Принципы экономической оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Стоимость недвижимости и ее основные виды

1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Раздел 2. Принципы экономической оценки недвижимости

2.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя

2.2 Принципы, связанные с землей и ее освоением

2.3 Принципы, связанные с рыночной средой

2.4 Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Заключение

Список литературы

Введение

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактованное.

Оценка недвижимого имущества необходима:

при операциях купли продажи или сдачи в аренду;

при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

при кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости зданий и земельных участков;

при страховании объектов недвижимости;

при кредитовании под залог объектов недвижимости;

при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

при ликвидации объектов недвижимости;

при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели - исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости недвижимости. В соответствии с определённой целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

-рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости недвижимости;

-обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Проблема оценки стоимости недвижимости имеет достаточное широкое освещение в источниках современной научной экономической литературы. В качестве теоретической основы изучения в курсовой работе применялись учебные пособия российских авторов.

Поставленные цели и определённые задачи обусловили структуру работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, состоящей из двух глав, и заключения включает в себя список литературы и приложения.

Раздел 1. Теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т. е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

- земельный участок;

- объекты над поверхностью участка;

- имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

- воздушное пространство;

- комплекс прав на объекты недвижимости.

Экономика недвижимости - наука об управлении объектами недвижимости.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

Согласно мировой терминологии, недвижимостью является «земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей».

Недвижимость также включает в себя все объекты, прочно связанные с землей. В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Следует обратить внимание на то, что законодатели отнесли к недвижимости явно движимые вещи и дали возможность отнести к ней и иное имущество.

Это порождает большие трудности для юристов и оценщиков при анализе правовых критериев сделок с недвижимостью, так как явно неудачное определение стирает физические критерии различия движимого и недвижимого имущества.

В классической теории понятие «недвижимость» включает не только землю или почву, но и все, что связано с землей, независимо от характера природы, например: деревья и растения, влияние общества, здания, сооружения и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней. Согласно юридической теории участок земли представляет многогранную пирамиду, вершина которой помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность и идут наверх до бесконечности.

Данное определение теоретически описывает полное право собственности. Однако законы разных стран ограничивают это право.

В практике оценки недвижимость - это, прежде всего строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

При определении стоимости недвижимости следует различать экономическое понятие «недвижимость» и юридическое - «недвижимая собственность». Последней являются «права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью». Эти права включают в себя право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым иным способом.

Статья 261 главы 17 Гражданского кодекса РФ (вступает в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ) определяет, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка. Если иное не предусмотрено законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной, эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности:

1.Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.

2.Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.

3.Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.).

4.Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.

5.Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и при отсутствии законных наследников.

В соответствии с Гражданским кодексом в РФ признаются. Частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст. 212) признаются вещные права, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имущества и право оперативного управления имуществом.

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» («утвержден», «21.07,97 г., № 122-ФЗ.) Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст.1).

Кондоминиум - это правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной совместной собственности.

В соответствии с введенным в действие в 1995-1996 гг. Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости выделяют ее сущностные признаки и состояние:

- связь с землей,

- степень подвижности,

- длительность кругооборота,

- форма функционирования и ее состояние в процессе использования,

- способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств.

Для недвижимости характерны, прежде всего, неподвижность, прочная связь с землей (физическая и юридическая), она многократно используется (долго служит), сохраняет свою натурально-вещественную форму в течение всего срока службы, переносит свою стоимость постепенно по мере износа.

Функциональное назначение недвижимости может быть производственное и непроизводственное. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует в создании товаров или услуг; При непроизводственном - не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

Поскольку недвижимость в процессе использования утрачивает свою натуральную форму, то возникает необходимость ее воспроизводства.

Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости.

Земельные участки, природные месторождения, природные водные бассейны в большинстве случаев невозможно воспроизвести.

Недвижимость может быть разной степени износа, иметь различный срок службы и соответственно утраты своей стоимости, разные способы ее возмещения.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Классификация объектов недвижимости Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов (рис.1):

Рисунок 1 - Укрупненная классификация объектов недвижимости

1.Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их называют еще «недвижимостью по природе».

2.Искусственные объекты (постройки):

а) жилой малоэтажный дом (до 3этажей), многоэтажный дом (от 4до 9этажей), дом повышенной этажности (от 10до 20этажей), высотный дом (свыше 20этажей). Объектами жилой недвижимости могут также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

б) коммерческие офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс.

