Проблемы землеустройства Борского района

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" (ННГАСУ)

Факультет архитектуры и градостроительства

Направление 120300.62 "Землеустройство и кадастры"

Кафедра геоинформатики и кадастра

Реферат

на тему: "Проблемы землеустройства Борского района"

по дисциплине: " Современные проблемы землеустройства и кадастров"

Выполнил Д.П. Гавриков

Проверил В.П. Сухомлин

г. Нижний Новгород - 2013

Содержание

Введение

1. Использование земельных ресурсов Борского района в 1990-х годах до реформы

2. Правовые основы и порядок передачи земель

3. Особенности перераспределения земель на территории района

4. Принципы образования фермерских хозяйств

5. Современные проблемы землеустройства. Состояние и предложения по улучшению его использования

6. Формирование новых собственников. Определение рыков сбыта продукции Борского района

7. Предложения по повышению экономической эффективности

Библиографический список

Введение

Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель; создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель, прекращение процесса деградации земли и других, связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.

Государство отказалось от монопольной собственности на землю, но приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу.

В апреле 1990 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные участки.

На основании Закона РСФСР от 14 июля 1990 г. "О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР" был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе.

В конце 1990 г. Верховный Совет РСФСР принял законы: "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О земельной реформе"; "О социальном развитии села". Законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации предприятия. Кроме того, этот закон определил права собственников земельных долей.

В России была провозглашена частная собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

В декабре 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы РСФСР" и Постановлением Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".

В конце 1991 г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи. земельный правовой фермерский сбыт

С ноября 1992 г. по декабрь 1993 г. было продолжено дальнейшее совершенствование системы регистрации различных форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и качественных характеристик земель, определение подходов к экономической оценке земель в условиях рыночного оборота. За короткий срок было принято более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден "Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков", в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий.

В 1992--1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические и социальные проблемы, такие как ликвидация монополии государственной собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.

Важным шагом в правовом регулировании земельных отношений являлся Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.

Принятие новой Конституции РФ 12 декабря 1993 г. разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в РФ.

Затем наиболее значимым документом явилось Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. "О порядке определения нормативной цены земли", установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка.

С 1 января 1995 г. была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, который определил, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

1997 г. ознаменовался важным для развития земельных отношений в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступившим в силу в феврале 1998 г.). Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.

В 1998--2001 гг. был принят ряд важных законов: "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государственной собственности на землю" и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

В России в 1991--2001 гг. возникло приблизительно 275 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств; были расширены земли сельских населенных пунктов; создан фонд перераспределения земель; начался процесс приватизации земли под предприятиями; приняты законодательные земельные акты; начался рыночный оборот земель; введена платность землепользования; стала формироваться автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра, была обеспечена потребность населения в земельных участках для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства; существенный рост получило индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем при проведении земельной реформы не были решены вопросы сохранности земель и повышения эффективности их использования. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн га пашни, большие площади сельскохозяйственных угодий заросли кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации [4].

1. Использование земельных ресурсов Борского района в 1990-х годах до реформы

Использование земельных ресурсов Борского района в 1990-х годах характеризуется сведениями, которые располагал на тот момент земельный комитет, а именно: сведения о землях отведенных предприятиям, организациям и учреждениям для несельскохозяйственных нужд в бессрочное пользование и долгосрочную аренду с 1 ноября 1990 года по 1 ноября 1991 года. В таблице представлены перечень нужд, для которых отводятся земельные участки, сколько отведено земель, количество сельскохозяйственных земель, пашен и ее градация, лесохозяйственных участков и ее градация, а также земель запаса и ее градация. Также прилагается отчет о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям, землевладельцам и собственникам по состоянию на 1 ноября 1991 год. В таблице отражены наименование собственников, землевладельцев, их число, пашни и их градация, многолетние насаждения и их градация. Также приводиться общая экспликация земель с наименованием собственников, наличие сенокосов, пастбищ, пашен, ЛПХ, коллективных садоводческо-огорднических и животноводческих земель. Приложены сведения о наличии районных карт землевладений и землепользований и сведения о группировки сельских населенных пунктов по количеству дворов в районе. В сведениях о наличии материалов аэрофотосъемок, вычисленных на этих материалах площадей угодий и использованных для учета земель, отражены категории земель, количество материалов по каждой из категории, вычисленные площади угодий и угодья, включенные в учет данных вычисления площадей. Также приведены сведения о приватизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий, с видом собственности, числом хозяйств, наименованием собственников и количеством угодий. Прилагается акт проверки отчета о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям, землевладельцам. И землепользованию на 1.02.91 год. И заключает характеристика района сведения о земле запредельного пользования, куда включены прочие районы и наименования владения угодьями: пашен, сенокосов, пастбищ в гектарах.

