Бюджетное учреждение Республики Бурятия: гостехинвентаризация – Республиканское бюро технической инвентаризации
Изучение законодательных и нормативных документов, материалов, регулирующих деятельность предприятия, связанную с управлением недвижимостью. Система экспертиз недвижимости: основные задачи правовой, технической, экологической, управленческой экспертизы.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | отчет по практике |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.09.2014 |
| Размер файла | 1,5 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления
(ФГБОУ ВПО ВСГУТУ)
Кафедра «Управление инвестициями и недвижимостью»
ОТЧЕТ
о прохождении 2 производственной практики
Бюджетное учреждение Республики Бурятия
«Гостехинвентаризация - Республиканское бюро технической инвентаризации»
Выполнила: студенка 4 курса группы 359 Альфер Н. С.
Руководитель практики от университета: Жаркая Г. Ф.
Руководитель практики от предприятия: Андреева Л. Н.
Улан-Удэ, 2013
Содержание
Введение
Глава 1. Общая характеристика предприятия
Глава 2. Система экспертиз недвижимости
Глава 3. Объект №1. Жилой дом по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, г. Бабушкин, д. 70
Глава 4. Объект №2. Нежилое помещение - магазин по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Солнечная, д. 27
Глава 5. Объект №3. Нежилое помещение - мини-гостиница по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3
Заключение
Список использованных источников
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Введение
Производственная практика пройдена с 22.05.2013 по 22.07.2013 года в Бюджетном учреждении Республики Бурятия «Гостехинвентаризация - Республиканское Бюро Технической Инвенаризации», расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Тобольская, 153 Б.
Целью практики является ознакомление с основными понятиями управления недвижимости, а также получение практического опыта и навыков по планированию, управлению объектом недвижимости.
В процессе прохождения практики решаются следующие задачи:
ь изучение законодательных и нормативных документов, материалов, регулирующих деятельность предприятия, связанную с управлением недвижимостью;
ь знакомство с организацией и рассмотрение основных видов деятельности;
ь приобретение навыков работы с документацией на предприятии.
управление недвижимость экспертиза
Глава 1. Общая характеристика предприятия
Государственное учреждение Республики Бурятия "Гостехинвентаризация по Республике Бурятия" создано в соответствии с постановлением Правительства Республики Бурятия от 19.09.2003 года №294.
Учреждение является некоммерческой организацией, финансируемой за счет доходов от разрешенных по Уставу видов деятельности, учитываемых на отдельном балансе.
Основными задачами учреждения являются:
ь осуществление государственного технического учета объектов строительной деятельности;
ь организация и проведение работ по технической инвентаризации объектов строительной деятельности;
ь реализация государственной политики в области государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на территории Республики Бурятия;
ь формирование информационной базы об объектах градостроительной деятельности, расположенных на территории Республики Бурятия, ведение государственного реестра объектов градостроительной деятельности, обеспечение сохранности конфиденциальной информации;
ь координация и контроль деятельности организаций по государственному техническому учету и технической инвентаризации.
Основные виды деятельности, осуществляемые учреждением:
ь ведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности в Республике Бурятия (свидетельство об аккредитации: серия РН-1 №000315 от 04 июня 2008 г.);
ь осуществление независимой оценки объектов недвижимого и движимого имущества (лицензия №011223 от 21 февраля 2005 г.);
ь определение инвентаризационной стоимости зданий, строений, сооружений и помещений для целей учета, налогообложения и для иных государственных целей;
ь оказание платных услуг юридическим и физическим лицам по вопросам технической инвентаризации.
Учреждение является правопреемником существовавших ранее бюро технической инвентаризации. В 2004 году в его состав вошли 22 БТИ районов и городов Бурятии, со своим штатом сотрудников, документацией и архивом. Создан и успешно работает филиал по городу Улан-Удэ. Структура учреждения включает в себя 23 филиала по районам. Всего по Республике в штате Учреждения работает около 200 специалистов по 8 разным отделам: геодезический отдел, отдел межевания, технической инвентаризации, отдел оценки, юридический отдел, отдел автоматизированных систем управления, бухгалтерия и архив.
