Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Глава 1. Теоретические основы совершенствования деятельности управляющей компании
• 1.1 Основы управления многоквартирным домом
• 1.2 Анализ нормативно-правовой базы
• 1.3 Зарубежный опыт управления многоквартирным домом
• Глава 2. Анализ деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание»
• 2.1 Организационно-правовая форма
• 2.2 Анализ основных показателей деятельности
• Глава 3. Мероприятия пои улучшению деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание»
• Заключение
• Список литературы
• Приложения

Введение

Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии требует существенных усилий. Управление многоквартирным домом является частью деятельности по его содержанию, также, как обслуживание и ремонт, и предполагает исполнение большого числа разнообразных функций.

Эффективность управления в товариществе, т.е. достижение цели и решение текущих задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение. Для обеспечения высокого уровня управления многоквартирным домом товарищества все чаще прибегают к услугам специалистов-профессионалов, заключая договоры с индивидуальными управляющими или управляющими организациями.

Актуальность рассматриваемой темы заключается в необходимости разработки мероприятий по совершенствованию деятельности органов местного самоуправления в области управления сферой ЖКХ.

Объект исследования - ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» г.Осинники.

Предмет исследования - деятельность управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

Цель курсовой работы - предложить мероприятия по совершенствованию деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

Задачи работы:

1. Изучить теоретические основы деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ.

2. Провести анализ деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» .

3. Предложить мероприятия по улучшению деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

Методы исследования - анализ и синтез, сравнительный, экономический анализ.

Глава 1. Теоретические основы совершенствования деятельности управляющей компании

1.1 Основы управления многоквартирным домом

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование [6; 117]. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

1. Деятельность. Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.

2. Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

- управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

- управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений. Схематично процесс управления многоквартирным домом представлен в приложении 1.

3. Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

- осуществляет управленческую и организационную работу;

- принимает решения;

- обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

4. Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [11; 227].

5. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1.2 Анализ нормативно-правовой базы

Согласно ст. 161 ЖК РФ [2] управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Возможные способы управления закреплены в ст. 161 ЖК РФ: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативо; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений, собравшись вместе, могут самостоятельно выбрать один из трех способов управления домом: либо ТСЖ, либо управляющую организацию, либо непосредственное управление.

Выбор способа управления -- это регламентированная законодательством процедура, которая включает в себя следующие этапы:

-- инициирование общего собрания и извещение всех собственников о нем;

-- проведение общего собрания собственников;

-- оформление результатов голосования и их опубликование.

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется собственниками помещений на основании ст. 164 ЖК РФ. Организацию управления и взаимоотношения между его участниками можно представить в виде схемы. Если собственники помещений в многоквартирном доме выберут данный способ управления многоквартирным домом, то им придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. В соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений. То есть жильцам-собственникам фактически предлагается выбрать из своего числа либо привлечь со стороны лицо, которое на основании их поручения будет осуществлять взаимодействие со всеми необходимыми организациями и службами [10; 297].

Плюсы и минусы непосредственного управления жилым многоквартирным домом собственниками помещений: плюс: собственник помещения не несет расходов на содержание управляющей компании и не платит членские взносы в ТСЖ. Все отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями проходят с согласия собственника помещения; минус: собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, что приводит к дополнительным затратам времени и сил.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса -- на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Договор собственника помещения с управляющей организацией обязательно должен содержать условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение года собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Значит, при работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения через посредника, который берет на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным домом. При этом возникает вопрос: кто согласится стать этим посредником? В ст. 161 ЖК говорится о способе управления с помощью управляющей организации, не указывая при этом каких-либо подробностей относительно того, кем она является и как функционирует. Однако в ст. 162 ЖК РФ приведены требования к договору управления. Из п. 1 данной статьи следует, что подобного рода договор заключается между жильцами -- собственниками квартир в доме и посреднической организацией, предметом деятельности которой является выполнение обязанности управляющей организации.

