Обзор экономического положения в Архангельске и Архангельской области в январе-июне 2010 г.

В административно-территориальном отношении Архангельская область состоит из Ненецкого автономного округа (субъект РФ), 20 районов, 13 городов, 38 посёлков городского типа, 242 сельских администраций, 3965 сельских населённых пунктов. Наиболее крупные города Архангельской области: Архангельск (358,5 тыс. чел.), Северодвинск (232,8 тыс.чел.), Котлас (65,5 тыс.чел), Новодвинск (48,5 тыс.чел.), Коряжма (44,3 тыс.чел.). Областным административным центром области является г. Архангельск.

Архангельск относится ко второму климатическому району. Зима обычно длинная (до 250 дней) и холодная, с низкой температурой в среднем до -26 0С и сильными ветрами. Средняя температура воздуха наиболее холодной пятидневки -31 0С. Продолжительность отопительного периода 251 сутки. Средние месячные отрицательные температуры воздуха сохраняются с ноября по апрель. Весна приходит в апреле - мае. Средняя температура летом около 15 градусов тепла.

¹⁾ I квартал 2010 года в % к I кварталу 2009 года; I квартал 2009 года в % к I кварталу 2008 года; исчисляется на основе данных об изменении физического объема производства продукции сельского хозяйства, добычи полезных ископаемых, обрабатывающих производств, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, строительства, транспорта, розничной и оптовой торговли.

²⁾ Предварительные данные.

³⁾ Январь-май 2010 года, в % к январю-маю 2009 года, май 2010 года в % к маю 2009 года, в % к апрелю 2010 года, январь-май 2009 года в % к январю-маю 2008 года, май 2009 года в % к маю 2008 года, в % к апрелю 2009 года.

⁴⁾ На конец июня 2010 года, в % к концу июня 2009 года, в % к концу мая 2010 года, в % к концу июня 2008 года, в % к концу мая 2009 года.

Обзор рынка недвижимости в Архангельске

В конце 2008 г. в мировой экономике произошли кардинальные изменения, что в настоящий момент принято называть "экономическим кризисом". Данный кризис был вызван различными причинами, основной причиной, по мнению многих аналитиков, является снижение инвестиционной активности, кризис ликвидности в банковском секторе.

Естественно, что мировые экономические процессы отрицательно отразились и на экономике России в целом и на рынке недвижимости.

Прежде всего, необходимо проанализировать, как мировой экономический кризис отразился на рынке недвижимости в России. Резкое сокращение или отсутствие свободных инвестиционных ресурсов привело к значительному сокращению объемов строительства. В первую очередь, это отразилось на жилищном строительстве ввиду сокращения платежеспособного спроса населения и, как следствие, уменьшение объемов денежных потоков привлеченных средств в строительство. Одновременно с этим сократились и заемные средства ввиду отсутствия у банков свободных денежных средств и резкого повышения процентных ставок по кредитам.

Снижение инвестиционной активности практически во всех секторах экономики естественным образом привело к снижению спроса на коммерческие площади, что незамедлительно отразилось на сокращении объемов коммерческого строительства.

Таким образом, в целом можно говорить о том, что мировой экономический кризис прямым образом отразился на всех сегментах рынка недвижимости: на жилищном сегменте, на коммерческом сегменте, как строительства, так и аренды.

Объемы и масштабы негативного влияния сложившейся экономической ситуации далее необходимо анализировать с привязкой к конкретному региону, городу, так как общеизвестно, что рынок недвижимости - локальный рынок, на который проецируются все особенности социально-экономического развития региона и города.

Объекты оценки расположен в г. Архангельске, областном центре Архангельской области, следовательно, проанализируем особенности рынка недвижимости г. Архангельска. Также необходимо проанализировать, как общемировые экономические тенденции отразились на рынке недвижимости города.

При анализе рынка недвижимости следует, прежде всего, провести его сегментацию. Наиболее активно выделяются 3 сегмента рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости (офисные помещения, торговые объекты);

- рынок производственной недвижимости (производственные объекты, складские объекты).

В процессе анализа рынка недвижимости необходимо выполнить анализ спроса и предложения в каждом сегменте рынка, определить ценообразующие факторы. Рассматривая все сегменты рынка недвижимости в Архангельской области, можно отметить следующие основные тенденции.

В сложившихся социально-экономических условиях ситуация в регионе не отличается от общих тенденций в стране. Идет резкое сокращение бюджетных средств в экономику региона. Можно наблюдать снижение инвестиционной активности в регионе и в городе. Хотя, следует отметить, что глобальных изменений, которые крайне негативно отразились на экономике региона в настоящий момент не отмечено.

