Земля как экономический ресурс

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Макроэкономика

на тему: Земля как экономический ресурс



РЕФЕРАТ

Курсовая работа: 32 с., 4 рис., 2 таблицы, 22 источника.

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ, ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЕ, АРЕНДНАЯ ПЛАТА, ЦЕНА ЗЕМЛИ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Объект исследования Ї рынок земли.

Предмет исследования Ї основные особенности рынка земли.

Цель работы: выявить особенности становления и функционирования рынка земли в Республике Беларусь и зарубежных странах.

Методы исследования: описания, систематизации, классификации, аналитический метод, графический, метод сбора фактов.

Исследования и разработки: проведен анализ земли как экономического ресурса, анализ рынка земли в различных странах, в результате чего были выявлены основные проблемы и пути их решения.

Технико-экономическая, социальная и экономическая значимость: изучение функционирования рынка земли является очень актуальным в начале XXI века, так как земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни как отдельного человека, так и общества в целом, а рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства.

Автор работы подтверждает, что приведенный в курсовой работе расчётно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

ВВЕДЕНИЕ

Одной из актуальных проблем макроэкономики в условиях мирового кризиса является ограниченность земли как экономического ресурса. Также существуют такие проблемы, как нестабильность цен на землю, увеличение налога на землю и арендной платы, регулирование рынка земли государством и т.д. Рассматриваемая тема актуальна для большинства стран мира, в том числе и для Беларуси. В настоящее время земельные реформы в нашей стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни как отдельного человека, так и общества в целом. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли. Однако функционирование рынка земли далеко от совершенства и поэтому существует множество законов, с помощью которых государство пытается решить проблемы становления и функционирования рынка земли. Данная проблема была всегда актуальной, о чем свидетельствуют литературные источники, на которые я ссылалась при написании своей курсовой работы.

При написании данной работы были поставлены следующие цели и задачи: землевладение налог спрос рента

1. Дать общую характеристику рынка земли.

2. Выявить и объяснить проблемы формирования предложения и спроса на землю (факторы, влияющие на данные показатели), а также их взаимодействие (установление равновесной земельной ренты на рынке).

3. Рассмотреть проблемы землепользования, а также платного и бесплатного землевладения.

4. Установить методики определения арендной платы, налога на землю и цены земли.

5. Рассмотреть проблемы становления и функционирования рынка земли в Республике Беларусь и зарубежных странах.

Данная курсовая работа содержит 3 главы, каждая из которых раскрывает основные проблемы темы. В главе 1 рассматриваются общие понятия рынка земли: спрос, предложение, землепользование, землевладение, арендная плата, цена земли. В главах 2 и 3 рассматриваются основные проблемы становления и функционирования рынка земли в зарубежных странах и Республике Беларусь соответственно.

1. ЗЕМЛЯ КАК ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕСУРС. ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ И ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЕ

1.1 Спрос и предложение земли, их взаимодействие

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. [3, c. 329] Она дифференцируется по качеству и местоположению. Эти свойства земли по-разному проявляются применительно к землям различных категорий, прежде всего к сельскохозяйственным угодьям и землям населенных пунктов, в том случае, когда они становятся объектами отчуждения на земельном рынке [5, c.41].

Как бы там ни было, но земля есть свободное благо. Поэтому предложение земли всегда физически ограничено. Это бесспорное обстоятельство в то же время делает предложение земли абсолютно неэластичным по цене.

В отличие от капитального блага участок земли после купли-продажи в любой момент может вновь быть предложен на рынке, причем по более высокой цене. Так что понятие “бывший в употреблении”, со всеми вытекающими негативными последствиями, неприменимо на рынке [4, c.450].

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом поподробнее.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т.д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значичельного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю “привязывают” их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников (там, где они используются) ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы “неденежного вознаграждения” в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д.

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат - цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (рисунок 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю [3, c.329-331].

Принято считать, что при формировании спроса на землю в качестве главного побуждающего мотива выступает присвоение соответствующего денежного дохода, достаточного для компенсации понесенных издержек производства и получения чистого дохода. Принимая решение об организации сельскохозяйственнго производства, земледелец сравнивает ожидаемые доходы от реализации продукции и понесенные затраты. Спрос на землю является производным, т.е. непосредственно зависит от состояния спроса на сельскохозяйственную продукцию. Если есть перспективы для увеличения спроса на сельскохозяйственную продукцию - вполне можно ожидать увеличения спроса на землю как фактор производства.

