого формування системи регулювання ринку.

Побудовано модель інвестиційного простору локального земельно-майнового ринку, величина і конфігурація якого визначають обмеження та можливості розвитку регіонального ринку нерухомості залежно від умов зовнішнього середовища, представлену у вигляді піраміди, основою якої є потенціал пропозиції об'єктів нерухомості на локальному ринку, а висота визначається потенціалом попиту на нерухоме майно (рис. 3):

V_i=1/3 Ч P_dЧ P_s,(1)

деP_d - потенціал попиту;

P_s - потенціал пропозиції;

V_i - інвестиційний простір локального земельно-майнового ринку.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Модель інвестиційного простору локального земельно-майнового ринку

Продіагностовано стратегічні можливості та загрози потенційного сценарію формування і розвитку Черкаського регіонального земельно-майнового ринку, визначено прогнозну структуру попиту та пропозиції на окремі групи нерухомого майна, розроблено песимістичний та оптимістичний короткострокові прогнози цінового порогу на об'єкти житлового призначення, передбачено можливий рівень доступності житла в регіоні, визначено діапазон коливання цінового рівня на регіональному ринку на земельні ділянки з урахування найкращого та найгіршого варіантів розвитку.

Висновки

У дисертації здійснено і теоретично узагальнено вирішення наукового завдання - удосконалення механізму формування та регулювання розвитку регіонального земельно-майнового ринку, що виявляється в таких основних наукових і практичних результатах:

1. На основі дослідження наукових праць провідних вітчизняних та зарубіжних науковців і ґрунтовного опрацювання нормативно-правової бази у сфері земельно-майнових відносин визначено, що нині сформувалось три основних підходи до визначення сутності поняття нерухомого майна, таких як: суто фізичного об'єкту, об'єкту юридичних відносин, предмету економічних відносин. При розгляді об'єкта нерухомості, що являє собою регіональний земельно-майновий комплекс, визначено, що земельна ділянка є першорядною стосовно будівлі, розміщеній на ній, у зв'язку із чим, головну увагу в дослідженні акцентовано на земельному ринку регіону як основі ринку нерухомості. Встановлено, що земля, як основний вид нерухомості, володіє специфічними властивостями, що дають змогу відрізнити їх від рухомих об'єктів, об'єднаними в три групи: родові - стаціонарність, нерухомість, матеріальність, довговічність; власні - визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єкта нерухомості та функціональні - спрямовані на задоволення як виробничих, так і соціальних потреб.

На основі узагальнення існуючих підходів до визначення регіонального земельно-майнового ринку запропоновано розуміти його як взаємопов'язану систему економічних і організаційно-правових механізмів, що забезпечують оборот прав на об'єкти нерухомості в регіоні, зокрема землю та майно, розташоване на ній, а також їх будівництво, експлуатацію і фінансування. За допомогою цієї системи встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими суб'єктами користування землею та розташованими на ній об'єктами в певному регіоні. Запропоновано розглядати структуру регіонального земельно-майнового ринку в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного та соціального підходів. Земельно-майновий ринок регіону є складовою національної економіки, без якого неможливе функціонування ринку взагалі, оскільки він у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки.

2. У процесі дослідження методичних підходів до оцінки ринку нерухомості в регіоні виявлено, що головне місце в економічному регулюванні земельно-майнового ринку посідає земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. Установлено, що існуючі методичні підходи до визначення ціни землі не повністю відповідають сучасним економічним умовам господарювання і недостатньо адекватно відображають механізм рентоутворення в умовах економічних криз. Тому запропоновано оцінку землі здійснювати на основі порівняння індивідуальної ціни виробництва і середньої ринкової ціни продукції, що дає змогу визначати весь розмір чистого доходу із землі і враховувати в розрахунках не тільки диференціальну, але й інші види земельної ренти.

