Оценка экономической эффективности девелоперского проекта дачного поселка "Ожогино"

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Актуальность проекта:

С недавнего времени у столичных покупателей все большим спросом пользуются дачные поселки, расположенные в 80-100 км от МКАД, так называемые «Дальние дачи». Дача в Подмосковье на большом расстоянии от Москвы предоставляет возможность восстановить силы на природе, тогда как дачный поселок в ближнем Подмосковье для многих сейчас стал местом постоянного жительства. Основные преимущества для тех, у кого есть дача в Подмосковье, расположенная вдалеке от города и крупных магистралей, очевидны - экологически чистый материал домов в окружении отличной экологии, тишина, простор и возможность побыть вдали от людей - этого не могут предложить застройщики проектов, расположенных не далее 15-30 км от МКАД.

А, как выясняется на практике, на дорогу в такой дачный поселок уйдет ненамного больше времени, чем на поездку на «ближнюю дачу», его основная часть все равно тратится на выезде из Москвы. Невысокая стоимость земли позволяет застройщику создать в дачном поселке развитую инфраструктуру, не поднимая при этом цен на недосягаемые высоты. К тому же, такая дальняя дача может быть окружена действительно большим дачным участком. Дачный дом, несколько гектаров нетронутой природы и никого, кроме вас и ваших гостей. Подобный дом в Подмосковье, расположенный рядом со столицей, не то, чтобы стоил очень дорого, - таких вариантов попросту нет. Следуя тенденции рынка загородной недвижимости, когда с каждым днем растет популярность дачных домов на дальнем расстоянии, наша инвестиционно-строительная компания строит свои будущие планы именно с данным сегментом рынка. С 2005 года компания занималась точечной коттеджной застройкой. Накопив достаточно опыта в строительстве домов и определив потребности рынка, наша компания решила в 2007 году взять на себя девелоперский проект дачного поселка «Ожогино», расположенного в 80 километрах от МКАД по Новорижскому шоссе. Все дома в поселке планируются быть выполнены в едином стиле. Такие дома в Подмосковье - предел мечтаний многих горожан, ведь дачные дома имеют все для комфортного проживания - газ, электричество, холодную и горячую воду, канализацию. Все дачи в дачном поселке объединяет общая инфраструктура, включающая в себя магазин, бар-ресторан, детскую и спортивную площадки, клининговую и эксплуатационную службы. Все дачные участки огорожены по периметру, а въезд в дачные поселки осуществляется только по пропускам.

Дома в «Ожогино» будут построены из разных материалов: клееный брус, оцилиндрованное бревно, строганый брус. Такие деревянные дома отличаются не только экологичностью, но и стойкостью, долголетием.

Дом из оцилиндрованного бревна - это, для русского человека, самый настоящий, самый уютный дом. От традиционных бревен, из которых складывают избы, оцилиндрованное бревно отличается тем, что имеет абсолютно ровную поверхность и одинаковый диаметр. Чтобы превратить дерево в оцилиндрованное бревно, его ствол предварительно очищают от коры, после чего пропускают через систему фрез, превращая в гладкий цилиндр. Таким образом, получаются бревна равной толщины, и дом, собранный из них, выглядит аккуратно и эстетично, не требуя какой-либо дополнительной обработки стен, например обшивки или покраски. Одинаковая форма бревен позволяет также добиться их плотного соединения, избавляя от возможных перекосов стен и сквозняков.

Строганый брус производят в заводских условиях, спиливая у бревна с четырех сторон его выпуклые части - канты. Деревянные дома из бруса лучше всего сохраняют тепло, и в зимние морозы дом из бруса всего за несколько часов можно прогреть до комфортной для человека температуры. Несомненным преимуществом брусовых домов является способность стен выводить из помещения излишнюю влажность, а также устойчивость к деформациям. Строганный брус очень экономичен, он заметно дешевле оцилиндрованного бревна и клееного бруса: для достижения одной и той же степени теплоизоляции бруса уйдет на 40 % меньше.

