Развитие рынка недвижимости в России

Для описания региональных различий факторов развития рынка жилой недвижимости в регионах России проведем аналогичный анализ по каждому выбранному регрессору и проведем анализ взаимосвязи факторов с помощью корреляции. Результаты построенной модели сведены и представлены в общей Таблице 2.

Таблица 2

Результаты регрессий, построенных по отдельным регрессорам

Регрессоры Регионы, с незначимым показателем регрессора Численность обучающихся по программам высшего профессионального образования - всего, тыс. человек Воронежская обл., г. Москва, Ленинградская обл., Ростовская обл., Респ. Дагестан, Ставропольский край, Нижегородская обл., Саратовская обл., Свердловская обл., Красноярский край, Кемеровская обл., Омская обл. Число зарегистрированных преступлений на 100 000 человек населения Воронежская обл., Ленинградская обл., Ставропольский край, ЧувашскаяРесп., Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Красноярский край, Кемеровская обл., Омская обл. Валовой региональный продукт: на душу населения, рублей. г. Москва, ЧувашскаяРесп., Самарская обл., Кемеровская обл. Средние цены на первичном рынке жилья, рублей за квадратный метр общей площади Воронежская обл., Респ. Дагестан, ЧувашскаяРесп., Нижегородская обл., Самарская обл., Саратовская обл., Кемеровская обл., Новосибирская обл., Омская обл. Средние цены на вторичном рынке жилья рублей за квадратный метр общей площади Воронежская обл., Самарская обл., Саратовская обл., Новосибирская обл., г. Москва, Ставропольский край. Инвестиции в сферу строительство, млн рублей Воронежская обл., Кемеровская обл., Новосибирская обл., Самарская обл., Саратовская обл., Нижегородская обл., Челябинская обл. Внутренние затраты на научные исследования и разработки, миллионов рублей Респ. Башкортостан, Респ. Татарстан, ЧувашскаяРесп., Тюменская обл. Выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух, отходящих от стационарных источников, тысяч тонн Воронежская обл., Ленинградская обл., Респ. Дагестан, Ставропольский край, ЧувашскаяРесп., Нижегородская обл., Нижегородская область, Самарская обл., Саратовская обл., Кемеровская обл., Новосибирская обл., Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, челябинская обл., Красноярский край. Сброс загрязненных сточных вод в поверхностные водные объекты, миллионов кубических метров Воронежская обл., Ленинградская обл., Респ Дагестан, Ставропольский край, Чувашская Респ, Нижегородская обл., Нижегородская область , Самарская обл., Саратовская обл., Кемеровская обл., Новосибирская обл., Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, челябинская обл., Красноярский край, Омская обл. Плотность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием, километров дорог на 1000 квадратных километров территории. Респ. Коми, Архангельская обл., Вологодская обл., Астраханская обл., Волгоградская обл., Оренбургская обл., Камчатский край., Приморский край, Амурская обл., Сахалинская обл.

Важно отметить, что регрессии, построенные на основе результирующего показателя ввода жилой недвижимости и каждого фактора в отдельности, являются абсолютно значимыми, поскольку коэффициент детерминации P>|t| во всех регрессия стремится к единице и колеблется от значения 0.9590 до 0.9807. Регрессии построены с использованием робастной статистики, что позволяет исключить отклонение модели из-за наличия в ней выбросов. Эффективность методики для анализа региональных различий факторов развития и объективность полученных с ее помощью результатов должна быть подтверждена уровнем коэффициента корреляции. Корреляция в данном случае характеризует тесноту связи между вводом жилой недвижимости, показатель которого был принят за зависимую переменную, и факторами, характеризующими региональную особенность развития регионов, которые, в свою очередь, в построенной модели являются переменными. Показатель корреляции принимает значение от -1 до 1 и показывает степень зависимости рассматриваемых факторов.

В Таблице 2 перечислены те регионы, для которых показатель регрессора в данной модели является незначимым. Иными словами, в данных регионах показатели тех или иных факторов за период с 2005 года по 2011 не оказало значительного влияния на уровень развития рынка жилой недвижимости.

