Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Прохладного

Размещено на http://www.allbest.ru/

20

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы недвижимости как экономического актива

1.1 Определение понятия недвижимости

1.2 Недвижимость как экономический актив

1.3 Коммерческая недвижимость и ее классификация

1.4 Сделки с коммерческой недвижимостью. Юридические аспекты

1.5 Особенности управления и аренды коммерческой недвижимости

Глава 2.Эффективность использования коммерческой недвижимости

2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Прохладного

2.3 Анализ наиболее эффективного использования

Заключение

Список литературы

Приложение



Введение

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал).

аренда коммерческая недвижимость сделка



Глава 1. Теоретические основы недвижимости как экономического актива

1.1 Определение понятия недвижимости

Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Статья 130 ГК РФ даёт следующее определение: Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение);

· обособленные водные объекты;

· многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

Признаки недвижимости:

· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

· прочно связана с землей как физически, так и юридически;

· долговечность объекта инвестирования;

· стоимость недвижимости высока;

· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

· строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

· полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять -

· потребности собственника);

· фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

· стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

· неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

· ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Схема 1.



1.2 Недвижимость как экономический актив

Экономическая и социальная сущность недвижимости

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал).

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, - «инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

· как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

· как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

· предмета потребления (бездоходного) - ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

· жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

· земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

· реального актива - ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

· финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

· товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

· капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

· средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

· неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

· уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

· долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

· ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

· сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

· сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

· низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

· неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

· слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

· относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

· неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

· необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

· необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

· низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Операции с недвижимым имуществом - это:

· действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении ;

· объекта недвижимости;

· юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.

Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом. Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· законность содержания;

· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

· соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна. Сделка считается ничтожной, если:

· совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

· волеизъявление не соответствует подлинной воле;

· нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

· сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

· сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в устной и письменной формах. В устной форме сделка возможна:

· если законом или соглашением не установлена письменная форма;

· для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

· для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

· продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);

· продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);

· продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);

· продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

Различают следующие виды сделок с недвижимостью: купля - продажа; мена и обмен; дарение и наследование; рента; аренда и найм.

1. Купля-продажа - сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

· уплаты оговоренной в договоре цены;

· оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

· оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

· передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

· в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

· вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

· передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

· передачи проданного ему объекта недвижимости;

· уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

· соразмерного уменьшения цены сделки, безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период, возмещения своих расходов на устранение этих недостатков, возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

· замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

· предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

· принять переданный ему объект недвижимости;

· оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

· оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

· индивидуальные сделки (с участием посредника);

· публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

2. Мена и обмен. Мена - сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен - сделка:

· между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

· между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

3. Дарение и наследование. Дарение - сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

· объект недвижимости в собственность;

· имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

· если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

· для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.

4. Рента. Рента - сделка, в которой получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

· постоянная рента;

· пожизненная рента;

· пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

5. Аренда и найм. Аренда - сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

· своевременной уплаты арендной платы;

· расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

· предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

· отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

· истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

· при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

· требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

· с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду;

· передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

· иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

· своевременно вносить арендную плату;

· пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения - операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Таблица 2 Типы операций с недвижимым имуществом.

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Реализация обязательств (залог или долги)	Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия	Передача в доверительное управление
Приватизация; национализация	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем, поднаем, перенаем
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Обмен и мена	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
-	Вступление в кондоминиум	Страхование

1.3 Коммерческая недвижимость и ее классификация

Коммерческая недвижимость представляет собой нежилой фонд, который применяют для ведения коммерческой деятельности и получения прибыли. Кроме того, коммерческая недвижимость включает в себя также участки недр, леса, отдельные водные объекты, земельные и другие угодья, многолетние насаждения и иное имущество, которое прикреплено и прочно связано с землей (сооружения, здания, объекты).

В мировой практике коммерческую недвижимость принято разделять на классы А, B, С и D. Для российского рынка такая классификация не работает в полной мере и выглядит слишком обобщенной. Вообще до сих пор проблема единой классификации недвижимости стоит очень остро. И коммерческая недвижимость в этих условиях не является исключением. Единой строгой градации пока не существует.

