Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ВОЛОГОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

МЕЖОТРАСЛЕВОЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ И ПЕРЕПОДГОТОВКИ КАДРОВ

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Вологда 2012

Оглавление

Введение

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсовой работы

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

1.2 Проблемы оценки собственности

Раздел 2. Практическая часть

2.1 Общие положения

2.2 Основные понятия и термины

2.3 Процедура и этапы проведения оценки

2.4 Анализ социально-экономического положения региона, населенного пункта, в котором находится объект оценки

2.5 Анализ рынка недвижимости и в частности того сектора, к которому относится объект оценки

2.6 Описание объекта оценки, его местоположения, инфраструктуры

2.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.8 Методология определения стоимости. Обоснование выбора подходов и методов оценки

2.9 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.10 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

2.11 Итоговое согласование стоимости

2.12 Заключение о стоимости объекта оценки

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Целью настоящей работы является определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе общепринятых подходов.

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

Структурно работа состоит из введения, двух разделов, заключения и списка литературы. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во втором - рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсовой работы

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. [13, 11]

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

- операции купли-продажи или сдачи в аренду;

- акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;

- привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страхование объектов недвижимости;

- кредитование под залог объектов недвижимости;

- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;

- ликвидация объектов недвижимости;

- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

- другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. [2]

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (1)

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). [17, 20]

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:

- действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

- действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

- действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка - производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон. [20, 36-37]

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Собственность анализируется, исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы: [15, 33]

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

5) Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [27, 48]

В настоящее время все вопросы, связанные с недвижимостью регулируются, прежде всего, ГК РФ, в соответствии с которым к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е., объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [ГК РФ] Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Выделение недвижимости из объекта гражданских прав объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот.

Оценка недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. В последствии он несколько раз редактировался, т.е. оценочной деятельности в Российской Федерации уже более 10 лет.

Кроме того, оценочная деятельность регламентируется Международными и Федеральными стандартами оценки, в которых определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, изложены требовании к отчету об оценке.

1.2 Проблемы оценки собственности

Трудности при оценке собственности связаны с рядом проблем, возникающих в связи с некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Первая проблема по счету, а не по назначению - выбор ставки капитализации и дисконтирования. Существует несколько рекомендаций по выбору ставки: [40, 27-28]

1. Стоимость ссуды (стоимость капитала) - для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг).

2. Средняя маржинальная стоимость собственных финансов - для предприятий, акции которых котируются на рынке.

3. На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

4. Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).

5. Нормы возмещения по займам.

6. Плановые нормы.

7. Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).

8. Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

9. Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами - в области психологии (сфера искусства, а не науки).

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей. [45]

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной - с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами.

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [41, 48-49]

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. В настоящее время такая информация либо потеряна, либо устарела. [36, 29]

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца - снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. [33, 110]

Таких вариантов, возникающих на рынке, - множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.

В 2001 году принято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерству имущественных отношений РФ вменяется в обязанность "разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности". Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.

Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.

Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов собственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.[2]

Раздел 2. Практическая часть

2.1 Общие положения

Таблица 1. Общие сведения

Краткое описание Объекта оценки	Нежилое помещение, общей площадью 161,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, д. 41
Вид права	Собственность
Субъект права	ООО «ххх»
Ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы
Правоустанавливающие документы	Свидетельство о государственной регистрации права 35-СК № хххххх от 23.10.2009
Текущее функциональное использование	Розничная торговля, центр технического обслуживания торговой техники
Тип объекта недвижимости	Нежилое помещение
Цели оценки	Определение рыночной стоимости Объекта оценки
Задачи проведения оценки	Для сделки купли-продажи

2.2 Основные понятия и термины

В настоящей работе используются следующие термины и понятия:

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Субъекты оценочной деятельности - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Объект оценки - отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, право собственности и иные вещные права на имущество, права требования, обязательства, а также работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж аналогичных объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Подход к оценке определяет критерии отбора факторов в модель, определения их характера и степени влияния (затратный, сравнительный и доходный подходы).

