Оценка эффективности функционирования рынка жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Российский рынок жилья

1.1 Сущность рынка жилья

1.2 Специфические признаки рынка жилья и его структура

1.3 Состояние рынка жилья

1.4 Механизм регулирования жилищного рынка. Жилищная и инвестиционная политика России

Глава 2. Анализ рынка в современной России

2.1 Оценка эффективности функционирования рынка жилья

2.2 Доступное жилье в современной России

2.2.1 Исходные данные

2.2.2 Краткая история развития рынка

2.2.3 Программа ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы

Заключение

Список литературы



Введение

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

Целью данной курсовой работы является:

1.Изучить рынок жилья. Его сущность, специфические признаки, состояние.

2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.

3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.

4. Оценить эффективность функционирования жилищного рынка.

5. Рассмотреть проблемы на рынке жилья и пути их решения.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой нашего рынка, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения.



Глава 1. Российский рынок жилья

жилье недвижимость инвестиционный цена

1.1 Сущность рынка жилья

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства.

Общеизвестно, что недвижимость - основа благосостояния и стабильности. Особенно когда речь идет о жилье.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния).

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т.д.

На протяжении истории экономического развития России приоритетность жилья как блага и как источника дохода менялась. В советское время жилье как источник дохода не существовало. Оно находилось в полной государственной собственности и служило объектом социального потребления посредством государственного распределения и перераспределения.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости - на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота - на конкурсного управляющего и т.д.)

Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

1.2 Специфические признаки рынка жилья и его структура

Рынок жилья в отличии от других рынков товаров и услуг обладает специфическими признаками, так как на него поставляется единственный вид товара-жилье.

Выделяют пять характерных особенностей , отличающих жилье от других товаров:

1. Жилой фонд неоднороден: жилище отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделки и коммунальным удобствам.

2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично.

3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий.

4. Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем денежные средства в крупном размере.

5. Высоки издержки переезда: денежные- стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения.

Особое значение для жилищного рынка имеет месторасположение жилья. Покупатель приобретает вмести с ним и определенный набор характеристик местности:

· Доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая зависит от положения, может быть очень разной;

· Обеспеченность общественными услугами (школа, милиция, служба спасения и т.д.);

· Окружающая среда(качество воздуха, воды, уровень шума);

· Ландшафт, внешние характеристики домов и участков.

Следует отметить взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками города: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровни местных налогов в разных городах(муниципальных образованиях), разные.

Все эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Так же далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.

Структура рынка жилья включает:

1. Жилищный фонд как собственность на жилье(строения дома квартиры);

2. Функционирование жилья, т. е. жилищные услуги(пользование жильем).

Размеры жилищного фонда на конкретный период всегда определены и не могут быть изменены в одночасье, т.е. предложение жилья как товара остается относительно стабильным.

Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эта сторона понятия «жилья» имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого в наем, так как на этом рынке продают-покупают не строения(собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями. Квартирная плата, или рента, устанавливаемая на рынке жилищных услуг связана не столько с капитальными затратами на строительство зданий, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов. Поэтому довольно часто цены на жилые здания движутся в одном направлении. А цены на создаваемые ими услуги - в противоположном.

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую связаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется, когда домовладелец сам живет в собственном доме, тогда не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг отражаются в одном решении.

1.3 Состояние рынка жилья

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют “обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище” подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом “О собственности в РФ” для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом “О приватизации жилищного фонда в РФ” для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом “О собственности в РФ”.

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово “ипотечный”, хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

1.4 Механизм регулирования рынка жилья. Жилищная и инвестиционная политика России

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем больших городов. Например, в Москве 24% горожан до сих пор проживает в коммунальных квартирах, 27% в общежитиях, 20% жилого фонда составляют дома дореволюционной постройки, большая часть которой нуждается в капитальном ремонте. Решение проблемы требует проведения тщательно продуманной жилищной политики. Её основными способами регулирования должны стать:

· улучшение жилищных условий населения,

· повышение обеспеченностью жильём,

· реализация принципа - каждой семье отдельную квартиру.

