Тенденции развития рынка жилья Беларуси

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Тенденции и перспективы развития рынка жилья в Беларуси

Выполнил: Лукашеня А.С.

Содержание

Введение

1. История развития рынка недвижимости в Беларуси. Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

2. Исследование, тенденции и прогнозы развития рынка жилья в Беларуси

3. Пример эффективного управления объектом недвижимости

Выводы

Список используемых источников

Введение

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. (И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге - «Девелопмент», 2004 год, стр. 322)

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Рынок жилья, как и всей недвижимости, в Беларуси по историческим меркам еще очень молод и находится в начальной стадии своего развития. Становление рыночных отношений в жилищном секторе испытывает ряд заметных затруднений. К ним относятся:

* низкая доступность и узость спроса на коммерческое жилье при современных условиях и способах его реализации, доходах и сбережениях населения;

* неразвитость кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных;

* недостаточность согласования между спросом и предложением на рынке жилья.

Решение этих задач в условиях современного рынка жилищного строительства и его финансирования, формирования и распределения муниципального жилья, реализации коммерческого жилья требует максимально точного прогнозирования спроса на жилье, причем как по объемным показателям, так и в структурном разрезе в зависимости от тех или иных параметров объемов привлечения финансовых ресурсов - бюджетных и внебюджетных, кредитных ресурсов, себестоимости жилищного строительства и ценовой политики его реализации.

Целью данной курсовой работы является провести исследования современного состояния жилищного строительства в Минске и его влияния на уровень жизни горожан.

Задачи данной работы - во-первых, проанализировать теоретическую сущность жилищного строительства, его состояние в Республике Беларусь, во-вторых, выявить специфику и особенности жилищного строительства в Минске, проанализировать тенденции и перспективы.

рынок недвижимость жилье управление

1. История развития рынка недвижимости в Беларуси. Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

В данной работе рассмотрен сегмент рынка недвижимости - жилая недвижимость. Это - первичный и вторичный рынок недвижимости.

Рис.1.Сегменты рынка недвижимости

Чтобы определить тенденции и перспективы развития рынка жилья, необходимо рассмотреть этапы развития рынка недвижимости в Республике Беларусь, а также законодательные аспекты, регламентирующие данный вид деятельности (http://www.nestor.minsk.by/sn/2004/26/sn42605.html). Зарождение рынка недвижимости в Республике Беларусь связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных предприятий и, прежде всего, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Рынок жилья, как и всей недвижимости, в Беларуси по историческим меркам еще очень молод и находится в начальной стадии своего развития. Начало его развития можно датировать 16 апреля 1992 года, когда был принят Закон "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь". Вместе с процессом приватизации в Минске появились первые легальные сделки по продаже квартир. До этого в 1991 г. был принят Закон о выкупе квартир в частную собственность. Но он затрагивал в основном первичный рынок. Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной собственности способствовал развитию рынка жилья, формированию рынка нежилой недвижимости и становлению института рыночной оценки недвижимого имущества. Окончательные черты рынок жилья приобрел после принятия Постановления Совмина от 31 августа 1993 года №589 "Об установлении порядка купли-продажи квартир". Массовость развития придало ему снятие в 1995 г. ограничения о 3-летней продаже квартир и темпы приватизации жилья. Недвижимость городов и других населенных пунктов, промышленных предприятий и объектов социальной инфраструктуры в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство -- свойство ликвидности.

В 1994 г. была принята "Национальная жилищная программа". В 1996-2002 гг. определены правовые нормы приобретения жилья гражданами в собственность взамен существовавшего ранее порядка строительства и распределения жилья. Новая правовая база дала возможность разгосударствления жилищно-строительной сферы. Гражданам представилась возможность самостоятельно выбирать форму улучшения своих жилищных условий и способов финансирования строительства и приобретения жилья в собственность, основанных на рыночных механизмах.

Сегодня одной из наиболее активно развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществления операций с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан.

Таким образом, можно выделить три этапа становления рынка недвижимости в Республике Беларусь.

Первый -- стихийное зарождение рынка в период 1989-1992 гг. Характеризовался отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью.

Второй -- формирование жилищного законодательства и бесплатная приватизация существующего жилищного фонда в 1992-2000 гг., а также появление и развитие профессиональных участников рынка и соответствующей инфраструктуры рынка.

