Теоретичні основи організації використання і охорони земель населених пунктів в умовах реформування земельних відносин

Кадастрова оцінка земель населених пунктів - це процес оцінювання землі за кількісними та якісними характеристиками в системі державного земельного кадастру. Вона включає два основні різновиди оцінки: а) поаспектну оцінку функціонального стану земель, тобто оцінку якості і містобудівної придатності земель; б) оцінку вартості земельної ділянки, тобто грошову оцінку земель.

У роботі на прикладі м. Рави-Руської Львівської області проаналізовано практичні результати поаспектної оцінки, у тому числі критерії якісного стану земельних ділянок у населених пунктах, і встановлено, що практично щодо всіх категорій земель сукупність достовірних даних є недостатньою для їх обґрунтованої оцінки. Ключовим напрямом розв'язання цієї проблеми є проведення суцільної інвентаризації земель населених пунктів із занесенням відомостей про якісний стан і містобудівну придатність земельних ділянок у відповідні реєстри Поземельної книги.

З огляду на те, що в сучасних умовах переходу до ринку в основу грошової оцінки земель населених пунктів покладено витрати на освоєння та облаштування території, на наш погляд, доцільно поступово переходити до проведення масової оцінки на принципах ринкової вартості землі. У дисертаційній роботі обґрунтовується модель масової оцінки ринкової вартості землі на основі пофакторного методу. Згідно із запропонованою методикою, масова ринкова вартість земель населеного пункту може бути визначена як добуток ринкової ціни одиниці площі та коефіцієнтів, що характеризують вартісні характеристики землі (чинники місцеположення, виробництва тощо). Проведені розрахунки ринкової вартості земель м. Коломиї засвідчили, що така оцінка методично виправдана і практично здійсненна, а її результати відповідають ринковому розвитку економіки країни.

У четвертому розділі - “Особливості містобудівних чинників і врахування їх впливу на організацію раціонального використання земель населених пунктів” - встановлено, що комплексний підхід до вирішення проблем розвитку і розміщення продуктивних сил населених пунктів у контексті вимог сталого розвитку, оптимізації структури землеволодінь і землекористувань найкраще можна реалізувати через різні форми спеціального зонування території на основі визначення системи однорідних планувальних характеристик.

У науковому і практичному аспектах з метою більш повного та ефективного використання економічних умов, а також екологічних чинників велике значення має врахування диференціації території та виділення житлових, комерційних, індустріальних, сільськогосподарських, ландшафтно-рекреаційних і приміських зон. Функціональне зонування території населених пунктів - це інструмент регулювання відносин з приводу володіння, використання й охорони нерухомості в межах поселень. За своєю сутністю функціональне зонування передбачає поділ території населеного пункту на встановлену кількість зон з визначеними межами. Критерієм поділу території населених пунктів на зони відповідного типу є встановлення системи однорідних характеристик для однорідної групи земельних ділянок та показників їх використання. Вважаємо, що такий підхід дозволяє вдосконалити земельний кадастр населених пунктів у ході проведення земельної реформи, реалізувати пріоритетність екологічних аспектів, створити сприятливі передумови для інтеграції економіки населених пунктів країни у світову економічну систему.

Житлова зона в містах охоплює значну територію; у сільських населених пунктах така територія займає розосереджену і обмежену площу, на якій розташована житлова забудова, до якої входять середньо-, багатоповерхові будинки, котеджі тощо. Виділення даних зон дозволяє врахувати вплив різних умов на розвиток житлової сфери, ефективність застосування інтенсивних чинників їх економічного росту.

Комерційна зона охоплює територію, на якій розташовані об'єкти комерційного використання (офісні будівлі, бізнесові підприємства, ділові центри, підприємства автотехобслуговування, оптової та роздрібної торгівлі, ринкової інфраструктури), а також центрально-ділову територію (загальноміський центр). У дисертаційній роботі запропоновано для комерційної зони порядок визначення території та об'єктів комерційного використання та інструментарій управління цими землями, підвищення ефективності їх використання на основі державного регулювання і планування збалансованого розвитку території.

Індустріальна зона - це територія, головною характеристикою якої є диференційоване визначення земельних ділянок під об'єктами важкої і легкої промисловості, будівництва, переробних та комунально-складських підприємств, транспортних магістралей тощо. У характеристиці індустріальної зони важливе місце займають дані про розвиток великих промислових центрів, територіальних комплексів, а також їх вплив на екологічний стан території населених пунктів.

Сільськогосподарська зона територіальне різниться в розмірах залежно від розміру населених пунктів. У характеристиці сільськогосподарської зони знаходять узагальнене відображення дані щодо природних, ґрунтових та економічних умов. Тому сільськогосподарська зона розглядається нами як ареал у межах населених пунктів, де внаслідок взаємного впливу тривалодіючих економічних і природних чинників формується спеціалізація, структура виробництва, концентрація та інтенсифікація домінуючих у зоні різних форм власності й господарювання. Сільськогосподарські зони виділяються на основі врахування: природних умов, фізичних ресурсів та економічних чинників, розміщення, спеціалізації й концентрації сільськогосподарського виробництва.

Ландшафтно-рекреаційна зона - відносно однорідні земельні ділянки (зони) території міста, обмежені природними чи штучними межами, що мають визначену ландшафтно-рекреаційну, оздоровчу, історико-культурну цінність. Чергування житлових районів з крупними озелененими масивами дозволяє поліпшити екологічний стан території. Неподрібненість вільних територій населених пунктів є суттєвим чинником їх збереження.

Приміська зона - це частина території навколо міст та великих промислових комплексів, центрів економічного, політичного і духовного життя народу, яка безпосередньо прилягає до населених пунктів, обслуговує поселення і використовується як резерв території їх перспективного зростання.

