Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

1.1 Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости

1.2 Основные формы регулирования оценочной деятельности

2. Методы оценки недвижимости

2.1 Определение вида стоимости

2.2 Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Для современного этапа экономического и общественного развития в Казахстане характерно расширение строительного производства и проведение масштабного строительства в крупных городах, в первую очередь, в Астане сопровождающееся постоянным ростом сложности возводимых объектов и условий, в которых осуществляется их строительство. Это неизбежно порождает новые задачи, связанные с обеспечением безопасной жизнедеятельности в условиях мегаполиса, определяющейся, во-первых, надежностью самих строящихся сооружений, и, во-вторых, влиянием проводимого строительства на уже существующую инфраструктуру.

Современные тенденции в строительстве, а именно - увеличение этажности зданий, уплотнение городской застройки, стесненность строительных площадок, освоение подземного пространства, насыщение инженерными коммуникациями неизменно приводят к возникновению и последующему увеличению негативного техногенного воздействия проводимого строительства на уже построенные объекты, расположенные в прилегающих зонах.

В связи с этим особое значение приобретает проблема контроля технического состояния зданий и сооружений с целью предупреждения возникновения аварийных ситуаций и обоснованность выбора комплекса инженерных мероприятий по их недопущению. При этом очевидно, что контроль технического состояния несущих конструкций должен носить систематический характер и позволять осуществлять оценку происходящих изменений на основе количественных критериев, т.е. базироваться на процедурах выявления соответствия фактической прочности, жесткости и устойчивости конструктивных элементов нормативным требованиям.

Оценка стоимости объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами.

Здание -- это строение с внутренним пространством, созданное и используемое людьми. Здания и сооружения, как и люди, тоже "болеют" и "стареют". Причем в условиях Севера разрушение строительных конструкций протекает более интенсивно, чем в других регионах.

В настоящее время реально существующая проблема глобального потепления климата и, как следствие, возможная деградация вечной мерзлоты, особенно опасная на территориях населенных пунктов с развитой сетью инженерных коммуникаций, остро ставят вопрос о разработке методов и специальной техники для создания устойчивых к водно-тепловым и физико-химическим нагрузкам грунтовых структур, как на стадии строительства, так и при выполнении аварийно-восстановительных мероприятий.

Оценка зданий - одна из наиболее востребованных услуг на рынке оценочных услуг. Наиболее часто оценка здания заказывается для получения кредита в банке, определения стоимости имущества для страховой компании, для вклада в уставной капитал, постановки на баланс компании.

Специалисты при выполнении работ по оценке здания могут определить как стоимость квадратного метра здания, так и стоимость ставки арендной платы.



1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

1.1 Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительный чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объекту недвижимости, с которыми они связаны.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термину недвижимая вещь. Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, относиться земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения).

В данном определении понятия (недвижимая вещь), (недвижимое имущество), (недвижимость) рассматриваются как синонимы, что, наш взгляд вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества как совокупность физических объектов (земли и всего что с ней неразрывно связанно) и недвижимость собственность, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущество и права связанные собственностью на эти объекты.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходной принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения и затратный.

1.2 Основные формы регулирования оценочной деятельности

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

В Казахстане оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение - общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил закон «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством РК. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье №24 Закона, являются:

- государственная регистрация в качестве юридического лица;

- наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принять Постановление Правительства Республики Казахстан «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в» от 20.08.1999 №932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Республики Казахстан (ныне Министерство имущественных отношений Республики Казахстан - Миниимущество Республики). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Республики Казахстан и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 11.04.2001 г. №285, «Стандарты оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Республики Казахстан от 06.07.2001 г. №519.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Республики Казахстан (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствие с выданной лицензией может проводиться на всей территории Республики Казахстан.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC). Международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира.

2. Методы оценки недвижимости

2.1 Определение вида стоимости

Существует несколько способов определения стоимости объекта собственности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода - достижение обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Рассмотрим каждый из трех подходов, используемых при оценке недвижимости.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, как много готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

В рамках доходного подхода могут быть использованы следующие методы: метод валовой ренты; метод прямой капитализации; традиционная техника ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда.

Применение каждого метода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых действий при оценке недвижимости является расчет полученных и прогнозирование будущих доходов.

Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой деятельности, инвестор рассчитывает получить определенные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде положительных финансовых результатов:

- наличие потока денежных средств (текущие денежные поступления);

- экономия на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

- снижение ипотечного долга.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости оценщики выделяют несколько уровней доходов и расходов (источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах):

- первый уровень - потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, получаемый от использования недвижимости каким-либо другим способом;

- второй уровень - действительный (эффективный) валовой доход, рассчитываемый путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от не загруженности помещений, неполного получения арендной платы и других потерь;

- третий уровень - чистый операционный - (net operating income - NOI) - величина, характеризующая реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов, без учета финансовых затрат (затрат по обслуживанию долга);

- четвертый уровень - поступившие денежные средства до уплаты налогов.

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов.

На величину доходов оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его поведения в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие и строительство объектов инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой; показатели, характеризующие состояние национальной экономики, и др. Логическая оценка перечисленных факторов должна стать основой прогноза. Оценщик, составляющий прогноз, должен ответить на ряд вопросов, но главный среди них - размер будущего чистого операционного дохода.

Прежде всего, оценщик определяет стабильность получаемых доходов.

Анализ и прогнозирование оценщик начинает с потенциального валового дохода. При этом он должен первоначально определить так называемую экономическую ренту, т.е. величину арендной платы, которая преобладает на рынке в данном регионе на аналогичные объекты. Для этого целесообразно рассчитать величину средней арендной платы для этих объектов.

Далее выясняется размер контрактной арендной платы, т.е. суммы согласованной между владельцем объекта недвижимости и арендаторами.

При учете текущих операционных расходов их следует разделить на две категории - постоянные и переменные. Постоянные расходы не связаны с эксплуатацией и загрузкой зданий.

Например, налог на имущество и ряд других налогов и расходов можно учитывать в тех же размерах, что и в момент оценки, на прогнозируемый период.

Переменные расходы зависят от интенсивности эксплуатации объекта недвижимости.

Чем больше людей занимают и используют здание, тем больше расходуется тепла, воды, тем больше необходимо вывозить мусора, тем больше требуется обслуживающего персонала, а следовательно, и фонда заработной платы, на который начисляются налоги.

Исходя из предположения о степени загрузки оцениваемого объекта и зная величину удельных переменных расходов (величина переменных расходов при полной загрузке здания, деленная на общую площадь в квадратных метрах), прогнозируют величину переменных расходов.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены предметов и оборудования с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами должны вычитаться из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы предметов и оборудования, подлежащих замене.

Таким образом, использовав все рассчитанные прогнозные величины, оценщик получит прогнозное значение чистого операционного дохода.

Оценка недвижимости с использованием методам валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи ее в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multiplier - GRM), который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

Если имеется возможность получить информацию на рынке недвижимости по совершенным сделкам со сходными объектами, в частности о цене их продажи, доходности, величине мультипликатора или валовой ставки доходности, то можно приближенно оценить объект, выставленный на продажу.

Данный метод оценки недвижимости часто используется при ее покупке. Однако он является весьма приближенным, так как не учитывает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров и времени получения будущих доходов.

Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, но и общую ставку дохода (overall rate of return - OAR), которая рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Данный способ расчета имеет преимущество перед предыдущим, поскольку учитывает операционные расходы. Его использование дает хорошие результаты при оценке объектов, не обремененных ипотечной задолженностью.

Метод прямой капитализации связан с определением величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владения объектами недвижимости.

Капитализированный поток доходов, т.е. текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование этого метода предусматривает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.

В рамках доходного периода стоимость (Value) недвижимости, ее оценка определяется по следующей формуле:

Формула 1

V = NOI / K

где V - стоимость;

NOI - чистый операционный доход;

K - коэффициент капитализации.

Эта формула является основополагающей в оценке недвижимости методом капитализации.

Одним из сложных вопросов в процессе оценки доходной недвижимости является расчет коэффициента капитализации.

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимости, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно или путем перепродажи объекта недвижимости, или путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации, как бы состоит из двух частей. Одна часть отражает доход на инвестированный капитал, т.е. это вознаграждение владельцу капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов, связанных с данным инвестиционным проектом. Иначе говоря, это процент, выплачиваемый за использование денежных средств; его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента капитализации отражает сумму, идущую на возмещение первоначально инвестированного капитала.