2. Правовые основы и порядок передачи земель

С 1990 года в России была введена частная собственность на землю. Появилась возможность коренным образом изменить экономические отношения в аграрном секторе. Были приняты указы Президента и постановления Правительства, которые определили порядок передачи земли и имущества колхозов и совхозов членам хозяйств. В соответствии с требованиями нового законодательства большинство колхозов и совхозов перерегистрировалось и формально передало землю и имущество в собственность своим работникам и пенсионерам. Но внутрихозяйственные отношения при этом не изменились. Хотя собственность перешла от государства к коллективу, она не перешла от коллектива к частным лицам. Задача приватизации не была решена. Законодательство не было подкреплено конкретной методикой реализации прав собственников. В 1992 году была сформирована группа российских зарубежных экспертов, которой поручили разработать и осуществить Программу приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. В группу входили сотрудники Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, российские юристы, работники областных департаментов сельского хозяйства, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, эксперты по юридическим и экономическим вопросам областных законодательных органов, а также сотрудники Международной финансовой корпорации. Основа национального богатства России - огромные земельные ресурсы - используются крайне неэффективно. Начатая в 1991 голу земельная реформа не доведена до конца. Не создана система земельного законодательства. Земельный рынок, его инфраструктура находятся в начальной стадии становления и отстают от потребностей реальной экономики. Отсутствие системы реальных гарантий прав на земельные участки приводит к снижению инвестиций в различные отрасли экономики, связанные с использованием земли. Миллионы гектаров земли выведены из хозяйственного оборота, Таким образом, к началу 1998 года в сфере земельных отношений сложилась предкризисная ситуация. Перед Россией сложная задача: завершить реформирование земельных отношений и создать российскую национальную систему землепользования, которая позволит соединить свободу владения землей, эффективное использование и социальную справедливость при ее распределении.

Разумная и эффективная земельная политика может стать основой развития экономики. Федеральная президентская программа "Развитие земельной реформы в Российской Федерации" на 1998-2ОО 1 годы Разработана в соответствии с Протоколом первого заседания "Круглого стола", состоявшегося в Кремле 26 декабря 1997 года, и определяет основные направления государственной земельной политики, систему стратегических и тактических мероприятий по развитию земельных преобразований, которые, с одной стороны, требуют минимума затрат, а с другой - уже в ближайшее время могут обеспечить экономическую и социальную отдачи.

Земельная реформа 1990-х годов. В определенной степени, следуя происходящим социальным переменам, законодательство Российской Федерации этого времени признало право собственности граждан на землю. Это было сделано в противоречие союзному законодательству и в русле изменившейся политики Российского государства. 22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", 23 ноября 1990 г.-- Закон РСФСР "О земельной реформе". 25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, закрепивший реформенные положения. Помимо реформенных нормативных документов были приняты на уровне РФ (РСФСР) законодательные и подзаконные акты, призванные урегулировать отношения в рамках нового земельного режима.

В этот период явно прозвучало отношение реформы к включению земельных участков в экономический оборот. Законодательством утверждалось, что земельные участки получают экономическую оценку: данное положение, например, было установлено Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 8). Об оценке земель говорилось и в ст. 12 Закона "О земельной реформе". Но в то же время включение земельных участков в рыночный оборот откладывалось на десять лет.

В период с 1990 по 1993 г. наиболее существенными были преобразования в области закрепления земель в частную собственность. Законодательная деятельность велась в трех основных направлениях: установление и регулирование приватизации земель сельскохозяйственного назначения; приватизация земель при приватизации государственных предприятий, приватизация земель, находящихся в пользовании граждан. В последнем случае имелись в виду земельные участки, предоставленные гражданам в личное пользование, т. е. личные подсобные хозяйства, земельные участки для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, земельные участки для садоводства и огородничества.

Особым направлением законодательного регулирования стало регулирование взимания платежей за землю.

Начало реорганизации сельскохозяйственного производства и связанные с этим изменения правового режима земель было положено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и постановлением Правительства РФ от 6 марта 1992 г. № 138 "О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации", принятым на основании этого Указа.

Очередные изменения, повлиявшие на продвижение земельной реформы, произошли ввиду конституционной реформы 1993 г. Конституцией РФ (ст. 9). С принятием Конституции РФ был окончательно отменен десятилетний мораторий на продажу земельных участков.

Конституцией было закреплено, что земля может находиться в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности. Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности" было установлено, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций). Этим же Законом было установлено, что объектами права собственности могут быть, в том числе предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги и иное имущество.

Одновременно с этим был закреплен и принцип, согласно которому установление государством в какой бы то ни было форме ограничений или преимуществ в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) не допускается.

