Оценка экономической эффективности девелоперского проекта дачного поселка "Ожогино"

Дачную недвижимость можно разделить на дальние дачи и ближние дачи. Дальние расположены на значительном удалении от МКАД - от 80 до 160 км и отличаются уникальным природным ландшафтом (заповедные леса, «большая» вода и т.д.). Ближние дачи имеют все необходимые составляющие, но в природном отношении уступают дальним дачам.

В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше. На отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом и бизнес-класса.

До сих пор в загородном секторе было выгоднее строить поселки бизнес-класса, они занимают сейчас 68 % объема загородного сектора в Московской области, на эконом-класс приходится 17 %, а на элитное жилье -- 15 %.

Рис. 1. Доля рынка поселков в зависимости от класса

Спрос на эконом-класс составляет 70 %, предложение при этом не превышает и 20 %. Девелоперы не успевают удовлетворять запросы рынка из-за нерентабельности строительства жилья эконом-класса (дешевле $400 тыс.) на дорогой подмосковной земле.

Но большинство застройщиков поняли, что «снимать сливки» в виде элитного жилья уже не получается, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков эконом-класса выгодным.

Учитывая, что пригодная для строительства земля в радиусе 50 км от МКАД стоит от $5 тыс. за сотку, участок площадью 10--15 соток обойдется застройщику в среднем в $75 тыс. Затраты на коммуникации составят порядка $25 тыс., в итоге строительство, вместе с объектами инфраструктуры должно уложиться в $300 тыс. Это означает использование дешевых материалов и технологий, а такое жилье более рентабельно строить в дальнем Подмосковье конгломератами по 50--100 домов.

Многие компании находят инвестиционно-привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60-80 км и более от МКАД. В радиусе 50 км от столицы, особенно на престижных направлениях, земельные ресурсы истощились. Девелоперы начинают осваивать также участки вдоль трасс, прежде никому не интересных (юг, восток и северо-восток).

В отдаленных этих областях земля и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области, а местные власти еще не избалованы и не требуют взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса.

Спрос на недорогое загородное жилье высокий, потенциальные покупатели имеют возможность получить ипотеку, тем более, что в эконом-сегменте кредитные предложения есть всегда.

Есть основания полагать, что доля коттеджных поселков эконом-класса будет только увеличиваться в будущем, так как наблюдается нехватка объектов этого сегмента, например, в Северо-Западном, Западном и Юго-Западном направлении, где сегодня сосредоточены, в основном, предложения бизнес-класса.

В прошлом году рост цен на ликвидные предложения в эконом-классе составил до 40-45 % при общем среднем росте в 25-30 %. В последние три года эконом-класс пользовался высоким спросом, при этом наблюдался острый дефицит на дешевые предложения. В 2005 году спрос в этом сегменте составлял 63 % (от общего объема спроса на загородном рынке, в расчет берутся только организованные поселки), предложение составляло всего 11 %. В следующем 2006 году это соотношение равнялось 70 % и 15 % соответственно. В прошлом году предложение еще немного увеличилось и составило 17 % при таком же высоком спросе.

При насыщении других сегментов и стабильно высоком спросе на эконом-класс, все больше девелоперов выходят на этот рынок. Мощный толчок к развитию недорогого сегмента даст и выход на рынок мега-проектов. В прошлом году сразу несколько девелоперов заявили о намерении вывести на рынок сетевые проекты, что позволит им значительно экономить на масштабах и снизить рыночную цену предложения.

В настоящее время в эконом-класс еще не пришли солидные компании с большим опытом (исключение Rodex Group). Однако ситуация скоро изменится. Например, Компания «Норд Капитал» совместно со строительной компанией «Русстройтрест» планирует до 2012 года возвести в Подмосковье шесть-девять поселков эконом-класса, которые войдут в три сети «Изюм», «Сибарит», «Три кантона».

В прошлом году наметился ряд интересных тенденций: появляется больше предложений на «непопулярных» направлениях (Симферопольское, Егорьевское, Горьковское шоссе), увеличивается доля формата «дальние дачи» эконом-класса (50 км от МКАД и далее по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому, Ярославскому шоссе).