Третий - современный этап, характеризуется наличием следующих составляющих:

а) первичного рынка, представленного возводимым новым жильем, собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец -- государство -- представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действует множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жилье;

в) рынка нежилой недвижимости, который только зарождается;

г) совершенствованием нормативно-законодательной базы, созданием механизмов:

-- защиты рынка, в т.ч. через сертификацию и стандартизацию;

-- регулирования рынка обществом и государством;

-- финансирования процессов, происходящих на рынке недвижимости.

д) появлением и развитием научных исследований, связанных с рынком недвижимости, оценкой и управлением недвижимостью, появлением заинтересованных сторон и механизмов финансирования таких исследований.

е) появлением новых профессий и специальностей для рынка недвижимости.

Теоретические аспекты рынка недвижимости

Цели и направления анализа рынка недвижимости

Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например -- изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа.

Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

-- целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

-- определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;

-- формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

-- о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

-- связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

1) относящиеся к краткосрочным целям;

2) относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

В течение многих лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности специалистов по недвижимости -- информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлтерских фирм, ассоциаций и др. организаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач особо выделяется информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями -- для выработки риэлтерским сообществом, руководителями риэлтерских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, риэлтерами, брокерами, девелоперами, специалистами государственных учреждений, ВУЗов, финансовыми аналитиками и всеми другими профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка -- конкуренция среди продавцов -- действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

-- платежеспособность населения;

-- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

-- изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

-- изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

-- условия и доступность финансирования.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнанно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно также отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

-- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

-- объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1) интенсивность строительства -- определяет объемы нового жилья;

2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат -- определяет доступность и цены факторов производства;

3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

5) затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов -- более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше.

Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент -- на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом -- избыток.

За январь--сентябрь нынешнего года в столице введено в эксплуатацию 803,1 тыс. кв. метров жилья. Это почти на 22% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем не менее план по вводу жилья за 9 месяцев строители опять не выполнили. Согласно прогнозу социально-экономического развития в этом году в Минске планируется ввести в эксплуатацию 1 млн. 229 тыс. кв. метров жилья, и 75% от этого объема должно было быть построено в январе--сентябре. Однако строители сдали только 65,3% от годового задания.

По информации управления статистики Мингорисполкома, на 1 октября 2008 года в Минске в незавершенном строительстве находился 121 жилой дом общей площадью 962,7 тыс. кв. метров.

В Беларуси стоимость введенного в эксплуатацию в третьем квартале текущего года жилья для очередников, построенного с господдержкой, составила от 1,07 млн. рублей за кв. м. По сравнению с уровнем первого квартала стоимость строительства для очередников возросла на 5,7--13% в зависимости от конструктивных схем домов. Удорожание было связано с ростом цен на стройматериалы, энергоресурсы, транспортные услуги, увеличением расходов на зарплату. (http://respublika.info/4634/realty/article27304/)

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (рис.2).

Система рынка недвижимости (рис.2)



- источник -В.А. Горемыкин «Экономика недвижимости», 2006 год, стр. 108

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

* долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.

* невысокая ликвидность - продажа и покупка занимают много времени и средств.

* потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

* необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

* потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

* относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

* многообразие источников инвестирования (рис. 6).

- В.А. Горемыкин «Экономика недвижимости», 2006 год, стр. 105

Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Общая характеристика рынка недвижимости в городе минске 2007-2008 гг.

В течение 2007 года рынок жилой недвижимости в городах Беларуси характеризовался устойчивым ростом цен на недвижимость в среднем не более чем на 12,87% в месяц. Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизацией спроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости Минска. Можно отметить, что особенно в 1 квартале 2007г. темп роста цен на жилую недвижимость увеличился, особенно ярко это проявилось в сегменте вторичного жилья.

В настоящее время ценовые параметры рынка недвижимости городов Минска в целом можно охарактеризовать как растущие: в городе наблюдается сохранение положительной динамики цен на качественное вторичное жилье и новостройки, продолжается постепенное увеличение покупательской активности. Ожидается, что в III квартале 2008г. возможно замедление темпов роста цен, однако снижения стоимости жилья ожидать не стоит. Зимой 2008 года цены на недвижимость немного упали, однако летом вновь возобновился рост. В мае 2008г. средняя цена на рынке вторичной недвижимости в Минске составила около 1 878 USD/кв. м, на рынке первичной недвижимости около 1 816 USD /кв. м.