До кризисных явлений в экономике в Архангельске наблюдался высокий спрос на все типы недвижимости. Цены во многих сегментах (жилье, офисы, торговые площади) были необоснованно завышены, трудно было найти реальные ценообразующие факторы на тот или иной тип недвижимости, кроме одного основного - неудовлетворенный спрос и платежеспособность населения и бизнес-сообщества.

В силу того, что спрос на недвижимость был довольно высок, на рынке недвижимости города не произошло "обвала" цен, про который много говорилось в СМИ. Сейчас можно говорить о коррекции рынка, об исчезновении необоснованных экономических экстремумов и выравнивании цен.

Проведенный анализ рынка недвижимости (СМИ "Вся недвижимость Архангельской области", "Северный Меркурий", "Новая рекламная газета", www.rk-region.ru, www.home29.ru, интервью с риэлторами, собственный практический опыт оценщиков) показал, что, несмотря на продолжающееся развитие рынка недвижимости города, на нем произошли значительные коррективы, в различных сегментах рынка по разному.

Общая тенденция рынка недвижимости Архангельска - это снижение деловой активности. С ноября 2008 г. по март 2010 г. произошел заметный спад осуществляемых сделок, снизились объемы регистрируемых сделок, как с жилой недвижимостью (данные АН "Троицкий Дом", до октября 2008 г. было по 5-15 сделок в месяц, после ноября в месяц регистрируется 1-2 сделки), так и с коммерческой недвижимостью (данные УК "Регион-С", арендный спрос на коммерческие площади практически отсутствует).

Сегмент жилой недвижимости в данном отчете подробно не рассматривается в виду отсутствия объектов оценки, принадлежащих данному сегменту.

Рынок коммерческой недвижимости

К этому сегменту рынка относятся, прежде всего, офисные и торговые помещения. Этот сегмент рынка в Архангельске бурно развивался до октября-ноября 2008 г., после общемировых тенденций развитие данного сегмента значительно затормозилось.

Офисная недвижимость.

Основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка недвижимости - это местоположение, материал стен (кирпич, дерево), этаж расположения, тип помещения (отдельно стоящий или встроено-пристроенный), год постройки, отделка помещения (отделка евростандарта, простая отделка, без отделки).

Анализируя влияние данных ценообразующих факторов на стоимость офисной недвижимости (право собственности или арендная ставка), довольно сложно выделить количественные диапазоны их влияния. Можно говорить, о том, что стоимость объекта - это есть комплексное влияние ценообразующих факторов, степень влияния каждого из них в отдельности определить довольно сложно.

Более подробно проведем ценовой анализ данного сегмента рынка.

Прежде всего, нужно сказать, что объемы предложений о продаже объектов после ноября 2008 г. значительно сократились, в среднем более чем в 2 раза. Особенностью данного сегмента является то, что предлагаются на продажу в основном офисы в только что построенных объектах или в объектах, не введенных еще в эксплуатацию. Предложений о продаже на вторичном рынке офисов практически отсутствуют. Предложений о сдаче в аренду офисных помещений также стало значительно ниже, при этом арендная ставка имеет тенденцию к выравниванию, сглаживанию.

Анализируя этот рынок города, следует иметь в виду, что в нем 3 основных сектора:

1. офисы высокого качества (класс А, В). Аренда помещений в таких офисах составляет 600 - 1200 руб. за 1 кв. м в месяц (Карла Маркса 15, Айсберг - наб. Сев. Двины). При продаже таких помещений цена составляет 45 000 - 70 000 руб. за 1 кв. м.

При этом особое внимание следует обратить на то, что на первичном рынке практически все объекты (до 70%) выставляются на продажу без ремонта. Стоимость нежилых помещений без отделки оставляет от 35000 до 65000 руб. и выше за 1 к.в.м. в зависимости от местоположения. В связи с этим прослеживается тенденция рынка из-за которой нежилые помещения на первичном рынке без отделки и с чистовой отделкой выставляются на продажу по "общей" цене, как для офисов, так и для торговых площадей. Четкой границы между двумя функциональными назначениями при продаже объектов не прослеживается.

В свою очередь при аренде нежилой недвижимости разница между торговыми и офисными помещениями имеется.

2. офисы в ранее построенных административных зданиях с хорошей отделкой (класс В, С). Аренда в них составляет 300 - 800 руб. за 1 кв. м в месяц, а цена продажи, в среднем, 15 000 - 50 000 руб. за 1 кв. м.

3. офисы в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда (класс С, Д). Аренда - 100-350 руб. за 1 кв. м в месяц. Случаи продажи практически не встречаются. Основные ценообразующие факторы, определяющие арендную плату зависят от местоположения и технического состояния объекта недвижимости.