Резервов для строительства поселков эконом-класса хватает только у «продвинутых компаний», имеющих мощные ресурсы. Рентабельность 2-3 поселков эконом-класса сравнима с рентабельностью одного проекта высокого уровня. Будущее поселков эконом-класса зависит не только от рыночной ситуации, но и от государства. Потому что только оно может взять на себя обеспечение инфраструктурой, дорогами и т.п., коммерческим застройщикам это просто не потянуть. Так что строительство доступного загородного жилья нуждается во внимании государства.

Чтобы строить поселки с недорогими коттеджами, нужно соблюсти несколько условий. Земельный участок должен быть недорогим. Затраты на перевод земли в соответствующую категорию и подвод коммуникаций -- разумными и сбалансированными. Аппетиты при перепродаже объекта должны быть сдержанными.

На данный момент наблюдается дефицит предложения, оно существует в основном только на уровне проектов. Всего на рынке Московской области сейчас предлагается 25 000 строящихся объектов - в эту цифру входит жилье, как эконом, так и бизнес-класса.

И это очень мало для рынка.

Покупатели эконом-сегмента, в основном, ищут жилье для постоянного проживания, спрос здесь колоссальный. Но существует и активный спрос на дачи, то есть дома для сезонного проживания. Поэтому можно говорить о намечающейся тенденции - появлении новых проектов эконом-класса, на большом расстоянии от МКАД (от 50 км.) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств.

Подведем итоги. Покупателя эконом-класс интересуют и дома для постоянного проживания, и дачи. Причем для определенной категории это и второе, и третье жилье. Спрос на эконом-класс гигантский (по некоторым оценкам доходит до 80 %), он уже начинает давить на застройщиков, снявших сливки в сегменте элит и бизнес-класса. Игнорировать потребителя они уже не могут.

Однако строительство эконом-класса все еще слишком дорого обходится застройщику. Поэтому он и ищет пути для рентабельности проектов: уходит все дальше от Москвы, объединяет в поселки большое количество домовладений, применяет дешевые технологии. Ясно, чтобы сделать такое строительство не штучным, а массовым, необходима помощь государства, которое взяло бы на себя «инфраструктурные» заботы.

3. Девелоперский проект дачного поселка «Ожогино» и оценка его экономической эффективности

Описание объекта.

Дачный поселок «Ожогино».

Расположение: Московская Область (Северо-Западное направление) 80 км от МКАД.

Площадь поселка 10 гектар. (10000 м2).

Цена земли с выводом под дачное строительство 6 000 рублей за 100 м2.

Количество домовладений в проекте 70.

Количество готовых домов 10.

Строительные издержки 2 800 000 рублей за один дом.

Операционные расходы 600 000 рублей в год.

Цена в продаже одного дома с участком 6 000 000.

Длительность проекта 4 года.

В строительные издержки входят:

- Материалы.

- Заработная плата рабочим.

- Расходы на подключение к дому коммуникаций (электричество, газ).

- Дороги.

На территории 10 га будет построено 70 жилых домов из различных экологически чистых материалов. Дома будут предлагаться в 3-х базовых вариантах площадью - 120, 160 и 200 кв.м. на участках от 12 до 16 соток.

Дома будут продаваться в состоянии «под ключ», причем помимо готовых интерьеров и инженерии, в доме будет полностью обустроена кухня (с бытовой техникой и сантехническими приборами). Средняя стоимость дома «под ключ» с участком - 6 000 000 рублей. На данный момент подготовлена вся проектно-разрешительная документация поселка, получены согласования Росприроднадзора. Ведется проектирование общественной зоны.

Стоимость эксплуатационных расходов составит 200-300$/мес. с домовладения.

Продажи готовых домов осуществляются компаниями Инком и Миэль.

Для этого, с ними были заключены агентские договора.

Тем самым, мы можем использовать огромной опыт и имеющиеся базы данных этих лидеров рынка, загородной недвижимости.

Рис. 2. Генеральный план дачного поселка «Ожогино»

Основной фактор выбора места строительства - удаленность от перегруженных транспортных магистралей.

Усиливающаяся роль транспортной составляющей в качестве драйвера развития отдельных загородных направлений - важнейший фактор развития рынка загородной недвижимости. Сейчас она является главным тормозом развития всего загородного рынка. В долгосрочной перспективе развитие рынка загородной недвижимости Московского региона будет зависеть от работы над проектами транспортной инфраструктуры, как в Москве, так и за ее границами.

