Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Приняв решение использовать для оценки имущества затратный метод, оценщик должен решить, определять ли полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения. Классический затратный подход предусматривает первоначальный расчет стоимости с использованием полной стоимости воспроизводства. Однако для оценки объектов, сооруженных много лет назад, этот метод малопродуктивен, так как за прошедшее время изменились набор материалов, используемых в строительстве, технология строительства, дизайн и др. Кроме того, как уже упоминалось, выявленные функциональнее недостатки делают маловероятным желание их воспроизводства. В этой связи оценка по стоимости замещения, т.е. по стоимости нового строительства, будет вполне оправдана.

Наиболее часто применяемыми методами оценки стоимости строительства нового объекта являются:

- метод количественного анализа;

- метод разбивки по компонентам;

- метод сравнительной единицы;

- метод «50*50».

Рассмотрим эти методы подробнее.

Метод количественного анализа. При использовании данного метода детально подсчитываются все издержки на сооружение составных частей нового здания, косвенные издержки, а также другие расходы.

Для реализации этого метода первоначально составляется количественный перечень всех материалов и оборудования, а также рассчитываются трудозатраты, необходимые для установки каждого элемента. К рассчитанным затратам добавляются косвенные и накладные расходы, а также прибыль подрядчика.

К прямым затратам относятся затраты на материалы, энергию, транспортные расходы и рабочую силу; к косвенным затратам - накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, процентные выплаты по кредиту, гонорар архитекторов, проектировщиков, затраты на подготовку технико-экономического обоснования, отвод земли и др.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требующий специальных знаний в области строительства вообще и в сметном деле в частности. Учитывая, что большинство оценщиков не имеют базового строительного образования, целесообразно к подобной работе привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод предусматривает использование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Метод разбивки по компонентам в определенном смысле можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа. В России исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы

Для оценки по полной стоимости воспроизводства стандартных типовых зданий и сооружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции, можно использовать следующую формулу:

Формула 2

ПСВ = ВV_стр * KI,

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В - восстановительная стоимость единицы объема (1 куб. м.) данного типа здания;

V_стр - строительный объем здания (куб. м.);

K - Поправочный коэффициент, учитывающий различия конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;

I - индекс цен от 01.01.69 до даты оценки.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости, без учета ранее произведенных затрат.

В затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в рублях, долларах или другой валюте в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства.

Существуют два метода определения износа: косвенный и прямой

При косвенном методе оценки суммы износа из рассчитанной с использованием рыночного или доходного метода стоимости объекта недвижимости вычитаются полная стоимость воспроизводства зданий и стоимость земли. Полученная разница и будет представлять полный накопленный износ.

Например, если сумма полной стоимости воспроизводства объекта и рыночная стоимость земли составят 1 млн. руб., а стоимость этого же объекта при использовании рыночного и доходного подходов составила 800 тыс. руб., то разница в 200 тыс. руб. является накопленным износом.

Однако, как видно, данный метод выходит за рамки только затратного подхода.

Прямой способ определения степени износа предусматривает следующие методы:

- метод разбиения на виды износа;

- метод срока жизни.

Метод разбиения на виды износа. При использовании этого метода износ разбивается на три компоненты: физический износ, функциональный износ и внешний (или экономический) износ.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: «срок физической жизни», «срок экономической жизни», «эффективный возраст».

2.2 Оценка инвестиционной привлекательности обьекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

- ситуация на рынке инвестиций;

- состояние финансового рынка;

- профессиональные интересы и навыки инвестора;

- финансовая состоятельность проекта;

- геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статистические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо) Формула (3 )

Э_о = П / К,

где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т) Формула (4)

Т = К / П,

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат, Формула (5)

Э_с = С + Е_н * К,

где К - капитальные вложения по каждому варианту;

С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

- изменение стоимости денег во времени;

- инфляционные процессы;

- возможность альтернативного инвестирования;

- необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

- срок (период) окупаемости;

- чистая текущая стоимость доходов;

- ставка доходности проекта;

- внутренняя ставка доходности проекта;

- модифицированная ставка доходности;

- ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущей стоимости доходов по проекту.

Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

- если ЧТСД >0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

- если ЧТСД <0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем. Можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть без рисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

- Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

- Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

- Составляется модифицированный денежный поток.

- Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывают среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета доходности финансового менеджмента (СДФМ)

- Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

- Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, про дисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

- Определяется круговая ставка доходности.

- Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

- Составляется модифицированный денежный поток.

- Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного де денежного потока (п.5).

Заключение

Данная курсовая работа была посвящена «Понятие, цели и принципы оценки недвижимости». На основании проведенных мной исследований, я сделала следующие выводы.

Заключение специалиста может быть использовано в целях оказания помощи банкам, судам и другим организациям суду для объективной и правильной оценки результатов экспертизы. Явное противоречие суждений специалиста и выводов эксперта может явиться основанием для назначения повторной экспертизы.

Оценка доказательств служит необходимым условием целенаправленного ведения следствия и судебного разбирательства, принятия законных и обоснованных процессуальных решений, правильного применения уголовного закона. При оценке доказательств следователь, прокурор, судьи руководствуются требованиями закона, выдвигающего условия общего характера устанавливающего правила допустимости доказательств и их относимости.

Эксперт и специалист - участники процесса отличные друг от друга по статусу и кругу решаемых задач и поэтому я считаю, что нельзя в названии и содержании одной статьи объединить дефиниции этих видов доказательств.

Заключения и показания эксперта и специалиста подлежат оценке с точки зрения относимости, допустимости и достоверности доказательств. Оценивая материалы экспертизы, прежде всего, необходимо проверить соблюдены ли при назначении и проведении экспертизы права собственника. Так же очень важно уяснить является ли эксперт лицом беспристрастным, незаинтересованным в исходе оцениваемого дела.

Список используемой литературы

1. Алма-Ата. Сборник оценочных норм для оценки строений граждан в городах и рабочих поселках Казахской ССР. //, 1982г.

2. Балабанов И.Т., Операции с недвижимостью в России. // Москва, 1996.

3. Генри С. Харрисом. Оценка недвижимости. // Учебное пособие, Москва, 1994 г.

4. Григорьев В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования. // Москва, 1995 г.

5. Под редакцией Джозефа К. Эккерта. Оценка земельной собственности. // Красногорск, 1993 г.

6. Под редакцией д.т.н. профессора Байболова С.М. Экономика недвижимости: учебное пособие // Кзылорда, 2003 г.

Вспомогательная литература:

7. Алматы. Гражданский Кодекс Республики Казахстан. //, 1995

8. Алма-Ата. Сборник оценочных норм для оценки строений граждан в городах и рабочих поселках Казахской ССР // 1982 г.

9. Борисов В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс ним.// Сборник нормативно-правовых актов, Алматы, 1998 г.

10. Назарбаев Н.А. Стратегия становления и развития Казахстана как суверенного государства.// Алматы, 1992

11. Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 23 ноября №179 «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности, требовании к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки».

12. Сборник №1 Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов. // Москва, 1971.

13. Сборник №28 Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения, для переоценки основных фондов. // Москва, 1970.

14. Указ Президента Республики Казахстан имеющий силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №2727 от 25.12.1995.

Размещено на Allbest.ru