Цены и ценообразование на рынке недвижимости

АП = [(Оам + Пз)Ч (1 + Р: 100) + Ннд] ЧПар + Пбюдж,

где Оам ? размер амортизационных отчислений в месяц на 1 м2 арендуемой площади; Пз - платежи за землю в месяц на 1 м2 арендуемой площади; Р ? процент рентабельности; Ннд налог на недвижимость в месяц на 1 м2 арендуемой площади; П бюдж ? налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем от полученной арендной платы в соответствии с законодательством.

Не включены в арендную плату расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

Арендная плата при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств устанавливается на месяц исходя из остаточной стоимости оборудования, транспортных средств (Сост), коэффициента изменения стоимости основных средств (Ки.с.), коэффициента эффективности ( в диапазоне от 0,05 до 1,2), суммы налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет (Нсб):

Апл=СостЧКи.с.ЧКэф+Нсб.

При сдаче в аренду производственного оборудования, если оно располагается на производственных площадях арендодателя и используется как арендатором, так и арендодателем, применяется почасовая арендная плата.

Для ее расчета по производственным помещениям помесячная сумма арендной платы делится на расчетную месячную норму рабочего времени, а по оборудованию - годовая сумма арендной платы делится на годовую расчетную норму времени при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели.

9. Цены на рынке жилья

На рынке жилья наиболее активно ведутся сделки по продаже квартир. Жилые дома продаются реже. На квартирном рынке свободно продаются, покупаются, обмениваются и переходят иными способами в собственность, а также арендуются квартиры.

Постоянное количественное увеличение сделок обусловлено, во-первых, тем, что все больше людей узнают о новых рыночных возможностях изменения своих жилищных условий, и, во-вторых, быстро возрастающей стоимостью коммунальных услуг, поэтому содержание больших квартир для многих граждан становится недоступным.

Функционирование рынка жилья невозможно без создания его инфраструктуры. В настоящее время набирают силу различные риэлтерские фирмы, агентства, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, которые объединяются в ассоциации, гильдии. Риэлтеры занимаются посредническими услугами по купле-продаже, обмену квартир.

Все риэлтерские фирмы, работающие сегодня на рынке недвижимости республики, можно условно разделить на три группы.

К первой относятся наиболее крупные фирмы, относительно давно и стабильно работающие на рынке. Они предоставляют полный набор услуг -- консультационных, по оформлению документов, переводу денег и др. Сделка может быть оформлена в ускоренном варианте за 2--3 дня. Цены на услуги подобных агенств достаточно высоки, но, помимо удобств, клиент в данном случае платит и за надежность. Посреднические услуги в агентствах, относящихся ко второй группе, могут стоить на 30--40 % дешевле. Но при этом они редко оказывают комплекс услуг, не имеют возможности оформить покупку срочно. К третьей группе относятся фирмы, работающие "под индивидуалов", обозначающие в рекламе только телефон. Отличительные особенности таких фирм -- небольшой выбор вариантов квартир. Их сотрудники могут предоставить клиенту до заключения договора только самые необходимые сведения в предельно краткой форме. Уровень гарантий чистоты сделки у них, естественно ниже. Ответственность за последствия в случае юридических осложнений, как правило, отсутствует. Соответственно и стоимость услуг составляет 50--60 % цен фирм первой группы.

На строительстве жилья специализируются фирмы-девело-перы. Их пока еще очень мало. С участием ряда фирм и частных лиц они строят дома, а потом распродают квартиры.

Становлению и развитию цивилизованного рынка жилья, несомненно, способствует выработка законов, обеспечивающих его правовое регулирование. Советом Министров Республики Беларусь было утверждено Временное положение о порядке купли-продажи квартир.

В соответствии с ним право на приобретение квартир в собственность имеют: граждане республики, постоянно проживающие на территории республики на 12 ноября 1991 г. (на момент вступления в силу закона "О гражданстве Республике Беларусь"), имеющие постоянную прописку; граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте. Населенным пунктом является город, районный центр или деревня.

Объекты купли-продажи условно подразделяются на две группы: во-первых, жилые помещения, относящиеся к государственному жилищному фонду; во-вторых, жилые помещения, не относящиеся к государственному жилищному фонду.