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.3 Процедура и этапы проведения оценки

Таблица 2. Основные этапы проведения оценки

№п/п	Этап проведения оценки	Проведено	Проведено частично	Не проведено
1	Получение необходимых документов для проведения оценки	V
2	Обследование Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик Объекта, изучение его фактического технического состояния	V
3	Сбор общих данных об Объекте оценки и их анализ	V
4	Сбор специальных данных об Объекте оценки и их анализ	V
5	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки	V
6	Осуществление расчетов	V
7	Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки	V
8	Составление Отчета об оценке	V

2.4 Анализ социально-экономического положения региона, населенного пункта, в котором находится объект оценки

В Вологодской области проживает около 1 млн. 200 тыс. человек, большинство населения находится в трудоспособном возрасте. Наибольший удельный вес занятого населения задействован в промышленном производстве, торговле и общественном питании, в отраслях социальной сферы.

Вологодская область занимает серьезные позиции в экономике страны. Основой экономики Вологодской области является промышленность, доля которой в структуре валового регионального продукта составляет 44%. В промышленности области преобладающим является металлургическое производство - более 55% объемов отгруженной продукции промышленности. По выплавке стали и производству готового проката черных металлов область занимает второе место в России. И это результат выгодного для развития металлургии географического положения региона, а также сочетания транспортных инфраструктур.

Кроме того, в Вологодской области развито химическое производство, производство пищевых продуктов, определенную долю рынка занимает машиностроительный комплекс, обработка древесины и целлюлозно-бумажное производство, текстильное и швейное производство.

По итогам 2011 года область находится в числе ведущих промышленных регионов Российской Федерации, занимая 10 место по объему продукции промышленности на душу населения, и 3 место в Северо - Западном федеральном округе.

Несмотря на индустриальный характер экономики области, регион располагает многоотраслевым сельским хозяйством, специализирующимся на молочном и мясном животноводстве, льноводстве. Производство основных видов животноводческой продукции сельхозорганизациями в расчете на 1 жителя в области выше среднероссийского уровня. По производству молока область занимает 3 место в России, по производству яиц - 8 место.

В регионе реализуется целый спектр инвестиционных проектов по созданию новых современных производств. Это касается различных сфер экономики, начиная от проектов в базовых секторах до новых проектов в углубленной деревообработке, домостроении, машиностроении, производстве продуктов питания. Упор делается на развитие химического и газохимического комплекса, а также на электроэнергетику.

Для запуска стратегически важных инвестиционных проектов область выстраивает необходимые инфраструктуры, создавая высокоорганизованные площадки, насыщенные транспортными, энергетическими, инженерными и иными инфраструктурными объектами. Результатом такого подхода стало создание и развитие индустриальных парков "Шексна" (ориентированного на металло-конструкционное строительство) и "Сокол" (ориентированного на деревопереработку). На площадках ведется строительство предприятий (в ИП "Шексна" - биотехнологического завода, в ИП "Сокол" - пеллетного завода).

В связи с высоким уровнем износа систем коммунальной инфраструктуры и их технологической отсталостью основными направлениями развития эффективной теплоэнергетики определены строительство и модернизация газовых котельных, поддержка проекта использования торфа в качестве топлива, а также использование биотоплива.

2.5 Анализ рынка недвижимости и в частности того сектора, к которому относится объект оценки

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости (в данном случае нежилой недвижимости).

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Нестандартизированные товары, т.к. каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

В Вологодской области происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, который отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций, агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется следующими факторами:

- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, т.к. их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилой недвижимости, квартир, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Российский рынок недвижимости в настоящее время (по функциональному назначению объектов) освоил, в основном торгово- офисную, производственно складскую и жилую недвижимость. Для коммерческой недвижимости как средства удовлетворения потребностей существенным отличительным признаком является фактор местоположения, который имеет первостепенное, часто решающее значение, поскольку определяет наибольшую полезность конкретного объекта недвижимости. Предпочтение по ликвидности, при прочих равных потребительских свойствах отдается дому, расположенному ближе к центру, чем находящемуся на окраине, хотя цена его и выше. Таким образом, ценность объектов недвижимости определяется ценностью их местоположения.

