Рынок и оценка жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ИНСТИТУТ МИРОВЫХ ЦИВИЛИЗАЦИЙ

ШКОЛА ПОЛИТИКИ И БИЗНЕСА

при содействии

Государственной Думы

Федерального Собрания Российской Федерации

РЕФЕРАТ

Тема: «Рынок и оценка жилой недвижимости»

Работу выполнил: Семко Алена Викторовна

г. Энгельс, 2007 год.

Содержание

1. Понятие рынка жилой недвижимости

2. Рынок жилой недвижимости

3. Первичный и вторичный рынок жилья

4. Виды, типы и серии жилых домов. Характерные особенности квартир

5. Оценка жилой недвижимости

6. Нормативная оценка жилья и ее роль в сделках с недвижимостью

7. Методика первичной оценки жилья по ценам предложения

8. Факторы, влияющие на стоимость жилья

9. Оценка жилья экспресс-методом

Список использованной литературы

1. Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке недвижимости нет ничего загадочного -- просто квартира, просто дом, просто земля.

Рынок делится на два разных сегмента - рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. Принципиальная разница состоит в том, что последний служит потребностям бизнеса - рациональным, структурным и предсказуемым. Рынок жилой недвижимости служит потребностям людей - эмоциональным, неструктурным и непредсказуемым.

Покупка или продажа жилой недвижимости - длительный и сложный процесс. Оптимальным считается срок от трех до шести месяцев. Добавим, что по российской традиции жилье меняют достаточно редко. Все это приводит к ограничению оборота жилой недвижимости.

На рынке недвижимость как товар выступает в трех видах:

1) объект (при возможности его выделения в натуре);

2) права;

3) услуги.

Существует несколько определений рынка недвижимости, а одно из них - это "система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". Естественно, в процессе функционирования этой системы возникают определенные взаимоотношения между ее участниками вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Факторы, воздействующие на развитие рынка недвижимости:

- экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко;

- финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Не будем забывать, что рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положение и природных условий в регионе.

Основные функции рынка недвижимости:

1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.

2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.

5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

9) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.

10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;

11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:

- развитие (создание) недвижимости;

- оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);

- управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).

По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- доверительное управление и др.,

а по степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные;

- муниципальные объекты недвижимости.

По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения.

По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

2. Рынок жилой недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Выделяется четыре основных категории жилой недвижимости:

- элитное жилье;

- жилье повышенной комфортности;

- типовое жилье;

- жилье низких потребительских качеств.

1. Что касается элитного жилья, то в связи с повышенным спросом и веянием времени, мы выделили его в отдельную категорию. Если коротко, то это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенные по специальным проектам с наличием подземной парковки, централизованной охраны, и расположенные в престижных районах.

2. Если нельзя позволить себе первую категорию, то весьма хорошие характеристики и у жилья повышенной комфортности, или, как еще называют, жилья улучшенной планировки. А какова разница между комфортным и элитным жильем?

Во-первых, не в пример элитному жилью, здания повышенной комфортности могут находиться в разных районах города, а не только - в самых престижных; во-вторых, здесь более "щадящие" требование к площади комнат и особенно - к метражу кухонь, хотя гостиная должна быть не менее 17 кв. м; и, наконец, у жилья повышенной комфортности большее разнообразие всяких технологических параметров.

Кстати, как и в отношении загородных домов элитного жилья, есть требования и к домам повышенной комфортности, находящихся за чертой города, и главные из них - высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен. И необязательно, как для загородных домов "de luxe", чтобы они находились не дальше, чем в часе езды от города, имели непременно кирпичные стены и застройки в двух или более уровнях.

3. Типовое жилье. Конечно, кому не хочется жить в лучших районах города, но нередко остается довольствоваться жильем там, где дают. Типовое жилье не предполагает архитектурно-планировочные "излишества": все - согласно параметрам и типовым строительным нормам, в которых комнаты нередко смежные, а площадь кухни - менее 7,5 кв. м.

4. К сожалению, есть и такая категория - жилье низких потребительских качеств. Районы не престижные, окраины города, до транспортных коммуникаций нередко приходится долго добираться - это так называемые здания "старого фонда" без капитального ремонта. Жилье низких потребительских качеств может быть размещено на первых или подвальных этажах домов других типов и не иметь хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения.