3. Визначено ціновий поріг вартості спорудження житла та потенційні можливості його придбання населенням різних регіонів України. Середній термін заощадження на придбання власної житлової площі розміром 60 м² в Україні становить 24 роки (за даними 2009 року), причому найменше заощаджуватимуть жителі Запорізької та Дніпропетровської областей, найдовше - Волинського, Закарпатського регіонів та АРК. Сформовано рейтинг кредитної достатності регіонів України, за яким найнижча спроможність здійснювати платежі за іпотечним кредитом в умовах кризового становища спостерігається в населення Кіровоградської, Полтавської та Херсонської областей.

4. Запропоновано стратегічні напрями підвищення привабливості регіонального земельно-майнового ринку, в основу яких покладено вдосконалення механізму його управлінського регулювання на загальнодержавному рівні через прийняття низки державних законів та коректування існуючої законодавчої бази у сфері нерухомості. Визначено основні шляхи покращення пакета законів, що регулюють діяльність на ринку земель та у сфері використання об'єктів житлового призначення; сформовано методи покращення ступеня правомірного використання об'єктів нерухомості в межах України. Одним із дієвих заходів поліпшення ситуації на земельно-майновому ринку є впровадження ефективного механізму іпотечного кредитування. Встановлено, що найефективнішою є дворівнева модель, яка передбачає наявність первинного та вторинного ринку іпотечного кредитування. На первинному ринку складаються відносини між іпотечним кредитором і позичальником щодо надання та погашення іпотечних кредитів. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні іпотечних кредиторів шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів банкам спеціалізованим небанківським іпотечним фінансовим установам другого рівня або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів з метою рефінансування.

5. Аналіз наукової літератури дає підстави зробити висновок, що найпоширенішими є три моделі іпотечного кредитування - обмежено-відкрита (депозитна або універсальних банків), розширено-відкрита (американська) та модель збалансованої автономії (німецька). Оскільки останні дві системи належать до дворівневих із використанням механізму сек'юритизації, а різниця полягає лише у способі його реалізації, то, на нашу думку, в аналізі доцільно розглядати іпотечні банки та асоціації в рамках американської моделі. Варто також зауважити, що кожна країна світу характеризується своєю власною системою іпотечного кредитування, проте в будь-якому випадку простежуються характерні ознаки однієї із трьох вказаних моделей.

На основі проведеного аналізу можна стверджувати, що функціонування розширено-відкритої системи із запланованим рефінансуванням в 1 млрд. грн. призведе до зростання цін, що ще більше звузить доступність житла для населення. Саме тому, на нашу думку, необхідно створити умови для розвитку німецької моделі будівельних заощаджень, яка, на відміну від розширено-відкритої, є незалежною від стану фінансово-кредитного ринку країни та може бути реалізована у країнах із нестабільною економікою. Крім того, вона сприяє розвитку іпотечного кредитування адекватно життєвому рівню населення, дає змогу встановити ще нижчі відсоткові ставки, ніж при використанні американської моделі, створює умови прогнозованості попиту на житло та забезпечує можливості пропорційного розвитку житлового будівництва.

6. Ґрунтуючись на існуючій системі статистичної інформації з визначення інвестиційного потенціалу регіонів, систематизовано різні підходи до аналізу (та структуризації) зовнішнього середовища локального земельно-майнового ринку, що дало змогу розробити систему показників, що визначають ефективність його функціонування. Встановлено, що основний вплив на механізм формування і розвитку локального земельно-майнового ринку здійснюють чинники регіонального та місцевого рівня. З усієї їх сукупності виділені ті, які найбільшим чином впливають на нього і повинні бути враховані під час аналізу середовища ринку та рівня його активності.

7. Обґрунтовано механізм формування і розвитку локального земельно-майнового ринку з визначенням основних критеріїв оцінки стану інших складових ринкової системи. Для визначення привабливості локального земельно-майнового ринку, а також ступеня його впливу пропонується застосовувати показник інвестиційного простору локального земельно-майнового ринку, який дає можливість здійснити кількісну та якісну оцінку середовища, в якому формується і розвивається локальний ринок. Величина цього простору, його конфігурація визначають, яким чином обмежений регіональний земельно-майновий ринок і які він має можливості залежно від умов зовнішнього середовища.

