Расчет рыночной стоимости квартиры в Ленинском районе г. Саратова; оценка финансового состояния предприятия ООО "Технос–96"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование хозяйственных структур различных форм собственности.

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а, следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности, и состояние среды, ее окружающей.

Целью данной работы был расчет рыночной стоимости объекта недвижимости: квартиры, находящейся в Ленинском районе г. Саратова по улице Топольчанской, дом №5, с целью оформления предстоящей сделки с ним, путем расчета износа объекта недвижимости и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Также целью данной работы было проведение анализа хозяйственной деятельности организации ООО «Технос-96» путем анализа местоположения и условия хозяйствования, оценки организационной, производственной структуры и финансового состояния предприятия, а также были рассмотрены связанные с этим проблемы и предлагаемые пути их решения.

В условиях развития рыночных отношений каждая фирма, каждый предприниматель должен иметь свою хозяйственную стратегию, находить главное звено для победы в острой конкурентной борьбе.

Курсовая работа содержит 33 страницы печатного текста, в том числе 1 таблица, и 2 приложения.



1. Оценка стоимости объекта недвижимости с целью оформления предстоящей сделки с ним

1.1 Расчет износа объекта недвижимости

"Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости". "Экономика недвижимости" под редакцией В.И. Ресина, Москва, 1999г., стр. 247

Износ объекта недвижимости может быть трех основных видов:

1) физический износ;

2) функциональный износ;

3) экономический износ.

Физический износ - это есть не что иное, как буквальное устаревание здания, например, ухудшение состояния кровли, сгнившие оконные переплеты, ветхие стены или фундамент.

Под функциональным износом понимается слабого качества или устаревший дизайн здания, отсутствие необходимых удобств или использование устаревшего оборудования.

Под экономическим видом износа понимается влияние факторов, находящихся вне самого объекта недвижимости, например, таких как создание промышленной зоны недалеко от жилого района, или близкое к жилому району расположение аэропорта.

Практика показывает, что цена земли обычно постоянно растет, тем самым, компенсируя снижение цены объекта из-за его износа. Несмотря на это, экономические факторы могут влиять на стоимость земли, как в сторону ее повышения, так и в сторону ее понижения.

Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Для определения величины накопленного износа должны применяться следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод экономической жизни;

- метод разбивки.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства, и стоимостью улучшений на дату оценки.

При применении метода экономической жизни накопленный износ определяется как доля восстановительной или заменяющей стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:

- исправимый физический износ (отложенный ремонт);

- неисправимый физический износ;

- исправимый функциональный износ;

- неисправимый функциональный износ;

- внешний (экономический) износ.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам и подвержена воздействию законодательных условий и ожидаемых изменений юридических обязательств.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Данная квартира не подвергается функциональному и внешнему износу, а значит, не требует их устранения.

Квартира подвержена физическому износу, т.к. в ней никто не жил в течение 12 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию и требует проведения ремонта.

Для устранения данного вида износа необходимо затратить следующие средства:

1. 1 рулон обоев - 120 руб.

2. 1 упаковка обойного клея «КМЦ» - 20 руб.

3. 1 упаковка побелки (1 кг) - 10 руб.

4. 1 м² кафельной плитки - 250 руб.

5. 1 упаковка клея для кафельной плитки (10 кг) - 250 руб.

Для ремонта потребовалось 40 рулонов обоев, 5 упаковок обойного клея «КМЦ», 4 упаковки побелки, 16 м² кафельной плитки и 2 упаковки клея для кафельной плитки.

Всего на устранение физического износа было израсходовано 9440 руб.

Таким образом, суммарный износ составляет 9440 руб.

Расчет износа рыночным методом:

И = И_сзд / Т_эф

где: И - среднегодовой износ;

И_сзд - суммарный износ;

Т_эф - эффективный возраст.

Эффективный возраст в данном случае 15 лет.

И = 9440 / 15 = 629,33 (руб.)