При прогнозировании спроса на землю следует учитывать, что для продовольствия как товара характерна низкая эластичность спроса по цене. Это означает, что при повышении цены на продовольствие обычно имеет место лишь незначительное сокращение объема спроса. Данное обстоятельство накладывает существенный отпечаток на механизм ценообразования и формирования доходов землепользователя [4, с.449].

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх,



где D - совокупный спрос; Dсх - сельскохозяйственный спрос; Dнесх - несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая сельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города [3, c.331-333].

Предположим, в аренду сдается земля, пригодная для обработки, но без вложения капитала. В таком случае арендодателю выплачивается только земельная рента.

Пересечение линии спроса на землю (Dt) и линии предложения (St1) определяет точку равновесия Eo, которой соответствует равновесная рента (Ro). Видно, что фиксированный объем предложения земли приводит к тому, что спрос выступает единственным фактором, определяющим уровень земельной ренты. Скольжение вниз по линии спроса выражает функциональную зависимость объема спроса на землю от уровня арендной платы (земельной ренты). Если спрос на сельскохозяйственную продукцию возрастет, то произойдет сдвиг линии спроса на землю “вправо и вверх” в положение Dt1. На рисунке 3 видно, что в итоге арендная плата возрастет с Ro до R1 [4, c.451-452].

1.2 Землевладение и землепользование

Всякая форма земельной собственности может существовать (и практически существует) как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования, так и при соединении в одном физическом или юридическом лице. В первом случае экономические отношения по поводу земли приобретают форму арендных отношений. При этом собственник земли выступает только в качестве арендодателя, передавая на определенный срок и за плату право владения и пользования землей другому физическому или юридическому лицу-арендатору, сохраняя за собой право распоряжения землей. Земельный собственник является в этом случае только получателем земельной ренты в форме арендной платы. Арендатор, не обладая правом распоряжения землей, в пределах срока аренды ограничивает доступ к данному участку земли всех остальных землевладельцев и землепользователей. То есть аренда земли либо обязательно сочетается с частной собственностью на землю, либо при определенных обстоятельствах (в частности, при переходе от плановой экономики к рыночной) неизбежно предполагает наличие условий формирования частной земельной собственности. Аренда земли есть частный случай товарно-денежных отношений [5, c.37].

Согласно современным представлениям об устойчивом экономическом развитии землепользования аренда является абсолютным инструментом рыночных преобразований. Она:

- выравнивает экономические условия землепользования для всех форм собственности и хозяйствования;

- увеличивает эффективность землепользования;

- позволяет в относительно короткие сроки оптимизировать вопросы соотношения производственно-экономического характера с пространственным наполнением земельных ресурсов;

- упрощает и удешевляет процесс концентрации земли как ресурса, необходимого для эффективного хозяйствования;

- упрощает и удешевляет процесс создания теоретико-методической базы для обработки и формирования механизмов рыночного перераспределения земель к наиболее эффектным социально-экономически хозяйствующим субъектам;

Современные механизмы воздействия арендной платы на землепользователей заключается в том, что арендаторы поставлены в более жесткие условия, чем собственники земли. Это выражено в следующем:

- выкуп права аренды;

- минимальные сроки договора аренды;

- возможность обязать арендаторов благоустроить прилегающую территорию и отремонтировать прилегающую инженерно-техническую инфраструктуру ЖКХ города;

- деление арендаторов на группы по их коммерческой активности и, соответственно, дифференциация ставок арендной платы;

- увеличение размеров выкупа права краткосрочной аренды земли и ежегодное увеличение арендной платы с учетом общих инфляционных процессов;

- ограниченный срок аренды не позволяет арендаторам осуществлять долговременные проекты, возводить капитальные объекты;

Все это делает аренду достаточно непривлекательной для землепользования и достаточно привлекательной для собственника земли города или муниципального образования.

Согласно мировой системе городских землепользований и теории рационального использования городских земель, структура хозяйствующих городских землепользователей должна иметь следующее соотношение:

- 55-80% - собственники земли;

- 20-45% - арендаторы земли [1, c.242-243].

1.3 Плата за землю

Плата за землю, рассматриваемая как элемент системы платного землепользования, - это экономическая форма, внешнее выражение отношений, складывающихся в процессе пользования, владения и распоряжения землей между ее собственником и владельцем или пользователем. Присвоение земельным собственником платы за землю есть способ существования собственности как экономической категории. Земельная собственность и плата за землю взаимосвязаны и взаимообусловлены, представляя собой как бы две стороны одной медали: какова по существу форма собственности, такова форма платы, и наоборот.