в) общественные здания и сооружения, лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

* учебно-воспитательные детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.

* культурно просветительские музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.

* специальные здания и сооружения: памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты. Административные: суд, милиция, прокуратура, органы власти, и т.д.

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы на основе агрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенная»). К «незавершенной» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают: консервацию и полное прекращение строительства. Решение о прекращении строительства принимает застройщик. В решении указываются причины консервации или полного прекращения строительства.

В случае консервации определяются срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, ответственность за сохранность построенных объектов.

Если же строительство прекращено полностью, то определяется порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации приведена на рис.2

Покупатели коммерческой недвижимости приобретают их с целью получения дохода либо для развития бизнеса и дальнейшей работы на покупаемом объекте.

На сформировавшемся западном рынке принимается объект, отличающийся от российской классификация объектов коммерческой недвижимости по категориям. А. B.С. (рис.3).

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания - офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Рисунок.2 - Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации

Рисунок.3 - Классификация коммерческих объектов недвижимости на западном рынке

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться одновременно с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда. Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход коммерческие и создающие условия промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся: магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др. Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки, стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

1.2 Стоимость недвижимости и ее основные виды

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис.4). Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.



Рис. 4 Влияние различных факторов на стоимость недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:

Физические: природные, земля, климат, ресурсы, топография, почва. И созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;

экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.

Оценка обычно проводится профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки для получения кредита под залог недвижимости, при внесении имущества в качестве взноса в уставный капитал, при страховании и налогообложении объектов. В общем виде классификацию основных целей, для которых производится оценка недвижимости, можно представить в следующем виде:

оценка для покупки или продажи;

оценка для использования недвижимости в качестве обеспечения кредитных обязательств;

оценка для составления финансовой и бухгалтерской отчетности;

оценка при решении вопросов о слиянии или поглощении компаний;

технико-экономическое обоснование нового строительства;

взнос в уставный капитал компании;

оценка для определения стоимости аренды;

оценка для целей страхования;

оценка для целей налогообложения и т.д.

Могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и возможные базы оценки должны быть четко определены и согласованы. В зависимости от цели оценки определяются различные виды стоимости недвижимости.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы

Проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, «количественные» и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена как денежное выражение стоимости является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется под влиянием различных финансовых факторов от стоимости при заключении сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

*Международных стандартов оценки;

*Перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

*Принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

*Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

*Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке, купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п. Формы проявления стоимости в обмене:

*Рыночная;

*Ликвидационная;

*Залоговая;

*Страховая;

*Арендная;

*Утилизационная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта, приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

*Инвестиционная;

*Балансовая;

*Для целей налогообложения и другие.

Каждая из перечисленных форм стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость».

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06 июля 2001 г. № 519).

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;

обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

объект выставляется на открытом рынке достаточное время;

цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

оплата производится в денежной форме (наличной и безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, которую определяют исходя из существующих условий, и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, которую определяют исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов

(в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает несколько этапов:

Этап 1. Постановка задачи:

*Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

*Устанавливается цель оценки;

*Устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

*Устанавливается дата оценки.

Этап 2.Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Этап 3. Цель оценки - возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Этап 4.Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, к которой замечен интерес,- рыночная стоимость имущества.

Этап 5.Составление плана работ на этом этапе определяются:

*График работ по оценке;

*Источники и способы сбора информации;

*Затраты на сбор и обработку информации;

*Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

*Вознаграждение оценщика.

Этап 6.Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах, данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Этап 7.Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

*Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

*Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

*Командировочные расходы;

*Оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

*Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Этап № 8.Сбор и обработка данных.

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в которых имеются неустранимые сомнения в полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

1 этап определение задачи оценки недвижимости:

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

1.Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи на конкурентном и открытом рынке, при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

2.Потребительская стоимость - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

3.Инвестиционная стоимость - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

4.Страховая стоимость - это стоимость объекта, определяемая для целей страхования, обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

5.Стоимость замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

6.Восстановительная стоимость - это стоимость возмещения объекта, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

7.Залоговая стоимость - это стоимость при вынужденной продажи, она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для наилучшей цены;

8.Стоимость налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов, это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости, в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной стоимости;

9.Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учётом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги;

10.Утилизационная стоимость - это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки;

11.Стоимость действующего предприятия - это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства, при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, которые носят эти объекты в качестве составленных компонентов действующего предприятия.

