Тенденции развития рынка жилья Беларуси

Наличие прав собственности

Пайщики ЗПИФН (владельцы недвижимости) обладают правом общей долевой собственности на все имущество, входящее в состав фонда.

Ликвидность

Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности реализации паев на вторичном биржевом (ММВБ, РТС, Лондонская биржа) рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев.

Если владелец паев ЗПИФН (владелец недвижимости) захочет получить кредит (даже небольшой), то он получает возможность закладывать недвижимость по частям, когда как раньше было необходимо закладывать все здание целиком.

Удобство

Впервые на рынке недвижимости Москвы произошло совмещение услуг Управляющей Компании "Blackwood Фонды Недвижимости" (лицензия ФСФР N 21-000-1-00186) и компании Blackwood, оказывающей услуги доверительного управления недвижимостью. Это позволяет ЗПИФН, находящимся под управлением УК "Blackwood Фонды Недвижимости" не прибегать к сторонним организациям за проведением экспертиз и исследований.

В результате собственник недвижимости, передающий её в состав ЗПИФН, имеет возможность получать солидный, легальный доход, необремененный необходимостью самостоятельно заниматься хозяйственной деятельностью на принадлежащем ему объекте. В закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости также предусмотрена возможность выплаты промежуточного инвестиционного дохода.

Открытость и безопасность

За деятельностью Управляющей Компании наблюдает четыре независимых надзорных органа - ФСФР, специализированный депозитарий, регистратор и аудитор.

Кроме того, пайщики фонда (владельцы недвижимости), обладают широчайшими полномочиями по управлению имуществом фонда, по контролю за деятельностью Управляющей Компании. Слово владельцев фонда (пайщиков)- решающее, Управляющая Компания лишь исполнитель.

Пример эффективности управления недвижимостью через ЗПИФ

Юридическое лицо владеет бизнес-центром площадью 2000 кв.м., рыночная стоимость которого составляет 5 000 000 долл. Сдача здания в аренду приносят владельцу валовой доход в размере 960 000 долл. ежегодно. Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания составляют 50 000 долл.

В данном примере рассмотрены два случая: управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере - ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.

В первом случае доход, который до налогообложения составлял 910 000 долл., благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 625 600 долл.

Во втором случае, когда недвижимость находилась в составе ЗПИФН, доход до налогообложения составлял 810 000 долл. (содержание инфраструктуры фонда обошлось в 100 000 долл.).

Благодаря тому, что фонд, согласно действующему законодательству, не является плательщиком налога на прибыль и на имущество, чистый доход фонда составил все те же 810 000 долл. Таким образом, фонд заработал дополнительные 184 400 долларов - только благодаря налоговым льготам.

Приведенный пример иллюстрирует первый год существования фонда, в долгосрочной перспективе выгода от управления активами посредством создания ЗПИФН только увеличивается (благодаря возможности реинвестирования сэкономленныхсредств).

График показывает, что через 5 лет сумма, полученная благодаря налоговым льготам фонда превысит два миллиона долларов. Таким образом, если ежегодно не выводить из фонда денежные средства, а реинвестировать их (в данном примере денежные средства фонда реинвестировались под 15% годовых), то к концу пятого года ООО, на балансе которого находится здание, заработает всего 4 млн. 100 тыс. долл., а фонд - 6 млн. 230 тыс. долл.

По материалам компании "Blackwood"

Вывод: таким образом можно предположить, что кондоминиум является наиболее эффективным способом управления жилой недвижимостью, что и доказала сегодня белорусская действительность. Паевые инвестиционные фонды возможны для реализации в нашем государстве при необходимой юридической поддержке со стороны государства. В ближайшем будущем внедрения паевых инвестиционных фондов в нашей стране не предвидится в силу экономической направленности в государстве.

Выводы

1. 623 тысячи белорусских семей хотели бы купить или построить жилье. Но не могут. Цены на вторичном и первичном рынке очень высоки. В Минске в свободной продаже квадратный метр стоит 4 миллиона рублей, в областях - немного поменьше. Вот и ждут люди, у которых зарплата 500 -- 700 тысяч рублей в месяц, когда подойдет их очередь строить квартиру по социальным, жестко контролируемым государством ценам. Сегодня это 850 тысяч -- 1,2 миллиона рублей за метр. Некоторые пребывают в таком ожидании не один десяток лет. На сегодняшний день уже произошел резкий скачок цен на один квадратный метр жилья. Покупка жилья была и остается недоступной для большинства граждан республики. И рост стоимости все еще планируется. Все это свидетельствует о негативном развитии рынка жилья для социальной сферы. Вместе с тем происходит одновременное улучшение качества жилья, площади квартир. К сожалению, эта роскошь становится недоступной. Неимоверная стоимость квадратного метра по сравнению с доходами населения свидетельствует о неуправляемости и оторванности рынка от потребителя. Мир недвижимости, в том числе и жилой - это скорее сфера деятельности бизнеса, чем реальное удовлетворение потребности в собственном жилье и крыше над головой.