Данная организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. То есть при буквальном анализе законодательства обнаруживается, что фактически посредником между собственниками (в случае, если они избрали путь непосредственного управления) и организациями, оказывающими коммунальные услуги, можно рассматривать управляющую организацию [9; 115].

К сожалению, ЖК РФ не квалифицирует данный договор с точки зрения гражданского законодательства. Каким должен быть данный договор, посредническим или договором оказания услуг, -- однозначного ответа нет. С одной стороны, управляющая организация может выступать исключительно в качестве посредника между жильцами и теми организациями, которые осуществляют поставку тепла, воды, электричества, газа и техническое обслуживание, действуя, например, на основании агентского договора. С другой стороны, она вполне может покупать указанные услуги и перепродавать их жильцам от своего имени. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующий текст из п. 3 ст. 162 ЖК РФ: «Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление».

Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

Если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленного протоколом. Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации. С проектом договора управления собственников помещений следует знакомить до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов

управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

-- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимися помещениями в данном доме;

-- осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома и руководителем управляющей организации. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме [6; 127].

В договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (обязательные услуги и работы по управлению жилым многоквартирным домом должны соответствовать Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, установленным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170);

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, критерии качества услуг по управлению, штрафные

санкции за некачественное оказание услуг по управлению;

- сроки выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом, так как договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;

- порядок отчетности управляющей организации о ходе выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом;

- порядок расторжения договора.

При заключении и изменении договора управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности.

Управляющая организация в соответствии со ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Иной срок предоставления отчета управляющей компанией можно установить в договоре управления.

Условия и порядок изменения или расторжения договора управления определяется главой 29 ГК РФ. Так, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-- при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ);

-- существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);

-- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы - владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества - рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее [4; 129].

Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам.

1.3 Зарубежный опыт управления многоквартирным домом

Во многих городах мира муниципалитеты сами являются мощными домовладельцами, которые вынуждены разрабатывать свои механизмы взаимодействия с жителями - квартиросъемщиками. Таким крупнейшим домовладельцем является, например, муниципалитет Вены. Принадлежащий ему фонд жилья составляет 220 тысяч квартир [8; 115].

Важным вопросом в управлении многоквартирным домом является его принадлежность: социальный, частный, корпоративный, коллективный и пр. Домовладельцами выступают государство и муниципалитеты, частные компании и частные лица, профсоюзы и церкви, неприбыльные организации и промышленные гиганты. И не всегда домовладелец, стремясь собрать как больше средств со своих квартиросъемщиков, готов поддерживать хороший уровень услуг, проводить хороший капитальный ремонт, выполнять требования договора найма.

Договор найма - главный документ, определяющий взаимоотношения домовладельца и квартиросъемщика. Однако, если в Канаде типовой договор найма можно за 1 канадский доллар купить в любом газетном киоске, а в Англии регулярно проводится специальный конкурс на лучший типовой договор найма, в котором недавно стала победителем организация квартиросъемщиков из небольшого города Худдерсфилд, то в России многие миллионы квартиросъемщиков никогда не видели договор. Договор найма муниципальных квартир во многих городах до недавнего времени отсутствовал или не использовался. Он действует с той поры, когда интересы собственника представлял ДЖКХ, а сейчас районы. Для того, чтобы ввести изменения, нужна корректировка договора найма. Но сегодня договоры (найма или содержания и обслуживания жилья?) после решения собрания (какого собрания?) заключают УК (почему коммерческие организации по обслуживанию жилищного фонда заключают договоры с квартиросъемщиками муниципальных квартир?!), и с муниципальным представителем - через район, а мы контролируем исполнение договора жилищной компанией». На самом деле все проще: отсутствие легитимного договора найма муниципального жилья обусловлено тем, что город не может выполнить свои обязательства по отношению к жителю квартиросъемщику [8 120].

