Принципы экономической оценки недвижимости

Кр - компенсации за риск вложения в объект оценки.

Определить очищенную от риска норму дохода.

Определить премии за риск вложения в предприятие по дополнительным факторам.

Определение очищенной от риска нормы дохода.

Для инвестора без рисковая, ставки представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. В качестве без рисковой ставки дохода в мировой практике обычно используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям) с аналогическим исследуемым проектом горизонтом инвестирования. Для оценки российских компаний может быть принята ставка по вложениям с наименьшим уровнем риска. Например, ставка по валютным и рублёвым депозитам в сбербанке или других наиболее надежных банках, либо доходность ООВЗ (ВЭБ)1.

ООВЗ - это облигации областного внутреннего займа.

Метод прямой капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делиться или умножается на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от использования оборудования в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (с вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными, равномерными темпами роста или при аренде.

Метод равно эффективного функционального аналога.

В отличие от двух других способов, «данный» методов позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчёту чистого дохода.

Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.

Преимущество метода равно эффективного функционального аналога состоит в том, что он позволяет обойтись без расчёта выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

Методы доходного подхода имеют как сильные, так и слабые стороны.

К сильным сторонам относятся:

*Отражает интересы покупателя (инвестора);

*Возможность выполнять общую оценку машинных комплексов;

К недостаткам относятся:

*Возможность оценки только объектов, приносящих доход;

*Сложность выделение дохода приходящего на единицу оборудования;

*Низкая достоверность экономической информации (неадекватная отчётность).

Этапы доходного подхода:

1 этап расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2 этап оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3 этап расчёт доходов, связанных с объектом оценки:

- издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных затрат на обслугу кредиторской задолженности;

- резервы издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4 этап определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5 этап расчёт коэффициента капитализации.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением, так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода - правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных цена образующих параметров.

Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Оценщик обязан в отчёте об оценке указать то, из каких конкретно документов он извлёк сведения о ценах на объекты сравнения.

Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене:

1.момент времени действия зафиксированной цены;

2.денежная единица, в которой выражена цена;

3.характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

4.место продажи (территориальная привязка);

5.состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

6.НДС в цене;

7.наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франка);

8.наличие скидок и надбавок к цене.

9.Условия продажи, основной используемый принцип -- сопоставление, которое должно проводиться с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

10.с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

11.с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Выше говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.

После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок:

* поправки к ценам на различия в условиях продажи.

* поправки на техническую сопоставимость.

Поправки на техническую сопоставимость, различают:

1.по типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);

2.по комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);

3.по возрасту;

4.по качеству;

5.по состоянию, степени физического износа;

6.по местоположению объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера).

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

1.Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2.Метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3.Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

4.Метод расчёта по удельным показателям;

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1.объект не должен быть уникальным;

2.информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

3.факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом.

Идентичный объект - это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью, так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1.Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2.Поправка на наличие НДС и других налогов.

3.Поправка по фактору времени поправки второй и третьей групп выполняются практически всегда, а первой - выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины -- объекта оценки.

В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

п. -- показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени ( п ) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов -- 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.

Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

1.поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

2.коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения.

Существует единый порядок внесения корректировок:

1.вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2.поправки на дополнительные устройства.

3.поправка на вспомогательные параметры.

4.коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок.

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. недвижимость имущество земля рыночный

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе.

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

1.достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

2.необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

3.трудоёмкость множественных оценок;

4.некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап изучения рынка. Проводится анализ состояние тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект;

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с «оцениваемы», проданные сравнительно недавно.

2 этап сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогов объектах оценки недвижимости, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап установление стоимости объекта оценки недвижимости путём согласования скорректированных цен объектов - аналогов.

Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель находятся в родственных отношениях, являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, имеют взаимозависимость. Взаимно заинтересованность сделки осуществляется с объектами отягощёнными залогом или иными обязательствами, занимаются продажей объектов недвижимости и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

* аналогичными мотивами инвесторов;

* аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

* степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

-права собственности на недвижимость;

-корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступным текущим финансированием;

-условия финансирования сделки;

-при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;

-условия и время продажи;

-местоположение;

-физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

Последовательность внесения поправок:

- поправка на условия финансирования;

- поправка на особые условия продаж;

- поправка на время продажи;

- поправка на местоположения;

- поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода оценки недвижимости:

- В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

- В ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляция;

- Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- Достаточно «прост» в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки сравнительного подхода оценки недвижимости:

*Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

*Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

*Зависимость от активности рынка;

*Зависимость от стабильности рынка;

*Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Оценка стоимости на основе затратного подхода.

