Главная
Коллекция "Otherreferats"
Экономика и экономическая теория
Особенности управления арендой объектов недвижимости различных видов
Особенности управления арендой объектов недвижимости различных видов
Формы собственности на объект недвижимости. Законодательные основы арендных отношений. Аренда помещений, земельных участков, государственного имущества с правом выкупа. Проведение аукционов и конкурсов на получение прав аренды объектов недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 17.06.2012 |
| Размер файла | 168,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
111
Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО "Сибирский Государственный
Индустриальный Университет".
Кафедра строительного производства и управления недвижимостью
"Особенности управления арендой объектов недвижимости различных видов”
Выполнила: ст. гр. СЭН-05
Рязанова А.В.
Проверил: Абрамович О.С.
Новокузнецк, 2008
Содержание
- Введение
- 1. Формы собственности на объект недвижимости
- 2. Законодательные основы арендных отношений
- 2.1 Аренда жилых помещений
- 2.2 Аренда нежилых помещений
- 2.3 Аренда земельных участков
- 2.4 Аренда государственного имущества с правом выкупа
- 3. Правовые основы получения прав субаренды
- 4. Порядок проведения аукционов и конкурсов на получение прав аренды объектов недвижимости
- 5. Технология арендных отношений
- 6. Вывод особенностей управления арендой
- 7. Приложение
- Список используемой литературы
Введение
В данной курсовой работе мы рассматриваем особенности распространенной сделки с объектами недвижимости, а именно аренды.
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).
Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
законность содержания:
правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
соблюдение формы сделки.
В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.
При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Недействительные сделки могут быть:
1) оспоримыми - сделки, признанные недействительными по решению суда;
2) ничтожными - сделки недействительные с самого начала ее совершения:
совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
волеизъявление не соответствует подлинной воле;
нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:
сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;
сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:
юридический факт, порождающий права и обязанности;
само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.
С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:
· купля - продажа
· аренда
· мена
· дарение
· рента
· приватизация…
Основная особенность аренды заключается в том, что объекты недвижимости не передаются другой стороне в собственность, как у других сделок. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
1. Формы собственности на объект недвижимости
В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ: "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Согласно ст.212 ГК РФ: "В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности". Эти формы собственности можно охарактеризовать следующим образом:
Частная собственность. Частной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам или юридическим лицам, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. При этом не все юридические лица могут обладать правом собственности на приобретенное, либо переданное им учредителями в качестве вкладов имущество. Согласно ст.213 ГК РФ изъятыми из этого перечня являются государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения, финансируемые собственником.
Государственная собственность. Государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъекта РФ) - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (ГК РФ, ст.214). Права собственника от имени РФ и субъектов РФ осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ГК РФ ст.125).
Муниципальная собственность. Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ГК РФ, ст.215). Права собственника от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления (ГК РФ ст.125).
Отнесение имущества к федеральной, государственной и муниципальной собственности проводится в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № 3020-р "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Федеральное, государственное и муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в реестрах федеральной, государственной и муниципального собственности, права и обязанности ведения которых возложены на соответствующие комитеты по управлению имуществом (Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной, и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденное распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-РП, п.11).
Государственное и муниципальное имущество имеет три вида правового режима:
а) закрепление за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ);
б) закрепление за государственными и муниципальными учреждениями, а также казенными предприятиями на праве оперативного управления (ст.296 ГК РФ);
в) незакрепленное имущество - государственная или муниципальная казна (п.4 ст.214, п. З ст.215 ГК РФ), при этом под казной понимается именно имущество, а не казначейство как государственный орган.
аренда недвижимость объект управление
2. Законодательные основы арендных отношений
Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность
Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:
· точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
· описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
· площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
· назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т.д.).
Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т.д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.
Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.
Договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован.
В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст.398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В ст.612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
· потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
· непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
· потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Необходимо иметь в виду, что на имущество, сдаваемое в аренду, могут иметь права третьи лица, о чем сказано в ст.613 ГК РФ. В соответствии с содержанием статьи передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Также в действующем законодательстве закреплены и другие нормы, направленные на защиту прав добросовестного арендатора. Так, например, согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на данное имущество.
Ст.615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Ст.616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако данная норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре.
Действующим законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды.
Согласно общему правилу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.
По требованию арендатора досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда:
1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.
По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда арендатор:
1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского Кодекса РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Ст.621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего арбитражного суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Вклад в уставной капитал Если права внесены в качестве вклада в уставной капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.
Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды выступает стороной договора.
При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.
Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставной капитал общества требует предоставить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.
2.1 Аренда жилых помещений
Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.
В настоящей статье рассмотрена норма, которая, как может показаться, изменила весь смысл одного из основных институтов жилищного права - аренды жилого помещения. Однако в действительности она подтвердила тенденцию развития советского и российского гражданского законодательства. Имеется в виду п.2 ст.671 ГК РФ, который гласит: "2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан". Речь также идет о логически связанном с ним п.1 ст.677 ГК РФ: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин".
На основе приведенных положений был сделан вывод о том, что "по существу, Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный или иной договор., по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу" Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С.28.
В таком же ключе рассматривалась ст.671 ГК РФ при комментировании Гражданского кодекса. Как отмечает В.Н. Литовкин, "юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено. на условиях договора аренды" <*>. Такого же мнения придерживается и П. Седугин. Он отмечает, что согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения "является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф.О.Н. Садиков. М., 1996.С. 242..
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова), включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. <**> Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С.83.
Пожалуй, только профессор Ю.К. Толстой не стал занимать столь жесткой позиции и изложил свое видение этого вопроса следующим образом: "По договору аренды арендатором согласно п.2 ст.671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо" <*>. Причем его сомнение в справедливости такого утверждения проявилось не только в использовании слов "вроде бы", но и в специальной оговорке о том, что "арендатором по договору может быть и гражданин" <**>. Ниже попробуем разобраться в причинах посубъектного деления обязательств по предоставлению жилых помещений в аренду и наем.
На стороне арендодателя (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст.608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне арендатора (нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо.
Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст.606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы (ср.: гл.27, 28 ГК РСФСР 1964 г.).
"По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату" (ст.275 ГК РСФСР 1964 г.). "По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем" (абз.1 ст.295 ГК РСФСР 1964 г.).
Вместе с тем цивилисты русской дореволюционной школы, оставаясь в рамках единого понятия договора имущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно назывался наем недвижимого имущества <*>, проводя тем самым деление по предмету обязательства - движимое или недвижимое имущество.
Советские исследователи гражданского права, в том числе Г.И. Петрищева, под давлением административных методов как в экономике, так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее "планово - регулируемый характер". При этом не отрицался принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может быть только гражданин: "Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма". Той же точки зрения придерживался и профессор С.М. Корнеев, утверждавший, что "если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует организация. то она является стороной по договору имущественного найма, а не жилищного найма." <*>. Правда, позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования жилого помещения. "Если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т.п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма). Если же жилое помещение предоставляется в пользование для удовлетворения жилищной потребности гражданина и его семьи, то налицо договор жилищного найма или жилищной аренды" <**>.
Подобные суждения о возможности предоставления жилых помещений "под офис" кажутся спорными как с точки зрения нового законодательства (п.2 ст.288 ГК РФ), так и с позиций действовавшего на момент подготовки к изданию процитированного учебника по гражданскому праву (ст.7 ЖК РСФСР), на страницах которого было высказано приведенное здесь мнение. Напомним: обе указанные статьи законов определяют, что жилое помещение не может быть использовано на иные, нежели проживание граждан, цели. Вместе с тем Основы гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. содержали неоднозначную по смыслу формулировку, которая и вызвала разночтения при трактовке положений об аренде жилых помещений. Статья 85 упомянутых Основ гласит:
"ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) АРЕНДОДАТЕЛЬ (НАЙМОДАТЕЛЬ) ОБЯЗУЕТСЯ ПРЕДОСТАВИТЬ АРЕНДАТОРУ (НАНИМАТЕЛЮ) ИМУЩЕСТВО ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ЛИБО ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗА ПЛАТУ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ИНЫХ ЦЕЛЕЙ" (выделено мною. - Д. П.). Представляется, что указанные цели арендных отношений не могут охватывать проживание граждан. При этом нельзя не прийти к более важному заключению: если следовать логике данной статьи Основ, то становится понятным выделение договора найма жилого помещения, призванного обеспечить реализацию потребности населения в жилье. Однако устранение условия, касающегося цели предоставления имущества в аренду (ст.606 ГК РФ), вызвало необходимость выработки иного критерия для разделения арендных и наемных обязательств по предоставлению жилых помещений.
Итак, с любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным.
