Развитие рынка недвижимости в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА.1.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ СТРАНЫ

1.1 Понятие и специфика рынка недвижимости

1.2 Виды стоимости, принципы и факторы изменения стоимости объектов недвижимости

1.3 . Классификация объектов недвижимости

1.4 Виды и сегментация рынка недвижимости

ГЛАВА.2.АНАЛИЗ И ОТБОР ФАКТОРОВ СЕГМЕНТА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Теоретическое обоснование выбора сегмента рынка жилой недвижимости при анализе развития рынка недвижимости

2.2 Отбор факторов развития рынка недвижимости

ГЛАВА.3.АНАЛИЗ ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАХ РОССИИ

3.1 Методология

3.2 Регрессионный анализ и его результаты

ГЛАВА.4.ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ

4.1 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза

4.2 Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости

4.3 Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окружающей среды

4.4 Индексы качества окружающей средств системе оценки стоимости объекта недвижимости

ГЛАВА.5.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

5.1 Особенности и закономерности рынка недвижимости

5.2 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

5.3 Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов

5.4 Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



Введение

Рынок недвижимости играет одну из наиболее важных ролей для любого развитого государства. Важной задачей для государства является контроль и анализ развития рынка недвижимости, поскольку именно недвижимость является ядром всей системы рыночных отношений. Как известно, для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности. Именно по этой причине при изучении рынка недвижимости России необходимо принимать во внимание каждый регион в отдельности и проводить детальный анализ факторов, оказывающих непосредственное влияние на уровень развития рынка недвижимости в соответствии с региональными особенностями. А, как известно, в России насчитывается 83 региона, для каждого из которого характерен тот или иной тип функционирования экономики.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что с каждым годом в операциях с недвижимостью участвует все большее число граждан, предприятий и организаций. И так как в России рынок недвижимости находится на стадии активного формирования, необходимо отслеживать этапы его развития и корректировать политику развития на начальной стадии во избежание появления проблем.

На сегодняшний день, существует проблема неравномерного развития рынка недвижимости. В некоторых регионах России, в особенности в центральных, наблюдается процесс активной застройки новыми объектами недвижимости, а в других регионах процесс формирования рынка недвижимости находится в стадии застоя. В связи с этим, была поставлена цель данного исследования, которая заключается в проведении анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России. В данной работе для проведения анализа факторов развития был выбран рынок жилой недвижимости, поскольку в рамках исследования нет возможности провести анализ всех сегментов рынка недвижимости. Для достижения данной цели, в первую очередь, необходимо подтвердить высокую степень взаимосвязи различных факторов с уровнем развития рынка недвижимости в регионах.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

· раскрыть сущность рынка недвижимости и его составляющих;

· выделить ряд факторов, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости;

· провести регрессионный анализ взаимосвязи между показателем ввода недвижимости и факторами, оказывающими влияние на состояние и развитие рынка недвижимости;

· провести корреляционный анализ для каждого региона с использованием отдельных факторов влияния.

Объектом исследования является рынок недвижимости России, а предметом - факторы развития рынка недвижимости в различных регионах России.

Работа состоит из трех глав. Первая и вторая глава являются теоретическими, в них рассматривается рынок недвижимости и его составляющие, а также обосновываются показатели, выбранные для проведения исследования.

В третьей главе, на основании статистических данных, предоставленных в ежегодных изданиях, был выбран ряд факторов оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости и был проведен корреляционно-регрессионный анализ взаимосвязи этих факторов с зависимой переменной как в совокупности со всеми факторами, так и в отдельности для регионов по выбранным факторам.