В филиалах установлена современная мебель, компьютерная и оргтехника, имеются сертифицированные приборы, в том числе лазерные дальномеры и тахеометры. Обработка материалов и изготовление технических паспортов производится с применением лицензированных программных средств, в т.ч. "AutoCad", "АС-АРХИВ".
Учреждение составляет деловую конкуренцию филиалу ФГУП Ростехинвентаризация и частным фирмам по межеванию, что способствует демонополизации рынка коммерческих работ и снижению их стоимости. Так, платеж за паспортизацию дома ИЖС на обособленном участке с выходом в натуру составляет ныне около 5000 руб. при сроке исполнения в 1 месяц. За срочность применяются повышающие коэффициенты. По филиалу в гор. Улан-Уде в день за справками обращаются примерно 30 чел. Очередей в БТИ нет.
Организационной особенностью деятельности учреждения является повременно-премиальная система оплаты труда всех работающих, включая основных исполнителей (техников и инженеров-инвентаризаторов), которые в большинстве БТИ России работают сдельно.
Транспортные потребности покрываются учреждением в основном за счет арендуемых автомобилей, что экономически более выгодно, чем содержание собственного автотранспорта.
Взаимодействие со смежными организациями, в т.ч. службой приставов и нотариатом, хорошие и деловые. Давно сложился и постоянно проходит обмен опытом с коллегами из Читинской и Иркутской областей.
Перспективы развития учреждения:
ь формирование единого кадастра недвижимости;
ь создание в будущем единого технического паспорта на земельный участок и объект недвижимости;
ь составление электронного архива недвижимости;
ь работа по обеспечению достоверности при формировании налогооблагаемой баз в республике, по своим направлениям.
БУ РБ «Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ» располагается по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Тобольская, 153 Б.
Глава 2. Система экспертиз недвижимости
Система экспертиз недвижимости заключается в проведении всех шести экспертиз объекта недвижимости (рис. 1).
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 1. Графическое представление совокупности экспертиз объектов недвижимости.
Сущностью правовой экспертизы является изучение документов, удостоверяющих право владения ОН действующего владельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так называемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца. Известно, что ОН может стать собственностью в следующих ситуациях: получения в наследство; получения в качестве дара; приобретения; возведения (создания); незаконного отчуждения (недружественного захвата).
Задачи, решаемые в процессе правовой экспертизы, представлены на рис. 2.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 2. Основные задачи правовой экспертизы
Проведение технической экспертизы предполагает изучение как самого ОН в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его техническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т. д.
Задачи, решаемые в процессе технической экспертизы ОН, представлены на рис. 3.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 3. Основные задачи технической экспертизы
В процессе проведения экспертизы местоположения изучается градостроительная документация, относящаяся к ОН, материалы маркетинговых и других исследований.
Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения, представлены на рис. 4.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 4. Основные задачи экспертизы местоположения
При проведении экономической экспертизы необходимо проанализировать ретроспективные и перспективно-расчетные показатели, характеризующие фактическое или предполагаемое (ожидаемое) хозяйственное использование Он и формирование на их основе профессионального заключения о текущей или ожидаемой экономической эффективности использования недвижимости, об отдаче средств, затрачиваемых на приобретение прав на нее.
Основные задачи, решаемые в процессе проведения экономической экспертизы ОН, представлены на рис. 5.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 5. Основные задачи экономической экспертизы недвижимости
Экологическая экспертиза проводится на основе изучения проектной документации по ОН, исследования реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заключения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная направленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направленность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопутствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения различных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения деятельности существующего объекта.
Задачи, решаемые в процессе проведения экологической экспертизы ОН, представлены на рис. 6.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 6. Основные задачи экологической экспертизы
В процессе проведения управленческой экспертизы дается профессиональное заключение о рациональности, об эффективности проектируемой или действующей системы управления ОН и отдельных ее составляющих, а также вырабатываются предложения по ее совершенствованию.
Основные задачи, решаемые в процессе управленческой экспертизы ОН, представлены на рис. 7.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 7. Основные задачи управленческой экспертизы
Глава 3. Объект №1. Жилой дом по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. №70
Правовая экспертиза.