Помимо обозначенных выше категорий, сами жилые дома подразделяются на: малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей) и высотный дом (свыше 20 этажей).

Итак, завершая обзор данной темы, обобщим: объектом жилой недвижимости, соответственно, являются: кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната и дачный дом.

Операции с жилыми помещениями в частной собственности.

Купля-продажа жилых помещений. Это самая распространенная операция на российских рынках недвижимости. Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:

- наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

- вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

Мена жилыми помещениями. В результате приватизации широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями.

По договору каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи жилых помещений, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Аренда жилого помещения. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Дарение жилого помещения. Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения. По договору одна сторона безвозмездно передает другой стороне жилое помещение.

Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору: бессрочно (постоянная рента); на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

3. Первичный и вторичный рынок жилья

По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:

- фактор условия ведения бизнеса в городе;

- фактор уровня жизни;

- политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

- уровень платежеспособного спроса населения регионов;

- себестоимость строительства;

- доступность кредитов и жилищных субсидий;

- макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и т.д.)

4. Виды, типы и серии жилых домов

Жилищный рынок - довольно собирательное понятие. В него входит: рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.

Квартирный рынок делится по месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.

Квартиры в жилых домах можно разделить на следующие категории:

- современные кирпичные или кирпично-монолитные дома, строящиеся по индивидуальным проектам. В них улучшены потребительские характеристики квартир и за счет применения новых технологий предусмотрена возможность изменения их планировок.

- дома массовой типовой застройки -- современная (начиная с 1980гг.) продукция домостроительных комбинатов годов). В таких домах больше этажей, по сравнению с «хрушевками», выше качество материалов и инженерных коммуникаций, более удобные и просторные планировки квартир.

- панельные дома 1970 годов - 9-12 этажные дома с лифтами и инженерными коммуникациями, плохого качества строительства, не дотягивающие до современных панельных домов. Иногда в профессиональной сфере именуются «брежневками».

- дома первых массовых серий, или «хрущевки»-построены в 60-е годы ХХ века 5-9 этажные дома кирпичные, блочные и панельные дома. Отличаются небольшими по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций.

В качестве «плюса» дома построены давно и имеют хорошо обустроенную территорию, где много зелени и высоких деревьев.

- «сталинские» дома, строившиеся в десятилетия до и после окончания Великой отечественной войны. Дома с толстыми кирпичными стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо в центре, вдоль магистралей, либо формируют отдельные престижные районы.

- жилые дома 20х - начала 30x годов ХХ века. Их отличают низкое качество материалов, плохие планировки (изначально задуманы как коммунальные квартиры

«коридорного» типа) с кухней и удобствами на этаже.

- жилые дома конца ХIХ -- начало ХХ века с металлическими перекрытиями и лифтами, расположенные в историческом центре. Строились как «доходные» дома, специально для сдачи в поднаем, однако представляют историческую и культурнуб ценность. Возводились в стиле «модерн» и «электика».

- жилые дома XVIII-XIX веков - кирпичные, с деревянными перекрытиями, с ограниченым набором инженерных коммуникаций. Расположенные в историческом центре, зачастую представляют культурную или историческую ценность.

По уровням комфорта типы жилых домов распределены на: «высококомфортные», «престижные», «массовые», «социальные» и «специальные».

Уровни комфорта подразделяются на:

- «высокий уровень»;

- «нормальный»;

- «средний»;

- «низкий»;

- «санитарный уровень комфорта».

· По этажности каждый вид жилого дома варьируется от 1 до 25.

· По квартирности: дом на одну семью или многоквартирный тип дома.

· По доходности при строительстве и эксплуатации подразделяется на:

- «сверхдоходный»;

- «высокодоходный»;

- «доходный»;

- «низкодоходный»;

- «убыточный» жилой фонд.

· По уровням потребности жильё подразделяется для удовлетворения: 1) самореализации и самоутверждения;

2) самоуважение и уважение со стороны других,

3) общение, дружба и любовь,

4) безопасность,

5) физиологические потребности.