Что касается конкретных направлений, то Киевское шоссе значительно укрепит свои позиции на 3-м месте по объему предложения, после Новорижского и Дмитровского шоссе.

Новорижское шоссе выигрывает по сравнению с остальными благодаря более благоприятной транспортной доступности и возможности прямого сообщения с центром Москвы, чем и привлекает значительную часть и девелоперов, и покупателей.

Новорижское шоссе на сегодняшний день одно из самых востребованных подмосковных направлений. Эта трасса уверенно занимает первое место, как по качеству и количеству строящихся поселков, так и по транспортной загруженности и уровню развития инфраструктуры.

Общие сведения.

Федеральная автомобильная дорога М9 «Балтия» (Новорижское шоссе) -- автомобильная дорога федерального значения Москва - Волоколамск - государственная граница с Латвией -- далее переходит в латвийскую автодорогу A12. Часть европейского маршрута E22. Протяженность автомагистрали -- 610 км. Автомагистраль М9 начинается на северо-западе Москвы от МКАД как продолжение Краснопресненского проспекта, далее проходит по территории Московской, Тверской и Псковской областей. От МКАД до Волоколамска трасса представляет собой классическую автомагистраль с разделительной полосой, отсутствием пересечений с другими транспортными путями в одном уровне и соответствующим скоростным режимом. После Волоколамска дорожное полотно резко сужается, разделительная полоса пропадает. За границей Московской Области состояние дороги ужасное.

Для обзора пропускной способности трассы можно взять среднестатистического жителя столицы, который работает в центре Москвы, но жить предпочитает за городом. Его рабочий день составляет 8 часов плюс час на обеденный перерыв, с 10:00 до 19:00. Постараемся выяснить, насколько Новорижское шоссе приспособлено для постоянного проживания и ежедневных поездок на работу.

Кроме того, ниже будет приведен список всех инфраструктурных объектов, которые встречаются трассе, описано качество дорожного покрытия, средняя скорость движения и расстояние от Москвы, на котором действительно можно жить и ежедневно ездить на работу.

Отдельно хотелось бы отметить, что столичные пробки -- явление довольно непредсказуемое. По разным причинам они могут возникать в местах, где их ожидаешь меньше всего. Или, наоборот, там, где традиционно движение «стоит», удается проскочить без затруднений.

Из центра до МКАД.

Добраться до Новорижского шоссе из центра Москвы можно несколькими различными способами. Стоит отметить, что до недавнего времени, напрямую от Садового или Третьего транспортного кольца доехать до Новой Риги было невозможно. Но накануне 2008 года были открыты Живописный мост и Северо-западные тоннели под Серебряным бором, которые позволяют добраться до МКАД с минимальными потерями времени.

Единственный «неприятный» участок на сегодняшний день -- район пересечения проспекта Маршала Жукова и улицы Народного ополчения. В настоящее время там идет реконструкция трассы и строительство развязок, которые сделают Краснопресненский проспект (состоит из улицы Красная Пресня, Звенигородского шоссе, улицы Мневники, Живописного моста и Северо-западных тоннелей) еще более удобным.

Как альтернативой, можно воспользоваться Кутузовским проспектом и Рублевским шоссе, но, в данном случае, необходимо преодолеть пару километров по МКАД, что, порой, бывает весьма затруднительно. За исключением участка в районе строительства развязки на проспекте Маршала Жукова, поездка по Краснопресненскому проспекту не доставит никаких проблем автомобилистам.

Качество асфальтового покрытия можно оценить как хорошее -- минимум трещин и выбоин. Состояние дороги на участках между станцией метро Улица 1905 года и улицей Мневники и от Карамышевской набережной до МКАД вообще близко к идеальному. Что касается светофоров, то их, в отличие от большинства столичных трасс, не так много. Есть несколько на улице Красная Пресня и на Мневниках, причем на Мневниках обещают убрать.

От МКАД и до Волоколамска трасса представляет собой автомагистраль без светофоров, переездов, с разделительной полосой и разрешенной скоростью движения 110 км/ч. Кроме того, на трассе нет ни одного крупного населенного пункта.

Новую Ригу в свое время прокладывали буквально через лес, в обход городов -- Красногорска, Волоколамска, Истры. На выезде из города шоссе имеет 6 полос, до Волоколамска из них «доезжают» уже 4. При движении в область затруднения случаются крайне редко, только в случае серьезных аварий. В направлении столицы бывают трудности на подъездах к МКАД, пробка порой растягивается до Красногорска.

