Оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса "Самал"

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

В современном понимании, оценка как профессиональная деятельность возникла на рубеже XIX и XX столетий в условиях становления рыночной (капиталистической) экономики.

С переходом Казахстана к рыночной экономике вопросы объективной и независимой оценки имущества стали актуальными, как для различных государственных институтов и структур, субъектов предпринимательства, так и для прочих граждан страны.

По своей сути оценочная деятельность призвана в первую очередь обеспечивать информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных проектов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать также равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств.

Становление оценочной деятельности в Казахстане, за прошедшие годы прошла большой путь от официального признания профессии «оценщик» и создания первой в стране общественной организации оценщиков до формирования общегосударственной системы оценки стоимости имущества.

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге -- оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия -- товар уникальный и сложный по составу; его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития.

Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав -- акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т. д.

Определение рыночной стоимости гостиничного комплекса способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки ее стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас в нашей стране методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право на присвоение будущих доходов, причем зачастую теряют право на доходы и действительные собственники предприятий их работники, поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Инвестора же в первую очередь интересуют будущие доходы, а не необходимые затраты на создание объекта, хотя оценка бизнеса предприятий только на основе будущих доходов также может быть ошибочна. В силу этого проведение оценки бизнеса предприятия требует использования всего многостороннего комплекса подходов к ней: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке. Поэтому выгоднее всего строить бизнес оценочной деятельности, объединяясь с финансовыми менеджерами, аудиторами, экономистами.

Для того чтобы оценка стоимости предприятия была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценки стоимости предприятия зависит также и от правильности использования методов оценки.

Целью дипломной работы является оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса «Самал».

В соответствии с поставленной целью задачами дипломной работы являются:

раскрыть теоретические, законодательно - нормативно и методологические аспекты оценки гостиничного комплекса;

раскрыть сущность и основные элементы оценки гостиничного комплекса;

рассмотреть процедуру оценки гостиничного комплекса (этапы оценки, анализ);

рассмотреть зарубежный опыт оценки гостиничных комплексов;

провести оценку рыночной стоимости гостиничного комплекса «Самал»;

Сделать краткую характеристику предприятия и бизнеса (физический, функциональный, внешний износ);

провести оценку рыночной стоимости гостиничного комплекса методами сравнительного, затратного и доходного подхода,

провести расчет скорректированных рыночных стоимости гостиничного комплекса;

рассмотреть основные направления совершенствования методологии оценки и повышение рыночной стоимости гостиничного комплекса.

Объектом дипломного исследования является гостиничный комплекс «Самал».

Предметом исследования является оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса.

Теоретической основой проведенных исследований послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам, связанным с тематикой дипломной работы; методические, правовые, нормативные и статистические материалы государственных органов, данные официальной финансовой отчетности предприятия - объекта исследования, специальная учебная и справочная литература, монографии, периодические издания и так далее.

Методология исследований проводимых в рамках данной дипломной работы базируется на использовании диалектической логики, системного и комплексного подходов.

В работе были использованы такие методы познания как исторический, абстрактно-логический, структурный, функциональный, аналитический и другие.

В ходе работы применялись общенаучные приемы анализа и синтеза, методы группировки, сравнения, экспертных оценок и другие.

Практическая база написания дипломной работы сформирована в результате теоретико-методологических научных исследований автора, а также анализа данных об объекте исследования, собранных при прохождении преддипломной практики.

Дипломная работа состоит из трех глав, введения и заключения.

Первая глава раскрывает теоретические аспекты оценки рыночной стоимости гостиничного комплекса, проводится процедура оценки гостиничного комплекса и зарубежный опыт.

Во второй главе проводится оценка рыночной стоимости исследуемого объекта.

В третьей главе дипломной работы раскрываются основные направления совершенствования методологии оценка и повышение рыночной стоимости гостиничного комплекса.

При написании дипломной работы были использованы следующие методы: метод аналитических таблиц, метод коэффициентов, метод прямой капитализации, метод дисконтирование денежных потоков, метод укрупненных обобщенных показателей стоимости и иные методы.

Оценка финансового состояния гостиничного комплекса «Самал» проводится на базе финансовой отчетности предприятия за два года: 2011г и 2012г., первичной бухгалтерской документации.

