Согласно ст.606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.

Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок? Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.

Ст.287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:

- неиспользование земельного участка - вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство или строительство - срок неиспользования - не менее 3 лет Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:

- договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет - время, необходимое для освоения участка не засчитывается в указанный срок - неиспользования ввиду обстоятельств, исключающих такое использование Под "обстоятельствами, исключающими такое использование" следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т.п.

Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И, несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как "заказ", что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.

Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.

Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.

Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.

Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес.

Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.

Согласно ст.606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.

Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок? Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.

Ст.287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:

- неиспользование земельного участка - вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство или строительство - срок неиспользования - не менее 3 лет Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:

- договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет - время, необходимое для освоения участка не засчитывается в указанный срок - неиспользования ввиду обстоятельств, исключающих такое использование Под "обстоятельствами, исключающими такое использование" следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т.п.

Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И, несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как "заказ", что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.

Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.

Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.

Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.

Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес. Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. При этом в отсутствии развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования.

Основными признаками аренды земель являются:

В системе гражданских правоотношений важное место занимают арендные отношения, связанные с передачей одним субъектом гражданских правоотношений принадлежащего ему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Одним из основных признаков договора аренды является его срочный характер, т.е. имущество передается на определенный срок. Таким образом, исходя из смысла договора аренды предполагается возврат арендованного имущества арендодателю.

Однако из данного правила есть исключения. Согласно ст.624 ГК РФ законом или договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендатором арендованного им имущества. Таким образом, законодатель допускает возможность заключения договоров аренды, которые предусматривают по истечении определенного срока аренды переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору.

Указанной статьей не ограничен круг субъектов, которые вправе включить в условия заключаемого ими договора аренды право арендатора на выкуп арендуемого имущества. В силу ст.1, 124 ГК РФ можно предположить, что любой участник гражданских правоотношений, обладающий право - и дееспособностью, имеет возможность заключить подобный договор. Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору. Однако отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке. В соответствии со ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При передаче государственного и муниципального имущества положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Статьей 13 данного Закона не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства) не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

Следует отметить, что запрет на отчуждение государственного имущества в собственность физических и юридических лиц путем заключения договоров аренды, предусматривающих право арендатора на выкуп арендованного имущества, существовал не всегда. Гражданский кодекс РСФСР в гл.27 "Имущественный наем" регулировал правоотношения, связанные с арендой, и не предусматривал возможности заключения договоров аренды с правом выкупа.

23 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства СССР об аренде N 810-1, которые более подробно регулировали арендные отношения. Основы законодательства об аренде предусматривали возможность применения аренды во всех отраслях народного хозяйства, в отношении имущества всех форм и видов собственности. К объектам аренды относились: земля и природные ресурсы, предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цеха, иные структурные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей; отдельные здания, сооружения, оборудование, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности. Однако на практике в основном в аренду передавались предприятия в целом либо их отдельные подразделения. Передача в аренду, в особенности с правом выкупа, отдельных зданий и сооружений не была распространена. Законодательно был определен ряд ограничений, устанавливающих запрет на сдачу в аренду предприятий во многих отраслях промышленности.

В качестве арендодателя могли выступать собственники имущества, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия были вправе самостоятельно сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении. Согласно ст.6 Постановления Верховного Совета СССР "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" до принятия и введения в действие Закона "О собственности в СССР" полномочия по заключению договоров на сдачу в аренду государственных предприятий (объединений), организаций, структурных единиц объединений были предоставлены государственным органам, уполномоченным на это Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик.

Основы законодательства об аренде были первым нормативным актом, предоставившим арендатору возможность выкупа арендованного имущества. Согласно ст.10 Основ законодательства об аренде условия, порядок и сроки выкупа должны быть определены в договоре аренды. Выкуп осуществлялся путем внесения арендатором арендодателю всей арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого прекращена до завершения амортизационного срока. Согласно ст.16 Основ трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения мог образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия.

