Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Прохладного

Некоторые особенности аренды коммерческого помещения

Договор аренды - основной документ, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору коммерческое помещение. Главная цель заключения договора аренды - защита интересов всех участников сделки. Он заключается только в письменном виде и содержит основные положения, регламентирующие права и обязанности сторон.

Как правило, срок действия договора составляет не менее года. После прохождения процедуры государственной регистрации договор считается вступившим в законную силу. В этом документе указываются размеры арендной платы, а также способы, сроки и основания для ее изменения. При этом данные пункты должны соответствовать нормам статей Гражданского кодекса России.

Договор аренды также содержит описание условий пользования коммерческой недвижимостью. В нем отдельно прописываются такие моменты, как сдача помещения субаренду или условия проведения ремонтных работ на объекте. Если договором не предусмотрены иные условия, он может неоднократно пролонгироваться при обоюдном согласии сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, возможно по взаимному соглашению сторон или на основании судебного решения. В первом случае для этого необходимо, чтобы одна из сторон направила в адрес другой письменное уведомление не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения действия.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

· использование объекта не по назначению;

· нарушение арендатором условий заключенного договора;

· несвоевременное внесение арендной платы.

Передача и возврат арендуемых помещений

Обязательной составной частью договора аренды является акт приема и передачи коммерческой недвижимости. Он содержит полное техническое описание объекта на момент предоставления его арендатору. В случае, если акт не соответствует реальному состоянию объекта, то арендатор вправе потребовать:

· устранения имеющихся неисправностей

· возмещения расходов по их устранению собственными силами;

· соразмерного уменьшения арендной платы;

· досрочного расторжения договора аренды;

При этом возврат помещения собственнику или его представителю происходит на основе передаточного акта. Он также содержит подробное описание технического состояния коммерческой недвижимости. При фиксации расхождений между описанием и реальным состоянием объекта арендодатель или его представитель вправе требовать соразмерного возмещения убытков от арендатора.



Глава 2. Эффективность использования коммерческой недвижимости

2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.

К коммерческой недвижимости также стоит относить земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты).

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Рынок коммерческой недвижимости в России представляет собой, по сути, уникальное явление, обусловленное спецификой российской экономики. Время кризиса не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако весной 2010 очевидны стали положительные тенденции в развитии рынка недвижимости, которые прогрессируют и сегодня. К примеру, в прошлом году стали сдаваться в аренду помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Рынок коммерческой недвижимости заметно оживился. И если в кризис объект мог находиться в экспозиции 2-3 месяца, то сегодня агент может сдать объект за двухнедельный срок, а иногда специалисту достаточно суток для заключения сделки.

По мнению экспертов, такой активизации рынка коммерческой недвижимости способствовали реализация замороженных на период кризиса инвестиционных программ, которые ныне стали активно воплощаться в жизнь. И, кроме того, на посткризисное оживление рынка коммерческой недвижимости оказал процесс развития новых сетей.

Рассмотрим структуру предложений на российском рынке недвижимости. Складывается рынок коммерческой недвижимости из пяти основных составляющих - аренда офисов, аренда складов, аренда торговых площадей, аренда производственных помещений и аренда открытых площадок. Каждое из этих пяти направлений имеет свои особенности, исходя из многих факторов (спросом в том или ином сегменте предпринимательской деятельности, общими тенденциями развития российской экономики и прочими особенностями на рынке коммерческой недвижимости).

Складская недвижимость

Российский рынок складской недвижимости ограничен по большей части рынками Москвы и Санкт-Петербурга. При этом в Москве рыночные условия в первую очередь диктуются стороной, осуществляющей предложение - несколько крупных фирм занимаются возведением современных складских объектов в городе. При наличии дефицита складские площади выкупаются на довольно жестких условиях.

В Санкт-Петербурге ситуация со складской недвижимостью иная - здесь и доля свободных площадей обычно больше, и рынок для покупателей прозрачнее (существует возможность арендовать необходимые площади по адекватным ценам в тот момент, когда возникает необходимость). Разница между стоимостью метра площади между двумя площадкам составляет 5-15%. В регионах же рынок в целом является рынком покупателей, а не продавцов, цены на аренду объектов значительно ниже, сложностей (если речь не идет об особых случаях, связанных с большими проектами), как правило, не возникает никаких.

В среднем цены на различных рынках растут достаточно адекватными темпами, при этом можно наблюдать аномальные поведение цены от квартала к кварталу. Причиной является то обстоятельство, что на рынке с обеих сторон контактирует небольшое количество покупателей и продавцов, которые не могут гибко регулировать объем спроса и предложения со своей стороны (арендаторы зачастую не могут откладывать спрос на складские площади и готовы платить, девелоперы также не могут ждать с продажей площадей). В силу этого обстоятельства из-за дефицита или переизбытка складских площадей в отдельные моменты может наблюдаться аномальное поведение цены - резкие скачки или «замораживание» цены.