Изменение средней стоимости предложения кв. м жилья в Минске в 07/08 гг. (рис.5)

Данные в табличном виде
Дата	1 комн.	%	2 комн.	%	3 комн.	%	4 комн.	%
Дек 2006	1299		1222		1140		1097
Янв 2007	1421	8,59%	1311	6,79%	1199	4,92%	1165	5,84%
Фев 2007	1611	11,79%	1479	11,36%	1341	10,59%	1246	6,50%
Мар 2007	1849	12,87%	1653	10,53%	1549	13,43%	1445	13,77%
Апр 2007	1970	6,14%	1795	7,91%	1729	10,41%	1604	9,91%
Май 2007	2006	1,79%	1868	3,91%	1832	5,62%	1717	6,58%
Июн 2007	2011	0,25%	1898	1,58%	1902	3,68%	1791	4,13%
Июл 2007	2020	0,45%	1919	1,09%	1923	1,09%	1845	2,93%
Авг 2007	2038	0,88%	1948	1,49%	1961	1,94%	1882	1,97%
Сен 2007	2059	1,02%	1972	1,22%	1984	1,16%	1931	2,54%
Окт 2007	2061	0,10%	1981	0,45%	1997	0,65%	1961	1,53%
Ноя 2007	2058	-0,15%	1980	-0,05%	2000	0,15%	1976	0,76%
Дек 2007	2034	-1,18%	1964	-0,81%	1980	-1,01%	1955	-1,07%
Янв 2008	2007	-1,35%	1945	-0,98%	1956	-1,23%	1911	-2,30%
Фев 2008	1991	-0,80%	1921	-1,25%	1931	-1,29%	1926	0,78%
Мар 2008	1964	-1,37%	1896	-1,32%	1904	-1,42%	1904	-1,16%
Апр 2008	1937	-1,39%	1876	-1,07%	1890	-0,74%	1869	-1,87%
Май 2008	1917	-1,04%	1869	-0,37%	1878	-0,64%	1849	-1,08%
Июн 2008	1910	-0,37%	1865	-0,21%	1869	-0,48%	1827	-1,20%
Июл 2008	1915	0,26%	1880	0,80%	1856	-0,70%	1813	-0,77%
Авг 2008	1955	2,05%	1908	1,47%	1867	0,59%	1831	0,98%
Сен 2008	1998	2,15%	1946	1,95%	1901	1,79%	1860	1,56%
Окт 2008	2027	1,43%	1974	1,42%	1922	1,09%	1883	1,22%
Ноя 2008	2030	0,15%	1960	-0,71%	1916	-0,31%	1896	0,69%

Наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье (как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям (по планировочным решениям, площадям, инженерии и т. д.).

Вывод:

Рынок недвижимости можно охарактеризовать как индикатор экономической ситуации в стране, так как состояние на рынке недвижимости зависит от наличия спроса, предложения, которые в свою очередь так же зависят от положения в экономике и платежеспособности как покупателей, так и инвесторов. Спрос так же связан с такими факторами как: изменения общей численности населения, изменения в соотношениях между различными слоями населения, изменения во вкусах и предпочтениях населения, условия и доступность финансирования. Предложение зависит от: наличия резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка, объема нового строительства и затрат на него.

2. Исследование, тенденции и прогнозы развития рынка жилья в Беларуси

Детально проанализируем положение современного рынка, а так же основные тенденции и прогнозы на рынке жилья.

Рассмотрим внутреннюю ситуацию на белорусском рынке жилья по следующим параметрам:

1. Платежеспособность населения

В развитых странах традиционно каждая зарплата приравнивается к стоимости квадратного метра, тогда как в Беларуси это соотношение составляет четверть зарплаты в стоимости квадратного метра. Ранок недвижимости напрямую зависит от факторов спроса и предложения. В развитых странах традиционно каждая зарплата приравнивается к стоимости квадратного метра, тогда как в Беларуси это соотношение составляет четверть зарплаты в стоимости квадратного метра. Тем не менее 27.06.2008 президент Республики Беларусь подписал закон об ипотеке.

«Реально существенная интенсификация ипотеки произойдет через 1,5-2 года с учетом роста денежных доходов населения. Для выплаты ипотечных кредитов доходы должны быть существенно выше нынешней средней зарплаты.» - министр экономики Николай Зайченко. Министр также считает проблематичной платежеспособность потенциальных заемщиков ипотечных кредитов, поскольку они выдаются на длительный срок - 15-20 лет

Его первый заместитель Петр Жабко отметил, что для практического воплощения принципов ипотеки в Беларуси необходимо создать систему вторичного обращения закладных, изыскать долгосрочные ресурсы и определить перечень банков, которые будут оказывать такие услуги.