Принципиальное значение для утверждения права собственности на землю связано с принятием нового Гражданского кодекса РФ. Введение этим документом основных понятий и категорий, распространяющихся и на отношения собственности на землю, устранили много пробелов в этой области. В то же время обострилась другая проблема, связанная с соотношением земельного и гражданского права.

Основания и порядок приобретения права частной собственности на землю. Порядок выдачи правоустанавливающих документов на земельный участок при наличии документов, удостоверяющих право собственности на недвижимое имущество (строение, сооружение). Заинтересованное лицо (физическое или юридическое), изъявившее желание получить в собственность либо пользование земельный участок, обращается с заявлением (ходатайством) в местный совет о предоставлении разрешения на разработку:

а) технической документации по землеустройству по оформлению документа, удостоверяющего право на земельный участок (в случае, когда целевое назначение земельного участка не изменяется; границы земельного участка установлены в натуре (на местности));

б) проекта землеустройства по отводу земельного участка (в случае изменения целевого назначения земельного участка; предоставления земельного участка, границы которого не установлены в натуре (на местности)). В заявлении (ходатайстве) указывается ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются:

-графические материалы, на которых определено желаемое место расположения и размер земельного участка;

-письменное согласие землепользователя, удостоверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка);

-документы, удостоверяющие право собственности на недвижимое имущество.

В случае желания выкупа земельного участка в собственность в заявлении (ходатайстве) указываются:

-месторасположение земельного участка,

-его целевое назначение,

-размеры и площадь,

-а также согласие на заключение договора об оплате авансового взноса в счет платы цены земельного участка. К ходатайству прилагаются:

- документ, удостоверяющий право пользования земельным участком (в случае его наличия), и документы, удостоверяющие право собственности на недвижимое имущество (строения и сооружения), расположенные на этом земельном участке (в случае наличия на земельном участке строений, сооружений);

- копии учредительных документов для юридического лица, а для гражданина - копия документа, удостоверяющего личность.

3. Особенности перераспределения земель на территории района

Данные по району актуальны на 2012 год.

№№ п/п	Наименование районов, городов	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли населенных пунктов	Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики и иного назначения	Земли особо охраняемых территорий	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли запаса
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Борский район	23,2	4,8	0,8	10,4	55,9	0,4	4,5
	в тыс. га	83,2	17,2	3,0	37,4	200,4	1,3	15,9

Структура земельного фонда по категориям

Доля сельскохозяйственных угодий в составе категории земель сельскохозяйственного назначения

Наименование районов	Площадь категории земель сельхозназначения, тыс. га	в том числе площадь сельхозугодий, тыс. га	Доля %%
Борский район	83,2	58,9	70,5

Структура угодий в категории земель сельскохозяйственного назначения по району:

Сельскохозяйственные угодья - 83,2 т. га,70,8%

Лесные земли - 17,2 т. га, 10,5%

Под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд - 3,0 т.га, 5,6%

Под водой - 37,4 т. га,1,8%

Земли застройки - 200,4 т. га, 0,2%

Под дорогами - 1,3 т. га, 2,0%

Болота - 15,9 6,3%

Прочие земли -5,8 т.га 2,8%

Наличие угодий в административных границах районов и городов области:

Общая площадь - 387,7 т.га.

Сельскохозяйственные угодья - 84,2 т.га,

Лесные земли - 279,5 т.га,

Под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд - 5,0 т.га.

Под водой - 1,7 т.га,

Земли застройки - 2,5 т.га,

Динамика использования земель гражданами

Наличие земель в частной собственности в сельских населенных пунктах

№ п/п	Наименование районов	Общая площадь, га	В собственности	В процентах от общей площади
			Всего, га	в том числе
				граждан	юридических лиц
	Нижегородская область	250954	107818	101863	5955	43,0
16	городской округ город областного значения Бор	8986	3631	3402	229	40,4

Наличие земель в частной собственности в городских населенных пунктах

№ п/п	Наименование районов, городов	Общая площадь, га	В собственности	В процентах от общей площади
			Всего, га	в том числе
				граждан	юридических лиц
	Нижегородская область	168723	26255	18461	7794	15,6
17	городской округ город областного значения Бор	8176	2450	1451	999	30,0

Наличие лесных земель, покрытых лесами

Наименование районов	Площадь тыс. га	% от площади района
Борский район	225,7	63,0

Доля земель, находящихся в собственности граждан, в общей площади земель района

Районы (города)	общая площадь, тыс га	в собственности граждан, тыс. га	в %
Борский район	358,4	30,2	8,4

4. Принципы образования фермерских хозяйств

Министерством сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области уделяется большое внимание развитию малых форм хозяйствования и для этого есть серьезные основания, так как здесь производится более половины валовой продукции сельского хозяйства.

