Цены и ценообразование на рынке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема 1. Цены и ценообразование на рынке недвижимости

1. Особенности формирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие рынки для своего существования должны иметь, или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и др.

Характерная черта недвижимости -- это то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальное затраты, связанные с ее приобретением.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости -- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартиру, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных его сегментов. В их числе рынки производственных строений и сооружений, жилья, нежилых помещений, земли. Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базы.

В своем большинстве объекты недвижимости являются продукцией строительного производства. Строительство представляет собой одну из важнейших отраслей народного хозяйства республики. Возобновляя, увеличивая и совершенствуя основные фонды, строительство обеспечивает расширенное воспроизводство, способствует реализации достижений науки и техники в общественное производство.

Рынок производственных и непроизводственных строений и сооружений постоянно расширяется за счет приватизации таких объектов, которые входят в списки имущества приватизируемых предприятий. Правовой основой этого процесса является Закон Республики Беларусь "О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь". Недвижимость, выводимая из состава государственной или муниципальной собственности, пополняла рынок строений и сооружений.

Жилищный фонд -- совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Рынок жилья становится наиболее динамичной частью рынка недвижимости. Здесь протекают процессы, связанные как с формированием первичного, так и вторичного рынков: приватизация, отчуждение или продажа приватизированного жилья, строительство на продажу, аренда жилых помещений. Особой активностью отличается вторичный рынок жилья. Около 10--15 % (а в некоторых городах, как например, в Минске, Витебске свыше 30 %) приватизированного жилья становится объектом сделок на вторичном рынке.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их части, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Рынок нежилых помещений функционирует, базируясь на правах распоряжения нежилыми помещениями республиканской и муниципальной собственности, которыми обладают органы Министерства государственного имущества и местные органы управления. Фактически причастны к распоряжению нежилым фондом также жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые пользуются правом заключения договоров долгосрочной аренды. Такая аренда выступает объектом купли-продажи, поскольку права аренды покупаются, продаются и могут закладываться.

Рынок земли в республике представлен в основном первичным рынком, который регулируется Земельным кодексом, Законом Республики Беларусь "О праве собственности на землю", постановлениями Кабинета Министров о порядке передачи в частную собственность земельных участков и другими нормативными актами. Вторичный рынок земли сегодня практически отсутствует. Оформление прав землевладения и землепользования осуществляется путем оформления и выдачи собственнику или землевладельцу местными органами управления государственного акта.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок -- это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих республиканских и местных органов власти, строительные компании -- поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику -- физическому или юридическому лицу.

В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города -- определенному району или даже микрорайону. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов. Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Поскольку недвижимость в процессе использования утрачивает свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости. Земельные участки, природные месторождения, природные водные бассейны в большинстве случаев невоспроизводимы.

По степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость и незавершенное строительство.

Недвижимость может быть разной степени износа, иметь разный срок службы и соответственно уплаты своей стоимости, разные способы ее возмещения. Различают ее физический износ, когда происходит потеря технико-эксплуатационных свойств в процессе эксплуатации под влиянием природных условий или пропорционально интенсивности использования, и моральный износ вследствие удешевления воспроизводства объектов недвижимости или в результате создания новых, более экономичных.

Денежное выражение размера износа соответствующих объектов недвижимости соизмеряется через амортизационные отчисления на полное восстановление утраченных свойств и на капитальный и текущий ремонты.

2. Виды стоимости и цен объектов недвижимости

На цену объекта недвижимости оказывают влияние затраты на создание, его полезность, степень удовлетворения в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, обеспечение комфортности и экологичности помещения и района, параметры инфраструктуры и др.

Выделяют следующие виды стоимости объектов недвижимости. Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий, когда продавец и покупатель действуют рационально, информировано, а при обсуждении цены стороны не испытывают давление каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, не зависимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость в использовании (потребительная стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительной стоимости объекта производится, исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров функционирования объекта. Если рыночная стоимость определяется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительная стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта.

Инвестиционная стоимость -- капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Залоговая стоимость -- оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную налоговым регулированием.

Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Поскольку строительство многих объектов продолжается длительное время, заказчики в течение его могут принимать у строительных организаций отдельные завершенные работы, конструктивные элементы и оплачивать их стоимость по мере готовности. Поэтому, кроме стоимости объектов недвижимости, определяются также цены на отдельные виды работ, конструктивные элементы, объекты, этапы, комплексы.

