Под сильным игроком мы понимаем корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые преследуют на рынке цели максимизации доходов корпорации. Всех сильных игроков рынка целесообразно разделить на три уровня:

* сильные игроки федерального уровня;

* сильные игроки субфедерального уровня;

* сильные игроки муниципального уровня.

Практически до конца 2010 года на инвестиционно-строительных рынках регионов России доминировали сильные игроки субфедерального и муниципального уровня.

Отметим, что с формальной точки зрения в России существует антимонопольное законодательство, но оно пока слабо выполняет свои основные задачи, поскольку требует представления доказательств монополистической деятельности, в то время как аналогичные нормы во многих других странах требуют наличие признаков монополистической деятельности.

Показатели первого этапа ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы не были выполнены по ключевым показателям (главное - по ежегодным объемам строительства жилья и по его доступности).

Официальной причиной является кризис, реальных причин много, но основными из них являются следующие:

* доминирование на рынке сильных игроков субфедерального уровня, которые придерживались стратегии "строить мало и продавать дорого" в период 2002-2010 годы;

* активный процесс вытеснения сильных игроков рынка субфедерального уровня сильными игроками федерального уровня из наиболее привлекательных инвестиционно-строительных рынков предопределил развитие рынков недвижимости по спекулятивному сценарию (особенно в период 2006-2008 годы), что привело к существенному превышению цен предложений уровням доступных цен на жилье практически во всех регионах России.

Спекулятивный этап роста цен на жилье в России был предопределен основной тенденцией развития рынка недвижимости за последнее десятилетие - его предстоящим захватом сильными игроками федерального уровня.

Основная задача принятой программы "Жилище" (а также Стратегии жилищного строительства до 2020 года): обеспечить условия ежегодного строительства к 2020 году не менее 1 кв.м нового жилья на каждого жителя России, что в абсолютных показателях составит порядка 142 млн кв.м, против примерно 60 млн. кв.м по итогам 2010 года (увеличение почти в 2,4 раза).

Задача введения более корректной методики определения коэффициента (индикатора) доступности жилья является актуальной и отвечает федеральной исполнительной власти к разработке основных положений программы массового строительства жилья, запланированной в настоящее время в ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы.

Основные положения принятой в России методики расчета индикатора доступности жилья используют средние значения доходов, что противоречит общемировой практике, где используются среднемедианные значения.

Изучение доступных данных Росстата показало, что средние значения зарплаты в России в 1,4 раза больше аналогичных среднемедианных значений. В каждом конкретном субъекте федерации это отличие различно. Например, в российской столице оно составляет не менее 1,8 раза и отражает существующий уровень расслоения домохозяйств по доходам.

В настоящее время потенциальная потребность российских домохозяйств в жилье оценена по данным социологических исследований за 2009 г.

Эти исследования показали, что 60% российских семей мечтают улучшить жилищные условия. По мнению профильных министерств и ведомств федеральной исполнительной власти, общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв.м. С большой долей вероятности эта цифра была оценена следующим образом (60%=29 млн. домохозяйств х 54 кв.м)=1566 млн. кв.м.

Вполне очевидно, что мечты не совместимы с рыночной экономикой, где важен платежеспособный спрос. В ближайшие годы, несмотря на методы госрегулирования рынка, стоимость жилья эконом-класса в большинстве регионов России будет составлять порядка 30 тыс. рублей за 1 кв.м.

Несложно подсчитать, что стоимость типовой двухкомнатной квартиры в 54 кв. метра, которая используется для расчета индикатора доступности жилья в России, составит порядка 1,62 млн. рублей. Соответственно, это жилье будет доступным в соответствии с общепринятыми в мире критериями, если среднемесячный доход домохозяйства будет составлять не менее 45 тыс. рублей.

Согласно выборочному обследованию домохозяйств, которое было проведено Росстатом в апреле 2008 года этому условию удовлетворяет не более 20% домохозяйств, что эквивалентно примерно 10,4 млн. домохозяйств. Значительная часть этих домохозяйств решила свои жилищные проблемы на рынке жилья эконом-класса в предыдущие годы и может рассматриваться лишь в качестве инвесторов строительства (в том числе и коллективного) доходных домов.

Подавляющая часть домохозяйств, перед которыми жилищная проблема стоит остро, обладают ежемесячными доходами, меньше 25-30 тыс. рублей в месяц, что делает частично неразрешимой задачу улучшения ими жилищных условий.