Клееный брус может производиться из разных пород древесины, но наиболее распространенный материал для клееного бруса - сосна и ель, реже используют лиственницу и кедр. Клееный брус обеспечивает отличную атмосферу внутри дома.

Все дома в поселке «Ожогино» будут выполнены «под ключ», т.е. полностью готовые дома с отделкой, газом, холодной, горячей водой и всеми коммуникациями будут ждать своих владельцев. А для тех, кто хочет купить дачу в кредит, компания предлагает рассмотреть ипотечное кредитование.

Цель работы: выявить преимущества строительства дачного поселка «Ожогино» для привлечения потенциальных инвесторов в данный и последующие проекты нашей компании.

Задачи работы:

1. Освящение основ оценки инвестиций в недвижимость.

2. Анализ развитие рынка загородной недвижимости в России и Московском Регионе.

3. Девелоперский проект дачного поселка «Ожогино» и оценка его экономической эффективности.

1. Теоретические основы оценки инвестиций в недвижимость

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая собой денежный эквивалент -любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Цели оценки недвижимости, в современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при: приватизации; передаче в доверительное управление либо передаче в аренду; использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога; продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; переуступке долговых обязательств; передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов. Выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося к частной собственности, возникает:

при купле-продаже объектов недвижимости; акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; в внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; ликвидации объектов недвижимости; и сдаче недвижимости в аренду; и уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Недвижимость -- это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями. Содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического Оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, во-первых, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях, а во-вторых, описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также .международными договорами Российской Федерации. Закон был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 г. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем дана формулировка оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права Российской Федерации и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им различных объектов. Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между, оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям.

В соответствии с данным Законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса по отношению к объекту оценки. Размер гонорара оценщика ,не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально, создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости.

Термин «стоимость» отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях под стоимостью обычно подразумеваются будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в дальнейшем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется, то оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «страховая стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости -- это оценка и физического объекта, и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка с учетом сбалансированности спроса и предложения.

В соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки недвижимости, Фонда оценки расчет рыночной стоимости должен базироваться:

- на подлежащих оценке имущественных правах;

- реальной дате оценочного заключения;

- конкретном объекте оценки.

Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной' сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информирование, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния.

Потребительская стоимость -- базирующуюся на экономической эффективности недвижимости. При оценке потребительной стоимости недвижимости оценщик определяет денежную сумму, которую можно получить при ее продаже без учета варианта оптимального использования.

Инвестиционная стоимость -- конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора, и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определённого варианта инвестиционного проекта. Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости необходимы конкретные инвестиционные критерии. Критерии оценки инвестиций в недвижимость необязательно устанавливаются отдельным инвестором, они могут быть установлены экспертом по недвижимости или оценщиком. Так, например, при необходимости расширения земельного участка инвестор рассматривает только пограничные наделы земли.

Стоимость действующего, предприятия применительно к оценке недвижимости -- это стоимость составной части бизнеса, эксплуатирующего недвижимость. Этот вид стоимости связан с предприятием, но отличается от стоимости недвижимости, поскольку стоимость действующего предприятия объединяет нематериальные активы, комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менеджмент. Оценка стоимости действующего предприятия обычно проводится для отелей, мотелей, ресторанов, кегельбанов, промышленных предприятий, магазинов, торговых центров и т.п.

Стоимость общественно значимой недвижимости -- комплексное понятие, которое применяется для наиболее оптимального использования недвижимости нехозяйственного назначения, например в природоохранных целях. Проблема стоимости общественно значимой недвижимости возникла В США в процессе определения федеральными учреждениями справедливых компенсационных выплат за приобретаемую земельную собственность. При ее оценке, как правило, учитывается ряд особенностей: сопоставимые сделки отбирают только, по общественно значимой собственности; наиболее вероятным покупателем общественно значимой недвижимости является федеральная организация, земельный участок рассматривается как основа всей компенсации без учёта других соображений таких, как, например, местоположение.