Таким образом, на основании проведенного регрессионного и корреляционного анализа можно подтвердить гипотезу о том, что из-за многочисленных региональных различий регионов России на уровень развития рынка жилой недвижимости оказывают влияние разные факторы.



ГЛАВА.4. ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ

4.1 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

Управляемые факторы:

* уровень чистоты потребляемой воды;

* лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;

* режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы:

* тип почв;

* рельеф местности;

* ветровой режим;

* температурный режим;

* сейсмичность территории;

* загрязнение воздушного бассейна;

* шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.

Представленная классификация экологических факторов достаточноусловна и зависит от уровней научно - технического прогресса исоциально - экономического развития конкретного региона. Напримерв определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использованияжилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума ит. д.

При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструктуры выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость

объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости. Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха,

шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая

конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов. Механическое загрязнение - захламление (например, мусор)территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут был использованы показатели плотности захламления:

отношение массы ил объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2и т.д.) либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости. Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы,

почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы

измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м3

, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.

* Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

* Световое загрязнение - изменение естественной освещенности тории объекта недвижимости вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).

* Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверхприродного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале«А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении загодовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у

человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать две категории шума и источников шума:

1) проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилой дом, офис и т. д.); к числу таких источников шума относятся: транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т. д.); 2)звуки, проникающие в отдельна помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников i находящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания, и т. д.).

* Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитны свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимое?!(от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристикт.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность

радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

* Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемыйобъект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого видазагрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации(микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещении рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные

либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических

печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.). При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствии загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных(позитивных; экологических факторов, которые рассматриваются как

позитивный эко логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить что объект недвижимости находится в экологически чистой природной антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных

экологических факторов:

* наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта недвижимости;

* высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк,водоем, заповедник, заказник и т. п.);

* разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости. Многообразие такого вида экологических факторов далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих

факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В этойсвязи при проведении экологической экспертизы этих факторов можноограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитикдолжен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.

4.2 Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости

В настоящее время можно считать доказанным наличие тесной связимежду уровнем загрязнения воздушной и водной среды, с одной стороны,и такими медико-биологическими и физико-химическими процессами, какрост заболеваемости населения, ухудшение параметровфункционирования естественных и искусственных экологических систем(их продуктивности, устойчивости и т. п.) и усиление коррозии металлови их сплавов -с другой. Например, существует тесная зависимость между атмосферным загрязнением и заболеваемостью населения бронхитом,катаром верхних дыхательных путей, эмфиземой, раком легких и рядомдругих болезней. Не вызывает сомнений также и отрицательноевоздействие атмосферных загрязнений на урожайность, питательную и

кормовую ценность сельскохозяйственных культур.В аспекте эксплуатации (использования) объектов недвижимостиизменение (ухудшение) качественного состояния его природно-антропогенной среды вызывает необходимость реализации

специфических компенсационных мероприятий, направленных на преодоление или смягчение негативных последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения продуктивности природных объектов недвижимости в зонах загрязнения возникает необходимость в дополнительных затратах на поддержание их продуктивности, что

сопровождается ростом издержек освоения и эксплуатации этихприродных объектов, а следовательно, в конечном итоге приводит к снижению их ценности (стоимости).Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей

природно-антропогенной среды на объект недвижимости и компенсации последствий этих воздействий рассматриваются как «внешние» экономические издержки для его владельца(экстерналии), которые в практических расчетах определяются как экономический ущерб от загрязнения среды объекту недвижимости или потеря его стоимости. Ключевую роль в учете влияния негативного экологического фактора

на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономического ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественных и зарубежных источниках определяется как «внешние» экономические издержки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или как экстерналии. Схематично алгоритм расчета экономического ущерба отзагрязнения среды можно представить в виде последовательнойцепочки блок-расчетов (рис.1).

Рис.1. Последовательность определения экономического ущерба.