Таким образом, при расчете износа рыночным методом среднегодовой износ объекта оценки составляет 629,33 руб.

1.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

С оформлением рыночных отношений понятия "недвижимость" и "оценка различных объектов недвижимости" стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других.

"Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса:



Размещено на http://www.allbest.ru/

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое". "Оценка недвижимости" под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Москва, 2003 г., стр. 10-11

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.

Для определения рыночной стоимости необходимо знать стоимость объекта недвижимости (квартиры), т.е. восстановительную стоимость.

При определении восстановительной стоимости необходимо учитывать следующее:

Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления должны включаться все затраты по застройке, необходимые для того, чтобы получить копию полностью действующего предприятия, включая затраты на разработку участка и на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами, регулирующими разработку новых производственных мощностей.

В стоимость восстановления должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке.

Затраты, соответствующие восстановительной стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

- стоимость материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата строительных рабочих;

- стоимость строительных машин и механизмов;

- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

- наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

- физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

- особенностей задания на оценку;

- роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления определяющим является допущение о том, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

"На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояния, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темные двор - "колодец" - минус.

Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме - дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно и поста милиции - гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья на ряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

- тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);

- состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);

- несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);

- уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то, как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риэлторы знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300 у.е., в то время как серьезная реконструкция, включая замену коммуникаций, практически незаметна.

В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего капитального ремонта с целью получения прибыли при продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не окупиться". "Экономика недвижимости" В.А. Горемыкин, Москва, 2002 г., стр. 676-677

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение.

Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, состоящая из четырех жилых комнат, кухни, прихожей, двух коридоров, трех встроенных шкафов, ванной, санузла, трех лоджий, одного балкона (на кухне).

Указанная четырехкомнатная квартира, общей площадью 92 кв. м, полезной площадью 78.1 кв. м, имеет жилую площадь 55.3 кв. м, жилые комнаты 16.9 кв. м, 17.8 кв. м, 10.3 кв. м, 10.3 кв. м, кухню 8.9 кв. м, ванную 2.1 кв. м, коридоры 6.8 кв. м, 2.9 кв. м, шкафы 0.4 кв. м, 0.3 кв. м, 0.3 кв. м, туалет 1.1 кв. м, и расположена на третьем этаже девятиэтажного панельного жилого дома. Площади нежилых помещений: три лоджии 3.6 кв. м, 3.6 кв. м, 4.8 кв. м, балкона 2.4 кв. м.

Электроснабжение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.

Местоположение объекта оценки.

Объект оценки расположен в Ленинском районе г. Саратова по улице Топольчанской, дом №5.

Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Саратова, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в данном районе достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домов относительно небольшой - 10 лет.

При определении стоимости восстановления должна быть учтена стоимость всех использовавшихся материалов, трудовые затраты, затраты по технической организации работ и административные накладные расходы. В крупных городах для того, чтобы упростить процедуру расчета, восстановительная стоимость определяется как стоимость восстановления одного квадратного метра.

На момент оценки законодательством установлено, что стоимость 1 кв.м. в данном районе составляет 9000 рублей.

Найдем восстановительную стоимость рассматриваемой квартиры по формуле:

С_восст = стоимость 1кв. м * S_{квартиры}

С_восст =9000 * 92 кв. м = 828000 (руб.)

Восстановительная стоимость составила 828000 рублей.

Необходимо учесть факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. (Таб. 1)