Страховая стоимость -- рассчитывается на базе стоимости замещения и (или) воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость зависит от условий соответствующего страхового полиса и обычно регулируется законодательством.

Оцененная стоимость -- используется для определения налогооблагаемой базы в части недвижимости. Оцененная стоимость может не совпадать по величине с рыночной стоимостью, но последняя как правило, выступает в качестве базы расчетов.

Кроме того, в Стандартах дано определение видов стоимости объекта оценки отличных от рыночной стоимости, а именно:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения;

- стоимость воспроизводства;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее востребованных в оценочной практике видов стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -- стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми - для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость -- стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Наиболее эффективное использование недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее действенным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическое оформление, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может применять две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается либо как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант использования участка с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости;

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т.д.

Применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

* затратного;

* сравнительного;

* доходного.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Затратный подход используется, как правило, всегда и является определяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу неразвитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам.

Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановительной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и расчетной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий, представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНПи, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследований рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости -- строений и земельных участков -- может иметь различную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, технику остатка и капитализацию земельного арендного дохода.

Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участков.

Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимостью расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи, и расходов на застройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерирует и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода.

Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения -- это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле - капитализации.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, по которой он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи, и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

- Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации является важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное, представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Доходный подход применим для оценки недвижимости приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз, доходо-расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора, о требуемой ставке доходности исходя из уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спецификации анализа рыночной ситуации. Основу внешнего информационного обеспечения доходного подхода составляют данные о динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложении на конкретном сегменте рынка. Коэффициенте потерь, динамике эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности альтернативных инвестиций. А также сведения об ожидаемых доходах от продажи недвижимости или других имущественных прав, связанных с этой недвижимостью, и т.д.

Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившихся на дату оценки, и прогнозировать будущие тенденции.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Оценка девелоперских компаний.

Девелопмент -- относительно новый для России инвестиционный процесс в сфере недвижимости, целью которого является поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием, строительство дачного поселка, как в нашем случае) или не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из земель сельхоз назначения в земли под дачное строительство). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В России девелопмент появился в начале 90-х гг. и уже сформировался в особый вид профессиональной деятельности. В результате появились организации (девелоперы), которые объединили в себе много разнообразных функций: создание и развитие объектов недвижимости, в том числе организацию и финансирование инвестиционных проектов, проектирование и строительство, продажу объекта недвижимости полностью или по частям, сдачу в аренду. Все это выполняет одна организация.

Оценка таких компаний представляет особый интерес в сфере оценки бизнеса, так как продуктом деятельности этих организаций являются объекты недвижимости. Которые обладают свойственными только одному объекту определенными качественными и количественными характеристиками, а сама организационная структура компании представляет собой комплекс групп, таких как «Маркетинг», «Финансовый менеджмент», «Подготовка проектов», «Управление проектами» и т. д.

Для выявления особенностей оценки девелоперской компании необходимо определить специфику ее организационной структуры, хозяйственной деятельности и состава активов.

Девелоперская компания -- компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая от своего имени или от имени инвестора (заказчика) функции застройщика на всех фазах проектного цикла. От исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др.) с целью дальнейшего получения дохода от использования созданного объекта, удовлетворяющего потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Организационная структура девелоперской компании представляет собой подсистему компании, относительно стабильную на краткосрочном отрезке времени, состоящую из структурных звеньев и функций обеспечения деятельности и призванную обеспечить реализацию управленческих решений для достижения основных целей компании. Связь элементов между собой и их иерархическая упорядоченность определяют организационное строение компании.