Для расчета коэффициента капитализации можно использовать следующую формулу: Формула 1.1

K = M*i₂ + (1 - M)*i₁,

Где М - отношение величины кредита к стоимости недвижимости;

i₁ - отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал);

i₂ - отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Наряду с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Данный метод предусматривает построение процентной ставки как результат суммирования нескольких величин. За основу принимается так называемая без рисковая ставка, т.е. ставка, показывающая доходность на наиболее надежные ценные бумаги, - как правило, это государственные ценные бумаги. Без рисковая ставка суммируется с поправками на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости (риск по объектам, сданным в аренду малонадежным арендаторам; риск на недостаточную ликвидность оцениваемых активов; риск, частично страхующий от политической нестабильности и др.). Все поправки вносятся в виде величин, выраженных в процентах. Сумма без рисковой ставки и внесенных поправок является процентной ставкой, по которой рассчитывается коэффициент капитализации. Основанием для внесения поправок служат не только общеизвестные данные, но и субъективное мнение эксперта-оценщика, основанное на его знаниях и опыте.

Необходимо заметить, что коэффициент капитализации не всегда используется для оценки объекта недвижимости. Так, потоки доходов, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного времени, капитализируются по ставке процента (дисконта).

Определение стоимости объекта собственности производится по ставке процента (дисконта) и в том случае, если не предполагается изменение его стоимости. При этом возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи этого объекта, следовательно, всю сумму полученных доходов можно рассматривать как доход на инвестиции (отдача на инвестиции).

Определение стоимости капитала методами остатка является разновидностью метода прямой капитализации и применяются в том случае, когда известны стоимость и требования к доходности здания, сооружений и земли. Если доход от зданий, сооружений или земли превышает ожидаемые размеры, то оставшаяся часть дохода (остаточный доход) относится за счет воздействия другого элемента.

Метод остатка земли

При использовании этого метода должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, отнесенный на землю, определяется как остаток после возмещения требований к доходу для зданий и сооружений. Кроме того, здания и сооружения должны быть сравнительно новыми или еще не построенными. Продолжительность их коммерческой эксплуатации, а также их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) могут быть определены с высокой степенью точности. Цель данного метода - определение стоимости всего объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

Метод остатка для зданий

Оценка объекта недвижимости, возведенного много лет назад и устаревшего по многим параметрам, представляет значительные трудности. В этом случае при наличии информации о недавних продажах сравнимых земельных участков в данном регионе можно определить стоимость всего объекта недвижимости, используя метод остатка для зданий, который является как бы «обратным» методу остатка от земли. Суть метода сводится к тому, что, зная с достаточной степенью достоверности стоимость земельного участка, из чистого операционного дохода вычитают доход, приписываемый земле. Полученный результат считают доходом, полученным от эксплуатации зданий и сооружений. Капитализировав этот результат, определяют стоимость зданий и сооружений. Просуммировав рассчитанную стоимость зданий и сооружений с определенной ранее стоимостью земельного участка, получают стоимость объекта недвижимости в целом.

Метод остатка для собственности объекта в целом

При определении стоимости объекта недвижимости методом остатка для собственности объекта в целом вместо термина «остаток» используется термин реверсия - остаточная стоимость объекта после прекращения поступления потока доходов. Реверсия может быть получена не только по истечении срока экономической жизни объекта (срок. В течении которого здание приносит прибыль), но и при его перепродаже до истечения этого срока.

Довольно точный результата при использовании данного метода можно получить для оценки стоимости недвижимости, когда величина чистого операционного дохода может быть спрогнозирована с достаточной достоверностью на весь период экономической жизни объекта.

Метод расчета общего коэффициента капитализации при использовании метода физического остатка

Структура стоимости объекта недвижимости может быть охарактеризована соотношением доли стоимости земельного участка и долей стоимости зданий и сооружений, расположенных на этом участке. Если, например, стоимость земельного участка составляет 36% от общей стоимости объекта недвижимости, а стоимость зданий и сооружений - 64%, для определения оценочной стоимости данного объекта рассчитывается общий физический коэффициент капитализации.