Отсюда можно сделать вывод, что пока платежеспособность населения не высока. Тем не менее, с ростом доходов населения планируется ее увеличение.

2. Изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции)

Численность населения Беларуси в ближайшие 50 лет будет уменьшаться. О таких прогнозах сообщил 7 февраля на заседании круглого стола в Палате представителей Национального собрания (ПП НС) руководитель исследовательской группы по динамике и прогнозированию численности населения Венского института демографии Австрийской академии наук Сергей Щербов.

Специалист привел три сценария демографического развития Беларуси. Первый основан на существующих демографических показателях рождаемости, смертности и миграции, второй отталкивается от ситуации, когда в стране происходит воспроизводство населения (в каждой семье - в среднем 2,1 ребенка). Третий сценарий основан на демографических показателях, заложенных в проект Национальной программы демографической безопасности Беларуси на 2007-2010 годы: суммарный коэффициент рождаемости 11,4-11,5 на тысячу населения, средняя продолжительность жизни - 70-72 года, положительное сальдо миграции - 5 тыс. человек.

Как сообщил С.Щербов, в любой ситуации численность населения Беларуси будет сокращаться; наибольшими темпами - при первом сценарии, наименьшими - при третьем. Кроме того, специалист прогнозирует неизбежное старение населения Беларуси.

По предварительным данным, озвученным председателем постоянной комиссии ПП НС по охране здоровья, физической культуре, делам семьи и молодежи Олегом Величко, в Беларуси на 1 января 2007 проживало 9 млн. 712 тыс. человек. По его словам, за 2006 год численность населения сократилась на 37,8 тыс. человек. Естественная убыль населения - превышение смертности над рождаемостью - происходит в стране с 1993 года. При этом О.Величко отметил "определенные положительные моменты": по сравнению с 2005 годом рождаемость увеличилась на 6%, а смертность снизилась на 2%.

(http://news.tut.by/auto/82293.html)

Таким образом, численность населения в Беларуси будет снижаться. Тем не менее, в последнее время эти темпы замедлились. Это связано со стабилизацией экономической ситуации.

Тем не менее, снижение прироста населения может не сказаться на спросе при увеличении покупательской способности населения.

3. Изменения во вкусах и предпочтениях населения

В настоящее время наибольшим спросом (в небольших городах) пользуются небольшие по площади дома (80-100 кв. метров), с газовым отоплением, водоснабжением, до 25-30 тыс. долл. В этой связи, пояснила директор Жодинского агентства недвижимости, если раньше при покупке жилья отдавалось предпочтение благоустроенной квартире, то теперь, когда цена трехкомнатной квартиры сравнялась с ценой дома, большинство покупателей предпочитают купить дом в частном секторе.

(http://www.dom-by.com/st007.html)

Одновременно с этим жители Минска обратили свое внимание на недвижимость в пригородах, так как ее стоимость все ниже в связи с боле низкой стоимостью земли и особенностями рынка.

4. Условия и доступность финансирования

Николай Простолупов, председатель ОО "Белорусская ассоциация Недвижимость"

- Я считаю, что со вступлением в силу этого закона на рынке недвижимости существенных изменений не произойдет. Насколько я помню, в этом законе не предусмотрено уменьшение ставок по кредитам. А раз ставки остаются прежними, то ничего не меняется. Ведь главным препятствием для людей при получении кредита являются именно высокие ставки. К слову, в странах Европы процент кредитных ставок 3-5 процентов, в России - 10-12.

Леонид Злотников, экономист

- На ситуацию на рынке недвижимости этот закон значительно не повлияет. Для ипотеки нужны большие финансовые средства. Нужны инвесторы, которые создадут фонды, нужен развитый рынок ценных бумаг, нужен вторичный рынок под закладные. У нас трудно найти такого инвестора, который бы вложил в этот рынок столько средств. Нет защиты частной собственности инвестора. У нас сильная социальная политика с опорой на самые малообеспеченные слои населения, то есть риск невозврата кредита остается высоким. Итак, отсутствие инвесторов, неразвитый рынок ценных бумаг и высокий риск будут сдерживать развитие ипотечного рынка. Российская ипотека более реальна. Фондовый рынок в Росси развит значительно лучше. И России не нужно привлекать зарубежного инвестора, там есть свои деньги.