Рынок недвижимости обслуживает множество различных видов цен, в числе которых выделяются следующие:

сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования;

сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты;

договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и состоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений;

цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров); биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства;

цены на жилье с учетом его потребительских качеств (этажности, наличия совмещенного санузла, проходных комнат, отсутствия балкона, лоджии, лифта, высоты жилых помещений, качества жилой среды конкретного участка поселения, населенного пункта и др.), а так же на коттеджи, гаражи, дачи;

арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, сдаваемой в аренду площади, расходов на содержание и эксплуатацию помещения;

удельные цены на потребительную единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м2 жилой или полезной площади, 1 м2 шоссейной дороги, 1 км трубопровода определенного диаметра, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре, одного койко-места в больнице и т.д.).

3. Сметная стоимость строительства и ее экономическое содержание

Строительство относится к одной из важнейших отраслей материального производства и непосредственно вязано с инвестиционной деятельностью. Затраты по сооружению и изготовлению строительной продукции или объектов строительства называются капитальными вложениями или долгосрочными инвестициями.

Продукция строительства имеет свои технико-экономические особенности, которые влияют на процесс ценообразования и обусловливают его специфику.

Можно выделить следующие характерные черты строительной продукции:

необходимость значительных единовременных капитальных затрат на возведение объектов строительства; длительный срок производственного цикла процесса строительства; многообразие объектов строительства (они различаются по назначению, объему, планировке, используемым материалам и конструкциям); индивидуальный характер продукции строительства (от уникальных объектов до типового строительства в разных регионах); закрепленность объектов строительства на конкретном участке земли (локальная закрепленность); зависимость величины затрат на строительство от местных условий; участие в формировании цены на строительную продукцию трех сторон: заказчика (инвестора), проектировщика и подрядчика - исполнителя строительных работ.

Перечисленные характерные черты продукции строительства обусловливают необходимость осуществления строительных работ на заказ на основании проектов и смет. Прежде всего, по каждому объекту строительства составляется проект, который служит основой для расчета сметы. В результате расчетов получают сметную стоимость строительства (строительных и монтажных работ).

По своему экономическому содержанию сметная стоимость строительства включает прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (сметную прибыль).

Наибольший удельный вес в структуре сметной стоимости занимают прямые затраты, которые определяются на базе объема строительных работ, предусмотренных по смете, а также сметных норм и расценок.

В состав прямых затрат входят следующие статьи:

материалы, которые включают: оплату поставщикам стоимости материалов по отпускным ценам; расходов по доставке материалов на при объектный склад строительства; наценку снабженческо-сбытовых организаций; затраты на тару; затраты на спецодежду; заготовительно-складские расходы; основная заработная плата рабочих, включающая оплату труда тех рабочих, которые непосредственно заняты на строительно-монтажных работах; отчисления на социальные нужды на базе основной заработной платы; расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов.

Сюда относят доставку строительных машин и механизмов на строительную площадку, а также их перемещение с одного объекта на другой; монтаж и демонтаж строительных машин и механизмов; расходы на текущий ремонт; амортизацию; заработную плату с отчислениями на социальные нужды машинистов, мотористов и других обслуживающих рабочих; затраты на горюче-смазочные материалы; затраты на электрическую энергию.

Накладные расходы в строительстве связаны, по аналогии с промышленностью, с необходимостью создания соответствующих условий для организации, управления и обслуживания процесса строительства в целом. Их можно разделить на четыре большие группы: административно-хозяйственные расходы: расходы на оплату труда административно- управленческого и хозяйственного персонала; отчисления на социальные нужды; расходы на все виды связи; расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники; расходы на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений и помещений, используемых административно-управленческим и хозяйственным персоналом; расходы на текущий ремонт основных средств; командировочные расходы; расходы на содержание и эксплуатацию служебного легкового автотранспорта; расходы на приобретение канцелярских товаров и бланков и пр; расходы на обслуживание работников строительства. Это расходы по повышению квалификации, обеспечению социально-гигиенических и бытовых условий, а также расходы на охрану труда и технику безопасности; расходы на организацию работ на строительных площадках. К ним относятся расходы на ремонт инструментов и инвентаря, расходы по ремонту и разборке временных сооружений, содержание сторожевой и пожарной охраны и пр.; прочие накладные расходы. Это проценты по кредитам банков, расходы на рекламу, налоги и пр.

Нормы накладных расходов устанавливаются по видам работ (строительным, монтажным, специальным) в процентах к сметным прямым затратам.

Прямые затраты и накладные расходы в сумме составляют сметную себестоимость строительных работ. Различают три вида себестоимости продукции строительства: сметную, плановую и фактическую.