Существует множество методик оценки финансовой устойчивости предприятия в работе используются самые распространенные из них.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНО - НОРМАТИВНО И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА

1.1 Сущность и основные элементы гостиничного комплекса

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен собственник (движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы, ценные бумаги и т. д.). Оценка не ограничивается только учетом одних затрат на создание или приобретение объекта. Обязательно учитывается совокупность рыночных факторов: времени и риска, уровня конкуренции, особенностей оцениваемого объекта и др.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенные для его деятельности, -- в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и материалы, продукцию, права требования, долги.

Результат оценки стоимости предприятия может быть его вероятной продажной ценой, которая отражает свойства предприятия как товара:

- полезность для покупателя;

-затраты, сопутствующие этой полезности.
Рыночная цена предприятия -- это денежная мера его стоимости, установленная покупателем данного вида собственности в процессе торговой сделки (купли-продажи), компромисса между продавцом и покупателем. Рыночная цена предприятия-- это денежная сумма, уплаченная владельцу предприятия за отчуждение его собственности в пользу покупателя, осуществленное на открытом рынке в условиях конкуренции.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого предприятия (объекта), как правило, является расчетным показателем, а его рыночная цена результатом договоренности, торга, компромисса между продавцом и покупателем.

Цели оценки имущества могут быть следующими:

- улучшение процесса текущего управления предприятием для увеличения его стоимости;

- определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи крупных пакетов акций на фондовом рынке;

- установление стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или частями;

- реструктуризация предприятия -- ликвидация, поглощение, слияние, выделение самостоятельных производственных единиц;

- разработка плана развития предприятия (будущие доходы компании, степень ее финансовой устойчивости, имидж и т. д.);

- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

- определение стоимости активов в процессе страхования имущества предприятия при вероятности возникновения потерь;

- определение стоимости и доходности инвестиционного проекта в процессе обоснования бизнес-плана;

- установление налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество предприятий (налога на недвижимость);

- определение стоимости оборудования и иных основных средств, передаваемых в лизинг (на условиях договора финансовой аренды;

- продажа части недвижимости, чтобы избавиться от неиспользуемых зданий и сооружений, земельных участков и др.;

- страхование недвижимости и определения стоимости страхуемого имущества;

- получение банковского кредита под залог недвижимости (ипотечного кредита);

- сдача недвижимости в аренду;

- оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого предприятия;

- продажа отдельных видов физически и морально устаревших машин и оборудования для их замены на более эффективные;

- передача машин и оборудования в аренду и т. д.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

В соответствии с законодательством предприятие должно осуществлять оценку активов в обязательном порядке, тогда необходимо пользоваться услугами профессиональных оценщиков. Во всех остальных случаях предприятие может выбирать: провести оценку собственными силами или обратиться к соответствующим специалистам.

Отношения с оценщиками строятся на взаимных договоренностях, которые закрепляются в специальном договоре. Договор заключается в письменной форме, служит основанием для проведения оценки и при этом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Необходимость разработки и утверждения на правительственном уровне единой методической базы оценки недвижимости, включающей стандарты и методики оценки, прямо вытекает из многих положений Гражданского Кодекса РК:

· статья 59 и часть 3 статьи 80 устанавливают обязательность определения действительной стоимости вклада участника общества с ограниченной ответственостью;

· пункт 4 статьи 49 и п. 4 статьи 61 требуют определения стоимости имущества юридического лица, в отношении котрого принято решение о ликвидации;

· пункт 4 статьи 32 предусматривает возмещение стоимости имущества граждан, объявленных умершими;

· согласно пункта 5 статьи 65 участник, действовавший в общих интересах, не имея полномочий, в случаях, когда его действия не будут одобрены всеми остальными участниками, вправе требовать от товарищества возмещения произведенных им расходов при условии, если докажет, что благодаря его действиям товарищество сберегло или соответственно приобрело имущество, превышающее по стоимости понесенные товариществом расходы;

· согласно п.п. 2 статей 67 и 68 при выходе и исключении участника полного товарищества, ему выплачивается стоимость его доли в имуществе товарищества, пропорциональной внесенному вкладу, в соответствии с балансом, составленным на день выхода;

· в соответствии с п. 1 статьи 69 аналогично определяется стоимость доли участника полного товарищества при погашении долгов перед кредиторами;