Порядок продажи гражданам квартир в домах государственного жилого фонда имеет ряд особенностей, одна из которых состоит в том, что жилые помещения продаются в первую очередь гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если гражданин состоит на таком учете на предприятии, в учреждении или организации, но постоянно проживает за пределами населенного пункта, то он имеет право приобретать в собственность незаселенное или освобожденное жилое помещение в домах, принадлежащих этим предприятиям, учреждениям, организациям, а также в домах, построенных для продажи.

В качестве объектов купли-продажи не могут выступать: жилые помещения в общежитиях; служебные жилые помещения, за исключением в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих колхозах и совхозах или проживающим в данной местности: жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС; квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны.

Помимо граждан, квартиры могут приобретать юридические лица, зарегистрированные на территории Республике Беларусь. При этом юридические лица могут купить не всякое жилое помещение, относящееся к государственной форме собственности, а только квартиры, построенные для продажи, или жилые дома, не завершенные строительством, либо дома, подлежащие реконструкции. В последнем случае обязательное условие -- завершение реконструкции и использование по назначению. Об этом должна быть отметка в договоре.

Жилые помещения могут продаваться по разным ценам. Незаселенные или освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду, в том числе и в домах, подлежащих реконструкции, реализуются в действующих на момент продажи ценах с учетом потребительских качеств за вычетом износа.

Квартиры, построенные для продажи, а также квартиры и дома, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, продаются по ценам, определяемым по соглашению сторон.

Цены на жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации и не включены в государственную программу приватизации, а также на квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности, определяются по соглашению сторон с учетом фактических затрат.

Жилые помещения (дома), относящиеся к государственной собственности, могут быть также проданы на аукционе, в ходе которого цена определяется с учетом реально существующего спроса.

Аукционная форма продажи жилья имеет ряд положений жилищных условий. Если гражданин состоит на таком учете, на предприятии, в учреждении или организации, но постоянно проживает за пределами населенного пункта, то он имеет право приобретать в собственность незаселенное или освобожденное жилое помещение в домах, принадлежащих этим предприятиям, учреждениям, организациям, а также в домах, построенных для продажи.

Для определения цен на жилье используется, в основном, два метода: метод прямого сравнительного анализа и метод капитализации дохода.

Наибольшее распространение из них получил метод сравнительного анализа. Для оценки квартиры используются сведения о продаваемых ранее аналогичных квартирах в одном и том же районе или равноценных районах. Эту информацию можно найти у специализированных фирм, торгующих недвижимостью. С учетом различий в потребительских качествах квартир путем корректировки определяется цена конкретной квартиры.

Метод прямого сравнительного анализа продаж может быть реализован в три этапа: изучение рынка аналогичных объектов, выявление аналогичных продаж на соответствующем рынке; сбор и проверка информации о сделках. Информация должна быть достоверной и качественной. С этой целью используются данные бюро технической инвентаризации и др.; внесение поправок с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами.

Цену квартиры во многом определяют ее потребительские качества: входит ли здание в зону шумового дискомфорта, повышенного электромагнитного излучения, какая система водоснабжения используется, степень загрязнения окружающей среды. Влияет также и наличие определенной инфраструктуры.

Например, в радиусе расположения жилого дома необходимы данные о соблюдении строительных норм и правил: платная стоянка (не далее 800 м от здания), поликлиника (не далее 1 км), аптека (не далее 500 м), гастроном или другой продовольственный магазин (не далее 500 м), транспортное сообщение (не далее 500 м), общеобразовательная школа (не далее 800 м) и др.

К факторам, снижающим стоимость квартиры, можно отнести необходимость косметического ремонта, отсутствие телефона, первый или последний этажи, выход окон на оживленную магистраль с движением грузового автотранспорта, отсутствие рядом сквера, парка, зеленой зоны и др.

Процесс корректировки может принимать следующие формы: денежные поправки на фактор, процентные поправки на фактор, увеличивающие или уменьшающие цену квартиры, коэффициенты поправки, групповые поправки, учитывающие одновременно совокупность факторов, влияющих на цену.

Для определения такого влияния применяются экономико-математические методы.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования в будущем.

Основными этапами оценки недвижимости по методу капитализации дохода являются: оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой; оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель будет являться действительным валовым доходом; расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта различными способами в зависимости от качества информационной базы.

Размещено на Allbest.ru