8. Розроблено модель інвестиційного простору локального земельно-майнового ринку, яка представлена у вигляді піраміди, основою якої є потенціал пропозиції об'єктів нерухомості на локальному ринку, а висота визначається потенціалом попиту на нерухомість. У дослідженні зроблено акцент на визначені кількісних та якісних характеристик локального земельно-майнового ринку з метою виявлення його потенційних можливостей або наявності кризових явищ і подальшого формування механізму регулювання локального та регіонального земельно-майнових ринків.

9. Установлено, що потенціал пропозиції об'єктів нерухомості на локальному ринку відіграє роль кількісної характеристики, що враховує площу території, її насиченість об'єктами нерухомості, рівень подрібнення земельних ділянок. Він обмежений площею земельного масиву, залученого в господарський оборот, включає площу міста й суміжні території. Ґрунтуючись на теорії центральних місць В. Крісталлера і А. Льоша, з урахуванням властивостей об'єктів нерухомості та особливостей земельно-майнового ринку встановлено, що ринок географічно дискретний і має економічну обмеженість, а об'єкти ринкових відносин мають ємність, яка обмежується нормативами та фізичними обсягами об'єктів. На основі цього запропоновано механізм просторової конфігурації умовного локального земельно-майнового ринку. При детальному аналізі площу суміжних територій запропоновано визначати як суму площ трикутників, кількість яких залежить від мережі зовнішньої транспортної інфраструктури. Площа цих трикутників визначається на основі максимально допустимих часових витрат на переміщення у просторі (від 0 до 2 годин), які залежать, по-перше, від того, до якої масштабної групи відноситься місто, що є ядром локального земельно-майнового ринку, по-друге, - від відстані, еквівалентної одиниці часу.

Результати формування прогнозного сценарію подальшого розвитку земельно-майнового ринку Черкаського регіону дають підстави для прийняття централізованих управлінських рішень з боку державних органів влади, передбачити структуру попиту та пропозиції, особливо на житлові площі та земельні ділянки, удосконалити механізм формування і розвитку ринку нерухомого майна регіону та розробити стратегію подальшого його функціонування з метою максимально ефективної його діяльності в майбутньому.

Список опублікованих праць за темою дисертації

Статті в наукових фахових виданнях

1. Спаських Н.М. SWOT-аналіз житлово-комунального господарства Черкаського регіону / Н.М. Спаських // Зб. наук. праць Кіровоградського національного технічного університету. - Ч. ІІ. - Кіровоград: КНТУ, 2007. - Вип. 12. - С. 333-339. - (Серія „Економічні науки”).

2. Спаських Н.М. Аналіз факторів і умов функціонування житлово-будівельного комплексу та ринку житла в регіоні / Н.М. Спаських // Зб. наук. праць Черкаського державного технологічного університету. - Черкаси: ЧДТУ, 2008. - Вип. 19. - С. 130-134. - (Серія „Економічні науки”).

3. Спаських Н.М. Економічна сутність іпотеки / Н.М. Спаських // Комунальное хозяйство городов: научно-технический сборник. - К.: Техника, 2008. - Вип. 83. - С. 233-241. - (Серія „Економічні науки”).

4. Спаських Н.М. Обґрунтування доцільності формування системи іпотечного кредитування в регіонах України / Н.М. Спаських // Зб. наук. праць Черкаського державного технологічного університету. - Черкаси: ЧДТУ, 2008. - Вип. 20. - C. 248-253. - (Серія „Економічні науки”).

5. Спаських Н.М. Зарубіжний досвід розвитку іпотечного кредитування / Н.М. Спаських // Зб. наук. праць Черкаського державного технологічного університету. У 2 ч. - Черкаси: ЧДТУ, 2009. - Вип. 21. - Ч. 2. - C. 72-75. - (Серія „Економічні науки”).