Бюджетное учреждение Республики Бурятия: гостехинвентаризация – Республиканское бюро технической инвентаризации

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

ь быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

ь быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

ь быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

ь быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: мини-гостиница.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на магазин не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.

Сначала определим стоимость земельного участка. В отечественном законодательстве под земельным участком понимается только земля, рассматриваемая как территория. Земельный кодекс Российской Федерации определяет, что земельный участок -- это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Данное юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделяться земельная составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Произведем идентификацию объекта оценки и вынесем все данные в таблицу 16.

Таблица 16. Идентификация земельного участка.

Использование земельного участка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами. Рельеф участка ровный, участок имеет ограждения по периметру. Исходя из всех данных, целесообразно определить стоимость земельного участка путем сравнительного подхода.

В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

Основные характеристики вынесем в таблицу 17.

Таблица 17. Основные характеристики объектов-аналогов.

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 сотки земельного участка необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Примененные корректировки приведем в таблице 18.

Таблица 18. Примененные корректировки.

Далее произведем оценку стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.

Основные характеристики объектов-аналогов вынесем в таблицу 19.

Таблица 19. Основные характеристики объектов-аналогов.

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Примененные корректировки приведем в таблице 20.

Таблица 20. Примененные корректировки.

Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 21).

Таблица 21. Скорректированные цены объектов-аналогов.

На данный объект имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, поэтому целесообразно применить доходный подход (метод прямой капитализации).

Метод прямой капитализации дохода - метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:

С_рын. = I/R

где С_рын. - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I - годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);

R - ставка (коэффициент) капитализации.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и недополученных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД):

ПВД = S*Cа,

где S - общая площадь объекта оценки, кв.м.;

Са - арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Далее рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - П,

где П - потери от недоиспользования и при сборе арендных платежей.

При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 5% от потенциального валового дохода

Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.

Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 5% от потенциального валового дохода.

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).

Ставка капитализации должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

ь компенсация за безрисковые, неликвидные активы,

ь компенсация за риск,

ь компенсация за низкую ликвидность,

ь компенсация за инвестиционный менеджмент,

ь поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 7,14% на 18.06.2013 г.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,6%.

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 22).

Таблица 22. Компенсация за низкую ликвидность.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.

Ставка возмещения (возврата) капитала - величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 23).

Таблица 23. Норма возврата.

Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 24).

Таблица 24. Расчет ставки капитализации.

В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды

Арендные ставки для нежилых помещений находятся в диапазоне от 500 руб. до 1 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона и др. Самым значимым фактором является местоположение.

Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения подобного типа в размере 750 рублей.

Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 25).

Таблица 25. Расчет рыночной стоимости объекта.

При оценки недвижимого имущества были применены доходный и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 26).

Таблица 26. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» мини-гостиница не является объектом экспертизы, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой. Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 2007 и 2012 годов в зависимости от литера. Здания новые, поэтому изначально они были построены под гостиницу. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками.

Заключение

В работе рассмотрена деятельность Бюджетного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентарзация - Республиканское бюро технической инвентаризации», а также были определены основные виды деятельности этого предприятия.

В процессе прохождения практики мною получено большое количество теоретических и практических навыков в области оценки и экспертизы недвижимости. Изучена и разобрана нормативно-методическая документация, связанная с управлением недвижимости. Детально изучен весь процесс оценки недвижимости от подачи заявления заказчиком до окончания работ.

Список использованных источников:

1. Методичка по второй производственной практике, Санжиева О.П., Гунажинова Ю.А., Имидеева И.В., ВСГУТУ, Улан-Удэ, 2008 г.

2. Постановление Правительства РБ от 19.09.2003 №294

3. ФСО №1

4. УПВС №26

5. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94

6. Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д

7. Газета «Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.

8. ФЗ от 23.11.1995 №174 «Об экологической экспертизе»

9. Приказ от 25.06.2013 г. №037-077 г. Улан-Удэ

10. #M12291 9051553ВСН 53-86(р#S) Правила оценки физического износа жилых зданий Приказ Госстроя СССР #M12291 9051553от 24.12.1986 N 446

11. Ставки ГКО-ОФЗ#S

12. Земельный кодекс РФ

13. www.egov-buryatia.ru

14. www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

Приложения

1. Республика Бурятия, Кабанский район, г. Бабушкин, ул. Ленина, д. 70

2. Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Солнечная, д. 27

3. г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Ляпидевского, д. 6/3

Размещено на Allbest.ru