Для оценки жилого дома важна его приближенность к остановкам, для торговых центров и арендаторов торговой площади - наличие максимального количества платежеспособных посетителей. Поэтому к выбору местоположения магазина, торгующего элитными товарами или реализующего фруктовую и овощную продукцию, подходят по-разному: очевидно, что в первом случае не лучшим решением является промзона или рабочий район. При выборе офисных центров предпочтение отдается помещениям, расположенным ближе к деловому центру города, где размещены центральные банки, государственные учреждения, ведущие фирмы.

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торгово-офисных площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

- острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам;

- приход на рынок известных международных торговых операторов, а также поступательное развитие российских торговых сетей.

В настоящей работе проведен анализ состояния рынка коммерческой недвижимости посредством бесед с риэлтерами, а также изучена соответствующая информация, полученная из сети интернет (сайт qp.ru) и периодических печатных изданий - еженедельных газет: «Городок+», «Бизнес реклама», «Из рук в руки».

По плотности размещения торгово-офисных площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торгово-офисных объектов в пределах городской черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра Вологды.

Рынок торгово-офисных помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном помещениями, находящимися в частной собственности или арендуемыми у города.

Спрос на отдельно стоящие торгово-офисные помещения, здания в Вологде распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом пользуется центральная часть города и район улицы Ленинградской.

Помещения в «спальных» районах Вологды также вызывают интерес у потенциальных покупателей. Однако, вследствие большего объема свободных помещений и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Торгово-офисные центры, расположенные в «спальных» районах города, являются, как правило, центрами «выходного дня». Всплеск покупательской активности в них приходится на вечернее время и выходные дни. Такие же торговые центры, но уже в пределах центральной части, являются достаточно успешными, так как покупательские потоки в них стабильно высоки в течение всей недели.

В условиях сложившейся экономической ситуации, прослеживается тенденция к снижению стоимости коммерческой недвижимости. Однако не все продавцы готовы снижать стоимость своих объектов, особенно те, которые не нуждаются в денежных средствах. Тем же, кому необходимы наличные средства, вынуждены в краткие сроки реализовывать объекты по более низким ценам.

Рынок продажи торгово-офисных помещений более чутко среагировал на финансовую ситуацию. Так, к примеру, арендные ставки в районе ул. Ленинградской по некоторым объектам снизились в 1,5 раза и сравнялись с другими районами города. Это объясняется, прежде всего, насыщением данного района коммерческими объектами.

На рынке продажи и аренды очень много предложений. Реально совершенных сделок на рынке продаж практически нет. Графически сложившуюся ситуацию на рынке аренды в районах г. Вологда можно изобразить следующим образом.

Как видно из анализа данных, выборка неоднородна, т.е. диапазон цен очень велик. Это объясняется в основном месторасположением (центр, окраина), различиями в отделке (имеется или нет), расположением в здании (первый, второй, третий этаж или цоколь), намерениями продавца достаточно быстро реализовать объект в условиях настоящей экономической ситуации. Конечно, существуют и внешние обстоятельства, диктующие цену на недвижимость, как например срочная продажа или существующие обременения. При беседе с продавцами выяснилось, что некоторые из них не спешат с продажей и снижать достаточно высокую стоимость не собираются. Некоторые вынуждены снизить стоимость, чтобы рассчитаться с кредитами.

На рынке аренды торгово-офисных помещений города Вологды также велик разброс цен. Самые высокие ставки аренды можно наблюдать в центре города. Аренда в самых престижных местах составляет до 2500 рублей за 1 кв.м. (помещение на ул. Мира, 18, 20). На главных магистралях города - улице Ленинградской, Конева арендная плата составляет от 350 до 1000 рублей за 1 кв. м. В заречных районах города, на окраинах ставка арендной платы невысока и составляет в среднем 200-300 рублей за 1 кв.м.