Теоретической основой послужили труды таких российских и зарубежных ученых как АсаулА.Н, Фридман Дж. П., Стерник Г.М., и работы многих других авторов. Необходимо заметить, что существует достаточно большое количество научных исследований, посвященных теоретическим основам и практическим подходам к изучению функционирования рынка недвижимости. В общих чертах, можно отметить, что в работах вышеперечисленных авторов затронуты многие аспекты, такие как сущность и признаки объектов недвижимости, особенности рынка недвижимости, инвестирование на рынке недвижимости, факторы развития рынка недвижимости и многое другое. Но необходимо отметить, что эта тема не полностью раскрыта с практической точки зрения. Иными словами, во всех работах развитие и функционирование рынка недвижимости рассматривается для совокупности субъектов страны. В большинстве случаев авторы в своих работах рассматривают факторы развития рынка недвижимости в целом, не акцентируя внимания на факте существования региональных различий. Таким образом, можно отметить, что исследуемый в рамках данной работы аспект не полностью исследован в литературе.

Для достижения поставленной в выпускной квалификационной работе цели были использованы теоретические методы исследования, такие как сравнение и проведение статистического анализа, математические методы - корреляционный, регрессионный, факторный анализ, табличные и графические методы представления данных, а также анализ литературы по теме.



ГЛАВА.1.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ СТРАНЫ

1.1 Понятие и специфика рынка недвижимости

Процесс формирования рынка недвижимости тесно связан с процессом перехода экономики России к рыночному типу хозяйства. В России в 90-х годах следствием перехода к рыночной экономики стала концентрация капиталов в крупных городах, интенсивно стали развиваться негосударственные секторы. Помимо этого стал возрастать поток инвестиции в города, и на горизонте развития появлялось все больше перспектив. В результате всего этого в крупных городах наблюдался рост высокодоходных групп населения, у которых появились соответствующие потребности. Этот процесс и привел к росту развития рынка недвижимости. Но необходимо отметить, что в России в дореформенный период большинство малых городов имело моноотраслевой характер. С началом становления рыночной системы экономика находилась в глубокой депрессии. В малых городах, в отличие от крупных центров отсутствовали предпосылки появления и развития рыночной экономики. И как следствие, из-за низких доходов населения, рынок недвижимости долгое время находился в состоянии застоя. Иными словами можно отметить, что активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов рынка, а также законодательной базой, которая является несовершенной. Для решения существующих проблем необходимо иметь возможность грамотно и корректно оценить уровень развития рынка недвижимости. Как и для любой сферы деятельности, для рынка недвижимости характерны свои специфические особенности, которые важно учитывать. Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости в России и оценивать уровень его развития, необходимо определить, что такое рынок недвижимости.

В литературе существует много определений рынка недвижимости и довольно часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость. В качестве примера, в хорошо известной основополагающей работе Дж. Фридмана и П.Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» рынок недвижимости понимается как «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере-сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон-курирующими вариантами землепользования».

Однако необходимо заметить, что в таком определении не учитывается ряд немало важных составляющих рынка недвижимости, таких как создание новых объектов недвижимости, эксплуатация и управление существующими объектами недвижимости. Поскольку в рамках данной работы стоит цель анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости, то более точным определением является следующее:

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участоктерритории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой идругими минеральными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чтопрочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космические объекты. ГК РФ к недвижимостиможет быть отнесено и другое имущество (например, предприятие, квартира).

Отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков является то, что он имеет ряд специфический особенностей, которые важно учитывать при проведении анализа. К особенностям рынка недвижимости относятся:

· локализация рынка - объекты рынка недвижимости неподвижны, а их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды;

· значительно меньшее число сделок купли-продажи;

· сезонные колебания совершения сделок;

· относительно высокая степень государственного регулирования - зонирование территории, законодательные нормы;

· государственная регистрация сделок;

· вложения капитала в недвижимость;

· несовершенность рынка недвижимости - несоответствие основам совершенного конкурентного рынка, который предполагает:

§ точность информации о ценах;

§ однородность продукта на рынке;

§ низкие издержки сделок по сравнению со стоимостью товара;

§ существование совершенной мобильности товара;

§ эластичность по цене.

