Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию РФ

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра экономики в строительстве

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Затратный подход к оценке объектов недвижимости»

Выполнила: ст. гр. 1141 Кудинова Ю.С.

Приняла : проф. Трухина Н.И.

Воронеж 2010

Введение

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости

Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ - И + Цз, или Цн = ПСЗ - И + Цз,

где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

1.1 Сфера применения и ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

-определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

-определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

-определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

-определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

-определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Применение затратного метода необходимо при:

-Анализе нового строительства;

-Определении варианта использования земли;

-Реконструкции зданий;

-Оценке для целей налогообложения;

-Оценке для страхования;

-Оценке последствий стихийных бедствий;

-Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

-Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

-Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

-Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

-Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

1.2 Этапы оценки недвижимости затратным методом

затратный метод оценка недвижимость

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6. Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

1.3 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые затраты -- затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

-стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

-основную заработную плату строительных рабочих;

-стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

-прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты -- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

-затраты на подготовку территории строительства;

-затраты на проектные и изыскательские работы;

-прочие затраты и работы;

-содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

-другие виды косвенных издержек.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

-прямые затраты;

-сумма прямых и косвенных затрат;

-общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

-стоимость завершенного проекта.

Существует несколько способов определение восстановительной стоимости замещения объекта недвижимости:

сметный способ расчета стоимости недвижимости. Заключается в составлении смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект

Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экспертами-оценщиками.

Поэлементный способ. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат ( затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д. )

1.4 Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:

1. Метод сопоставимых продаж.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Метод «остатка для земли».

5. Метод развития (освоения) земельного участка и др.

1.Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) - это так называемые цены продавца, т. е. завышенные, а для сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.

Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам:

а) по элементам сравнения,

б) по единицам сравнения.

Элементами сравнения являются семь факторов:

1.Право собственности

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи.

4. Время продажи или дата продажи.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могу находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения(только для физических лиц), постоянного(бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Если для покупки участка был взят 100%-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка. Данные по условиям продаж довольно трудно получить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если эксперт-оценщик выявил различие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Время продажи. Для того, чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. как происходит изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

Эксперт-оценщик должен провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и покупателей. Иногда бывает, что принятие какого-либо законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.

Местоположение. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Важный элемент сравнения сопоставимых продаж - физические характеристики объекта недвижимости. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка, связанная с доходом, получаемым от объекта. Например, степень активности земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем в более удаленных от Москвы зонах. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать поправку на этот элемент сравнения продаж.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и по размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для покупателей.

2.Метод соотнесения (метод переноса). Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод применяется в том случае, когда на рынке нет сопоставимых продаж земельного участка. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и возведённых на ней зданий и сооружений, поэтому стоимость земельного участка можно оценить путём распределения общей цены продажи имущественного комплекса между двумя составляющими: землёй и зданиями.

3.Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчёты стоимости земли методом капитализации земельной ренты основаны на использовании следующей формулы:

.

4.Метод «остаток для земли». Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения метода остатка дохода для земли:

имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Этапы расчёта:

1. Определяют стоимость улучшений.

2. На основе ставок арендной платы и операционных расходов определяют чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности.

3. Определяют ЧОД, приходящийся на здание.

4. Определяют ЧОД, приходящийся на землю.

5. Определяют стоимость земли путём капитализации чистого операционного дохода, относящегося к земле.

5.Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость большого участка, который необходимо разбить на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Метод развития участка предполагает реализацию следующих этапов оценки:

Определение размеров и числа индивидуальных участков.

Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж (определяется величина выручки от продажи).

Расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения и предполагаемого периода продаж.

Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж индивидуальных участков.

Определение ставки дисконтирования.

Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

1.5 Оценка общего накопленного износа

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-Физический износ;

-Функциональный;

-Внешний.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Физический износ бывает двух видов:

Возникающий под воздействием эксплуатационных факторов

Возникающий под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий:

Экспертный.

Метод расчета срока жизни здания.

Стоимостной.

Нормативный (или бухгалтерский).

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:



Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты - 10%;

стены - 15%;

перекрытия - 20%;

кровля - 10%;

полы - 35%;

окна - 40%;

отделочные покрытия - 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;

прочие - 25%.

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес конструкции, элемента, %	Степень износа, %	Удельный вес х процент износа
1. Фундамент	4	10	40
2. Стены	43	15	645
3. Перекрытия	11	20	220
4. Кровля	7	10	70
5. полы 8. окна 7. отделочные покрытия 8. внутренние сантехнические и электротехнические устройства 9.прочие	11 6 5 10 3	35 40 30 50 25	385 240 150 500 75
ИТОГО	100	--	2325

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%. Для того чтобы перейти к стоимостной оценке физического износа необходимо 23,25% * восстановительную стоимость = износ в денежном эквиваленте.