Классификация офисных помещений производится в соответствии с разработанными международными стандартами адаптированными к российскому рынку ("Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости" НПЦПО, Москва -2004 г.)

В общем случае нужно говорить о снижении спроса на офисную недвижимость, обусловленную снижением экономической активности. Количественные данные по объемам спроса и предложения привести довольно сложно, но в среднем предложений о продаже и аренде помещений стало меньше более чем в 2 раза, пропали предложения о продаже офисных помещений на вторичном рынке.

Торговая недвижимость.

Основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка недвижимости - это местоположение, материал стен (кирпич, дерево), этаж расположения, тип помещения (отдельно стоящий или встроено-пристроенный), год постройки, отделка помещения (отделка евростандарта, простая отделка, без отделки).

Анализируя влияние данных ценообразующих факторов на стоимость торговой недвижимости (право собственности или арендная ставка), довольно сложно выделить количественные диапазоны их влияния. Можно говорить, о том, что стоимость объекта - это есть комплексное влияние ценообразующих факторов, степень влияния каждого из них в отдельности определить довольно сложно.

Более подробно проведем ценовой анализ данного сегмента рынка.

Прежде всего, нужно сказать, что объемы предложений о продаже объектов после ноября 2008 г. значительно сократились, практические на 80%, что больше чем на офисном сегменте. Особенностью данного сегмента является то, что предлагаются на продажу в основном нежилые площади в только что построенных объектах или в объектах, не введенных еще в эксплуатацию, которые в принципе можно использовать для торговой функции. Предложений о продаже на вторичном рынке торговых помещений практически отсутствуют. Предложений о сдаче в аренду торговых помещений также стало значительно ниже, при этом арендная ставка имеет тенденцию к выравниванию, сглаживанию.

Наибольшим спросом пользуются помещения на центральных улицах, рядом с остановками транспорта, и др.

Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Так в Соломбале или в Варавино ставка аренды 200 - 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, тогда как в центре города она достигает 500-2000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Аналогично обстоит дело и с ценами при продаже таких объектов. В центральной части города продаются помещения на уровне 20000 - 70000(иногда до 80000) руб. за 1 кв. м, в окраинных районах - 10000 - 35 000 руб. за 1 кв. м.

При этом также следует отметить, тенденцию, проанализированную выше. На первичном рынке нет значительно отличия в цене по функциональному назначению между офисными и торговыми объектами.

Производственная и складская недвижимость

Сегмент складской и производственной недвижимости в Архангельске был развит значительно хуже по сравнению с коммерческой недвижимостью. Предложение о продаже объектов складской недвижимости в основном были на вторичном рынке, первичный рынок данного сегмента практически неразвит. Естественно, что влияние экономического кризиса на данном сегменте отразилось также снижением объемов предложения о продаже и сдаче в аренду. Говорить о снижении и выравнивании цен данном сегменте рынка не представляется возможным, так как цены, как до кризиса, так и во время остаются ориентировочно на одно уровне. Средняя цена за аренду на складские площади 20 - 150 руб. за 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. складской недвижимости колеблется от 500 до 35000 руб. за 1 кв.м.

Производственные площади сдаются в аренду немного подороже, в среднем от 50 руб. до 250 руб. за 1 кв. м. Стоимость 1 кв.м. производственной недвижимости совпадает со складской и колеблется от 500 до 35000 руб. за 1 кв.м.

Анализируя основные ценообразующие факторы на данном сегменте рынка нужно выделить его основные особенности. Чаще всего на продажу выставляется производственный комплекс целиком, включающий в себя несколько зданий и сооружений разного назначения. Очень часто в него входят объекты специализированной недвижимости, которые без всего комплекса приобретать бессмысленно. По отдельности чаще всего продаются склады, отдельные цехи, ангары.

Вследствие этого наблюдается значительный разброс цен на эти объекты при их продаже или аренде. Поэтому подобные объекты необходимо рассматривать в процессе анализа практически индивидуально, так как все производственные здания очень сильно отличаются друг от друга.

В общем случае можно говорить о том, что основные ценообразующие факторы на данном сегмент рынка это: комплексность объектов (в комплексе или отдельно стоящие), наличие подъездных путей, материал стен, наличие коммуникаций, техническое состояние. Определить степень влияния каждого ценообразующего фактора также не представляется возможным. Для каждого объекта оценки всегда проводится индивидуальный анализ цен, выбираются ценообразующие факторы, производится подборка объектов -аналогов.