2. Одной из причин неизбежного роста цен на вторичном рынке жилья в Минске являются низкие темпы строительства жилья. Подрядные организации столицы работают на пределе своих мощностей и вряд ли в ближайшие год-два способны обеспечить те темпы роста объемов жилищного строительства, которые установлены для Минска - до 2 млн.кв.метров к 2011 году. Это означает, что для реализации поставленных планов городу придется привлекать сторонние строительные организации - причем преимущественно из-за рубежа. Увеличение цены м2 произошло вследствие ряда причин: невозможности резкого увеличения объемов вследствие ограниченных мощностей строительного комплекса г. Минска, оттока квалифицированных рабочих строительных специальностей за пределы Республики Беларусь. ограниченных мощностей предприятий строительной индустрии по выпуску основных строительных материалов, таких как цемент, щебень, кирпич, блоки из ячеистых бетонов, не обеспечивающих заявки потребителей. отсутствие заинтересованных строительных организаций в строительстве жилья вследствие установившейся нормативной базы по ценообразованию. Среди причин роста стоимости в 2006-2007 года также называются полное доминирование на вторичном рынке жилья организаций негосударственной формы собственности и пробелы в законодательстве, не позволяющие ограничить рентабельность застройщиков. Удорожание было связано с ростом цен на стройматериалы, энергоресурсы, транспортные услуги, увеличением расходов на зарплату.

3. В ближайший период (на время экономического кризиса, предположительно продолжительностью до лета 2010 года) предполагается замедление роста цен на недвижимость. Продолжительность данной тенденции зависит от глубины экономического кризиса и степени его влияния на экономику. Однако затем согласно мнений экспертов, планируется резкий скачок цен вверх, что связано с накоплением отложенного спроса.

4. В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, риэлтерами, брокерами, девелоперами, специалистами государственных учреждений, ВУЗов, финансовыми аналитиками и всеми другими профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. В республике подготовка специалистов, связанных с недвижимостью, ведется пока в рамках строительных специальностей и специализации менеджмент недвижимости. В ближайшем будущем потребуются не просто менеджеры недвижимости, а менеджеры, которые будут специализироваться на определенной проблематике (как это уже происходит в России):

-- менеджер по залоговым (ипотечным) операциям;

-- менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтер);

-- менеджер по управлению недвижимостью (управляющий недвижимостью по комплексной эксплуатации недвижимого имущества для обеспечения эффективного содержания объектов и управляющий недвижимостью, переданной в управление собственником с целью сохранения стоимости объекта и извлечения дохода из его использования);

-- менеджер по лизингу недвижимости;

-- менеджер по инвестициям в недвижимость;

-- менеджер (консультант) по налогообложению в сфере недвижимости. Т.е. специализация менеджмент недвижимости из специализации должна превратиться в специальность.

К сожалению, на данный момент в Беларуси не хватает опытных девелоперов, специалистов по ипотечным операциям и др., Безусловно, это связано с пока только зарождающимся пониманием о необходимости привлечения профессиональных управленцев, отсутствием данных специальностей в ВУЗах. Однако, при многочисленном строительстве бизнес-центров, торговых площадей, складских помещений, развитии управления государственной недвижимостью будет происходить приток иностранных специалистов, который можно заменить путем подготовки собственных востребованных кадров.

В РБ нет ни одного учебного заведения, которое действительно системно (целостно) подходило бы к подготовке достаточно большого спектра специалистов для рынка недвижимости, особенно в регионах.

Список использованных источников

1. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге - «Девелопмент», 2004 год

2. А.В. Марчекнко - «Экономика и управление недвижимостью», 2006 год

3. Е.И. Тарасевич - «Экономика недвижимости», 2007год

4. В.А. Горемыкин «Экономика недвижимости», 2006 год

5. «Белорусы и рынок»

6. www.nestor.minsk.by

7. www.interfax.by

8. www.realt.by

9. www.kvartirant.by

10. www.tut.by

11. www.sredao.ru

Размещено на Allbest.ru