Крестьянские (фермерские) хозяйства играют исключительно важную роль в жизни сельского населения нашей страны, т.к. они обеспечивают людей хлебом, овощами, мясом, молоком и другими продуктами, пищевую промышленность - сырьем.

Особенностью крестьянского хозяйства является полная экономическая и производственно-хозяйственная самостоятельность, не нарушающая действующего законодательства. Недопустимость негативного вмешательства извне в любую его деятельность.

Особенности крестьянского хозяйства определяют его основные задачи:

- производство, возможная переработка и сбыт экологически чистой аграрной продукции с целью получения прибыли, достаточной для нормального воспроизводства;

- развитие подсобной деятельности с целью рационального использования природных, трудовых и материальных ресурсов;

- рациональное использование земельных угодий, последовательное повышение их плодородия;

- обеспечение полной занятости членов семьи полезной деятельностью без чрезмерного перенапряжения, забота об их здоровье, нормальном отдыхе;

- участие трудом и денежными средствами в социальном развитии села, района в котором расположено крестьянское хозяйство.

С учетом мирового опыта наиболее привлекательной формой организации производства представлялись фермы семейного типа, причем предполагалось, что основная часть крестьянства с радостью возьмет землю и инициативно начнет на ней новый тип производства. В этих целях даже в условиях кризиса были созданы определенные (правда, ограниченные) условия для создания фермерства, в первую очередь по линии кредита, отчасти материально- технического снабжения. Стимулирование создания крестьянских (фермерских) хозяйств, в особенности в начале этого процесса (до 1995 годов) привело к существенному росту их численности, с 1996 года произошли некоторые сокращения числа хозяйств. В 2004 году в области насчитывалось 2934 тысяч фермерских подворий. Так, к началу 2009 года в области зарегистрировано 3088 крестьянских (фермерских) хозяйств, включая индивидуальных предпринимателей, не образовавших крестьянское (фермерское) хозяйство.

Для ведения сельскохозяйственной деятельности этой категории сельхозпроизводителей отведены большие земельные массивы - 97,6 тыс. гектаров или 74,2% от земель, находящихся у граждан для ведения приусадебного хозяйства. Им принадлежат в основном небольшие участки земли - в среднем по 31 гектару сельскохозяйственных угодий на одно хозяйство.

Основные посевные площади в крестьянских хозяйствах заняты под зерновыми и кормовыми и незначительная площадь под техническими культурами, картофелем. В 2008 году доля зерновых в структуре посевов у этой категории сельхозпроизводителей составила 68,3% от общей посевной площади, кормовых культур - 24,4%. Под картофелем и овощами было занято 5,6% всех посевов. Валовой сбор зерна составил 82,2 тыс. тонн (6,3% от общего его производства в области), картофеля - 67,0 тыс. тонн (8,6%) и 4,6 тыс. тонн овощей (1,4%) (в 2007 году данные показатели составляли соответственно: 5,2%, 9,3% и 1,5%).

Для крестьянских (фермерских) хозяйств характерна односторонняя производственная направленность - преимущественно выращивание зерновых культур. Животноводство в этих хозяйствах практически не имеет товарного значения.

Между тем, в Нижегородской области, как и по России в целом, отмечается уменьшение поголовья скота и птицы в крестьянских фермерских хозяйствах. Хотя незначительный рост численности сельскохозяйственных животных отмечен у крестьянских (фермерских) хозяйств, занятых производством сельскохозяйственной продукции.

На начало 2009г. поголовье крупного рогатого скота в КФХ составило 7,6 тыс. гол, что больше уровня 2004 г. на 5,7 тыс. гол, или в 4 раза. Поголовье свиней за анализируемый период увеличилось на 2,7 тыс. гол. (в 2 раза), овец и коз - на 4,1 тыс. гол. (в 4,5 раза). Соответственно изменение структуры поголовья скота и птицы обусловило изменение структуры производства основных видов животноводческой продукции. Доля производство мяса в 2008 году по сравнению с 2004 годом увеличилась с 0,8% до 1,5%, а производства молока с 0,5% до 1,5%.

Это связано с тем, что для улучшения ситуации в отрасли животноводства на территории Нижегородской области в 2008 году продолжалась организационная работа с привлечением финансовых средств по стабилизации поголовья во всех категориях хозяйств. По направлению "Стимулирование развития малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе" выдано К (Ф) Х 423 млн. руб. кредитов, эту поддержку получили 460 крестьянско-фермерских хозяйств.