После пересечения Московской кольцевой автодороги несколько ухудшается дорожное покрытие, порой заметна колейность. На участке от Москвы до Малого бетонного кольца в двух местах дорога ремонтируется и сужается до одной полосы в каждую сторону. Однако, особых затруднений не возникает, благодаря низкой загруженности трассы в целом. К минусам трассы можно отнести небольшое количество развязок, но у тех, кто регулярно пользуется этой трассой «всех ходы записаны». Если умело пользоваться имеющимися развязками, никаких неудобств опытный водитель не ощутит.

С завершением строительства Краснопресненского проспекта время движения с работы домой и наоборот сократится еще минут на 20, то есть составит чуть более часа. А за это время, как известно, не из всякого московского спального района доберешься до центра.

Инфраструктура шоссе: Популярность Новорижского шоссе не может не способствовать развитию инфраструктуры этого направления. В настоящее время на Новой Риге ведется строительство двух крупных инфраструктурных комплексов -- «Павлово Подворье» (ОПИН) и NovaRiga (Villagio Estate). Кроме того, уже существуют образовательные, медицинские и культурно-развлекательные заведения. Не стоит забывать и про собственную инфраструктуру каждого отдельно взятого поселка.

Строительство крупных объездных дорог в 90 км от Москвы может решить транспортные проблемы города и всего столичного региона, считает мэр Москвы Юрий Лужков.

«Для разгрузки Москвы и решения транспортных проблем нам необходимо строить крупные объездные дороги в районе 90 км от Москвы, где проходит так называемая «бетонка», - высказал свое мнение мэр Москвы на заседании столичного правительства.

Это должны быть мощные, крупные магистрали, которые не позволят перегружать МКАД, предлагает Ю.Лужков.

Кроме того, по словам мэра, необходимо строить хордовые дороги (дуги, соединяющие две точки территории), дублеры крупных магистралей, в том числе и над железнодорожными путями.

Строительство объездных дорог так же благоприятно скажется на развитии загородной недвижимости на расстоянии 80-100 км. от МКАД, что приведет к удорожанию земли на этом расстоянии и в следствии увеличении спроса на коттеджные и дачные поселки.

Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционных проектов с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1. Срок окупаемости (PP).

2. Чистая текущая стоимость доходов (NPV).

3. Ставка доходности проекта (Коэффициент рентабельности) (PI).

4. Внутренняя ставка доходности проекта(IRR).

Данные показатели предоставляют возможность потенциальному инвестору определить срок, необходимый для возврата первоначально инвестированной суммы, рассчитать реальный прирост капитала от вложения в объект недвижимости, оценить потенциальную устойчивость инвестиций к рыночным рискам и рискам, присущим конкретным объектам недвижимости.

Табл. 1. Затраты на производство и сбыт продукции без НДС

В данной таблице представлены переменные, постоянные и общие издержки по производству и реализации продукции без НДС. Переменные издержки непосредственно зависят от объема производства и включают в себя ФОТ, ЕСН, сырье, вспомогательные материалы, расходы на топливо и энергию, текущие расходы, а также налог на пользователей автодорог, составляющий 1 % от общей выручки от реализации без НДС.

Постоянные издержки не зависят от объема производства и включают в себя налог на имущество и амортизацию.

Период окупаемости (PP).

Период окупаемости - это ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

Табл. 2

Из таблицы видно, что проект окупиться уже на второй год.

Данный показатель определяет срок, в течении которого инвестиции будут заморожены, так как реальных доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

Чистая текущая стоимость доходов (NPV).

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта.

NPV= Сумма ДДП - ЗП,

где Сумма ДДП - суммарные приведенные доходы, ЗП - приведенные затраты по проекту. (320 млн. рублей).

Ставка дисконта 15 %.

Табл. 3

NPV = 32 800 000 рублей.

Положительная величина NPV показывает, на сколько возрастает стоимость капитала инвестора от реализации данного проекта. По этому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимостью дохода.

PI - Ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности).

Ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) - показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций.

Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов.

Ставка доходности проекта рассчитывается как отношение суммы приведенных доходов к приведенным расходам.

PI=Приведенные доходы / Приведенные расходы.