Между тем вопросы размеров квартир и качества услуг, надежности найма во всем мире остаются главными типичными вопросами, которые волнуют владельцев и квартиросъемщиков. Именно они становятся основными причинами возникновения общественных движений, как собственников жилья, так и квартиросъемщиков. Национальные организации квартиросъемщиков и собственников жилья существуют сегодня в США и Канаде, Новой Зеландии и Австралии, Индии и Танзании, практически во всех европейских странах. Самые крупные из них - в Германии и Швеции. Они самые массовые и пронизывают страну сверху донизу. В Швеции национальная организация квартиросъемщиков - самая массовая и влиятельная. В каждом доме, принадлежит ли он муниципалитету или частным домовладельцам есть то, что они называют - «контактный комитет». Это очень близко к нашему понятию «домком». А значит, есть Правила проживания и Устав. Локальные организации на уровне дома существуют для того, чтобы наладить добрососедские отношения, чтобы в доме было чисто и безопасно, чтобы дети знали, с кем они входят в лифт, кто живет над нами, слева и справа. Другой важнейшей задачей таких организаций является защита квартиросъемщиков и владельцев квартир, в том числе в суде. Конфликты владельцев квартир и квартиросъемщиков рассматриваются в жилищном суде, где интересы жителя и владельца обязательно защищает юрист из союза квартиросъемщиков либо юрист из союза домовладельцев.

В Германии традиционно лишь небольшое количество жителей владеет собственной недвижимостью - примерно 20% населения. Остальные снимают квартиры и дома. Снимают у частных лиц, т.к. государственного жилья в стране вообще нет. Есть правда, муниципальные - очень дешевые - квартиры, которые специально предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком муниципальном доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.

В Германии в многоквартирных домах, как правило, есть управдом или домоуправление. Они отвечают за вопросы организационного характера и устранение неисправностей в доме или отдельных квартирах. В каждом доме вывешиваются Правила совместного проживания, предписывающие соблюдать определенный порядок и чистоту на лестничных клетках и во дворе. Если в многоквартирном доме отсутствует управдом или домоуправление, решающие вопросы оказания жилищных услуг, то уборка подъездов, снега и мусора во дворе - забота жильцов (квартиросъемщиков). Кроме того, во многих регионах принято раз в неделю подметать и улицу, прилежащую к дому.

В Монреале выделяются несколько своеобразных «социальных» жилищных ступеней. Самая нижняя из них - приюты для бездомных или «шелтеры», которыми занимаются не столько муниципальные службы, сколько Армия спасения. Следующая ступень - социальное жилье для бедных, его еще называют «дотационным» и его жители, как правило, люди, живущие на социальные пособия. Дотацию на содержание дома муниципалитет передает непосредственно на счет дома, а уже управляющий домом - джанитер - делает расчет квартплаты, принимая во внимание уровень дохода семьи. Есть в Монреале специальные дома, которые могут принадлежать муниципалитету или местной общине. Для заселения в такой дом необходимо представить все документы о доходах, в т.ч. и количестве денег на счету в банке. Квартплата в этих домах начисляется также в зависимости от доходов. Муниципальные средства на содержание таких домов идут из социальной, а не жилищной статьи городского бюджета.

Следующей ступенькой в жилищной лестнице являются частные арендные дома, которые условно делятся на три категории: дешевая аренда, обычная, престижная.

Выделяются дома- «дуплекс». Это двухэтажные дома с двумя входами, в которых на первом этаже живет сам хозяин дома, а второй этаж специально предназначается для квартиросъемщиков. Такие дома в известной степени определяют облик города: зеленый, ухоженный, приветливый.

Много и небольших 3-4-этажных частных арендных домов.

Небольшие территории застроены многоэтажными арендными домами. В таких домах, как правило, не более 100 квартир и принадлежат они частным компаниям (часто банкам), которые нанимают суперинтенданта - или иначе «агента по работе с квартиросъемщиками» (rental agent). Именно он - главный буфер между домовладельцем и жителями. Он же нанимает и другой персонал: уборщика, слесаря и других, заключает все договора на эксплуатацию дома со специализированными компаниями. Его главная задача «чтобы все жители были довольны», а это значит, что он утрясает все возникающие конфликты [8; 121].