Количество крестьянских (фермерских) хозяйств предпринимательского типа постепенно увеличивается. Вместе с тем многие фермерские хозяйства испытывают большие трудности с получением кредитов, материально-техническим снабжением, сбытом продукции, что связано, главным образом" с неразвитостью рыночной инфраструктуры. По мнению самих же фермеров, важнейшим обстоятельством, тормозящим развитие малого агробизнеса, является неэффективность форм его бюджетной поддержки и кредитования. В общем, состояние большинства фермерских хозяйств оставляет желать лучшего. Повышенный износ и нехватка техники, недостаточная государственная поддержка и социальная отсталость села далеко не вес факторы, тормозящие развитие фермерства. Но в последние время наше Правительство обращает большее внимание на проблемы сельского хозяйства, принимая программы развития АПК и законодательные акты, способствующие созреванию фермерского движения в Российской Федерации.

Развитие крестьянских (фермерских) хозяйств - сложный процесс, и пока этот процесс происходит неравномерно и противоречиво: сказываются психологическая, нравственная, материально - техническая и правовая неподготовленность общества к многоукладной экономике на селе. В сельском хозяйстве ход развития рыночной экономики усугубляется многообразием видов и подходов к формированию различных организационно - экономических и управленческих структур, наличием многоступенчатых и сложных связей между различными сферами АПК, слабой развитостью производственной и социальной инфраструктуры, крайне медленной реализацией, а в отдельных случаях и искажением принятых законодательных актов о земле, собственности, кооперации, крестьянском (фермерском) хозяйстве, аренде и др.

Дальнейший рост и формирование крестьянских хозяйств должно быть связано с решительным изменением отношения их к использованию земли и других средств производства, поскольку данная форма хозяйствования позволяет сельхозтоваропроизводителю чувствовать себя полноправным хозяином на земле, собственником средств производства и распорядителем произведенной им продукции.

Основными принципами создания КФХ можно выделить следующие тапы создания КФХ:

1. Составление бизнес-плана. Этот документ при создании крестьянского (фермерского) хозяйства никуда не представляется, но недооценивать его важность и необходимость нельзя. Фермерское хозяйство - мероприятие затратное и рискованное, а результат отложен на долгий срок. Без проработки бизнес-модели будущего хозяйства и детального плана на первый год работы лучше не начинать создание КФХ.

2. Решение вопроса с землей. Землю можно получить в собственность или арендовать. Обращаем ваше внимание на то, что при регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства в регистрирующий орган сведения о наличии земельного участка не представляются. Поэтому создать кфх можно меняя пункты 2 и 3, при желании, местами.

3. Государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства. Этому этапу мы отвели отдельный раздел сайта. Там подробно изложено кто, как, с какими документами обращается в регистрирующий орган для прохождения процедуры регистрации.

4. Заключение соглашения о создании КФХ. Если вы намерены заниматься крестьянским трудом в одиночку, такое соглашение вам не нужно. Но при наличии партнеров и родственников, изъявивших намерение разделить с вами тягости фермерства, составить такое соглашение просто необходимо. Этот документ столь важен, что мы посветили ему отдельную страницу сайта. Соглашение позволит вам в будущем избежать испорченных личных отношений, долгих, разорительных судебных тяжб.

5. Формирование коллектива. Все члены крестьянского (фермерского) хозяйства, включая главу, являются, как правило, его основными работниками. Трудовые обязанности каждого члена указываются в соглашении о создании КФХ. Но помимо членов КФХ, крестьянское (фермерское хозяйство) имеет право привлекать наемных работников по трудовому договору. Даже, если вы приняли решение заниматься фермерством единолично, по мере развития хозяйства, вам понадобятся дополнительные рабочие руки.

6. Создание имущественного и производственного комплекса крестьянского (фермерского) хозяйства. Очень важный этап создания крестьянского фермерского хозяйства, включающий закупку (аренду) оборудования, приобретение расходных материалов, установка (возведение) производственных и жилых сооружений, заключение необходимых договоров (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, контрактация, кредитование и т.д.).

5. Современные проблемы землеустройства. Состояние и предложения по улучшению его использования

История и современная практика всех государств мира убедительно доказала, что механизм землеустройства является основным в ходе любых земельных преобразований. Особенно явным и понятным всем он становится при земельных реформах, когда затрагиваются политические вопросы, осуществляется массовое перераспределение земельной собственности с использованием насильственных методов: принудительной национализации, экспроприации или реституции, конфискации недвижимости и пр.

Большие землеустроительные работы были проведены в Российской Федерации в ходе земельной реформы в 1991-2003 гг. Так на основе проектов землеустройства, связанных с перераспределением земель, осуществлен переход к многообразным формам собственности, проведена бесплатная передача земель гражданам. Так, на 1 января 2003 г. в собственности граждан имелось 123,3 млн. га (7,2% земельного фонда России).