При этом основополагающей является функция жилья, обеспечивающая развитие личности человека, влияющая на уровень его здоровья и физическое развитие, некоторые демографические показатели, культурный, образовательный и профессиональный уровень.

Особые свойства жилья требует проведения целенаправленной жилищной политики, социальная значимость его обуславливает необходимость государственного регулирования процессов строительства, распределения и обмена жилья. Жилищная политика при этом определяется в зависимости от того, какими ценностями руководствуются государственные и местные политики. Так, если они определяют жилье как общественное благо, акцентируют внимание на общественном интересе, на общественном контроле и равенстве, то политика может рассматриваться скорее как общественная, чем частная. Напротив, если жилье считается частным товаром, на первый план выдвигается частный интерес (частная собственность), не уделяется внимания общественному контролю и не предпринимается усилий по выравниванию, то политика может рассматриваться скорее как частная, а не общественная.

Государственная политика в сфере жилья представляет сложную совокупность различных видов социально-экономических факторов и видов воздействий на возможности удовлетворения граждан жилищно-коммунальными услугами.

Жилищная политика в большинстве случаев трактуется не как чисто экономическое, а большей частью как социально-экономическое направление воздействия и развития, и ее место в общей системе государственного регулирования определяется следующим образом. Прежде всего, жилищная политика представляет одно из направлений социальной политики, проводимой государством.

С переходом к рыночным условиям хозяйствования, возрастанием конкуренции на рынке жилья изменились подходы к организации строительства жилых домов и реализации квартир.

На рынке недвижимости предлагается достаточно жилой площади самого разного качества и архитектурно планировочного достоинства. У современного покупателя жилья имеется возможность выбирать то, что больше соответствует его вкусам и материальному достатку. Произошедшие изменения в региональной политике России коснулись, прежде всего, экономических отношений федерального центра с регионами. В прежней системе централизованное государственное управление осуществлялось в основном по отдельным отраслям региональной экономики. Теперь федеральный центр строит отношения с регионами как целостными экономическими субъектами, и эти отношения осуществляются главным образом в финансовой сфере (перечисления налогов межбюджетные трансферты, прямые расходы федерального бюджета в регионе и так далее).

Механизм регулирования рынка жилья смещается в большей мере в сторону управления инвестиционными потоками. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений. Остальное жилье строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, тот роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

При этом происходит изменение соотношения между функциями управления и функциями регулирования в условиях рыночных отношений повышается значимость государственного регулирования. Приоритетное значение приобретают функции формирования государством благоприятной экономической среды осуществления инвестиционной деятельности взамен функций административного управления. На данном этапе рыночной экономики в связи с изменением структуры жилищного строительства по источникам финансирования сформированы следующие виды жилищ:

· социальное, возводимое для социально-защищаемых слоев населения;

· социально-частное, возводимое для части населения способного участвовать в решении собственных жилищных проблем;

· частное, осуществляемое за счет собственных средств застройщиков;

· коммерческое (рыночное), возводимое строительными фирмами или частными лицами для продажи.

Социальное жилье строится из средств республиканского бюджета, это форма оказания обществом помощи менее обеспеченным своим членам; социально-частное

- за счет аккумулирования государственных и частных средств. За счет государственных капитальных вложений строятся многоэтажные жилые дома сравнительно низкого качества. Для частного, социально-частного коммерческого жилья предназначены дома комфортные, перспективные и элитарные. Частные застройщики, способные возвести или приобрести дом, составляют незначительную часть населения.

В настоящее время сформировались следующие методы и инструменты реализации государственной жилищной политики:

· регулирование;

· прямая и косвенная финансовая помощь;

· государственное строительство жилья.

Политика государственного регулирования жилищных условий сводится к минимальному государственному вмешательству, к использованию методов и инструментов регулирования рынка жилья.