Общение между жителями многоквартирного дома и домовладельцами идет только с помощью писем - меморандумов. Через них извещают о предстоящем ремонте, повышении квартплаты и прочее. Никогда никаких собраний не собирают - только индивидуальное общение и письма. Формы на все случаи жизни у управляющего домом давно разработаны.

В течение жизни люди многократно меняют свои квартиры, сообразуясь с новыми обстоятельствами и финансовыми возможностями. Выбор велик, процедуры отработаны, переезд никем не воспринимается как пожар, а лишь как новые возможности.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.

Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность на клиента.

Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.

Ориентированная на клиента деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.

Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать собственникам в определении целей управления и формулировании потребностей, которые выражаются через заказ на услуги. Способ и общий план достижения целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу договора управления. Методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно.

Рассмотрим управление сферой ЖКХ в зарубежных странах на примере Франции и Финляндии.

В сфере городского хозяйства, помимо вопросов градостроения и строительства, коммуна решает большое количество проблем, касающихся повседневной жизни граждан [6; 46]. В ее ведении находятся вопросы по организации водоснабжения, канализации, вывоза и переработки бытовых отходов, технического обслуживания и освещения большинства улиц и дорог, работы городского транспорта, управления некоторыми социально-культурными учреждениями (яслями, библиотеками, диспансерами...), обеспечение общественного порядка, безопасности и соблюдение санитарно-гигиенических требований. Коммуны управляются Муниципальным советом, который выбирается каждые шесть лет всеобщим голосованием, и мэром, который, в свою очередь, избирается советом. В ряде случаев мэр, в качестве должностного лица, выполняет некоторые функции от лица государства. Например, это касается таких случаев, как бракосочетание, ведение дел службы актов гражданского состояния, выдачи некоторых разрешений и т. д.

Во Франции и Финляндии после строительства инфраструктуры ЖКХ все ее объекты передаются муниципалитету [14; 189]. Все работы ведутся через муниципалитет. Потому что, в конце концов, именно муниципалитет несет политическую ответственность перед гражданами. А у граждан самое большое влияние - они голосуют.

Во Франции коммунальные службы являются преимущественно муниципальными. В то же время достаточно широко распространен и опыт применения концессий в коммунальном хозяйстве. Эта форма основана на договоре концессии, в соответствии с которым предприятие коммунальной сферы передается в эксплуатацию частной фирме. Производство услуг осуществляется за счет концессионера, при этом он имеет право взимать с потребителей платежи за предоставление этих услуг. При этом во Франции и Финляндии, наряду с национализированными газовыми сетями и государственной энергетикой, существуют и частные, а также функционирующие на основе договора концессии, компании. Эти компании относительно невелики, однако их роль в повышении эффективности снабжения населения коммунальными услугами представляется весьма значительной.

В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 000 акционерных обществ - владельцев жилой недвижимости. 50 000 из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 000 управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки [13; 86].

Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.

Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья.

При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее -- никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет. [13; 86]

А функционирует все нормально в этих условиях просто потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное -- сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника -- уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. Особая гордость мэра -- две отапливаемые улицы Хельсинки. Туда совершенно без всяких дополнительных затрат идет вторичное тепло из домов. В северных городах Финляндии, в Лапландии, никто не знает, что такое северный завоз. Единственная проблема -- борьба муниципалитетов с федеральной властью за бюджетные отчисления (в Финляндии все доходы муниципалитетов сначала централизуются в госбюджете, а затем перераспределяются по муниципалитетам. Полностью в распоряжении муниципалитетов остается лишь коммунальный налог). Но в любом случае при нехватке денег муниципалитет имеет право взять кредит. И главное -- ему его дадут, потому что в платежеспособности власти сомнений нет [13;87].

Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.

Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал -- структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни. Предприятие взяло когда-то кредит в 150 млн. евро на 20 лет и постепенно выплачивает его из своих доходов. Доходы, судя по всему, есть -- все жители оплачивают коммунальные услуги. Причем и льготы, и дотации для определенных категорий населения тоже есть, как и в России. На оплату коммунальных услуг у среднего финского гражданина уходит около 20% доходов (16; 59).