Нами встановлено, що науково обґрунтоване зонування території населених пунктів створює необхідні правові та економічні умови розвитку землекористування шляхом регламентації прав та обов'язків землевласників і землекористувачів, реалізації визначених пріоритетів розвитку території населеного пункту, попередження негативних наслідків нераціонального використання території, залучення фінансових інвестицій від юридичних та фізичних осіб, забудовників.

З практичної та організаційної точок зору, зонування території населених пунктів передбачає розробку і затвердження концепції зонування, в якій мають бути визначені положення щодо конкретизації генерального плану та містобудівної документації і регламентації напрямів використання території, забезпечення легітимності планувальних рішень. Проведене нами зонування території м. Рави-Руської Львівської області засвідчило, що продаж земельних ділянок за ринковими цінами надасть населеним пунктам можливість отримати більше надходжень від правильно нарахованих податків. Приватні власники часто роблять інвестиції у громадську сферу. Це на користь усьому місту, тому що дозволяє поповнити місцевий бюджет.

Державній реєстрації підлягають об'єкти нерухомості, незалежно від того, де вони розташовані - у населених пунктах чи за їх межами (на дорогах, у лісах, заказниках), - будівництво яких закінчене і які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Реєстрації не підлягають тимчасові споруди, а також споруди, не пов'язані фундаментом із землею. Державна реєстрація здійснюється на основі правовстановлювальних документів. Реєстраційні записи проводяться в реєстрових книгах. Комплексна оцінка земель населених пунктів здійснюється в три етапи: 1) аналізуються природні чинники; 2) робиться аналіз антропогенних чинників; 3) дається загальна оцінка чинників.

У п'ятому розділі - “Напрямки забезпечення ефективного і раціонального використання земель населених пунктів в умовах ринку” - даються прогнозні розробки щодо використання земель для містобудівних потреб. Автор вважає, що в основу прогнозу землекористування населених пунктів має бути покладено план земельно-господарського устрою населених пунктів. У ньому повинні бути передбачені перспективи розмежування земель державної і комунальної власності, розвиток прибудинкових територій, визначення їх меж, а також обмеження розмірів земельних ділянок і відстані від них до житлових і громадських будинків, поверховість забудови яких впливає на розміри прибудинкової території.

Забезпечення територіальних умов розвитку населених пунктів на довготривалу перспективу передбачає розміщення і будівництво споруд у приміських зонах багатофункціонального призначення. За прогнозними розрахунками, у приміських зонах необхідно мати 300-350 м²/особу зелених насаджень. Необхідно розвивати транспортну інфраструктуру населених пунктів. Повинні створюватись багатопровідні коридори для розміщення автомобільних доріг та залізниць, ЛЕП, засобів зв'язку, різних видів трубопроводів для транспортування газу, нафти, води, стічних вод, сміття. Розрахунки показують, що економія території при створенні коридорів може становити 30-55% на 1 км траси порівняно з роздільним способом прокладання. Зекономити кошти в населених пунктах можна за рахунок проектування групових систем інженерних мереж для міста і приміської зони. Пропонуються конкретні заходи щодо контролю за використанням і охороною земель населених пунктів.

Виходячи з критичного аналізу методичних положень та практичних реалій сучасного землекористування поселень, у дисертації обґрунтовані концептуальні принципи формування земельних відносин у населених пунктах, запропонована методологія формування земельної політики міст, що визначає ідеологію реалізації пріоритетних завдань земельної реформи.

Розвиток земельних відносин у населених пунктах в Україні в найближчі роки, на наш погляд, має здійснюватись на основі наступних принципів: сталого розвитку; оптимального задоволення попиту і пропозиції на землю; рівноправного функціонування різних форм власності на землю; ефективного управління територією; посилення ролі громадськості у прийнятті землевпорядних рішень.

Гармонізація соціальних, економічних та екологічних відносин і складових землекористування в населених пунктах є запорукою їх сталого розвитку.

Оптимальне задоволення попиту і пропозиції передбачає розв'язання проблем дефіциту землі в населених пунктах та її соціальне справедливого перерозподілу між різними суб'єктами земельних відносин. Розвиток різних форм власності на землю з відповідними правами та обов'язками і формування різних систем землекористування на основі акціонерного підходу є передумовою задоволення потреб різних соціальних верств населення.

Органи місцевого самоврядування та державні адміністрації повинні ефективно регулювати розвиток земельно-ресурсного потенціалу населених пунктів, раціонально використовувати земельні ділянки, що перебувають в їхньому розпорядженні.

Необхідною умовою успішного проведення земельної реформи є прозорість, відкритість і можливість залучення громадськості до її реалізації.

У дисертаційній роботі обґрунтовано наступні пріоритетні напрями земельної реформи в населених пунктах:

1) сприяння розвитку різних форм власності на землю;

2) розвиток земельного ринку;

3) удосконалення державного земельного кадастру;

4) впорядкування механізмів платності землекористування;

5) охорона земель і оптимізація землекористування;

6) удосконалення державного управління земельними ресурсами.

Першочерговим завданням забезпечення розвитку різних форм власності на землю є виокремлення власників та користувачів земельних ділянок на основі розмежування державної та комунальної власності на землю з подальшою передачею земель в оренду і частковою приватизацією. Розмежування форм власності на земельні ділянки населених пунктів сприятиме їх раціональному використанню, збільшенню рентних надходжень, задоволенню потреб суб'єктів землекористування. Місцеві органи самоврядування, як основні власники і користувачі земель населених пунктів, мають визначити конкурентоспроможні форми землекористування (акціонерна, кооперативна, корпоративна). Щоб сприяти їх успішному розвитку, ці форми мають бути представлені різноманітними інституціями, які репрезентують інтереси основних секторів землекористування: громадського, приватного, державного. Недієздатні форми власності мають бути трансформовані в ефективні форми господарювання, а інколи навіть в інші форми власності. Однак цей процес повинен бути відкритим для участі всіх зацікавлених власників землі і підлягати громадському контролю.