Выбросы вредных примесей из источников их образования		Концентрации Примесей в окружающей среде		«Натуральный ущерб»		Экономический ущерб

4.3 Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окружающей среды

При загрязнении окружающей среды у реципиентов (объектов недвижимости) возникают затраты двух видов: 1) затраты на предупреждение воздействия загрязнений среды нареципиента (в тех случаях, когда такое предупреждение, частичное или полное, технически возможно); 2) затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды. Затраты второго вида определяются расходами на компенсацию негативных последствий воздействия загрязнения на объект недвижимости и на людей, использующих этот объект недвижимости. Основой определения таких затрат служат оценки натуральных ущербов, т. е. изменение состояния объекта недвижимости.

Определение именно этой составляющей экономического ущерба вызывает наибольшие трудности ввиду сложности расчета натуральных ущербов. В случае оценки составляющей экономического ущерба по затратам на предупреждение воздействия загрязненной среды нареципиентов величины натуральных ущербов, служащие основой определения этой составляющей, они рассчитываются сравнительно просто по дополнительному привлечению ресурсов для предупреждения указанного воздействия. Например, при переносе водозабора к чистым водным источникам вместо потребления загрязненной воды для промышленных нужд затраты на предупреждение воздействия загрязнения определяются на основе конкретных объемов по водохозяйственному строительству и т. д. Составляющие экономического ущерба от загрязнения среды являются комплексной величиной и определяются как сумма указанных выше затрат двух видов по отдельным реципиентам в пределах загрязненной зоны. Эти затраты интерпретируются как экономический ущерб от загрязнения окружающей среды и составная (отрицательная) часть стоимости объекта недвижимости, а следовательно, наличие такого ущерба приводит к потере его стоимости. Применение «затратной» категории для измерения потери стоимости (экономического ущерба) объекта недвижимости под влиянием негативного экологического фактора - один из возможных подходов к оценке. Затратный подход к измерению потери стоимости (экономической ущерба) объекта недвижимости вследствие влияния на него негативной экологического фактора целесообразен в оценочной практике в связи с наличием достаточного количества научно-методических разработок. Затраты по предупреждению воздействия загрязненной среды нареципиентов (объекты недвижимости).

При загрязнении водоемов эти затраты определяются величиной расходов, необходимых для предупреждения использования загрязненной воды на технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для объектов недвижимости промышленного назначения. К числу таких расходов относятся затраты на применение локальных более сложных, чем в отсутствии загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных объектов недвижимости или индивидуальных жилых домов - затраты на перенос водозабора или перемещение самих объектов к более чистым водным источникам, на организацию использования новых

чистых источников воды и т. п. * При атмосферном загрязнении аналогичные затраты возникают при использовании систем очистки (кондиционирования) воздуха, поступающего в жилые и производственные помещения, при подаче (из незагрязненного района) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-защитных зон для крупных промышленных объектов и выносе источников загрязнения за пределы города и т. п.

* При загрязнении акустической среды подобные затраты имеют место во всех случаях, когда между источниками шума и людьми возводятся шумозащитные и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводится заглубление источника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) или используются специальные шумозащитные конструкции окон, а также в случае перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые помещения и при выносе источника шума. Затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты недвижимости, определяются как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости. По рассматриваемым типам объектов недвижимости можно определить соответствующую структуру этих расходов.

4.4 Индексы качества окружающей средств системе оценки стоимости объекта недвижимости

Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов:

* оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

* оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;

* оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на рецепиента. Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение

индекса). Отсюда: Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно

допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативово качества окружающейсреды свидетельствует от том, что в контексте учета влиянияэкологического фактора недвижимости, нормирование этого влияниявозможно лишь по одной реципиентной составляющей объектанедвижимости - населению, проживающему или работающему на объектахнедвимости , размещенных в зоне активного загрязнения. Тем не менееналичие такого рода гигиенических нормативов позволяет рассматриватьих как индикаторы качественного состояния окружающей среды припроведении экологической экспертизы в процессе оценки стоимостисоответсвующих объектов недвижимости.В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические

нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций дляатмосферного воздуха большинства загрязняющих веществ атмосферноговоздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое исреднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, восновном, с возможным рефлекторным действием вещества наорганизм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждениехронического (накопительного) действия вещества при длительномвдыхании. Значения ПДК для некоторых загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в табл.2.

