Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Сфера применения и ограничения затратного метода. Этапы оценки недвижимости затратным методом. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости. Оценка накопленного износа. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 02.06.2014
Размер файла 59,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

2011: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02/1000= 5 435,17 тыс. руб.

2012: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03/1000= 5598,23 тыс. руб

2013: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04/1000=5822,16 тыс. руб.

2014: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05/1000=6113,26 тыс. руб.

2015: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=6480,06 тыс. руб.

3. Процент за привлеченный капитал. Заемный капитал берется на 10 лет под 12% и составляет 40% от инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию недвижимости, равные 22,5 млн. р. Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2010г. Процент от стоимости капитала в начале года заносим в табл. 2.5.

Обслуживание долга

Табл. 2.6

№пп

Показатели

Едизм

Годы

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Заемный капиталл на начало года

тыс. руб.

9000

9000

8100

7290

6561

5904,9

2

Погашение долга в конце года

тыс. руб.

-

900

810

729

656,1

590,49

3

Заемный капиталл на конец года

тыс. руб.

9000

8100

7290

6561

5904,9

5314,41

4

% от стоимости кредита на конец года

тыс. руб.

1080

1080

972

874,8

787,32

708,588

4. Чистый операционный доход. Чистый операционный доход получаем за счет разности доходов от аренды, техобслуживания и процента за привлеченный капитал. Результаты заносим в таблицу 3.5.

5. Амортизационные отчисления. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от балансовой стоимости 29500 тыс. руб., т.е. 29500 · 0,02=590 тыс. руб.

6. Финансовый результат перед уплатой налога. Финансовый результат перед уплатой налога есть результат разности чистого операционного дохода и амортизационных отчислений.

7. Величина налога на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога.

8. Финансовый результат после уплаты налога. Финансовый результат после уплаты налога есть разность между финансовым результатом перед уплатой налога и величиной налога на прибыль.

Расчет стоимости недвижимости

Табл. 2.7

Показатели

Ед.

изм.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1.Цена продажи объекта недвижимости

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

117736,738

2.Бухгалтерская стоимость

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

22050,000

3.Налогооблагаемая часть от цены продажи

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

95686,738

4.Налог на прибыль

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

19137,348

5.Конечная цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 года

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

98599,391

6.Выплата долга за привлеченный капитал

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

5314,410

7.Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости

руб.

Ї

Ї

Ї

Ї

Ї

93284,981

1. Цена продажи объекта недвижимости определяется как сумма цен продажи жилых помещений и коммерческих помещений , умноженная на соответствующий коэффициент из табл. 2.2. «Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам» цепным образом. Цена жилых помещений и коммерческих помещений определяется произведением площади помещения на цену продажи одного квадратного метра площади.

(7276*9000+12000*1605)*1,06*1,06*1,07*1,07*1,08/1000=117736,738 тыс. руб.

2. Бухгалтерская стоимость с учетом амортизации определяется разницей между начальной стоимостью и амортизационными отчислениями из табл. 2.5.

25000-590*5=22050 тыс. руб.

3. Налогооблагаемая часть от цены продажи определяется разностью между ценой продажи объекта недвижимости и бухгалтерской стоимостью:

117736,738-22050,000=95686,738 т. р.

4. Налог на прибыль. Налог на прибыль составляет 20% от налогооблагаемой части:

95686,738·0,2=19137,348 т. р.

5. Цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 г. с учетом налога равна цене продажи недвижимости минус налог на прибыль:

117736,738-19137,348= 98599,391 т. р.

6. Выплата долга за привлеченный капитал. Это есть величина заемного капитала в конце 2015 года, т.е. 5314,410 т. р.

7. Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости определяется как разность между ценой продажи объекта недвижимости с учетом налога и оставшейся выплатой по кредиту:

98599,391-5314,410=93284,981 т. р.

Кассовые поступления от сделки с недвижимостью

Табл. 2.8

№пп

Показатели

Едизм

Годы

2010

начало года

конец года

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Начальная стоимость недвижимости

тыс. руб.

-25 000

-

-

-

-

-

-

2

Инвестиции в реконструкцию

тыс. руб.

-22 500

-

-

-

-

-

-

3

Заемный капитал (+)

тыс. руб.

9 000

-

-

-

-

-

-

4

Погашение заема (-)

тыс. руб.

-

-

-900

-810

-729

-656

-590

5

Годовые финансовые результаты после уплаты налогов

тыс. руб.

-

-1 080,00

7 202,85

7 343,27

8 368,38

9 301,27

10 835,46

6

Амортизационные отчисления (+)

тыс. руб.