Помимо особенностей в субъектном составе рассматриваемых обязательств есть некоторое отличие и в содержании обоих обязательств. Оно состоит в том, что по договору аренды имущество может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ), тогда как по договору найма жилого помещения последнее передается во владение и пользование (ст.671 ГК РФ).
Указание на полномочие по "временному пользованию" без владения было рассчитано, как указывает Г.С. Шапкина, главным образом, на случаи аренды ЭВМ - аренды машинного времени что, естественно, не может иметь никакого практического смысла при найме жилого помещения. Получая доступ к компьютеру, арендатор фактически вступает в естественное владение. При этом пользователь компьютера не приобретает полномочий владения как составной части права собственности на данный компьютер. Очевидно, что при найме жилого помещения такой разрыв правомочий недопустим.
В свете требований к субъектному составу договора аренды и найма жилого помещения особого внимания заслуживает замена института служебного жилья институтом арендованного жилья. В качестве особенности служебного жилья можно выделить то, что оно предназначено для проживания исключительно работников определенной организации.
Работники, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, вселяются в них на основании сложного юридического состава - решения местной администрации о включении жилого помещения в число служебных жилых помещений, решения администрации организации - работодателя о предоставлении своему работнику жилого помещения, выданного на его основе ордера и, в конце концов, заключения договора найма (ст.105, 106 ЖК РСФСР).
При улучшении жилищных условий граждан, состоящих на учете в жилищных органах, жилые помещения предоставляются из государственного или муниципального жилищного фонда от имени соответствующего публично - правового образования. Служебные жилые помещения, напротив, предоставляются организацией, в ведении которой находятся эти жилые помещения. В этих целях для организации выделяется жилье из того же государственного или муниципального жилищного фонда, тем самым формируется так называемый служебный жилой фонд.
Понятие "в ведении" используется в Жилищном кодексе РСФСР (абз.2 ст.105), однако его суть в Кодексе не раскрывается. Принимая во внимание время утверждения Кодекса, которое можно охарактеризовать как время господства государственной собственности, придем к заключению о том, что понятие "в ведении" предполагало наличие имущества на балансе определенного предприятия или организации.
Учитывая, что получателем "служебного" жилья в принципе могут выступать не только унитарные предприятия, но и частные юридические лица, более логичным стало решение о передаче жилья в таких случаях по договору аренды, а не на основании административного акта.
Если бы жилые помещения были приобретены организацией за счет собственных средств, то они входили бы в состав собственного (частного) имущества данного юридического лица, которое, в силу своего права собственности на них, самостоятельно определяло бы направления использования жилых помещений.
Предоставление жилого помещения непосредственно гражданам оформляется, в свою очередь, уже договором субаренды (или найма жилого помещения).
2.2 Аренда нежилых помещений
Любой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады и магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения предпринимательского "квартирного вопроса" - аренда.
Требования к содержанию договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ (часть 2, глава 34). В отношении нежилых помещений действуют основные положения об аренде (§ 1 гл.34) и ряд положений § 4 гл.34 - "Аренда зданий и сооружений", с учетом особенностей помещения как объекта недвижимости.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может выступать как собственник имущества, так и лица, управомоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду. Это могут быть юридические лица, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные предприятия и учреждения), доверительные управляющие, и иные лица, действующие по распоряжению собственника имущества. В случае, если арендодатель не является собственником, в договоре необходимо указать, на каком основании он вправе сдавать имущество в аренду.
В поисках помещения в аренду следует исходить из предполагаемых целей его использования. Если ваша фирма занимается деятельностью, на которую необходимо получать лицензию (медицинская деятельность), либо оказывает услуги, подлежащие обязательной сертификации (например, услуги общественного питания), к помещениям, которые используются для таких видов деятельности, предъявляются определенные требования. Эти требования предусмотрены для различных видов деятельности государственными стандартами, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.
Существенное условие договора - объект аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое в аренду помещение: адрес, площадь, порядковый номер по плану объекта недвижимости, кадастровый номер, расположение в составе другого объекта недвижимости (здания или сооружения). Эти данные указываются в соответствии с планом объекта недвижимости и техническим паспортом. План объекта недвижимости является обязательным приложением к договору аренды. Рекомендуется указывать целевое назначение объекта.
Если по данным, указанным в договоре, объект аренды не может быть определен, договор считается незаключенным.