Исполнителей 80% подрядных работ и в сфере строительства, и в сфере ЖКХ власти отбирают по конкурсу. Часть сложных работ, касающихся реконструкции инфраструктуры городских сетей, связанных с особым риском, делают муниципальные организации. Все проекты в городе разрабатываются и утверждаются специальными комиссиями в местном горсовете, причем многие вопросы решают не чиновники, а горожане через своих представителей в местном самоуправлении (13; 88).

Фирмы, занимающиеся электро-, газо- и водоснабжением, канализацией, сбором и переработкой мусора и вообще всех промышленных отходов, работают по контракту с муниципалитетами. Существует много типов контрактов. Одни предусматривают только эксплуатацию указанных систем, другие - ответственность за ремонт, а могут и за строительство новых объектов. Например, строительство инфраструктуры ЖКХ для новых городских районов.

Заказы и на эксплуатацию, и на строительство распределяются через тендеры, которые проводятся муниципалитетами. И на каждом этапе строительства и эксплуатации фирму регулярно контролирует муниципалитет.

На Существуют строительно-эксплуатационные фирмы разного уровня, но для небольших фирм всегда есть проблема поиска средств на капиталовложения. Она может обслуживать уже работающую инфраструктуру, но ей трудно найти средства для крупного строительства. Вот почему идет постоянное укрупнение фирм, работающих в ЖКХ. Хотя, конечно, и во Франции, и в Финляндии все начиналось с маленьких фирм.

В рассматриваемых странах применяются разные формы управления многоквартирным жильем. Есть муниципальные компании, есть частные. Владелец дома может сдавать квартиры в аренду и может квартиры продавать. В домах, где квартиры продаются, создаются общества владельцев квартир, которые заключают договоры об обслуживании дома с какой-либо специализированной фирмой и отдельно со специализированной фирмой, контролирующей качество услуг, и, конечно, с муниципалитетом на поставку воды, газа и т. д. Фирмы, обслуживающие дома, обычно локальные, но есть и общенациональные компании. Условия договора с муниципалитетом стандартного характера. Ясно, что их невозможно подогнать под каждый отдельный дом.

Владельцы отдельных частных домов могут обслуживать свои дома сами (например, мелкий ремонт). Но и владельцы домов заключают договоры с муниципалитетом на доставку газа, воды и другие услуги. А обслуживание домов, особенно мелкий ремонт - это сфера малого бизнеса. И таких фирм очень много.

Небезынтересно отметить, что при наличии централизованного газоснабжения в большинстве случаев используется схема децентрализованного теплоснабжения.

Вопрос реформы центрального теплоснабжения остро встал в 60-е годы прошлого века. Сначала была проведена экспертиза, которая показала, что 50 % тепла утекает на улицу - через окна, стены, крышу. Французы не стали сразу взвинчивать цены на услуги ЖКХ.

Сначала была принята программа трехлетнего утепления жилищного фонда, и только после этого началась реформа цен и переход на локальное теплоснабжение.

В этом случае текущие издержки по теплоснабжению существенно снижаются, хотя установка дополнительного оборудования (котельной) при строительстве дома требует определенных дополнительных инвестиций.

Однако в долгосрочном плане такая схема оказывается не только дешевле, но и способствует повышению качества теплоснабжения. Так, в этом случае жильцы действительно могут регулировать температурный режим при отоплении здания, что в схеме централизованного теплоснабжения технически трудно реализуемо (не говоря уже о большой фактической дифференциации в объемах поставок тепла в различные дома в зависимости от их размещения относительно теплотрасс и степени износа отопительных сетей - как магистральных, так и внутриквартальных и домовых)[14; 56].

Если говорить об опыте по предоставлению коммунальных услуг, то необходимо отметить, что для управления объектами жизнеобеспечения городов, в указанных странах распространены формы привлечения частных предпринимателей, с помощью концессий.

