Оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса "Самал"

В состав Института входят две организации: Канадский институт аккредитованных оценщиков и Объединение канадских оценщиков-резидентов. В последнюю организацию входят индивидуальные предприниматели, имеющие право оценивать имущественные комплексы, состоящие не более чем из четырех объектов жилой недвижимости.

В Китае с активизацией реформ в экономике страны возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году как результат социальных и экономических изменений при содействии Правительства Китая в стране официально появилась профессия оценщик.

В начале Государственный Совет создал административный орган для контроля за оценочной деятельностью путем издания соответствующих

нормативных актов. Затем в 1993 году было образовано Китайское Общество Оценщиков как саморегулируемая организация, имеющая более 30 региональных отделений.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Китае, является Положение об оценке государственной собственности изданное Государственным Советом в ноябре 1991 года.

В Положении раскрывается понятие объекта оценки, подходы и процесс оценки, организация процесса оценки и ответственность оценщика.

В развитие данного Положения вышли несколько документов, определяющих требования к квалификации оценщика, требования к получению статуса Сертифицированного Оценщика, требования к отчету об оценке и другие

Большинство оценщиков в Сингапуре являются сотрудниками Агентств Недвижимости. В зависимости от размера фирмы оценщик либо занимается непосредственно оценкой, либо совмещает ее с обязанностями консультанта по управлению недвижимостью и другие

Часть оценщиков работает на банки или государственные структуры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя только внутреннюю оценку.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности также существует в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тысяч членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет порядка 400 часов и разбита на 2 уровня по четыре недельных курса в каждом.

Для получения профессионального звания Член института оценки должен иметь необходимый стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка 7 других профессиональных структур.

Особо следует отметить Американское общество оценщиков -- многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тысяч членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин, оборудования, ювелирных изделий.

В последнее десятилетие в США было введено лицензирование оценочной деятельности. До этого «оценщиком» в принципе мог быть кто угодно. Причиной для перехода к государственному лицензированию стали убытки американских кредитно-сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественной оценки.

В США введены следующие требования для получения лицензии:

наличие высшего образования;

прослушивание курса «Стандарты Профессиональной Практики»;

прослушивание курса «Составление отчета и анализ в оценке»;

сдача квалификационного экзамена;

- получение достаточного количества баллов за отчет, представленный соискателем на получение лицензии;

- наличие 4 500 часов практики проведения оценки.

Еще в 1989 году Конгресс США принял Акт о Реформе финансовых институтов. Одной из целей издания этого Акта было предотвращение незаконной деятельности в сфере оценки путем введения обязательного лицензирования или сертификации оценщиков.

Полномочия по проведению лицензирования и сертификации были делегированы каждому штату. 31 декабря 1992 года вступил в силу порядок лицензирования на федеральном уровне, при этом каждый штат имеет право устанавливать свои требования к получению лицензии.

Сейчас оценщик должен получать лицензию или сертификат в том штате, в котором расположены оцениваемые активы. Это требование осложнило деятельность оценщиков, которые практикуют более чем в одном штате.

Тем не менее в США в настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков очень велико. Они предлагают членам профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство.

Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Очень важно, что ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика и другие), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки фонда оценки -- некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США.

ЕСПОП были первоначально разработаны Специальным Комитетом по разработке Единых стандартов в 1986--1987 годы и переданы Фонду оценки в 1987г.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты обязаны оценщики для повышения уровня оценки. Потребителям оценочных услуг надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике.

Ежегодно Совет по Стандартам Оценки (The Appraisal Standarts Board) публикует сборник Единых Стандартов, в который входят также все изменения, внесенные в Стандарты за предыдущий год, все Постановления, изданные в соответствии со Стандартами, а также Экспертные Мнения, являющиеся комментариями к Стандартам. В Таиланде действуют две профессиональные организации: Ассоциация Оценщиков Таиланда, в которую входят оценщики - физические лица (образована в 1986 году) и Тайская Ассоциация Стандартов оценки, в которую входят оценочные компании (образована в 1993 году).