Объекты торговли. Многофункциональный торговый комплекс (МТК) - это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет - это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м² и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет - это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м², расположенный, как правило, в отдельном здании (редко - в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг - это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м², предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие объекты, не подпадающие под приведенную классификацию, например - ритейл-парки. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение - комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта - главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:

· европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

· система букв (A, B, C, D); используется в Греции (A = 4*, B = 2*, C = 3*, D = 1*);

· система корон - в Великобритании;

· система разрядов - на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый).

В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый (или высший), присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 506459-4.

Офисная недвижимость. В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию (АВС). Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию (табл. 2). Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.

Таблица 2 - Классификация офисных помещений

Класс	Международная классификация
А1	Расположение в центре - 1 Удобный доступ - 2 Полностью заново отстроенное здание - 3 Подземная парковка - 4 Современные системы безопасности здания - 5 Профессиональный арендодатель - 6 Правильно оформленная документация - 7
А2	1; 2; 5; 6; 7 Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание - 8
В1	1; 6; 7; 8 Автономное теплоснабжение - 9 Системы предварительного охлаждения приточного воздуха - 10 Планировка этажей в виде офисных блоков - 11 Ремонт «евростандарт» - 12 Современные лифты - 13 24-часовая охрана - 14
В2	1; 6; 7; 8; 11; 12; 14 Возможен не очень удобный доступ - 15
С1	1; 6; 7; 11; 14 Косметически отремонтированное здание - 16
С2	7; 14 Любое местоположение - 17 Здание бывшего института - 18 Любое состояние помещений - 19
D	7; 15; 17; 18; 19

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи - отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг - отдельностоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Встроенно-пристроенные гаражи - помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ - это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка - здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, по добранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия.

В России коммерческая недвижимость даже в период кризиса остается предметом достаточно большого интереса среди предпринимателей и частных инвесторов. При этом купля/продажа такой недвижимости всегда была весьма сложным занятием, а во время кризиса стало и вовсе сложным делом.

На сегодняшний день коммерческая недвижимость в России и, в частности, в Петербурге хорошо востребована. Приоритеты же арендаторов меняются. Известно, что в большей степени арендаторов интересует не только размер платы, но и в большой степени качество отделки, оборудование помещений, дополнительные услуги (индивидуальная планировка офисных помещений, количество телефонных линий, наличие кафе или ресторана, парковка и т.д.). Таким образом, наблюдается повышение требований к качеству коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге рассматривается как средство вложения капитала и источник получения дохода.

Выбор подходящего варианта коммерческой недвижимости, адекватность объекта его актуальной рыночной цене, оформление надлежащим образом всей сделки по купле/продаже или аренде недвижимости - все это достаточно сложные вопросы, решить которые может только профессионал.

1.4 Сделки с коммерческой недвижимостью. Юридические аспекты

Проверка недвижимости

Когда потенциальный покупатель тем или иным образом находит интересующий его объект коммерческой недвижимости обычно начинается процесс достаточно длительных переговоров с продавцом недвижимости, суть которых сводиться, в первую очередь, к определению условий планируемой сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т.д.). На практике такие переговоры могут носить длительный характер и часто в них принимают участие не только представители продавца и покупателя, но и риэлторских компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).

Безусловно, очень важным в переговорах между контрагентами является участие в них юристов, которые обладают большим опытом работы и необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами недвижимости. Обычно в переговорах участвуют юристы, являющиеся сотрудниками сторон планируемой сделки, но часто, особенно при крупных сделках, контрагенты привлекают к сопровождению сделки юристов сторонних юридических компаний, участие которых в подобных процессах является очень полезным. Преимущества участия таких юристов в сделке заключаются в их независимости (т.е., например, в отсутствии заинтересованности «любой ценой» провести сделку, в отличие от многих риэлторов) и часто узкой специализации этих юристов, работающих только с недвижимостью и знающих тонкости этой сферы деятельности (в отличие от многих корпоративных юристов организаций, для которых недвижимость в большинстве случаев не является основной сферой деятельности).

В большинстве случаев в процессе таких переговоров или до их начала покупатель проводит юридическую проверку интересующего его объекта недвижимости. Цель проверки - определение «юридической чистоты» недвижимости, то есть самой возможности заключения сделки, а также же выявление проблем, которые имеются в выставленной на продажу недвижимости и возникающих в связи с этим рисков.