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учётом накопленного износа, базируется на предложении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

*Уровень заработной платы;

*Величина накладных расходов;

*Затраты на оборудование;

*Нормы прибыли строителей в данном регионе;

*Рыночные цены на строительные материалы.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию -- очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, а именно:

*Затраты на приобретение оборудования;

*«Транспортную», заготовительные и складские расходы;

*Все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;

*Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.

Затратные методы оценки можно разделить:

*На ресурсно-технологические модели оценки;

*На нормативно-параметрические модели;

*На индексные методы оценки;

*На ресурсно-технологические модели оценки.

В общем виде типовая ресурсно-технологическая модель может быть описана следующим образом:



По сравнению с оценкой объекта в целом его оценка на основе ресурсно-технологической модели позволяет более точно учесть влияние конфигурации объекта и, следовательно, состава и значений его технических характеристик на величину стоимости. Однако при этом центр тяжести переносится на оценку стоимости его узлов и агрегатов, что оправдано лишь при наличии развитого рынка этих компонентов. Такой рынок существует пока только в области офисной и компьютерной техники.

Нормативно-параметрические модели.

В отличие ресурсная технологическая модель нормативно-параметрических стоимостей оцениваемого объекта рассматривается как функция совокупности его технических характеристик, а не комплектующих.

В общем виде типовая нормативно-параметрическая модель может быть описана следующим образом:

С. - искомая стоимость объекта оценки;

В. - удельная (в расчёте на единицу производительности или мощности) стоимость базового изделия;

D. - мощность или производительность оцениваемого объекта;

K. - сводный коэффициент, характеризующий зависимость удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения параметров. Он равен произведению частных коэффициентов, учитывающих влияние соответствующего параметра на оценочную стоимость или цену изделия;

Нормативно-параметрические модели успешно применялись при разработке ряда прейскурантов оптовых цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации.

Индексные методы оценки.

Нередко в рамках затратного подхода, применяется индексный метод. Использование индексов цен для многих оценщиков -- один из самых простых и эффективных (особенно при массовой оценке) способов решения задач по оценке. Индексы цен представляют собой относительные показатели, отражающие динамику изменения цен. Во многих странах органы государственной статистики публикуют индексы внутренних и внешнеторговых цен на отдельные товары и товарные группы. Индексы цен всегда приводятся с указанием базисного года, в котором значение индекса принимается равным 100 % (или = 1).

В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:

С. - Искомая стоимость объекта оценки;

Со. - Базовая стоимость объекта, например, его полная восстановительная стоимость, содержащаяся в статистическом отчёте о результатах предыдущей переоценки основных фондов;

I - индекс (цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за период между датой оценки и предыдущей переоценке основных фондов.

Основой для исчисления индексов внутренних оптовых цен служат не цены конкретных сделок, а преимущественно номинальные цены. Поэтому публикуемые индексы дают лишь приблизительную картину динамики прейскурантных цен, а не цен фактических сделок. В зависимости от конъюнктуры на данный момент, условий сделки, в том числе условий платежа, объема продаж, конкретные цены будут в той или иной степени отличаться от прейскурантных цен.

Индексы цен -- важный показатель, позволяющий выявить основные тенденции в движении цен. Они широко используются при анализе и прогнозе рыночной конъюнктуры, давая возможность оценить те изменения, которые произошли в уровне цен за ряд лет. Правда, при этом необходимо учитывать, что индекс как усредненный и относительный показатель, так же как и удельная стоимость, не дает достаточно точного представления о тех изменениях, которые произошли в ценах какого-либо конкретного товара. При помощи индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или, в крайнем случае, каких-либо товарных групп. Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен входящего в эту группу товара с конкретными качественными показателями. Но расчет по индексному методу может исказить оценочную стоимость в силу ряда причин.

Перечислим некоторые из них:

*результат зависит от точности определения исторической себестоимости;

*трудности с поиском подходящего индексного ряда;

*неизвестность относительных весов при выведении индексов;

*устаревание индекса;

*накопление ошибок.

Под исторической себестоимостью понимаются затраты на приобретение нового оборудования у фирмы-производителя.