В большинстве случаев их единственным капиталом является имеющееся у них жилье, значительная часть которого может быть реализована на вторичном рынке жилья, что позволит некоторым из них улучшить свои жилищные условия на коммерческой основе. Но с большой степенью вероятности, ипотечное кредитование будет для таких домохозяйств недоступным из-за невозможности прохождения процедуры андеррайтинга (то есть, проверки банком платежеспособности клиента, желающего взять кредит).

Вместе с тем, при среднемесячном доходе российского домохозяйства в 30 тыс. рублей доступность стандартной двухкомнатной квартиры обеспечивается при стоимости 1 кв.м порядка 20 тыс. рублей. При условии планируемого предоставления земельного участка бесплатно застройщику жилья эконом-класса и бесплатного подключения к основным инженерным сетям, а также при условии нормирования прибыли застройщика жилья эконом-класса - подобная стоимость может быть достигнута на рынке. Это позволит потенциально привлечь для операций на рынке еще порядка 18% российских домохозяйств (порядка 9,4 млн.).

Таким образом, оценки показывают, что только порядка 38% (порядка 19,8 млн.) российских домохозяйств могут улучшить свои жилищные условия на коммерческой основе при условии, что среднероссийская цена на жилье эконом-класса составит порядка 20 тыс. рублей за кв.м.

38% российских домохозяйств - это 20,8 млн. домохозяйств, которые могут приобрести на коммерческой основе жилье эконом-класса по цене не выше 20 тыс. рублей за кв.м.

Прямой перерасчет на общие объемы нового строительства, которые будут востребованы на рынке по вышеназванным ценам, дает общую потребность России в жилье эконом-класса порядка 1120 млн. кв.м. Однако в этом значении не учтены операции на вторичном рынке, которые составляют до 60-70% от объема всех операций на рынке.

По предварительной оценке общие потребности в строительстве жилья эконом-класса в нашей стране могут быть снижены.

Большие резервы заложены в реконструкции уже существующего жилищного фонда, в том числе так называемых "хрущевок" и перепрофилирования их в доходные дома, объем которых будет расти в ближайшие годы.

Основная доля домохозяйств (порядка 62% или 32,2 млн. домохозяйств) практически не имеет возможности улучшить свои жилищные условия даже при условии дальнейшего снижения цен продаж примерно на 40%.

Выходом из этой ситуации является развитие сектора арендного жилья и разумное снижение общей площади единиц жилья.

2.2.3 ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы

Вполне естественно, что прогнозы развития рынка жилья должны базироваться на планах управляющей подсистеме рынка и анализе их выполнимости. Основные планы власти по развитию рынка жилья в нашей стране изложены в ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы, принятой 17 декабря 2010 года.

Вполне очевидно, что программные показатели должны быть обоснованы и выполнимы.

Необходимо отметить, что предыдущий этап выполнения ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы так и не был выполнен по большинству основных параметров, главными из которых были показатели по ежегодным объемам строительства жилья и по его доступности (расчет в программном варианте).

Официальной основной причиной этого был кризис. Но, по мнению наших экспертов, причиной был не только кризис, но и недостаточно эффективные усилия управляющей подсистемы рынка по регулированию инвестиционно-строительного рынка, а также завершение процесса смены сильных игроков рынка с субфедеральных на федеральных, чему во многом и способствовал кризис.

В конце сентября 2010 года произошло одно из важнейших событий - от своей должности был отстранен глава прежней столичной администрации, и это событие стало логическим завершением процесса вытеснения сильных игроков рынка субфедерального уровня с инвестиционно-строительных и иных региональных рынков.

Напомним, что "доброй экспансией" московского стройкомплекса в российские регионы были охвачены в 2010 году порядка 50 регионов. Во многом из-за этого на рынках жилья российских регионов был реализован спекулятивный сценарий их развития в условиях недостаточно активного регулирования развития этого рынка со стороны федеральной исполнительной власти.

Глава федеральной исполнительной власти на совещании, посвященном предстоящим задачам власти по развитию рынка жилья, в Кирове 04.02.2011 поручил ускорить темпы строительства жилья и к 2020 году увеличить его в 2,4 раза.

На этом совещании по жилищным вопросам были поставлены четыре основных задачи:

* строить много (90 млн. кв.м по итогам 2015 года и 142 млн. кв.м - по итогам 2020 года),

* обеспечить доступность жилья для трети домохозяйств (в ФЦП "Жилище" по итогам 2015 года - до 30%),

* обеспечить "прозрачность" проведения конкурсов под застройку,

* продлить мораторий для госведомств на распоряжение земельными участками и активно передавать их в Фонд РЖС.