Ситуация на рынке аренды торгово-офисных помещений, выглядит следующим образом.

Следует заметить, что ставка арендной платы также зависит от отделки помещения, расположения объекта на первой линии (рядом с проезжей магистралью, с высокой проходимостью транспорта и людского потока).

Сегмент складских и производственных помещений в Вологде является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Складская и производственная недвижимость представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Вологде, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.). Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его. Ситуация усугубилась постройкой высококачественных производственных помещений и складов, введенных в эксплуатацию в конце 2008 года и в начале 2009 года. В результате структура предложения производственно-складской недвижимости изменилась в сторону значительного увеличения складских помещений. При этом спрос на такие помещения резко сократился, в том числе ввиду падения товарооборота.

Продажа производственно-складской недвижимости в зависимости от района.



Аренда производственно - складской недвижимости в зависимости от района.

2.6 Описание объекта оценки, его местоположения, инфраструктуры

Таблица 3. Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание
Округ, микрорайон	Район ул. Ленинградская
Местоположение в микрорайоне	Первая линия от ул. Гагарина
Преобладающая застройка микрорайона	Жилые дома с встроено-пристроенными торговыми помещениями
Транспортная доступность	500 метров до остановки общественного транспорта на ул. Ленинградская; 50 метров - до остановки на ул. Гагарина
Обеспеченность общественным транспортом (Плохая, Удовлетворительная, Хорошая, Отличная)	Хорошая
Близость к магистралям	50 метров от ул. Гагарина; 500 метров от ул. Ленинградская
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Имеются: жилые дома, торговые центры, магазины, спортивный стадион
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Нет
Состояние прилегающей территории (Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное)	Хорошее

Близлежащие организации (в радиусе 500 м)

Название	Профиль	Адрес	Расстояние, м
«Медведь»	Товары для охоты и рыбалки	Ул. Гагарина, 41	10
«Итальянский стиль»	Одежда и обувь	Ул. Гагарина, 41	5
Все для мебели	Материалы для изготовления мебели	Ул. Гагарина, 41	5
«Все двери»	Двери и фурнитура	Ул. Гагарина, 41	10
Автотюнинг	Аксессуары для автотранспортных средств	Ул. Гагарина, 41	7
«Вальс»	Салон красоты	Ул. Гагарина, 41	8
«Дисма»	Продовольственный магазин	Ул. Гагарина, 43	50
ВГУ ИнтерКом	Региональный склад окон, дверей, фурнитуры	Ул. Гагарина, 41а	20
Сковородкино	Домашняя утварь	Ул. Южакова
Дружба	Бензопилы, мотоблоки
Морс	Кафе
«Жемчужина»	Ювелирный салон
«Магнит»	Продовольственный магазин
«Умелец»	Товары для дома
«Центр СМ»	Стройматериалы
Веломир	Велосипеды
Вентиляция

Таблица 4. Общая характеристика здания

Показатель	Описание
Тип здания, серия дома	Многоквартирный жилой дом
Год постройки	2008
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Тип фундамента	Железобетонные плиты
Состояние здания (Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное)	Отличное
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, централизованная канализация, электроснабжение
Организованная стоянка личного а/т	Только прилегающая территория
Качество обустройства двора	Имеются зеленые насаждения
Количество этажей в здании	Переменная этажность
Фактический возраст здания, лет	4
Нормативный срок службы здания, лет	125
Физический износ здания (согласно техническому паспорту помещения)	0% на 2008 год
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома не предполагается