· пункт 1 статьи 88 определяет, что уставный капитал акционерного общества состоит из суммарной номинальной стоимости всех объявленных к выпуску акций и выражается в единой валюте;

· согласно п. 3 статьи 157 при признании сделки недействительной, каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре - возместить стоимость в деньгах;

· согласно п. 3 статьи 218 при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности;

· пунктом 3 статьи 222 предусмотрено, что если выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возпажают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли;

· пунктом 1 статьи 252 установлено, что в случае, если имущество, не принадлежащее лицу не будет отчуждено собственником в установленный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению;

· стоимость имущества определяется согласно статьи 253 при реквизиции (ст. 253);

· при выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом (ст. 256);

· в соответствии со статьей 257 при прекращении права собственности, имущество оценивается исходя из его рыночной цены;

· Незаконный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения вещи. А если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных затрат на улучшение, но не свыше размера увеличения стоимости вещи (п. 2 ст. 263);

· в соответствии со ст. 299 требуется определять стоимость заложенного имущества, кроме того, залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю;

· согласно п. 5 статьи 319 при объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее 2 покупателей, залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости.

Таким образом, Гражданским Кодексом РК предусмотрено значительное количество случаев, когда защита имущественных прав требует определения различных видов стоимости (действительной, текущей, оценочной и рыночной). Кто и каким образом должен определять все перечисленные виды стоимости, и чем они отличаются друг от друга, в ГК не установлено. Поэтому в условиях практически полного отсутствия законодательной и нормативной базы, регулирующей оценочную деятельность, оценщики и потребители их услуг поставлены в достаточно сложное и неопределенное положение.

Отсутствие отлаженной и урегулированной системы оценки приводит к возникновению многочисленных споров и вопросов между участниками рыночных отношений. Это прежде всего касается условий заключения сделок по отчуждению имущества, предоставлению имущества для целей исполнения обязательств (залог, ипотека) и определения эффективности инвестирования в сферы производства и обращения. Кроме того, от объективности оценки во многом зависит размер бюджетных поступлений от приватизации государственного имущества и налога на недвижимость.

1.2 Процедура оценки гостиничного комплекса (этапы оценки, анализ)

Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.

Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы:

1. Центральные гостиницы от трех до пяти звездочек с вместимостью от 200 до 1000 мест. Расположены такие гостиницы, как правило, в центральной части крупных городов, вблизи деловых и торговых центров или рядом с аэропортами. В них представляются услуги высокого качества круглосуточно. Все номера имеют ванные комнаты, теле-, радио аппаратуру, телефон и т. п. Имеются большие холлы, рестораны, бары, магазины, конференц-залы.

2. Небольшие гостиницы, как правило, трехзвездочные. В таких гостиницах ванные комнаты могут быть не во всех номерах. Могут отсутствовать также рестораны и конференц-залы. Общественные помещения могут быть небольших размеров.

3. Гостиницы, прилегающие к автомагистрали и предназначенные для обслуживания туристов и водителей.

4. Гостиницы, расположенные на берегу моря или курортах (гостиницы типа «холлидей»). Работа таких гостиниц носит сезонный характер. При них могут рас­полагаться бассейны и спортивные площадки.

После выяснения, к какому классу относится гостиница, необходимо уточнить, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц, какова она будет в будущем? гостиничный комплекс рынок доходный

В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РК, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего с определением ставки капитализации.

Рассмотрим подробно особенности оценки гостиниц.

Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия.

Необходимый этап при оценке гостиниц -- сбор необходимой информации. В первую очередь требуется подробное описание всех помещений. Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов. Большая часть дохода обычно поступает от сдачи в аренду номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации ресторана и бара и/или конференц-зала. Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. Полезно определить, какие номера имеют определенные преимущества, например вид на море или парковую зону в городе, так как арендная плата за пользование в этом случае может быть выше. Нужно также установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок, например, на шум от движения транспорта за окном и т. д. При инспекции помещений общественного пользования, таких, как рестораны, танцзалы, следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т. д.

После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т. д.

Затем оценивается общее состояние гостиницы: внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт). Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние сада и прилегающих земельных участков и зданий.