Ключовим напрямом земельної реформи в населених пунктах є розвиток ефективних ринків землі, які реагують на попит і задовольняють суспільні потреби. Ціни на земельні ділянки в населених пунктах є головним індикатором розвитку ринку землі. Нами запропоновано визначення показника рівня задоволення суспільних потреб у земельних ділянках як відношення середньозваженої ціни на землю до середньодушового доходу міського жителя, який відображає доступність різних верств населення до землі, ефективність місцевого управління територією населених пунктів. В Україні численні фактори обмежують пропозицію земельних ділянок у населених пунктах. Причому основна частка земель (понад 90%) сконцентрована в муніципальних органах влади, що призводить до слабкості ринку землі. Бюрократичні процедури, відсутність адміністративних інститутів, застарілі кадастрові системи та інструкції, неефективні судові рішення, несправедлива оцінка землі і, відповідно, необґрунтована плата за землю є наслідками відсутності ринкової конкуренції. Тому в роботі акцентується увага на стимулюванні конкуренції між різними суб'єктами ринку за ефективне використання земельних ділянок. Іншими завданнями розвитку ринку земель населених пунктів є створення інфраструктури обслуговування ринку, запровадження дієвих економічних інститутів і механізмів (купівлі-продажу, оренди, кредитування, іпотеки, інвестування, страхування) перерозподілу земельних ділянок між суб'єктами землекористування.

Удосконалення земельного кадастру населених пунктів передбачає низку взаємопов'язаних заходів: інтеграція положень обліку земель і майна як єдиного земельно-майнового комплексу в частині врахування характеристик нерухомого майна і проведення суцільної Інвентаризації нерухомості; формування сучасної системи реєстрації нерухомості; проведення зонування території населених пунктів; поступове здійснення масової оцінки ринкової вартості земельних ділянок і нерухомого майна; створення автоматизованого земельного кадастру. Фінансування процесу удосконалення земельного кадастру пропонується проводити на основі бюджетного фінансування в межах встановлених нормативів від надходжень плати за землю у населених пунктах, у тому числі від плати за здійснення кадастрових землевпорядних робіт.

Впорядкування механізмів платності землекористування в населених пунктах передбачає розширення об'єкта оподаткування до меж земельно-майнового комплексу. У комплексних моделях, які необхідно використовувати при встановленні податку на нерухомість, орендної плати, слід враховувати не тільки економічні показники та якість, але й функціональні властивості земельних ділянок і використання нерухомого майна, інфраструктуру виробництва, стан доріг тощо. Плату за землю мають встановлювати органи місцевого самоврядування диференційовано щодо кожного об'єкта нерухомості в рамках загальнодержавних принципів. Одним із основних принципів удосконалення системи платності землекористування слід визнати адресну, чітко регламентовану спрямованість надходжень від плати за землю на фінансування заходів з благоустрою території населених пунктів. Резерви розширення бази земельного оподаткування полягають в обов'язковій реєстрації землевласників, землекористувачів, орендарів земель і своєчасному наданні списків платників земельного податку в податкові інспекції. Ці функції слід покласти на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Крім негативного впливу на здоров'я і добробут населення, деградація і виснаження земельних ресурсів стримують розвиток міст, спричиняють зростання витрат. У зв'язку з цим принципово важливим завданням щодо охорони земель населених пунктів є відтворення природного потенціалу земель з метою збереження важливих екосистемних функцій. Оптимізація землекористування на основі збалансованого поєднання різних категорій земель населених пунктів - один із ключових чинників охорони земель. Для того щоб попередити наслідки незбалансованого землекористування в населених пунктах, місцевим органам влади необхідно залучати зацікавлені сторони для сталого розвитку і раціонального управління землями, заохочувати моделі землекористування, які б зводили до мінімуму потреби в транспортних послугах, забезпечували економію енергії і збереження відкритих зелених територій. Гармонізація розвитку міських районів і навколишнього середовища передбачає запровадження політики планування і проектування розвитку населених пунктів на принципах оптимального землекористування і регулювання щільності забудови. Оптимальне землекористування включає охорону природних земель, які підтримують біологічне розмаїття, сільськогосподарських угідь, земель водного фонду, прибережних територій, приміських лісів тощо.

Сучасна система управління земельними ресурсами в населених пунктах, очевидно, потребує реформування шляхом введення нового об'єкта управління земельних ресурсів - земельно-майнового комплексу, який, на відміну від існуючого, крім безпосередньо земель, включає нерухоме майно. Водночас структура управління не може бути ефективно реформована без її побудови на основі додержання природоохоронного пріоритету, який передбачає розробку різноманітних еколого-економічних інструментів. Основним елементом пропонованої структурної моделі управління земельними ресурсами є централізація найважливіших завдань, включаючи регулювання процесу землевпорядкування, організацію ведення земельного кадастру, оцінної діяльності й орендних відносин на землю, ринку землі. При цьому важливою проблемою управління земельними ресурсами є контроль за дієвістю й ефективністю додержання законів, норм і стандартів у сфері земельних відносин. Реформування управління земельними ресурсами в населених пунктах має здійснюватись з урахуванням реформування розвитку ефективних ринків землі, принципу затрат-вигод щодо запровадження нових інституцій і механізмів, уникнення дублювання землевпорядної діяльності. Для цього необхідно забезпечити міжвідомчу взаємодію з питань управління нерухомістю; удосконалити структуру органів управління земельними ресурсами, у тому числі організувати відділ з питань додержання земельного законодавства; розробити комплексні інформаційні і картографічні системи.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено розробку теоретико-методологічних положень спрямованих на удосконалення територіальної організації використання та охорони земель населених пунктів в умовах реформування земельних відносин, запропоновано систему заходів щодо регулювання економічних процесів у сфері земельних відносин, розвитку землекористування, формування кадастру нерухомості, удосконаленню методичних підходів до оцінки розвитку форм власності на змелю, розширенню економічних показників землекористування населених пунктів.