Таким образом, при рассмотрении основных характеристик рынка недвижимости, можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости не соответствует критериям совершенного рынка. Иными словами, при решении задачи распределения недвижимости, как ресурса общества, нельзя руководствоваться только ценовым механизмом. Для более корректного анализа необходимо принимать во внимание многие другие факторы, причем рассматривать их в целом комплексе.

Как уже было упомянуто выше, рынок недвижимости оказывает большое влияние на многие сферы жизни и деятельности людей. Для того чтобы определить важность и значимость рынка недвижимости для всей экономики страны, необходимо определить какие основные функции он выполняет.

Основные функции рынка недвижимости:

Одна из главных функции рынка недвижимости- ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения - избыточные предложения.

В цене концентрируется большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области норм жилищного строительства.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению обществен интересов.

В современном мире недостатки рыночного регулирования всё больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением недвижимостью.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Санирующая функция - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражаться в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимостидействуют также и профессиональные участники.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капиталистической собственностью.

Инвестиционная функция -рынка недвижимости, это - привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формируются средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование.

рынок недвижимостиотличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:

товар;

формирование цены;

способы финансирования сделки;

степень ликвидности; баланс спроса и предложения;

число потенциальных покупателей;

информированность участников сделки,

методы регулирования;

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Товар - эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Недвижимость является уникальным товаром с фиксированным местоположением, следовательно, оборот товаров ограничен.

Формирование цены. В отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам Недвижимость не являются едиными.

Цены на Недвижимость являются нестабильными.

По способам финансирования сделки. Возможность финансирования за счёт кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и, в конечном счёте, на активностьрынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент трудно реализуема и даже, в определённых ситуациях, неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат, а покупатель, как правило, не имеет доступ к альтернативным источникам финансирования. Баланс спроса и предложения на РН достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстаёт от рыночного спроса, т.к. достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Следовательно, сложность, инертность и длительный срок строительного воздействия может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободно конкурентная рыночная среда создаётся большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В тоже время на конкретном сегменте рынка недвижимостиобычно действует ограниченное число покупателей и продавцов.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара, цене недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. Это связанно со скрытностью базы данных по объектам недвижимости, а также с настоянием покупателей и продавцов на неразглашение сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынка недвижимости не является саморегулируемым рынком, основанным на открытой и свободной конкуренции, что является характерными чертами эффективного рынка. Рынка недвижимостирегулируется федеральными, региональными и местными законодательствами относительно прав собственности и процедур купли-продажи.

Надёжность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынка недвижимостине позволяют сделать надёжный прогноз поведения рынка. В следствии этого, в первую очередь, оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным.

(Особенности - Причины - Следствия) 1) Различия рынка недвижимостипо регионам - Отличие в природно-климатическим, экономических условиях, в позициях местных органов власти - Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на ОН

2) Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения - Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизмов ипотеки - Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости, снижение объёмов нового строительства, слабое развитиерынка недвижимостив целом.

3) Недостаточная информированность участников - Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры - Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объёме.

4) Неравномерность развития сегментов рынка - Различия в ликвидности и законодательстве для различных типов недвижимости - Рынок земли слабо развит.

5) Невозможность точных прогнозов тенденций развития рынка недвижимости- Экономическая и политическая нестабильность - Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита ипотека.

6) Несоответствие текущего использования основной части недвижимости наиболее эффективному - Строительство объектов недвижимости в период директивного управления экономикой - Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости при оценке недвижимости.

1.2 Виды стоимости, принципы и факторы изменения стоимости объектов недвижимости.

В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Понятие рыночной стоимости формулируется следующим образом.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий:

1. Мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер, т. е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.

3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).

4. Оплата произведена на типичных условиях финансирования сделки.

5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене - в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров,

которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта.

