Анализ рынка офисных помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Глава 1. Характеристика нежилого помещения. Анализ рынка офисных помещений

1.1 Нежилые помещения и факторы, влияющие на оценку офиса

нежилой офис капитализация

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как:

Коммерческая недвижимость:

офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

гостиницы, мотели, дома отдыха;

магазины, торговые центры;

рестораны, кафе и др. пункты общепита;

пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

паркинги, гаражи;

склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

религиозные объекты.

Здания правительственных и административных учреждений.

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рассмотрим более подробно оценку офисного помещения.

В настоящее время положение дел на рынке офисной недвижимости характеризуется как стабильное. Спрос остается достаточно высоким. Основными причинами для этого служат: развитие экономики, укрупнение компаний и предпосылки к ведению бизнес на уровне мировых стандартов.

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его месторасположения.

Если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость офиса при оценке, таких как: местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда - то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.

Факторы, влияющие на оценку офиса:

Тип здания.

Год постройки - новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.

Юридическая документация - наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

Управление зданием - профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.

Конструктивные решения - обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).

Нагрузка на межэтажные перекрытия - допустимая нагрузка - 400-450 на 1 кв.м.

Планировка и отделка - открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.

Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.

Инженерия - лучшие современные системы инженерного оборудования здания.

Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.

Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

Парковка - наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.

Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

Лифты - современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.

Инфраструктура - услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Специфика офисной недвижимости заключается в том, что она зачастую концентрируется в пределах города. С учетом того, что офис любой компании является отражением лица для ее клиентов, то основным фактором при оценке офиса является его состояние и месторасположение.

Цели оценки офисных помещений

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования (при передачи в залог). Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

Оценка офисных помещений (оценка офиса), для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) также проводится при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Оценка офисных помещений проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

Оценка офисных помещений необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки.

Оценка офисных помещений, при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим.

При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности.

Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана осуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 20 июля 2013 г.

1.2 Методология процесса оценки. Основные термины и определения

Процесс оценки бизнеса представляет собой последовательность этапов, выполняемых для определения стоимости предприятия (бизнеса). В соответствии с постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» оценка проводится в несколько этапов:

- заключение договора об оценке с Заказчиком;

- сбор информации для проведения работ по оценке;

- изучение документов, предоставленных Заказчиком;

- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, на котором представлен объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Основные термины и определения

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

Ставка дисконтирования - ожидаемая норма доходности, зависящая от рисков деятельности компании.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Арендатор - лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.

Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

Арендодатель - юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду имущества, возможно, не собственного.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Наилучшее использование - способ использования недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости.

Рыночная арендная плата - ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Услуга по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

1.3 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома.

Описание объекта оценки представлено в Таблице 1.