За результатами дослідження сформульовані наступні висновки.

1. Оскільки землекористування населених пунктів - категорія комплексна, системна, яка об'єднує в єдине ціле сукупність різних видів використання земель різного функціонального призначення, у дисертаційній роботі досліджено та науково обґрунтовано теоретико-методологічні засади організації землекористування населених пунктів, які включають:

- формування землекористування, як процес стихійного або цілеспрямованого розподілу на території об'єктів і явищ в межах поселень;

- розвиток землекористування, як процес подальшого удосконалення сформованої системи використання земель населених пунктів;

- управління земельно-майновим комплексом, як процес керівництва і регулювання використання земель і розміщення об'єктів нерухомого майна для розв'язання суспільних і приватних потреб.

2. Виходячи з визначення категорії земель населених пунктів як невід'ємного, просторового базису продуктивних сил, обґрунтовано необхідність проведення їх класифікації залежно від розселення і соціоприродних особливостей території:

- з точки зору розселення як форми просторового розміщення продуктивних сил - житлові землі, тобто територія, на якій постійно проживає населення, і нежитлові землі як територія, яка використовується для обслуговування населення;

- з точки зору соціоприродних особливостей території - забудована територія (землі, які використовуються для обслуговування потреб економіки) і незабудована територія (землі, не зайняті об'єктами господарського призначення, що перебувають у природному стані).

3. Встановлено, що раціональне землекористування в населених пунктах - це така система використання землі, яка найбільше відповідає соціально-економічним і екологічним законам і базується на принципах оптимального розміщення продуктивних сил, рівномірного розселення населення, збалансованого екологічного стану території, рівноправного функціонування різноманітних форм власності і господарювання на землі, належного ефективного управління органів місцевого самоврядування. Водночас науково обґрунтовано необхідність врахування регіональних особливостей землекористування в населених пунктах.

4. У період децентралізації економіки в землекористуванні населених пунктів відбулися серйозні зміни. Стрімкий розпад державної системи господарювання призвів до збільшення кількості власників землі і землекористувачів, виникнення тисяч нових незалежних підприємств. При цьому децентралізація не була відповіддю держави на вирішення економічних проблем, а, швидше, результатом стихійного розвитку економічної, в тому числі земельної, реформи.

5. Доведено, що в процесі реформування земельних відносин у напрямку роздержавлення і приватизації земель міст з їх багатофункціональним використанням необхідні детальне вивчення та аналіз існуючого стану земельного фонду населених пунктів. Приватизаційний процес є складним, супроводжується комплексом землевпорядних і земельно-кадастрових робіт правового, організаційно-господарського, містобудівного і ресурсоощадного характеру. Наявність значної кількості земель сільськогосподарського та лісогосподарського використання, історико-культурного, природоохоронного, рекреаційного призначення, необхідність виділення охоронних, санітарних та захисних зон зумовлює певні обмеження у приватизаційному процесі. Багатоукладність функціонування міста накладає відповідні сервітути на власників і користувачів землі в сучасних умовах.

6. Розмежування земель державної і комунальної власності полягає у визначенні і встановленні в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок зазначених форм власності. Межі земельних ділянок пропонується визначати і встановлювати в натурі (на місцевості) на підставі відповідних проектів землеустрою. Розмежування повинно здійснюватись балансовим методом: землі комунальної власності = загальний земельний фонд відповідного адміністративно-територіального утворення - землі державної власності, що не підлягають передачі в комунальну і власність фізичних та юридичних осіб - землі, передані у власність фізичним та юридичним особам.

7. Вивчення динаміки структури, кількісних і якісних характеристик земель населених пунктів, трансформації правовідносин на землю, реформування системи управління земельними ресурсами дозволило прийти до висновку про значне погіршення стану і споживчої цінності земель більшості міст і селищ, застарілість і невідповідність планово-картографічної інформації, низький рівень розвитку земельного ринку. Виявлено сталу тенденцію до скорочення земель категорій природоохоронного, рекреаційного, оздоровчого призначення. Проведений аналіз територіального розвитку населених пунктів засвідчив, що більш ніж 75% обстежених поселень потребують упорядкування землекористування з огляду на їх постійне зростання шляхом пошуку і використання незайманих територій.

8. Недостатня ефективність правових та економічних механізмів є причиною зростанням рівня забруднення в населених пунктах, розвитку деградацій-них процесів у навколишньому середовищі, скорочення природних територій у містах, збільшення антропогенного тиску на земельні ресурси. Причиною нераціонального землекористування, деградації земель досить часто є непродумані адміністративні рішення. Як засвідчила практика, проблема зелених насаджень, їх збереження вирішується за залишковим принципом фінансування. На наш погляд, необхідно надавати пріоритет охороні навколишнього середовища в населених пунктах, удосконалити економічний механізм регулювання водоохоронних і прибережних територій.

9. Система органів управління земельними ресурсами є громіздкою. На всіх рівнях управління спостерігається дублювання різних адміністративних органів влади у сфері земельних відносин. Натомість органи, які б здійснювали контроль за додержанням положень чинного законодавства та охорони земель, відсутні. У багатьох випадках спостерігається конкуренція між різними гілками влади (особливо державними і міськими) у сфері повноважень, що перешкоджає розвитку земельних відносин на засадах сталого розвитку. Відсутність дієвої і загальнодоступної системи управління у сфері купівлі-продажу земельних ділянок, приватизації землі є чинником стримування інвестицій у населені пункти. До певної міри відсутність чітких повноважень місцевих органів влади щодо управління територією населених пунктів стримує розвиток ринку землі.

10. У дисертаційній роботі приділена увага удосконаленню методології здійснення земельного кадастру населених пунктів як інформаційної основи управління земельними ресурсами на основі запровадження в практику земельно-кадастрових робіт нової територіально-просторової одиниці - нерухомості -і розробки та реалізації відповідних науково-методичного забезпечення і практичних механізмів щодо збору інформації про правовий, соціально-економічний і екологічний стан земель та об'єктів нерухомого майна.