Наиболее важными факторами, обуславливающими успехи региона в конкурентной борьбе за привлечение инвестиций, является развитая социальная инфраструктура, высокий уровень урбанизации в регионе, наличие платежеспособного спроса, наличие высокого потенциала развития, постоянно проводящаяся властями политика привлечения внешних инвесторов при стабильно благожелательном климате для бизнеса

Несмотря на высокие темпы строительства в последние годы, объёмы вводимого в эксплуатацию жилья не соответствуют потребности в нем. Основной причиной, сдерживающей рост строительного производства является недостаточность инвестиций, которая обусловлена нестабильностью политической ситуации, высокой инфляцией, высокими налогами и рисками, сложностью и дороговизной получения кредита и прочими факторами, характеризующими инвестиционный климат как неблагоприятный.

Стимулирование инвестиционной активности признано правительством РФ одним из приоритетных направлений государственной политики при этом основные усилия государства в этой области должны быть направлены на:

· стимулирование инвестиционного спроса;

· обеспечение гарантий стабильности осуществления инвестиционной деятельности;

· обеспечение свободного оборота земли;

· упрощение процедуры согласования инвестиционной документации;

· устранение избыточных административных ограничений и налогового пресса;

· привлечение иностранного капитала и инвестиционных ресурсов с мировых рынков;

· развитие национального рынка ссудного капитала, стабилизацию уровня финансового риска.

К факторам, способствующим инвестиционному росту можно отнести: относительную политическую стабильность, стабильность и прозрачность городского бюджета, наличие развитой инфраструктуры и информационно-консалтингового обслуживания инвесторов, а также законодательную базу. Основными направлениями инвестиционной деятельности в жилищном строительстве можно выделить следующие (см. табл. 1).

В настоящее время наблюдается устойчивая тенденция концентрации инвестиций в небольшом числе регионов.

Инвестиционный климат в целом по России остаётся относительно неблагоприятным. Основными причинами такого положения дел на протяжении всего периода реформирования российской экономики, по нашему мнению, являются:

· тяжёлое финансовое положение большинства промышленных предприятий; наличие неплатежей и задолженностей за выполненные работы, в том числе и федерального бюджета, усугубляли ситуацию;

· отсутствие чёткого механизма долгосрочного кредитования капвложений, системы гарантий и правового обеспечения частных инвесторов;

· использование созданных налоговых и таможенных льгот для инвесторов (например, в рамках свободных экономических зон) для получения преимущественно краткосрочных выгод;

· наличие высоких темпов инфляции и рисков, вследствие чего вложения в развитие отраслей промышленного комплекса были не выгодны, и инвесторы предпочитали участвовать в более выгодных спекулятивных операциях на финансовом рынке;

· создание высокодоходного и низкорискованного рынка государственных ценных бумаг, через который государство финансировало свои потребности, что привело к отвлечению финансовых средств из реального сектора экономики;

· отсутствие системы привлечения и трансформации значительных средств населения в прямые инвестиции;

· несовершенство законодательства, политическая нестабильность и криминализация экономики, что препятствовало притоку иностранных инвестиций в реальный сектор российской экономики;

· недофинансирование федеральной инвестиционной программы (государственные инвестиции не были профинансированы и наполовину), как следствие кризиса бюджетов всех предыдущих лет.

Понятие инвестиционного климата очень ёмкое и отличается сложностью и комплектностью. Оно включает в себя всё то, что принимает в расчёт инвестор при оценке условий для вложения капитала и может рассматриваться как на макро - так и не микроуровне. На макроуровне инвестиционный климат определяется показателями политической (включая законодательство),экономической и социальной среды для инвестиций.

На микроуровне инвестиционный климат проявляет себя через двусторонние отношения инвестора (частного или юридического лица) и конкретных государственных органов, хозяйственных субъектов-поставщиков, клиентов банков, небанковских финансовых структур, а также профсоюзов и трудовых коллективов предприятий, государства (региона)- реципиента инвестиций.

Под инвестиционным климатом следует понимать совокупность экономических, социально-политических, административно-правовых и других условий для инвестора, определяющих целесообразность инвестирования в отдельные отрасли или проекты на данной территории.