Российский рынок в последние годы показывал типичную для рынка недвижимости послекризисную динамику - рост спроса обгонял рост предложения ввиду длительности периода между получением заказа на новые площади и постройкой таковых.

В 2010г. объемы ввода (403 тыс. кв.м.) были одними из самых низких за последние годы, при этом объем спроса составил рекордные 1,5 млн кв.м. Лишь затем спрос начал постепенно снижаться, а новое строительство - набирать обороты (с началом строительства на новых объектах и ростом уверенности девелоперов в набирающем силу рынке). Высокие арендные ставки и острый дефицит современных складских объектов сохранялся и в 2012г.

Широкое распространение получила практика решений built-to-suit, когда объекты стали строиться под конкретного клиента, с учетом его пожеланий и потребностей. При этом, т.к. объект был специально подстроен под требования заказчиков и возможная пересдача объекта могла бы обернуться проблемами, договоры по таким складским помещениям заключались на длительные сроки - от 15 лет, что делало такие решения еще более невыгодным для потребителей.

Объем введенных складских площадей и объем спроса, поквартально 2011-2012гг. тыс. кв.м

Постепенно восстанавливается интерес иностранных инвесторов к российскому рынку. Так, если за первую половину 2011г. объем инвестиций в российскую складскую недвижимость составил 16,8 млн долл., то в первой половине 2012г. в рынок складской недвижимости было инвестировано уже около 200 млн долл.

В течение двух последних лет наблюдался довольно устойчивый рост ставок аренды складской недвижимости, в первую очередь в 2011г. За этот год в Москве рост арендных ставок по складской недвижимости составил 17,4% или 20 долл. за кв.м. Ожидается, что по итогам 2012г. рост ставок будет гораздо скромнее, порядка 3,7% или 5 долл. за кв.м.

Средние темпы роста цен на московскую складскую недвижимость за последние два года держались на уровне чуть больше 10% в год.

Но восстановление до предкризисных показателей рынок ждет еще нескоро - так, в 2007г. в эксплуатацию было введено 1,69 млн кв.м. складских помещений. Затем объемы ввода значительно сократились и даже в 2010г. составили всего 0,43 млн кв.м. - примерно в 4 раза меньшую величину.

С 2010г. имело место постепенное наращивание объемов вывода объектов: в 2011г. было построено 0,486 млн кв.м складских помещений, а в 2012г. - 0,6 млн кв.м складских помещений, а за 2013-2014гг.планируется еще около 2,4 млн кв.м складских помещений, в 2014г. выйдя на уровни строительства, близкие к показателям 2007г. Таким образом, в периоде 2012-2014гг. будет происходить увеличение объемов сдаваемых объектов примерно на 50% ежегодно.

Количество введенных в эксплуатацию складских площадей в Москве 2007-2012гг. и прогнозы на 2013-2014гг., млн кв.м

Спрос на складские площади с кризисного времени непрерывно рос до 2010г., одна-ко в 2011г. сократился и стабилизировался. Если в 2009г. было арендовано или куплено почти 1 млн кв.м недвижимости, а в 2010г. - 1,5 млн кв.м, то в 2011г. спрос упал до 1,27 млн кв.м, в 2012г. - до 1,25 млн кв.м. Стоит заметить, если в 2010г. величина спроса превышала объем новых вводимых площадей примерно в 3,75 раза, то в 2012г. разрыв сократился до разницы примерно в 2 раза и далее, по прогнозам участников рынка, этот разрыв (по крайней мере со стороны предложения) будет только уменьшаться.

В конце 2010г. было 3,9% или 300 тыс. кв.м свободных складских площадей при общем объеме складских площадей, оцениваемом на уровне 7,75 млн кв.м. Несмотря на набирающее силу строительство новых объектов, к концу 2011г. свободных площадей было лишь 1,29% или 105 тыс. кв.м, при общем объеме складских площадей к этому времени в районе 8,2 млн кв.м. Таким образом, объем чистого поглощения за один год составил 486 тыс. кв.м (новое строительство) + 195 тыс. кв.м (сокращение объема свободных складских площадей), т.е. примерно 680 тыс. кв.м при общем спросе на уровне 1,27 млн кв.м (большую часть спроса, как мы видим, составило чистое поглощение).

В первом квартале 2012г. доля свободных площадей начала было расти, увеличившись до 1,45%, но затем снова упала к концу 3 квартала до 1,28%. В конце 2011г. специалисты Jones Lang LaSalle прогнозировали долю свободных площадей на конец 2012г. на уровне 2,25% в связи с большим объемом выводимых на рынок объектов.