· По уровням нуждаемости население подразделяется на:

1) «остронуждающееся»,

2) «особонуждающееся»,

3) «нуждающееся»,

4) «потенциально нуждающиеся» семьи,

5) молодёжь.

· По размерам территории и уровням обеспеченности элементами обслуживания одного жителя типы жилых домов определяются уровнем комфорта жилого дома и жилой ячейки. Размер территории находится в прямой зависимости от уровня комфорта, типа жилого образования и плотности проживания.

· По плотности проживания количество населения на единице территории не должно превышать принятую плотность для данного типа застройки из жилых домов различных периодов строительства в диапазоне от n+2; n-2.

· По объёму строительства весь объем не должен превышать объём потребности каждого типа.

· По скорости строительства определяется величиной развития населённого места и временем перехода более высокого уровня комфорта жилища в более низкий, вплоть до его сноса и замены на более высококомфортный тип жилища.

Соотношение каждого типа жилья должно рассчитываться в соответствии с численностью различных социальных групп населения, с возрастными особенностями, уровнями потребности, покупательной способностью и показателями уровня комфорта заселения существующего жилищного фонда. Формирование и развитие структуры жилищного фонда крупнейшего города должно обеспечивать условия адекватного расселения по этим уровням.

5. Оценка жилой недвижимости

Оценка -- это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Целью оценки является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

При оценке недвижимости с помощью затратного подхода и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости.

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах, на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных архитектурно-планировочных решений и конструктивных решений, строительных материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта недвижимости.

Функциональное устаревание соответствует потере стоимости объекта недвижимости, вызванной появлением новых технических и технологических решений.

Экономическое устаревание соответствует потере стоимости, обусловленной влиянием внешних факторов.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимости объекта на момент ввода в действие (постановки на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации.

Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство объекта с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта на величину износа.

Процесс оценки -- логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки -- определение цели оценки или, в более общем виде, -- идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость составления отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности. Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта.

Два ключевых понятия в оценке недвижимости:

Цена - исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости.

Стоимость - ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды.

Оценка недвижимости включает:

- анализ наиболее эффективного использования объекта;

- определение стоимости земельного участка;

- затратный подход оценки;

- доходный подход оценки;

- сравнительный подход оценки;

- согласование результатов и определение итоговой стоимости.

Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование - физически, юридически осуществимое, финансово целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости. Данный анализ включает следующие этапы:

1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

2.1. Анализ текущего использования объекта

V1=Vтек

где: V1 - расчетная стоимость;

Vтек - стоимость объекта в текущем использовании.

2.2. Анализ альтернативного использования с учетом реконструкции

V2=Vрек-Ерек

где: Vрек - стоимость объекта после реконструкции;

Ерек - дисконтированные затраты на реконструкцию.

2.3. Анализ альтернативного использования с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых

V3=Vнс-Еснос-Eнс

где: Vнс - стоимость нового объекта;

Еснос - дисконтированные затраты на снос существующих улучшений; Енс - дисконтированные затраты на новое строительство.

3. Выбор наиболее эффективного использования.

Vнэи=max{V1;V2;V3}

Максимальная стоимость объекта достигается за счет формирования предельной продуктивности (максимизации вклада) по каждому фактору путем оптимизации соответствующих технико-экономических характеристик объекта на основе принципов оценки и в соответствии с окружающей экономической средой с учетом физических, юридических и финансовых ограничений.

Стоимость земельного участка

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения;

- метод капитализации земельной ренты;

- метод остатка;

- метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утв. Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002г. №568-р).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Затратный подход

Затратный подход оценки основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной затрат на создание объекта аналогичной полезности, то есть суммой стоимости земельного участка и стоимостью строительства (восстановительной стоимости или стоимости замещения) улучшений за минусом накопленного износа.

Расчет производился в следующей последовательности:

1) определение стоимости земельного участка;

2) определение стоимости строительства улучшений;

3) определение величин составляющих накопленного износа: физического, функционального и внешнего износа;

4) определение стоимости улучшений путем корректировки стоимости строительства на величину накопленного износа;

5) добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.

Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и внешнего износа.

Подход сравнительного анализа продаж

Подход сравнительного анализа продаж основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности на рынке.