Анализ чувствительности

В случае, когда предполагается, что по истечении определенного времени объект недвижимости будет продан, причем цена перепродажи может колебаться в некотором диапазоне, для определения текущей стоимости объекта используется коэффициент капитализации, откорректированный с помощью фактора фонда возмещения. Этот метод называется анализом чувствительности.

Инвестор рассматривает вариант приобретения объекта недвижимости, который обеспечивает получение ежегодного чистого операционного дохода в размере 72000 руб. и конечную отдачу в 12% на всю цену покупки объекта. Требуется определить текущую стоимость объекта недвижимости, если через 10 лет он будет продан; при этом цены на него могут изменяться по сравнению с текущими ценами на 10-25% в большую или меньшую сторону.

Исходя из величины конечной отдачи и предполагаемого срока перепродажи рассчитаем величину фактора фонда возмещения

0,12 = 0, 057. 1,12¹⁰ - 1

Далее решение представим в табличной форме:



Изменение цены перепродажи, %	Откорректированный фактор фонда возмещения	Общий коэффициент капитализации	Оценочная стоимость объекта собственности, руб.
Снижение на 10%	0, 057*0, 1=0, 0057	0, 12+0, 0057=0, 1257	72000:0,1257=572792
Снижение на 25%	0, 057*0, 25=0, 01425	0, 12+0, 01425=0, 13425	72000:0, 13425=536313
Повышение на 10%	0, 057*(-0, 1)=-0, 0057	0, 12+(-0, 0057)=0, 1143	72000:0, 1143=629921
Повышение на 25%	0, 057*(-0, 25)=-0, 01425	0, 12+(-0, 01425)=0, 10575	72000:0, 10575=680851

При прогнозировании снижения цен на объект недвижимости часть первоначального инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Это достигается за счет увеличения коэффициента капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. При этом текущая стоимость объекта снижается, большая часть возвращаемых инвестиций покрывается за счет текущих доходов, а меньшая часть - за счет остаточной стоимости при перепродаже.

При прогнозировании возможного повышения цен на объект недвижимости действуют в обратном порядке: снижают коэффициент капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. В результате текущая стоимость объекта недвижимости повышается, часть возвращаемых инвестиций покрывается из текущих доходов, а остальная часть будет получена при перепродаже по цене, превышающей первоначальную.

Анализ чувствительности позволяет также рассчитать величину ставок отдачи при заданных текущих ценах и прогнозируемых изменениях стоимости объектов недвижимости.

Метод остатка для земли используется в том случае, когда имеется возможность оценить стоимость зданий и сооружений, а также вычислить коэффициент капитализации. В случаях, когда известна стоимость земли, используется метод остатка для зданий. Использование нормы прямолинейного или аннуитетного способа возврата капитала обусловлено характером прогнозируемого потока доходов (равномерного или убывающего).

Использование метода остатка для собственности (объекта) в целом применяется в том случае, когда предполагается, что недвижимость приносит единый поток доходов, т.е. не представляется возможным его разделение на доходы от земли и доходы от зданий и сооружений. Текущая стоимость объекта недвижимости в случаях их перепродажи определяется путем суммирования текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости предполагаемой цены перепродажи. Применение этого метода целесообразно, если имеются достаточные основания предполагать стабильность потока доходов, а цена перепродажи с большой вероятностью может быть установлена благодаря наличию контракта между двумя инвесторами, в котором один из них предоставляет другому право продать или купить данный объект в определенный момент по заранее установленной цене, т.е. наличию опциона на продажу объекта собственности.

Кроме рассмотренных приемов расчета коэффициентов капитализации и оценки недвижимости существует и ряд других методов, применение которых обусловлено различием способов финансирования сделок с объектами недвижимости.

Сравнительный рыночный подход в оценке недвижимости. Его основные методы. Метод сравнительного анализа продаж (или, как его называют, метод прямого сравнительного анализа продаж, рыночный метод определения стоимости недвижимости, метод рыночной информации), один из трех основных методов оценки недвижимости, основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Метод базируется на принципе замещения, и при его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

Оценщик, изучив рыночную стоимость проданных аналогичных объектов и внеся поправки, отражающие качественные различные с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.