11. У зв'язку з необхідністю удосконалення кадастру земель населених пунктів запропонована модель кадастру єдиної системи земельно-майнової інформації, яку рекомендуємо розглядати у такій послідовності: система просторових координат (опорні пункти) =>земельна ділянка (координати меж, кадастровий номер) => нерухоме майно (векторні межі). У роботі визначено необхідність ведення реєстрів земельних ділянок, нерухомого майна і власників нерухомості, що мають містити: кадастровий номер, площі, межі, контур, цільове призначення, вид використання, місце розташування, результати оцінки, сервітути та інші правові характеристики об'єкта кадастру.

12. Науково обґрунтована інституціональна структура земельного кадастру має охоплювати державні відомства, які здійснюють управління системою реєстрації нерухомості, ведення обліку, оцінки, геодезичного супроводу встановлення правових і юридичних меж земельної ділянки та об'єктів нерухомого майна. При цьому загальне управління земельно-майновим кадастром має здійснюватися відповідними центрами державного земельного кадастру з перерозподілом певних повноважень між органами Міністерства юстиції України, податкової інспекції, бюро технічної інвентаризації і служби геодезії, картографії та кадастру.

13. Сформульовано концептуальні положення удосконалення оцінки земель як складової земельного кадастру, які базуються на:

- врегулюванні збалансованих рентних відносин у населених пунктах у послідовності: цінність>рента>вартість>ціна;

- розробці наукового забезпечення і проведення кадастрової оцінки земель на засадах ринкової вартості;

- завершенні формування нормативно-правового забезпечення оцінки земель.

14. З метою переорієнтації системи нормативної грошової оцінки земель населених пунктів у напрямі її відповідності Міжнародним стандартам оцінки вважаємо за необхідне перехід на поступове проведення масової оцінки ринкової вартості на основі пофакторного методу шляхом визначення добутку базової ринкової вартості землі та коефіцієнтів, що характеризують її вартісні характеристики.

15. У зв'язку з необхідністю переходу на принципи сталого розвитку населених пунктів запропоновано методику та визначено сутність зонування земель населених пунктів. Зміст зонування території населених пунктів полягає в розподілі земель населених пунктів на визначену кількість зон відповідного типу на основі застосування системи однорідних планувальних характеристик. Критеріями розподілу території населених пунктів мають слугувати якісні й кількісні показники освоєння земель і розвитку продуктивних сил у межах поселень. Пропонуємо виділяти наступні зони в межах населених пунктів: житлова, комерційна, індустріальна, сільськогосподарська, ландшафтно-рекреаційна, приміська.

16. У дисертаційному дослідженні розроблено пріоритетні напрями забезпечення ефективного і раціонального землекористування в населених пунктах, обґрунтовано принципи розвитку земельних відносин у міських і сільських поселеннях.

Для забезпечення розвитку раціонального землекористування в населених пунктах важливим є додержання таких принципів: сталого розвитку, оптимального задоволення попиту і пропозиції на землю, рівноправного функціонування різних форм власності на землю, ефективного управління територією, посилення ролі громадськості у прийнятті землевпорядних рішень.

Пріоритетними напрямами земельної реформи населених пунктів є: сприяння розвитку різних форм власності на землю; розвиток земельного ринку; впорядкування механізмів платності землекористування; охорона земель і оптимізація землекористування; удосконалення державного управління земельними ресурсами.

17. В останні роки активізувалася робота у сфері нормативно-правового забезпечення регулювання земельних відносин. Однак реформування земельного законодавства відбувається повільно і не забезпечує врегулювання земельно-майнових відносин. Більшість нормативно-правових актів має низький кваліфікаційний рівень і не відповідає юридичній практиці. Необхідність прийняття пакета законів у сфері земельних відносин у населених пунктах є нагальною. Серед пріоритетних є закони України: "Про розмежування земель державної і комунальної власності", "Про державний земельний кадастр", "Про ринок земель", "Про оцінку земель" та ін.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Монографії та брошури

1. Ступень М.Г. Використання земель населених пунктів. - Львів: Українські технології, 2000. - 359 с.

2. Науково-методичні положення оцінки земель України у світових цінах / Д.І.Гнаткович, Р.П.Возняк, Р.Й.Гулько, М.Г.Ступень; За ред. Д.І.Гнатковича. - Львів: Вільна Україна, 1995. - 68 с. Внесок автора: обґрунтовано розвиток та існуючий стан земельнооцінних робіт в Україні, визначено методи розрахунку світових цін на землю.

3. Проблеми земельного кадастру та застосування його даних в умовах ринкової економіки / Гнаткович Д.І., Лавейкін М.І., Пастернак В.І., Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Сохнич А.Я., Гнаткович О.Д., Кисіль Л.Ф. - Львів: Простір М, 1996. - 106 с. Внесок автора: обґрунтовано нормативну ціну землі і способи її визначення, оцінку земель України у світових цінах, створення і впровадження автоматизованої інформаційної системи ведення державного земельного кадастру, розроблено концепцію оподаткування в агропромисловому комплексі і визначено показники плати за землю.

4. Ступень М.Г., Костків Т.І. Інформаційне забезпечення містобудівного кадастру // Проблеми ефективного функціонування АПК в умовах нових форм власності та господарювання: У 2 т. / За ред. Т.І. Саблука, В.Я.Ам-бросова, Г.Є. Мазнєва. - К.: Інститут аграрної економіки, 2001. - Т. 1. - С.270-273. Внесок автора: запропонована методика щодо розробки і реалізації містобудівної документації.

Статті в наукових фахових виданнях

5. Ступень М.Г. Особливості інвентаризації земель в населених пунктах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 1998. - № 2. - С. 120-123.

6. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г., Гулько Р.Й. Проблемні аспекти приватизації земель в умовах різних форм господарювання // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. - 1998. - № 4. - С. 412-416. Внесок автора: запропоновано методику приватизації земель в умовах різних форм господарювання.

7. Ступень М.Г. Визначення прибудинкових територій // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 1999. - № 3. - С. 95-98.

8. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г. Перехід сільського господарства до фіксованого податку // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. - 1999. - № 5. - С. 166-169. Внесок автора: запропонована методика визначення фіксованого податку в сільськогосподарських підприємствах.

9. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г., Шпік Н.Р. Проведення конкурсів з питань продажу земель в містах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. - 1999. - № 6. - С. 179-183. Внесок автора: запропоновані нові принципи проведення земельних аукціонів.

10. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г., Гулько Р.Й. Автоматизація ведення земельного кадастру населених пунктів // Вісник Харківського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК і природокористування. -1999. -№ 5. - С. 234-237. Внесок автора: запропоновані нові системи автоматизації ведення державного земельного кадастру населених пунктів.

11. Ступень М.Г., Любчик В.Л. Оптимізація структури земельних угідь та посівів у сільськогосподарських підприємствах // Соціально-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник наук. пр. - Львів: Інститут регіональних досліджень ПАН України. - 2000. - Вип. 14. - С. 374-378. Внесок автора.' запропонована методика екологічно обмеженого використання - земель.

12. Лавейкін М.І., Ступень М.Г. Використання земель населених пунктів в період реформування земельних відносин // Регіональна економіка. - 2000. - №3. - С.209-212. Внесок автора: запропоновані правила щодо використання земель населених пунктів.

13. Ступень М.Г. Використання земель населених пунктів в сучасних умовах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. - 2000.-№ 7(2). -С.379-385.

14. Ступень М.Г. Удосконалення системи обліку земель населених пунктів // Соціально-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник наук. пр. - Львів: Інститут регіональних досліджень НАН України. - 2000. -Вип. 18.-С.203-208.

15. Ступень М.Г., Шпік Н.Р. Містобудівні аспекти регулювання ринку землі // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК.- 2001. - № 8. - С.327-332. Внесок автора: запропоновано модель формування ринку землі в населених пунктах, вимоги, які повинні враховуватись при забудові територій населених пунктів.

16. Ступень М.Г. Проблеми управління приміськими зонами великих міст // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 2001. - № 4. - С.67-75.

17. Ступень М.Г. Ринкові підходи до визначення ціни землі в населених пунктах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК.-2001.-№ 8.-С. 312-319.

18. Ступень М.Г., Шпік Н.Р., Костків Г.І. Формування земельного ринку - фундамент розвитку іпотеки землі населених пунктів // Вісник Харківського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК і природокористування. - 2001. - № 7. - С. 44-46. Внесок автора: запропоновані пропозиції щодо розвитку іпотеки земель несільськогосподарського призначення.

19. Ступень М.Г. Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна // Вісник Національного університету "Львівська політехніка". Сер. Менеджмент та підприємництво в Україні. - 2001. - № 417. - С. 520-525.

20. Ступень М.Г., Шпік Н.Р., Нестеренко Г.Б. Використання земель міст в сучасних умовах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 2001. - №4. - С.111-115. Внесок автора: запропоновано особливості використання земель населених пунктів, пропозиції з викупу і вилучення земель з приватної та колективної власності.

21. Ступень М.Г. Реформування земельних відносин в населених пунктах // Збірник наукових праць Луганського державного аграрного університету. - 2002. - Т.2, №4(26). - С. 29-33.

22. Ступень М.Г. Створення державного містобудівного кадастру // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. -2002.-№9.-С.250-253.

23. Ступень М.Г. Обґрунтування ціни продажу земельних ділянок у населених пунктах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 2002. - № 5. - С. 122-125.

24. Ступень М.Г. Конкурентні засади продажу земельних ділянок у містах // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К.: НАУ. -2002.-Вин. 51.-С. 210-213.

25. Ступень М.Г., Шпік Н.Р., Костків Г.І. Система державної реєстрації землі та нерухомості // Вісник Харківського національного аграрного університету. Сер. Економіка АПК і природокористування. - 2002. - № 8. - С.193-196. Внесок автора: запропонована методика державної реєстрації землі та нерухомості.

26. Лавейкін М.І., Ступень М.Г. Використання земель населених пунктів в сучасних умовах // Соціально-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник наук. пр. - Львів: Інститут регіональних досліджень. - 2002. -Вип. З (34). - С.290-294. Внесок автора: розроблено пропозиції з питань викупу земельних ділянок в населених пунктах, запропоновано підходи до проведення оцінки земель у межах житлової і громадської забудови.

27. Ступень М.Г. Застосування наукового передбачення у містобудуванні і землевпорядкуванні // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 2003. - №6. - С. 72-76.

Статті в інших виданнях

28. Гнаткович Д.І., Возняк Р.П., Гулько Р.Й., Ступень М.Г. Вартість землі у світових цінах // Проблеми агропромислового комплексу Карпат: Міжві-дом. темат. наук. зб. - В. Бакта: Закарпатський інститут агропромислового виробництва УААН. - 1994. - Вип. 3. - С. 8-11. Внесок автора: внесено пропозицію, що для орієнтовних розрахунків вартості землі у світових цінах можна використати показник кількості населення на 1 км².

29. Лесечко М.Д., Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Шпік Н.Р. Прогнозування розмірів територій сільських населених пунктів // Використання, оцінка та впорядкування земель. - Львів: Львівський державний сільськогосподарський інститут. - 1995. - С. 84-87. Внесок автора: складено математичну залежність між площею приквартальних ділянок і економічною оцінкою землі в балах.