Расчет производится в следующей последовательности:

1) исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов; 2) выбор единицы сравнения;

3) выявление ценообразующих факторов;

4) определение влияния ценообразующих факторов;

5) внесение корректировок с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами; 6) согласование результатов и определение искомой стоимости.

Основные ценообразующие факторы:

- передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

- условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

- условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

- состояние рынка (в том числе время продажи);

- местоположение;

- степень строительной завершенности объекта;

- физические характеристики;

- экономические характеристики (формирующие доход объекта);

- использование;

- наличие движимого имущества.

Обычно указанные характеристики разбиваются на отдельные элементы.

В заключении скорректированные показатели стоимости приводятся к единому итоговому показателю стоимости. При окончательном согласовании стоимости больший вес придается объектам наиболее близким по своим характеристикам.

Доходный подход

Доходный подход (подход капитализации дохода) - подход оценки, основанный на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке капитализации.

Расчет производится в следующей последовательности:

1) прогнозирование денежных потоков;

2) выбор метода капитализации;

3) определение ставки капитализации;

4) капитализация денежного потока.

Капитализация - процесс приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости.

Существуют следующие методы капитализации:

- прямая капитализация (капитализация по ставкам дохода);

- анализ дисконтированного денежного потока (капитализация по ставкам отдачи).

В методе прямой капитализации не делается разграничения в возврате капитала и доходе на капитал, а стоимость объекта определяется путем деления годового денежного потока на ставку капитализации.

В методе капитализации по ставке отдачи чистая текущая стоимость определяется путем дисконтирования каждого платежа, соответствующей ему ставкой дисконта или с применением расчетных моделей, являющихся частными случаями анализа дисконтированного денежного потока.

Согласование результатов оценки

Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование проводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта, локального рынка недвижимости, преимуществ и недостатков использованных подходов оценки и особенностей формирования дохода объекта.

После определения полной стоимости воспроизводства или замещения определяется износ.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

Принято выделять три вида износа:

1. Физический износ - (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.;

2. Функциональное устаревание (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная влиянием научно-технического прогресса;

3. Экономическое устаревание (экономический или внешний износ). Внешний износ - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения.

Как физический, так и другие виды износа, подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ -- это та часть общего износа объекта, которая может быть устранена путем проведения ремонта или реконструкции объекта.

Неустранимый износ -- это часть общего износа объекта, которая не подлежит устранению в силу технической невозможности или экономической нецелесообразности.

Метод срока жизни. С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Срок физической жизни -- это срок, в течение которого здание реально существует. И в нем возможны проживание и работа. Срок экономической жизни -- это срок, в течение которого здание приносит прибыль.

6. Нормативная оценка жилья и ее роль в сделках с недвижимостью

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Оценка квартиры

Оценка квартиры - это частный случай оценки недвижимости. Он подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав, например права аренды, в отношении оцениваемого объекта.

На процедуру проведения оценочной экспертизы для квартиры существуют стандарты, разработанные международными союзами и Российским обществом оценщиков, поэтому сам процесс оценки для разных квартир практически одинаков. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая затем анализируется оценщиком.

На стоимость оцениваемой квартиры влияет следующее:

· Местоположение района в городе, удаленность от центра, транспортное обеспечение.

· Характеристика района. Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий. Развитость инфраструктуры. Удаленность дома от станции метро.

· Тип проекта дома, количество этажей, год постройки, материал стен и перекрытий.

· Благоустроенность двора. Наличие лифта и мусоропровода.

· Состояние квартиры. История ее владельцев. Количество прописанных в данный момент жильцов. Площадь квартиры, жилая и общая. Изолированность комнат, площадь кухни и санузел, телефон, балкон и вид из окна.

Рыночная стоимость квартиры вычисляется оценщиком исходя из вышеперечисленной информации и некой эталонной стоимости, равной средней продажной цене квартир с такими же характеристиками.