Система стройсбережений, которую у нас пытается продвигать Беларусбанк, не требует столь больших инвестиций, однако пока она не получила широкого распространения. Здесь стоило бы поддержать частного инвестора. Для ипотеки же нужна нормальная рыночная экономика - с развитым рынком ценных бумаг и защитой частной собственности.

Наталья Ладутько, заместитель начальника Управления кредитных вложений МТБанка

- Уже сегодня практически все коммерческие банки выдают кредиты под залог жилья. Но делают они это с большим риском для себя и в надежде, что кредитополучатель не окажется неплатежеспособным через какое-то время. Спрос на данный вид кредитов со стороны населения, даже при нынешних невысоких зарплатах есть, и немалый. Можно с уверенностью сказать, что потребность не снизится. Ведь люди по-прежнему ждут отдельного жилья десятилетиями. Ежегодно появляются новые семьи, молодежь не горит желанием ютиться на одной площади с родителями.

Отличие от уже имеющейся практике кредитования на приобретение (строительство) недвижимости практически ничем отличаться не будет, просто банк, как кредитодатель будет в большей мере защищен, а следовательно, сможет позволить себе более широко предлагать данный вид кредитования. Наш банк готов включиться в программу кредитования жилья, все предпосылки для этого налицо. На сегодняшний момент обсуждаются механизмы минимизации рисков при предоставлении кредитов на адекватные для ипотечных кредитов сроки и суммы.

Отметим, что некоторые белорусские банки (ВТБ, Приорбанк, Белагропромбанк) уже практикуют выдачу кредитов под залог строящегося жилья. При этом ставки по кредитам колеблются в районе 12-16%.

Из всего вышеперечисленного делаем вывод, что большого спроса на квартиры в настоящее время не будет.

Предпосылки для повышения спроса имеются, но в отдаленной перспективе. А как обстоят дела у застройщиков? В связи со сложностью кредитования и нестабильностью мировых валют , ожидаются определенные трудности в сфере долевого строительства. Следует учесть, что в последнее время резко увеличилась себестоимость жилья, в связи с чем у социального строительства возникаю финансовые трудности.

Рассмотрим внешние факторы, влияющие на стоимость жилья:

1. Такого обвала, который грозит российскому и украинскому рынкам (до 30% от стоимости квартир), где цены на квартиры были завышены, в Беларуси не будет, - уверена Светлана КУДЕЛКО, начальник отдела купли-продажи жилья столичной риэлтерской компании. - Значительного снижения также не произойдет - будут колебания, но небольшие, 1 - 2% от стоимости квартиры. Спрос, конечно, уменьшится, в том числе и из-за сворачивания банками кредитных программ. Тогда конкурентные преимущества будет иметь продавец, который снизит цену квартиры на одну-две тысячи долларов. А кто не захочет делать скидку, может просто подождать с продажей - к весне ситуация с колебаниями должна стабилизироваться.

Тем не менее, получить от продавца скидку реально, но только в случае, если вы собираетесь покупать дорогое жилье, на которое чаще всего завышают цены. К примеру, по данным агентства, за одну неделю квартира, за которую продавец просил слишком много - 150 тысяч долларов, - подешевела до 138 тысяч.

2. Хотя осень всегда отмечается сезонным ростом цен (на 3--4% ежемесячно), ситуация изменилась. Ведь около 70% сделок по покупке квартир в той или иной степени осуществляется за счет заемных средств. А "в октябре крупные займы населению предоставляли считанные банки, и то на не самых выгодных условиях и под баснословно высокие ставки". Специалисты отмечают, это первые симптомы повторения сценария на соседних рынках -- в России и Украине, где сегодня отмечается бурное падение цен на жилье.. "вся сегодняшняя ситуация сильно ударила по застройщикам, поскольку они полностью строили жилье за счет кредитов". "Сейчас строительство таких домов остановилось, и дефицит жилья, если проблема затянется, может повлиять на цены на недвижимость: через год-полтора может произойти скачкообразный рост цен. Это связано с отложенным спросом, что обычно приводит к спекулятивному росту цен" - по словам Давидовича.