30. Лесечко М.Д., Ступень М.Г. Проблеми раціонального використання земель населених пунктів // Сучасні проблеми реалізації земельної реформи в Україні. - Львів: Львівський державний сільськогосподарський інститут. -1996. - С. 95-96. Внесок автора: запропоновано врахувати чинники, які впливають на рівень використання земель населених пунктів.

31. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г., Гулько Р.Й. До питання розрахунку вартості земель у світових цінах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. - 1996. - № 2. - С. 54-56. Внесок автора: доведено, що при визначенні вартості землі слід враховувати місцеположення земельної ділянки, а також коефіцієнти, які залежать від еквівалентності віддалі, км.

32. Ступень М.Г. Вдосконалення розвитку селянських (фермерських) господарств // Вісник Львівського державного аграрного університету: Проблеми реформування земельних відносин в умовах Західного регіону України. - Львів: ЛДАУ. - 1997.-№1.-С. 168-170.

33. Ступень М.Г. Право на прибудинкові території // Актуальні проблеми в області оцінки земель, кадастру і землевпорядкування. - Кишинів: Державний аграрний університет Молдови. - 2000. - С. 176-180.

34. Ступень М.Г. Містобудівні аспекти регулювання ринку землі // Планування та проектування використання земель: досвід і перспективи: Міжнар. зб. наук. пр. - Львів; Дубляни. - 2000. - С. 277-281.

35. Hnatkovich D., Stupen M. Reforming of land ownership relations and its results for agrarian producers // Rochniki naukowe Stowarzyszenia Ekonomimistow Rolnictwa i Agrobiznesu. - Warszawa; Poznan; Zamosc. 2000. - Т.2, № 4. S.263-265. Внесок автора: розроблені пропозиції щодо реформування земельних відносин і форм власності на землю та розкрито його наслідки для сільськогосподарського виробництва.

36. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г. Розвиток і проблеми ведення державного земельного кадастру // Вісник аграрної науки. - 2001. - № 10. - С. 22-25. Внесок автора: запропоновано при проведенні грошової оцінки конкретної земельної ділянки сільськогосподарського призначення враховувати бали бонітету.

37. Черевко Г.В., Ступень М.Г., Микула О.Я. Трансформація земельних відносин в аграрному секторі економіки України // Transformacja rolnictwa polskiego I ukrainsriego w latach 90. - Warszawa. - 2002. - С. 80-90. Внесок автора: запропонована нова модель реформування земельних відносин в аграрному секторі в різних зонах України.

Матеріали наукових конференцій

38. Гнаткович Д.І., Гулько Р.Й., Ступень М.Г. Про формування ринку землі // Матеріали регіон, наук.-вироб. конф. "Проблеми приватизації та охорони земель в Карпатському регіоні України в умовах здійснення земельної реформи". - Чернівці: ЧФІЗ УАНН. - 1996. - С. 87-88. Внесок автора: розроблено пропозиції щодо забезпечення ринку землі.

39. Ступень М.Г., Шпік Н.Р. Ринок землі в містах // Матеріали Всеукр. конф. молодих учених-аграрників "Економіка, менеджмент, освіта в системі реформування агропромислового комплексу". - Харків: Харківський державний аграрний університет ім. В. Докучаєва. - 2000. - С. 111-112. Внесок автора: розроблена концепція ринку землі в містах.

40. Ступень М.Г. Завдання і зміст генерального плану сільських населених пунктів // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. "Регіональні проблеми розвитку агропромислового комплексу України: стан і перспективи вирішення". - К.: Київський національний університет ім. Т. Шевченка. -2000.-С. 128-129.

41. Ступень М.Г., Микула О.Я., Шпік Н.Р., Бочуляк Я.Я. Екологія міста // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. "Проблеми природокористування Карпатського регіону". - Коломия: Коломийський інститут управління природними ресурсами. - 2000. - С. 220-222. Внесок автора: розроблені пропозиції щодо покращення екології міст.

42. Ступень М.Г. Реформування земельних відносин в населених пунктах // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. "Аграрна освіта і наука на початку третього тисячоліття". - Т.2. - Львів: Львівський державний аграрний університет. - 2001. - С. 347-353.

43. Ступень М.Г. "Зелене місто" - екологічно чисте місто // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф., присвяченої 10-й річниці конференції 00Н з питань охорони навколишнього середовища та розвитку "Еколого-економічні проблеми розвитку АПК". - Т.1. - Львів: Львівський державний аграрний університет. -2002.-С. 154-159.

44. Ступень М.Г. Правові аспекти нерухомої власності // Матеріали Міжнар. наук. конф. "Теорія і методи оцінювання, оптимізації використання та відтворення земельних ресурсів". - К.: РВПС України НАН України. - 2002. -С.15-20.

45. Ступень М.Г. Функціонування ринку землі в населених пунктах // Матеріали Всеукр. наук. конф. "Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового Земельного кодексу". - К.: Київський інститут землеустрою УААН.-2002.-С.62-65.

46. Ступень М.Г., Ступень Н.М., Костків Г.І. Організація використання землі і нерухомості на сучасному етапі // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. "Динаміка наукових досліджень". - Дніпропетровськ; Дніпродзержинськ; Харків. - 2002. - С.21-24. Внесок автора: запропонована модель організації використання землі і нерухомості.

47. Ступень М.Г., Нестеренко Г.Б. Зміст і завдання реформування земель комунальної власності // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. "Землевпорядна освіта, наука та виробництво: сьогодення та перспективи очима молодих вчених". - К.: ТОВ "ЦЗРУ". - 2003. - С. 113-120. Внесок автора: запропоновано принципи виділення земель комунальної власності із земель державної власності; пропозиції щодо формування земель комунальної власності.

48. Ступень М.Г. Управління землями населених пунктів // Матеріали наук.-практ. конф. за міжнар. участю "Соціально-економічна ефективність державного управління: теорія, методологія та практика". - Львів: Львівський регіональний інститут державного управління. - 2003. - С. 307-310.