Рассмотренная организационная структура девелоперской компании и ее хозяйственная деятельность позволяют сделать заключение, что в процессе оценки девелоперской компании встречаются следующие трудности:

* невозможно прогнозировать будущие доходы компании от объектов недвижимости, если компания не имеет еще составленных девелоперских проектов, готовых к реализации, т.е. когда компания находится на начальной стадии развития (изготовление проекта);

* невозможно прогнозировать результаты деятельности девелоперской компании в долгосрочном прогнозном периоде, так как нельзя заранее предугадать, какие проекты будут разработаны и реализованы в будущем;

* затруднителен расчет стоимости девелоперской компании с использованием сравнительного подхода, так как невозможно найти наиболее близкие компании-аналоги в данном бизнесе, из-за того, что результаты деятельности (объекты недвижимости) каждой компании отличаются своей индивидуальностью, и поэтому использование данного подхода представляет собой очень трудоемкий и дорогостоящий процесс.

Основными подходами для оценки девелоперской компании являются доходный и затратный.

При оценке доходным подходом необходимо учитывать, что львиную долю потока доходов девелоперской компании генерирует недвижимость.

В доходном подходе будущие доходы рассчитываются либо по объекту недвижимости, который девелоперская компания построила и планирует продать или сдать в аренду, либо по разработанному девелоперскому проекту, который реализуется данной компанией.

Предположим, что доля доходов от объектов недвижимости в прогнозном периоде будет составлять 100 %.

При прогнозе будущих расходов необходимо учитывать, что помимо расходов, связанных с разработкой инвестиционных проектов, девелоперская компания имеет также расходы, связанные с эксплуатацией построенных объектов недвижимости. Так, например, доля расходов по разработке инвестиционных проектов, составляет около 55 %.

При оценке затратным подходом методом чистых активов оценивается стоимость чистых активов девелоперской компании, в состав которых входят:

1. Долгосрочное право аренды на землю.

2. Недвижимое имущество (здания, сооружения).

3. Движимое имущество (строительное оборудование и техника, офисное оборудование).

4. Документы государственной аттестации, лицензирования и патентной защиты:

* лицензия на производство или выполнение услуг;

* сертификат соответствия на продукцию;

* гигиенический сертификат;

* патентные свидетельства;

* свидетельства на изобретения и открытия;

* свидетельства о регистрации товарного знака.

5. Незавершенное строительство.

6. Строительные материалы, комплектующие к строительной технике.

Наибольшую долю в составе активов (порядка 80-90%) занимают недвижимое имущество, нрава аренды на землю и незавершенное строительство, что свидетельствует о недостаточной ликвидности активов компании, поэтому полученную рыночную стоимость девелоперской компании нужно снизить на 30-40 %.

Хотя затратный подход не позволяет учесть будущие доходы девелоперской компании, но он является также важным при определении рыночной стоимости, так как некоторые объекты, за счет которых девелоперская компания планирует получать прибыль, еще не построены, в силу чего есть высокая доля риска, что компания эту прибыль не получит. Затратный подход отражает в данном случае реальную стоимость девелоперской компании. Исходя из сказанного выше, затратному и доходному подходам следует дать равные веса при определении итоговой стоимости.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость девелоперской компании, определенная затратным подходом, может быть существенно ниже стоимости, рассчитанной с использованием доходного подхода, так как для строительства своих объектов девелоперская компания берет, как правило, долгосрочный кредит, который вычитается в затратном подходе из общей стоимости активов.

Анализ социально-экономической ситуации позволил установить, что на момент даты оценки:

· сохраняется высокая динамика роста оборота рынка загородной недвижимости, особенно в сегменте эконом-класса;

· ускорение роста официальных резервов обусловлено масштабным чистым притоком капиталов в негосударственный сектор за счет инвестиционного финансирования;

· демографическая ситуация в Москве и Московском регионе. Увеличение числа приезжих из регионов России и Стран Зарубежья;

· принимая во внимание сохраняющиеся условия благоприятной экономической конъюнктуры, строительство дачного поселка представляется экономически целесообразным.