Понятие "инвестиционная стоимость", сходное с понятием "стоимость в использовании", означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер. Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно- монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционально идентичного аналогу.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстанови- тельной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо как в настоящее время в России, такая оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав его владельца. При оценке оценщику следует принимать во внимание действие ряда принципов оценки, которые определенным образом влияют на величину стоимости объекта.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения); принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценкинедвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости,необходимо, по возможности, учитывать все или основные принципыоценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимостиобъекта недвижимости.Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого рядафакторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все

факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т. д.), т. е. факторы, в основном психологического характера.

Объективные факторы, в основном, являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в объектах недвижимости, курс валют, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы, развитие экспортно-импортных операций и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки.

Для краткосрочных периодов макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка -- фиксированной. Для России исключение из этого правила касается валютного курса рубля.Для того чтобы определить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии каждого конкретного фактора.

Оценщик при этом должен поставить себя на место владельца или потенциального покупателя недвижимой собственности.Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1.Местонахождение -- один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми дошкольного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.

2.Архитектурно-конструктивные решения проекта. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь привлекательный внешний вид и т. д. Все это факторы, которые отражаются на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости. Например, с увеличением количества этажей с 1 до 3-4 стоимость строительства снижается на 3-5%.»

3.Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Например, установлено, что если расширить функциональные помещения в каком-то здании (операционный зал, комната для переговоров, зрительный зал, спортивный зал и т. п.), то проектное решение становится более экономичным, а стоимость в расчете на 1мІ общей площадиуменьшается.

4.Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества). Если коммуникации не подключены, при оценке необходимо подсчитать расходы на их подключение.

5.Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и

оборудования, предназначенных для технологических процессов.

Необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования

нет, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий.

6.Состояние здания. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, это существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

7.Сейсмические факторы -- весьма важны, особенно для сейсмоопасных районов. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечениясейсмозащиты будут не очень высоки.

8.Экологические факторы. В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды. В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнений не входит в компетенцию оценщика.

Для оценки стоимости здания и сооружения промышленных предприятий делятся на два класса:

- специализированная недвижимость;

- неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, или вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним

владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен её конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом положения или сочетанием этих факторов.

На предприятиях горно-металлургического профиля к таким объектам относятся: горно-капитальные выработки при подземном способе добычи полезного ископаемого; линии электропередач - воздушного и подземного исполнения, карьерные автодороги, трубопроводы различного назначения, специализированные здания - котельных, трансформаторных подстанций, а также ряд зданий цехов основного производственного назначения - здание главного корпуса обогатительных фабрик, здание цеха металлургического производства.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. Большое количество такого рода объектов составляют здания, гаражей, складов, административные здания управления производством и т.д.

К оценке рыночной стоимости недвижимого имущества применяют триподхода: затратный, рыночный и доходный.

1.3 Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам(критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяютсяотдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к ихоценке.Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей

приведены в таблице 1.

К объектам недвижимости относятся.

- жилые помещения (многоквартирные дома), квартиры в них, индивидуальные жилые дома, коттеджи, помещения постоянного проживания в гостиницах, больницах, общежитиях и т.д.;

- коммерческая недвижимость (дома отдыха, бизнес-центры, офисные помещения, торговые центры, рестораны, кафе, пункты сервиса);

Таблица 1

Признак классификации	Характеристика недвижимости
Функциональное назначение	Производственные - для производства продукции; Непроизводственные - для создания условий обслуживания и проживания
Происхождение в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы; Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения
Степень готовности к эксплуатации	Введённые в эксплуатацию Незавершенное строительство
Форма собственности	Частные, государственные, коллективные совместные, коллективно-долевые, общественных организаций

промышленная недвижимость (гаражи, паркинги, фабрики, офисы, складские и офисные помещения, помещения научно-исследовательских организаций);

- недвижимость социально-культурного назначения (больницы, поликлиники, школы, здания правительственных учреждений, церкви, монастыри,

музеи, театры),

- земельный участок.

1.4.Виды и сегментация рынка недвижимости.