Сущность платы за землю раскрывается в теории земельной ренты. [5, c.46-48]

Основы теории земельной ренты были разработаны Адамом Смитом и Давидом Рикардо. Огромное внимание этой категории уделял и Карл Маркс. В современной экономической теории (неоклассической подход) понятие земельной ренты претерпело существенную метаморфозу и существенно отличается от воззрений классиков [6, c.372].

Земельная рента как экономическая категория рыночной экономики непосредственно связана с частной собственностью на землю и рынком земли. Она образуется как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования (аренда земли), так и при соединении их в одном физическом (юридическом) лице. Образуются две нормальные формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. Первая связана с частной собственностью на землю и возможным более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью, вторая - с частной собственностью на землю и дифференциацией земли по качеству и местоположению. Частная собственность на землю служит причиной возникновения абсолютной ренты и средством превращения добавочной прибыли в дифференциальную ренту. Отсюда - стоимости прибавочного продукта соответствует сумма средней прибыли (ссудный процент плюс предпринимательский доход) и земельной (абсолютной и дифференциальной) ренты.

Доли рассматриваемых форм земельной ренты в стоимости и цене продукции сельского хозяйства зависят от социальных и естественных условий сельскохозяйственного производства, а в конечном счете - от уровня развития экономики в целом [5, c.46-48].

В реальной рыночной экономике нет ни дифференциальной, ни абсолютной земельной ренты, а есть частная собственность на землю, цена земли, земельный налог, арендная плата [1, c.244].

Земельный налог и арендную плату за землю объединяет то обстоятельство, что они могут взиматься (и обычно взимаются) с земель, приносящих их владельцам какой-то потребительский или коммерческий доход. Если этого признака нет, то нет оснований взимать ни то, ни другое. Например, такого признака нет у юридических лиц - воинских частей Министерства обороны, которым принадлежат различные полигоны. Поскольку эти земельные пространства в любом смысле бездоходны, их владельцы не вносят государству или муниципальным образованиям - собственникам земли ни земельного налога, ни арендной платы за землю. На этом сходство указанных двух платежей заканчивается.

Налог является фискальным доходом государства или муниципального образования, арендная плата - хозяйственным доходом. Поступление первого регулируется налоговым законодательством, а второй - гражданским и земелльным правом. Арендная плата в своей основе - это рыночное (частноправовое) отношение, тогда как налог есть проявление публичной власти. Земельный налог всегда меньше, чем арендная плата. Он представляет собой процент от арендной платы, поскольку призван облагать последнюю в составе доходов получателя этой платы - собственника земли [2, c.92].

1.4 Купля - продажа земли

Существует два типа рынка земли:

1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой. (об этом говорилось выше)

2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца. [7].

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

Цз = Рз / Пц'*100

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация.

Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 -- П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Вкладывать деньги и недвижимость -- землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь -- земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. [4].

2. ОСОБЕННОСТИ СТАНОВЛЕНИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

2.1 Общая характеристика рынка земель в зарубежных странах

На современном этапе развития мировой экономики рынок земли является мощным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

Даже в странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использование землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно - через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Цель государственного регулирования земельного оборота в развитых странах - избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически не жизненны в системе рыночной экономики, и создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств. В частности, в ряде стран законодательно запрещен раздел сельскохозяйственных угодий на участки меньше определенного размера, чтобы предотвратить дробление сельхозземель, в то время как в других ограничена чрезмерная концентрация сельскохозяйственных земель, с тем чтобы не развивались земельные латифундии. Многие страны также требуют, чтобы покупатели или арендаторы сельскохозяйственных угодий проживали по соседству и имели контроль за собственностью [1, c.89-90].

Многовековый опыт земельного рынка за рубежом требует особого исследования. Рынок земли, включая аренду и наследование, является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, в том числе по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализации экономики. Пожалуй, в качестве наиболее общей тенденции можно указать на концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями современного высокомеханизированного сельского хозяйства. Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах - это совершенно разные понятия, так как фермы создавались в совершенно различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее тенденция к росту средних размеров хозяйств идет во всех развитых государствах, за исключением, пожалуй, только Новой Зеландии, где наблюдается раздел ряда крупных поместий [10, c.215].

Земельные отношения в зарубежных странах строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.