Таблица 1 Описание объекта оценки

Местонахождение	Советский район города Челябинска, ул. Доватора, 34а
Наименование нежилого помещения	Нежилое помещение № 1 (офис)
Отдельное помещение или часть	Часть первого этажа жилого дома
Описание нежилых помещений (см. фото, прил.)	Нежилое помещение, на 1 этаже 10-этажного жилого дом
Фактическое использование	.Офис
Общая площадь, кв.м	169,9
Год постройки	2005
Наружные стены (материал)	Железобетонные панели
Перекрытия (между 1-ым и 2-ым этажом)	Железобетонные
Перегородки (материал)	Железобетонные панели
Проемы (оконные и дверные)	Оконные проемы: окна: каркас рамы пластикового окна стандартного размера, зарешечены. Деревянные проемы: двери выполнены из новых материалов, с применением последних технологий, глухие.
Внутренняя отделка и наличие благоустройства (см. рис. 1-2)	.Стены - обои под покраску, стеновые панели; потолок - подвесной, в том числе типа «Армстронг». Пол - напольная плитка и линолеум.
Данные о перепланировке	В результате монтажа перегородок и изменения методики подсчета площадей лоджий
Состояние здания, в котором расположен объект оценки объекта (субъективная оценка)	В техническом отношении здание находится в отличном состоянии, несущие конструкции замены и капитального ремонта не требуют, видимых дефектов не установлено
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее состояние
Наличие охранно-пожарной сигнализации	Имеется
Наличие отдельного входа	Имеется
Вид отопления	Центральное
Другие характеристики	Электроснабжение, водоснабжение, канализация, санузел, кондиционер, приточно-вытяжная вентиляция, телефонная линия, отличный ремонт
Транспортная доступность	Хорошая транспортная доступность
Наличие в непосредственной близости остановок общественного транспорта	Имеется
Удаленность от основных магистралей, м	Около 270 м. от ул. Блюхера
ближайшее окружение (в радиусе от 1 до 2 км)	Объект оценки расположен в микрорайоне жилой застройки, рядом находятся Челябинский профессиональный колледж, Челябинский колледж информационно-промышленных технологий и художественных промыслов, детский дом №6, Начальная школа-сад, дорожная клиническая больница, сквер им. Андриевского и др
Юридические права
Вид права нежилое помещение	Собственность
Текущий юридический статус нежилых помещений	Свидетельство о государственной регистрации права Серия 74-АА № 108801 от 10.04.2007 г Собственник Иванов Евгений Иванович, общая долевая собственность

Описание объекта оценки (см. приложение рис.1, рис.2, рис.3.)

1.4 Анализ рынка офисной недвижимости г. Челябинска за 2012-2013 год

На рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, В+, B, C и D. Доминирующая часть основного предложения приходится на классы В и С. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А, В+ и В) на конец 2012 г. составляет 209,1 тыс. м2.

Офисы класса А занимают около 60 тыс. кв. м, класса B+ - более 50 тыс. кв. м. Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города. В нем находятся площади общим объемом более 200 тыс. м2 (что составляет 60% от общей офисной площади города Челябинска).

В соответствии с уровнем спроса средние цены ранжируются по районам города. Максимальная средняя цена на офисную недвижимость в конце 2012 года - в Центральном районе и составляют 654 руб./кв. м. В Металлургическом районе средняя арендная ставка на офисы составляет 392 руб./кв.м.

В настоящее время арендные ставки офисов класса «В» г. Челябинска находятся в диапазоне 350-850 руб. за кв.м./мес. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от местоположения офисного здания.

Таблица 2 Средняя арендная ставка на офисные помещения, декабрь 2012

Район	% от общей офисной площади	Средняя арендная ставка, руб кв.м/мес
Центральный	59,9	654
Советский	15,5	571
Ленинский	3,3	452
Курчатовский	7,7	535
Калининский	5,2	458
Металлургический	6,0	392
Тракторозаводской	2,5	368

Таблица 3 Арендные ставки на офисные помещения по классам

	Арендная ставка, руб. кв.м/месс
	минимальная	минимальная	средняя цена
Класс А	593	1250	922
Класс В+	450	1100	775
Класс В-	350	850	600
Класс С	169	614	392
Класс D	250	525	388

По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В+ -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В+ и В-.

В среднесрочной перспективе ситуация на офисном рынке Челябинска будет стабильна. В 2013 ставки аренды, при сохранении текущих макроэкономических трендов, будут оставаться на уровне 2012 года, либо, возможно небольшое увеличение во второй половине 2013 года.

Стоит отметить, что Челябинск входит в десятку российских городов с наибольшим объемом предложения качественных офисных площадей.

Справка о состоянии российского рынка офисной недвижимости

По данным CBRE Group (Coldwell Banker Richard Ellis*) Российский рынок офисной недвижимости сейчас находится в режиме ожидания. Пройдя фазы бума и кризиса, рынок уже достаточно продолжительное время находится в фазе стабилизации. Темпы роста нового строительства остаются достаточно скромными, а доля вакантных площадей снижается медленно.