Договора аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Согласно ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. П.2. ст.651 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок более одного года. При толковании этих норм ГК возник вопрос: требуется ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года? Помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, следовательно, на него распространяется действие п.2. ст.651 ГК. Эту позицию поддержал Высший арбитражный суд, указав в информационном письме от 01.06.2000 г. N 53, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Срок аренды определяется по соглашению сторон. Договор может быть заключен и без указания срока аренды, в этом случае имущество передается в аренду на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
При передаче помещения арендатору составляется акт приема - передачи, либо иной документ о передаче имущества. Передача может состояться по истечении какого-то времени после заключения договора, таким образом в договоре целесообразно указывать, в какой срок после заключения договора арендодатель обязан передать помещение арендатору, и предусмотреть ответственность арендодателя за просрочку. Для защиты интересов арендатора возможно указать, что начисление арендной платы и исполнение обязанностей по содержанию имущества начисляется со дня подписания акта приема-передачи. Возврат имущества арендодателю оформляется таким же образом.
В акте приема - передачи указывается состояние объекта на момент передачи в аренду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственность арендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этих недостатках, или должен быть их обнаружить при приемке имущества. Если арендатор подписал акт приема - передачи с оговоренными в нем недостатками имущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и не вправе предъявлять арендодателю претензии.
Договор аренды здания и сооружения должен в обязательном порядке содержать условие о размере арендной платы. Такое условие следует включать и в договоры аренды нежилых помещений. Арендная плата может взиматься не только в денежной сумме, но и в виде предоставления арендатором услуг, возложения на арендатора затрат по улучшению имущества, а также в иных формах, перечисленных в ст.614 ГК.
Обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта - Арендатора. Обязанности сторон рекомендуется указывать подробно, для избежания разночтений. Следующая формулировка: "Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения" при том что "Арендодатель несет расходы возложенные на него как на собственника помещения" может быть истолкована весьма неоднозначно. Подробное определение в договоре обязанностей тесным образом связано с вопросом об ответственности в случае, если имуществу причинен ущерб по причине неисполнения своих обязанностей одной из сторон.
Договор аренды действует до истечения срока, указанного в нем, либо при расторжении его одной из сторон - в случае, если срок аренды не определен. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. На тот случай, если между сторонами возникает конфликт, следует избегать формулировок вроде "настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законом". Закон при наличии спора допускает по общему правилу расторжение договора в судебном порядке, по иску одной из сторон (п.2. ст.450, ст. ст.619, 620 ГК). Это правило не действует, если в договоре предусмотрены случаи, в которых одностороннее расторжение договора возможно без обращения в суд, и договор считается расторгнутым при заявлении одной из сторон об отказе от исполнения договорных обязательств.
Основания для расторжения договора арендодателем могут быть следующие: длительная просрочка арендной платы; ухудшение арендатором имущества; неоднократное нарушение условий договора, и т.д. Арендатор вправе отказаться от договора, если арендодатель создает препятствия в пользовании имуществом; если имущество имеет скрытые недостатки, и Арендодатель не предупредил о них Арендатора, и в других случаях. Перечень таких оснований не исчерпывающий.
Как последствие расторжения договора по любому из оснований следует указать срок возврата помещения арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении договора часто возникают вопросы о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.
Заключая договор аренды, не стремитесь сводить его содержание к минимально необходимым условиям об объекте аренды и арендной плате. В случае, если законное и гарантирующее ваши права условие не включается в договор по той причине, что стороны не смогли его согласовать, в ваших интересах отказаться от этого варианта, чтобы в будущем избежать судебных процессов и убытков.
Практически во всех торговых центрах вне зависимости от их формата существует пул так называемых мини-арендаторов. Собственники ценят их за то, что эта группа ретеилеров позволяет наиболее эффективно использовать площади ТЦ. При этом места для таких арендаторов предоставляются на особых, на первый взгляд невыгодных условиях. Попробуем разобраться, почему.
Далеко не все представители торгового содружества, арендующие площади в ТЦ, нуждаются в больших пространствах. Достаточно большой сегмент ретеилеров довольствуется несколькими квадратными метрами. Это магазины импульсного спроса, в которые заглядывают мимоходом, а не планируют посещение специально.
На сегодняшний день, по словам Ильи Левкова, директора по инвестициям Midland Development, мини-арендаторами могут быть продавцы аксессуаров и ювелирных изделий, салоны сотовой связи, продавцы печатной продукции, сувениров, прохладительных напитков, мороженого и других сладостей, чулочно-носочных изделий, часов. К мини-арендаторам причисляются также нейл-студии, студии флористики и упаковки, обменные пункты и пункты оформления кредитных карт. Среди "малышей" - пункты приема химчистки, обувного и металлоремонта; фотостудии, багетные мастерские и др. В роли "островных" арендаторов можно встретить кофейни. Охотно арендуют малые площади автосалоны, выставляя автомобиль для проведения промоакций в торговых центрах.