Весьма важным фактором, влияющим на величину стоимости гостиницы, является местоположение. Например, в центральных районах, особенно в крупных городах, всегда достаточно высокий спрос на места в гостиницах. На прибыльность гостиницы влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок.

Следующий этап оценки гостиниц связан со сбором и анализом финансовой информации. Важным моментом в данном случае является прогнозирование доходов и расходов.

При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям, таким, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной и т. д. Аналогичный подход используется для расходов.

Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты на койку и на номер. На основе анализа данных за прошлые периоды для данной гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.

Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру.

При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.

= Стоимость здания с учетом износа плюс Стоимость права использования земли плюс Стоимость мебели, оборудования и инвентаря плюс Нематериальные активы

= Стоимость гостиницы

Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным.

Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости.

Первым шагом является определение валовой выручки. Для определения средней суточной стоимости проживания в номере необходимо ежегодное исследование рынка гостиничных услуг, например, в Москве. После этого можно рассчитать валовую выручку от эксплуатации гостиницы. Допустим, что в исследуемой московской гостинице суточная стоимость равна 60 долл. для номера люкс и 12 долл. для обычного номера. Выручка ресторана при гостинице обычно составляет около 10% валовой выручки от номеров.

Следующий шаг -- оценка заполняемости гостиницы. Исследования рынка и данные обзора гостиничных услуг в Москве показали, что в течение первого года расчетного периода номера люкс заняты на 50%, в течение второго -- на 60%. Стабильный уровень занятости номеров в будущем составит 65%. Обычные номера заняты на 80% -- в первый год, на 84% -- во второй, на 87% -- в третий. Стабильный уровень занятости номеров впоследствии составит 90%.

Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.

Неотъемлемой частью расходов является создание восстановительных фондов за счет амортизационных отчислений. Суть данных издержек заключается в том, что часть денежных средств надо выделять на замену изнашиваемых со временем материальных фондов, например кровли, элементов системы отопления, мебели и т. п.

Несмотря на то, что замена и ремонт основных фондов осуществляется весьма редко, такие расходы непременно возникнут у собственника здания в процессе его эксплуатации.

1.3 Зарубежный опыт оценки гостиничного комплекса

Государственного регулирования деятельности профессиональных оценщиков в Великобритании не существует. Любой человек, в принципе, может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку недвижимости. Это дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается через профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости. Членство в подобных обществах достигается через сдачу экзаменов и после определенного периода практической работы под наблюдением опытного специалиста. Серьезным доверием на рынке недвижимости пользуются и принимаются в качестве истинных лишь те оценочные документы, которые подписаны квалифицированным оценщиком, являющимся членом соответствующего профессионального объединения.

Поскольку государство в Великобритании не аттестует и не лицензирует оценщиков оно и не устанавливает стандартов оценки. Тем не менее оценочные стандарты используются в стране с 1970-х гг. Но выработаны эти стандарты профессиональными негосударственными объединениями, а не правительством.

Стандарты оценивания впервые были сформулированы достаточно недавно -- в 1970-е гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период бума, а затем оказался перед фактом, что стоимость их собственности упала до более низких значений. В 1971 г. Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости сформировало Комитет по стандартам оценки имущества и опубликовало краткое руководство по оценке объектов собственности. За этим последовал выпуск в 1976 г. «Красной книги» в которую в 1981 и 1990 гг. вносились поправки и добавления. В 1980 г. была опубликована «Белая книга», охватившая вопросы, не затронутые в «Красной книге». В 1996 г. обе книги были скомпонованы воедино, образовав единое «Руководство по оценкам», которое постоянно продолжает совершенствоваться. Руководство содержит целый ряд практических положений, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области, например занимающихся оценкой земель, содержащих полезные ископаемые, или пенсионных фондов, или финансовых отделов компаний.

Важное место в методологии оценивания занимает понятие базисов оценки. Анализируя известные стандарты оценивания, укажем следующие два главных базиса оценивания:

- основным и наиболее часто используемым базисом оценивания является рыночная стоимость;

- в случае отклонения условий сделки от характеристик, отмеченных в определении рыночной стоимости, применяется иная -- нерыночная оценка.

В более развернутый перечень базисов оценки (в зависимости от категории собственности, предполагаемой операции и различных ограничений), следуя международной практике и стандартам, можно включить следующее множество базисов: рыночная стоимость; рыночная стоимость при существующем использовании; полная стоимость воспроизводства; остаточная стоимость воспроизводства; полная стоимость возмещения; остаточная стоимость замещения; стоимость действующего предприятия; инвестиционная стоимость; страховая стоимость.