Большинство экспертов высказывают мнение о том, что ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы является в большей степени предвыборной PR-акцией, чем реально выполнимой программой с достижимыми основными показателями. Особенное сомнение у большинства экспертов вызывает достижение намеченных ежегодных объемов строительства жилья и его доступность.

По мнению экспертов RWAY, доступность жилья эконом-класса в нашей стране для 30-40% домохозяйств может быть достигнута только с помощью дальнейшего снижения его стоимости для продажи, использования института строительных сберегательных касс (наряду с совершенствованием действующей ипотечной системы), а также поддержки государством отдельных категорий граждан.

Важную роль в этом процессе могли бы сыграть территориальные подразделения Фонда РЖС, формирование которых началось в конце 2010 года.

Ценовая ситуация на большинстве рынков жилья в российских регионах будет характеризоваться постепенным снижением цен реальных сделок, при этом цены предложений будут достаточно стабильны или даже покажут небольшой годовой рост (в пределах 4-8%).

Принятые федеральной исполнительной властью очередные планы по масштабному строительству жилья эконом-класса (ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы) потребуют существенного изменения "правил игры" на рынке для их выполнения.

Эти изменения должны быть проведены по следующим основным направлениям:

* сокращение сроков строительства жилья, особенно в части проведения согласований проектов строительства;

* снижение себестоимости строительства жилья за счет минимизации затрат на приобретение прав на земельный участок, подключений к основным инженерным коммуникациям, использования современных конструктивных и технологических решений;

* регламентация норм прибыли при строительстве жилья эконом-ласса, выкупаемого у застройщиков для нужд государства и муниципалитетов;

* стимулирование спроса за счет совершенствования существующей системы кредитования и введения в практику новых кредитных инструментов, показавших свою эффективность в других странах мира.

Значительную долю строящегося жилья необходимо будет продавать на рынке. В связи с этим, необходимо предлагать жилье по более конкурентным ценам. Этого можно достичь только снижая реальную стоимость продаж, поскольку существенного роста доходов домохозяйств в ближайшие годы не произойдет, и стимулируя платежеспособный спрос эффективной системой кредитования.

При этом, необходимо в первую очередь использовать как существующую систему ипотечного кредитования, так и систему строительно-сберегательных касс, которая показала свою эффективность на недостаточно развитых рынках жилья в других странах мира.

Основные направлениями развития инвестиционно-строительного рынка в 2011-2012 годах будут следующие:

* нехватка инвестиционных ресурсов на приемлемых условиях для реализации возможных девелоперских проектов увеличивает вероятность невыполнения плановых заданий каждого российского региона по строительству и вводу жилья;

* совершенствование процедур выдачи заключений на строительство объектов недвижимости и сокращение их сроков для профессиональных участников рынка;

* расширение практики проведения аукционов по продаже прав на земельные участки для строительства жилья и совершенствование процедур их применения;

* совершенствование законодательных норм и подзаконных процедур на инвестиционно-строительных рынках и рынках жилья в нашей стране, в том числе начало введения в практику строительно-сберегательных касс;

* реальные действия управляющей подсистемы рынка по увеличению доступности жилья эконом-класса для большей доли российских домохозяйств;

* возрастание роли саморегулируемых строительных организаций в процессах работы инвестиционно-строительных рынков;

* продолжение процесса снижения себестоимости строительства жилья эконом-класса за счет уменьшения суммарной площади единиц жилья и комплексной массовой застройки земель поселений.

В целом, выполнение программы массового строительства жилья эконом-класса в нашей стране способно не только улучшить жилищные условия платежеспособной части домохозяйств, но и будет способствовать развитию экономики нашей страны за счет большого мультипликативного эффекта, которым характеризуется инвестиционно-строительный рынок среди других секторов экономики.

Ключевой проблемой выполнения программы массового строительства жилья эконом-класса (в том числе и малоэтажного) является повышение его доступности.

Понятие "доступность жилья" вошло на российский рынок почти семь лет назад, но российское жилье от этого доступней не стало. Напротив, спекулятивный этап развития российского рынка жилья в 2006-2008 годах сделал жилье недоступным для 85-90% российских домохозяйств, несмотря на интенсивное развитие ипотеки фактически даже на кабальных условиях заключения таких кредитных договоров.