Таблица 1

Влияние различных факторов на стоимость объекта оценки

№	Наименование	Показатели
	Характеристика района
1.	Патогенная зона: положительная	1,1
2.	Социальная инфраструктура: присутствие всех соц. услуг	1,02
3.	Удаленность от центра: удаленный от центра район	0,98
4.	Транспортная доступность: автобус, трамвай	1,1
5.	Расстояние до остановки	1,1
6.	Близость пункта милиции	1
7.	Шумовой мешок: в пределах нормы ПДУ	1,01
	Характеристика дома
8.	Ориентир на стороны света: север, запад, восток	1
9.	Год постройки: 1989	0,88
10.	Материал стен: панель	1,08
11.	Серия дома: обычный	1,1
12.	Отопление и водоснабжение: центральное	1
13.	Канализация: внутренняя	1
14.	Газ природный	1
15.	Этаж: третий	0,8
16.	Планировка комнат: смежная	1,028
17.	Высота потолка: ниже 3м	1,03
18.	Площадь кухни: свыше 0,8 кв. м	1,03
19.	Санузел: раздельный	1,01
20.	Ванная	1,005
21.	Лоджия: свыше 6 кв. м	1,1
22.	Входная дверь: металлическая	1,02
23.	Освещенность: 100 %	1
24.	Телефон: есть	1,01
25.	Выход окон: на улицу и во двор	1,01
26.	Полы: ленолиум	1
27.	Состояние квартиры: хорошее	1
28.	Престижность: стандартная	1
	ИТОГО:	28,413

В результате, расчетный коэффициент влияния различных факторов на стоимость объекта оценки (квартиры) составил 1,015.

Скорректированная стоимость рассматриваемой квартиры с учетом рассчитанного показателя составляет 840420 рублей.

Теория определения рыночной стоимости объекта недвижимости: методом прямой капитализации; методом дисконтирования денежных потоков

Для определения текущей стоимости применяется один из методов:

- Метод прямой капитализации доходов

- Метод дисконтирования денежного потока

Метод прямой капитализации - заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов с использованием коэффициента капитализации. Данный метод применяется к оценке объектов, имеющих стабильные доходы и расходы и будущие доходы равны текущим или темпы их роста умеренны.

Метод дисконтирования денежного потока - это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. При определении стоимости данным методом решаются две задачи: анализ и прогнозирование будущих потоков денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определение ставок, по которым эти потоки необходимо дисконтировать.

Доходный метод оценки, как правило, используется для оценки всего предприятия (оценка бизнеса), и при наличии достоверной информации о доходах и расходах. Доходный метод в условиях незначительной, предсказуемой инфляции и усиления спроса на коммерческую недвижимость, наиболее приемлем для расчета стоимости, так как отражает "полезность" для владельца недвижимости.

Метод прямой капитализации

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

V = I / R

где: V - стоимость;

I - периодический доход;

R - коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

- имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

- доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для его использования необходимы четкие рыночные указания о его величине.

Основное преимущество этого метода -- простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда:

- отсутствует информация о рыночных сделках;

- если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

- когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1. Проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Осуществление выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Проведение расчета адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять периодов, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

С математической точки зрения ставка капитализации -- это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации: модель оценки капитальных активов (модель САРМ), метод кумулятивного построения, модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Метод дисконтирования денежных потоков

Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при работе с которым последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного определения стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.

В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия нужно решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым необходимо рассчитать будущую стоимость.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

1. Производится выбор модели денежного потока.

2. Определяется длительность прогнозного периода.

3. Осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации.

4. Определяется ставка дисконта.

5. Производится расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

6. Осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

7. Вносятся итоговые поправки.

Выбор модели денежного потока.

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока:

- денежный поток для собственного капитала;

- денежный поток для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывается как рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капиталы предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые были вычтены при расчете чистой прибыли.

Определение ставки дисконта

С математической точки зрения ставка дисконта -- это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или -- это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1. Наличия различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации.

2. Необходимостью учета для инвесторов стоимости денег во времени.

3. Факторов риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконта денежного потока, наиболее распространенными из которых являются: методика для собственного капитала -- модель оценки капитальных активов (САРМ -- Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного построения; методика для всего инвестированного капитала -- модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC -- Weighted Average Cost Capital).

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:

- Тип потока для собственного капитала. Применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал;

- Тип потока для всего инвестированного капитала. Применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала.

