Затратный подход к оценке объектов недвижимости

2011: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02/1000= 5 435,17 тыс. руб.

2012: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03/1000= 5598,23 тыс. руб

2013: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04/1000=5822,16 тыс. руб.

2014: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05/1000=6113,26 тыс. руб.

2015: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=6480,06 тыс. руб.

3. Процент за привлеченный капитал. Заемный капитал берется на 10 лет под 12% и составляет 40% от инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию недвижимости, равные 22,5 млн. р. Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2010г. Процент от стоимости капитала в начале года заносим в табл. 2.5.

Обслуживание долга

Табл. 2.6

4. Чистый операционный доход. Чистый операционный доход получаем за счет разности доходов от аренды, техобслуживания и процента за привлеченный капитал. Результаты заносим в таблицу 3.5.

5. Амортизационные отчисления. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от балансовой стоимости 29500 тыс. руб., т.е. 29500 · 0,02=590 тыс. руб.

6. Финансовый результат перед уплатой налога. Финансовый результат перед уплатой налога есть результат разности чистого операционного дохода и амортизационных отчислений.

7. Величина налога на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога.

8. Финансовый результат после уплаты налога. Финансовый результат после уплаты налога есть разность между финансовым результатом перед уплатой налога и величиной налога на прибыль.

Расчет стоимости недвижимости

Табл. 2.7

1. Цена продажи объекта недвижимости определяется как сумма цен продажи жилых помещений и коммерческих помещений , умноженная на соответствующий коэффициент из табл. 2.2. «Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам» цепным образом. Цена жилых помещений и коммерческих помещений определяется произведением площади помещения на цену продажи одного квадратного метра площади.

(7276*9000+12000*1605)*1,06*1,06*1,07*1,07*1,08/1000=117736,738 тыс. руб.

2. Бухгалтерская стоимость с учетом амортизации определяется разницей между начальной стоимостью и амортизационными отчислениями из табл. 2.5.

25000-590*5=22050 тыс. руб.

3. Налогооблагаемая часть от цены продажи определяется разностью между ценой продажи объекта недвижимости и бухгалтерской стоимостью:

117736,738-22050,000=95686,738 т. р.

4. Налог на прибыль. Налог на прибыль составляет 20% от налогооблагаемой части:

95686,738·0,2=19137,348 т. р.

5. Цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 г. с учетом налога равна цене продажи недвижимости минус налог на прибыль:

117736,738-19137,348= 98599,391 т. р.

6. Выплата долга за привлеченный капитал. Это есть величина заемного капитала в конце 2015 года, т.е. 5314,410 т. р.

7. Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости определяется как разность между ценой продажи объекта недвижимости с учетом налога и оставшейся выплатой по кредиту:

98599,391-5314,410=93284,981 т. р.

Кассовые поступления от сделки с недвижимостью

Табл. 2.8

1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости составляет 25000 т. р.

2. Инвестиции в реконструкцию составляют 22500 т. руб.

3. Величина заемного капитала составляет 40% от инвестиционных затрат:

22500*0,4=9000 т. руб.

4. Погашение кредита. Погашение долга осуществляется равными долями по 10% с конца 2011 года. Данные из табл. 2.6. «Обслуживание долга».

5. Годовой финансовый результат после уплаты налога. Используем полученные финансовые результаты после уплаты налогов для каждого года, ранее рассчитанные в таблице 2.5. «Расчет финансовых поступлений».

6. Величина амортизационных отчислений. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от 29500 т. руб., т.е. 590 т. руб.

7. Цена продажи объекта недвижимости до уплаты налога па прибыль. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», цена продажи недвижимости составит 117736,738 т. руб.

8. Уплаченный налог на прибыль. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», налог на прибыль составит 19137,348 т. руб

9. Оставшаяся часть кредита. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», платежи по займу составят 5314,410 т. руб.

10. Кассовые поступления. Кассовые поступления равны сумме выше перечисленных пунктов.

Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений

Используя полученные результаты кассовых поступлений, продисконтируем данные результаты кассовых поступлений по каждому году в отдельности. Для расчетов возьмем следующие процентные ставки: 15%, 18%, 20%, 25%, 27%, 30%, 35%,

Рассчитаем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется по формуле:

k =1/ (1+i)n ,где

i -процентная ставка ;

n- продолжительность расчетного периода;

k - коэффициент дисконтирования.

Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений

Вывод

При процентной ставке, равной 25% кассовые поступления составят 2385,892 тыс. р., а при процентной ставке, равной 27% будет убыток 825,790 тыс. р. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 25%.

Список использованной литературы

1. "Экономика недвижимости", учебное пособие/под ред. Виноградов Д.М., 2007.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.

4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 1997 г.

5. электронный ресурс: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm

Размещено на Allbest.ru