При рассмотрении рынка недвижимости, необходимо учитывать его разветвленную структуру. Рынок недвижимости можно классифицировать по различным признакам, тем самым рассматривая его различные сегменты. В литературе предлагается классификация рынков недвижимости, исходя из их специфик и функционального предназначения.

Исходя из триединства сущности рынка недвижимости, выделяют:

· развитие и создание недвижимости;

· сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость;

· сектор управления и эксплуатации.

По способу совершения сделок:

· первичный рынок недвижимости;

· вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок представляет собой совокупность сделок, которые совершаются с новыми, только созданными, а также приватизированными объектами недвижимости. В свою очередь, вторичный рынок недвижимости подразумевает совершение сделок с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации. Такие объекты связаны с перепродажей и другими формами перехода собственности.

По видам сделок:

· рынок купли-продажи;

· рынок аренды;

· рынок ипотеки;

· рынок вещных прав (доверительное управление).

По степени готовности к эксплуатации:

· рынок незавершенного строительства;

· рынок нового строительства;

· рынок строительства подлежащего реконструкции.

По форме собственности:

· рынки частных объектов недвижимости;

· рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости.

По отраслям, выделяют:

· рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов;

· общественных и рекреационных зданий и сооружений.

По функциональному назначению:

· рынок жилой недвижимости;

· производственных зданий;

· непроизводственных зданий;

· гостиниц;

· торговых помещений.

По виду объектов недвижимости:

· земельный рынок;

· зданий и сооружений;

· помещений;

· предприятий как имущественных комплексов.

Необходимо заметить, что каждый из представленных сегментов рынка недвижимости также состоит из других подгрупп. Например, рынок жилой недвижимости состоит из рынка городского жилья и рынка загородного жилья, рынок нежилой недвижимости подразделяется на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок промышленной недвижимости и другие.



ГЛАВА.2.Анализ и отбор факторов сегмента рынка жилой недвижимости

2.1 Теоретическое обоснование выбора сегмента рынка жилой недвижимости при анализе развития рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру, которая состоит из различных сегментов, для каждого из которых характерны свои специфические особенности. Именно по этой причине, в рамках данной работы, невозможно провести единый анализ для всех сегментов рынка. А для того, чтобы получить наиболее четкую и максимально приближенную к достоверности картину о региональных различиях факторов состоянии развития рынка недвижимости, необходимо выбрать один из сегментов рынка недвижимости. В рамках моей работы для проведения исследования был выбран рынок жилой недвижимости. Для того чтобы обосновать выбор именно этого сегмента рынка недвижимости, необходимо определить значимость развития выбранного сегмента рынка для экономики страны, а также его взаимосвязь с динамикой функционирования экономики страны в целом.

Для подтверждения значимости уровня развития рынка жилой недвижимости для экономики России и определения взаимосвязи между ними были рассмотрены два показателя, характеризующие их развитие. В качестве показателя уровня развития рынка жилой недвижимости выступает показатель ввода жилых домов, который измеряется в тыс. квадратных метров общем площади. В качестве показателя развития экономики страны был использован показатель уровня ВВП. Для проведения анализа использовались данные, предоставленные в ежегодных статистических сборниках, опубликованные на сайте Федеральной Службы Государственной Статистики за период с 2005 года по 2011 год.

На Рисунке 1 представлен график, описывающий динамику ввода жилых домов в федеральных округах России. На Рисунке 1 представлена динамика уровня ВВП в России за период с 2005 года по 2011год

Рисунок 1 -Ввод жилых домов в федеральных округах РФ, тыс. м2 общей площади

Рисунок 2 -Валовой внутренний продукт (в текущих ценах), млн. руб

Анализируя показатели двух, представленных графиков, необходимо обратить внимание на то, что как и на первом графике прослеживается общая тенденция развития рынка недвижимости, так и на обоих графиках можно отследить характерное движение кривых вниз в период экономического кризиса в 2008-2009 году. Иными словами, можно подтвердить взаимосвязь состояния экономики и рынка жилой недвижимости. Таким образом, обоснован выбор рынка жилой недвижимости из всех сегментов рынка для проведения исследования.