Арендная ставка на складские помещения, поквартально 2011-2012гг., $ за кв.м

Офисная недвижимость

В целом по России ситуация со строительством офисных площадей достаточно разнородная, однако, как правило, рынок аренды офисных помещений является рынком арендующего, а не рынком арендодателя.

В целом в связи с поступательным развитием экономики, ростом ВВП и положительной динамикой цен на нефть на российском рынке офисной недвижимости наблюдается бум, причем, несмотря на высокую скорость строительства новых объектов, цены на недвижимость растут опережающими темпами.

Только за 1 квартал 2011г. цены на объекты недвижимости выросли на 20% тогда как в целом по Европе в это время наблюдалось снижение цен на 0,3%.

На рынке офисной недвижимости за период 2008-2009гг. спрос на аренду объектов недвижимости упал примерно в 4,5 раза, составив к конце 2009г. 400 тыс. кв.м (сравнимо с показателями 2001-2002гг.).

С 2010г. рынок начал восстанавливаться, причем в 2012г., как ожидается, он будет на уровне около 1200 тыс. кв.м - в 3 раза больше, чем в 2009г. При этом спрос на недвижимость типов В+ и В- восстанавливается быстрее, премиальный же сегмент пока отстает.

В докризисные времена темп роста спроса на аренду недвижимости классов А и В превышал 30% в год, доля класса А в спросе на недвижимость была наиболее высока в 2006г., когда спрос на этот сегмент составлял около двух третей от общей величины. В 2012г. доля спроса на аренду офисной недвижимости сегмента А колеблется около показателя 50%.

Доля вакантных офисных площадей в классах А и В в Москве, поквартально 2011-2012гг., %

Стоимость аренды офисной недвижимости в 2012г. находится примерно на уровне 2006г., средняя цена аренды офисных объектов типа А составляет 690 долл. за кв.м в год, типа В - 500 долл. за кв.м в год, стоимость аренды офисных помещений премиум - класса доходит до 1200 долл. за кв.м в год. В последние годы рост наблюдался именно в последнем сегменте - ввиду опережающего роста спроса, не поддерживаемого активным предложением. Вторым по популярности является класс В, где стоимость аренды за 3 года выросла примерно на 25%. При этом именно премиум-сегмент пострадал больше всего в период кризиса, цены на аренду недвижимости в нем упали тогда примерно на 58% (для сравнения: в сегменте А - на 55%, в сегменте В - на 53%).

В фазе активного строительства на конец 2010г. находилось примерно 1200 тыс. кв.м офисных помещений, при этом построено за этот период было порядка 1300-1400 тыс. кв.м (все планируемые объекты были введены в строй, некоторые - с опережением графика). Стандартный срок аренды в Москве отличается от срока аренды в других городах - 5-7, а то и 10 лет, тогда как в других городах России этот срок обычно меньше (можно снять офисную недвижимость на срок от года до 5 лет).

Прирост офисных площадей и спрос на них, поквартально 2011-2012гг., тыс. кв.м



Торговая недвижимость

По оценкам специалистов Cushman & Wakefield, в России представлено более 14 млн кв.м площадей в качественных торговых объектах. В 2011г. было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв.м торговых площадей. Инвестиции в этот сектор торговой недвижимости составили 2,04 млрд долл.

По данным Jones Lang LaSalle, на конец 3 квартала 2012г. предложение торговых площадей составляло более 13 млн кв.м, что меньше оценки Cushman & Wakefield. Основной проблемой российского рынка торговой недвижимости остается перенос сроков сдачи заявленных объектов и дефицит новых проектов. По-прежнему во многих регионах реализуются торговые проекты, начатые до кризиса.

Основной тенденцией 2011г. было увеличение количества торговых объектов в регионах и замедление темпов строительства в Москве и Санкт-Петербурге. В 2011г., по данным Colliers International, доля Москвы в суммарном объеме общей площади открытых в течение года ТЦ составила 15,1%.

В настоящее время девелоперы активно осваивают региональные рынки, предпочитая строить менее масштабные проекты, чем те, что строились до кризиса. Следует отметить, что 30% предложения качественных торговых площадей сейчас приходится на города-миллионеры. В последние два года интересы девелоперов сместились в сторону городов второго уровня с населением до 1 млн человек. Строительство в городах с населением 300-500 тыс. человек обусловлено локальным дефицитом качественной торговой недвижимости и меньшими объемами инвестиций, поскольку оптимальным вариантом для развития здесь будут торговые центры площадью 10-25 тыс. кв.м.

Несмотря на то что российский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году не оправдал ожиданий экспертов, предполагается, что в ближайшие два года Россия станет одним из лидеров по реализации новых объектов торговой недвижимости. Согласно прогнозам аналитиков, в 2014г. в России будет введено в эксплуатацию 1,4 млн кв.м торговых площадей.