Приведенный перечень базисов оценивания достаточно разнообразен, однако он далеко не единственный. В различных странах известны и другие базисы оценок, и более компактные, и более развернутые. В стандартах Великобритании, в частности, установлено 13 базисов оценки.

Хотя целью оценки является выдача квалифицированного совета клиенту о сумме денег, которую он, вероятно, выручит, выставив свою собственность на продажу, сама оценка может быть получена различными методами. Оценщики Великобритании используют обычно пять базовых методов, каждый из которых, в свою очередь, имеет вариации.

Ниже кратко излагается сущность каждого из пяти методов оценивания, наиболее часто применяемых британскими оценщиками.

Сравнительный метод. Анализируются разные сделки с недвижимостью на предмет выяснения цены либо размера ренты, принимаемых в качестве базовых, и эта информация соотносится с собственностью, подлежащей оценке. При этом приходится предусмотреть поправки на время, прошедшее с момента сделки, принятой за исходную, и учитывать различия между собственностью, подвергнутой анализу, и той, что подвергается оценке.

Инвестиционный метод. Позволяет вывести капитализированную стоимость собственности из размера рыночной ренты. При капитализации используется соответствующая процентная ставка, которая отражает риск, обращенный на тот вид собственности, который оценивается.

Метод остатка. Чаще всего применяется для оценки потенциальных мест застройки или реконструкции. Искусство оценщика состоит в том, чтобы определить наилучшее применение этому участку.

Метод прибылей. Суть метода прибылей связана с тем, что ценность Некоторых видов недвижимости в значительной мере определяется прибыльностью того бизнеса, который осуществляется в них (как, например, это имеет место для баров, ресторанов, гостиниц). Своей ценностью они обязаны более тому, как ведется бизнес, нежели самим зданиям.

Стоимость замещения или метод подрядчика. Включает стоимость замены здания, но за вычетом амортизации и с прибавлением стоимости участка. Поскольку стоимость строительства -- не то же самое, что «стоимостная оценка здания, этот метод применяется лишь в определенных, весьма ограниченных обстоятельствах, например к недвижимости, не имеющей рыночной стоимости, поскольку само ее предназначение в качестве достояния общественного сектора исключает возможность торговых операций с ней. Это, в частности, полицейские участки, школы, тюрьмы.

Существует некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций.

«Руководство по оцениванию» обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми исключениями: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.

Оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссии с клиентом, чтобы были ясны, понятны все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно.

Оценки, выполняемые с определенной целью, должны строиться на конкретной, определенной основе.

Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практическими положениями «Руководства по оцениванию».

Оценщик обязан браться лишь за такие оценки, в которых он компетентен, неукоснительно придерживаясь требований закона и иных нормативных актов.

Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться до полной ясности вопроса.

Отчет оценщика должен быть озаглавлен лишь как «Отчет об оценке» либо «Свидетельство об оценке». Озаглавливать документ «Сертификат стоимости» запрещается.

Применение британскими оценщиками в своей деятельности «Руководства по оцениванию» обязательно. Оценщик вправе отступать от него только в исключительных, особых обстоятельствах, когда следование ему неуместно или непрактично. Тем не менее некоторые клиенты, не удовлетворенные названным «Руководством по оцениванию» в его нынешнем виде, заказывают произвести оценку своей собственности на иной основе. Однако использование собственником полученной таким образом оценки возможно только для его «внутреннего потребления» и невозможно для предоставления в арбитражные органы и для официальных публикаций.

Британская практика оценивания проектов развития недвижимости принципиально разделяет данный процесс на две стадии:

- качественное оценивание;

- формирование количественной оценки.

При этом на первой, качественной, стадии оценивания решается вопрос о том, стоит ли в принципе приступать к данному проекту. И только после положительного качественного заключения о приемлемости проекта считается целесообразным переходить ко второй стадии -- к поиску количественных оценок, т. е. к традиционному конкретному оцениванию.

Для оценщиков недвижимости в США в свое время был характерен низкий уровень профессиональной подготовки. Сейчас оценочной деятельностью занимаются хорошо подготовленные специалисты с довольно узкой специализацией. Оценка недвижимости в США -- поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности.