Применение сравнительных методов оценки для расчета рыночной стоимости девелоперской компании невозможно в силу того, что существующей информации по сделкам купли-продажи акций этой компании недостаточно, а подобрать аналог очень сложно, так как объекты недвижимости, которыми управляет каждая девелоперская компания, значительно отличаются друг от друга. Поэтому сравнительный подход не будет применяться в процедуре оценки.

Невозможно использование также метода ликвидационной стоимости, который применяется для компаний, находящихся в состоянии банкротства, или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности. К рассматриваемому объекту оценки данные условия неприменимы.

При оценке объекта будут использоваться метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, так как будущие доходы объекта оценки будут меняться, и метод чистых активов в рамках затратного подхода.

Проект - как ключевая категория инвестиционной деятельности.

Для ускорения принятия инвестором решения о том вкладывать ли средства в то или иное предприятие необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, которую стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели.

Инвестиционный проект в том его виде, который принят в мировой практике, представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение поставленных целей в условиях ограниченных финансовых, временных и других ресурсов.

Проектный анализ -- методология, позволяющая оценивать финансовые и экономические достоинства проектов, альтернативных путей использования ресурсов с учетом их макро- и микроэкономических последствий.

С формальной точки зрения любой инвестиционный проект зависит от ряда параметров, которые в процессе анализа подлежат оценке и нередко задаются в виде дискретного распределения, что позволяет проводить этот анализ в режиме имитационного моделирования. В наиболее общем виде инвестиционный проект P представляет собой следующую модель:

P = ICi, CFk, n, r,

где ICi - инвестиция в i-м году, i = 1,2,…..,m; CFk - приток денежных средств в k-м году, k = 1,2,…..,n; n - продолжительность проекта; r - ставка дисконтирования.

Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капитальных вложений, имеют определенную логику.

1. С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток (Cash Flow), элементы которого представляют собой либо чистые оттоки (Net Cash Outflow), либо чистые притоки денежных средств (Net Cash Inflow). Под чистым оттоком в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями (при обратном соотношении имеет место чистый приток). Денежный поток, в котором притоки следуют за оттоками, называется ординарным. Если притоки и оттоки чередуются, денежный поток называется неординарным.

2. Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является обязательным. Анализ можно проводить по равным периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год и др.). При этом, однако, необходимо помнить о сопоставимости величин элементов денежного потока, процентной ставки и длины периода.

3. Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.

4. Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.

5. Коэффициент дисконтирования, используемый для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).

Необходимо особо подчеркнуть, что применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов. Множественность определяется как возможность применения ряда критериев, так и безусловной целесообразностью варьирования основными параметрами. Это достигается использованием имитационных моделей в среде электронных таблиц.

С точки зрения масштабности, проекты делятся на малые проекты и мегапроекты.

Малые проекты допускают ряд упрощений в процедуре проектирования и реализации, формировании команды проекта. Вместе с тем затруднительность исправления допущенных ошибок требует очень тщательного определения объемных характеристик проекта, участников проекта и методов их работы, графика проекта и форм отчета, а также условий контракта.

Мегапроекты - это целевые программы, содержащие несколько взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью, выделенными ресурсами и отпущенным на их выполнение временем.

Такие программы могут быть международными, государственными, национальными, региональными.

Мегапроекты обладают рядом отличительных черт:

* высокой стоимостью (порядка $1 млрд. и более);

* капиталоемкостью - потребность в финансовых средствах в таких проектах требует нетрадиционных (акционерных, смешанных) форм финансирования;

* трудоемкостью;

* длительностью реализации: 5-7 и более лет;

* отдаленностью районов реализации, а следовательно, дополнительными затратами на инфраструктуру.

* Особенности мегапроектов требуют учета ряда факторов, а именно:

* распределение элементов проекта по разным исполнителям и необходимость координации их деятельности;

* необходимость анализа социально-экономической среды региона, страны в целом, а возможно и ряда стран-участниц проекта;

* разработка и постоянное обновление плана проекта.

С точки зрения срока реализации, проекты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Краткосрочные проекты обычно реализуются на предприятиях по производству новинок различного рода, опытных установках, восстановительных работах.