Сметная себестоимость определяет величину затрат на производство строительно-монтажных работ, учтенных в сметной стоимости. Она рассчитывается на основе норм расхода всех видов ресурсов и меньше сметной стоимости на величину сметной прибыли. Плановая себестоимость отличается от сметной себестоимости на величину планового задания по ее снижению, т.е. на величину экономии сметной себестоимости. Фактическая себестоимость отражает все фактические затраты на производство строительно-монтажных работ на основании данных бухгалтерского учета. Фактическая себестоимость включает также и непроизводительные затраты, не предусмотренные сметой (потери, простои, и пр.). Сравнение фактической себестоимости с плановой с плановой позволяет сделать вывод о выполнении организацией, осуществляющей строительство, задания по снижению себестоимости.

За счет прибыли (плановых накоплений) строительные организации уплачивают все виды налогов в соответствии с действующим законодательством, отчисляют средства на прирост собственных оборотных средств и создают фонды накопления и потребления.

Может использоваться один из трех методов расчета стоимости ремонтно-строительных работ (РСР) в текущих ценах: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный.

При использовании ресурсного метода производится калькулирование стоимости РСР в текущих (прогнозных) ценах и тарифах, необходимых для реализации проекта. Ресурсно-индексный метод основан на сочетании ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы. Одни затраты (стоимость материалов) определяются в текущем уровне цен на основе калькулирования, другие ? рассчитываются путем умножения базисной стоимости на соответствующий индекс цен.

Индексы изменения стоимости ремонтно-строительных работ по элементам затрат ежемесячно рассчитывает РНТЦ. Эти индексы рассматриваются Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве при Министерстве архитектуры и строительства и Министерстве экономики, утверждаются и доводятся до организаций.

Базисно-индексный метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости по элементам затрат по отношению к сметной стоимости, определенной в базисном уровне. Он является наиболее распространенным.

недвижимость строение стоимость сметный

4. Система сметных норм и нормативов

Задачей сметного нормирования является создание системы прогрессивных сметных норм, соответствующих современному уровню строительной техники и технологии.

Такая система должна отвечать следующим основным требованиям: обеспечивать достоверное определение сметной стоимости строительной продукции; стимулировать научно-технический прогресс и повышение качества строительной продукции; способствовать снижению сметной стоимости строительства и росту эффективности капитальных вложений.

Важной предпосылкой создания единой широкой сметно-нормативной базы является наличие в строительстве (в отличие от промышленности) единых норм времени и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы, по которым оплачивается труд рабочих, а также типовых производственных норм расхода материальных ресурсов.

Производственные нормы предназначены для определения в процессе строительства затрат труда, размеров заработной платы рабочих и потребности в материальных ресурсах. Они установлены на отдельные строительные и монтажные работы или процессы.

Сметные нормы затрат труда, времени работы машин и расхода материальных ресурсов по сравнению с производственными нормативами значительно укрупнены. Они разрабатываются калькулированием затрат на комплексы работ и включают ряд производственных норм, связанных общим циклом выполняемых работ.

Существующая система сметных норм является нормативной базой ценообразования в строительстве. Она охватывает целый комплекс так называемых нормативных документов, регламентирующих многие процессы в строительстве.

Сметные нормы подразделяются:

по назначению на нормы для определения сметной стоимости строительной продукции (строительно-монтажных работ);

нормы для определения сметной стоимости всех других работ и затрат, связанных со строительством и производимых за счет капитальных вложений (приобретение оборудования, инструмента и инвентаря, производство проектно-изыскательских работ, содержание дирекции строящегося предприятия, компенсация строительным организациям различных затрат, связанных с особыми условиями строительства и др.).

По степени укрупнения нормативы делятся: на элементные сметные нормы и расценки на отдельные конструктивные элементы и виды строительных и монтажных работ (сметные нормы СНиП, ЕРБР, расценки на монтаж оборудования); укрупненные сметные нормы и расценки (прейскуранты, УСН, УР).

В составе нормативов выделяются нормы и расценки, применяемые в отраслях строительства (промышленном, гражданском, сельскохозяйственном, дорожном и т.д.).

К числу основных видов сметных норм и нормативов относятся:

сметные нормы на строительные и специальные строительные работы ? СНиП (строительные нормы и правила);единые районные единичные расценки на строительные работы (ЕРЕР); укрупненные сметные нормы (УСН) на здания и сооружения в целом; укрупненные сметные нормы на конструктивные части зданий и виды работ; укрупненные расценки (УР); расценки на монтаж оборудования; средние районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции; сметные цены на эксплуатацию строительных машин; сметные цены на перевозку грузов для строительства; нормы накладных расходов и плановых накоплений в строительстве; нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время; нормы затрат на временные здания и сооружения и др.