3. Николай Простолупов, председатель Белорусской ассоциации "Недвижимость" дал интервью TUT.BY:

- У более чем половины застройщиков есть существенные проблемы с финансированием строительства. Некоторые застройщики, которые не располагают большими внутренними оборотным средствами, пошли на значительное снижение стоимости жилья. Иметь сегодня 80-100% рентабельности невозможно. За 1800-2000 долларов квадратный метр сейчас никто покупать не будет. Конечно, потребителям пока это даже на руку, поскольку ведет к серьезному снижению цен на новостройки. Некоторые застройщики снизили цены за 2 месяца на 10-15 процентов. Но уже строящиеся дома будут сданы, а что будет дальше? У застройщиков нет возможности получать длинные деньги.

4. Многие коммерческие застройщики начали отказываться от планов по возведению жилых домов, отметил в беседе с корреспондентом "Экономической газеты" гендиректор СООО "Арэса-Сервис" Сергей Коренько. По его словам, сейчас проблема не так заметна потому, что фирмы завершают профинансированное ранее строительство. Однако если такая тенденция продолжится, то нереализованные проекты, безусловно, выльются в обострение дефицита квадратных метров. В отдаленной перспективе, отмечает издание, это может подорвать амбициозные планы правительства по удвоению объемов жилищного строительства в республике. Уже сейчас отмечено некоторое снижение темпа роста строительства жилых домов в сравнении с прошлогодним. Так, в январе-октябре по всей республике введено в эксплуатацию 4,1 млн. квадратных метров, темп роста составил 110,1%, за аналогичный период прошлого года показатель был почти на 2% выше.

5. В беседе с корреспондентом TUT.BY Сергей Коренько пояснил:

- В связи с тем, что в нашей стране нет девелоперов, которые бы могли строить дома полностью за свой счет, строительство ведется в основном за счет привлечения средств вкладчиков. Резко снизилась покупательская способность - банки перестали выдавать кредиты, поэтому возникли проблемы у застройщиков. Так что замедление темпов строительства уже наблюдается. Лично я не рискнул бы сейчас закладывать новый дом.

Вывод:

1. Замедление темпов роста цены. Из приведенных выше анализа и прогнозов можно сделать заключение, что рынок недвижимости находится в процессе самоуравновешивания: на данном этапе цены на недвижимость снижаются, что приводит к снижению рентабельности строительства жилья. Это можно объяснить финансовым, в том числе ипотечным, кризисом и, следовательно, снижением спроса на недвижимость.

2. Замедление темпов строительства. В дальнейшем в связи со снижением рентабельности можно прогнозировать замедление строительства.

3. Скачок цен вверх. Накопление отложенного спроса в дальнейшем приведет к новому скачку цен.

4. Новый рост объемов строительства и в дальнейшем замедление роста цены.

Все это, как ожидается, будет происходить на фоне углубления экономического кризиса и дальнейшего выхода из него.

Тем не менее, вопрос, связанный с мировым кризисом, остается открытым. Замедляются темпы строительства. Насколько глубоко рынок отреагирует на ухудшения в экономике? На этот вопрос пока сложно дать однозначный ответ, однако финансовый кризис свидетельствует о том, что спад в экономике все же затронет и белорусский рынок недвижимости. Стоит отметить, что пока рынок находится в состоянии нестабильности и тревожно реагирует на внешние события. Тем не менее, можно предположить, что с обретением стабильности, уверенности и перспектив выхода из кризиса в экономической сфере цены на недвижимость поднимутся.

3. Пример эффективного управления объектом недвижимости

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника. Потребность в профессиональных компаниях, управляющих недвижимостью, возникла с появлением необходимости в получении дохода от использования недвижимости. В начале ХХ века, во времена Великой депрессии, многие универсальные и ипотечные банки США приобретали резко подешевевшее недвижимое имущество. Чтобы недвижимость начала работать и приносить прибыль, собственники стали задумываться над управлением своим имуществом. При этом необходимо отметить, что в конце ХIХ века в строительстве стали применяться новые технологии, конструкции и оборудование, которые постепенно совершенствовались и требовали специально подготовленных кадров для профессионального обслуживания зданий. Позже, когда к объектам коммерческой недвижимости стали относиться как к «продукту», возникла потребность в управлении активами в стратегическом развитии объекта.

Была разработана следующая классификация управления недвижимостью: управление ресурсами (Asset Management), управление недвижимым имуществом (Property Management), управление инфраструктурой (Facility Management) (Рис.4).

В зависимости от объекта недвижимости, управляющая компания может управлять собственным или арендованным зданием, готовым или находящимся в стадии строительства или реконструкции. Практика показала, что управление недвижимостью в растущей компании является более трудоемким процессом по сравнению с управлением в стабильной компании, где не меняется количество сотрудников и место их расположения.

Рис.4. Виды управления недвижимостью

Анализ методов управления недвижимостью российских фирм показал, что в условиях современной рыночной экономики компании крайне редко прибегают к услугам профессионального управления недвижимостью, выбирая, на их взгляд, более дешевый способ эксплуатации зданий с помощью собственного административно-хозяйственного отдела. Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования такого важного производственного ресурса, каковым является недвижимое имущество. Зачастую не учитываются перспективы роста или другие изменения, происходящие в компании, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам, либо значительным затратам на покупку или аренду нового здания. Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения компании, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом.

Компания, управляющая недвижимостью, всегда работает в определенной внешней среде. Для принятия правильного управленческого решения необходимо четко представлять конъюнктуру рынка и его тенденции. Для работы на российском рынке недвижимости надо знать объем этого рынка, основных игроков, тенденции отечественных и зарубежных показателей в сфере недвижимости.

Для более правильной оценки положения рынка недвижимости в Беларуси проведено исследование основных тенденций во всем мире. Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а белорусский рынок сформировался всего лишь несколько лет назад. Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке. Развитие белорусского рынка недвижимости имеет много схожего с развитием мирового рынка недвижимости, хотя на отечественном рынке есть свои отличительные черты и особенности.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

· кабинетные исследования

· полевые исследования

· метод опроса (анкетирование)

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов.

В рыночных условиях управление недвижимостью - это деятельность субъектов, направленная на получение дохода при участии муниципалитетов, регионов, государства. А.В. Марчекнко - «Экономика и управление недвижимостью» , стр. 148.

Целями государственной жилищной политики являются:

-- создание условий для реализации социальных гарантий улучшения жилищных условий граждан;

-- переход к рыночным отношениям в жилищной сфере.

Основными направлениями государственной политики в жилищной сфере являются:

-- переход к активной инвестиционной политике с привлечением внебюджетных источников финансирования строительства и содержания жилья;

-- снижение бюджетных затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда;

-- развитие системы жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций расходов на оплату жилья и коммунальных услуг;

-- внедрение системы ипотечного жилищного кредитования;

-- внедрение механизма обязательного страхования жилья;

-- совершенствование налогообложения в жилищной сфере с использованием механизмов рыночной оценки;

-- организация и поддержка деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

В нашей стране довольно удачно (на начальном этапе) получила развитие система оформления домовладения по так называемой системе кондоминиум, где каждый участник общества является не только владельцем внутреннего помещения приобретенной в собственность жилой площади, но также всего дома и окружающего его участка земли.

В настоящее время ряд инвестиционных проектов в РБ направлен на заранее подготовленную почву к созданию товариществ собственников у будущих владельцев жилых помещений в строящихся домах.

Система кондоминиум в нашей стране функционирует в основном за счет обеспеченных людей, в то время как в странах Западной Европы это достояние среднего класса и граждан с более низкими доходами.

Приведем несколько преимуществ данной системы:

1. Чистота в подъездах, тамбурах и на прилегающих территориях по сравнению с домами, состоящими на обслуживании в ЖЭСах.

2. Минимальный (отсутствие, низкая статистика) уровень преступлений, краж, хищений, в том числе угонов автомобильного транспорта на подведомственных дому территориях (при наличии охраны, в том числе общественных дежурных).

3. Забота о зеленых насаждениях в радиусе нахождения дома путем привлечения всех участников товарищества собственников.

4. Установка дополнительных систем водо- и теплоснабжения, действующих вне централизованных сетей городов (дополнительные затраты участников).

5. Эстетические показатели (привлекательность домов, находящихся в собственности у акционеров, жильцов).

Наряду с вышеизложенным следует отметить ряд отрицательных моментов в системе общего владения:

1. Отсутствие каких-либо субсидий, льгот государства с целью развития этой системы. В настоящее время все коммунальные услуги имеют дотационный характер в отношении жилой недвижимости, находящейся на обслуживании в государственных коммунальных службах, в том числе жилье, подлежащее реконструкции и капитальному ремонту, а также ветхое жилье. Все вышеперечисленные объекты являлись бы потенциальными участниками рынка недвижимости на условиях кондоминиума и приносили бы доход в государственный бюджет.