Результатом работы оценщика в соответствии с требованием Федерального Закона "Об оценочной деятельности" № 135-ФЗ от 29.07.98 является отчет об оценке с печатью и подписями руководителей оценочной компании. Отчет содержит:

· сопроводительное письмо;

· задание на оценку;

· описание методики и расчета стоимости объекта;

· копии лицензии, полиса страхования ответственности;

· сведения о профобразовании специалистов, проводивших оценку квартиры;

Выдаваемый компанией отчет об оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в частности:

· в судебных разбирательствах при определении размера компенсационных выплат;

· в спорах с налоговой инспекцией при определении налога на имущество.

Наличие сертификата "The European Group of Valuers Associations (TEGoVA)" позволяет проводить оценку недвижимости на территории европейских стран.

Иногда продавец и покупатель обходятся без процедуры оценки квартиры - при взаимном согласии с ее гипотетической стоимостью. Однако существуют случаи, когда официальная экспертиза оценки квартиры необходима, как это сказано в Федеральном Законе "Об оценочной деятельности":

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям:

· в целях их приватизации;

· при передаче в доверительное управление, аренду;

· при использовании в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении;

· при переуступке долговых обязательств;

· при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

Возникновения спора о стоимости объекта оценки:

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании - в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества - при требовании одной или обеих сторон;

· при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

· для контроля за правильностью уплаты налогов - при спорах об исчислении налогооблагаемой базы.

7. Методика первичной оценки жилья по ценам предложения

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания.

3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Также немаловажными факторами, влияющими на цену жилья являются: место, тип дома и общая площадь.

Все остальные факторы (этаж, ремонт, наличие балкона и др.) отражаются на цене в виде различных поправок. Остановимся на каждом из них подробнее.

Этаж. Понижает цену на квартиру ее расположение на крайних этажах. В отношении последнего этажа часто действует предубеждение. Человек сам не может объяснить, какая для него разница - восьмой или девятый, но действует по принципу: раз все не хотят на крайний, и мне не надо. Объективными основаниями снижения “потребительской ценности” последнего этажа являются: опасение протечки крыши, шум лифтовых механизмов, плохой напор воды, а также возможность проникнуть в квартиру через балкон. Эти претензии применимы далеко не ко всем квартирам на последних этажах.

Причины, по которым очень неохотно покупаются квартиры на первых этажах более очевидны: возможность проникнуть в квартиру через окно (следовательно - необходимость установки решеток); сырость от подвала; холодный пол; шум под окнами.

Первый этаж снижает цену квартиры до 10% относительно аналогичной этажом выше.

Балкон (лоджия). Наличие балкона или лоджии воспринимается скорее как норма, чем как преимущество. Зато их отсутствие воспринимается как недостаток и, соответственно, может вызвать снижение цены до 5-6 %.

Улучшения балкона или лоджии (например, их остекление и утепление) сделают квартиру более привлекательной только в том случае, если это не отразится на цене.

Состояние квартиры и дома. Состояние самой квартиры влияет впрямую на скорость продажи, а не на цену. Естественно, запущенная квартира, требующая косметического ремонта, будет выглядеть менее симпатичной по сравнению с квартирой такой же стоимости, где ремонт только что проделан. Но тут важно не обольщаться. Статистика рынка показывает, что для стандартной квартиры нормального состояния достаточно. Хорошая сантехника, отделка кафелем, паркет и тому подобное, несомненно, ценятся, но если покупателя устраивает квартира, как таковая, он будет знать, что сделает ремонт по-своему. Если же ему не подойдёт район, планировка, расположение дома, то ремонт роли не сыграет.

Что действительно имеет значение - так это потребность в капитальном ремонте, т.е. состояние пола, столярки (двери и рамы), труб (водопровод и канализация) и сантехники (ванна, унитаз). Если требуется их замена, это может снизить цену квартиры на 10% и более. В подобных случаях покупатели уже начинают считать, сколько нужно вложить в ремонт, вычитая это из среднерыночной стоимости “стен”.

В обратном же случае, т.е. в случае дорогого ремонта, такие аргументы обычно не убеждают. Никто не оспаривает реальную стоимость ремонта, но и оплачивать его тоже никто не стремится. Хотя бы потому, что вкусы у людей редко совпадают.