Иногда в процессе такой проверки выясняется большое число «неожиданностей», которые, если и не приводят к срыву намечающейся сделки, то, по крайней мере, часто являются основанием для значительного занижения стоимости продаваемой недвижимости.

В процессе юридической проверки недвижимости часто обнаруживаются, например, не согласованные в установленном порядке перепланировки (переоборудования) в зданиях или помещениях. В большинстве случаев такие перепланировки не препятствуют совершению планируемой сделки, но перекладывают на покупателя проблемы, связанные с узакониванием этих перепланировок.

В случае, если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит целый комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т.д.) часто возникает ситуация, когда на часть расположенных на земельном участке строений нет необходимых документов, т.е. права на эти здания не зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть либо строения, на которые есть правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо самовольные постройки. И в первом, и, особенно, во втором случаях надлежащее оформление прав на строения стребует значительного времени, а иногда и вообще является невозможным. В последнем случае под угрозу может быть поставлено само заключение сделки по покупке предприятия.

В отношении земельных участков могут также отсутствовать все необходимые документы. Права на земельные участки, расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, что также является достаточно сложной процедурой, требующей существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков, выставленных на продажу, требуется не только оформлять правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и сначала проводить необходимые мероприятия по их межеванию и кадастровому учету.

При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в здании являются обремененными арендой, в том числе, и долгосрочной. Это создает для приобретателя имущества массу проблем, связанных с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов, если это не сделано до продажи здания. Также, при проверке недвижимости может обнаружиться наличие зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или в отношении земли, которые могут препятствовать заключению сделки купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что на практике бывают ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но в реестр прав не внесены об этом соответствующие записи, что также требует определенных временных затрат.

Все вышеуказанные проблемы и особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения и сделки и, по-возможности, добиться от продавца устранения проблем, либо - уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив соответствующую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией когда в течение очень длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением этих проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства.

Для продавца недвижимости во многом гораздо более выгодно именно перед выставлением недвижимости на продажу добиться устранения всех проблем, иначе сделка может не состояться, или покупатель будет требовать существенного уменьшения цены сделки.

Более того, многие из вышеуказанных проблем, могут привести к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получат уведомление о приостановлении или отказе в регистрации. Последнее является весьма болезненным сторон сделки, которые потеряют драгоценное время и понесут убытки.

Проверка сторон сделки

Юридическая экспертиза должна включать в себя не только проверку самого недвижимого имущества, но проверку сторон планируемой сделки. Юристам, осуществляющим такую проверку, известно, что в современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок недействительными. Задача юристов при оформлении сделки - избежать в будущем таких негативных последствий.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. При заключении сделки с недвижимостью все соответствующие решения о продаже и о покупке недвижимости должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства.

При проверке отчуждающих и приобретающих недвижимость юридических лиц необходимо также в обязательном порядке изучать их уставы, учредительные договоры (при наличии), проверять соблюдение порядка назначения их генеральных директоров и т.д.

В случае, если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать, в первую очередь, что в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При этом супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Заключение сделки и расчеты

После того, как все проблемы, касающиеся предмета сделки, выявлены, стороны могут приступать к окончательной фазе переговоров, подготовке и сбору необходимых для совершения сделки документов.

Часто на этапе заключения сделки стороны сразу подписывают не основной договор купли-продажи недвижимости, а предварительный. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Обычно предварительный договор заключается как раз в том случае, если, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие-либо проблемы и их устранение занимает существенный промежуток времени. В этом случае стороны, в целом заинтересованные в заключении сделки купли-продажи, сначала заключают между собой предварительный договор, продавец единолично или совместно с покупателем, устраняет вышеуказанные проблемы, и только после этого заключается основной договор купли-продажи. Суть предварительного договора состоит в том, что он выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).

На рассматриваемом этапе юристы составляют договора отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, согласуют их тексты с обеими сторонами сделки. На этом этапе происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, в отношении продаваемых зданий (помещений) заказываются документы технического учета (БТИ), в отношении земельных участков - документы кадастрового учета (кадастровые планы). На этом же этапе стороны также обсуждают и согласуют порядок расчетов.