Предложение торговых площадей в 1 квартале 2012г. и прогноз до конца 2014г.

Площади торговых центров - распределение по территории России, на начало 2 квартала 2012г. и к концу 2014г.

Наиболее привлекательны для девелоперов остаются города Центрального, Уральского и Приволжского федеральных округов. Ситуация в Южном ФО определяется олимпиадой в Сочи: в 2012-2013гг. здесь можно ожидать завершения строительства ряда крупных торговых объектов. FMCG-ретейлеры уже открыли здесь несколько гипермаркетов и торговых центров, в будущем количество вырастет.

В 2011г. активно развивались рынки торговой недвижимости в Санкт-Петербурге (11 новых торговых центров), Новосибирске и Самаре (по два новых торговых центра). Среди городов численностью от 0,5 до 1 млн жителей наибольший прирост торговых площадей показали Оренбург и Рязань. В Оренбурге открылись два торговых центра: ТРЦ "Гулливер" (70 тыс. 800 кв.м GBA) и 3-я очередь ТРЦ "Север" (37 тыс. кв.м GBA). В Рязани открылись ТРЦ "М5 Молл" (81 тыс. 500 кв.м GBA) и 2-я очередь ТРЦ "Виктория Плаза" (20 тыс. кв.м GBA).

Также в 2012 г. девелоперы начали строить торговые центры в городах с численностью населения 300-500 тыс. жителей, где открылось два ТЦ. По данным Colliers International, к концу 2013г. в таких городах будет открыто уже девять ТЦ (в Магнитогорске, Сургуте, Сочи и Твери).

Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей в крупнейших городах РФ, 2013г.

Наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями городом в России является Краснодар, что обусловлено благоприятным инвестиционным климатом в регионе и высоким уровнем потребительского спроса. Остальные города заметно отстают от Краснодара по данному показателю, при этом Москва находится лишь на восьмом месте, что объясняется невысоким уровнем ввода новых объектов, переносом сроков и градостроительной политикой администрации.

Санкт-Петербург - на четвертом месте, что объясняется позитивной динамикой строительства торговой недвижимости в 2011г., когда было введено около 320 тыс. кв.м. Однако здесь наблюдается тенденция смещения интереса девелоперов в сторону Ленинградской области и других регионов СЗФО, в частности Петрозаводска. Спрос на качественную торговую недвижимость со стороны продовольственной сетевой розницы постоянно растет: ретейлеры, работающие в крупных форматах, являются одной из основных групп якорных арендаторов. Однако в последнее время продовольственные сети конкурируют с непродовольственными сетями, в частности DIY-гипермаркетами, а также гипермаркетами бытовой техники и электроники.

Многие ретейлеры строят гипермаркеты и торговые центры самостоятельно ("О'Кей", "МЕТРО", "ГриНН", "Промресурс", "Макси" и др.), сочетая ретейл и девелопмент. Интересно отметить, что иногда якорными продовольственными магазинами таких торговых центров становятся другие ретейлеры, однако чаще там открываются одноименные сети. Для магазинов малого формата становится все популярнее стрит-ретейл, однако здесь ретейлеры конкурируют с предприятиями общественного питания. По мнению аналитиков Colliers International, в 2012г. спрос на объекты стритретейла в крупных городах увеличивается и будет расти из-за ограниченного предложения в торговых центрах.

Ставки аренды в успешных торговых центрах в большинстве торговых центров давно вернулись на докризисный уровень, в наиболее успешных объектах превысив его. Рынок качественной торговой недвижимости в России характеризуется сильной фрагментированностью и географической диспропорцией с тенденцией к консолидации рынка, начавшейся в посткризисный период.

Крупнейшие строители на рынке коммерческой недвижимости

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости города Прохладного

На сегодняшний день недвижимость города Прохладного пользуются спросом у арендаторов в основном как торговые площади размером от 50 до 300 квадратных метров. Покупателями являются представители малого и среднего бизнеса, для которых оказались обременительны большие арендные ставки. У потенциальных покупателей, как правило, имеется в наличии от 40 до 60 % денежной суммы стоимости аренды объекта. Недостающую сумму, они готовы брать в кредит у банка.

Обзор рынка офисной недвижимости

Развитие рынка коммерческой недвижимости в г. Прохладном за последние десять лет прошло две активные фазы. Первый период - 1998-2002Ѓ@гг., в течение которого спрос стал проявляться по мере активизации посткризисной российской экономики, и, соответственно, предложение стремительно догоняло относительный докризисный уровень цен и ставок.