Жилой дом по адресу: РБ, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. №70 стал собственностью Гольцевой Ларисы Николаевной по получению в наследство (свидетельство о праве на наследство по закону от 20.03.2009 г.). Вид права: общая долевая собственность ѕ.
Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2009 г. (Приложение 1). Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью. Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Жилой дом построен в 1958 году.
Описание конструктивных элементов:
фундамент - ленточно-бутовый;
стены - бревно;
перекрытия чердачные - деревянные отепленные;
крыша - шифер;
полы - дощатые;
отопление - печное.
Износ по состоянию на 2009 год равен 52%. Применим поправки, то есть по состоянию на 2013 год износ будет составлять 55%.
Можно сделать вывод, что жилой дом прочен и устойчив, а, следовательно, пригоден для проживания.
Данные взяты из технического паспорта на жилой дом от 19 февраля 2009 года. (Приложение 1). Также приложены фотографии.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в Республике Бурятия, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. 70. Транспортная доступность хорошая. Дорожное покрытие - асфальтовое. По этой улице пролегает трасса М-55 Иркутск-Чита. Преимущественное окружение - жилые одноэтажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона: магазины, детский сад, аптека и т. д. Также, поблизости находится озеро Байкал, что определяет удачность расположения объекта недвижимости.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
ь быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
ь быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
ь быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
ь быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Текущее использование оцениваемого объекта: жилой дом.
Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.
Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. У нас объект используется как жилое, то есть никаких будущих доходов не прогнозируется. Поэтому, целесообразно от доходного подхода отказаться.
Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
При определении стоимости предпримем следующие шаги:
ь определим восстановительную стоимость;
ь определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;
ь определим стоимость объекта оценки.
Определим характеристики здания (табл. 1) из технического паспорта.
Таблица 1. Характеристики здания.
|
Наименование показателя |
Характеристика |
|
|
Жилой дом |
V=132 куб. м. |
|
|
Этажность |
1 |
|
|
Стены |
бревно |
|
|
Год постройки |
1958 |
|
|
Продолжение таблицы 1. |
||
|
1 |
2 |
|
|
Процент износа здания |
55% (по состоянию на 2013 год) |
|
|
Инженерные коммуникации |
Печное отопление, электроосвещение |
Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 2 из технического паспорта.
Таблица 2. Описание конструктивных элементов дома.
|
Наименование конструктивного элемента |
Жилой дом |
|
|
Год постройки |
1958 |
|
|
Строительный объем |
132 куб. м. |
|
|
Фундамент |
Ленточно-бутовый |
|
|
Стены |
Бревно |
|
|
Перекрытия чердачные |
Деревянные отепленные |
|
|
Крыша |
Шифер |
|
|
Полы |
Дощатые |
|
|
Инженерное обеспечение |
Печное отопление, электроснабжение |
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
В качестве аналога для объекта оценки возьмем одноэтажное бревенчатое здание (УПВС №26, табл. 4), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.
В характеристике здания-аналога предусмотрены центральное отопление, водопровод холодной и горячей воды, канализация, радио, телефон, а в оцениваемом доме они отсутствуют. Согласно сборнику №26 УПВС поправка на отсутствие в объекте оценки центрального отопления составляет 5,9%, канализации - 2,3%, водопровода холодной и горячей воды - 1,2%, радио - 0,3%, телефона - 0,5%. Суммарно - 10,2%. Наличие печного отопления составляет 4% и телевидения - 1,6%. Суммарно 5,6%. Преобразуем в коэффициент: (1-10,2/100)*(1+5,6/100)=0,948.
Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.
Переход к ценам на дату оценки.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:
И 1969/1984 = 1,2
Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д .
И 1984/1991=1,53
К91-2013 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г №037-077 г. Улан-Удэ).
Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2013 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:
К69-2013 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03
Стоимость 1 куб.м. объекта-аналога в ценах 1969 года составляет 37,2 руб (УПВС №26).
Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:
Сзд = С69 * К69-2013* ККЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.
где: С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К69-2013- индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2013 г.;
ККЛИМ - поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I- 1,09 (УПВС № 26);
Кблаг.- коэффициент на благоустройство - 0,948;
Пв - поправка на полезную высоту - 0,98;
Vд- общий строительный объем части жилого дома.
Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:
Сзд =37,2 * 140,03* 1,09 * 0,948 * 0,98 * 132 = 696 304 руб.
Определение накопленного износа.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.
Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 55%.
Функциональный износ - уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым
В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.
Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.
Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как реализация туристических культурно-экологических центров, создание рекреационного комплекса на базе горячих источников и единого набережного комплекса в зоне отдыха «Култушная» и «Байкальский прибой».
Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 3).
Таблица 3. Расчет стоимости затратным подходом.
|
Наименование показателя |
Размер износа |
Значение, руб. |
|
|
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости |
696 304 |
||
|
Накопленный физический износ |
55% |
382 967 |
|
|
Накопленный функциональный износ |
0% |
0 |
|
|
Накопленный внешний износ |
0% |
0 |
|
|
Итоговая стоимость объекта оценки |
382 967 |
Согласно ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
ь изучение рынка и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
ь сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
ь анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
ь корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
ь согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.
Основные характеристики вынесем в таблицу 4.
Таблица 4. Основные характеристики объектов-аналогов.
|
Характеристики |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Назначение |
ѕ жилого дома |
Ѕ жилого дома |
Ѕ жилого дома |
Ѕ жилого дома |
|
|
Дата предложения |
Июнь 2013 г. |
Июнь 2013 г. |
Июнь 2013 г. |
Июнь 2013 г. |
|
|
Цена предложения, руб. |
оценка |
750 000 |
750 000 |
750 000 |
|
|
Общая площадь, кв. м. |
34,2 |
50 |
50 |
44 |
|
|
Цена 1 кв. м., руб. |
оценка |
15 000 |
15 000 |
17 045 |
|
|
Местоположение |
РБ, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. 70 |
РБ, Кабанский район, с. Клюевка |
РБ, Кабанский район, с. Клюевка |
РБ, Кабанский район, с. Клюевка |
|
|
Материал стен |
бревно |
брус |
брус |
брус |
|
|
Внутренняя отделка |
простая |
простая |
простая |
простая |
|
|
Источник информации |
- |
«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г. |
«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г. |
«Из рук в руки» №42(964) от 24 июня 2013 г. |
Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
Примененные корректировки приведем в таблице 5.
Таблица 5. Примененные корректировки.
|
Корректировка |
Аналог |
Поправка |
Обоснование корректировки |
|
|
Дата продажи |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись. |
|
|
Имущественные права |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись. |
|
|
Местоположение |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в населенных пунктах на берегу озера Байкал, поэтому поправки не применялись |
|
|
Масштаб |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись. |
|
|
Наличие земельного участка |
1 2 3 |
0,8 0,8 0,8 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу с учетом стоимости земельного участка, а объект оценки оценивается без учета стоимости земли, по данному параметру, поправки применялись. |
|
|
Цена предложения |
1 2 3 |
0,8 0,8 0,8 |
Цены объектов-аналогов являются ценами предложения, которые обычно выше цен реальных сделок и, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информации, полученной у риэлтеров, в зависимости от размера и стоимости объекта Продавец Покупателю при продаже может сделать среднюю скидку на 5-20 %. Нами принято среднее значение поправки (-20%) |
Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 6).
Таблица 6. Скорректированные цены объектов-аналогов.
|
Корректировка |
Единица измерения |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки |
руб./м2 |
15 000 |
15 000 |
17 045 |
|
|
Поправка на дату продажи |
1 |
1 |
1 |
||
|
Поправка на имущественные права |
1 |
1 |
1 |
||
|
Поправка на местоположение |
1 |
1 |
1 |
||
|
Поправка на масштаб (площадь) |
1 |
1 |
1 |
||
|
Поправка на наличие земельного участка |
0,8 |
0,8 |
0,8 |
||
|
Поправка на цену продажи |
0,8 |
0,8 |
0,8 |
||
|
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок |
руб./м2 |
9 600 |
9 600 |
10 910 |
|
|
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки |
руб./м2 |
10 037 |
|||
|
Общая площадь объекта |
м2 |
34,2 |
|||
|
Итоговая стоимость объекта оценки |
руб. |
343 265 |
При оценки недвижимого имущества были применены затратный и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 7).