Оценщики недвижимости в США разделяются на еще более узкие группы специалистов. Существует специализация по месту оценки (например Западный Лос-Анджелес или графство Санта-Барбара в Калифорнии), по объекту оценки (например, только оценка гостиниц или мини-складов, парков мобильных домов). Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.

Принятие федеральных законов сделало обязательным лицензирование оценочной деятельности властями штатов. До этого оценочная деятельность регулировалась только профессиональными обществами оценщиков. Таких обществ в США много, но на достаточно высоком профессиональном уровне действовали только три из них: Американ^: ский институт оценщиков недвижимости -- по оценке приносящей доход недвижимости; Общество оценщиков недвижимости -- по оценке не приносящей доход недвижимости; Американское общество оценщиков -- по оценке машин и оборудования. Впоследствии первые две профессиональные организации объединились в Институт оценки.

Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованных той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки. Лицензия (сертификат) нужна только для оценки объектов, в отношении которых имеется страховка, рценки же большинства объектов недвижимости оплачиваются институтами, не имеющими отношения к такому страхованию. Например, страховые компании, паевые и пенсионные фонды, взаимные фонды инвестирования в недвижимость не должны заботиться об использовании оценщиков с лицензией штата.

В США оценка недвижимости -- поле деятельности небольших оценочных компаний, как правило, имеющих юридическую форму товариществ. Такие фирмы часто принадлежат одному, реже двум владельцам-партнерам. В таких фирмах обычно заняты 3-10 сотрудников. В то же время на этом рынке действуют и довольно большие фирмы, которые, однако, являются ответвлениями более мощной организации. Например, такие компании, как Cushman wakefield или же СВ Commercial, являются оценочными ветвями брокерских фирм. Обычно они оценивают большие проекты и, когда нужно, привлекают инвесторов из-за рубежа или же «большой капитал» с Уолл-стрит.

Успех или неудача в оценке зависит от умения оценщика собрать правильную информацию. Важной рыночной информацией для оценки приносящей доход недвижимости располагает компания Compslnc. Эта коммерческая фирма предлагает информацию о промышленных объектах, офисных зданиях, гостиницах, доходных домах, торговых объектах, а также о специализированных объектах. Информация высылается заказчику каждые две недели по почте. Цена информации в графстве Лос-Анджелес -- примерно $150 в месяц. Эта информация специализирована и рассредоточена по отдельным районам.

Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риелторские фирмы. Эти фирмы специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке. Но получить эту информацию от риелторских фирм не очень просто, нужны или связи, или личная заинтересованность риелторской фирмы в оказании услуг конкретному оценщику.

Самым важным шагом в оценке приносящей доход недвижимости является выбор данных о рыночных ценах проданных объектов недвижимости. От этого зависит точность расчетов по оцениваемому объекту. Здесь важен практический навык -- найти похожие объекты. При этом необходимо правильно оценить мотивацию покупателей и продавцов. Наличие разных источников информации позволяет квалифицированно решить эту проблему.

Большое распространение в практике оценочной деятельности таких американских компаний, как Boston Consulting Group и Holt Value Assosiates, получил показатель «денежный поток к инвестиционному капиталу» (cash-flow-return on investment -- CFROI). Данный показатель является одним из относительных показателей доходности инвестиций. Он позволяет эффективно учесть все финансово-экономические нарушения, вызванные инфляцией, разными сроками жизни и качеством разнообразных активов, разными системами учета запасов и т. д.

Одной из современных концепций оценки акционерной стоимости стало измерение прироста стоимости и использование стоимостного подхода к управлению предприятием. Лидером этого подхода является американская консультационно-оценочная фирма Стерн Стюарт {Stern Stewart), которая разработала и активно внедряет в процедуру оценки компаний свой показатель -- «экономическая добавленная стоимость -- ЭДС» (Economic value added -- EVA). Клиентами Stern Stewart являются такие крупнейшие корпорации, как Coca-Cola, Monsanto, Proctor&Gamble, Siemens, IBM. Ценность показателя ЭДС заключается в измерении прироста акционерной стоимости. Если ЭДС имеет положительное значение, то оцениваемая компания создала стоимость за анализируемый период, если ЭДС отрицательна -- стоимость сократилась. Таким образом, ЭДС стала не только элементом современных процедур оценки компании, в том числе реструктуризации, но и важным инструментом в системе корпоративного управления. ЭДС заставляет компании пересматривать размеры своих запасов. Оптимизируя их, они уменьшают затраченный капитал и повышают положительное значение ЭДС.