Относительно низкая обеспеченность качественными офисными площадями поддерживает долгосрочные предпосылки для дальнейшего роста рынка. Вместе с тем, реализация этих предпосылок сдерживается среднесрочными факторами, связанными с угрозой рецессии в еврозоне и последствиями возможного выхода из нее Греции.

В этой связи возможной ключевой точкой начала изменений текущих тенденций может стать окончание первого полугодия 2013 года, когда пройдут пики выплат по долгам Греции, а также может сформироваться положительный тренд в динамике экономического роста в еврозоне.

Согласно подсчетам Jones Lang LaSalle**, объем качественных офисных площадей в городах-миллионниках может увеличиться более чем на 20% к 2014 году и достигнуть 2,4 млн кв. м. Основное увеличение предложения ожидается в Классе B - к нему относится более 80% строящихся офисных объектов.Результаты исследования регионального рынка офисной недвижимости (проводимого компанией Jones Lang LaSalle) показали, что общий объем предложения офисов в российских городах-миллионниках на данный момент составляет почти 2 млн кв. м. До конца 2014 года количество офисных площадей увеличится более чем на 20%. В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов, лидером рейтинга стал Екатеринбург - в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов.

Таблица 4 Предложение качественных офисных площадей в городах-миллионниках

Место в рейтинге	Город	Текущий объем офисных площадей, кв. м
1	Екатеринбург	520 470
2	Новосибирск	418 800
3	Самара	261 920
4	Нижний Новгород	178 260
5	Ростов-на-Дону	176 966
6	Казань	127 147
7	Челябинск	106 486
8	Уфа	60 478
9	Омск	46 697

Источник: Jones Lang LaSalle

Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.

Основным источником спроса на качественные офисные помещения в региональных городах являются крупные российские и международные компании, а также государственные организации, которые открывают свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы Класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.



1.5 Подходы и методы оценки

Оценку недвижимости осуществляют с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет определить стоимость недвижимости с учётом особенностей рынка.

1.5.1 Затратный подход

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:

рыночную стоимость земельного участка;

восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;

величину накопленного совокупного износа объекта;

рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Данный подход представляется двумя методами:

метод стоимости чистых активов;

метод ликвидационной стоимости.

Суть оценки предприятия методом чистых активов заключается в определении рыночной стоимости всех его активов: материальных, финансовых и нематериальных. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате встает вопрос о корректировке баланса предприятия. Для этого проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитают текущую стоимость всех обязательств, так как покупатель не будет оплачивать обязательства предприятия. Результат данных вычислений и будет показывать рыночную стоимость предприятия в рамках затратного подхода.

Метод стоимости чистых активов применяется в случаях:

компания владеет значительными материальными активами:

оценивается холдинговая компания;

труд доставляет небольшую добавленную стоимость к продукции или услугам компании;

бухгалтерский баланс отражает все материальные активы компании;

отсутствуют не фигурирующие в балансе принадлежащие ей активы, которые по прежнему приносят ей (компании) доход;

предполагается, что компания будет оставаться действующим

предприятием;

оцениваемая доля собственника является контрольной для компании;

компания не имела в прошлом устойчивых доходов, или для нее было характерно неустойчивое соотношение «прибыль/ поток денежных средств»;

значительная часть активов компании состоит из ликвидных активов или из иных ликвидных объектов инвестиций (обращающиеся на организованном рынке ценные бумаги, объекты недвижимости, права на разработку недр);

бизнес существенно зависит от конкурентных контрактных предложений, он (бизнес) не располагает устойчивым, предсказуемым рынком сбыта;

в той отрасли, к которой относится бизнес, относительно легко начать новое дело;

компания только что образовалась.

Метод ликвидационной стоимости применяется для оценки предприятий-банкротов или в случае банкротства в ближайшем будущем. Ликвидационная стоимость показывает, сколько денежных средств останется после продажи активов и погашения прямых затрат и других расходов. К прямым затратам при ликвидации предприятия относятся комиссионные консультантам (оценщики, юристы и др. эксперты), налоги и сборы с продажи. К другим расходам можно отнести расходы, связанные с владением активами до их продажи и т.д. Таким образом, ликвидационная стоимость меньше скорректированной балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек.