От специфики и профиля деятельности зависит и площадь, на которой "ютится" мини-арендатор.
Самые маленькие - терминалы и банкоматы занимают 0,7-1 кв. м. Продавцам сувенирной продукции и упаковки нужно, как правило, 6-7 кв. м. Выставленный салоном автомобиль занимает примерно 6 кв. м, "островки" различного профиля 10-15 кв. м. Больше всего места требуют химчистки, детские комнаты, кофейни. Их площади могут достигать нескольких десятков метров.
По словам Елизаветы Эстриной, руководителя отдела консалтинга компании Praedium, вплоть до недавних пор подобные арендаторы предпочитали располагаться на торговых улицах с хорошей пешеходной доступностью. Сейчас их приоритеты сместились в сторону ТЦ.
Первыми в качестве мини-арендаторов в торговых центрах появились киоски, предлагающие прессу, бижутерию, солнцезащитные очки и т.д. То есть товары "импульсной покупки".
"Собственники и управляющие компании, - довольно долго присматривались к мини-арендаторам, оценивая выгоды такого сотрудничества. И поняли, что "малыши" не просто дополняют спектр услуг и товаров, но играют важную роль в создании системы навигации в ТЦ".
Основным стимулом для собственников ТЦ при размещении небольших ретейлеров является эффективное использование площадей и максимизация прибыли. Такие операторы являются дополнительным источником доходов при минимальных затратах собственников: доля прибыли от сдачи малых площадей в аренду в общем объеме выручки составляет около 5 %.
В отличие от "якорных" арендаторов, с которыми договариваются еще на этапе проектирования и даже выбора земельного участка, мини-арендаторы привлекаются в ТЦ значительно позднее.
Решение продумывается на этапе зонирования площадей, с учетом концепции ТЦ, расположения "якорей" и входных групп. Екатерина Круглова, директор департамента коммерческой недвижимости управления маркетинга и продаж RIGroup, отмечает, что одновременно должны просчитываться оптимальные маршруты движения покупательских потоков, проектироваться и оформляться общественные зоны, рекреационные зоны. Такой подход позволяет максимально эффективно распределить торговые площади и подобрать оптимальный пул арендаторов, не забывая в погоне за экономической выгодой, что ТЦ прежде всего должен быть удобным для посетителей.
Именно поэтому мини-арендаторов часто размещают через некоторое время после начала работы комплекса. Для выявления наиболее привлекательных мест необходимо около трех месяцев. За это время станет понятно, как "расселись" основные арендаторы, к кому из них ходит больше всего народу, а значит, определятся места, где мелкие объекты можно "внедрить" так, чтобы они не мешали движению покупательских потоков. Но такая схема имеет и свои минусы. К киоскам и павильонам требуется подвести электричество, продумать размещение рекламных конструкций и элементов внутреннего дизайна (лавочки, деревья и т.п.). Так что привлекать мини-арендаторов лучше все-таки до начала работы ТЦ.
Но сроки не единственная головная боль девелоперов. Самое главное при размещении и проектировании киосков мини-арендаторов - соблюдать чувство меры. Слишком большое количество киосков превращает торговый центр в рынок. При размещении мини-арендаторов в коридорах торгового центра не должно создаваться ощущения перегруженности. Поэтому ширину коридоров также необходимо учитывать.
Что касается чувства меры и оптимального количества мини-арендаторов, то его диктует в первую очередь формат ТЦ. Заполнение торгового центра мини-арендаторами целесообразно для центров, находящихся в спальных районах, а также в тех, что ориентированы на предоставление полного комплекса услуг. В ТЦ, расположенных в центре города, таких операторов меньше. Это, с одной стороны, обусловлено запросами целевой аудитории, с другой - более жесткой конкуренцией с соседствующими операторами по ставкам аренды. В среднем на мелких арендаторов приходится приблизительно 5-7 % торговой площади крупного комплекса. Существуют определенные форматы ТЦ, которые не предусматривают наличия мелких арендаторов в принципе. Это аутлет-центры, сток-центры, пауэр-центры. Не предполагают размещения мелких арендаторов и торговые центры класса премиум.