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:

_n

_{PV =} ? CFn (1+i) n, где

ⁿ⁼⁰

n - порядковый номер периода получения денежного потока, n = 0,1 …;

CF_n - денежный поток в n-ный период;

i - ставка дисконта.

Развитие экономики недвижимости как отрасли знаний происходит динамично. Специалисты находятся в постоянном поиске наиболее эффективных решений, позволяющих повысить отдачу от строительства новых или эксплуатации существующих объектов недвижимости. Знание теоретических основ недвижимости помогает в решении практических задач, способствует лучшему пониманию процессов, происходящих в сфере недвижимости.

Квартира была куплена 1,5 года назад за 750000 руб. Какова нынешняя рыночная стоимость этой квартиры, если цены в этом районе растут на 6% в год.

750000 * 9% = 67500 (руб.) - рост цены за 1,5 года.

67500 + 750000 = 817500 (руб.)

Таким образом, рыночная цена на данный момент составит 817500 руб.

Собственник объекта недвижимости (квартиры) намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Он воспользовался услугами независимого практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 750000 руб. Банк же оценил квартиру в 700000 руб. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить собственник квартиры?

700000 * 75% = 525000 (руб.)

2. Анализ хозяйственной деятельности предприятия

2.1 Местоположение и условия хозяйствования

Предприятие как объект изучения является обособленной производственно-хозяйственной единицей, обладающей правами юридического лица, занимающейся производством и реализацией продукции, выполнением работ, оказанием услуг.

Главной задачей предприятий является хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли для удовлетворения интересов собственника предприятий. стоимость квартира хозяйственный финансовый

Для анализа хозяйственной деятельности будут использованы реальные материалы действующей фирмы ООО «Технос-96».

Общество с ограниченной ответственностью «Технос-96», находится по адресу: г. Саратов, ул. Посадского 193/199. Офис находится в центре города Саратова. Также ООО «Технос-96» имеет филиал в г. Энгельсе.

С 1996 г. из маленькой фирмы, штат которой состоял из трех человек, она выросла в большую организацию численностью более 20 человек, значительную часть деятельности которой, составляет торгово-посредническая деятельность. Также фирма занимается программированием, обслуживанием и ремонтом контрольно-кассовой техники и весов.

2.2 Оценка организационной, производственной структуры предприятия

Структура организации - это логические взаимоотношения уровней управлений и подразделениями организации. Применительно к организациям следует различать такие понятия как производственная и организационная структура предприятия, структура управления, звенья и ступени управления.

Организационная структура представляет собой совокупность подразделений хозяйственного, вспомогательного, культурно-бытового назначения, осуществляющих свою деятельность на основе кооперации и разделения труда внутри предприятия. К структурным единицам относятся отделения, производственные участки, бригады, фирмы, звенья, ремонтные мастерские, энергетическое хозяйство, строительный цех, складское хозяйство, подсобные предприятия, жилищно-коммунальное хозяйство, детские сады и т.д.

При изучении организационного устройства ООО «Технос-96» необходимо построить оргограмму (Рис. 1), представляющую собой графическое изображение подразделение основного производства, подсобных, вспомогательных и обслуживающих подразделений.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1. Организационная структура предприятия

Исходя из данных Рис. 1 видно, что организационная структура данного предприятия является рациональной.

Производственная инфраструктура организации включает в свой состав отрасли, которые обеспечивают нормальное функционирование средств производства, и способствует сохранению их работоспособности на протяжении всего срока службы.

Предприятие ООО «Технос-96» по производственной инфраструктуре делится на две группы: общепроизводственного назначения и специального обслуживания (Рис. 2).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2. Производственная структура предприятия

Эффективность производственной инфраструктуры проявляется, в первую очередь, в сокращении потерь и улучшении качества продукции, в снижении материально-денежных и трудовых затрат на единицу конечной продукции.

Основным показателем экономической эффективности является срок окупаемости затрат на создание объектов инфраструктуры (Т_ок).