Метод ликвидационной стоимости применяется в случаях:

ликвидационная стоимость является приемлемым определением стоимости оцениваемой компании;

компания находится в стадии банкротства или имеются обоснованные сомнения в том, что она сможет функционировать как действующее предприятие;

текущие и прогнозируемые потоки денежных средств компании от продолжающихся операций слишком малы по сравнению со стоимостью ее чистых активов;

компания может оказаться более ценной, будучи ликвидированной, чем действующей.

Основными достоинствами затратного подхода являются:

учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов;

дает оценку уровня развития технологии с учётом степени износа активов;

обоснованность результатов, так как расчёты опираются на финансовые и учётные документы.

Основными недостатками затратного подхода являются:

отражает прошлую стоимость;

не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки;

не учитывает перспективы развития предприятия;

не учитывает риски;

отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.



1.5.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Сравнительный подход пригоден при условии строгого выбора компаний - аналогов. Отбор предприятий для сравнения производится по таким критериям, как принадлежность к той или иной отрасли и региону, вид выпускаемой продукции или услуг, диверсификация продукции или услуг, стадия жизненного цикла, на которой находится предприятие и прочие.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

метод моделирования рыночного ценообразования;

метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

Метод сравнительного анализа продаж заключается в сборе данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым, анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

Основные преимущества сравнительного подхода.

Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Оценка основана на ретро-информации и, следовательно, отражает

фактические результаты деятельности предприятия.

Цена фактически совершённой сделки максимально учитывает ситуацию

на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Недостатки сравнительного подхода.

Данный подход игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом.

Оценщик должен осуществить сложные корректировки, требующие серьезного обоснования, итоговой величины и промежуточных расчётов.

1.5.3 Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) в большей степени отвечает основной оценочной предпосылке, так как предполагаемого инвестора в первую очередь интересуют будущие доходы на вложенный капитал. При определении инвестиционной стоимости предприятия учитывается только та часть капитала, которая может приносить доход в будущем.

Доходный подход основан на предположении: потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник также не продаст свой бизнес по цене ниже прогнозируемых будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В рамках доходного подхода традиционно выделяют два основных метода:

капитализации прибыли;

дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим, или темпы их роста будут умеренными или предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, то есть бизнес будет стабильно развиваться.

Суть этого метода заключается в определении величины чистых ежегодных доходов предприятия, соответствующей этим доходам нормы капитализации, и на основе этих показателей производится расчет цены предприятия, приносящего данный объем чистых доходов. Под чистым доходом обычно понимается сумма чистой прибыли и амортизации. При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Можно использовать данные о доходах нескольких периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Важно правильно осуществить выбор способа расчета чистого дохода.

Под капитализацией понимается процедура перевода показателей доходов текущей стоимости для данного объекта путем деления показателя доходов на фактор, называемый нормой капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Он позволяет оценить будущую доходность предприятия и учесть риск инвестиций, то есть сопоставить инвестиции и последующую отдачу от них. Позволяет учесть возможные темпы роста инфляции.

Основой оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков является дисконтирование будущих чистых доходов предприятия. Прежде чем приступить к оценке предприятия данным методом, необходимо осуществить финансовый анализ деятельности предприятия, в ходе которого выявляются тенденции развития предприятия.

Для этого достаточно ретроспективной информации за 3-5 лет. Основные преимущества доходного подхода:

учитывает будущие изменения доходов и расходов;

учитывает уровень риска;

учитывает интересы инвестора.

Основные недостатки доходного подхода:

сложность прогнозирования будущих результатов и затрат;

возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения;

не учитывает конъюнктуру рынка;

трудоёмкость расчётов.



1.6 Выбор применяемых подходов оценки

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу: при расчёте величины стоимости объекта оценки использовать два подхода (сравнительный и доходный подходы).

