В практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (или аналоговые); доходные (или будущей прибыльности); затратные (или нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федеральных стандартов оценки» при проведении оценки обязывают использование (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Затратный подход - земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она продукт природы, на её появление как товара, никаких затрат не требовалось. Следовательно, можно сделать вывод о не приемлемости классического подхода, основанного на анализе затрат.

Подход сравнительного анализа продаж.

В рамках рыночного подхода к оценке земельной недвижимости традиционно применяют 2 основных метода - метод валового рентного мультипликатора и метод сравнительного анализа продаж.

Метод валового рентного мультипликатора (далее ВРМ) применительно к земле традиционно применяется значительно реже, чем метод сравнительного анализа продаж. ВРМ определяется, как отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу. Как правило, в качестве потенциального валового дохода используют аренду за год или месяц. При этом, как отмечается в литературе, "ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми участками, так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода

Метод сравнения продаж, как и метод валового рентного мультипликатора широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Как уже отмечалось выше, принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Из изложенного следует, что для максимально эффективного использования указанного метода необходимо наличие развитого земельного рынка, поэтому он наиболее применим и широко используется в странах с развитой экономикой

Этот подход служит для оценки рыночной стоимости объекта исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены для продажи.

Земельным законодательством Российской Федерации введен ряд ограничений прав собственников на землю. В связи с неурегулированностью земельных отношений рынок земли не развит, приток капитала ограничен.

При оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом обязательным требованием является наличие информации о совершаемых на рынке сделках, что в нашем случае не представляется возможным в связи с неразвитостью отечественного земельного рынка.

В связи со всем выше сказанным в рамках настоящей оценки сравнительный подход не использовался.

Доходный подход

В большой степени отвечает основной оценочной предпосылке, т. к. предполагаемого инвестора в первую очередь интересуют будущие доходы от владения имуществом. Данная концепция предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости.

В рамках данного подхода возможно использование, как метода капитализации доходов, так и метода дисконтирования денежных потоков. При использовании метода капитализации репрезентативная величина доходов делится на коэффициент капитализации для пересчета доходов от владения и пользования земельным участком в его стоимость. Методы дисконтирования денежных потоков основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в текущую стоимость с использованием ставки дисконта и техники оценки стоимости денег во времени.

Доходный подход к оценке земельных участков - это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход.

В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Доходные методы могут применяться при оценке земель сельскохозяйственного назначения, так как при этом есть возможность учесть потенциал земли как средства производства. При этом расчеты могут базироваться как на фактических результатах хозяйствования лучших предприятий отрасли в регионе, так и на показателях хозяйств, имеющих стабильные средние показатели. Оценка нормативных и технологических показателей проводится на основе базисных условий для производства сельскохозяйственной продукции (т.е. по нормативным затратам на производство по определенной технологии).

В рамках этого подхода применяются:

· метод капитализации земельной ренты (арендной платы);

· метод дисконтирования будущих доходов.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода.

Применительно к сельскохозяйственным угодьям оценку рыночной стоимости следует проводить как оценку объекта хозяйствования на основании экономического эффекта, получаемого от его использования в процессе производства сельскохозяйственной продукции.

Ст.з.=(Дв-Изд.)/Кк,

где

Ст.з. - стоимость участка земли;

Дв - реальный или условно начисленный валовой доход;

Изд. - ожидаемые издержки с предпринимательской прибылью;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации.

Или

Ст.з.= R_зем /Кк,

Где R_зем - величина земельной ренты.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешённого, неистощительного и наиболее эффективного использования с учётом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Основные принципы оценки.

Экономические законы и закономерности, под воздействием которых складывается стоимость земельного участка, образуют единый набор принципов, являются теоретическим и методологическим фундаментом оценочной деятельности

Принципы оценки имущества могут быть объединены в четыре основных группы:

· Принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принцип полезности

- принцип замещения

- принцип ожидания

· Принципы, связанные с земельным участком;

- принцип остаточной продуктивности;

- принцип сбалансированности:

- принцип вклада;

- принцип экономической величины;

- принцип возрастающих и уменьшающихся доходов

· Принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип зависимости;

- принцип соответствия;

- принцип спроса и предложения

- принцип конкуренции

- принцип изменения

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования( как основополагающий).

Оценочные принципы взаимосвязаны, при оценке одновременно могут, задействованы сразу несколько принципов. Учитывая, что участники рынка не всегда поступают разумно, одному принципу может придаваться большее значение за счёт другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Кроме того, функционирование рынка земель сельскохозяйственного назначения, может быть не совершенным, реализация того или иного принципа в полном объёме будет находиться под влиянием ряда факторов.

Основные положения, при которых формируется стоимость:

· спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определённый период времени. Увеличение спроса влечёт за собой рост цен;

· полезность - способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определённые человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить вещь, тем больше будет спрос на неё. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены;

· дефицитность - несмотря на высокий спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным;

· возможность передачи прав собственности - любая вещь только тогда становится товаром и, соответственно, приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на неё.

Мировая практика оценки выделяет следующие факторы наиболее существенно влияющих на стоимость сельскохозяйственных земель:

Факторы, влияющие на стоимость имущества

Имущество не существует само по себе, оно находится, под влиянием окружающей среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют те факторы среды, которые в конечном итоге влияют на стоимость имущества.

Практика оценки имущества выделяет следующие факторы, наиболее существенно, влияющие на стоимость:

· экономические факторы;

· социальные факторы;

· юридические, административные и политические факторы;

· физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.

В оценке имущества учитываются три уровня влияния указанных факторов на объект оценки: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

- региональный на этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом оценки и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект, то есть результат взаимодействия социальных, экономических, физических и политических факторов;

- местный учитывается влияние на стоимость объекта оценки локальных факторов в масштабе поселения. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, условия финансирования, продаж, временные факторы, особенности целевого рынка и т. д.;

- уровень непосредственного окружения учитывается влияния на стоимость объекта оценки факторов, связанных с объектом недвижимости: физические характеристики, архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные характеристики и др.

Анализ выше перечисленных качественных и количественных факторов влияющих на определение рыночной стоимости, даёт экономическую основу для оценки и анализа местоположения объекта оценки и расчёта искомой величины оценочной стоимости.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

· заключение с «Заказчиком» договора об оценке;

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов;

· анализ рынка, к которому относится объект оценки;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление и передача «Заказчику» отчёта об оценке.

9. Определение рыночной стоимости объекта оценки

9.1 Затратный подход