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание
Этаж расположения	1
Площадь, кв.м: общая	161,4
Торговая площадь, кв.м	136,3
Санузел (количество, площадь)	Один санузел - 2,6 кв.м
Вспомогательные и подсобные помещения	Коридор - 5,6 кв.м Коридор - 8,7 кв.м Тамбур - 8,2 кв.м
Перегородки
Полы
Проемы
Отделка	Евроремонт
Внутренние инженерные устройства
Вид из окон	Во двор и на ул. Гагарина
Системы безопасности	Металлические ворота, металлическая входная дверь, сигнализация
Данные о перепланировке	Планировка квартиры соответствует плану БТИ, перепланировка отсутствует
Текущее использование	Торговля, центр технического обслуживания
Собственник Объекта оценки	Юридическое лицо: ООО «Артол»
Дополнительная существенная информация	Отсутствует

2.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект. Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции, оно отражает мнение оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий. На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

- быть физически возможным;

- быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений;

- быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ приведен в следующей таблице:

Вариант использования объекта	Физическая возможность	Юридическая законность	Финансовая осуществимость	Максимальная эффективность
Офис	+	+	+	+
Торговое	+	+	+	+
Производственно-складское	+	-	-	-
Гостиница	-	-	-	-
Кафе	+	+	+	-

Из таблицы видно, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование его в качестве офиса или торговой точки. Преимуществом рассматриваемого помещения является его расположение на 1 этаже, что очень важно для размещения торговой точки. Поэтому стоимость аренды может быть еще выше, чем за офисные площади.

Использование помещения под производство повлечет нарушение жилищного законодательства, т.к. создаст повышенный шумовой фон в жилом доме. Кроме того, использование данного помещения под производственно-складское назначение финансово не оправдано в связи с высокой стоимостью аренды площадей в этом районе.

Функционирование кафе будет ограничено режимом работы до 23 часов в связи с расположением в жилом доме, что не позволит использовать помещение максимально эффективно.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного помещения в качестве торгового. Таким образом, рекомендуемое использование Объекта совпадает с его прямым назначением.

2.8 Методология определения стоимости. Обоснование выбора подходов и методов оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Он осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три классических подхода:

- затратный;

- сравнительный;

- доходный.

При затратном подходе в качестве показателя рыночной стоимости используется величина затрат, необходимых для возмещения потребительских свойств объекта оценки. Наибольшей ценой для инвестора выступает полная восстановительная стоимость объекта. Стоимость объекта оценки будет тем ниже его полной восстановительной стоимости, чем меньшую полезность он имеет в своем нынешнем состоянии по сравнению с тем, когда он был новым. Для этого рассчитываются восполнимые и невосполнимые потери стоимости, которые произошли в результате физического и морального (функционального и экономического) износа.

При сравнительном подходе основой для расчета стоимости объекта служат цены заключенных на рынке сделок с близкими по своим потребительским свойствам объектами. Благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение другого, сходного по назначению и качеству, объекта. Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход подразумевает как капитализацию дохода, величина которого считается неизменной, так и определение текущей стоимости потока доходов, ожидаемых в будущем. В процессе капитализации обычно рассматриваются на годовом уровне показатели прошлых доходов, нормированных текущих доходов или будущих доходов. При доходном подходе может быть использован и метод дисконтированного потока денежных средств, основанный на прогнозе дискретного потока будущих чистых денежных поступлений от активов в течение расчетного срока их службы или периода использования. В зависимости от определения дохода, используемого при анализе дисконтированного потока чистых денежных поступлений, ставка дисконта учитывает банковский процент, средневзвешенную стоимость капитала для покупателя и риски, связанные с инвестициями в данные активы.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. На основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные, сравнительный анализ позволяет установить окончательную оценку объекта собственности, чем достигается цель оценки.

В процессе оценки данного объекта недвижимости принято решение отказаться от использования затратного подхода при расчете величины его стоимости и использовать только два подхода - сравнительный и доходный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, в частности, встроенно-пристроенного помещения в многоквартирном доме. Строительство отдельно взятого помещения невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, не располагаем. Расчет по «типовым» сметам с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади помещения приведет к большой погрешности в вычислениях. Таким образом, в силу изложенных выше причин, принято решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного расчета.