В ведение органов местного самоуправления передано 36,4 млн. га земель 152,3 тыс. сельских поселений, что заложило организационно-территориальные основы развития муниципальных образований.

В результате реорганизации и приватизации бывших колхозов и совхозов в ходе землеустроительных работ осуществлена передача земли в собственность сельских жителей путем раздела земли на земельные доли. В итоге этих преобразований земельные доли получили 12 млн. человек на общей площади 112,7 млн га. Сформирован слой крестьянских (фермерских) хозяйств. С 1991 по 2003 гг. их количество увеличилось с 4,4 до 267,6 тыс., а площадь - с 181 тыс. га до 13,7 млн га.

Проведение землеустроительных работ позволило, в основном, решить проблему обеспечения землей граждан и выделить им земли для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства. Так с 1991 по 2003 гг. в Российской Федерации в этой сфере произошли следующие изменения:

-- площадь личных подсобных хозяйств увеличилась с 3,24 до 6,81 млн га, а их число сократилось с 16,4 до 15,8 млн ед.;

--суммарное количество земельных участков садоводов и огородников за этот период возросло с 13,0 до 19,0 млн га, а их площадь увеличилась с 920 тыс. га до 1,7 млн га;

--число дачных участков увеличилось с 28,2 тыс. до 79,2 тыс., а их площадь с 2,3 до 11,4 тыс. га.

Если в 1992 г. было всего 426,1 тыс. земельных участков, площадью 56,2 тыс. га., выделенных для индивидуального жилищного строительства, то на 1 января 2003 г. их число увеличилось до 6,64 млн, а занимаемая площадь - до 678,3 тыс. га.1

В целом по Российской Федерации для различных вышеперечисленных нужд имели земельные участки более 41,8 млн человек на общей площади 22,9 млн га.

На основе землеустроительной документации создан фонд перераспределения земель. На 1 января 2003 г. в фонде перераспределения находилось 4,5 млн га неиспользуемых земель, предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства, и находящихся в ведении субъектов Российской Федерации.

Кроме этого, в целях предоставления земель вынужденным переселенцам, военнослужащим, уволенным в запас, казачьим обществам, созданы специальные земельные фонды. Так на 1 января 2003 г. в 52 субъектах Российской Федерации для расселения беженцев и вынужденных переселенцев создан целевой земельный фонд на площади более 500 тыс. га. На это время земельные участки уже получили 69,3 тыс. семей.

На территории 31 субъекта Российской Федерации создан целевой земельный фонд для предоставления казачьим обществам на площади свыше 364 тыс. га, из которого 98,0 тыс. га уже выделено для этих целей.

Более 28 тыс. семей военнослужащих, уволенных в запас, получили земельные участки на площади 48,6 тыс. га.

Землеустроительные мероприятия обеспечивали также оборот земельных участков, выделение земель для нужд промышленности, транспорта и иного специального назначения и под застройку.

Широкомасштабные землеустроительные работы, осуществленные в 1991-2003 гг., тем не менее, не привели к ожидаемому результату - включению земли в качестве активного фактора в развитие экономики страны. Наоборот, в области землепользования появилась масса проблем, касающихся разграничения государственной собственности на землю, границ административно-территориальных образований, выделения земельных долей в натуре, переоформления земельных участков под приватизированными объектами в собственность или аренду, вывода земель из сельскохозяйственного оборота, обоснованного перевода земель из одной категории в другую, угрожающих размеров деградации земель и др.

Реформирование существовавшей ранее системы землепользования, перераспределение земель, проводимые без предварительно разработанной землеустроительной документации, привели к разрушению организации территории и возникновению недостатков в использовании земель: излишней парцелляризации, чересполосице, вклиниваниям и вкраплениям, дальноземелью, что предстоит устранять впоследствии многие годы.

Экономически развитые государства стараются не допускать таких негативных последствий земельных преобразований, усиливая государственное воздействие на земельный строй, прежде всего, методами землеустройства.

Для этих целей используются следующие механизмы:

-- нормативно-правовое обеспечение землеустроительных работ;

-- осуществление сквозного комплексного планирования использования и охраны земель (федерация-регионы-муниципалитеты), прежде всего, в государственных и общественных интересах;

-- проведение любых земельных преобразований только на основе землеустроительной, а в городах - землеустроительной и градостроительной документации;

-- государственная поддержка и финансирование общественно значимых землеустроительных работ, связанных с инфраструктурным обустройством территории, мелиорацией земель, борьбой с эрозией почвы и др.;

-- обязательное присутствие на рынке землеустроительных услуг государственных землеустроительных организаций или аттестованных государством землемеров и жесткий контроль технологии выполнения землеустроительных работ по единым нормам и правилам;

-- контроль за проведением землеустройства.