На таких объектах заказчик обычно идет на увеличение окончательной (фактической) стоимости проекта против первоначальной, поскольку более всего он заинтересован в скорейшем его завершении.

Средне- и долгосрочные проекты отличаются только сроками исполнения и для них характерно затягивание фазы первоначального планирования.

С точки зрения качества, проекты делятся на дефектные и бездефектные.

Бездефектные проекты в качестве доминирующего фактора используют повышенное качество.

Обычно стоимость бездефектных проектов весьма высока и измеряется сотнями миллионов и даже миллиардами долларов.

Учитывая фактор ограниченности ресурсов, можно выделить мультипроекты, монопроекты и международные проекты.

Мультипроекты используют в тех случаях, когда замысел заказчика проекта относится к нескольким взаимосвязанным проектам, каждый из которых не имеет своего ограничения по ресурсам.

Мультипроектом считается выполнение множества заказов (проектов) и услуг в рамках производственной программы фирмы, ограниченной ее производственными, финансовыми, временными возможностями и требованиями заказчиков.

В качестве альтернативных мультипроектам выступают монопроекты, имеющие четко очерченные ресурсные, временные и др. рамки, реализуемые единой проектной командой и представляющие собой отдельные инвестиционные, социальные и др. проекты.

Международные проекты обычно отличаются значительной сложностью и стоимостью. Их отличает также важная роль в экономике и политике тех стран, для которых они разрабатываются.

Специфика таких проектов заключается в следующем: оборудование и материалы для таких проектов обычно закупаются на мировом рынке. Отсюда -- повышенные требования к организации, осуществляющей закупки для проекта.

Уровень подготовки таких проектов должен быть существенно выше, чем для аналогичных "внутренних" проектов.

2. Перспективы развитие рынка загородной недвижимости в России и Московском Регионе

Загородная недвижимость -- один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Основные типы жилья -- загородные дома и коттеджные поселки (более 75 % всех предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы. Появляются новые виды загородных поселений -- усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20 % всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе. Загородная недвижимость Подмосковья характеризуется дисбалансом спроса и предложения. В сегменте «бизнес» и «элит» предложение значительно превышает спрос на коттеджи, что способствует появлению на рынке более качественных продуктов. В сегменте коттеджных поселков «эконом» ситуация обратная -- спрос значительно превышает предложение, коттеджей по цене до 300 000$ не так много и, как правило, такие коттеджные поселки находятся на значительном удалении от города на менее престижных направлениях. Как пример можно привести Рублево-Успенское шоссе -- это направление занимает второе место (после Новорижского) по предложению первичной и вторичной продажи коттеджей, а по спросу -- лишь 10-ое место среди всех шоссе Подмосковья.

Среди положительных тенденций загородного рынка в Подмосковье можно отметить появление мега-проектов, которые комплексно развивают регион и создают комфортный пригород.

На рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга идет прирост предложений в бизнес и элит-классе, спрос стабильный. В Екатеринбурге появляется все больше коттеджей в поселках, что обусловлено экономическим развитием региона. В Сочи наблюдается приток инвестиций в связи с потенциальной возможностью проведения Олимпиады-2014, что положительно влияет на развитие загородного строительства. Для загородной недвижимости Сочи характерно преобладание предложений по аренде коттеджей над объектами на продажу, что обусловлено курортной спецификой региона.

Поселки эконом-класса: тенденции развития.

Наблюдатели давно ждут, когда же рынок отреагирует на огромный неудовлетворенный спрос со стороны покупателей недорогих коттеджей и таунхаусов. "Загородка" упорно изобилует предложениями дорогих домов, а поселков эконом-класса явно не хватает. Почему такое происходит? Земли вроде бы в Подмосковье полно, дешевые технологии строительства давно известны.

Параметры, которым отвечают поселки эконом-класса. Удаленность: более чем на 50 км. от Москвы.

Направление: в основном Северное, Северо-восточное, Восточное, Юго-Восточное.