Напомним, что коэффициент доступности жилья введен в ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы и рассчитывается следующим образом (взято из ФЦП "Жилище"):

Коэффициент доступности жилья.

1. Исходные данные

При расчете значения целевого индикатора применяются следующие данные:

средняя рыночная стоимость 1 кв.м жилья (в рублях в среднем за год). Рассчитывается как среднее арифметическое средних цен на первичном и вторичном рынках жилья, определяемых органом государственной статистики. Источник данных - орган государственной статистики;

среднедушевые денежные доходы (в рублях в месяц на человека в среднем за год). Источник данных - орган государственной статистики.

2. Алгоритм расчета значения целевого индикатора по субъекту Российской Федерации

Значение целевого индикатора рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек в субъекте Российской Федерации.

3. Алгоритм расчета значения целевого индикатора в среднем по Российской Федерации

Значение целевого индикатора рассчитывается как отношение средней по Российской Федерации рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднедушевому годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек.

4. Значения целевого индикатора

К концу 2007 года коэффициент доступности жилья в среднем по Российской Федерации должен быть равен 3,2, к концу 2010 года - 3.

В 2007-2008 годах специалистами Аналитического Агентства RWAY были изучены основные подходы к определению доступности жилья во многих странах мира. По результатам этих работ была разработана методика определения доступности жилья в России с учетом накопленного мирового опыта.

С 2009 г. мы начали готовить аналитические отчеты по изменению доступности жилья на первичном и вторичном рынках Москвы, Московской области и других регионов России.

В наших исследованиях использовались подходы, предложенные специалистами портала demographia.com, которые специализируются на анализе рынков различных стран мира. Доступность жилья измеряется в данном случае по количеству лет, которые требуются домохозяйству для приобретения домовладения при фиксированном уровне дохода.

Специалисты, исследующие рынки жилья, уже достаточно давно оперируют термином "доступность жилья" и "коэффициент доступности жилья". Менее известен на российском рынке термин "справедливая цена".

Несмотря на некоторые разночтения в методике расчета коэффициента доступности жилья для различных территорий существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности:

Доступность жилья

В качестве коэффициента здесь используется время (выраженное в годах), которое необходимо домохозяйству, чтобы скопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья.

Жилье согласно этой методике считается доступным, если оно соответствует трем (или менее) годовым доходам семьи (до вычета налогов), причем в качестве показателя берется среднемедианный доход (т.е. такой доход, меньше и больше которого получают равные по численности части населения).

В мае 2012 г. Аналитическое агентство RWAY вводит на рынке новую систему мониторинга доступности жилья эконом-класса. Российские домохозяйства в каждом из субъектов федерации получат уникальную возможность знать, сколько квадратных метров жилья им доступно при текущих уровнях цен на жилье и среднемедианных доходах.

Заключение

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок жилья в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка жилья являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке жилья и другие.

Во-вторых, рынок жилья(недвижимости) является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку жилье (недвижимость) - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих, жилье это огромная необходимость для жизни человека в современной России.

Кроме того, жилье это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Спрос на жилье в России во все времена был высок, и с ростом доходов населения он будет только увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Конечно, в рамках одной курсовой работы просто невозможно рассмотреть все аспекты рынка жилья, провести подробный анализ рынка недвижимости России, но я постаралась осветить состав, основные направления рынка, проблемы и возможные пути его развития. Думаю, что цель этой курсовой работы мной достигнута.

Список литературы

1.Закон “О собственности в РФ” Статья 212 (гражданского кодекса) РФ Субъекты права собственности.

2.Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»

3. Алексеев А.А. Механизм регулирования жилищной поли-

тики крупного города. М.2004 г.

4.Родионова Н.В. Статья «Механизм регулирования рынка жилья».

Российский Государственный социальный университет.2010 г.

5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М. 2003 г.

6. Грабовский П.Г. Экономика и управление недвижимостью.

М. 2002 г.

7. Гузанова А.И. Потребности и спрос на жилье в крупных

российских городах. // Вопросы экономики 2004 г. № 7//.

8. Каганова О.Н. Рынок городской недвижимости: тенденция

развития //Вопросы экономики 2002 г № 5//.

9. Ларионов В.Н. Методические основы эффективного регулирования рынка жилья. М. 2003 г.

10. Литвиненко А.Н. Формирование современной жилищной

сферы. М. 2003 г.

11.Данные http://www.demographia.com

12. RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

Размещено на Allbest.ru