Кроме того, при разработке некоторых сметных нормативов (элементных сметных норм, единичных расценок) применяются производственные нормы, к которым можно отнести единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕНиР) и производственные нормы расхода строительных организаций.

5. Механизм формирования договорной (контрактной) цены на строительную продукцию

Цена предложения определяется на основе данных об объемах работ, подлежащих выполнению, содержащихся в тендерной документации, подготавливаемой заказчиком, а также базы данных подрядной организации-претендента о затратах материальных и трудовых ресурсов при выполнении работ по строительству объекта. В основе определения цены предложения лежит ресурсный метод.

Цена предложения по объекту строительства на момент объявления торгов определяется по следующей формуле:

Цп = (Зпр + Рн +ПН + Нс) Ч Кр +Сс,

где Цп -- цена предложения (оферты), р.; Зпр -- общие прямые затраты на выполнение объемов работ (услуг) по строительству объекта, р.; Рн -- сумма накладных расходов, р.; Пн -- сумма прибыли, р.; Нс -- размер налогов, сборов и неналоговых платежей, включаемых в цену предложения, р.; Кр -- коэффициент, учитывающий строительный риск; Ср -- страховые платежи, устанавливаемые в соответствии с действующим порядком страхования в строительстве, р.

Цена предложения должна быть сформирована таким образом, чтобы, с одной стороны, обеспечить конкурентоспособность подрядной организации на проводимых торгах, а с другой стороны, покрывать издержки производства, обеспечивая нормальную рентабельность ее работы. Для этого подрядные строительные организации создают базы данных о фактических затратах при выполнении строительных работ.

База данных подрядной организации должна представлять собой усредненные и ежегодно корректируемые с учетом разрабатываемых мероприятий по снижению себестоимости строительной продукции сведения о фактическом расходе строительных материалов в натуральных измерителях, затратах на эксплуатацию машин и механизмов в машино-часах и затратах труда в человеко-часах на единицу выполненного объема работ в соответствии со сложившейся технологией и номенклатурой работ.

Право регулирования ценообразования в строительстве в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 285 от 19 мая 1999 г. в редакции Указа № 487 от 5 ноября 2003 г. предоставлено Министерству архитектуры и строительства и осуществляется в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 773 от 29 июня 2004 г. на основе Положения о региональных центрах по ценообразованию в строительстве.

Функционирует Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве (РНТЦ), который разработал концепцию ценообразования, определившую единые подходы к расчету сметной стоимости в базисных ценах 1991 г. и в текущем уровне цен, порядок расчета и применения индексов изменения стоимости ремонтно-строительных работ.

В целях обеспечения противозатратного механизма в строительстве и совершенствования вопросов ценообразования в 2004 г. утверждена Инструкция о порядке формирования договорной (контрактной) цены подрядных работ и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов.

Общие прямые затраты на выполнение объемов работ по строительству объекта (Сп.з.) определяются как сумма прямых затрат на выполнение каждого этапа работ по следующей формуле:

Сп.з.= Зпир+?Зпр+Зоб+Здоп+Зпроч,

где Зпир -- прямые затраты на выполнение проектно-изыскательских работ, экспертизы и авторского надзора (при строительстве объекта методом "под ключ"), р.; Зпр -- прямые затраты на выполнение t-ro этапа строительных работ, р.; Зоб -- прямые затраты по монтажу оборудования с учетом его стоимости (при строительстве объекта методом "под ключ"), р.; Здоп -- прямые затраты на выполнение дополнительных работ, поручаемых заказчиком подрядчику (при строительстве объекта методом "под ключ"), Зпроч -- прямые затраты на выполнение прочих работ, сопутствующих строительству, p.; t -- этапы строительных работ (1, 2, 3, ..., л).

Прямые затраты на выполнение строительных работ (Зпр) определяются как сумма стоимости материалов, изделий и конструкций, стоимости эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих:

Зпр = Смат + Сэ.м. +С з.м.,

где Смат -- стоимость материалов, изделий и конструкций, р.; Сэ.м -- затраты по эксплуатации машин и механизмов, р.; С3.п -- основная заработная плата рабочих, р.

Стоимость материалов, изделий и конструкций складывается из стоимости приобретенных со стороны материалов, строительных конструкций и деталей, топлива, энергии, запасных частей для ремонта строительных машин и механизмов. Потребность в материальных ресурсах может быть рассчитана на основе физических объемов работ и утвержденных в подрядной организации норм расхода материальных ресурсов при выполнении работ по строительству объекта.

Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций определяется на основании сборников сметных цен на материалы, изделия и конструкции для строительства в условиях Республики Беларусь в ценах, а также прейскурантов оптовых цен, введенных в действие с 01.01.1991 г. с начислением транспортных, заготовительно-складских расходов, наценок снабженческо-сбытовых организаций, расходов на тару, упаковку, реквизит.

Расходы на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов определяются исходя из проектной потребности времени их работы в машино-сменах (машино-часах) и плановой калькуляции стоимости машино-смен, а также на основе единичных расценок на монтаж оборудования в ценах, введенных в действие с 01.01.1991 г.

Расходы на оплату труда рабочих рассчитываются исходя из проектной потребности в затратах труда рабочих, тарифов, ставок в соответствии с принятой в строительной организации системой оплаты труда, гарантированного законодательством минимума заработной платы, льгот и компенсаций, финансовых возможностей, организаций. Затраты на основную заработную плату определяются исходя из действующих тарифов на строительные конструкции и работы в базисных ценах 1991 г.

При отсутствии в подрядной организации собственной нормативной базы расход материальных и трудовых ресурсов определяется на основании действующих единых сметных или производственных норм.

В состав затрат на оборудование, приспособления, инструмент и производственный инвентарь входят расходы на их приобретение и доставку на строительную площадку в соответствии с номенклатурой и количеством по проекту строительства.

В определении сметной стоимости серийного, нестандартного и уникального оборудования имеются различия. Так, сметная стоимость серийного, освоенного промышленностью оборудования, определяется по прейскурантам оптовых цен, введенных в действие с 01.01.1991 г., серийного, вновь осваиваемого промышленностью оборудования -- по временным ценам завода-изготовителя с приведением в базисный уровень цен 1991 г. путем деления временной цены на коэффициент изменения стоимости оборудования по отношению к цене января 1991 г. Сметная стоимость нестандартного, уникального оборудования и специальных технологических линий определяется по цене единичного заказа или предварительным ценам с приведением в базисный уровень цен 1991 г. аналогичным путем как вновь осваиваемого оборудования. Коэффициент изменения стоимости оборудования сообщается службой по прогнозированию и определению уровня изменения цен Министерства строительства и архитектуры. Сметная стоимость импортного оборудования определяется по стоимости, указанной в контракте.

В сметную стоимость оборудования, помимо его оптовой цены, включаются затраты на запасные части, тару, упаковку, реквизит, транспортные расходы на комплектацию, наценки снабженческо-сбытовых организаций и заготовительно-складские расходы.

Прочие капитальные работы и затраты разнообразны и зависят от назначения строящегося предприятия или сооружения и в значительной мере от условий осуществления строительства.

В цене предложения значительную долю занимают расходы подрядчиков, связанные с управлением организацией и обслуживанием строительного производства, т.е. накладные расходы. В состав накладных расходов включаются административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, на организацию работ на строительной площадке и др.

Административно-хозяйственные расходы состоят из расходов на оплату труда административно-хозяйственного персонала, работников аппарата управления, мастеров строительных участков, операторов связи и других, а также отчислений на социальные нужды (обязательные отчисления по установленным законодательством нормам в государственный фонд занятости и в фонд социальной защиты) от расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала. В состав административно-хозяйственных расходов включаются также почтово-телеграфные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники, на содержание и эксплуатацию зданий, помещений, занимаемых и используемых административно-хозяйственным персоналом, на приобретение канцелярских принадлежностей и др. Затраты на обслуживание работников строительства связаны с подготовкой и переподготовкой кадров, с охраной труда и техникой безопасности.

Расходы на организацию работ на строительных площадках включают износ и расходы на ремонт малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря, износ и расходы, связанные с ремонтом, содержанием и разборкой временных сооружений, расходы на оплату труда ведомственной охраны, работников проектно-сметных групп и групп проектирования производства, а также расходы на благоустройство и содержание строительных площадок.

Прочие расходы состоят из платежей по обязательному страхованию в соответствии с установленным законодательством порядком страхования имущества строительной организации, платежей по кредитам банков и расходов, связанных с рекламой.

Важную часть цены предложения на продукцию строительства представляет прибыль или плановые накопления.

В соответствии с действующей методикой определения цен на строительную продукцию в Республике Беларусь утверждены обязательные предельные нормы накладных расходов и плановых накоплений для строек, финансируемых за счет государственного бюджета. Во всех остальных случаях эти нормативы носят рекомендательный характер. Конкретные суммы накладных расходов и плановых накоплений определяются по договоренности между заказчиком и подрядчиком (например, строительным кооперативом).