Далее происходит выявление объекта оценки - установленных имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции Р.Ф.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином Государственном Реестре прав. Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Формулируются ограничивающие условия заявления в отчёте, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап составление плана и договора на определение оценки недвижимости.

Определяются источники информации, методы оценки недвижимости на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия заявления в отчёте, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества. Затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап сбор и анализ информации об объекте недвижимости, сбор и обработка следующей информации и документации:

1.Првоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

2.Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

3.Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4.Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с цель определения его стоимости, а также другой информации связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации.

4 этап анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как уже застроенного, предположительного вакантного земельного участка.

Юридическая допустимость.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Финансовая целесообразность.

Технология арт. Формовка - это современная и эффективная идея для малого бизнеса, которая за время своего существования уже не единожды подтверждала свои преимущества.

Собираясь открывать свое дело, начинающего предпринимателя, прежде всего, волнует вопрос финансовой выгоды. Какова рентабельность производства? Какой срок окупаемости инвестиций? Какая чистая прибыль в данном случае?

И здесь, если речь идет о технологии Арт-формовка, то все вышеперечисленные показатели весьма оптимистичны.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность. Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов:

Оценка стоимости на основе доходного подхода.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценки качества и количества дохода, которая эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий будущую взаимосвязь дохода и текущую стоимость объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между объектом доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к «приносимому» им чистого дохода.

Ставка дисконтирования - это норма сложного процента, которая применяется при пересчёте в определённый момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода.

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Доходный подход реализуется в методах:

*Дисконтирование чистых доходов;

*Прямая капитализация дохода;

*Равно эффективный функциональный аналог;

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости, в данный момент как текущую стоимость денежных потоков отражает:

* Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

* Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

* Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов этого объекта;

* Рыночной стоимости.

Дисконтирование - это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Метод дисконтирования будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости от характера оцениваемого оборудования, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток или различные формы прибыли.

Особенностью методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством является то, что они позволяют учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.

Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного денежного потока, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).

При подготовке исходных данных для оценки с помощью доходного подхода применяется финансовый анализ, поскольку с его помощью можно оценить особенности развития предприятия, в т. ч:

*Темпы роста;

*Издержки, доходность;

*Ставку дисконтирования.

Метод дисконтирования является одним из вариантов доходного подхода к оценке машин и оборудования. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, что стоимость объекта равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

В отличие от оценки недвижимости в оценке оборудования, данный метод применяется довольно часто из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Основные этапы применения метода

Практическое применение метода дисконтирования денежных потоков, предусматривает следующие основные этапы:

*Выбор величины прибыли (или денежного потока), которые будут дисконтированы;

*Расчет адекватной ставки дисконтирования.

*Определение предварительной величины стоимости.

*Проведение коррекции на недвижимость (учёт дохода, приходящийся на здание).

* Определение рыночной стоимости доходным подходом.

Выбор величины прибыли (денежного потока).

Данный этап фактически подразумевает выбор перевода текущей производственной деятельности, результат которой будет капитализирован.

Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

* Прибыль последнего отчетного года;

* Прибыль первого прогнозного года;

* Средняя величина денежного потока за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

В качестве расчётной величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается денежный поток последнего отчетного года.

Для каждого вида денежного потока существует свой тип ставки дисконтирования, связанной с определенными рисками.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется.

Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространёнными из которых являются:

*Для денежного потока собственного капитала;

*Модель оценки капитальных активов;

*Кумулятивный подход;

*Без долгового денежного потока;

*Модель средневзвешенной стоимости капитала.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого оборудования. Для определения ставки дисконтировании, к без рисковой ставке дохода прибавляется дополнительные премии за риск вложения в предприятие по следующим факторам:

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.

Последовательность шагов:

1.Определить премии за риск вложения в предприятия по дополнительным факторам;

2.Просуммировать эти значения;

3.Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного построения по формуле: (8) R = R 0 + Кр , где, R 0 - без рисковая ставка;