Таблица 7. Итоговое значение стоимости объекта оценки.
|
Наименование подхода |
Стоимость объекта |
|
|
Доходный |
- |
|
|
Затратный |
382 967 |
|
|
Сравнительный |
343 265 |
|
|
Итоговое значение стоимости |
363 116 |
Экологическая экспертиза.
Цель экологической экспертизы -- обеспечить предупреждение вредных последствий хозяйственной деятельности для охраны окружающей среды, здоровья человека, экологической безопасности общества, задача -- оценить степень экологического воздействия конкретного хозяйственного объекта на окружающую среду и здоровье человека.
Объект является жилым домом, то есть он не представляет никакой опасности, обусловленной функционированием этого объекта. Уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой, поэтому результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.
Управленческая экспертиза.
Управленческая экспертиза - деятельность эксперта, направленная на исследование объекта экспертизы с целью определения реального состояния объекта, причин такого состояния, а также ближайших и отдалённых перспектив изменений в состоянии этого объекта.
Объект эксплуатируется с 1958 и является жилым домом. Собственника устраивает такое использование объектом недвижимости. Хотя эффективным вариантом использования можно было бы предложить использовать как нежилое помещение под магазин или парикмахерскую.
Глава №4. Объект №2. Нежилое помещение - магазин по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Солнечная, д. 27
Правовая экспертиза.
Нежилое помещение - магазин по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, октябрьский район, ул. Солнечная, д. 27 стал собственностью ООО «Оптово-Розничный Центр Окинский» по приобретению (свидетельство о государственной регистрации права от 20.01.06 г. 03 АА №261036). После чего произошло переустройство и перепланировка, о чем свидетельствует акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения №82 от 27.08.2008 г. В дальнейшем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2008 г. 03-АА 454608. Вид права: собственность.
Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2008 г. (Приложение 2). Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью. Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Помещение расположено на 1 этаже. Основным назначением является магазин. Используется по назначению. Построен в 1966 году.
Описание конструктивных элементов:
фундамент - бетонные блоки;
стены - перлито-бетонные панели;
перекрытие - железобетонное;
окна - стеклопакеты;
двери - филенчатые, стеклопакеты;
имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.
Износ по состоянию на 2007 год равен 15%. Применим поправки, то есть по состоянию на 2013 год износ будет составлять 17%.
Можно сделать вывод, что магазин пригоден основного назначения и использования.
Данные взяты из технического паспорта на магазин от 15 мая 2007 года. (Приложение 2). Также приложены фотографии.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в Республике Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,ул. Солнечная, д. 27. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение - жилые 5-этажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона: магазины, детский сад, аптека, техникум, республиканский роддом и т. д. Это все определяет удачность расположения объекта недвижимости.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
ь быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
ь быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
ь быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
ь быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Текущее использование оцениваемого объекта: магазин.
Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.
Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Поэтому, применим доходный подход.
Методика оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации (доходный подход):
Метод прямой капитализации дохода - метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:
Срын. = I/R
где Срын. - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
I - годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);
R - ставка (коэффициент) капитализации.
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и недополученных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.
Расчет потенциального валового дохода (ПВД) - максимально возможных денежных поступлений, которые были бы получены при сдаче в аренду всех площадей оцениваемого объекта недвижимости (100% занятости) и получении всей арендной платы, без учета потерь и расходов. Производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
ПВД = S*Cа,
где S - общая площадь объекта оценки, кв.м.;
Са - арендная ставка за 1 кв.м., руб.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от следующих факторов:
местоположения оцениваемого объекта,
физического состояния,
наличия инженерных коммуникаций (водоснабжение, электроосвещение, теплоснабжение, канализация, вентиляция, телефонизация и др.)
этажа/этажности здания,
общей площади сдаваемых в аренду объектов,
времени аренды (срока),
соотношения спроса и предложения на рынке аренды и других факторов.
На основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов, в данном случае были применены ставки арендной платы нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом.
Оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка аренды производственной недвижимости, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости, опросов владельцев недвижимости.