Второй этап - 2002 г. и по настоящее время - период появления спроса на качественные офисные площади, а соответственно готовность платить за хорошую инфраструктуру. Спрос стал заметно активнее, что постоянно подхлестывает рост цен. При этом полное отсутствие качественного предложения приводит к активизации спроса на покупку площадей, но не аренду. Таким образом, на сегодняшний день стоимость продажи офисных помещений не всегда сопоставима со ставками аренды. Одним из основных мотивов покупки является желание инвестировать в качество офиса, что неприемлемо в случае с арендой. Качество арендного предложения таково, что реконструкция за счет арендатора экономически неэффективна.

В течение последних двух лет наблюдалась активизация интереса местных застройщиков и ряда внешних инвесторов к строительству бизнес центров, что явилось главным достижением неудовлетворенного спроса последних лет на качественные площади. Это привело к появлению ряда проектов или планов в отношении строительства офисных зданий, но пока, ни один из них не предполагает сдачи в аренду и высококлассное профессиональное управление.

В условиях положительной динамики развития города, его инвестиционной привлекательности, роста деловой активности населения активно развивается и рынок коммерческой недвижимости.

Рынок офисной недвижимости развивается умеренными темпами. Число офисных площадей прибывает в основном за счет перевода первых этажей жилых домов в нежилой фонд и изначально предусмотренных коммерческих этажей проектов новостроек. За последний год было построено всего три офисных здания, общая площадь которых насчитывает не более 10000 кв.м.

Анализ соотношения спроса и предложения офисных помещений показывает постоянно увеличивающуюся потребность в офисах. Причиной этому может быть рост количества предприятий или рост самих предприятий, что, естественно, невозможно без дополнительных площадей. Поэтому в большинстве офисных зданий города текучесть арендаторов минимальна (например, многие предприятия меняют офисы раз в 2-3 года), кроме того, даже существуют очереди потенциальных арендаторов и желающих пристроить дополнительные помещения в коридорах или холлах, при этом случаи же недобора арендной платы практически исключены.

Таким образом, можно прогнозировать развитие спроса высокими темпами и проявление соответствующей активности. В первую очередь это может подтверждаться растущими показателями поглощенного рынком предложения при появлении площадей более высокого качества и общими положительными тенденциями в развитии города.

Анализ ситуации на рынке офисной недвижимости в Прохладном

На сегодняшний день общий объем рынка офисных площадей Прохладного насчитывает чуть более 520000 кв. м. По своему функциональному назначению и качественному составу офисный фонд может быть представлен следующими группами:

офисы на первых и цокольных этажах, в подвалах и полуподвалах жилых домов. В основном, это площади мелкого формата, рассчитанные на одного или двух пользователей. Объем таких площадей составляет ориентировочно 48 000 кв.м.

· офисы, расположенные на территории промышленных предприятий. Объем таких площадей составляет ориентировочно 100 000 кв.м.

· офисы монополий (принадлежащие и используемые предприятиями, которые либо являются, либо могут считаться в масштабах региона монополиями (Трансгаз, Лукойл и т.д.)), а также здания головных офисов банков (Сбербанк, Центробанк и т.д.). Объем таких площадей составляет ориентировочно 100 000 кв.м.

· офисы, расположенные в отдельно стоящих зданиях (особняках), площади которых приспособлены под данное назначение. Как правило, их общая площадь не превышает 2 000 кв.м. В основном, расположение данных объектов носит точечный характер, чаще они отдалены от главных транспортных магистралей и не всегда вписываются в окружение как качественные офисы. Объем таких площадей на рынке составляет порядка 30 000 кв.м.

· профессиональные офисы, которые по своим функциональным характеристикам предназначены для сдачи в аренду и предполагают наличие профессионального управления. Как правило, офисы данной категории расположены в офисных зданиях, рассчитанных на большое количество пользователей. Это самый многочисленный сегмент и его объем ориентировочно составляет 250 000 кв.м. При этом следует отметить, что большая часть предложений по офисным площадям может быть отнесена к профессиональным лишь условно, поскольку в условиях цивилизованного рынка не удовлетворяет всем требованиям по классности.

Наиболее популярным форматом офисных предложений на продажу являются площади размером от 51 до 80 кв.м. Наибольший удельный вес занимает предложение профессиональных площадей. Рынок аренды офисных площадей характеризуется нижним пределом среднего формата - от 101 до 150 кв.м. При этом здесь доминируют предложения на встроено-пристроенные помещения (порядка 84%).

Другим вариантом классификации офисной недвижимости является разделение ее на классы А, В, С, Д, Е.

Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагающиеся в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку и дорогую отделку. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, службу "ресепшн", конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Такие здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными).

Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "А". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации.

Офисы класса "С" - это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. В таком помещении обычно отсутствуют современные коммуникации, центрального кондиционирования. Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года.