-

-

590,00

590,00

590,00

590,00

590,00

7

Цена продажи недвижимости (+)

тыс. руб.

-

-

-

-

-

-

117 736,74

8

Величина налога (-)

тыс. руб.

-

-

-

-

-

-

-19 137,35

9

Платежи по займу(-)

тыс. руб.

-

-

-

-

-

-

-5 314,41

10

Кассовые поступления

тыс. руб.

-38 500

-1 080

6 892,85

7 123,27

8 229,38

9 235,17

104 119,95

1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости составляет 25000 т. р.

2. Инвестиции в реконструкцию составляют 22500 т. руб.

3. Величина заемного капитала составляет 40% от инвестиционных затрат:

22500*0,4=9000 т. руб.

4. Погашение кредита. Погашение долга осуществляется равными долями по 10% с конца 2011 года. Данные из табл. 2.6. «Обслуживание долга».

5. Годовой финансовый результат после уплаты налога. Используем полученные финансовые результаты после уплаты налогов для каждого года, ранее рассчитанные в таблице 2.5. «Расчет финансовых поступлений».

6. Величина амортизационных отчислений. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от 29500 т. руб., т.е. 590 т. руб.

7. Цена продажи объекта недвижимости до уплаты налога па прибыль. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», цена продажи недвижимости составит 117736,738 т. руб.

8. Уплаченный налог на прибыль. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», налог на прибыль составит 19137,348 т. руб

9. Оставшаяся часть кредита. Согласно таблице 2.7. «Расчет стоимости недвижимости», платежи по займу составят 5314,410 т. руб.

10. Кассовые поступления. Кассовые поступления равны сумме выше перечисленных пунктов.

Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений

Используя полученные результаты кассовых поступлений, продисконтируем данные результаты кассовых поступлений по каждому году в отдельности. Для расчетов возьмем следующие процентные ставки: 15%, 18%, 20%, 25%, 27%, 30%, 35%,

Рассчитаем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется по формуле:

k =1/ (1+i)n ,где

i -процентная ставка ;

n- продолжительность расчетного периода;

k - коэффициент дисконтирования.

Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений

Период

Процентные ставки

15

0,15

18

0,18

20

0,2

25

0,25

27

0,27

30

0,3

35

0,35

дисконтный множитель

кассовые поступления

дисконтный множитель

кассовые поступления

дисконтный множитель

кассовые поступления

дисконтный множитель

кассовые поступления

дисконтный множитель

кассовые поступления

дисконтный множитель

кассовые поступления

дисконтный множитель

кассовые поступления

начало 2010

1

-38 500,00

1

-38 500,00

1

-38 500,00

1

-38 500,00

1

-38 500,00

1

-38 500,00

1

-38 500,00

конец 2010

0,8696

-939,13

0,8475

-915,25

0,8333

-900,00

0,8000

-864,00

0,7874

-850,39

0,7692

-830,77

0,7407

-800,00

2011

0,7561

5 211,98

0,7182

4 950,34

0,6944

4 786,70

0,6400

4 411,42

0,6200

4 273,58

0,5917

4 078,61

0,5487

3 782,09

2012

0,6575

4 683,66

0,6086

4 335,44

0,5787

4 122,26

0,5120

3 647,11

0,4882

3 477,51

0,4552

3 242,27

0,4064

2 895,20

2013

0,5718

4 705,18

0,5158

4 244,62

0,4823

3 968,64

0,4096

3 370,75

0,3844

3 163,39

0,3501

2 881,34

0,3011

2 477,61

2014

0,4972

4 591,51

0,4371

4 036,78

0,4019

3 711,41

0,3277

3 026,18

0,3027

2 795,29

0,2693

2 487,30

0,2230

2 059,57

2015

0,4323

45 013,93

0,3704

38 569,31

0,3349

34 869,56

0,2621

27 294,42

0,2383

24 814,85

0,2072

21 571,18

0,1652

17 200,11

Сумма

4,784

24 767,132

4,498

16 721,237

4,326

12 058,575

3,951

2 385,892

3,821

-825,790

3,643

-5 070,078

3,385

-10 885,432

Вывод

При процентной ставке, равной 25% кассовые поступления составят 2385,892 тыс. р., а при процентной ставке, равной 27% будет убыток 825,790 тыс. р. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 25%.

Список использованной литературы

1. "Экономика недвижимости", учебное пособие/под ред. Виноградов Д.М., 2007.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.

4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 1997 г.

5. электронный ресурс: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.

    контрольная работа [75,1 K], добавлен 17.10.2010

  • Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

    курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013

  • Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016

  • Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

    курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010

  • Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.

    презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

  • Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

    курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010

  • Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.

    курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016

  • Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.

    контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.