Для потенциальных инвесторов при анализе инвестиционного климата решающую роль (причинами ограниченного притока инвестиций в российскую экономику), играют следующие факторы:

· уровень развития правового обеспечения инвестиционной деятельности (совершенство законодательно-нормативной базы);

· политика государства в отношении инвесторов (гарантии со стороны федеральных органов, меры защиты прав инвесторов);

· состояние экономики страны и отдельных регионов;

· положение в финансовой и кредитной системах;

· таможенный и налоговый режимы;

· возможность страхования рисков и эффективного сотрудничества с субъектами отечественного рынка.

Существенное влияние на инвестиционную активность оказывают политическая ситуация в стране и общее состояние её экономики. Как известно, инвестиции привлекает стабильно растущая экономика. За последние годы в России отмечается рост экономических показателей. Инвестиции в основной капитал - главный показатель деловой активности в экономике.

Под инвестиционной привлекательностью территории (региона, города) предлагается понимать совокупность ее характеристик, которые связаны с экономическими, политическими, культурными, социальными и технологическими факторами, определяют желание и готовность частных и институциональных инвесторов участвовать в реализации инвестиционных проектов, осуществляемых или планируемых на данной территории.

Инвестиционный потенциал региона складывается из следующих основных частных потенциалов (каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой показателей): трудовой; потребительский; инфраструктурный; институциональный; природно-ресурсный. Потенциального инвестора интересует не просто оценка потенциала и риска региона, а некая его совокупная оценка, которая получила название инвестиционного рейтинга региона.

Все формы привлечения инвестиций в жилищное строительство можно условно классифицировать следующим образом:

1. По источникам привлечения:

- бюджетные - ЖКХ, программа минимальных частей (концерн «Минскстрой», государственное долевое строительство). Их отличительной чертой является наличие государственной поддержки;

- внебюджетные - муниципальные облигационные займы, долевое строительство по схеме дольщик - банк - застройщик.

2. По способу организации: долевое строительство, система стройсбережений и выпуск ценных муниципальных бумаг.

3. По степени охвата предполагаемых инвесторов:

- для населения с высокими доходами (долевое строительство по схеме дольщик - банк - застройщик);

- для населения с низкими доходами (государственное долевое строительство, ЖСК и т.д.).

У нас в настоящее время отсутствуют организационные формы работы предприятий жилищного домостроения для граждан со средним и низким достатком.

Жилье строится в основном для тех, кто единовременно может оплатить расходы на строительство. А доля таких людей в настоящее время невелика. Отсутствие достаточных финансовых ресурсов относительно слабое развитие ипотеки и одновременно рост жилищных потребностей диктуют необходимость реконструкции жилья.

В рыночной экономике совокупность политических, социально-экономических, финансовых, социокультурных, организационно-правовых и географических факторов, присущих тому или иному региону, привлекающих или отталкивающих инвесторов, принято называть инвестиционным климатом.

В России, к сожалению, до сих пор отсутствует система оценки инвестиционного климата страны и ее отдельных регионов. Необходимы очень серьезные изменения в инвестиционной политике.

Эффективность регулирования инвестиционного процесса в значительной степени зависит от совокупности воздействия социально-экономических факторов.

На уровне регионов должны быть разработаны такие регулирующие меры, которые позволили бы вести строительство жилья в массовом порядке. В этой связи региональные органы власти и управления по вопросам жилищного строительства принимают самостоятельные правовые акты, позволяющие не только продолжать жилищное строительство, но и использовать новые формы для поисков его дополнительного финансирования.

Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:

· создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;

· создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;

· обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке;

· включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России в число приоритетных национальных проектов.

На сегодняшний день ситуация в жилищной сфере:

· создана институциональная база рынка жилья: более 70% жилья находится в частной собственности; более 90% строительных организаций являются частными компаниями;

· существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме жилья составила 45%.

Вместе с тем, несмотря на положительные тенденции:

· в очереди на улучшение жилищных условий стоят около 5 млн. семей;

· среднее время ожидания в очереди 15-20 лет;

· 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями.