При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж рекомендуется действовать в следующей последовательности.

Этап 1. Выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов.

Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит оценить их с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что хотя полученная информация относится к объектам, проданным в различное время, но экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

Этап 2. Проверить достоверность информации о сделках. При этом необходимо получить подтверждение достоверности информации от одного из основных участников сделки - покупателя, продавца, риэлтерской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо осторожно оценивать результаты сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети - родители, близкие родственники, супруги; корпорации - их дочерние компании).

Этап 3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов.

Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать их различное местоположение, что вызывает различия в их стоимости.

В зависимости от того, в какой степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену сопоставимой недвижимости необходимо внести поправки. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов - определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и оцениваемый объект. Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость только сопоставимого объекта. недвижимость экспертный оценочный инвестиционный

Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При внесении поправок необходимо также исходить из того, как различия в качественных характеристиках будут оценены на рынке покупателем.

Методы определения поправок включают: Парные продажи

Парными называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия. Это различие необходимо оценить, чтобы внести соответствующую поправку.

Существуют три основные формы корректировки стоимости: в денежном выражении; в процентах; в общей группировке.

Поправки в денежном выражении - это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета:

- независимый, когда каждая качественная характеристика учитывается самостоятельно, независимо от других характеристик;

- кумулятивная процентная поправка, когда каждая корректируемая характеристика вносится с учетом других характеристик.

Использование независимых процентных поправок предусматривает их алгебраическое суммирование. Результат суммирования, умноженный на цену продажи, составит общую поправку в денежном выражении. Окончательная корректировка стоимости осуществляется сложением или вычитанием общей поправки и цены продажи.

При внесении кумулятивных поправок каждая процентная поправка складывается или вычитается из 100%, результата переводят в доли единицы, т.е. получают коэффициенты. Полученные коэффициенты перемножаются. Результат перемножения является общей поправкой, которая, в свою очередь, умножается на цену сравниваемого объекта. Данное произведение будет являться откорректированной ценой сравниваемого объекта недвижимости.

Общая группировка. Поправки данного вида могут быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов.

На практике даже отобранные для сравнения объекты недвижимости могут иметь значительные различия (например, оцениваемая собственность - жилой дом без балконов и лоджий, а сопоставимый объект - такой же дом, но в нем все квартиры, начиная с третьего этажа, имеют балконы). В силу подобных различий возникает необходимость нахождения каких-либо общих со измерителей. Таким общим со измерителем может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 кв. м), либо экономическая единица сравнения (в данном случае - стоимость одного балкона).

Использование той или иной единицы сравнения зависит от характера продаваемого объекта.

Так, продаваемый участок земли будет, прежде всего, характеризоваться своей площадью и, следовательно, ценой за единицу площади. Здание кинотеатра или театра может характеризоваться ценой за одно зрительское место и т.д.

В любом случае единица сравнения должна нести в себе информацию, понятную для любого инвестора.

При продаже земли используются такие единицы, как цены за 1 кв. м, 1 сотку, 1 гектар. Цены за сотку и гектар используются при продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также за землю, предназначенную для застройки. Цены за квадратный метр используются в местах сложившейся застройки, в крупных населенных пунктах. Кроме того, при совершении сделок с землей используются следующие единицы:

- цена за фронтальный метр;

- цена за лот (участок земли, предложенный к продаже в районе жилой застройки);

- цена за единицу плотности.

Методом сравнительного анализа является и оценка недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи. При этом единицами сравнения служат:

- валовой рентный мультипликатор (мультипликатор валового дохода);

- общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор рассчитывается как отношение цены продажи к потенциальному или к действительному валовому доходу (в зависимости от предпочтения оценщика). При этом необходимо, чтобы при сравнениях использовался мультипликатор, рассчитанный по одному и тому же методу.

При использовании валового рентного мультипликатора последовательность действий оценщика такова:

- определение размера рентного дохода от оцениваемого объекта;

- исходя из недавно совершенных рыночных сделок определение отношения рентного дохода к продажной цене, т.е. расчет мультипликатора;

- умножение рассчитанного мультипликатора на рентный доход от оцениваемого объекта.