Стоит заметить, что с помощью Рисунка 1 можно подтвердить актуальность выбранной темы, поскольку на первом графике прослеживается неравномерная динамика ввода жилой недвижимости. В таких федеральных округах как Дальневосточный, Сибирский, Уральский и Приволжский прослеживается резкое изменение показателей. А, а свою очередь, в Северо-Кавказском, Южном, Северо-Западном и Центральном федеральных округах видно более равномерное развитие рынка недвижимости, без каких-либо резких спадов и возрастаний. К тому же причины такого показателя в федеральных округах могут быть разные. Данная картина описывает картину состояния в федеральных округах, поскольку регионов, очевидно, больше, то и региональных различий факторов влияния существует гораздо больше. Что обуславливает необходимость проведения исследования рынка жилой недвижимости в регионах.

2.2 Отбор факторов развития рынка недвижимости

Для проведения анализа региональных различий факторов развития рынка недвижимости в регионах России необходимо для начала классифицировать факторы на группы и отобрать необходимые для исследования. Как уже было упомянуто ранее, в литературе выделяют три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту:

· национальный уровень;

· региональный уровень;

· локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).

В рамках проведения данного исследования, необходимо рассматривать факторы развития рынка недвижимости на региональном уровне, поскольку целью работы является определение значимых факторов развития рынка недвижимости для каждого региона в отдельности.

Как уже было отмечено в Главе 1, региональные факторы развития рынка недвижимости подразделяются на четыре группы:

· экономические;

· административные;

· социальные;

· условия окружающей среды.

В исследовании были использованы показатели следующих факторов:

1. Численность населения (оценка на конец года), тыс. человек. Выбор данного фактора очевиден. Рост численности населения порождает необходимость ввода нового жилья.

2. Численность обучающихся по программам высшего профессионального образования - всего, тыс. человек.

3. Число зарегистрированных преступлений на 100 000 человек населения. Для проведения исследования необходимо принимать во внимание уровень преступности регионе, так как он напрямую связан инвестиционной привлекательностью региона. В свою очередь, привлечение инвестиций в регион является главной составляющей развития недвижимости.

4. Среднедушевые денежные доходы, рублей. С ростом доходов населения, наблюдается рост потребностей, в число которых входит потребность в новом жилье. Другой причиной выбора данного фактора является способ инвестирования в недвижимость, так как данный тип инвестирования является высокодоходным.

5. Валовой региональный продукт: на душу населения, рублей. ВРП характеризует общее экономическое развитие региона, что тоже оказывает влияние на развитие рынка недвижимости в Регионе.

6. Средние цены на первичном рынке жилья, рублей за квадратный метр общей площади.

7. Средние цены на вторичном рынке жилья рублей за квадратный метр общей площади.

8. Инвестиции в сферу строительства, миллионов рублей.

9. Внутренние затраты на научные исследования и разработки, миллионов рублей. Важной составляющей для развития региона являются его научно-технические разработки, что тоже в некоторой степени влияет на инвестиционную привлекательность региона, и, соответственно, на рост уровня развития рынка недвижимости.

10. Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух, отходящих от стационарных источников, тысяч тонн

11. Сброс загрязненных сточных вод в поверхностные водные объекты, миллионов кубических метров.Экологическое состояние региона является очень важной составляющей его развития, поэтому невозможно не учитывать уровень развития рынка недвижимости без учета данного фактора.

12. Плотность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием, километров дорог на 1000 квадратных километров территории. Данный фактор характеризует уровень развития инфраструктуры региона.

Факторов, которые оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости гораздо больше, но в рамках данного исследования будут проанализированы перечисленные выше факторы.