2. . Метод расчёта срока жизни здания.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Фактический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

,

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты - 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены - 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия - 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие - 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
кровля	1200	10	15	66,7	800
полы	400	5	10	50	200
окна	300	6	15	40	120
отделочные покрытия	900	1	10	10	90
Итого:	2800				1210

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример. Определить физический износ жилого здания

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб

Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),

в т.ч. 143400

устройство фундаментов 4 900

устройство наружных стен 50 000

устройство перекрытий 2 500

устройство кровли 2 500

устройство перегородок 32 500

устройство подвесных потолков 6 000

устройство полов 5 000

внутренняя и наружная отделка 6 000

система канализации 2 000

система электроснабжения 3 500

система отопления 13 500

вентиляция и кондиционирование 3 500

Косвенные издержки 10 000

Прибыль предпринимателя 21 500

Общая восстановительная стоимость 174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Наименование элементов	Восстановительная стоимость, тыс. руб.	Затраты на ремонт, тыс. руб.	Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
Кровля	2500	2000	500
Полы	5000	1000	4000
итого	7500	3000	4500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действительный возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
Кровля	500	5	15	33,3	167
Полы	4000	3	10	30	1 200
Отделка	6000	5	5	60	3 600
канализация	2000	12	15	80	1 600
система электро-снабжения	3500	12	10	80	2 800
система отопления	13500	12	15	80	10 800
вентиляция и кондиционирование	3500	12	15	80	2 800
итого	33000				22 967

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом - 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя	Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость	174 900
восстановительная стоимость исправимого физического износа	3 000
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом	33 000
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом	174 900 - 3 000 - - 33 000 = 138 900
действительный возраст	12
общая физическая жизнь	75
неисправимый физический износ долгоживущих элементов	(12:75) * 138 900=22224

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

3000+22967+22224=48191тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.

4. Нормативный метод. Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» - элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве - 110 тыс. руб.

2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры - 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов - 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 190 тыс. руб.

3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ - 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада - 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае - кондиционера ):

150-110=40 т.р.

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае - электроарматуру):

350-200-10+100+210=450 т.р.

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае - позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

800-50+80=830 т.р.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

40+450+830=1320 т.р.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример . Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа - 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

Решение:

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2500-2100=400 т.р.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

2100-500*0,1=1600 т.р.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

(1-500/2100)*400=305 т.р.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

305/0,15=2035 т.р.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки - 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка - 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа

400-250-40=110 т.р

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

1.6 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На этом этапе затратного подхода определяем общую стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа и стоимости земельного участка.

Пример.

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Расчётные показатели	Значение показателя
1. Стоимость земельного участка	230000
2. Восстановительная стоимость	500000
3. Прибыль застройщика (30%)	150000
4. Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3)	650000
5. Устранимый физический износ (короткоживущие элементы)	10200
6. Неустранимый физический износ (короткоживущие элементы)	10925
7. Неустранимый физический износ (долгоживущие элементы)	146990
8. Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7)	168115
9. Устранимый функциональный износ	38000
10. Неустранимый функциональный износ	96000
11. Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10)	134000
12.Внешний (экономический) износ	63000
13. Общий накопленный износ (стр. 8 + стр. 11 + стр. 12)	365115
14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 - стр. 13)	364885

Заключение

В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.

Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

2. Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости

Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 7276 м?. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 1605 м?, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 48 квартир, средняя площадь квартиры 150 м?. Количество парковочных мест рассчитано на 25 автомобилей.

Баланс площадей

Табл. 2.1

Коммерческое помещение	15%	1605 м?	Мест для автомобилей 25
Офисные помещения	-	-	Высота квартир 3,3-3,8 м
Квартиры	68%	7276 м?	Высота коммерческих помещений 3,8 м
Технические помещения	10%	1070 м?	Объем 40660 м?
Парковочный холл	7%	749 м?	Основнойобъемзданиясоставляютжилыеквартирывкаждойизкоторойимеетсяотдельныйвходкаксодворатакиизпарковочногохолла
Итого площадей	100%	10700 м?

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 г. В конце 2015 г. объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Уровень доходности принят в размере 10 %.

Исходные данные:

Табл. 2.2

2010	2011	2012	2013	2014	2015
Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)
Ї	2	3	4	5	6
Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в %)
Ї	6	6	7	7	8
Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в %)
Ї	3	4	5	6	7
Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %)
Ї	94	94	96	96	98
Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в %)
Ї	90	85	89	92	98
Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в %)
Ї	70	75	85	90	98

Табл. 2.3

Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим и по парковочным местам в 2010 году, руб/м2
Жилые помещения	Коммерческие помещения	Парковочные места
1200	5000	12000 руб/место
Цена продажи квартир, коммерческих помещений и по парковочных мест
9000	12000	4000

Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений 600 р/м2. Годовая норма амортизационных отчислений 2% от балансовой стоимости. Балансовая стоимость 29500 тыс. руб. Начальная стоимость недвижимости 25 млн. руб. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2010 года 22,5 млн. руб. Заемный капитал 40% от инвестиционных затрат на 10 лет под 12% годовых. Погашение долга равными долями по 10% с конца 2011 года.