Нормы накладных расходов и плановых накоплений установлены в процентах к сумме основной заработной платы и стоимости эксплуатации строительных машин, учтенных в сметных прямых затратах в базисных ценах 1991 г.:

Рн = (Сэ.м. + Сз.п.)ЧНр.н.,

Пн = (Сэ.м. + С з.п.)ЧНп.н.,

где Рн -- накладные расходы, р.; Пн -- плановые накопления, р.; Сэ.м -- стоимость эксплуатации машин и механизмов, р.; Сз.п -- основная заработная плата рабочих, р.; Нр.н -- норма накладных расходов, %; Нп н -- норма плановых накоплений, %.

Продукция строительства измеряется, прежде всего, объемом произведенных строительно-монтажных работ. Само же оборудование, машины, инструменты не включаются в сметную стоимость строительно-монтажных работ, так как не подвергаются переработке в процессе строительного производства.

Оборудование оплачивается заказчиком отдельно от стоимости выполненных строительно-монтажных работ и затраты на него включаются в цену предложения при строительстве объекта "под ключ", но не в сметную стоимость строительно-монтажных работ.

Таким образом, сметная стоимость строительно-монтажных работ является основой цены предложения и складывается из стоимости прямых затрат на выполнение строительных работ, накладных расходов и плановых накоплений.

Состав сметной стоимости строительно-монтажных работ (Сс.м.р.) может быть представлен следующим образом:

Сс.м.р. = Зпр+Рн+Пн,

где Зпр -- прямые затраты на выполнение объема строительных работ (стоимость материалов, изделий и конструкций, стоимость эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих), р.

Себестоимость строительной продукции будет представлять сумму прямых затрат на выполнение строительных работ и накладных расходов (Зпр + Рн).

6. Включение налогов и неналоговых платежей в себестоимость строительной продукции

Система налогов, принципы ее построения и формирования в строительстве имеют ряд специфических особенностей.

В себестоимость строительно-монтажных работ включаются следующие налоги и неналоговые платежи: отчисления в государственный фонд содействия занятости, отчисления в фонд социальной защиты населения, земельный налог, экологический налог, отчисления в инновационный фонд, отчисления в фонд развития строительной науки.

Первые три налога формируются за счет средств инвесторов независимо от их подчиненности и форм собственности и определяются по общепринятой методике по ставкам от фонда оплаты труда, устанавливаемым правительством Республики Беларусь.

Особенностью расчета этих налогов в строительстве является то, что, кроме заработной платы основных рабочих, необходимо выделить заработную плату, которая отражается в стоимости эксплуатации машин и механизмов, в стоимости плановых накоплений и накладных расходов, в затратах на возведение временных зданий и сооружений, зимнего удорожания строительства. В связи с большой трудоемкостью расчетов заработная плата может определяться с учетом ее удельного веса в стоимости перечисленных элементов.

Земельный налог определяется в зависимости от размера земельного участка, принадлежащего подрядной организации на основании земельных паспортов, годовой ставки налога на землю, сроков уплаты налога в бюджет, выполненного объема работ для конкретного заказчика. При этом используется следующая формула:

Нз=ПЧКЧСзн,

где Нз -- размер земельного налога, р.; П -- площадь земельного участка, га; К -- коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемый ежегодно правительством республики; Сзн -- годовая ставка земельного налога, р. за 1 га.

Платежи за участок земли, на котором расположено административное здание подрядной организации, учтены нормами накладных расходов и дополнительно заказчиками не возмещаются. Экологический налог включается в стоимость строительно-монтажных работ по ставкам в пределах установленных лимитов. Отчисления в инновационный фонд формируются за счет средств инвесторов в размере не менее 0,5 % себестоимости строительно-монтажных работ и определяются по формуле (ставка определяется в соответствии с Законом от бюджете):

Фи = (Сс.м.р ? Нп + НО1) :100 - Си.ф,

где Фи ? отчисления в инновационный фонд, р.; Сс.м.р.? стоимость строительно-монтажных работ в текущих ценах, р.; Нп -- плановые накопления в текущих ценах, p.; HO1 ?налоги и неналоговые платежи, относимые в соответствии с действующим законодательством на себестоимость строительно-монтажных работ (отчисления в фонд социальной защиты и занятости, чрезвычайный налог, земельный и экологический налог); Си.ф ? ставка отчислений в инновационный фонд, %.