ГЛАВА.3.Анализ факторов развития рынка жилой недвижимости в регионах России

3.1 Методология

Получить наиболее полную оценку факторов, которые оказывают влияние на развитие рынка жилой недвижимости в регионах России возможно только при проведении анализа с учетом специфических особенностей регионов. Обосновать уровень развития рынка жилой недвижимости можно наличием или отсутствием природных ресурсов, отличием в уровне развития инфраструктуры и производственной сферы, а также особенностями климатических условий. В связи с тем, что средние показатели ВРП и других экономических данных в стране подтверждают наличие острых региональных различий, то все тверже встает вопрос о необходимости проведения анализа субъектов России на предмет их отличий не только в экономическом, но и в социальном плане.

Для достижения поставленной цели, необходимо:

1. Отобрать группу рассматриваемых факторов;

2. Выбрать рассматриваемый временной период;

3. Провести корреляционный и регрессионный анализ.

Для проведения исследования были отобраны данные за период с 2005 года по 2011 год. Основным источником данных являются ежегодные статистические сборники, опубликованные на сайте Федеральной Службы Государственной Статистики. В построении модели были использованы данные не всех регионов, а только 78 регионов России, ввиду отсутствия полных статистических данных по некоторым регионам, что является необходимым для представления наиболее четкой и ясной картины.

В построении эконометрических моделей обычно используются:

1. Пространственные данные (cross-sectionaldata);

2. Временныеряды (time-series data);

3. Панельные данные (paneldata).

Пространственные данные - это данные, которые характеризуют различные объекты на основании одного и того же периода или момента времени.

Временные - это данные, характеризующие один и тот же объект, но за разные периоды времени.

Панельные данные, в отличие от пространственных или временных данных, представляют собой совокупность экономической информации, содержащей сведения об одном и том же множестве объектов за ряд последовательных периодов времени.

В связи с тем, что в данном исследовании рассматривалось несколько регионов за определенный период времени, то для выявления значимости и степени влияния региональных факторов на развитие рынка жилой недвижимости, был проведен корреляционно-регрессионный анализ с использованием панельных данных.

3.2 Регрессионный анализ и его результаты

Для начала необходимо было построить линейную регрессию на основе совокупности исходных данных. После чего важным была реализация корректировки показателей и выполнение алгоритма последовательного исключения незначимых для регрессии переменных. Необходимо отметить, что отбор показателей для регрессии проводился на основе исправленного коэффициента детерминации, скорректированного коэффициента детерминации и t-статистики Стьюдента, которые позволяют исключить незначимые переменные.

В проведении регрессионного анализа использовались следующие показатели:

year - год

region - регион

input - ввод жилья

edu - образование

crim - преступность

income - среднедушевые доходы

grp - ВРП

price_1 - цены на первичном рынке

proce_2 - цены на вторичном

invest - инвестиции

innov - затраты на разработки

air_pollution - загрязнение воздуха

w_pollution - загрязнение воды

road - плотность дорог

Построение линейной регрессии переменной ввода жилья (input) на определяющие переменные:

Рисунок 1 -Результаты линейной регрессии

Из Рисунка 1следует обратить внимание на несколько показателей, такие как:

R-squared - показывает качество подгонки построенной модели к наблюдаемым значениям и определяет значимость модели. Значение должно стремиться к 1.

t-статистика - проверяет гипотезу о том, что соответствующий коэффициент в регрессионной модели равен нулю. Значение t не должно быть меньше значения 1,96 по модулю.

P>|t| - уровень значимости определенного регрессора в рамках построенной модели. Показатель не должен превышать значение 0,05

В данной регрессии показатель R-squared = 0,8015, что подтверждает высокую значимость модели. Но по показателям P>|t| и t-статистики видно, что в построении модели требуются корректировки.