Вывод: в результате проведенного анализа рынка недвижимости можно говорить о том, что экономический кризис в мировой экономике и в России, конечно, повлиял на рынок недвижимости Архангельска, но не резким снижением цен, а резким снижением предложений о продаже и аренде. Для рынка недвижимости крупного города, такого как Архангельск, это нормальная тенденция. Так как спрос здесь еще далек до насыщения, но на современном этапе платежеспособный спрос резко сократился, и собственники объектов недвижимости заняли выжидающую позицию и не спешат снижать цены.

Наряду с обозначенными ценообразующими факторами на каждом сегменте рынка выделим основной фактор - местоположение и определим его влияние на стоимость недвижимости.

Учитывая многолетний опыт оценщиков на рынке недвижимости г.Архангельска, а также регулярно отслуживаемые тенденции изменения рынка недвижимости г. Архангельска, можно говорить о том, что фактор местоположения, конечно, очень трудно поддается какой-то градации. Но определить общую тенденцию, характерную в целом для рынка недвижимости города можно. Так основываясь на оценочной практике, на проведенном анализе рынка, на интервью с представителями агентств недвижимости при оценке объектов (административного, складского назначения, гараж) эксперты разделили город на следующие, условно схожие ценовые зоны:

1 зона - центр города ограничение по ул. Выучейского - ул. Карла Маркса и Наб. Северной Двины - пр. Обводный канал

2 зона ул. Карла Маркса - ул. Суворова с одной стороны и ул. Выучейского ул. Смольный буян, Парижской коммуны с другой стороны, пр. Обводный канал - ул. Тимме

3 зона ул. Смольный буян, Парижской коммуны - ул. Галушина, ул. Суворова - ул. Терехина - ул. Таймырская

4 зона ул. Таймырская, остаток Соломбалского округа до ул. Усть-Двинская и округ Майская горка (ул. Галушина - ул. Никитова) с другой стороны.

5 зона - оставшиеся районы города, Варавино- Фактория, Сульфат, Маймакса, Цигломень.

Аренда офисных и торговых помещений на прямую зависит от местоположения, от деловой активности региона и спроса. Основываясь на приведенной выше классификации, цены на рынке недвижимости уменьшаются от 1 к 5 зоне.

Проследить общий градиент изменения цены для каждого сегмента рынка не представляется возможным. Данный анализ проводится в каждом конкретном случае при оценке объекта-оценки и выбора объектов-аналогов.

Нужно отметить, что не несмотря на снижение деловой активности время экспозиции объектов коммерческой недвижимости не увеличилось и в среднем составляет в г. Архангельске от 4 до 10 месяцев (данные ООО "Архангельская недвижимость", ул. Воскресенская, 17, тел. 65-73-91 ). Это можно объяснить несколькими факторами: с одной стороны мы еще находимся в самом начале кризисных явлений рынка недвижимости, с другой стороны так как спрос на коммерческую недвижимость и так высок и далек неудовлетворен, поэтому тенденций к его уменьшению пока нет.

Эксплуатационные издержки на рынке недвижимости. На современном этапе практически невозможно определить среднегодовые затраты на содержание объектов, в связи с неоднородностью имеющейся информации. В современных дорогих производственно-административных объектах, величина эксплуатационных расходов достигает 80-100 руб./кв.м в месяц, в зданиях в неудовлетворительном состоянии величина эксплуатационных расходов может составлять всего 60-170 руб./кв.м в год. При этом, следует отметить, что анализ рынка складской и производственной недвижимости показал, что в 70% случаях эксплуатационные издержки несет арендатор. Следовательно, при оценке объектов складской недвижимости нужно учитывать только затраты на страхование и земельный участок, затраты на коммунальные расходы в величину арендной ставки не входят

Потери от недоиспользования площадей в первую очередь зависят от величины общей площади объекта недвижимости. Соответственно, чем меньше его площадь, тем легче его сдать в аренду целиком. На основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что объекты производственной недвижимости площадью до 250 кв.м. сдаются в аренду полностью. При площади объекта недвижимости 250-500 кв.м. недоиспользование площадей составит 5%, при площади объекта 500-800 кв.м. - 10%, при площади 800-1500 кв.м. недоиспользование составит 15%.

Для объектов офисной и торговой недвижимости на основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что е объекты недвижимости площадью до 150 кв.м. сдаются в аренду полностью. При площади объекта недвижимости 150-400 кв.м. недоиспользование площадей составит 5%, при площади объекта 400-1000 кв.м. - 10%, при площади 1000 кв.м. и более недоиспользование составит 15%.

Описание объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома. Основная информация об объекте была получена из Технического паспорта БТИ, инв. номер 189, а также по результатам визуального осмотра.

Первоначальная балансовая стоимость - 815609,57 руб.

Остаточная балансовая стоимость - 634767,93 руб.

Литера А (Основное строение)

Технические характеристики конструкций объекта

Инженерное обеспечение