В результате рассчитывается действительный валовой доход (ДВД) - денежные поступления от эксплуатации объекта за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы по формуле:
ДВД = ПВД - П,
где П - потери от недоиспользования и при сборе арендных платежей.
При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 25% от потенциального валового дохода
Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводство доходов называются операционными (эксплуатационными) расходами.
Операционные расходы принято делить на:
ь условно-постоянные расходы (размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта: налог на имущество, страховка и др.);
ь условно-переменные расходы (размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта: коммунальные платежи за воду, электричество, отопление, телефон, расходы на уборку, содержание территории, и др.)
ь расходы на замещение или резервы (рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения, аналогично бухгалтерской амортизации).
Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 25% от потенциального валового дохода.
Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.
Доход (отдача) на капитал - компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и др. факторы, связанные с конкретными инвестициями.
Возврат капитала - означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.
Проектная ставка (коэффициент) капитализации для текущего дохода (норма дохода) - ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Теоретически она должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
ь компенсация за безрисковые, неликвидные активы,
ь компенсация за риск,
ь компенсация за низкую ликвидность,
ь компенсация за инвестиционный менеджмент,
ь поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).
В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 7,14% на 18.06.2013 г.
Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект
Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,5%.
Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 8).
Таблица 8. Компенсация за низкую ликвидность.
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Ед. изм. |
Значение |
|
|
1 |
Безрисковая ставка (Rб) |
% |
7,14% |
|
|
2 |
Период экспозиции (n) |
месяцев |
6 |
|
|
3 |
Итого, компенсация за низкую ликвидность: |
% |
3,57% |
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.
Ставка возмещения (возврата) капитала - величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 9).
Таблица 9. Норма возврата.
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Ед. изм. |
Значение |
|
|
1 |
Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого здания |
лет |
103 |
|
|
2 |
Норма возврата (фактор фонда возмещения) |
% |
0,97% |
Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 10).
Таблица 10. Расчет ставки капитализации.
|
№ |
Наименование рисков |
Значение, % |
|
|
1 |
Безрисковая ставка |
7,14% |
|
|
2 |
Компенсация за риск |
2,50% |
|
|
3 |
Компенсация за низкую ликвидность |
3,57% |
|
|
4 |
Компенсация за инвестиционный менеджмент |
2,50% |
|
|
6 |
Норма возврата |
0,97% |
|
|
7 |
Итого, ставка капитализации для улучшений: |
16,68% |
В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды
Арендные ставки для торговых помещений находятся в диапазоне от 20 000 руб. до 35 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона и др. Самым значимым фактором является местоположение.
Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого торгового помещения в размере 20 000 рублей.
Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 11).
Таблица 11. Расчет рыночной стоимости объекта.
|
Наименование показателя |
Значение |
Аргументы |
||
|
1. Потенциальный валовой доход |
--- |
Количество |
Арендная ставка за объект, руб./мес за кв.м. |
|
|
Сдача в аренду объекта оценки, руб./год |
7 728 000 |
32,2 |
20 000 |
|
|
Продолжение таблицы 11. |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год |
7 728 000 |
--- |
--- |
|
|
2. Действительный валовой доход |
--- |
--- |
||
|
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы |
Прогнозируемый процент от ПВД |
--- |
||
|
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год |
1 932 000 |
25% |
--- |
|
|
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год |
1 932 000 |
--- |
--- |
|
|
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год |
5 796 000 |
--- |
--- |
|
|
3. Чистый операционный доход |
--- |
--- |
||
|
Эксплуатационные расходы |
1 932 000 |
25% |
--- |
|
|
Налог на имущество, руб./год |
--- |
--- |
||
|
Налог на землю, руб./год |
--- |
--- |
||
|
ИТОГО, эксплуатационные расходы, руб./год |
1 932 000 |
--- |
--- |
|
|
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год |
3 864 000 |
--- |
--- |
|
|
4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта доходным подходом |
--- |
--- |
--- |
|
|
Чистый операционный доход, руб./год |
3 864 000 |
|||
|
Ставка капитализации стоимости, % |
16,68% |
|||
|
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, руб. |
23 165 500 |
Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на магазин не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.