Срок окупаемости затрат можно определить по формуле:

Ток ₌ ? КП З



где: ? КП - стоимость прироста конечной продукции;

З - затраты на создания инфраструктуры.

Ток = 1437 = 1,2 1224

По расчетам срок окупаемости, характеризующий экономическую эффективность деятельности предприятия ООО «Технос-96», составил 1,2 года, что экономически выгодно.

2.3 Финансовое состояние предприятия

Под финансовым состоянием понимается способность предприятия финансировать свою деятельность. Оно характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостью.

Финансовое состояние может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным. Способность предприятия своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность на расширенной основе свидетельствует о его хорошем финансовом состоянии.

Финансовое состояние предприятия (ФСП) зависит от результатов его производственной, коммерческой и финансовой деятельности. Если производственный и финансовый планы успешно выполняются, то это положительно влияет на финансовое положение предприятия. И, наоборот, в результате недовыполнения плана по производству и реализации продукции происходит повышение ее себестоимости, уменьшение выручки и суммы прибыли и как следствие - ухудшение финансового состояния предприятия и его платежеспособности

Устойчивое финансовое положение в свою очередь оказывает положительное влияние на выполнение производственных планов и обеспечение нужд производства необходимыми ресурсами. Поэтому финансовая деятельность как составная часть хозяйственной деятельности направлена на обеспечение планомерного поступления и расходования денежных ресурсов, выполнение расчетной дисциплины, достижение рациональных пропорций собственного и заемного капитала и наиболее эффективного его использования.

Целью финансового анализа является - получение небольшого числа ключевых параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами. При этом задачей анализа может явиться как текущее состояние предприятия, так и прогноз на ближайшую или отдаленную перспективу, т.е. ожидаемые параметры финансового состояния.

Финансовые результаты хозяйственной деятельности предприятия применяются при изучении взаимосвязей между производственной и финансовой деятельностью предприятия «Анализ хозяйственной деятельности предприятия» В.Ф. Протасов, Москва, 2003 г., стр. 272.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия связан с обширной информации, характеризующей самые разнообразные аспекты функционирования предприятия. Чаще всего эти сведения сосредоточены в документах финансовой отчетности, аудиторских заключениях, оперативном бухгалтерском учете и других источниках.

Финансовый анализ предприятия осуществляется по данным бухгалтерской отчетности: форма №1 «Бухгалтерский баланс» фиксирует стоимость (денежное выражение) остатков внеоборотных и оборотных активов капитала, фондов, прибыли, кредитов и займов, кредиторской задолженности и прочих пассивов. Эта информация представляется «на начало года» и «на конец года», что дает возможность анализировать и сопоставлять показатели, выявляя их рост и снижение.

Дополнительные сведения (не только об остатках, но и о движении хозяйственных средств и их источников) приводятся в других формах отчетности:

- форма №2 «Отчет о прибыли и убытках»;

- форма №3 «Отчет об изменении капитала»;

- форма №4 «Отчет о движении денежных средств»;

- форма №5 «Приложение к бухгалтерскому балансу»;

- «Пояснительная записка» с изложением основных факторов, повлиявших в отчетном году на итоговые результаты деятельности предприятия, с оценкой его финансового состояния.

- итоговая часть аудиторского заключения (для предприятий, подлежащих обязательному аудиту), подтверждающая достоверность сведений в бухгалтерской отчетности предприятия «Анализ хозяйственной деятельности предприятия» В.Ф. Протасов, Москва, 2003 г., стр. 273-275

Баланс предприятия является наиболее информативной формой и отражает состояние имущества, собственного капитала и обязательства предприятия на определенную дату.

Анализ баланса позволяет получить информацию для характеристики сбытовой и заготовительной политики организации, условий взаимоотношений организации с поставщиками и покупателями (включая характеристику задолженности по ранее привлеченным кредитам, перед бюджетом и персоналом).