В сравнительном подходе применить метод сравнительного анализа продаж, в доходном - метод дисконтированных денежных потоков.

Оценщик принял решение отказаться от использования затратного подхода. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность офисное помещение в жилом доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.



Глава 2. Расчет стоимости объекта оценки двумя подходами и согласование результатов

2.1 Оценка стоимости объекта методом прямых сравнительных продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется значительный объем информации по сделкам купли-продажи.

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 4 офисных помещения, которые находятся в аналогичных зданиях Советского района г. Челябинска. Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице ниже.

Таблица 5 Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода

Параметры сравнения	Ед. изм.	объект оценки	Объекты-аналоги в г. Челябинске
			1	2	3	4
Стоимость аренды в месяц	руб.		7 000 000	7 000 000	7500 000	8400 000
Площадь помещения	кв. м	169,9	200	158	170	167,4
Цена предложения за единицу площади	руб./кв. м		35 000	44 300	44 100	50 200
Вид права		собственн	собствен	собствен	собствен	собствен
Финансовые условия		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи		предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Цена предложения или продажи		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Дата продажи (дата предложения)		20.07.2013	20.07.2013	20.07.2013	20.07.2013	20.07.2013
Местоположение.		ул. Доватора, 34а	ул. Федорово, 1	Доватора, 7	Плеханова 4	Ленина пр-кт, д. 33а
Территориально-экономическая зона или район города		Советский район	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н
Техническое состояние отделки помещения		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Основное назначение помещений		Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение
Уровень этажа		1этаж жилого дома	1 этаж жилого дома	1этаж жилого дома	1этаж жилого дома	цоколь жилого дома
Наличие отдельного входа		Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Источник информации			www.domchel.ru 29.01.2013	www.domchel.ru. 11.03.2013.	www.domchel.ru 24.05.2013	www.domchel.ru. 16.04.2013
Корректировочный коэффициент на уровень этажа	доля	1				0,9
Корректировка на уровень этажа доля	доля					1,1
Скорректированная цена за единицу площади	руб./кв. м		35000	44300	44100	55778
Скорректированная стоимость	руб.		7000000	7000000	7500000	9337200
Среднее значение скорректированной стоимости за 1 кв. м	руб./кв. м	44 794
Скорректированная рыночная стоимость	руб.	7610576
Корректировка на уторговывание	%	- 10
Рыночная стоимость объекта недвижимости (с учетом уторговывания и округления)	руб.	6 850 000

Корректировки были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

На основе П Постановления Администрации города Челябинска остот 22 февраля 2011 г. N 37-п

"Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2011 год" (с изменениями от 6, 12 мая 2011 г.),

По специальным корректировочным коэффициентам к базовой ставке арендной платы, объект оценки расположенные на первом этаже равняется 1, а четвертый объект - аналог равняется коэффициенту 0,9. Опираясь на эти данные, мы рассчитали корректировку на уровень этажа.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 6850000 руб. (шесть миллионов восемьсот пятьдесят тысяч рублей).

Оценка стоимости объекта методом капитализации доходов

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию, предоставленные собственником имущества. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Для обоснования чистого операционного дохода были рассмотрены объекты, которые были включены в листинг на аренду на дату оценки. При расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов и расчет коэффициента капитализации представлены см. таблицах ниже.