Данные по странам ЕС свидетельствуют, что более 90% земель, используемых в сельском хозяйстве большинства стран, находящихся в обороте сельскохозяйственных предприятий, из них от 30 до 90% и более (по отдельным странам) являются частной собственности владельцев хозяйств [10, c.217-218].

2.2 Западный опыт функционирования земельного рынка

Частная собственность на землю обеспечивает право использования земли, социальную защиту и личную независимость, поскольку она предполагает право покупать и продавать землю, наследовать и закладывать ее, а также принимать решения о том, что выращивать на земле, о сдаче ее в аренду и пр. При этом, естественно, существуют определенные ограничения, которые различны в отдельных странах.

Государственное регулирование земельных отношений предусмотрено конституциями, специальными законами, сельскохозяйственными и урбанистическими комплексами. Эти нормативные акты охватывают различные аспекты регулирования земельных отношений. Один из них - планирование использования земель. Данной проблеме уделяется достаточно серьезное внимание в законодательстве западноевропейских стран. Так, в Бельгии в 1962 г. был принят закон о планировании, в соответствии с которым на национальной территории выделяются зоны для размещения поселений, промышленности, сельского хозяйства и иных целей. При этом приоритет отдается землям сельскохозяйственного назначения.

В Германии осуществляется широкомасштабное планирование землепользования. Закон о территориальном планировании формулирует принципы, обязательные для учета при планировании использования и охраны земель на уровне федеральных земель, а последние разрабатывают более детальное законодательство. Законом предусмотрено ограничение перевода сельскохозяйственных угодий для других видов использования.

Законодательство Дании регулирующее сельское зонирование и разработку местных планов использования земель защищает аграрные зоны от промышленного освоения и жилищной застройки.

В Италии в 1966 г. был принят закон о так называемых “зеленых планах”, в соответствии с которым выделяют зоны сельскохозяйственных земель для выращивания определенных культур в зависимости от их качества и природных условий.

Во Франции в процессе территориального планирования происходит зонирование территорий с выделением урбанизированных зон, земель, занятых лесами и заповедниками, зон специальной деятельности. Закон определяет порядок выдачи разрешений на строительство в указаных зонах и контроля за ним.

Государственное вмешательство в право распоряжения земельной собственностью связано в основном с устанослением порядка продажи и аренды земельных участков, а также их наследования. Характерно то, что ни одна развитая страна не имеет в своем законодательстве запрета на продажу сельскохозяйственной земли. В то же время в определенных странах существуют некоторые ограничения при совершении сделок с земельными участками. Эти ограничения состоят в следующем.

В Германии, например, при купле-продаже сельскохозяйственных земель обязательным является требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли. То же самое имеет место и в Италии. В Дании при приобретении сельскохозяйственной земли установлены ограничения для юридических лиц, а также жесткие квалификационные требования к фермерам, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирования рамера хозяйства. Во Франции, кроме того, установлено дифференцированное налогообложение при сделках с сельскохозяйственными угодьями. В Швейцарии установлены максимальные и минимальные размеры для сельскохозяйственных земель.

Характерным процессом последних лет стала передача части фермерских земель государству с последующей арендой. В Бельгии 68% земель находится в арендном землепользовании, во Франции - 52, Нидерландах - 37, Швециии - 35, Финляндии - 36, Дании - 20 и т.д.

При регулировании аренды сельскохозяйственных земель применяются следующие методы: предварительное разрешение на заключение договора или его последующее одобрение уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор независимо от воли сторон обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также перечень оснований, при которых договор аренды может быть расторгнут арендодателем; преимущественное право арендатора на покупку земельного участка и его дальнейшую аренду [9, c.38].

Существование частной собственности на землю не противеречит общественным интересам, поскольку она служит объектом активного и разностороннего государственного регулирования. Кардинальным образом ограничивается возможность различных злоупотреблений и негативных процессов, присущих земельным отношениям в прошлом (например, спекуляция землей, монопольная власть землевладельцев, сдерживающая аграрный процесс, дробление земельных участков при передаче по наследству и т.п.)

Так для получения права пользования землей во Франции необходимо разрешение административных органов, хотя на право владения такие ограничения не распространяются. Собственник может вернуть сданый в аренду участок при условии, что он будет обрабатывать его сам (или с помощью наследников). Ограничено также право получать доход для собственника земли в виде ренты, поскольку размеры арендной платы могут регламентироваться в административном порядке.

В Германии право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения и регистрации этого факта в Поземельной книге. Поземельная книга представляет собой документ, в котором обязаны быть зарегестрированы все земельные участки, за исключением принадлежащих федерации, федеральным землям, общинам, церкви, школам и т.д.