Отчет о прибыли и убытках содержит сравнение суммы всех доходов предприятия от продажи товаров и услуг или других статей доходов и поступлений с суммой всех расходов, понесенных предприятием для поддержания его деятельности за период с начала года. Результатом данного сравнения является валовая (балансовая) прибыль или убытки за период.

«Базой экономического анализа финансовых результатов деятельности предприятия служит независимо от формы собственности модель хозяйственного механизма, основанная на формировании прибыли.

Показатель прибыли в условиях рыночных отношений отражает единство целей деятельности, единство показателей финансовых результатов, единство системы налогообложения, единство процессов формирования и распределения прибыли». «Анализ хозяйственной деятельности предприятия» В.Ф. Протасов, Москва, 2003 г., стр. 320.

Для инвесторов и аналитиков отчет о финансовых результатах во многих отношениях документ более важный, чем баланс предприятия, поскольку в нем содержится не застывшая, одномоментная, а динамическая информация о том, каких успехов достигло предприятие в течение года и за счет каких укрупненных факторов, каковы масштабы его деятельности.

Отчет о финансовых результатах дает представление о тенденциях развития предприятия, его финансовых и производственных возможностях не только в прошлом и настоящем, но и в будущем.

На основе данных бухгалтерского баланса (Прил. 1) и отчета о прибыли и убытках (Прил. 2) видно, что в анализируемой частной фирме в 2003 году по сравнению с 2002 годом выручка от реализации увеличилась на 48,3%, причем себестоимость проданных товаров, продукции, работ и услуг увеличилась в 4,4 раза, валовая прибыль уменьшилась в 2,5 раза, коммерческие расходы увеличились на 41,7%, а прибыль от продаж увеличилась в 4,5 раза. Прочие операционные расходы увеличились на 30%. Прибыль до налогообложения увеличилась в 5 раз, текущий налог на прибыль увеличился на 33,4%. Убыток отчетного периода составил 33 тыс. руб.

Вместе с тем основные средства уменьшились на 5,3%, а оборотные активы - на 52,2%, причем запасы готовой продукции и товаров для перепродажи увеличились на 4,5%. Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) увеличилась в 3,5 раза.

Нераспределенная прибыль на начало отчетного периода составила 10 тыс. руб., а на конец отчетного периода непокрытый убыток составил 24 тыс. руб.

Краткосрочные обязательства на конец отчетного периода увеличились в 1,5 раза по сравнению с началом отчетного периода.

Снижение среднегодовой стоимости основных средств свидетельствует об уменьшении балансовой стоимости за счет амортизации основных фондов. Снижение оборотных средств свидетельствует об уменьшении текущей производственной деятельности.

Таким образом, анализ показателей позволил выявить как положительные, так и существенные негативные тенденции в деятельности данного ООО, составив общее представление об экономическом состоянии. Однако эта оценка является предварительной. Для окончательной оценки необходим более глубокий анализ финансово-хозяйственной деятельности фирмы, одним из составных элементов которого является анализ состояния и эффективности использования материальных ресурсов.

Финансовое положение предприятия можно оценивать с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспектив. В первом случае критерии оценки финансового положения -- ликвидность и платежеспособность предприятия, т.е. способность своевременно и в полном объеме произвести расчеты по краткосрочным обязательствам.

Под ликвидностью какого-либо актива понимают способность его трансформироваться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого эта трансформация может быть осуществлена. Чем короче период, тем выше ликвидность данного вида активов.

Говоря о ликвидности предприятия, имеют в виду наличие у него оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами.

Для определения ликвидности баланса предприятия рассчитывается целая система показателей в виде коэффициентов, отражающих соотношение определенных статей баланса и других видов финансовой отчетности.

Оценка ликвидности баланса заключается в сравнении средств организации по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения, расположенными в порядке возрастания сроков.