В настоящее время, особенно в Москве, сложилась ситуация, при которой спрос на коммерческую недвижимость значительно превосходит предложение. Поэтому продавцы недвижимости вольны диктовать зачастую крайне жесткие условия заключения сделки. Речь здесь идет, в первую очередь, о порядке расчетов по договору. Так, в Москве, в подавляющем большинстве случаев, с целью уклонения от уплаты налогов, стороны не указывают в договоре реальную стоимость продаваемого объекта недвижимости. В договоре часто указывается либо минимальная цена, либо контрагенты приходят к определенному соотношению официальных и «неофициальных» платежей (например, 50% на 50% или 40% на 60%).

«Неофициальные» платежи обычно передаются продавцу недвижимости с использованием депозитарных банковских ячеек. В соответствии с условиями договора аренды банковской ячейки продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как сделка купли-продажи имущества проходит необходимую государственную регистрацию и покупатель получает свидетельство о государственной регистрации своего права.

После согласования и подписания всех необходимых документов они подаются в соответствующий регистрирующий орган, в Москве - это Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. По окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, проводят оставшиеся расчеты.

Необходимо также отметить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости. Под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца, в том числе, в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной.



1.5 Особенности управления и аренды коммерческой недвижимости

Любой объект коммерческой недвижимости нуждается в грамотном управлении. Только в случае эффективного приложения сил и средств эти объекты способны приносить стабильную прибыль. Не всегда владельцы подобных площадей имеют достаточную квалификацию для того, чтобы самостоятельно контролировать все нюансы их успешного функционирования. В этом случае коммерческие помещения становятся убыточными.

Простая продажа объектов коммерческой недвижимости - не самый лучший вариант решения данной проблемы. Оптимальным шагом для повышения их рентабельности будет привлечение грамотной сторонней компании или риелторского агентства к доверительному управлению имуществом.

Доверительное управление является классической формой сотрудничества собственников и других участников рынка коммерческой недвижимости. Такой подход позволяет:

· значительно повышать капитализацию объектов в рамках подготовки сделки купли-продажи;

· проводить высокоэффективную арендную политику в отношении объектов незавершенного строительства.

Помимо этого, такая форма управления коммерческой недвижимостью допускает осуществление поиска наиболее привлекательных инвесторов и арендаторов для повышения конечной прибыльности объекта.

Управление коммерческой недвижимостью происходит в рамках договор аренды или договора доверительного управления. Наиболее предпочтителен в этом плане именно договор о доверительном управлении. Он полностью регламентирует все права и обязанности заинтересованных сторон. Кроме этого, подобное управление коммерческой недвижимостью наилучшим образом оптимизирует налоговые обязательства собственника.

Заключение договора управления коммерческой недвижимостью

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. При этом необходимо провести процедуру государственной регистрации, как того требует соответствующая статья Гражданского кодекса РФ. Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Количество экземпляров договора о доверительном управлении не менее трех. Два из них хранятся у участников сделки, а один направляется в Федеральную регистрационную службу.

Этот документ содержит несколько основных положений. В них оговариваются порядок передачи и возврата объекта, способы и порядок взаиморасчетов, порядок и сроки отчетности управляющей компании перед владельцем. Помимо этого, договор должен содержать пункты, в которых прописывается ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора, а также размер вознаграждения управляющей компании.

Роль риелторских агентств в аренде коммерческой недвижимости

Многие арендаторы коммерческой недвижимости считают, что при обращении к риелторским агентствам конечная стоимость аренды существенно возрастет. Такие опасения не обоснованы. Для компаний, выполняющих посредническую роль, неоправданное завышение цен на свои услуги грозит потерей репутации, а значит, и прибыли.

Роль профессиональных агентств в вопросах аренды коммерческой недвижимости трудно переоценить. Подавляющее большинство агентств недвижимости успешно функционируют на отечественном рынке уже более 10 лет. Накопленный за это время опыт в оформлении сделок любой сложности и обширная клиентская база служат гарантией их надежности. Специалисты таких компаний способны в максимально сжатые сроки на высоком уровне предоставить полный пакет необходимых услуг - от поиска и оценки коммерческой недвижимости до полного юридического сопровождения сделки.

Многие арендодатели, являющиеся собственниками коммерческих помещений класса А и В, предпочитают сотрудничать именно с агентствами недвижимости. Это связано с тем, что профессиональные компании активно привлекают к работе лучших специалистов различных сфер деятельности - от архитекторов до клининговых компаний. Такое оперативное управление позволяет значительно увеличить финансовую прибыльность подобных объектов.