Отдельного упоминания заслуживает так называемый “евроремонт”. Это слово стало в последнее время очень популярным, но не всегда правомерным. В том случае, когда подразумевается действительно доведение квартиры до западного или “евростандарта”, ремонт требует замены практически всего, вплоть до вентиляции, электропроводки, батарей отопления и, часто, полной перепланировки на большой площади. Такой ремонт подразумевает перевод жилья в другую ценовую категорию - элитное жилье.

“Евроремонт” в хрущевке - это нонсенс. Тем не менее, предлагают и такое, называя этим словом оклеивание стен дорогими обоями. Иногда к этому добавляется импортная плитка в ванной (причем далеко не всегда качество кладки соответствует качеству материала) и новые двери.

Что же касается состояния дома в целом - то это также больше отражается на привлекательности квартиры, чем на ее цене. Естественно, дом после капитального ремонта более предпочтителен, чем дом, где такого ремонта давно не было. Выигрывают на фоне других кооперативные дома, ТСЖ, словом, те, где чистота и порядок. Квартира вызывает гораздо больший интерес, если человек приходит ее посмотреть и входит в приличный чистый подъезд. Ведь подъезд выглядит тем приличнее, чем приличнее живущие в нём люди.

Наличие кодового замка на цене не отражается никак. Не отражается оно также и на безопасности, так как оставленный без дополнительной охраны кодовый замок быстро ломают.

Расположение дома. Если окна квартиры выходят на проезжую часть улицы - это снижает привлекательность квартиры тем сильнее, чем оживленнее магистраль. Этот недостаток не всегда отражается на цене прямо. Но такие квартиры, выставленные по среднерыночной цене, обычно очень долго ждут своих покупателей, а чаще, продаются лишь тогда, когда цена снижается.

Но кроме объективных факторов не менее важно субъективное восприятие.

Ощущение уюта возникает у человека подсознательно. Но подчас именно оно играет решающую роль при принятии решения в пользу конкретной квартиры, особенно для женщин. Когда люди ищут квартиру для собственного жилья, они, обычно просматривают различные квартиры до тех пор, пока не найдут ту, в которой им захочется остаться. И иногда они останавливаются на варианте, совершенно отличающемся от того, который они искали сознательно (по району, типу дома, этажу, цене и др.). И это не случайно, поскольку здесь затрагиваются очень древние и очень мощные психологические механизмы. Это - воздух, свет и запах.

Очень важна чистота воздуха в квартире.

Влияет также состояние пола. Пол должен быть чистым. Если не вымыт, то хотя бы подметен.

Еще более важны запахи. В квартире не должно быть никаких неприятных или странных запахов: старости, сырости, лекарств, алкогольного перегара, запахи от животных и т.п. Некоторые запахи, наоборот, могут оказать магическое воздействие. Например, запах ванили или корицы.

В квартире должно быть светло. И, по возможности, это должен быть солнечный свет. Полумрак в незнакомом помещении будит в нашем подсознании память о темных пещерах, в которых наших предков поджидали свирепые хищники.

И еще один фактор, который в силах изменить - впечатление от состояния квартиры.

Если квартира требует ремонта, не все части квартиры равнозначны в этом смысле. Обои в комнатах могут быть в любом состоянии, это не существенно. Но состояние кухни и санузла очень важно. Пусть там стоит дешевая сантехника, и нет плитки на стенах. Но там должно быть чисто и аккуратно, желательно без неприятных запахов.

Достоинства квартиры - это не ремонт, который в ней сделали, а те мелкие нюансы, которые делают жизнь в этой квартире лучше, удобнее, здоровее. Ими могут быть, например, окна в тихий зеленый двор, теплая квартира, солнечная сторона, чистый ухоженный подъезд, хорошие соседи, квартира на сигнализации, наличие рядом с домом школы и магазинов, близость остановок общественного транспорта и т.д.

8. Факторы, влияющие на стоимость жилья

Социально-экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Рост доходов населения.

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Состояние экономики.

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается.

Трудовая и культурная миграция.

В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов.

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены. Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств.

В условиях, когда предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых - отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место. Состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость - наилучшее место для таких целей. Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду. Появятся альтернативные способы размещения денежных средств - значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.

Изменение статуса микрорайона.

Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений - все это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон - значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Низкие объемы строительства.

При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция - это уж как получится. Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут свое. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен. И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.