В настоящее время сформирована законодательная база в жилищной сфере. Созданы правовые условия для:

· развития механизма долгосрочного жилищного кредитования;

· увеличения объемов жилищного строительства;

· повышения эффективности функционирования рынка жилья.

Целью государственной жилищной политики является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России.

Для достижения поставленной цели деятельность всех ветвей власти должна быть сконцентрирована на решении следующих основных задач:

· увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных механизмов;

· приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества;

· обеспечение доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами.

Главным организационно-финансовым механизмом проекта является федеральная целевая программа «Жилище». Важной особенностью новой Программы является ее сбалансированность с точки зрения федеральной поддержки и стимулирования спроса и предложения на рынке жилья. Основной целью программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, комфортные условия проживания.

Для достижения этой цели основные задачи Программы, которые необходимо решить в рамках ее реализации до 2010 года. Решение указанных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусматривающих четыре основные направления:

· развитие жилищного строительства;

· совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

· предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

· развитие ипотечного жилищного кредитования населения.

Совершенствование коммунальной инфраструктуры -цель - повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации в регионах, создание устойчивых и эффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Для создания благоприятных условий привлечения средств частных инвесторов предусмотрено создание в 2007 году фонда, который оказывает поддержку муниципальным и коммунальным предприятиям в осуществлении заимствований для целей модернизации и развития коммунальной инфраструктуры. Уставный фонд данной организации будет создан за счет средств федерального бюджета в размере 1 млрд. рублей с возможным увеличением за счет средств федерального, региональных и муниципальных бюджетов частных инвесторов и международных финансовых организаций.

В рамках программы будут осуществлены мероприятия по реализации Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. Наиболее важными являются: разработка, и принятие нормативных правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных кредитов, жилищно-накопительных кооперативов, защиты прав.

Итогами реализации проекта являются следующие результаты:

· увеличение объемов жилищного строительства;

· увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов,

· снижение среднего времени нахождения в очереди до 7 лет;

· увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья.

Государственная поддержка развития рынка доступного жилья осуществляется не только за счет бюджетных ассигнований, но и путем совершенствования нормативной правовой и методической базы.



Глава 2. Анализ рынка жилья в России

2.1 Оценка эффективности функционирования рынка жилья

Подавляющее большинство исследователей рынка жилья к основным направлениям решения проблем рынка относят: мониторинг и оценку рынка, доведение научных гипотез, принятие управленческих решений и разработку программ реформирования жилищной сферы.

С точки зрения ключевых параметров рынка жилья для оценки эффективности его функционирования применяют следующие методы: анализ емкости и объема рынка жилья; исследование тенденций изменения спроса и предложения, их структуры и соотношения; исследование доли основных игроков рынка; анализ стоимости жилья, ценовой сегментации рынка; анализ доступности жилья; анализ инновационного потенциала рынка жилья.

Оценку эффективности функционирования рынка жилья определяют, применяя абсолютные и относительные показатели. К абсолютным показателям относятся: цена, площадь жилья, объем спроса и предложения, количество договоров купли-продажи и т.п.. А темпы прироста абсолютных показателей ? к относительным.

С точки зрения обеспечения населения жильем выделяют следующие три группы показателей:

* изменения объема жилья;

* изменения стоимости жилья;

* доступности жилья.

Показатели изменения объема жилья включают: введенное в эксплуатацию жилую площадь; количество введенных домов, квартир (их площадь, структура); структуру жилищного фонда (городское или сельское, индивидуальное или многоквартирное); количество кв.м. жилья на одного человека (показатель обеспеченности жильем).

В состав показателей изменения стоимости жилья входят: индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье), индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) и индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье). Данные показатели являются основными при анализе цен, однако эта группа может включать большее количество показателей (как абсолютных, так и относительных).

Индекс стоимости жилой недвижимости не отражает цены конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, умножение индекса на полное число квадратных метров в городе показывает полную стоимость жилого фонда; умножения индекса на годовой объем продаж квадратных метров отражает оборот квартирного рынка.