49. Ступень М.Г., Ступень Н.М., Черес С.І. Продаж земельних ділянок в містах // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. "Динаміка наукових досліджень". - Дніпропетровськ; Дніпродзержинськ; Харків. - 2003. - С.307-310. Внесок автора: розроблено пропозиції, які необхідно враховувати при продажу земельних ділянок у містах.

Тези доповідей

50. Гнаткович Д.І., Возняк Р.П., Гулько Р.Й., Ступень М.Г. Обґрунтування розміру ставки земельного податку // Тези доп. наук.-вироб. конф. "Земельна реформа в Україні та завдання землеустрою в її здійсненні". -Харків: Харківський державний аграрний університет ім. В. Докучаєва. -1994. - С. 36-37. Внесок автора: запропонована методика визначення ставки земельного податку.

51. Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Шпік Н.Р. Деякі аспекти ведення автоматизованої інформаційної системи „Земельний кадастр" // Тези наук. конф. "Проблеми агропромислового комплексу України: стан і перспективи". - Львів; Дубляни: Львівський державний аграрний університет. - 1996. - С. 208-209. Внесок автора: розроблено пропозиції щодо ведення автоматизованої інформації системи „Земельний кадастр".

52. Лесечко М.Д., Ступень М.Г., Пастернак В.І., Гулько Р.Й. Визначення територіальних резервів міста // Тези. доп. наук.-практ. конф. "Приміські території: проблеми і перспективи їх розвитку". - Львів. - 1997. - С. 14. Внесок автора: розроблено пропозиції щодо визначення площ, які відводяться для резервів міст.

53. Ступень М.Г., Гулько Р.Й. Земельно-господарський устрій населених пунктів // Тези доп. II Міжнар. симп. „Австрія-Україна. Сільське господарство: наука і практика". - Відень. - 1998. - С.1-3. Внесок автора: розроблено пропозиції щодо розподілу земель за формами власності в межах населених пунктів.

54. Ступень М.Г., Шпік Н.Р. Реформування земельних відносин у містах // Тези Міжнар. наук.-практ. конф., присвяченої пам'яті професора Євгена Хра-пливого "Теорія і практика розвитку агропромислового комплексу". -Львів: Львівський державний аграрний університет. - 1999. - С. 305-306. Внесок автора: доведено, що при реформуванні земельних відносин у містах важливе місце займає земельно-господарський устрій.

55. Ступень М.Г. Формування земельного ринку - фундамент розвитку іпотеки землі // Тези доп. III Міжнар. симп. "Україна-Австрія. Сільське господарство: наука і практика". - Чернівці: Чернівецький науково-дослідний інститут агропромислового виробництва. - 2000. - С. 39-40.

56. Ступень М.Г., Шпік Н.Р. Санітарно-захисні зони в населених пунктах // Тези Міжнар. наук. конгресу молодих вчених та студентів "Здоров'я села -здоров'я держави". - Львів: Львівський державний медичний університет ім. Д. Галицького, 2000. - С. 32-33. Внесок автора: запропоновані розміри санітарно-захисних зон до межі житлової забудови.

57. Черевко Г.В., Ступень М.Г., Іваницька Г.Б. Агротуризм як напрямок зрівноваженого розвитку// Тези IV Міжнар. симп. „Австрія-Україна. Сільське господарство: наука і практика". - Гумпенштайн. - 2002. - С.142. Внесок автора: розроблено рекомендації щодо розвитку агротуризму в сільських регіонах.

58. Ступень М.Г., Костків Г.І., Ступень Н.М. Економічні проблеми міст // Тези Третьої міжнар. наук.-практ конф. "Економічні проблеми виробництва та споживання екологічно чистої агропромислової продукції". - Суми: Сумський національний аграрний університет. - 2003. - С. 118-119. Внесок автора: запропоновані пропозиції щодо охорони земель у великих містах.

Навчальні посібники

59. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г. Земельний кадастр населених пунктів: Навчальний посібник. - Львів: Слово Руху, 1999. - 189 с. Внесок автора: обґрунтовано зміст і завдання ведення земельного кадастру населених пунктів.

60. Містобудівний кадастр: Навчальний посібник / М.Г. Ступень, І.М.Доб-рянський, О.Я. Микула, Н.Р. Шпік. - Львів: ЛДАУ, 2003. - 224 с. Внесок автора: обґрунтовано організацію містобудівного кадастру в містах, методику проведення інвентаризації земельного фонду, забезпечення управління земельними ресурсами міста.

Рекомендації виробництву

61. Схема землевпорядкування території міста (план земельно-господарського устрою міста): Тимчасові наук.-метод, рекомендації / Гнаткович Д., Горлачук В., Казьмір П., Возняк Р., Сохнич А., Ступень М., Флекей P., Радомський С., Шпік Н., Завадович О., Гагалюк М., Оле-нчук Я., Чамара О., Дубина В., Лавейкін М., Кузьмак І., Солярчук Ю. -Львів, 2000. - С. 29-39. Внесок автора: розроблено пропозиції щодо розподілу земель за цільовим призначенням, розподілу земель міста за формами власності.

62. Ступень М.Г., Шпік Н.Р. Встановлення і закріплення меж прибудинкових територій // Вчені Львівського державного аграрного університету - виробництву. - Львів, 2001. - С. 21-23. Внесок автора: розроблено пропозиції щодо визначення розмірів прибудинкових територій, розмірів майданчиків і відстані від них до житлових будинків і громадських будівель.

АНОТАЦІЯ

Ступень М.Г. Теоретичні основи організації використання і охорони земель населених пунктів в умовах реформування земельних відносин. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня доктора економічних наук за спеціальністю 08.10.01 - розміщення продуктивних сил і регіональна економіка. - Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, м. Київ, 2003.

Дисертація присвячена розробці нових теоретико-методологічних засад розвитку територіальної організації використання і охорони земель населених пунктів в умовах реформування земельних відносин в України.