Офисы класса "Д" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Часто такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Офисы класса "Е" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Эволюция офисной недвижимости Прохладного обусловила подавляющее преобладание офисов класса “С”, “Д”, “Е”. Так на первоначальном этапе эволюции происходило формирование офисной недвижимости на территориях бывших НИИ и в рамках административных корпусов промышленных предприятий. Соответственно на сегодняшний день такие офисы занимают наибольший удельный вес в структуре офисной недвижимости. Периодически часть данного сегмента подвергается перестройке, реконструкции и ремонту, но классу “В” или “А” не соответствует. Основными проблемами здесь являются: отсутствие инфраструктуры, профессионального управления и парковок, изношенные коммуникации, необходимость проведения ремонта арендатором помещения и др. При этом многие объекты обладают слабым имиджем, определяющем характер восприятия здания, как объекта соответствующего назначения, его узнаваемость и отношение к объекту в целом со стороны общества.

Следующим этапом эволюции явилось размещение офисных помещений на первых этажах жилой недвижимости. Параллельно стремительно осуществлялось освоение муниципальных помещений. Учитывая небольшие размеры таких помещений и их популярность у арендаторов, зачастую в новых и строящихся жилых домах один или два первых этажа изначально отводятся под размещение коммерческой недвижимости. Заполняются они, как правило, до сдачи дома в эксплуатацию. Большинство офисов данного сегмента также относятся к классам “С”, “Д”, “Е”.

В то же время специализированных офисных или торгово-офисных центров более высокого класса на территории Прохладного практически не строилось.

Таким образом, на сегодняшний день состав и структура рынка офисов Прохладного слабо соответствует критериям высокого класса. И лишь с появлением новых качественных проектов возможно пробуждение неудовлетворенного спроса, так как на данный момент, в основном, преобладает неликвидное предложение в районах, не предназначенных для офисных площадей. При этом центральные районы не могут удовлетворить существующий спрос на рынке, так как уже загружены на 100% и даже существуют очереди на данные площади.

Исходя из анализа перспективных проектов строительства новых бизнес-центров, можно спрогнозировать, что в краткосрочной перспективе (2-3 года) будет введено в эксплуатацию до 80000 кв. м офисных площадей.

Обзор рынка торгово-развлекательной недвижимости г.Прохладного

Рынок торгово-развлекательной недвижимости г. Прохладного характеризуется высокими темпами развития. При этом, несмотря на то, что в Прохладном уже существует ряд крупных торгово-развлекательных центров, и в краткосрочной перспективе ожидается ввод в эксплуатацию большого числа новых современных ТРЦ, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями в несколько раз меньше, чем в крупных городах России (Ростов-на-Дону, Самара, Нижний Новгород, Екатеринбург и др.). Этот показатель по г. Прохладному на сегодняшний день не превышает 250 кв.м на тысячу жителей города .

Одной из важнейших тенденций последних лет является выход на рынок национальных и международных сетевых операторов, что обусловило рост спроса на торговые помещения площадью 1000 - 4000 кв.м. С появлением в Прохладном первых качественных торговых центров, на рынок розничной торговли вышли такие операторы, как “Спортмастер”, “Л'Этуаль”, “Company's”, “Ecco”, “М.-Видео” и многие другие.

Общая площадь всех объектов торговой недвижимости в Прохладном на начало текущего года составляет более 340Ѓ@000 кв.м.

Наибольшую долю в общем торговом фонде города имеют встроенные помещения на первых этажах домов. На их улицах во встроено-пристроенных помещениях располагаются магазины известных российских, иностранных и местных сетей - “Л'Этуаль”, “MEXX”, “Эльдорадо”, “Ives Rosher”, “Красный Куб”, “Adidas” и др.

В силу того, что на сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости в Прохладном развит слабо, к числу качественных торговых и торгово-развлекательных центров фактически можно отнести следующие объекты: ТД "Прохладненский", " Тэрэз".

В целом рынок торговой недвижимости Прохладного характеризуется существенным преобладанием спроса в силу динамичного развития региона и дефицита торговых площадей, особенно качественных. Это подтверждается высокими показателями наполняемости торговых помещений (от 75% в объектах, имеющих наихудшее местоположение, до 95% в торговых центрах и объектах, входящих в основные торговые коридоры) и короткими сроками экспозиции (срок экспозиции по сделкам купли-продажи составляет от 1,5 до 2 мес., по аренде -1-1,5 мес.).

Наибольшим спросом пользуются торговые помещения трех форматов: площадью до 150 кв. м, от 151 до 400 кв. м и от 400 до 1000 кв.м, которые составляют 41%, 31% и 22% от общего объема рынка соответственно. Основными операторами, формирующими спрос на помещения площадью до 150 кв.м, являются местные несетевые магазины, в то время как торговые площади от 151 до 400 кв.м., как правило, заполнены местными продовольственными сетевыми операторами. Спрос на категорию до 1000 кв. м обусловлен выходом на региональный рынок местных и национальных сетевых магазинов одежды, обуви, спортивных товаров, а также парфюмерных магазинов, сетей бытовой техники.