При этом следует отметить, что более важное значение имеет не величина индекса стоимости жилой недвижимости, а его изменение, которое является показателем рыночных тенденций к повышению или снижению цен. Кроме мониторинга текущего уровня цен, индекс стоимости жилья может рассматриваться в качестве инструмента для изучения механизмов функционирования рынка и для корректного прогнозирования динамики цен.

Индекс ценового ожидания позволяет прогнозировать динамику рынка жилой недвижимости в будущем.

Индекс доходности жилой недвижимости рассчитывают на основании определения потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она зависит от величины арендных платежей при условии предоставления квартиры в аренду и изменения стоимости самой квартиры в течение времени. Для определения индекса доходности жилья следует найти соотношение между потенциальной ставкой и средней ставке доходности.

Приобретение жилья является экономически выгодным, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если же банковские проценты или доходность другого финансового актива превышают величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить в собственном, а не в арендованном жилье.

Применение индекса доходности жилья позволит, с одной стороны, провести мониторинг доходности вложений в жилую недвижимость, а с другой ? оценивать уровень доходности на рынке жилой недвижимости в целом.

В основе значительного количества показателей, которые используют ученые при исследовании рынка жилья, лежат ценовые характеристики жилья. Их можно классифицировать как показатели, которые отражают отдачу вложенного капитала и фиксируют динамику конъюнктуры рынка.

При этом первая группа показателей определяет инвестиционную привлекательность, позволяет сравнить альтернативные варианты вложения средств, их применяют при разработке инвестиционных проектов, бизнес-планов и девелопменте. Однако они не позволяют дать оценку емкости рынка, зависят от специфики позиционирования жилья, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство жилья.

Вторая группа показателей, фиксирует динамику рыночной конъюнктуры, позволяет определить не только текущее состояние рынка жилья, но и его возможное развитие, прогнозы, основываясь ожидания потребителей относительно будущих доходов и потребности жилья в будущем. При этом прогнозы существенно зависят от специфики выборки респондентов.

Анализ практики использования показателей, характеризующих состояние жилищной сферы, позволяют систематизировать их по функции воспроизводства, использования и перераспределения.

Согласно функции воспроизведения выделяют следующие показатели состояния жилищной сферы: капитальные вложения в жилищное строительство (общие, предельные); ввод в действие жилых домов (всего, по источникам финансирования, по формам собственности, на 1 тыс. человек); средний размер построенных квартир; объем незавершенного строительства в жилищном фонде; число семей, получивших субсидии на строительство (реконструкцию); средний размер субсидий на строительство (реконструкцию) в расчете на одну семью; объем выданных льготных кредитов.

По функции эксплуатации: стоимость жилищного фонда; объем жилищного фонда (всего, по формам собственности, качеству, размерам и местонахождению); количество жилых зданий или квартир (всего, по формам собственности); количество жилых домов, введенных в эксплуатацию после реконструкции; уровень благоустройства жилищного фонда; качество жилья (в баллах); уровень технического и санитарного состава жилищного фонда; качество коммунальных услуг населению; обеспеченность населения жилищным фондом; степень снижения расходов бюджета на поддержку ЖКХ.

По функции перераспределения: структура жилого фонда (по количеству комнат, категориям собственников, форме собственности, местонахождению); структура жилищного фонда по обеспеченности населения жильем; среднее количество человек, проживающих в одной комнате; количество приватизированных квартир на начало отчетного периода; уровень приватизации; средняя расчетная продолжительность пребывания граждан на квартирном учете.

При исследовании рынка жилья Я. Корнаи анализирует его в зависимости от степени дефицита жилья:

1) абсолютный дефицит жилья, при котором количество квартир меньше количество домохозяйств;

2) структурный дефицит ? несоответствие структуры жилищного фонда семейной структуре населения, то есть недостаточная обеспеченность жильем;

3) неудовлетворенность качественными характеристиками жилья при отсутствии общего дефицита жилья;

4) дефицит, связанный с переходом к владению жильем высокого качества, индивидуальными домами.