Отдельно отметим Метод расчёта с помощью затратных корреляционных моделей.

Этот метод является частным случаем применения корреляционно-регрессионного анализа, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используются затратные показатели.

Описанные выше методы оценки дают результат в виде полной стоимости воспроизводства. Если необходимо оценить остаточную стоимость воспроизводства (или замещения), то тогда нужно провести соответствующую экспертизу физического состояния объекта и рассчитать совокупный коэффициент износа по формуле:

(4) S ос = S в ? (1 - КИЗ), где

КИЗ - коэффициент совокупного износа объекта.

К достоинствам затратного подхода можно отнести:

1.Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.

2.Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным единицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.

3.При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.

В то же время у методов затратного подхода имеется и ряд недостатков:

1.Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.

2.Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, их детализированной трудоёмкими оказываются весьма, оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.

3.Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надёжной и достоверной.

Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

Этапы затратного подхода:

1этап расчёт стоимости земельного участка с учётом наиболее эффективного использования.

Расчёт стоимости замещения или восстановительной стоимости накопленного износа:

*Физический износ - это износ, со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

*Функциональный износ - это износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

*Внешний износ - это износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчёт стоимости объекта с учётом накопленного износа.

Сон = СВС - СИЗН.

Определение итоговой стоимости недвижимости:

СИТ = СЗ + СОН.

2 этап преимущества затратного подхода:

Для Оценки новых объектов затратный подход является наиболее надёжным.

3 этап данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

*Технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

*Обоснования необходимости обновления действующего объекта;

*Оценка зданий специального назначения;

*Оценка объектов в «пассивных» секторах рынка;

*Анализ эффективного использования земли;

*Решения задач страхования объекта;

*Решения задач налогообложения;

*При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

4 этап недостатки затратного подхода:

*Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

*Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

*Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости, затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

*Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства старых строений;

*Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

*Отдельная оценка земельного участка от строений;

*Проблематичность оценки земельных участков в России.

5 этап согласование полученных результатов и выведение готовой величины стоимости объекта недвижимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты, составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценки.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в бальных оценках от 1 до 9:

1.Равная важность;

2.Умеренное превосходство одного над другим;

3.Существенное превосходство;

4.Значительное превосходство;

5.Очень сильное превосходство;

6,7,8,9.Промежуточные знания.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путём умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия вышестоящего уровня и дальнейшим суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью используемой информации.

6 этап составления отчёта об оценки.

7 этап подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Раздел 2. Принципы экономической оценки недвижимости

2.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в следующие четыре группы (рис. 1):

? принципы пользователя недвижимого имущества;

? принципы внешней рыночной среды;

? принципы, связанные с объектом недвижимости;

? принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Принципы пользователя недвижимого имущества основаны на представлениях пользователей о полезности недвижимого имущества, об уровне приносимых им доходов и возможности приобретения объекта недвижимости на открытом рынке.

Рис.5 Принципы оценки недвижимости

Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или другой выгоды от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется доходом (с учетом величины и сроков получения) или выгодами и удобствами от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, которые ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, в населенном пункте стоимость земельного участка, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.Принципы, связанные с землёй, размещёнными на ней зданиями и сооружениями.

3.Принципы, связанные с рыночной средой.

4.Принцип наилучшего наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако люди часто покупают, покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому, указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована. Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие, отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание - это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней.
Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие - то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля не доза строена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера - количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных, интересов результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения, в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости «объекта» к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости - Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип как мы замечали выше, недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением.

Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене.

Спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

2.2 Принципы, связанные с землей и ее освоением

Принцип остаточной продуктивности - определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование, технические средства, менеджмент.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности (табл.6).

Таблица 6 Формы компенсации расходов по основным факторам производства

Компоненты	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко, доступный большому числу автомобилистов.

Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, из окон которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земля со строениями (если участок незастроенный, то только земля), оборудование и технические средства (для незастроенного участка - также здания и сооружения), рабочая сила и менеджмент. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение добавлять или нет в объект недвижимости тот или иной его компонент. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи - отражает из «менее производственной» функции, когда по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растёт, однако уже замедляющимися темпами. Это земледелие происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Например, инвестор приобрёл участок земли площадью 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Проиллюстрируем этот принцип расчётом оптимального количества объектов, которое инвестор может построить на продажу.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны для внешнего окружения, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.