Площадь участков: от 7-17 соток.

Коммуникации: есть электричество, вода, газ, но бывает, что нет канализации, жильцы обходятся септиками.

Плотность застройки: более 50 домовладений, может доходить до 800.

Площадь коттеджа: 150-250 кв. м. Самая нижняя граница - от 80 кв.м.

Технологии строительства: дерево, пеноблоки, «сэндвич». Часто это двухэтажный дом без чердака и без подвала. Покупатели с удовольствием берут дом «под чистовую отделку» или «под ключ».

Инфраструктура: минимальная -- охрана, КПП, управляющая компания, которая занимается «коммуналкой», уборкой мусора и поддерживает дороги и коммуникации в рабочем состоянии. Возможен водоем с пляжем.

Стоимость: 300-500 тысяч долларов стоит коттедж, 200-300 тысяч долларов - таунхаус. Специалисты при определении понятия "загородное жилье эконом-класса" иногда руководствуются таким принципом: - это тот объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Как правило, девелоперы не вкладывают деньги в "узнаваемость" и "брендовость" скромных поселков, покупатели их находят через Интернет или через знакомых.

Расходы на эксплуатацию: 200-300 долларов в месяц.

Покупатель умеет считать деньги.

Возраст: старше 30 лет.

Доход: $ 4-10 тыс. на семью.

Образование: высшее.

Работа: руководители, высоквалифицированные специалисты.

Семейное положение: есть семья, есть дети, как правило, маленькие.

Цель покупки: для постоянного проживания или для отдыха. Многие покупают загородное жилье для своих родителей. Те, кто покупает жилье для себя, спокойно относятся к перспективе жить за городом и не хотят тратить большие деньги на московское жилье, не имеющее тех преимуществ, которые им дает собственный дом.

Рассмотрим перспективы развития рынка загородной недвижимости «Эконом-класса».

«Эконом-класс» развивается гораздо медленнее, чем этого требует рынок. Отсюда повышенный спрос. Со стороны застройщиков/инвесторов интерес вызван огромной потребностью рынка в подобном предложении. Поселки эконом-класса - самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости в настоящее время.

Кроме таунхаусов и отдельно стоящих коттеджей небольших площадей, на рынок эконом-класса выходят дуплексы. Но даже в сегменте эконом-класса покупателю не обойтись без заемных средств. Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости стабильно развивается. Те программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас этот разрыв сократился, это касается как процентов, так и первоначальных взносов.

Доля поселков эконом-класса от общего числа предложений на загородном рынке Подмосковья всего 15 %. Примеров немного, по преимуществу, это те поселки, в которых есть таун-хаусы, так как именно они сейчас один из самых недорогих вариантов загородного жилья. Хороших поселков с отдельно стоящими коттеджами в этом сегменте рынке пока практически нет.

Спрос на объекты эконом-класса превысил планку в 50 %. Девелоперы не спешат вкладываться в подобные проекты, так как считают это малоприбыльным делом. Однако в связи с быстрым ростом спроса на эконом-жилье вскоре ситуация в этом сегменте изменится. Земля и недвижимость в Подмосковье всегда были и будут инвестиционно привлекательными вне зависимости от класса жилья.

По прогнозам, продажи домовладений в коттеджных поселках эконом-класса, активизируются в 2008-2010 гг. (в большей степени формата «дачи»). Это обусловлено ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, предпочитающих сезонное проживание и отдых за городом в комфортных и безопасных условиях, желающих приобрести «третий дом» для себя или для родственников.

Состоятельные люди все чаще хотят иметь и загородный дом для постоянного проживания, и дачу на выходные, потому что экология в районах прилегающих к Москве становится хуже, плотность застройки также растет, и дача становится единственным решением. Поэтому все большее количество потенциальных покупателей обращает внимание на дальнее Подмосковье, а именно на дачные поселки. Дачи составляют порядка 80 % от общего объема предложения эконом-класса.