Таблица 6 Расчет стоимости за единицу площади

Параметры сравнения	Ед.изм.	объект оценки	Объекты-аналоги в г. Челябинске
			1	2	3	4
Стоимость аренды в месяц	руб.		78000	45000	51600	48000
Площадь помещения	кв. м	169,9	150	185	172	160
Цена аренды за единицу площади	руб./кв. м		524	243	300	300
Права на улучшения		полное	полное	полное	полное	полное
Права на земельный участок		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Финансовые условия		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи		аренда	аренда	аренда	аренда	аренда
Дата продажи		20.07.2013	20.07.2013	20.07.2013	20.07.2013	20.07.2013
Адрес		ул. Доватора, 34а	Свободы ул, д. 153а	Ленина пр-кт 35	Белостоцкого ул, д. 9	Артиллерийский пер, д. 6
Территориально-экономическая зона или район города		Советский район	Советский р-н	Тракторозаводской р-н	Тракторозаводской р-н	Тракторозаводской р-н
Техническое состояние отделки помещения		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
уровень этажа		1 этаж жилого дома	1 этаж жилого дома	цоколь	1 этаж жилого дома	цоколь
Наличие отдельного входа		имеется	имеется	имеется	имеется	имеется
Источник информации			28.01.2013 www.domchel.ru	17.03.2013 www.domchel.ru	20.02.2013 www.domchel.ru	25.01.2013 www.domchel.ru
Наличие коммунальных платежей			имеются	имеются
коэффициент, территориального расположения земельного участка	доля	3,75	1	3,1	3,1	3,1
Корректировка на район города	доля		0	1,2	1,2	1,2
Скорректированная стоимость за единицу площади	руб./кв. м		524	294	363	363
Скорректированная стоимость аренды в месяц	руб.		78 600	54435	62419	58065
Корректировочный коэффициент на уровень этажа	доля	1		0,9		0,9
корректировка на уровень этажа	доля			1,1		1,1
Скорректированная стоимость за единицу площади	руб./кв. м		524	327	363	403
Скорректированная стоимость аренды в месяц	Руб.		78600	60484	62419	64516
Среднее значение скорректированной стоимости 1 кв.м.	руб./кв. м	404
Корректировка на уторговывание	%	- 10
Рыночная стоимость за единицу площади (с учетом уторговывания)	руб.	364

Таблица 7 Расчет ставки капитализации

параметры	Ед. изм.	Объекты-аналоги в г. Челябинске 1 2 3 4
стоимость аренды в месяц	руб.	78600	60484	62419	64516
цена аренды за единицу площади	руб./кв.м	524	327	363	403
коэффициент капитализации	доля	0,09	0,07	0,08	0,8
среднее значение коэффициента капитализации	доля	0,8

Таблица 8 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование.	Ед.изм	Значение
Общая площадь объекта оценки	кв.м	169,9
Арендная плата в месяц	руб./кв.м	364
ПВД	руб.	7421234
Коэффициент использования	доля	0,95
ДВД	руб.	705017
Операционные расходы	руб.	197405
НДС	руб.	107545
Эксплуатационные расходы	руб.	896217
Чистый операционный доход	руб.	507612
Коэффициент капитализации	%	8
Текущая стоимость дохода	руб.	6345153
Рыночная стоимость с НДС	руб.	7487280
рыночная стоимость с округлением	руб.	7500000

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 169,9 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС: 7500000 руб. (семь миллионов пятьсот тысяч рублей)

Согласование результатов

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

Доходный метод дает наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Недостатком этого метода является также прогнозный характер расчетов. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,4. Расчеты представлены в таблицы ниже.

Таблица 9 Согласование результатов оценки объекта недвижимости

наименование	Общая площадь, кв.м	Рыночная стоимость по подходам, руб.	Итоговая величина рыночной стоимости (с округлением), руб.
		доходный	сравнительный
Весовые коэффициенты, доля		0,4	0,6	1
Объект оценки	169,6	7 500 000	6 850 000	7 110 000

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 169,9 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках трех подходов составляет с учетом округления с НДС: 7110000 руб. (семь миллионов сто десять тысяч рублей)



Список литературы

1. Гражданский Кодекс РФ. Часть I и II.

2. Земельный Кодекс РФ (от 25 октября 2001 г. № 136 - ФЗ).

3. Федеральный закон РФ « Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135 - ФЗ.

4. Постановление Правительства РФ «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» от 06.07.2001 г. № 519.

5. Грязнова Л.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2000.

6. Есипов В., Маховикова Г., Терехова. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2001

7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбю.: СПбГТУ, 1999г.