2. Бюрократический подход к оформлению сделок и договоров по регистрации товариществ собственников жилой недвижимости. Следует возложить контроль и регистрацию только на местные органы управления без вынесения вопросов такого рода на городские (Минск) и областные уровни исполнительной вертикали (исключение должны составлять исторические памятники и приравненные к ним сооружения).

3. Государством должна быть выработана политика привлечения как можно большего числа участников в общественное домовладение с учетом первичного и вторичного рынка жилья, что неминуемо принесет положительные результаты в решении жилищной проблемы в государстве и проблемы привлечения иностранных инвесторов в эту сферу. Должна быть создана законодательная база о защите инвестиций с жесткой привязкой к цене объектов недвижимости.

Рассмотрим пример положительных результатов при управлении недвижимостью на примере России. Выгодным методом ведения недвижимости являются паевые инвестиционные фонды. Рассмотрим, что они предствляют.

Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд Недвижимости - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (пайщиком) доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией - паем.

Управляющая компания - юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации и имеющее лицензию ФСФР РФ на осуществление деятельности управляющей компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.

Владелец инвестиционного пая Фонда (пайщик) - физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент), которому паи Фонда принадлежат на праве собственности или ином вещном праве.

Лицевой счет - счет, открываемый Регистратором зарегистрированному лицу в Реестре, имеющий уникальный номер и содержащий совокупность данных о зарегистрированном лице, количестве паев, учтенных на его счете, и операциях, произведенных по нему.

Инфраструктура фонда:

Федеральная Служба По Финансовым Рынкам (ФСФР) - федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий регулирование рынка ценных бумаг.

Регистратор - юридическое лицо, профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий ведение реестра владельцев инвестиционных паев Фонда, в соответствии с требованиями Правил ведения реестра владельцев инвестиционных паев инвестиционных фондов и Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Оценщик - юридическое лицо, осуществляющее оценку имущества, входящего в состав фонда.

Специализированный депозитарий - юридическое лицо, осуществляющее учет имущества, входящего в состав ЗПИФН.

ЗПИФ приносящей доход недвижимости (рентный фонд).

Привлекательность ЗПИФН как механизма управления недвижимостью заключается в определенных налоговых льготах, предоставляемых в отношении него Законом "Об инвестиционных фондах", Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов.

Фонды недвижимости, которые создаются собственниками недвижимости для управления своим имуществом, называются рентными фондами. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости (например, бизнес-центр, заполненный арендаторами) и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды; повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов.

Принимая решение сформировать собственный ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в условиях увеличения налогового гнета перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив льготы в виде минимизации налогообложения.

По желанию владельцев недвижимости, доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости.

Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях.

Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.

Процедура передачи недвижимого имущества в ЗПИФН

При внесении недвижимости в фонд Владелец недвижимости получает статус единоличного Пайщика этого фонда, т.е. все 100% имущества, которое были передано в ЗПИФН, будут принадлежать также Владельцу. При этом Владелец сохранит полный контроль над принадлежащим ему имуществом.

Документами, подтверждающими право собственности на паи фонда, является Выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев. Процедура внесения недвижимого имущества в ЗПИФН достаточно проста.

С точки зрения законодателя, внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционная деятельность, т.е. передача имущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, и не будет облагаться налогами.

Преимущества ввода недвижимости в ЗПИФН

Особый налоговый режим

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налогов в России признаются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд нельзя отнести ни к тем, ни к другим. ПИФ в законодательных актах именуется имущественным комплексом без образования юридического лица.

В связи с этим закрытые ПИФы, имеющие в составе приносящую доход недвижимость освобождены от уплаты следующих налогов:

- налог на прибыль. Таким образом, с денежных средств, поступающих от аренды, ежегодно не взыскивается 24%. Кроме того, до момента погашения паев или до момента выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить сколько угодно сделок, прибыль с которых не будет облагаться налогами.

- налог на имущество. Организация-учредитель закрытого ПИФа (владелец недвижимости) в процессе внесения недвижимости в ЗПИФН получает ценные бумаги - паи фонда. Владение ценными бумагами не облагается имущественными налогами.

Кроме того, вы все время существования фонда (от года до 15 лет) владелец доходной недвижимости (пайщик) может не беспокоиться по вопросам налогообложения. При этом пайщик платит незначительные налоги только тогда, когда завершается существование фонда. А существование фонда завершается только тогда, когда это удобно пайщику и, что немаловажно, когда он пайщик готов к этому.