Принцип приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в Поземельной книге имеет исключения: в случае наследования право собственности обретает силу со дня смерти завещателя; в случае принудительной продажи с торгов - с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе; при проведении землеустроительных мероприятий - после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности на землю может быть ее отчуждение. По законодательству Германии, отчуждение допустимо “только в общественных интересах и может производиться только по закону или на основании закона, который регулирует вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон” [10, c.218-219].

Основной проблемой для России стал выбор наиболее подходящих для современных условий путей и методов формирования земельного рынка. Достаточно распространенной является спекуляция земельными участками. Данное обстоятельство зачастую выдвигают как аргумент против создания полноценного земельного рынка [8, c.105].

Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение этих земель в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие [11, c.104-105].

Существует ряд ограничений на операции с землей в отношении иностранных лиц. Они касаются как непосредственно приобретения земли, так и регулирования инвестиционного, налогового и валютного режимов. Подходы к регулированию земельного оборота с участием иностранных лиц весьма разнообразны. Учитывая то, что данный вопрос международное право пракктически не регулирует, каждая страна имеет рпаво на формирование своего собственного законодательства и требований. Большинство стран предпочитают вводить дискриминационные меры в отношении приобретения иностранцами земли, и не так часто - в отношении использования земли иностранными лицами. Спектр применяемых ограничений варьирует от полного запрета до простого требования уведомления соответствующих органов о приобретении земли зарубежными лицами.

Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и Великобритания не устанавливают ограничений на приобретение земли иностранными лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно проживал там в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной комиссии на приобретение, аренду, ипотеку или какие-либо другие операции с землей.

Италия и Испания зафиксировали ограничения на приобретение земли иностранцами в приграничных районах. В Испании на приобретение в собственность или использование земли в приграничных районах необходимо получить разрешение местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения на приобретение земли в приграничной зоне.

Во всех странах с развитой рыночной экономикой законодательно разрешено использовать землю в качестве залога для получения кретита. Более того, в этих в этих странах закон не только разрешает, но и гарантирует право на сельскохозяйственные земли и передачу этих прав [9, c.39].

Структура и формы землевладения в зарубежных странах не остаются неизменными, происходит смена собственников, дробление или укрупнение земельных наделов. В этом процессе сочетается действие рыночных механизмов с государственным вмешательством. Колебания цен, переход менее эффективно используемых земельных наделов в другие руки определяются конъюнктурными факторами; в то же время государство регулирует (в большей или меньшей степени) арендные отношения, контролирует использование земли, соблюдение социальных и экологических интересов.

Стоимость земли в наиболее общем виде отражает ожидаемый уровень доходов от сельскохозяйственного производства. На нее влияет множество факторов: природно-климатические, экономические, технологические. В частности, стоимость земли определяется исходя из потенциального и фактического плодородия наделов, их расположения, охвата правительственными аграрными программами, технологического прогресса в земледелии. На стоимость земель влияют и макроэкономические факторы: величина ссудного процента, размеры инфляции, соотношение международных валютных курсов, экспортная политика. Таким образом, стоимость сельскохозяйственных земель отражает общие экономические условия в аграрном секторе.

Цены на землю, базируясь на проведенных оценках, колеблются в зависимости от спроса и предложения. Так, на земельном рынке Германии они устанавливаются по соглашению сторон в обычных деловых контрактах и соответственно действующим правовым нармам. При формировании цены принимают во внимание качество почвы, ее потенциальное и фактическое плодородие, место расположения участка, ожидаемый от его использования доход. Комплекс этих параметров учитывается в нормативах цен на землю; а постоянное обновление (через 2 года) позволяет использовать их для косвенной оценки территориальных условий производства при формировании цены земли.Фактическая динамика цен на землю свидетельствует о значительной их дифференциации.

Кризисные периоды характеризуются резким снижением уровня доходов фермеров, разорением части их, снижением цен на землю, переходом земельных участков к другим владельцам, ростом ипотечной задолженности. Оживление экономической ситуации приводит к росту цен на землю, стимулирует приобретения фермерами земель.

Так, в Великобритании после существенного падения цен на землю в конце 1970-х - середине 1980-х годов наметилась тенденция к их росту: в Англии средняя цена за 1 га в 1988 г. по сравнению с 1987 г. возросла на 20% и составила 4,2 тыс. фунтов стерлингов. В 1989 г. увеличение составило в среднем 10%, в последующем цены еще более возросли. Причем цена на землю определяется двумя факторами - инфляцией и ростом эффективности производства [10, c.220-222].