Фонд развития строительной науки создан в 1993 г. в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь "О мерах по совершенствованию финансирования строительной науки". Формирование фонда строительной науки осуществляется за счет средств инвестора в размере 1 % стоимости строительно-монтажных работ с учетом всех налогов, относимых на себестоимость строительно-монтажных работ, и определяется по формуле:

Фр.н. = (Сф.р.н +Нп+ Н02) :100 - Си.ф.,

где Фр.н.? отчисления в фонд развития строительной науки, р.; Сф.р.н..?ставка отчислений в фонд развития строительной науки, %; НО2? налоги и неналоговые платежи, относимые в соответствии с действующим законодательством на себестоимость строительно-монтажных работ (отчисления в фонд социальной защиты и занятости, земельный и экологический налог, отчисления в инновационный Фонд).

Тогда, стоимость строительно-монтажных работ с учетом всех налогов, включаемых в себестоимость строительных работ, будет равна:

Сс.м.р.= Зпр + Нр + Пн + Нс,

где Зпр ? затраты прямые на выполнение строительных работ, р.; Нр? накладные расходы, р.; Пр? плановые накопления, р.; Нс? налоги и неналоговые отчисления, включаемые в себестоимость строительно-монтажных работ, р.

7. Определение договорной (контрактной) цены на продукцию строительства

Важнейшим направлением развития рыночных отношений в строительстве является совершенствование договорных взаимоотношений между организациями-заказчиками и подрядчиками, обеспечение точного и полного выполнения обязательств строго в определенные контрактами сроки. При этом экономические взаимоотношения между договаривающимися сторонами должны осуществляться на основе договорных (контрактных) цен на строительство объектов производственного и социального назначения.

Подрядные торги -- это форма размещения заказов на строительство объектов, выполнение работ, предусматривающая выбор подрядчика на основе конкурса. Конкурс проводится исходя из цены предложения подрядчика, т.е. цены подрядных работ, определяемой подрядными организациями-претендентами на получение строительного заказа на дату принятия решения о проведении подрядных торгов.

По результатам торгов определяется договорная (контрактная) цена на основании цены предложения подрядчика -- победителя торгов.

Основным документом, регламентирующим взаимоотношения заказчиков и подрядчиков и определяющим их взаимную экономическую ответственность за выполненный объем работ, является договор подряда на капитальное строительство с указанием в нем наряду с другими обязательствами и положениями размера договорной цены на продукцию строительства.

Свободная (договорная) цена на строительную продукцию -- это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений.

Эта цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке строительных материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибылей подрядной организации для расширенного воспроизводства, уплаты налогов.

Формирование свободных (договорных) цен осуществляется на подрядных торгах или на основе согласования между заказчиком и подрядчиком.

Подрядные торги проводятся для выбора на конкурсной основе организации, выполняющей для заказчика требуемые объемы строительных работ в установленный заказчиком срок и качественно.

Целью организации торгов является повышение эффективности производства, качества строительства на основе конкуренции между организациями и предприятиями.

В Республике Беларусь разработано Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов (тендеров) в строительстве. Основными участниками подрядных торгов являются заказчики, организатор торгов, тендерная комиссия и претенденты. Организацию и подготовку торгов осуществляет тендерная комиссия или организатор торгов, которые вырабатывают конкретный порядок проведения подрядных торгов и состав тендерной документации. Претенденты изучают тендерную, проектно-сметную и иную документацию и разрабатывают тендерное предложение, которое направляют организатору торгов. Тендерная комиссия на закрытом заседании исходя из условий их проведения определяет победителя торгов, о чем составляет протокол, подписанный председателем и секретарем тендерной комиссии и утвержденный заказчиком. Между заказчиком и победителем торгов заключается договор подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации, и с учетом предложений победителя торгов. Расходы на организацию и проведение торгов осуществляются за счет заказчика и относятся на стоимость строительства.

Договорная цена определяется на момент заключения договора (контракта) строительного подряда на основании цены предложения подрядной организации-победителя торгов.

Договорная цена определяется по следующей формуле:

Цд= (Цп ± А) Ч КЧ I,

где Цд -- договорная (контрактная) цена на момент заключения договора (контракта) строительного подряда, р.; Цп -- цена предложения (оферты) подрядной организации-победителя торгов, р.; А -- корректировка размера налоговых отчислений, платежей и сборов в случае изменения действующего законодательства за период от момента объявления торгов до момента заключения договора строительного подряда; К -- коэффициент (индекс) изменения стоимости строительства за период от момента объявления торгов до момента заключения договора строительного подряда; I -- индекс изменения договорной (контрактной) цены от момента заключения договора строительного подряда до момента сдачи завершенного строительством объекта заказчику, устанавливаемый по соглашению сторон, но не выше предельного индекса изменения отпускных цен на строительную продукцию, установленного Советом Министров в соответствии с действующим законодательством.

В случае выявления в процессе заключения договора необходимости выполнения работ, не предусмотренных в тендерной документации, порядок их оплаты оговаривается в договоре в отдельном пункте. Стоимость этих работ в договорную цену не включается.