Так, существующие федеральные законы о землеустройстве в Германии действуют фактически с 1953 года. Они подвергались некоторой корректировке в 1976, 1988 и 1997 гг., при которой совершенствовалась лишь технологическая сторона процесса землеустройства. Федеральные земли имеют свои аналогичные законы, увязанные с федеральным законодательством о землеустройстве.

Земельное законодательство всех стран Европейского Союза, США, Канады, Австралии устанавливает обязательность проведения землеустройства при любом перераспределении земельных участков или изменении характера и условий землепользования, определяет технические и технологические параметры землеустроительных действий и виды землеустроительной документации, регулирует отношения между участниками землеустройства, делая их социально справедливыми.

После 10 лет проведения земельной реформы и практически полного перераспределения земель законодательство о землеустройстве появилось и в нашей стране.

С принятием Земельного кодекса Российской Федерации (2001 г.) и Федерального закона "О землеустройстве" (№78-ФЗ от 6 июня 2001 г.) правовой вакуум в сфере регулирования землепользования стал постепенно исчезать.

Во исполнение Федерального закона "О землеустройстве" в 2002 г. были приняты также следующие постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие порядок землеустроительных действий почв имеет место почти на 30% площади сельскохозяйственных угодий, переувлажненные и заболоченные земли занимают 12,3% площади сельскохозяйственных угодий. В последние годы получили свое развитие такие негативные процессы, как подтопление подземными водами (около 9 млн га земель различного хозяйственного назначения, в том числе 5,0 млн га сельскохозяйственных угодий).

Нерациональное хозяйственное использование земель в аридных зонах привело к возникновению и развитию процессов опустынивания земель на территории 35 субъектов Российской Федерации.

В сельскохозяйственном производстве не используется более 20 млн га пашни, продолжается ее зарастание кустарником и мелколесьем, ухудшается состояние мелиорированных земель и кормовых угодий. Большие территории захламляются отходами производства и потребления, загрязняются нефтью и нефтепродуктами, имеет место радиоактивное, химическое и биологическое загрязнение территории и др.

Поэтому изучение состояния земель позволит спланировать и осуществить систему мероприятий по улучшению земельного фонда страны.

Трудно предположить, что работы по изучению состояния земель и предотвращению их деградации будут осуществлены за счет средств только отдельных землевладельцев и землепользователей. Они имеют территориальный, межхозяйственный характер, должны осуществляться на основе комплексных проектов землеустройства, включающих сложные инженерные расчеты, проводимые специалистами, а также должны организовываться и финансироваться государством и органами местного самоуправления.

Земельное хозяйство России огромно. В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2003 г. составляет 1709,8 млн га. Поэтому развитие землепользования должно обязательно планироваться и контролироваться государством. Планирование использования земель во всех развитых зарубежных странах (США и Канаде, государствах ЕС) в последнюю четверть XX века стало основным рычагом государственное земельной политики и регулирования земельных отношений.

Оно проводится под девизами "Первоочередное служение общественным интересам", "Глобализация и создание устойчивого производства", "Зеленая революция" на основе государственных, региональных и муниципальных планов использования к охраны земель, зонирования территории, которые носят обязательный характер и всенародно обсуждаются.

При этом затрагиваются незыблемые до этого устои частной собственности на землю и другую недвижимость, а во главу угла ставятся национальные и общественные интересы, происходя! процессы "социализации" землепользования.

Возродить систему планирования использования и охраны земельных ресурсов в системе землеустройства - важнейшая задача настоящего времени. Такие планы (схемы) землеустройства определят характер землепользования на перспективу, который послужит связующим звеном между правами на землю и управлением земельными угодьями.

В настоящее время в Российской Федерации законодатели, специалисты разных ведомств, ученые предлагают различные подходы к планированию использования земель. Так, представители Госстроя РФ считают, что на уровне страны вопросы комплексного развития территорий должны рассматриваться в Генеральной схеме расселения на территории Российской Федерации (или ее частей) с последующей реализацией в территориальных комплексных схемах развития территорий субъектов Российской Федерации (районов, сельских округов), а на территории населенных пунктов - в Генеральных планах городских и сельских поселений (ст. 31-35 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 7 мая 1998 г., №73-Ф 3).

Это объясняется тем, что в качестве объектов градостроительной деятельности, принимаются: вся территория страны; территории субъектов Российской Федерации; территории поселений, других муниципальных образований и даже объекты недвижимости и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях, а также отдельные части всех вышеназванных территорий (ст. 4 Градостроительного кодекса).

При этом застройка территорий городских и сельских поселений осуществляется на основе проектов планировки, проектов межевания территорий и проектов застройки.