В большинстве случаев, как уже говорилось, мини-арендаторы предлагают покупателям товары импульсного спроса и рассчитаны на транзитные покупательские потоки ТЦ. Подходящими для них места вблизи эскалаторов и траволаторов, на пересечении торговых улиц центра, в зонах отдыха, в прикассовой зоне гипермаркета. Как правило, это нижние этажи торгового центра с максимальным покупательским потоком.
Размещение определяется возможностями торгового центра, в первую очередь шириной проходов. Основная масса мини-арендаторов может быть сосредоточена вокруг атриумной зоны, как в ТЦ "Охотный ряд", или располагаться в центре галереи (ТЦ "МЕГА"). И конечно, мини-арендаторов размещают в качестве "островков" в коридорах торговой галереи. Кроме того, мини-арендаторы не должны быть сосредоточены в одном месте, иначе зона станет малопривлекательной для посетителей.
При размещении мини-арендаторов в торговом центре необходимо пройти ряд согласований. Например, запрещено размещение киосков и витрин под эскалаторами и в узких галереях, так как это не соответствует нормам безопасности, в частности условиям обеспечения экстренной эвакуации посетителей.
Размещение инфраструктурных арендаторов зависит от их профиля и специфики деятельности. Банки обычно располагаются в центральной части зала, чтобы было удобно подойти из любой точки комплекса. Химчистку лучше размещать недалеко от входа, чтобы не заставлять посетителя долго бродить с грязной одеждой. Что касается салонов красоты, то тут однозначного ответа нет. Салон обычно рассчитан на четкое целевое посещение, поэтому вполне может располагаться на верхних этажах, если позволяют технические и инженерные особенности здания. Цветы и стойки упаковки подарков, как правило, находятся на входных группах.
Как известно, чем меньше арендуемая площадь, тем выше ставка аренды за квадратный метр. Вот почему для собственников торговых центров очень выгодно сдавать площадь мини-арендаторам.
На формирование арендных ставок, в том числе и для мини-арендаторов, влияет множество факторов - от местоположения и позиционирования ТЦ, торгового профиля арендатора (торговля, общепит, услуги) до этажа, площади, а также от местонахождения магазина в торговой галерее, близости к "якорному" оператору или к эскалаторам и лестницам.
Существует два способа расчета ставки: по размеру занимаемой площади и по расположению в торговом центре. Так, размещение на первом этаже может оцениваться в $ 2 000 кв. м/год, а на третьем $1 000-1 500 кв. м/год.
Если арендная ставка рассчитывается в зависимости от площади, то в регионах она составит: для банкомата (до 1 кв. м) - $ 2 500-2 800 кв. м/год (в месяц - около 6 500 р.), для стойки бижутерии (4 кв. м) - $ 2 000 кв. м/год. Аренда площади для промоакции с использованием автомобиля (6 кв. м) - $ 1 200-1 600 кв. м/год (20 000-25 000 рублей в месяц). В Москве ставки, разумеется, выше.
Ставки для инфраструктурных арендаторов зависят от профиля. Например, салоны связи могут платить до $ 3 000-5 000 кв. м в год, а операторы фастфуда - $ 500-1 000 кв. м в год. Меньше всего арендная ставка для химчисток и детских площадок - обычно не более $ 500/кв. м в год.
Подобные документы
Понятие и функции аренды. Виды и формы аренды. Экономический механизм аренды недвижимости. Арендная плата: состав и функции. Виды и формы арендных платежей. Аренда коммерческих помещений. Методика расчета арендной платы.
курсовая работа [82,9 K], добавлен 26.05.2006Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.
контрольная работа [90,9 K], добавлен 28.03.2015Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.
дипломная работа [717,0 K], добавлен 27.03.2013Сущность аренды недвижимости и рынка прав аренды. Особенности развития рынка недвижимости. Анализ оформления залога на земельные участки и объекты недвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г. Чита.
контрольная работа [64,3 K], добавлен 13.05.2010Основные понятия, связанные с недвижимостью. Характеристика и классификация объектов недвижимости. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости. Международные стандарты оценки. Государственная регистрация прав.
контрольная работа [44,5 K], добавлен 20.02.2009Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010Классификация объектов недвижимости, понятие естественных и искусственных объектов. Категории земельного фонда по экономическому назначению. Типологические характеристики объектов жилой недвижимости. Международная классификация коммерческой недвижимости.
контрольная работа [63,2 K], добавлен 07.10.2013Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.
реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014