Новый закон «Об ипотечных банках» (АСТ оn Mortagege Banks) предполагает, что для кредитования под залог крупных объектов недвижимости банки также должны привлекать независимых оценщиков. Соблюдение вышеуказанных требований контролирует Финансовая Инспекция Финляндии.

Все большее развитие получает интеграция деятельности профессиональных аудиторов и оценщиков.

Оценка недвижимости в Финляндии может осуществляться без лицензии. Оценочная деятельность регулируется общими нормами гражданского права. Не существует специальных профессиональных требований к оценщикам, за исключением случаев определения специальной стоимости.

Оценка как специальная сфера деятельности выделилась в Финляндии в 70-х годах XX века после введения отделов оценки в крупных агентствах недвижимости, затем появились небольшие оценочные компании.

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский Институт Оценки Недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о создании общих принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков, которыми последние руководствовались бы в своей работе. Впервые в 1993 году была издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real Estate Valuers), которая затем была дополнена в 1996 году.

В 1996 году также вышла новая редакция Руководства по практике оценки недвижимости и были изданы Этические принципы оценщиков. Все эти документы соответствуют требованиям современного французского законодательства и нормам гражданского права.

Во Франции законодательному регулированию подлежит деятельность очень узкого круга оценщиков. Деятельность оценщиков сельскохозяйственных земель и лесных массивов и оценщиков при судах регулируется законами, изданными еще в 70-х годах XX века. Реестр оценщиков данных категорий ведется соответственно в Министерстве сельского хозяйства и в Министерстве внутренних дел. [26]

Остальные категории оценщиков действуют независимо, как правило, работая на объединения независимых оценщиков или на банки. При этом существует группа так называемых «оценщиков-налоговиков», работающих на Министерство финансов, и оценщиков, работающих только с правительством.

Профессиональной организацией, регулирующей оценочную деятельность в Чехии, является Чешская Палата Оценщиков (ССА). Национальным органом по сертификации оценщиков является Чешский институт аккредитации, предоставляющий право Чешской Палате проводить сертификацию.

Чешская Палата Оценщиков была создана 27 марта 1992 года, как независимая и некоммерческая ассоциация физических и юридических лиц, работающих в области оценки недвижимости (Актовая Запись 83/1990 Со11.). В тот же день был подписан и Устав ССА.

Основные направления деятельности ССА состоят в том, чтобы содействовать работающим в области недвижимости оценщикам, разрабатывать принципы и методологию оценки недвижимости, собирать необходимую для оценщиков информацию, а также повышать квалификацию оценщиков.

Членство в Палате оценщиков не является обязательным требованием к ведению деятельности.

В настоящее время не существует никакого специального законодательства, регулирующего оценку недвижимости. В стране были разработаны стандарты по оценке недвижимости, земли, бизнеса, стоимости финансовых активов (облигации, акции и т.д.), оценке движимого имущества, материальных и нематериальных активов и сырьевых ресурсов.

Все члены ССА обязаны соблюдать требования Стандартов при проведении оценки. Соблюдения Стандартов ССА при проведении оценки требуют государственные Банковские Учреждения Чешской Республики. Стандарты также используются в деятельности Коммерческого банка Праги, НYРО Банком (Прага), СЕ Сapital Bank of Prague the Bank Australia Creditanstalt банками и т.д.

Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов.

Для получения лицензии соискатель должен представить собственную систему оценки. Желательно, чтобы эта система соответствовала Международным стандартам оценки.

Существующие за рубежом теории оценки стоимости предприятий и их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки предприятий по продажной рыночной стоимости были разработаны известным немецким ученым - математиком Г. Лейбницем еще в XVIII веке.

Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета и рекомендации по его использованию при учете в продажных ценах и по себестоимости появились еще раньше - в XVI веке в трудах основоположников бухгалтерского учета Л. Пачоли и А. ди Пиетро.