Анализ рынка арендных ставок г. Прохладного за 2012 год

Типы объектов	Арендные ставки руб/кв.м., в мес.
	Мин.	Макс.
Высококлассные бизнес-центры класса А, расположенные в центре города	750	2500
Высококлассные бизнес-центры класса В	500	1300
Офисные центры, расположенные не в центральной части города	400	650
Административные здания	350	750

Анализ рынка продаж г. Прохладного за 2012 год

Тип объектов	Цена продажи, руб/кв.м.
	Мин.	Макс.
Помещения в высококлассных бизнес-центрах, расположенные в центре города	70000	155000
Помещения в офисных центрах, расположенных не в центральной части города	55000	90000
Помещения в административных зданиях	30000	60000

Анализ арендных ставок г. Прохладного за 2013 год

Тип помещения	Арендные ставки руб/кв.м., в год.
	Мин.	макс
Торговые центры класса А	13000	160000
Торговые центры класса В	6000	120000
Отдельно-стоящие здания магазинов	4500	24000
Первые этажи жилых зданий	3700	9500

Анализ стоимости продажи г. Прохладного за 2013 год

Тип помещения	Цена продажи, руб/кв.м.
	Мин.	Макс.
Торговые центры класса А	н/д	н/д
Торговые центры класса В	54000	200000
Отдельно-стоящие здания магазинов	47000	130000
Первые этажи жилых зданий	32000	120000



2.3 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование (далее НЭИ) является основополагающей предпосылкой определения рыночной стоимости. В любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование» определяется как наиболее вероятное использование недвижимости, являющееся юридически допустимым, физически осуществимым, экономически целесообразным, а также, в результате которого, стоимость объекта оценки будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. Юридическая допустимость: проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Например, на выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

2. Физическая осуществимость: критерий физической осуществимости - размер, форма, местоположение, состояние грунта, а также подъездные пути к участку влияют на предполагаемый вариант использования.

3. Экономическая целесообразность: анализ наличия спроса по каждому из предложенных вариантов использования.

4. Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования): рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

· наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

· наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

· выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

· использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

· расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

· оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

· идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

· выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.



Заключение

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.



Список литературы

1. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев. М.: МИКХиС, 2001.

3. Экономика рынка недвижимости: Учебное пособие/ Цыганенко В.С.СПб.: СПб ГУИТМО, 2008.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие под ред. проф. В. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. - 384 с.

5. Оценочная деятельность: Сборник нормативных документов / Сост. А.С. Тапейцина. - М.: МЦФЭР, 2003. - 336 с.

6. http://nalchik.bezformata.ru

7. http://www.rg.ru

8. http://www.garant.ru



Приложение

Договор аренды коммерческой недвижимости

г. _________ «___»______________ г. _____________________, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице ______________________, действующего на основании _____________, с одной стороны, и ____________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице ___________________, действующего на основании _______________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает помещение, расположенное по адресу : _______ общей площадью _______________ (далее по тексту - помещение) в состоянии, пригодном для его нормального использования для целей, предусмотренных в настоящем договоре.

1.2. Помещение предназначается для _______________________________.

1.3. Помещение передается от арендодателя арендатору на основании акта приема-передачи помещения, содержащего описание передаваемого в аренду помещения, все технические характеристики помещения и его состояние, а также недостатки, уже существующие на момент заключения договора, а также выявленные при осмотре помещения. Настоящий акт является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. Приложения к договору паспорта БТИ на арендуемое помещение и экспликация.

1.5. Помещение передается в аренду на срок с «___» __________ по «____» _____________ включительно.

2. Размер и порядок внесения арендной платы

2.1. Размер арендной платы составляет ________ рублей, в том числе НДС ___________ рублей в месяц за все помещение.

2.2. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

2.3. Платежи за текущий месяц аренды, начиная с первого месяца, должны быть внесены не позднее ____ числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

2.4. Арендная плата может изменяться по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

2.5. Арендная плата за землю, занятую арендуемой недвижимостью, включена в общую сумму арендных платежей.

2.6. Оплата за коммунальные услуги производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов ресурсоснабжающих организаций, подтверждающих сумму произведенных арендатором расходов, которая рассчитывается пропорционально занимаемой арендатором площади, находящейся у него в аренде.

2.7. Оплата местных, междугородних и международных телефонных переговоров производится на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов от организаций услуг связи.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Проверять целевое использование помещения.

3.1.2. В случае прекращения настоящего договора требовать от арендатора внесения арендной платы за время просрочки выезда, если последний не освободил своевременно помещение.