Американские экономисты Р. Каплан и Д. Нортон разработали новый способ оценки предпринимательской деятельности под названием «сбалансированное множество». Они постарались уйти от недостатка чисто количественных оценок деятельности фирмы, интегрируя в свою модель экспертным образом определение таких нематериальных активов фирмы, как: удовлетворенность потребителя товарами и услугами фирмы, их лояльность, способность компании к эффективному обучению своих сотрудников и т. д.

Подробный широкий, или интегрированный, подход встречает, в свою очередь, критику со стороны разработчиков традиционных оценочных показателей и методик. «Интеграторы» обвиняются в чрезмерном усложнении оценочного процесса, отходе от стандартов, субъективизме. В целом несомненно, что оценочные и консультационные фирмы находятся в постоянном поиске новых показателей и совершенствовании новых методик в оценочной деятельности.

Таким образом, тот или иной метод оценки стоимости предприятия, необходимо отмечать не только техническую сторону вопроса (как оценивать предприятие, через расчет какого показателя), но и как использовать оценку стоимости для принятия лучших управленческих решений. Другими словами -- нужно ли решение задачи максимизации стоимости для акционеров? Однозначного ответа на данный вопрос нет. В каждом государстве исходя из его системы собственности и управления своя точка зрения на данную проблему. Так, например, в Соединенных Штатах сложилась определенная традиция. От высшего руководства ожидают максимального увеличения стоимости в интересах акционеров. Неспособность справиться с этой задачей влечет за собой давление со стороны совета директоров и наиболее активных акционеров и даже грозит поглощением со стороны конкурентов. Однако в других странах сложились совершенно иные негласные компромиссы между разными заинтересованными сторонами. В континентальной Европе и Японии центр тяжести смещен в сторону интересов потребителей, поставщиков, рабочих, правительства, законодателей, собственников капитала и даже общества в целом. В этих странах максимальное повышение стоимости в интересах каждого акционера зачастую считается близорукой, неэффективной, упрощенной и, возможно, антиобщественной политикой. В качестве обоснования этой точки зрения сторонники «равноправия» всех заинтересованных сторон указывают на высокий уровень жизни и быстрый экономический рост в Европе и Японии, а также на успех японских автомобильных концернов и компаний, производящих бытовую электронику.

Необходимо констатировать, что жизнь дает все больше и больше свидетельств обратному. Американская система, основанная на максимизации стоимости для акционеров в сочетании с широким владением долговыми обязательствами и обыкновенными акциями, а также с открытым рынком корпоративного контроля, на деле теснее связана с более высоким уровнем жизни, более высокой общей производительностью и конкурентоспособностью и более эффективным фондовым рынком. Если в странах, экономика которых не ориентирована на максимальное повышение стоимости для акционеров, инвесторы будут получать меньшую отдачу от вложенного капитала, чем в странах, имеющих такую ориентацию, то по мере дальнейшей глобализации рынка капитала первые постепенно начнут испытывать недостаток в инвестициях и все больше и больше отставать во всемирной конкуренции.

В Австралии в июне 1994 года по инициативе Австралийского Института Оценщиков и Земельных Экспертов был создан Австралийский Совет по Стандартам Оценки. Цель деятельности Совета -- определение позиции Стандартов в общей системе законодательства и внедрение их в практику оценки. На данный момент издано более 20 проектов стандартов практики оценки, которые частично утверждены Австралийским Советом.

Австралийский Институт Оценщиков также выпускает руководства по оценке, стандарты практики оценки для объектов оценки в промышленности, жилой недвижимости, доходной собственности, оценки для целей залога и т.д. В 1995 году было опубликовано Руководство по Управлению Собственностью, в январе 1996 года -- Руководство по надлежащему осуществлению процесса приобретения коммерческой недвижимости.

В течение последних 30 лет отдельные штаты организуют комитеты по регистрации оценщиков.