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации предложена новая Концепция федеральных законов о планировании развития территорий и о строительной деятельности, поддержанная Минимуществом России. Согласно этой концепции документация о планировании развития территорий должна включать на федеральном уровне - комплексные и отраслевые схемы, на уровне субъекта Российской Федерации - территориальные комплексные схемы, на муниципальном уровне - территориальные комплексные и отраслевые схемы планирования развития муниципальных образований, а также генеральные планы городских и сельских поселений. На уровне Федерации и ее субъектов предусматривается также разработка комплексных схем на части их территорий.

При этом документация о планировании развития территорий содержит сведения:

-- о территориях и объектах федерального значения, регионального значения и муниципального значения;

--об установлении границ категорий земель;

--о территориях, в составе которых земли могут быть переведены из одной категории в другую;

--о границах территорий, подлежащих резервированию для государственных и муниципальных нужд;

--иные положения, предусмотренные законом. Документация о планировании развития территорий учитывается при: комплексном решении вопросов социально-экономического развития, планировании и организации рационального использования земель и их охраны, образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, межевании объектов землеустройства, отчуждении земельных участков и их изъятии для государственных и муниципальных нужд, предварительном согласовании места размещения объектов, определении предельных размеров земельных участков, установлении зон сельскохозяйственного использования в поселениях, планировании застройки территорий, формировании градостроительных регламентов; последующей разработке проектной документации, а также при разработке программ социально-экономического развития территорий и поселений, целевых программ, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования, схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

С точки зрения науки и практики по своему содержанию и предназначению данная документация считается землеустроительной и вписывается в уже действующее земельное законодательство.

По нашему мнению, комплексное планирование развития территорий должно осуществляться на основе предпроектной землеустроительной документации, к которой, согласно Федеральному закону "О землеустройстве" (№78-ФЗ от 6 июня 2001 г.) относятся Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схемы землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схемы землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель.

При этом планирование и организация рационального использования земель и охраны в городских и сельских поселениях проводится в соответствии с градостроительной документацией.

Главным документом, определяющим основные направления развития землепользования в стране, должна являться Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, используемая органами государственной власти страны для принятия решений по управлению земельными ресурсами государства.

В этой связи Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации служит средством:

-- для увязки и согласования территориальных и земельно-имущественных интересов Российской Федерации и ее субъектов;

-- для оценки земельно-ресурсного потенциала страны и включения его в экономику государства;

-- для совершенствования федеральных и региональных систем землевладения и землепользования и регулирования земельных отношений;

-- для научно - обоснованного и сбалансированного использования свойств земли как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы; природного ресурса, являющегося главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории России; и, одновременно, как недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю.

В этом отличие Генеральной схемы землеустройства от Генеральной схемы расселения, рассматривающей землю (территорию) лишь в качестве объекта градостроительной деятельности, что на практике может привести к неоправданной застройке земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, особо охраняемых территорий и т.п.

Главными задачами Генеральной схемы землеустройства территории Российской Федерации должны являться следующие:

-- разработка предложений по совершенствованию административно-территориального деления территории Российской Федерации, упорядочению местоположения границ и площадей федеральных округов, субъектов Российской Федерации, закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО);

--выявление спорных территорий по внешней границе Российской Федерации и между субъектами Российской Федерации, подготовка предложений по срокам делимитации и демаркации государственной границы Российской Федерации;

-- подготовка предложений по перераспределению земель по формам собственности и установление динамики площадей, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, юридических и физических лиц;

-- определение по периодам динамики перераспределения земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, изменения межотраслевых пропорций использования и охраны земель на перспективу;

-- формирование государственного фонда перераспределения земель и иных специальных фондов для обеспечения земельными участками при расселении беженцев, вынужденных переселенцев и военнослужащих, уволенных в запас; для предоставления земель казачьим обществам, включенным в реестр казачьих обществ Российской Федерации; для предоставления в целях сельского хозяйства (коллективного садоводства, животноводства, огородничества, организации крестьянских хозяйств, выделение земельных участков руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов и т.п.); для продажи на конкурсах и аукционах;

--уточнение размещения и местоположения границ территорий с особым правовым режимом и условиями использования, имеющих федеральное значение (особо охраняемых природных территорий и объектов; территорий традиционного природопользования в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации; земель, включаемых в состав охранных, защитных, санитарных, запретных зон особо охраняемых территорий, объектов промышленности, транспорта, энергоснабжения, связи, источников водоснабжения, инженерной инфраструктуры и коммуникаций; других территориальных зон, имеющих ограничения, обременения или особый режим использования; районов (регионов) экологического бедствия, опустынивания, деградации, водосборных бассейнов крупных рек, требующих экологической защиты и др.);