Важнейшей составляющей коммунальных услуг в таких развитых странах как Финляндия и Франция являются информационные технологии. Сбор и обработка информации, взаимодействие коммунальщиков с потребителями и властными структурами происходит в автоматическом режиме. В целом весь процесс личного взаимодействия потребителя и поставщика услуг может проходить через интернет или другие информационные ресурсы. Так, например в Финляндии в процесс автоматизации коммунальных услуг в 2008 году было вложено около 7 миллиардов ЕВРО, или 3,5% ВВП.

Для анализа результатов реформ в области коммунальных услуг Франции и Финляндии разберем несколько цифр (6; 47;.4: 34).

Во Франции, в 2008 году, по сравнению с 2000 тарифы на энергию, газ и другие виды топлива. повысились в 4 раза, в Финляндии за этот же период тарифы выросли в 2,5 раза, что в целом соответствует уровню инфляции и тенденциям на рынке энергоносителей.

Во Франции в 2000 году оплата коммунальных услуг составляла примерно 22% дохода средней семьи из четырех человек, в Финляндии - 24%. В 2008 году эти показатели составляли 24 и 25% соответственно. В целом увеличение, как мы видим не существенно и находится в пределах инфляции.

Количество объединений собственников жилья (ОСЖ) во Франции с 2000 по 2008 годы увеличилось в 1,6 раз, в Финляндии в 1,4 раза. Что свидетельствует о том. что эти объединения пользуются авторитетом у населения и являются востребованным институтом предоставления коммунальных услуг.

Основным положительным моментом в практике предоставления коммунальных услуг во Франции и Финляндии являются повсеместное распространение объединений собственников жилья, опыт привлечения к управлению имуществом частных предпринимателей и повсеместное распространение информационных технологий в сфере коммунальных услуг. Важно также повсеместное распространение концессий и приватизации. Для России, из этого списка, в первую очередь необходимо, на наш взгляд внедрять информационные технологии и привлекать к управлению имуществом частных предпринимателей, через механизм концессий.

К основным негативным факторам в опыте предоставления коммунальных услуг Франции и Финляндии относятся, прежде всего, чрезмерная, на наш взгляд, роль муниципалитетов. Это негативный фактор, так как теоретически может привести к злоупотреблениям со стороны муниципальных чиновников. Впрочем, в России эти моменты также присутствуют.

Таким образом, следует отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

Глава 2. Анализ деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание»

2.1 Организационно-правовая форма

ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» г.Осинники - общество с ограниченной ответственностью, действующее на основании Устава создано в декабре 2007года.

Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и настоящим Уставом.

Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Организационная структура предприятия представлена на рисунке 1.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Организационная структура ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание»

Директор действует от имени предприятия без доверенности, представляет его интересы на территории г.Осинники и за его пределами, совершает в установленном порядке сделки от имени предприятия, утверждает структуру и штатное расписание предприятия, осуществляет прием на работу работников предприятия, заключает с ними, изменяет и прекращает трудовые договоры, издает приказы, выдает доверенности в порядке, установленном законодательством, а также несет ответственность за последствия своих действий в соответствии с федеральными законами и законами Республики Башкортостан, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Кемеровской области, Уставом ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» и заключенным с ним трудовым договором.

Рассмотрим должностную инструкцию главного инженера. Главный инженер относится к категории руководителей. Он является первым заместителем директора предприятия и несет ответственность за результаты и эффективность производственной деятельности предприятия.

На должность главного инженера назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (техническое) образование и стаж работы по специальности на руководящих должностях в соответствующей профилю предприятия отрасли не менее 5 лет.

Назначение на должность главного инженера и освобождение от нее производится приказом директора предприятия. Главный инженер подчиняется непосредственно директору предприятия.