Рынок жилья предполагает количественное определение потребности в жилье и проявление механизма ее трансформации в спрос. Статистическая комиссия ООН разработала методику оценки потребности в жилье для учета международных стандартов в этой жилищной сфере, а также формула расчета этой потребности:

где: E(t) ? общая потребность в новом жилье на период t, k ? коэффициент наличия обитания жилья, Е ? количество жилья нуждающихся: El ? бездомные, Е2 ? лица, проживающие в непригодных условиях, Е3 ? лица, совместно проживающие с другими семьями в непригодных условиях, Е4 ? ликвидация перенаселенных квартир, Е5 ? замена малопригодной для проживания жилья, E7(t) ? обеспечение возможного прироста домохозяйства за период t, E8(t) ? замена жилья выходит из строя за период t.

Эта формула позволяет в общем виде на практике рассчитать потребность в жилье для страны, региона или населенного пункта. Ее применение для переходных экономик возможно, но следует иметь в виду, что далеко не точно определенном является численность населения такого, которое является бездомным или неблагополучным.

Таким образом, для оценки реального спроса на жилье необходимо использовать систему показателей, характеризующих обеспеченность населения жильем и качество жилищного фонда, демографические показатели, показатели доходов семьи.

Следующим шагом, в процессе исследования эффективности функционирования рынка жилья, является анализ предложения жилья, которое в свою очередь зависит от объемов нового строительства, имеющихся зданий, сооружений, жилья, которые были построены ранее и выставлены на продажу собственниками, износа и реконструкции жилых домов.

Не менее важным для анализа состояния рынка жилья является доступность приобретения жилья. Именно поэтому в международной практике применяют анализ доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жильем, с помощью собственных и заемных средств.

Основное влияние на доступность жилья имеют следующие факторы:

* стоимость жилья;

* стоимость ипотечного кредита (% ставка) и условия ипотечного кредитования;

* совокупный доход домохозяйства;

* налог на недвижимость;

* уровень платы за жилищно-коммунальные услуги;

* размер страховых выплат и т.п.

При этом, наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья имеют доходы населения. Ведь домашние хозяйства с высокими доходами имеют возможность не только накопить средства для приобретения жилья за более короткий срок, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на рынке жилья.

В целом доступность жилья имеет тесную связь с демографическими, социально-экономическими характеристиками текущего уровня благосостояния населения, параметрами бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.

Существуют различные подходы и методы оценки доступности жилья. В Федеральной целевой программе «Жилище», которая лежит в основе жилищной политики Правительства Российской Федерации, используют показатель, разработанный ООН-ХАБИТАТ. Величина показателя показывает число лет, необходимое для приобретения жилья при условии, что все доходы будут сэкономлены. Согласно этой методике при расчете доступности жилья базовым показателем является домохозяйство, состоящее из трех человек и жилье (квартира) площадь, которого составляет 54 квадратных метра.

где: t ? количество лет, необходимых для приобретения жилья семьей из трех человек; TI ? минимальный совокупный доход семьи из трех человек (в месяц); P ? средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья.

Вышеупомянутый показатель характеризует соотношение стоимости жилья на рынке и уровня доходов населения.

В международной практике нормальными считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет.

Более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров на рынке ипотечных кредитов позволяет следующий показатель. Он рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за собственные и заемные средства, и последующего сравнения полученного результата с данными о реальных среднемесячных доходах населения.

Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением (54 кв. м. для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, определяется по формуле:

где: TI ? минимальный совокупный доход семьи из трех человек (в месяц); LTV ? доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%); P ? средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья; i ? процентная ставка по ипотечному кредиту (% в год); t ? срок кредита (годы); PI ? доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (%).

Также для анализа уровня цен на рынке жилья определяют его справедливую цену, т.е. цену 1 кв. м. жилья общей площадью 54 кв. г. для приобретения, которого среднестатистическое домохозяйство из трех человек со средним уровнем дохода будет экономить весь свой ??доход ровно три года.

Справедливая стоимость 1 кв. м. жилья рассчитывают по формуле:

где: P * ? справедливая стоимость 1 кв. м. жилья; TI ? средний совокупный доход семьи из трех человек (в год); t ? количество лет сбережения средств (3 года).