Согласно ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.
Основные характеристики вынесем в таблицу 12.
Таблица 12. Основные характеристики объектов-аналогов.
|
Характеристики |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Назначение |
магазин |
магазин |
магазин |
магазин |
|
|
Дата предложения |
Июнь 2013 г. |
Июнь 2013 г. |
Июнь 2013 г. |
Июнь 2013 г. |
|
|
Цена предложения, руб. |
оценка |
31 000 000 |
20 000 000 |
40 000 000 |
|
|
Общая площадь, кв. м. |
32,2 |
32 |
82 |
106 |
|
|
Цена 1 кв. м., руб. |
оценка |
968 750 |
243 900 |
377 360 |
|
|
Местоположение |
РБ, г. Улан-Удэ, ул. Солнечная, д. 27 |
РБ, г. Улан-Удэ, ул. Шумяцкого |
РБ, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева |
РБ, г. Улан-Удэ, ул. Вакарина |
|
|
Материал стен |
перлито-бетонные |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
|
Внутренняя отделка |
простая |
простая |
простая |
простая |
|
|
Этаж |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
Источник информации |
- |
«Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г. |
«Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г. |
«Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г. |
Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
Примененные корректировки приведем в таблице 13.
Таблица 13. Примененные корректировки.
|
Корректировка |
Аналог |
Поправка |
Обоснование корректировки |
|
|
Дата продажи |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись. |
|
|
Имущественные права |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись. |
|
|
Тип объекта |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по типу объекта, поправки не применялись. |
|
|
Местоположение |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в городе Улан-Удэ, поэтому поправки не применялись |
|
|
Масштаб |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись. |
|
|
Цена предложения |
1 2 3 |
0,95 0,95 0,95 |
В результате торгов, цена реальных сделок обычно ниже цены предложения, поправка составляет скидку на данный процент. |
|
|
Материал стен |
1 2 3 |
0,98 0,98 0,98 |
Объект оценки и аналоги отличаются по материалу стен, поправки применялись. |
|
|
Внутренняя отделка |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру, поправки не применялись. |
Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 14).
Таблица 14. Скорректированные цены объектов-аналогов.
|
Корректировка |
Единица измерения |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки |
руб./м2 |
968 750 |
243 900 |
383 330 |
|
|
Поправка на дату продажи |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
||
|
Поправка на имущественные права |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
||
|
Поправка на местоположение |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
||
|
Поправка на масштаб (площадь) |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
||
|
Поправка на цену продажи |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
||
|
Поправка на материал стен |
0,98 |
0,98 |
|||
|
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок |
руб./м2 |
920 310 |
231 700 |
364 160 |
|
|
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки |
руб./м2 |
505 400 |
|||
|
Общая площадь объекта |
м2 |
32,2 |
|||
|
Итоговая стоимость объекта оценки |
руб. |
16 274 000 |
При оценки недвижимого имущества были применены доходный и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 15).
Таблица 15. Итоговое значение стоимости объекта оценки.
|
Наименование подхода |
Стоимость объекта |
|
|
Доходный |
23 165 500 |
|
|
Затратный |
- |
|
|
Сравнительный |
16 274 000 |
|
|
Итоговое значение стоимости |
19 720 000 |
Экологическая экспертиза.
Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» магазин не является объектом экспертизы, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой. Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.
Управленческая экспертиза.
Объект эксплуатируется с 1966 года. По решению №38 от 27.10.2005 года объект переведен из жилого помещения в нежилое, что свидетельствует об эффективном варианте использования недвижимости собственником.
Глава 5. Объект №3. Нежилое помещение - мини-гостиница по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3
Правовая экспертиза.
Нежилое помещение - мини-гостиница по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3 стал собственностью Семенова Эрдэма Батоевича и Эрдынеева Цырена Эрдынеевича по приобретению части жилого дома с земельным участком (свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.2013 г. 03-АА №292166 и 03-АА 292167 взамен свидетельств №019638 серии 03-АА от 06.06.2011 г. и№019637 серии 03-АА от 06.06.2011 г. ). После чего произошло переустройство и перепланировка, о чем свидетельствует акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения №37 от 25.04.2008 г. В дальнейшем были выданы свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.2013 г. 03-АА 292165 и 03-АА 292164. Также введены в эксплуатацию помещения литера В и В1, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU04302000-14 от 19.02.2013 комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ. Также выданы свидетельства о государственной регистрации права от 18.03.2013 г. 03-АА 295820 и 03-АА 295821. Вид права: общая долевая собственность по Ѕ на собственника.