Главный инженер осуществляет руководство техническими службами предприятия. Он также определяет техническую политику и направления технического развития предприятия в условиях рыночной экономики, пути реконструкции и технического перевооружения действующего производства, уровень специализации и диверсификации производства на перспективу; обеспечивает необходимый уровень технической подготовки производств и его постоянный рост, повышение эффективности производства и производительности труда, сокращение издержек (материальных, финансовых и трудовых), рациональное использование производственных ресурсов, высокое качество и конкурентоспособность производимой продукции, работ или услуг. В соответствии с утвержденными бизнес-планами предприятия на долгосрочную и среднесрочную перспективу руководит разработкой мероприятий по реконструкции и модернизации предприятия, предотвращению вредного воздействия производства на окружающую среду, бережному использованию природных ресурсов, созданию безопасных условий труда и повышению технической культуры производства.

Главный инженер организует разработку и реализацию планов внедрения новой техники и технологии, проведения организационно-технических мероприятий, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ; обеспечивает эффективность проектных решений, своевременную и качественную подготовку производства, техническую эксплуатацию, ремонт и модернизацию оборудования, достижение высокого качества продукции в процессе ее разработки и производства.

На время отсутствия директора предприятия главный инженер исполняет его обязанности и использует его права, несет ответственность за надлежащее их исполнение и использование.

Рассмотрим должностную инструкцию главного бухгалтера. Главный бухгалтер назначается на должность и освобождается от должности приказом директора предприятия. Он подчиняется непосредственно директору предприятия. Главному бухгалтеру подчиняются все работники бухгалтерии. Прием и сдача дел при назначении на должность и освобождении от должности главного бухгалтера оформляются актом приема-передачи дел после инвентаризации имущества и обязательств. Главный бухгалтер формирует учетную политику исходя из специфики условий хозяйствования, структуры, размеров, отраслевой принадлежности и других особенностей деятельности организации; руководит формированием информационной системы бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с требованиями бухгалтерского, налогового, статистического и управленческого учета, обеспечивает предоставление информации внутренним и внешним пользователям, организует работу по ведению регистров бухгалтерского учета, исполнению смет расходов, учету имущества, обязательств, основных средств, материально-производственных запасов, денежных средств, финансовых, расчетных и кредитных организаций, издержек производства и обращения, продажи продукции, выполнения работ (услуг), финансовых результатов деятельности организации; обеспечивает своевременное и точное отражение на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций, движения активов, формирования доходов и расходов, выполнения обязательств; организует информационное обеспечение управленческого учета, учет затрат на производство, составление калькуляции себестоимости продукции (работ, услуг), учет по центрам ответственности и сегментам деятельности, формирование внутренней управленческой отчетности.

Главный бухгалтер возглавляет работу:

- по подготовке и утверждению рабочего плана счетов бухгалтерского учета;

- по подготовке и утверждению форм первичных учетных документов, применяемых для оформления хозяйственных операций, форм внутренней бухгалтерской отчетности в соответствии с требованиями Госкомстата России;

- по обеспечению порядка проведения инвентаризации и оценки имущества и обязательств, документальному подтверждению их наличия, состояния и оценки

- по организации системы внутреннего контроля за правильностью оформления хозяйственных операций, соблюдением порядка документооборота, технологии обработки учетной информации и ее защиты от несанкционированного доступа.

Руководит работниками бухгалтерии, организует работу по повышению их квалификации. Принимает участие в проведении финансового анализа и формирования налоговой политики на основе данных бухгалтерского учета и отчетности, в организации внутреннего аудита; готовит предложения по улучшению деятельности организации, устранение потерь и непроизводственных затрат.

Главный экономист относится к категории руководителей, принимается на работу и увольняется с работы приказом директора предприятия. Главный экономист непосредственно подчиняется директору предприятия. В своей деятельности главный экономист руководствуется:

- законодательными и нормативными документами, регулирующими финансово-экономическую деятельность предприятия;

- методическими материалами по соответствующим вопросам;

- уставом предприятия;

- приказами, распоряжениями директора предприятия;

- настоящей должностной инструкцией.

На главного экономиста предприятия возлагаются следующие функции:

- руководство экономической деятельностью предприятия.

- организация работы по повышению квалификации подчиненных работников.

- обеспечение здоровых и безопасных условий труда для подчиненных исполнителей, контроль за соблюдением ими требований законодательных и нормативных правовых актов по охране труда.