Стоит отметить о существовании ряда методологических проблем, связанных с расчетом коэффициента доступности жилья и минимального совокупного дохода семьи, необходимого для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением в постсоветских странах. Во-первых, данные официальной статистики о средней цене 1 кв. м. жилья существенно отличаются по информации консалтинговых и риэлтерских компаний. Во-вторых, при расчете указанных коэффициентов следует определить цену стандартного, а не элитного жилья. В-третьих, отсутствуют данные, позволяющие проанализировать процесс на уровне отдельных городов и поселков, поскольку средние показатели по регионам и общие по Украине не могут отразить тенденции, характерные для локальных рынков жилья.

Для более точной оценки возможности приобретения жилья с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения, которые могут быть направлены на его покупку, необходимо усовершенствовать коэффициент доступности жилья. В частности, модифицированный коэффициент доступности жилья должен показать время, за которое семья может накопить средства для приобретения жилья, экономя доходы, превышающие минимальные расходы, необходимые для питания и удовлетворения других базовых потребностей. В качестве показателя первоочередных расходов домохозяйства можно использовать данные о прожиточном минимуме.

В современных условиях для понимания сложившейся ситуации на рынке жилья, необходима комплексная оценка рынка, что позволит определить набор экономических инструментов и методов его регулирования. Для анализа эффективности функционирования рынка жилья применяют анализ цен на рынке жилья, объема жилищного фонда, спроса и предложения, инвестиционной привлекательности, доступности жилья, его справедливой стоимости и т.п. Однако, одной из главных проблем для анализа рынка жилья в переходных экономиках является очень низкое качество данных и отсутствие их официальной базы. Именно поэтому необходимо создание систематической официальной базы данных по рынку с учетом обоснованной методологической основы.

Сегодня большинство отечественных исследователей, а также органы статистики в процессе анализа рынка жилья используют показатели обеспеченности население жильем, отношения жилищного фонда в кв.м. общей площади к числу жителей, а также числа квартир (домов) на 1 тыс. чел. Данные показатели просты в расчетах и общедоступны. Однако, они не полностью отражают различия в социально-экономических условиях, не дают полной картины о степени дифференциации удовлетворения потребности населения в жилье.

Именно поэтому, для полного, качественного анализа и прогнозирования развития рынка жилья в переходной экономике, необходимо учесть вышеизложенные показатели и создать единую методологию расчета интегрального показателя, простого в использовании и максимально информативного, который позволит комплексно оценить состояние жилищной сферы в условиях переходной экономики.

Таким образом, вопросы систематизации показателей оценки рынка жилья нуждаются в уточнении. Актуальным остаются обобщения существующих и разработка новых специальных показателей оценки процессов на рынке жилья, а также определения возможности их практического использования для осуществления мониторинга и оценки эффективности функционирования на рынке жилья.

2.2 Доступное жилье в современной России. Его оценка

На любом рынке доминируют сильные игроки, хотя факты, подтверждающие это, не всегда заметны даже многим профессиональным участникам рынка. Под сильным игроком мы понимаем корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые преследуют на рынке цели максимизации доходов корпорации.

2.2.1 Исходные данные

Современная Россия по состоянию на начало 2012 года характеризуется следующими основными показателями рынка жилья:

* около 62 млн. единиц жилья (отдельных квартир, индивидуальных жилых домов и дач, пригодных для постоянного проживания);

* общее число российских домохозяйств - порядка 52,5 млн.;

* ежегодно строится порядка 700 тыс. единиц жилья (квартир и индивидуальных домов);

* средние цены на жилье эконом-класса в многоквартирных жилых домах составляют порядка 47 тыс. рублей за кв.м

* официальная доля ветхого жилого фонда составляет порядка 3,2% от общего объема жилого фонда;

2.2.2 Краткая история развития рынка

На любом рынке доминируют сильные игроки, хотя факты, подтверждающие это, не всегда заметны даже многим профессиональным участникам рынка.