Рассмотренный метод оценки относится к рыночным методам оценки недвижимости. Использование для оценки валового рентного мультипликатора не требует корректировки в связи с тем, что различия между оцениваемым и сравниваемыми объектами нашли отражение в рыночных ценах и размерах получаемой ренты. Следовательно, при более низких качественных параметрах сравниваемого объекта его продажная цена и величина ренты будут ниже, а величина мультипликатора не изменится.

Несмотря на простоту рассмотренного метода, его применение ограничено, поскольку, во-первых, оцениваемая собственность должна быть представлена на рынке, на котором регулярно происходят сделки по купле-продаже конкурентно способных объектов с учетом их доходности; во-вторых, данный метод слабо отражает различия норм возврата капитала между сопоставимыми сравниваемыми объектами; в-третьих, он малочувствителен к различиям в чистых операционных расходах.

Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate - OAR), называемый также общей ставкой дохода.

Использование данного метода предполагает расчет коэффициента капитализации, т.е. отношения чистого операционного дохода (NOI) к цене продажи. Рассчитанный коэффициент капитализации используется для конвертации прогнозируемого NOI в оценку рыночной стоимости.

Точность расчета стоимости недвижимости с использованием рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации зависит от достоверности собранных рыночных данных и возможности их подтверждения.

При наличии достоверной информации о совершенных сделках на рынке недвижимости для получения наиболее точных результатов при оценке аналогичных объектов целесообразно использовать как метод корректировки стоимости, так и методы соотношения дохода и цены продаж.

При использовании затратного метода оценщики определяют стоимость полного замещения или воспроизводства оцениваемой собственности, а затем вычитают из нее сумму рассчитанного износа зданий и сооружений. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты. При оценке земельного участка он условно считается как бы незастроенным, т.е. свободным. Общий полученный результат является оценочной стоимостью собственности.

Безусловно, стоимость собственности, приносящей доход, лучше всего измеряется именно доходом, который она может принести, а не величиной затрат на ее создание. Поэтому не следует излишне полагаться на затратный метод для определения стоимости недвижимости. Вместе с тем при отсутствии обширной рыночной информации он может быть использован для оценки недвижимости. Оценщикам следует четко представлять, что величина затрат на создание недвижимости далеко не всегда соответствует его рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость заправочной станции на автомагистрали будет значительно выше стоимости такой же станции на второстепенной дороге. В то же время затраты на сооружение автозаправочной станции на второстепенной дороге превысят затраты на сооружение аналогичного объекта на автомагистрали.

При использовании затратного метода необходимо четко различать два термина: «полная стоимость замещения» (затраты на полное замещение) и «полная стоимость воспроизводства» (затраты на полное воспроизводство).

Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (т.е. с теми же недостатками и функциональным износом).

В оценочной деятельности использование полной стоимости воспроизводства более предпочтительно, чем полной стоимости замещения: при замещении создается новое здание, отличное от оцениваемого, и оценить различие в степени полезности каждого довольно затруднительно. С теоретической же точки зрения использование стоимости замещения является более предпочтительным, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, построенное несколько лет назад, со всеми его функциональными недостатками.

Вместе с тем при оценке недвижимости затратным подходом обычно используется стоимость воспроизводства. Объясняется это тем, что информированный покупатель не заплатит за существующее здание больше, чем за постройку нового здания по современным стандартам, с учетом времени и риска, связанного со строительством. Поэтому можно считать, что полная стоимость замещения является верхним пределом стоимости недвижимости.

Существует ряд серьезных оснований и для использования затратного метода, и для ограничений его применения при оценке недвижимости.

Применение данного метода целесообразно в том случае, когда по различным причинам необходимо определить стоимость зданий и сооружений отдельно от стоимости земельного участка. Затратный метод применяется также для исчисления величины износа с целью его отражения в бухгалтерском балансе, а также в целях налогообложения. Кроме того, затратный метод используется при анализе эффективности нового строительства, оценке объектов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий и др.

В то же время использование затратного метода имеет ряд ограничений. Связано это, прежде всего с трудностью определения величины износа для объектов со сроком эксплуатации более 10 лет. Кроме того, метод не отражает возможности наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наконец, как уже указывалось, затратный метод не отражает величину прогнозируемых доходов, что является основополагающим фактором для недвижимости, приносящей доход.