При проведении эконометрического анализа часто наблюдается асимметрия величин. Для решения этой проблемы необходимо прологарифмировать показатели, что позволяет уменьшить асимметрию и приблизить распределение регрессии к нормальному. Таким образом, были прологарифмированы показатели и построена следующая регрессия:

Рисунок 2 - Результаты линейной регрессии с прологарифмированными показателями



Как видно из таблицы на Рисунке 2, логарифмирование показателей привело к повышению показателя R-squared = 0,8810. Среди показателей P>|t| и t-статистики также наблюдаются неудовлетворяющие проведению корректного анализа данные.

В эконометрическом анализе существует еще один способ корректировки данных при проведении регрессионного анализа. В связи с тем, что среди данных существуют, так называемые «выбросы», необходимо их учесть и убрать. Для снижения выбросов и других отклонений в исследовании использовался метод робастной статистики. Поскольку на практике наличие даже небольшого количества резко выделяющихся наблюдений способно кардинально повлиять на результаты статистического исследования, была построена регрессия с использованием робастной статистики, а также были исключены регрессоры, выходящие за пределы нормы:

Рисунок 3 - Результаты линейной регрессии

Основные результаты построения линейной регрессии представлены в Таблице 1.



Таблица 1

Показатели регрессии

Prob (F-statistic)	0.000
R-squared	0.8835
Adjusted R-squared	0.8810

Как видно из Таблицы 1, коэффициент детерминации получился равным R-squared = 0.8835, что позволяет сделать вывод о близости построенного уравнения к полученной выборке, поскольку коэффициент детерминации близок к единице. Также необходимо отметить, что скорректированный коэффициент детерминации имеет значение Adjusted R-squared = 0.8810, что, в данном случае, тоже подтверждает близость уравнения к выборке.

ЗначениеProb (F-statistic) равно 0.000. Отсюда можно сделать вывод о том, что построенное уравнение в целом является абсолютно значимым. И таким образом, можно переходить к оценке других показателей, которые были получены при построении регрессионной модели.

Значимость того или иного фактора определяется показателем из столбца P>|t|. Фактор считается значимым, если показатель из этого столбца не превышает значения 0,05. Анализируя данные представленные в таблице, можно сделать вывод о том, что на 5% уровне значимости из представленных факторов значимыми являются все, кроме среднедушевых денежных доходов, средних цен на первичном рынке жилья и выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух.

Незначимость вышеперечисленных факторов в общей модели регрессии можно обосновать тем, что в совокупности по всем регионам они не оказывают сильного воздействия на ввод жилых домов в регионах, но являются значимыми для отдельных регионов. Для подтверждения данной гипотезы и факта значимости данных факторов для отдельных регионов необходимо было построить еще одну регрессию, которая наглядно продемонстрирует факт влияния и значимости.

Построение регрессии по каждому региону основано на детальном анализе каждого из выбранных факторов и объясняющей переменной. В качестве примера, была построена регрессия, состоящая из показателя ввода жилых домов (input) и показателя среднедушевых доходов населения (income). Результаты построенной регрессии выглядят следующим образом:



Рисунок 4 - Результаты регрессии по фактору income

Проанализируем показатели построенной модели, представленные на Рисунке 4:

Модель является абсолютно значимой, поскольку коэффициент детерминации R-squared = 0.9768. Напомним, что при проведении анализа всех факторов развития рынка жилой недвижимости в совокупности (Рисунок 5) показатель среднедушевых доходов населения не давал значимых результатов из-за чего был исключен из общей регрессии. А, как видно из результатов детальной регрессии, представленной на Рисунке 6, в столбце уровня значимости определенного регрессора в рамках построенной модели P>|t|, почти во всех исследуемых регионах показатель среднедушевых доходов принимает значимое для регрессии значение. Таким образом, исключением из построенной модели являются такие регионы как Воронежская область, Ставропольский край,Нижегородская область, Самарская область, Саратовская область и Новосибирская область. В период с 2005 по 2011 год показатель среднедушевых доходов не оказал влияния на ввод жилой недвижимости в вышеперечисленных регионах.