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

Табл. 2.4

Показатели	Ед. изм.	2010	2011	2012	2013	2014	2015
1. Жилые помещения: 1.1.Площадь помещения 1.2. Площадь, приносящая доход 1.3. Доход от аренды	м2 м2 руб.	7276 Ї Ї	7276 6839 8453,55	7276 6839 8791,69	7276 6985 9427,68	7276 6985 9993,35	7276 7130 10915,65
2. Коммерческие помещения: 2.1. Площадь помещения 2.2.Площадь, приносящая доход 2.3.Доход от аренды	м2 м2 руб.	1605 Ї Ї	1605 1445 7439,18	1605 1364 7306,92	1605 1428 8033,32	1605 1477 8802,35	1605 1573 10032,76
3. Парковый холл: 3.1. Количество парковых мест 3.2. Количество парковых мест, приносящих доход 3.3.Доход от аренды	шт. м2 руб.	25 Ї Ї	25 17 216,01	25 19 240,7	25 21 286,43	25 22 321,48	25 24 374,56
Итого общая величина дохода от аренды	руб.	Ї	16108,73	16339,31	17747,43	19117,17	21322,97

1. Жилые помещения. Площадь помещения S=7276 м?. Используя данные таблицы 2.2 «Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам», рассчитываем площадь приносящую доход:

2011: 7276*0,94= 6839

2012: 7276*0,94= 6839

2013: 7276*0,96= 6985

2014: 7276*0,96= 6985

2015:7276*0,98= 7130

Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по жилым помещениям в 2010г.» - 1200руб/м?, рассчитаем доход от аренды для жилых помещений:

2011: 6839*1200*1,03/1000=8453,55 тыс. руб.

2012: 6839*1200*1,03*1,04/1000=8791,69 тыс. руб.

2013: 6985*1200*1,03*1,04*1,05/1000=9427,68 тыс. руб.

2014: 6985*1200*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=9993,35 тыс. руб.

2015: 7130*1200*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10915,65 тыс. руб.

Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.

Коммерческие помещения. Общая площадь S=1605 м?. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам», а так же таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по коммерческим помещениям в 2010г.» - 5000 руб/м?, рассчитаем доход от аренды для коммерческих помещений.

2011: 1605*0,9*5000*1,03/1000=7439,18 тыс. руб.

2012: 1605*0,85*5000*1,03*1,04/1000=7306,92 тыс. руб.

2013: 1605*0,89*5000*1,03*1,04*1,05/1000=8033,32 тыс. руб.

2014: 1605*0,92*5000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=8802,35 тыс. руб.

2015: 1605*0,98*5000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10032,76 тыс. руб.

Парковочный холл. Общая площадь S=749 м?. Т.к. на одно место для парковки приходится 30 м?, то 749 м?/30 м?=25 мест. Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости парковочных мест по годам» и таблицы 2.3 «Уровень арендной платы по парковочным местам в 2010г.» - 12000 руб/место, рассчитаем доход от аренды для парковочных мест:

2011: 25*0,7*12000*1,03/1000=216,01 тыс. руб.

2012: 25*0,75*12000*1,03*1,04/1000=240,7 тыс. руб.

2013: 25*0,85*12000*1,03*1,04*1,05/1000=286,43 тыс. руб.

2014: 25*0,9*12000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=321,48 тыс. руб.

2015: 25*0,98*12000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=374,56 тыс. руб.

Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.

Расчет финансовых поступлений

Табл. 2.5

№пп	Показатели	Едизм	Годы
			2010	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Доходы от аренды	тыс. руб.	0	16 108,73	16 339,31	17 747,43	19 117,17	21 322,97
2	Техническое обслуживание	тыс. руб.	0	5 435,17	5 598,23	5 822,16	6 113,26	6 480,06
3	% за привлеченный капитал	тыс. руб.	1 080,00	1 080,00	972,00	874,80	787,32	708,59
4	ЧОД	тыс. руб.	-1 080,00	9 593,56	9 769,08	11 050,48	12 216,59	14 134,32
5	Амортизация	тыс. руб.	0	590,00	590,00	590,00	590,00	590,00
6	Финансовый результат перед уплатой налогов	тыс. руб.	-1 080,00	9 003,56	9 179,08	10 460,48	11 626,59	13 544,32
7	Налог на прибыль	тыс. руб.		1 800,71	1 835,82	2 092,10	2 325,32	2 708,86
8	Финансовый результат после уплаты налогов	тыс. руб.	-1 080,00	7 202,85	7 343,27	8 368,38	9 301,27	10 835,46

Данные по доходам от арендной платы берем из таблицы 2.4. «Расчет кассовых поступлений».

Техническое обслуживание. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам», Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, а также табл.2.3. «Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений» Ї 600 руб/м?, рассчитаем затраты на техобслуживание: