Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

В целом оценка недвижимого имущества производится исходя из варианта наиболее эффективного использования, отобранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными, финансово осуществимыми и соответствуют максимальной стоимости объекта.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества.

Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

- затратный подход - это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;

- сравнительный подход - современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

- доходный подход - стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

2.9 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

стоимость оценка недвижимость рыночный

Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. При корректировке продажных цен все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в исследовании рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. Далее происходит отбор достоверной информации с получением подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях; подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой единицы измерения; сравнение объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным элементам, корректировка цены объекта; установление стоимости объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, в работе были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437 ГК РФ).

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры.

Объекты-аналоги

Характеристики	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Местоположение	г.Вологда, ул.Гагарина, д.41	г.Вологда, ул.Щетинина, д.4	г.Вологда, ул.Ленинградская д. 150	г.Вологда, ул.Благовещенская, д. 89
Р-н города	Р-н ул. Ленинградская	Р-н ул. Ленинградская	Р-н ул. Ленинградская	Центральная часть, Верхний Посад
Стоимость, руб.		7 944 000	7 000 000	7 000 000
Удельная стоимость, руб.		45 920	50 000	57 380
Тип дома	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный
Этаж	1	1	1	1
Общая площадь, кв.м	161,4	173	140	122
Тип постройки	Современный	Современный	Современный	Современный
Отдельный вход	да	да	да	да
Отопление	да	да	да	да
Канализация	да	да	да	да
Транспортная магистраль	Рядом, 500 м до ул. Ленинградская	Рядом, 400 м до ул. Ленинградская	Рядом, 50 м до ул. Ленинградская	Рядом, 400 м до пр-та Победы
Состояние и уровень отделки	Хорошее	Без отделки	Хорошее	Хорошее
Удаленность от остановок	Рядом, 1-5 мин.	Рядом, 6 мин.	Рядом, 5 мин.	Рядом, 7 мин.
Состояние здания	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Источник информации	Кадастровый паспорт	www.qp.ru тел.продавца 8-921-716-57-70 Владимир Борисович	www.qp.ru тел.продавца 8-909-597-92-70 Ирина	www.qp.ru тел.продавца 8-921-530-27-55

Определение корректировок

Поскольку объекты-аналоги отличаются по ряду признаков друг от друга и от объекта оценки, необходимо использовать их общие знаменатели - факторы (элементы) сравнения, как физические, так и экономические, с помощью которых возможно привести (откорректировать) цены продаж к условиям объекта оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1. Корректировка на торг. Дисконт на торг определялся, исходя из опросов риэлторов относительно типичных размеров скидок на торг для подобных объектов недвижимости, а также из интервью с продавцами объектов-аналогов. Как правило, цена предложения на 1-5% выше реальной цены сделки. В отдельных случаях, когда продавец слишком завышает цену, ему придется либо опускать ее до рыночной, либо ждать, пока рыночная цена увеличится до уровня предложенной. Так как срок экспозиции выдержан, корректировка не применяется.

2. Набор прав на недвижимость. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.д.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В рассматриваемом случае, как объект оценки, так и объекты аналоги обладают полным объемом прав на недвижимость, поэтому корректировка не производилась.

3. Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Условия продажи объектов-аналогов являются рыночными, корректировка не производилась.

4. Время совершения сделки. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменения спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников и предлагаемых в августе 2012 года, корректировка не требуется.

5. Месторасположение объекта недвижимости (степень развития инфраструктуры). Местоположение является самым важным отличительным признаком у объектов недвижимости. Также здесь учитывается подъезд и размещение в здании площадей, предлагаемых к продаже. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в одном районе с равнозначными прочими характеристиками, поправки не вносились.

6. Тип дома. Данный элемент сравнения позволяет выявить различия в стоимости аналогичных объектов, исходя из различных материалов стен. В настоящее время распространены следующие основные типы материалов: кирпич, железобетонный монолитный, панельный, блочный, деревянный.

Объект оценки, равно как и аналоги, построены из кирпича, корректировка не требуется.

7. Физические характеристики объекта недвижимости. Определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Конкретизация перечня характеристик должна проводиться, исходя из представлений оценщика о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление и т.д.

В рассматриваемом случае объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют равнозначные характеристики, корректировка не требуется.

8. Корректировка на площадь. Данная корректировка отражает различия в стоимости объекта в зависимости от общего размера площадей, предлагаемых к продаже. Известно, что чем больше площадь помещения, тем стоимость единицы меньше. Помещения с небольшими площадями пользуются значительным спросом, т.к. доступны большему числу потенциальных покупателей. Корректировка вносится из расчета 1% на каждые 5 квадратных метров.

9. Наличие движимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества.

В рассматриваемом случае ни объект оценки, ни объекты аналоги не обладают каким-либо отельным движимым имуществом, корректировка не производилась.

Вносимые корректировки делятся на последовательные и кумулятивные. Первые четыре корректировки относятся к последовательным, характеризуют сделку, тем самым определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В результате проведенного всестороннего анализа рынка коммерческой недвижимости (Приложение № 1) выявлено, что средняя рыночная стоимость 1 кв.м торговой площади в сопоставимом районе, при наличии сходных характеристик составляет 50 007 рублей.

Оцениваемый объект по площади и характеристикам в наибольшей степени сопоставим с объектом-аналогом № 1, поэтому, исходя из присвоенных аналогам весовых коэффициентов рассчитаем стоимость 1 квадратного метра оцениваемого объекта недвижимости:

49 325*0,5 + 47 850*0,3 + 52 847*0,2 = 49 586,9

49 586,9*161,4 = 8 003 325

Таким образом, стоимость объекта оценки площадью 161,4 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, д. 41, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 15 августа 2012 года составляет (округленно): 8 000 000 рублей.

2.10 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

- метод валовой ренты;

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации R.

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1.Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2.Определяем действительный валовый доход (ДВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3.Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

- налоги на имущество;

- арендная плата за использование земельного участка;

- страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

- коммунальные услуги;

- зарплата персонала;

- содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Рассчитаем потенциальный валовый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду по формуле:

ПВД = АП х N х 12,

где: АП - месячная ставка аренды, д.е.;

N - количество единиц, сдаваемых в аренду, нат.ед.;

12 - количество месяцев в году.

ПВД = 650 х 161,4 х 12 = 1 258 920 рублей.

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат равными 1, т.к. помещение сдается полностью и спрос на аренду торговых площадей в данном районе высокий, то есть: ДВД = ПВД = 1 258 920 рублей. Рассчитано, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 15% от ДВД, поэтому:

ЧОД = ДВД - 20% = 1 258 920 - 188 838 = 1 070 082 рублей.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = ,

где: - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам;

- премия за риск вложения в доходную недвижимость;

- премия за низкую ликвидность объекта;

- премия за некачественный менеджмент.

- норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за август составляет 5 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 0 %, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 5% + 3% + 3% + 2% + 0,8% = 13,8%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

7 754 217 руб.

Стоимость объекта оценки площадью 161,4 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, д. 41, определенная доходным подходом, по состоянию на 15 августа 2012 года составляет (округленно): 7 800 000 рублей.

2.11 Итоговое согласование стоимости

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

Поскольку в расчетах исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), а сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости объекта недвижимости, им присваивается вес в размере 50%.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

8 000 000*0,5 + 7 800 000*0,5 = 7 900 000 рублей.

2.12 Заключение о стоимости объекта оценки

В результате проведенного анализа и расчетов можно сделать заключение, что рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения, расположенного на 1 этаже дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, 41, определенная в соответствии со стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России, по состоянию на 15 августа 2012 года составляет (округленно): 7 900 000,00 (Семь миллионов девятьсот тысяч) рублей.

Заключение

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

- метод прямой капитализации доходов;

- метод сравнения продаж;

- метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке - сравнительного и доходного. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.

Доходный подход построен на рыночных данных. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

В третьей главе работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (с изменениями и дополнениями)

3. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

4. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений

5. Международные стандарты оценки. - М.: РОО, 1995

6. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.

7. Гранова И. В. Оценка недвижимости: Учебное пособие/ И.В. Гранова. - СПб: Питер, 2001. - 208 с.

8. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие/С.В. Грибовский, С.А. Сивец. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 368 с.

9. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости/С.В. Грибовский. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.

10. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). - М.: ИНФРА-М, 2005

11. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.

12. Кацман В.Е. Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы: учебное пособие. Кн.1/В.Е. Кацман, В.Е. Косорукова, А.Ю. Родин. - М.: Маркет-Д, 2008. - 256 с.

13. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. - Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2005

14. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 560 с.

15. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов и др. - М.: Кнорус, 2010. - 752 с.

16. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

17. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997

18. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998

19. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. - М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - 101 с.

20. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. - М., 2003. - с. 238, 212, 213.

21. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. - М., 2003. - с. 44, 48, 90.

22. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2002

23. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: МарТ, 2004. - 464 с.

24. Староверова Г.С. Основы оценки стоимости недвижимости: учеб. пособие / Г.С. Староверова. - 2-е изд. доп. и перераб. - Вологда: ВоГТУ, 2010. - 191 с.

25. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. - 247 с.

26. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.

27. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

28. ФСО № 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки / Приказ Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 // КонсультантПлюс

29. ФСО № 2. Цели оценки и виды стоимости / Приказ Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 // КонсультантПлюс

30. ФСО № 3. Требования к отчету об оценке / Приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 // КонсультантПлюс

31. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001. - 297 с.

32. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.: Дело, 2000

33. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001., с. 48-49

34. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. - 2001. - с. 28-30

35. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2005. - №12. - с. 18-21

36. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

37. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. - 2005. - №3. - с. 24-43

38. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. - 2004. - №1. - с. 48-49

39. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости - принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. - №4.

40. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2002. - №9. - с. 103-107

41. http://www.alt35.ru

42. htpp:/www.ereport.ru

43. htpp:/www.vologda-oblast.ru

Приложения

Приложение 1

Корректировки

Характеристики	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Удельная цена		45 920	50 000	57 380
Категория цены		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка на торг, %		0	0	0
Скорректированная цена		45 920	50 000	57 380
Передаваемое право		собственность	собственность	собственность
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		45 920	50 000	57 380
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		45 920	50 000	57 380
Местоположение	г.Вологда, ул.Гагарина, д. 41	г. Вологда, ул. Щетинина, д. 4 (аналогично)	г. Вологда, ул. Ленинградская, д. 150 (аналогично)	г. Вологда, ул. Благовещенская, д. 89 (аналогично)
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		45 920	50 000	57 380
Этаж	1	1	1	1
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		45 920	50 000	57 380
Общая площадь	161,4	173	140	122
Корректировка, %		+2,3	-4,3	-7,9
Скорректированная цена		46 976	47 850	52 847
Тип постройки	современный	современный	современный	современный
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		46 976	47 850	52 847
Отдельный вход	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		46 976	47 850	52 847
Отопление	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		46 976	47 850	52 847
Транспортная магистраль (повышенная проходимость)	рядом	рядом	рядом	рядом
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		46 976	47 850	52 847
Состояние и уровень отделки	хорошее	Без отделки	хорошее	хорошее
Корректировка, %		+5	0	0
Скорректированная цена		49 325	47 850	52 847
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена
Удаленность от остановок	Рядом, 1-5 мин.	Рядом, 6 мин.	Рядом, 5 мин.	Рядом, 7 мин.
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		49 325	47 850	52 847
Состояние здания	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная цена		49 325	47 850	52 847
Удельная цена за 1 кв.м		45 920	50 000	57 380
Скорректированная цена		49 325	47 850	52 847
Средняя цена за 1 кв.м		50 007
Весовой коэффициент		0,5	0,3	0,2
Стоимость объекта оценки	8 003 325

Размещено на Allbest.ru