В Австралии отсутствуют какие-либо требования к отчету об оценке как на уровне законодательства, так и на уровне делового оборота. Результатом оценки могут являться как одностраничные заключения, так и подробные отчеты. Форма отчета зависит от вида объекта оценки и цели оценки. Тем не менее отчет, составленный в любой форме, должен быть:

- простым для понимания;

- логично составленным;

- содержательным.

В Великобритании первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ, surveyor -- землемер) в середине XIX столетия. В 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. Королевский институт чартерных сюрвейеров является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тысяч членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (Тhe Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем 2-летнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS . Таким образом, благодаря хорошо организованной рекламе профессиональных организаций, несмотря на то, что клиенты могут прибегать к услугам любых оценщиков, на практике они сотрудничают с членами таких организаций.

В Англии существует перечень практических положений-требований, которые оценщики обязаны соблюдать. «Руководство по оцениванию» обязательно к применению практически во всех случаях проведения оценки. В данном документе закреплена необходимость письменно фиксировать факт проведения переговоров оценщика с заказчиком и достижения ими согласия по всем важным вопросам. Установленные Руководством для определенных категорий объектов правила оценки должны применяться только для этих категорий. Оценщики обязаны соблюдать требования о компетентности в той сфере оценки, которая интересует заказчика, а также неукоснительно соблюдать требования законодательства. Называться документ об оценке может только «Отчет об оценке» или «Свидетельство об оценке», другие названия не применяются. Соблюдение указанного руководства является обязательным требованием, его нарушение и отсутствие убедительного обоснования отказа от его применения влекут за собой наложение Королевским обществом специалистов по недвижимости дисциплинарных санкций.

В Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения.

В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, которые закреплены в основном в Постановлении об оценочной деятельности.

Немцами применяется понятие «стоимость в текущих ценах», которая по сути является реальной рыночной стоимостью и определяется чаще других видов стоимости, к которым законодательство относит: страховую стоимость, залоговую стоимость, полную стоимость согласно бюджетному праву, условную стоимость репутации, опыта и деловых связей, а также другие виды.

В Германии законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками (параграф 195 Строительного Кодекса Германии). Обработкой данных о сделках и формированием сборников занимаются специально созданные на различных уровнях управления экспертные комиссии по стоимости земельных участков (подразделения Комитета Оценщиков-экспертов).

Экспертные комиссии на основе сборников составляют также списки данных, подлежащих официальному опубликованию и позволяющих облегчить применение сравнительного подхода к оценке недвижимости. В перечень этих данных входят индексы цен на земельные участки, данные о среднем уровне операционных расходов, процентные ставки.

Основы оценки земельных участков закреплены также в Постановлении о принципах определения стоимости земельных участков в текущих ценах от 06.12.1988 года с изменениями от 18.08.1997 года (BGBII 1988,2209).

Практика оценочной деятельности в Германии в большей степени ориентируется на происходящие на рынке процессы, благодаря непосредственной связи оценки с наблюдением за рынком. Как и в других странах, здесь применяются классические подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный), на основе которых используется огромное количество других методик. [26, 73]

Основные виды оценки в Германии:

- оценка для целей бухгалтерской отчетности.

оценка при заключении сделок.

оценка для целей ипотечного кредитования.

оценка для целей налогообложения и наследования.

оценка портфелей недвижимости.

Профессиональной организацией оценщиков в Италии является Итальянский институт по оценке недвижимости (ISiVT).

В Итальянском законодательстве нет специального положения об оценке недвижимости, как в отношении принципов прозрачности ее проведения, так и ее качества, а также в отношении новой профессии оценщика недвижимости.

Более того, отсутствуют какие-либо государственные или общественные постановления о надзоре за проведением оценки недвижимости.

В Италии суды или другие государственные учреждения ведут списки оценщиков, которым доверяется определение стоимости недвижимости. Во всяком случае, отсутствует официальная процедура проверки оценщиков с целью подтверждения их подготовки или обязательного посещения ими специальных курсов по методологии оценки. Иногда требуется, чтобы оценщик был ведущим членом некой ассоциации или профессиональной корпорации, или чтобы он имел какую-либо ученую степень.

В Канаде профессиональной организацией оценщиков недвижимости является Канадский Институт Оценки, образованный в 1938 году. Институт вошел в состав Совета по Стандартам Оценки и формально принял Единые Стандарты Профессиональной Оценочной Практики.