Сложившиеся за рубежом традиции и основные подходы, не только суммирование затрат по конкретному имущественному объекту в денежном выражении, но и множество других весьма интересных методов, вполне могут быть применимы для проведения оценки капитала предприятия в современных российских условиях.

Иногда среди специалистов возникает мнение о том, что профессиональная оценка не является самостоятельной областью научных знаний, поскольку для ее осуществления используются различные методы, сформированные в рамках других наук: учетные оценки - заимствованы из бухгалтерского учета, финансовые - из теории финансов, рыночные - из макроэкономики и т.д.

Возможно, с этим и следовало бы согласиться, но дело в том, что именно благодаря данному направлению научных знаний были обобщены различные методы оценки, применяемые в математике, естественных, экономических науках, и выработаны практические рекомендации по их применению.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА НА ПРИМЕРЕ МАТЕРИАЛОВ ТОО ОЦЕНЩИК

2.1 Краткая характеристика предприятия и бизнеса (физический, функциональный, внешний износ)

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.

1. Метод экономического возраста

Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:

AD =EAx CN (1)

Где AD - накопленный износ;

EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);

TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);

CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).

В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:

1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.

2. Не делается различий между видами износа.

3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.

2. Метод сравнения продаж

При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.

Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.

3. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение физического износа

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.

Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.

Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».

Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Определение функционального износа

Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

§ Недостатками, требующими добавления элементов;

§ Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

§ «сверхулучшениями»

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.

Внешнее (экономическое) устаревание

Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.

Существует два подхода к оценке внешнего износа:

§ Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

§ Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.

2.2 Оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса методами сравнительного, затратного и доходного подхода

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е. затратным методом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование:

- метода капитализации. Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.

- метода дисконтированных денежных потоков. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход использует:

- метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

- метод ликвидационной стоимости.

При сравнительном подходе используются:

метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты сугубо экспертны (определяются оценщиком самостоятельно).

Использование усреднения результатов трех подходов к оценке бизнеса не приводит к искомой величине рыночной стоимости. Выведение итоговой величины должно строиться на сопоставлении результатов, полученных в рамках трех подходов к оценке.

Если оценщиком выполнен сравнительный подход и его результаты приводятся не просто в качестве справочной информации (следовательно, исходная информация была доведена до уровня достоверной), то результаты других подходов имеют лишь информационный характер при выведении итоговой величины рыночной стоимости.

Зачастую сравнительный подход не может быть применен в процессе оценки из-за отсутствия требуемой информации. В этом случае необходимо сопоставить результаты методов затратного и доходного подходов.

Под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта, оценщик должен исходить из наличия на рынке позиции продавца, готового продать объект по некоторой цене, и позиции покупателя, готового приобрести данный объект также по некоторой цене. [6,3]

Допустим, стоимость предприятия, полученная затратным подходом, превышает стоимость того же объекта, полученную доходным подходом. В этом случае покупатель будет ориентироваться на стоимость по доходам, так как если он понесет издержки, сопоставимые со стоимостью объекта по затратам, то он безусловно сможет создать аналогичное предприятие, но при этом создание аналога не окупится.

Продавец, владея объектом, доходы от которого ниже стоимости воссоздания, также будет склонен продать его исходя из стоимости по доходам, так как в случае если он оставит за собой право собственности на объект, он все равно не получит доход, превышающий величину стоимости объекта по доходам. Таким образом, спрос и предложение пересекаются в точке, соответствующей величине стоимости компании, полученной доходным подходом. Возможен другой вариант: стоимость по доходам превышает стоимость по затратам. В этом случае покупатель будет исходить из стоимости по затратам, так как нет смысла в покупке объекта по цене, превышающей величину издержек, которые необходимо понести на создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующим.