PI = 291.2 / 258.4= 1.12

Если PI > 1, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов.

Преимущества показателя PI заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционных портфель.

Основным недостатком показателя PI является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.

Внутренняя ставка доходности проекта (IRR).

Внутренняя ставка доходности проекта - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат) при которой NPV равно нулю.

Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

IRR = X CF max - Затраты по проекту = R1 - X.

CF max - CF min R-R2.

IRR по нашему проекту равен 16.98 %.

IRR можно интерпретировать как некий «Запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска, требующего адекватного изменения ставки доходности.

Вывод: Проанализировав экономические показатели по проекту можно сделать вывод, что данный проект является рентабельным, срок окупаемости инвестированных средств не превышает двух лет.

Внутренняя ставка доходности проекта не велика, но с учетом перспектив снижения инфляции в нашей стране, имеет среднее значение.

Также хотелось бы отметить, что проект дальние дачи будет иметь устойчивый спрос на загородном рынке эконом-класса в случае дальнейшего повышения цен на квартиры. Демографическую ситуацию в Московском регионе. Т.е стабильный спрос на жилье.

В этом году был принят закон разрешающий постоянную регистрацию в дачных поселках и домовладениях, которые расположены на сельскохозяйственных землях с разрешенным видом использования, под дачное строительство. Что в свою очередь повлияет на спрос на дачные поселки. Как уже отмечалось ранее рынку загородной недвижимости не хватает жилья эконом-класса. Спрос на данном сегменте удовлетворен лишь 20 %.

Главной тенденцией рынка в 2008 году, по однозначному мнению экспертов, станет продвижение объектов все дальше от Москвы, на расстояние от 80 км от МКАД.

Также на рынке наблюдается развитие инфраструктуры объектов, планируемых для постоянного проживания, а также строительство инфраструктурных анклавов, таких как Павловская Слобода и Nova Riga.

Специалисты Mayfair Properties в качестве основных тенденций рынка выделяют активное освоение девелоперами территорий, расположенных на расстоянии от 50 км от МКАД, в основном по Киевскому, Минскому, Дмитровскому и Новорижскому шоссе. Это связано как с нехваткой земли в ближних зонах, так и с тенденцией к увеличению приусадебных территорий и ростом сопутствующей инфраструктуры, которая на сегодня становится обязательным атрибутом даже в сегментах эконом-класса.

Эксперты компании "МИАН" также согласны с тем, что удаленность от МКАД из неудобства становится главной тенденцией. По их мнению, основным акцентом прошедшего года стало появление "третьей зоны" строительства на загородном рынке. Однако эксперты считают, что она начинается от 40-60 км от МКАД, на долю таких объектов приходится около 15 % от общего числа предложений, а суммарная доля объектов самого дальнего Подмосковья, расположенных в зоне 60-80 км и дальше, составляет около 10 % от общего числа предложений.

Конкуренция на рынке загородной недвижимости на сегодня очень высока, поэтому девелоперы прибегают к различным нестандартным решениям, чтобы привлечь внимание покупателей. В основном все они реализованы в концепциях загородных поселков. В основе концепции может лежать архитектурное решение, особенности природного ландшафта, транспортная доступность и, конечно же, престиж направления.

При реализации проектов бизнес и элит-класса усилится значимость четкой концепции и идеологии поселка, насыщение рынка в этих сегментах заставит девелоперов искать новые подходы для привлечения покупателя. Это будут новые концепции, архитектурные решения, условия продаж.

недвижимость девелоперский рыночный инвестиционный

Список литературы

1. Федеральный закон РФ «Об иностранных инвестициях в Российской федерации» от 9 июля 1999 года N 160-ФЗ.

2. E.H. Иванова Оценка стоимости недвижимости - М. «Кнорус» 2008.

3. Ван Хорн Д.К. Основы финансового менеджмента. - М.: Вильямс, 2006.

4. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учёт. - М: Изд-во «КноРус», 2006.

5. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учёт. - М.: Изд-во «Проспект», 2006.

6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Москва, Финансы и статистика, 2000 г.

7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - СПб: Изд-во «МКС», 2007.

8. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - СПб: Изд-во «МКС», 2007.

9. Шишкова Т.В. Управленческий учёт. - М: КомКнига, 2006.

Размещено на Allbest.ru