Проанализируем ликвидность бухгалтерского баланса организации ООО «Технос-96». (Таб. 2)

Таблица 2

Анализ ликвидности баланса

Вид актива	На начало отчетного периода	На конец отчетного периода
Денежные средства	5
Краткосрочные финансовые вложения
Итого по группе 1 (А1)	5
Товары отгруженные
Дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев	4	14
НДС по приобретенным ценностям	2
Итого по группе 2 (А2)	6	14
Сырье и материалы	13
Незавершенное производство
Готовая продукция	22	23
Итого по группе 3 (А3)	35	23
Внеоборотные активы	20	29
Долгосрочная дебиторская задолженность
Расходы будущих периодов
Итого по группе 4 (А4)	20	19
Всего:	66	56

А₁ - включает в себя абсолютно ликвидные активы;

А₂ - ликвидность оборотных активов зависит от своевременности отгрузки продукции, оформления банковских документов, платежеспособности покупателей и др.;

А₃ - медленно реализуемые активы;

А₄ - труднореализуемые активы.

П₁ - наиболее срочные обязательства (кредиторская задолженность и кредиты банка, сроки возврата которых наступили; просроченные платежи);

П₂ - среднесрочные обязательства (краткосрочные кредиты банка);

П₃ - долгосрочные кредиты банка и займы;

П₄ - уставный капитал.

Баланс считается абсолютно ликвидным, если:

А₁ ? П₁; А₂ ? П₂; А₃ ? П₃; А₄ ? П₄.

Исходя из данных бухгалтерского баланса фирмы ООО «Технос-96», можно сказать, что данный баланс более ликвиден на начало отчетного периода, чем на конец отчетного периода.

Ликвидность характеризует способность предприятия выполнить свои краткосрочные (текущие) обязательства за счет своих текущих активов. Отсюда «ликвидность» представляет погашение обязательств, отраженных в пассиве реализуемыми активами.

Кроме того, ликвидность также может характеризовать кредитоспособность предприятия. Кредитоспособным заемщиком считается то предприятие, которое аккуратно при расчетах по ранее полученным кредитам, способно при необходимости мобилизовать денежные средства из различных источников.

Платежеспособность означает наличие у предприятия денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного погашения. Таким образом, основными признаками платежеспособности являются:

- наличие в достаточном объеме средств на расчетном счете;

- отсутствие просроченной кредиторской задолженности.

Оценка рентабельности.

Финансовые результаты - это итог работы предприятия, выражающийся в сумме прибыли и уровне рентабельности.

Рентабельность характеризуется относительной доходностью или прибыльностью, измеряемую в процентах к затратам средств или имущества.

Снижение рентабельности свидетельствует о снижении эффективности основной деятельности.

Рентабельность фирмы ООО «Технос-96» равна - 0,5%. Это означает, что данная фирма является нерентабельной.

Общий срок окупаемости затрат можно рассчитать по формуле:

Общий срок окупаемости (Т_ок) = Основные средства + Оборотные

средства / Себестоимость проданных товаров * 100

Т_{ок =} 56 *4,6 / 100 = 1224

Таким образом, общий срок окупаемости составил 4,6 года.

2.4 Экономическое обоснование результатов исследования

Итогом анализа баланса является предварительное заключение о наличии негативных факторов в финансовом состоянии предприятия.

Указывая негативные факторы, необходимо отметить возможные причины их возникновения, такие как недостаточные усилия службы маркетинга, несогласованность планов производства и продаж, нерациональная политика формирования запасов материалов, привлечение больших кредитов, увеличение дебиторской задолженности, ухудшение структуры текущих активов.

Необходимо отметить также позитивные стороны (тенденции) предприятия. Это погашение кредиторской задолженности, в том числе: уменьшение задолженности по налогам и сборам, полное погашение задолженности перед персоналом организации, перед государственными внебюджетными фондами и прочими кредиторами.

В целом следует отметить, что результат функционирования действующего предприятия можно рассматривать как процесс, содержание которого заключается: во-первых, в подержании необходимого уровня организации производства и, во-вторых, ежегодном вкладывании денежных средств для создания условий, обеспечивающих получения вновь созданной стоимости (прибыли) в плановом (прогнозном) периоде времени.