2.3 Рынок земли в условиях мирового кризиса

Сегодня во времена мирового кризиса рынок земли поставлен в условия жесткой конкуренции. Так как спрос на земельные участки вокруг крупных городов значительно упал, многие продавцы осуществляют рекламные рассылки с обещаниями существенных скидок.

Однако в отличие от пригородных земельных ресурсов, сельскохозяйственные угодья неожиданно стали выгодными для инвестиционных вложений. В связи с увеличением пошлины на ввозимый товар из-за рубежа выгодно стало заниматься выращиванием урожая овощей и разведением крупнорогатого скота. Исходя из этого, производители минеральных удобрений и сельхозоборудования стали прибегать к таким приемам, как массовая рассылка писем с рекламными проспектами. Один из самых важных факторов спроса сельскохозяйственной земли - это недооцененность. Зачастую можно купить хороший плодородный участок по весьма недорогой цене. Так что в этой сфере рынка влияние кризиса помогло увеличить спрос. Но по мнению аналитиков, этот процесс является недолговечным, скорее даже временным.

В условиях финансового спада спрос на ликвидные земельные участки не упал, однако цена на них замерла на месте. Разумным решением крупных землевладельцев стало занятие выжидательной позиции, основные инвестиции были брошены, чтобы удержать на плаву профилирующий бизнес такой, например, как ресторанный, экспресс доставка, промышленные предприятия. А земля как говорится, кушать не просит, и выжидание принесет свои плоды.

Аналитики крупных компаний, сравнив мировой рынок земель, прогнозируют возобновление роста цен на землю уже после второго квартала следующего года. Направляя инвестиции в ликвидную землю, лучше приобретать участки у тех продавцов, которые сбрасывают их в режиме демпинга.

Исходя из вышесказанного, можно сделать выводы, что спад цен на землю в условиях кризиса временный, его тенденция нестабильна. Все аналитики сходятся в своих прогнозах во мнении, что в недалеком будущем цена на землю вновь станет расти и рынок земли вернет свои позиции в мировой экономике [12].

Таким образом, в зарубежных странах земельные отношения (владение, пользование, продажа, заклад, завещание, сдача в аренду) строятся на праве частной собственности. Определенную роль играет государственное регулирование, обеспечивающее рациональное использование земель в соответствии с социальными и экоогическими интересами. Государственное регулирование выражается в форме нормативных законодательных актов о передаче земли, делегировании полномочий местным огранам управления (например, права на разрешение или запрет покупки земли, контроль за использованием сельскохозяйственных угодий) или финансового управления (покупка земли). Сочетание действия рыночных земельных отношений и государственного регулирования направлено на эффективное использование земельных ресурсов.

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является, как уже указывалось, государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли, покупке и продаже, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важная сфера государственного регулирования - сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те, которые идут под жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика представляет собой важную государственную функцию регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель [10, c.223].

Исследования показали, что методы и способы правового регулирования земельных отношений в зарубежных странах отличаются большим разнообразием. Однако можно выделить ряд общих принципов. Это учет национальных и исторических особенностей страны, землеобеспеченности; реальное многообразие форм собственности на землю; любое действие с землей регламентируется определнной нормой закона, правилом; земельный рынок выступает как основной экономический механизм распределения и перераспределения земель; платность землепользования; развитие сельского хозяйства на основе преимущественно частного земледелия и арендного землепользования; права на землю не абсолютны, их реализация на практике осуществляется с определенными ограничениями; ограничение или невозможность покупки земли в собственность иностранными физическими и юридическими лицами; усиление регулирующей роли государства в управлении земельными ресурсами; развитие института аренды земли и существенное расширение прав арендаторов [9, c.39].

3. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

3.1 Государственное регулирование рынка земли в Республике Беларусь и национальная стратегия устойчивого развития - 2020

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель (т.е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства [15, c.117].

На сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысят гектаров, в том числе сельскохозяйственные земли составляют 8968 тыс.га, лесные земли - 8512 тыс.га, земли под болотами и водными объектами - 1364 тыс.га, другие земли - 1939 тыс.га. Если рассматривать динамику земельной площади, начиная с 1991 года, то можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс.га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости [21, c.113-117]. По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования [20].

Рассмотрим некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

- собственность на землю, земельные участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

- аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

- плата за пользование земельными участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

- кадастровая оценка земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским городским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [18].