Копии всех документов располагаются в приложении 3. Подлинность документов подтверждены подписью государственного регистратора и печатью. Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Помещение представляет собой брусовое 2-этажное здание литера Б и кирпичное 3-этажное здание литера В и В1. Основным назначением является мини-гостиница. Используется по назначению. Литер Б построен в 2007 году, а литер В и В1 - в 2012.
Описание конструктивных элементов литера Б:
фундамент - бутовый ленточный;
стены - рубленные из брусьев;
перегородки - деревянные, гипсокартон;
перекрытие - деревянное отепленное;
кровля - профнастил;
полы - ламинат;
окна - ПВХ с тройным остеклением;
двери - простые;
имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.
Описание конструктивных элементов литера В и В1:
фундамент - бетонный;
стены - кирпичные;
перегородки - кирпичные, гипсокартон;
перекрытие - железобетонные;
кровля - металлопрофиль;
полы - бетонные и дощатые;
окна - ПВХ;
двери -металлические и филенчатые;
имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.
Износ по состоянию на 2007 литера Б год равен 5%, а литера В и В1 по состоянию на 2012 год равен тоже 5 %. Применим поправки сразу на все здание. То есть по состоянию на 2013 год износ будет составлять 7%.
Можно сделать вывод, что мини-гостиница пригодна для основного назначения и использования.
Данные взяты из технического паспорта на мини-гостиницу от 15 апреля 2008 года и 11 сентября 2012 года. (Приложение 3). Также приложены фотографии.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в Республике Бурятия, г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение - малоэтажная жилая застройка. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона как: магазины, школа, детский сад, центральный рынок, аптека, колледжи и т. д. Это все определяет удачность расположения объекта недвижимости.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
Подобные документы
Организационно-экономическая характеристика предприятия "Бюро технической инвестиции". Анализ динамики и технического состояния основных средств и нематериальных активов. Характеристика возрастного состава оборудования. Основные принципы планирования.
отчет по практике [53,2 K], добавлен 14.09.2014Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ. Понятия судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы.
дипломная работа [2,2 M], добавлен 24.12.2015Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 18.11.2014Задачи, информационная база и методика анализа платежеспособности Республики Бурятия. Характеристика основных социально-экономических показателей Республики. Оценка уровней фактической и потенциальной платежеспособности Бурятии, пути ее улучшения.
курсовая работа [74,4 K], добавлен 13.09.2011Сущность и основные характеристики недвижимости. Правовые основы недвижимости. Право собственности, виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью. Управление рынком недвижимости, его функции.
реферат [125,6 K], добавлен 21.10.2014Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Основные подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки.
дипломная работа [1,7 M], добавлен 02.02.2015Рассмотрение форм и методов управления рынком недвижимости. Изучение нормативного регулирования деятельности, связанного с инвентаризацией недвижимости. Определение целей и задач Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
дипломная работа [90,6 K], добавлен 07.07.2010Общая характеристика Республики Бурятия. Анализ природно-ресурсного потенциала, населения, трудового, сельскохозяйственного, промышленного и научно-технического потенциала. Проблемы и пути развития Республики Бурятия. Финансовое положение предприятий.
курсовая работа [973,6 K], добавлен 17.11.2013Сущность материально-технической базы заготовок, задачи по ее развитию в потребкооперации РБ. Система показателей хозяйственной деятельности ЧУП "Гомелькоопвторресурсы", эффективность использования основных средств предприятия с целью увеличения прибыли.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.07.2013Понятие, состав и структура основных фондов. Пути совершенствования материально-технической базы предприятия. Совершенствование материально-технической базы ООО "Аркада-Инжиниринг" на основе организации производства инструмента для обработки стали.
дипломная работа [817,4 K], добавлен 06.07.2013