Продавец получит доход, если продаст объект по цене, максимально приближенной к стоимости по затратам и хотя бы на тенге превышающей эту стоимость. Так, вновь понеся издержки, равные стоимости объекта по затратам (после получения денег от продажи), продавец сможет создать аналогичный объект и получать доход, соответствующий стоимости по доходам, но при этом он еще будет иметь чистую прибыль от сделки. Таким образом, рыночная стоимость установится на уровне стоимости объекта, определенной затратным подходом.

Итак, в обоих рассмотренных случаях рыночная стоимость компании определялась как наименьшая из двух возможных величин. Однако существует одно ограничение -- ликвидационная стоимость (стоимость средств, которые могут получить акционеры в ходе распродажи активов и расплаты по долговым обязательствам) компании. В том случае, когда стоимость, полученная в рамках доходного подхода, меньше стоимости по затратному подходу, возникает соображение о том, что ликвидация бизнеса может принести большую стоимость, нежели владение им с целью извлечения доходов. Таким образом, объекты оценки будут иметь рыночную стоимость, равную ликвидационной, если последняя больше стоимости, полученной в рамках доходного подхода. Если же ликвидационная стоимость меньше стоимости, определенной доходным подходом, то рыночная стоимость будет равна последней.

Теперь рассмотрим ситуацию с предприятиями и организациями, воссоздание (создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующей компании на рынке) которых экономически не целесообразно, физически невозможно или юридически недопустимо в частности, естественные монополии. Поскольку создание аналогичных объектов невозможно, то затратный подход к определению стоимости не имеет экономическою смысла, а полученные в ходе его применения результаты не должны учитываться при выведении итоговой величины рыночной стоимости.

Однако и в отношении вышеупомянутых компаний также справедливо ограничение, связанное с ликвидационной стоимостью.

Так, если ликвидация компании возможна (учитывая социальную и стратегическую значимость предприятия), то ликвидационная стоимость предприятия будет выступать в качестве рыночной цены оцениваемого объекта, в случае ее превышения над величиной стоимости, полученной в рамках доходного подхода. [7, 8]

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Использование усреднения результатов трех подходов к оценке бизнеса не приводит к искомой величине рыночной стоимости.

Выведение итоговой величины рыночной стоимости бизнеса должно отталкиваться от следующих основных положений:

если в процессе оценки бизнеса использован сравнительный подход, то итоговая величина рыночной стоимости компании результат, полученный в ходе использования сравнительного подхода;

если сравнительный подход не был использован в ходе оценки бизнеса компании (в случае, когда воссоздание компании возможно), то рыночная стоимость определяется как меньшая величина из результатов методов доходного и затратного подходов, но не меньше величины, полученной методом ликвидационной стоимости:

- если сравнительный подход не был использован в ходе оценки бизнеса компании, воссоздание которой невозможно, то рыночная стоимость определяется как большая величина из результатов доходного подхода и метода ликвидационной стоимости (при существовании возможности ликвидации).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований в рамках дипломной работы были изучены и сделаны нижеследующие выводы:

Проанализированы теоретические, законодательно - нормативно и методологические аспекты оценки гостиничного комплекса;

Определена сущность и основные элементы оценки гостиничного комплекса;

Детально рассмотрена процедура оценки гостиничного комплекса;

Проведен сравнительный анализ зарубежного опыта оценки гостиничных комплексов;

Произведена оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса «Самал»;

Составлена краткая характеристика предприятия;

Проведена оценка рыночной стоимости гостиничного комплекса методами сравнительного, затратного и доходного подхода,

Сделан расчет скорректированной рыночной стоимости гостиничного комплекса;

Рассмотрены основные направления совершенствования методологии оценки и повышение рыночной стоимости гостиничного комплекса.

Поставленная цель работы достигнута, и задачи исследования полностью решены. Достоверность результатов исследования подтверждены расчетами.

Анализ основных финансовых коэффициентов оцениваемого предприятия с соответствующими показателями аналогичных организаций показал, что данный гостиничный комплекс имеет среднее финансовое положение в своей группе.

Размещено на Allbest.ru