Договорная цена является неизменной до окончания строительства. Она может быть изменена только в случае, если произошли изменения законодательства о налогообложении, тарифах, сборах или имеются инфляционные процессы в период исполнения договора. Договорные цены на строительную продукцию формируются по стройкам в целом, а также с распределением по объектам и комплексам.

8. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения

Арендная плата на рынке нежилых зданий (помещений) определяется на основе затратного метода с учетом их потребительских качеств.

Ее размер исчисляется в соответствии со специальным порядком расчета, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, юридическим и физическим лицам Республики Беларусь, в том числе и предприятиям с иностранными инвестициями. Для других арендодателей этот порядок носит рекомендательный характер.

Арендная плата учитывает балансовую (восстановительную) стоимость нежилых зданий (помещений), установленную в результате проведения переоценки основных фондов на 1 января текущего года и последующих переоценок, их потребительские качества, плату за землю, амортизационные отчисления, затраты на содержание, налог на недвижимость и землю.

Для того чтобы учесть влияние инфляции, используется корректировка остаточной стоимости сдаваемого в аренду имущества путем применения в расчетах коэффициентов изменения стоимости нежилых зданий в результате изменения индексов цен и тарифов, определяемых Министерством статистики Республики Беларусь.

Арендная плата за нежилые здания, сдаваемые в субаренду, не должна превышать плату, взимаемую за них по договору аренды. При сдаче в аренду полностью с амортизированных нежилых помещений применяется экспертная оценка их фактического физического износа с привлечением независимых экспертов и отражением результатов оценки в актах.

Доходы, полученные арендодателем от сдачи в аренду нежилых зданий, находящихся в республиканской собственности, отражаются в бухгалтерском учете и облагаются налогами в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.

Указом Президента Республики Беларусь № 498 от 4 августа 2006 г. утверждены «Положение об определении размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности» и «Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности

Арендная плата рассчитывается за месяц на основе арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений и ставки арендной платы за 1 м2 арендуемой площади. Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка к евро на день оплаты, а нерезидентами -- в одной из свободно конвертируемых валют или российских рублях по соглашению сторон.

Ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки с применением ряда понижающих и повышающих коэффициентов.

Базовая арендная ставка определена в Положении в евро за 1м2 арендуемой площади в месяц и дифференцирована по населенным пунктам Республики Беларусь. Ставка арендной платы (Ас) определяется по формуле

Ас = Аб Ч К мест ЧК расп ЧКкомфЧ Кэф ,

где Аб -- базовая ставка арендной платы за 1 м2 арендуемой площади в евро;

Кмест -- коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений на территории населенного пункта;

Ккомф - коэффициент комфортности;

Красп - коэффициент расположения арендуемых производственных зданий, сооружений;

Кэф -- коэффициент эффективности.

Коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений устанавливается облисполкомами и Минским горисполкомом в размере от 0,6 до 1,0 в зависимости от месторасположения здания или сооружения в пределах населенного пункта.

Коэффициент расположения применяется в размере: 0,75?для подвальных помещений; 0,80?для мансардных помещений; 0,90?для помещений расположенных на цокольном этаже.

Коэффициент комфортабельности применяется в размере:0,90?для зданий, сооружений и помещений, не имеющих элетроснабжения;0,90 - для зданий, сооружений и помещений, не имеющих системы водоснабжения и водоотведения; 0,75?для помещений без отопления; 0,75 - для помещений без естественного освещения и для помещений с коэффициентом естественного освещения ниже или равным 0,5 от нормального показателя.

Коэффициент эффективности устанавливается по соглашению сторон в зависимости от спроса и предложения на производственные здания, сооружения и помещения в данном регионе в размере от 0,5 до 3,0.

Если производственные здания, сооружения и помещения не используются или неэффективно используются в течении последних двух лет, коэффициент эффективности может устанавливаться в размере ниже 0,5.

Соответственно арендная плата за месяц (АП) определяется умножением ставки арендной платы на арендуемую площадь (Пар) по формуле

АП = Ас Ч Пар.

Для расчета арендуемой площади определяется отношение общей площади здания (включая лестничные клетки, антресоли, переходы, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов) к нормируемой (общей площади здания за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, санузлов, лифтовых шахт и т.п.). Это отношение составляет коэффициент перевода нормируемой площади в арендуемую. Он берется по расчету, но в размере не выше 1,3.

В размер арендной платы, рассчитанной по действующему Положению, включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем. В то же время, если при применении понижающих коэффициентов арендная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а также с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по формуле