Значение ПДК (мкг/м3) при длительном и кратковременном воздействии

Воздействие загрязняющего вещества	Взвешенные вещества	Диоксид серы	Диоксид азота	Оксид углерода	Фотохимооксиданты (поозону)
Длительное Кратковременное	50 500	50 500	40 85	3-10і 510	- 160

Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством

выполнения двух основных операций.

1. Количественное сравнение концентрации каждого

загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК):

Аi = Ci / ПДКi,

где Аi - нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по егj ПДК;

Ci - измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде;

ПДКi- предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.

В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только

имеет важное практическое значение для экологической экспертизы (количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости. Пример. Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды Iзс. и стоимости экологического фактора.

В табл.4. представлены условные данные о загрязнении атмосферного воздуха по трем муниципальным территориям города N.

По формулам (14.14) и (14.15) рассчитываем Iзс. по рассматриваемым муниципальным округам:

A з.с. = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;

з.с = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;

IB з.с = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.

Данные загрязнения атмосферного воздуха города N по трем муниципальным территориям

Таб.3.

Среднегодовая концентрация,
Территории города и ПДК загрязнения воздушной атмосферы А Б В ПДК	Взвешенные Вещества 0,01 0,04 0,06 0,05	Диоксид Серы 0,03 0,06 0,08 0,05	Диоксид Азота 0,01 0,04 0,06 0,04	Оксид Углерода 0,3 4,0 4,5 3,0	Цена 1 мІ жилой площади, у.е. 900 ? 600

Как видно из таблицы, индекс загрязнения атмосферного воздуха для территории в 5 раз превышает аналогичный индекс для территории А. Отсюда можно определить соответствующий вклад влияния рассматриваемого негативного экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости для рассматриваемых территорий. Для

выявления этого влияния (загрязненность атмосферного воздуха) нарыночную стоимость, например, жилой недвижимости, определим разность цен продаж идентичных квартир (по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступности, шумового загрязнения и т. д.), расположенных на территории А - 900 у.е./мІ и на территории Б - 600 у.е./мІ. Разность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м 2 есть не что иное как вклад (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жилой недвижимости экологического фактора (качественное состояние атмосферного воздуха)

по двум рассматриваемым территориям города.Тогда, если предположить, что необходимо определить рыночную cтоимость 1 м

2 жилой площади в аналогичных квартирах на территории Б с индексом загрязнения атмосферного воздуха I

Б з.с = 4,3, величина «экологической» корректировки рыночной стоимости 1 мІ жилой плошади территории А составит: 300__ ? 4,3 = 255,8 у.е./мІ .

5,8/1,15

Следовательно, рыночная стоимость 1 м 2 жилой площади на территории Б с учетом влияния эк логического фактора составит: 900 - 255,8 = 644,2 у.е./мІ.

Таким образом, с помощью анализа парного набора рыночных данных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии информации о качественном состоянии окружающей среды (например, атмосферное воздуха) в территориальном разрезе появляется возможность выявления вклада в рыночную стоимость экологического

фактора и ее моделирования для объекта оценки. Безусловно, такая процедура корректировки возможна лишь при условии, когда подобрана такая пара сравнимых объектов, у которых все элементы сравнения идентичны за исключением качественного состояния их окружающей природно-антропогенной среды. Выше уже отмечалась объективная ограниченность применения рыночного метода для элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора с учетом низкого рейтинга экологических благ в системе предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо иметь в виду при применении представленной методики оценки стоимости экологического фактора на базе анализа рыночных данных (цен продаж)по сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.



ГЛАВА 5. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

5.1 Особенности и закономерности рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис 1.1. Цикличность развития рынка недвижимости.

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл1.2.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.



Таблица 2.1 Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

* возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

* достаточная устойчивость потребительского спроса;

* меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

* наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

* информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

* отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

* необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

* «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

* издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

5.2 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

* совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

* возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

* наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

* проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

* наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

* получение дохода от объекта инвестирования;

* необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности. рынок недвижимость стоимость жилой

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10 % от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990-1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара триедина:

- физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);

- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

- экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.);

- затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т. д... На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости -- эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости - это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) - объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т. е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

- текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

- социально-демографические показатели;

- параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья - для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов - для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков -- для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.