3.2. Арендодатель обязан:

3.2.1. Предоставить помещение в состоянии, пригодном для его использования для целей, указанных в настоящем договоре, в течение __ дней с момента подписания договора.

3.2.2. Производить своими силами и за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

3.2.3. Обеспечить свободный доступ (подъезд) транспорта арендатора.

Для получения доступа к арендуемому помещению представитель арендатора должен предъявить арендодателю _______________________.

3.2.4. Закрепить за арендатором ___ линий (телефонных номеров) на период действия настоящего договора.

3.2.5. В случае продажи помещения либо ином изменении собственника или владельца уведомить об этом арендатора не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого изменения.

3.3. Арендатор вправе:

3.3.1. Требовать от арендодателя устранения недостатков, выявленных при передаче помещения и мешающих использование помещения в соответствии с назначением, предусмотренным настоящим договором.

3.3.2. Требовать от арендодателя заключения договора аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях.

3.3.3. Сдавать арендованное помещение в субаренду с согласования арендодателя.

3.4. Арендатор вправе с письменного согласия арендодателя:

3.4.1. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

3.4.2. Отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других юридических лиц в соответствии с действующим законодательством.

3.5. Арендатор обязан:

3.5.1. Своевременно и в порядке, установленном настоящим договором, вносить арендную плату.

3.5.2. Использовать помещение исключительно в целях, предусмотренных настоящим договором.

3.5.3. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещениями; эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации.

3.5.4. Производить переустройство, перепланировку и иные изменения, затрагивающие конструкцию помещения, только с письменного согласия арендодателя, а также по согласованию с органами пожнадзора, СЭС, энергонадзора и пр.

3.5.5. Своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, а также нести все расходы, связанные с содержанием помещения.

3.5.6. При обнаружении признаков аварийного состояния помещения незамедлительно сообщать об этом арендодателю.

3.5.7. Если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке.

3.5.8. По окончании договора своевременно вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи помещения.

4. Улучшения арендованного имущества

4.1. Произведенные арендатором в течение срока действия настоящего договора отделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендатора.

4.2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

4.3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

5. Ответственность сторон

5.1. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

5.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора или при передаче помещения.

5.3. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере ____ от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается день, следующий за днем, в котором платеж должен был быть совершен.

5.4. В случае несвоевременной передачи помещения от арендатора арендодателю и наоборот, арендатор (арендодатель) уплачивает арендодателю (арендатору) штраф в размере _________, а также возмещает причиненные убытки в порядке, установленном действующим законодательством.

5.5. В случае, если арендодатель произведет неотделимые улучшения без согласия арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере ________.

6. Порядок изменения и расторжения договора

6.1. Изменение условий настоящего договора возможно по взаимному соглашению сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору вступают в силу с момента их подписания уполномоченными представителями сторон.

6.2. В случае, если одна из сторон намерена отказаться от настоящего договора, она обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца.

6.3. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя в следующих случаях:

при использовании арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с настоящим договором;

если арендатор умышленно ухудшает арендуемое помещение;

если арендатор не внес своевременно арендную плату в течение 2 и более месяцев подряд.

6.4. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендатора в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещения;

переданное помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им при осмотре помещения;

если арендодатель не производит капитального ремонта помещения в сроки, оговоренные сторонами;

помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.

7. Разрешение споров

7.1. Стороны приложат все усилия для мирного разрешения возникающих между ними конфликтов, связанных с исполнением настоящего договора.

7.2. В случае неурегулирования разногласий между сторонами, последние передают спор на рассмотрение арбитражного суда.

7.3. Решения арбитражного суда являются окончательными и обязательными для обеих сторон.

8. Дополнительные условия

8.1. Ни одна из сторон не имеет права передавать третьему лицу права и обязательства по настоящему договору без письменного согласия другой стороны.

8.2. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его и всех приложений к нему обеими сторонами и действует до полного исполнения своих обязательств сторонами.

8.3. После подписания настоящего договора все предыдущие договоры и переписка по нему теряют силу.

8.4. В настоящий договор могут быть внесены изменения, дополнения путем заключения сторонами письменных дополнительных соглашений к нему или новых приложений.

8.5. Все приложения к настоящему договору являются неотъемлемой его частью.

Адреса и реквизиты сторон

Подписи сторон

Договор доверительного управления недвижимым имуществом (предприятием в целом)

г. ____________"__"__________ ____ г. ________________________________________________, именуем___ в (наименование организации - учредителя управления) дальнейшем "Учредитель управления", в лице ______________________, (должность, Ф.И.О.) действующего Устава, и _________________________________________, именуем___ в дальнейшем (наименование доверительного управляющего) "Доверительный управляющий", в лице _____________________________, (должность, Ф.И.О.) действующего на основании _____________________ Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора и другие общие положения.