Арендное предприятие могло быть образовано только по решению общего собрания трудового коллектива. После принятия решения об образовании арендного предприятия организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом должна была разработать проект договора аренды и направить его для согласования государственному органу, уполномоченному сдавать в аренду государственные предприятия. Если арендное предприятие создавалось на базе имущества не всего предприятия, а его подразделения, то такое предприятие могло быть образовано только с согласия соответствующего предприятия, которое заключало договор аренды, т.е. выступало арендодателем по договору. Споры, возникавшие при заключении договора аренды государственного предприятия, подлежали рассмотрению государственным арбитражем. После подписания договора аренды и передачи имущества организация арендаторов приобретала статус арендного предприятия. Права и обязанности юридического лица арендное предприятие приобретало после государственной регистрации в соответствующем исполкоме Совета народных депутатов по месту своего нахождения. Арендное предприятие являлось правопреемником всех прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду.

Однако приобрести право аренды государственного предприятия могли не только трудовые коллективы самих предприятий. Основы предусматривали возможность проведения конкурсов на аренду государственных предприятий и их имущественных комплексов.

Конкурс проводился по решению государственного органа, уполномоченного сдавать в аренду государственные предприятия. Право на участие в конкурсе предоставлялось не только трудовым коллективам предприятий (структурных подразделений), но и смешанным коллективам, в которые могли входить работники, не занятые на данном предприятии, группы граждан, объединившихся с целью аренды данного предприятия, другие государственные предприятия, кооперативы и общественные организации. Для участия в конкурсе указанные коллективы должны были образовать организацию арендаторов в установленном порядке. Однако преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия сохранялось, при прочих равных условиях на конкурсе, за их трудовыми коллективами.

Учитывая, что процесс перехода имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц (приватизация) имеет важное экономическое, социальное значение, требовалось принятие специального законодательства, определяющего основные принципы и направления государственной политики в данной области. Первым фундаментальным законодательным актом о приватизации стал Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", который определил организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства в РФ.

Статья 15 Закона предусматривала в качестве одного из способов приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично. Однако, принимая во внимание п.2 ст.15 Закона, можно сделать вывод о том, что указанный способ приватизации мог быть применен только в том случае, если договор аренды с правом последующего выкупа был заключен до вступления в силу названного Закона. В таких случаях приватизация имущества осуществлялась следующими способами:

в соответствии с условиями договора аренды, если размеры, сроки, порядок и иные условия внесения выкупа были установлены договором аренды. При этом на трудовой коллектив данного предприятия распространялись все льготы, установленные законом для трудовых коллективов государственных или муниципальных предприятий, даже если указанные льготы не были закреплены в договоре;

в случае если договором аренды не были предусмотрены порядок и сроки внесения выкупа, приватизация такого предприятия осуществлялась путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа с правом первоочередного приобретения арендаторами акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, если такое решение принято общим собранием (конференцией) арендаторов;

в остальных случаях арендатор имущества государственного или муниципального предприятия, признаваемый покупателем в соответствии со ст.9 Закона, мог получить право на приобретение в собственность арендованного им имущества только в общем порядке, установленном Законом, т.е. путем приобретения предприятия на аукционе или конкурсе.

Специально Законом урегулирован вопрос выкупа предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Согласно ст.15 арендаторам указанных предприятий, не имеющим права на выкуп арендованного имущества в соответствии с условиями договоров аренды, заключенных с ними до вступления в силу Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, такое право предоставлялось в случае согласия членов коллектива арендаторов на выделение в процессе приватизации отдельных структурных подразделений. Порядок предоставления права на выкуп и преобразования арендного предприятия в акционерное общество определяется Положением о порядке приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, утверждаемым Госкомимуществом России.

Закон о приватизации 1991 г. не содержал прямого указания на то, что приватизация государственного имущества может осуществляться исключительно способами, указанными в Законе, но и не содержит отсылочных норм, которые позволили бы сделать вывод, что способы приватизации могут быть установлены каким-либо иным нормативным актом. Таким образом, на мой взгляд, заключение договоров аренды с правом выкупа после вступления в силу указанного Закона не допускалось.

Указом Президента РФ от 29 декабря 1991 г. N 341 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий" были утверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г.

Указанным нормативным актом был установлен прямой запрет на заключение договоров аренды государственного имущества с предоставлением арендатору права его выкупа, но арендаторы были вправе участвовать в приватизации на общих основаниях.

Однако уже в 1992 г. ситуация изменилась. Постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. N 2980-1 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г. Согласно п.5.10 Программы приватизация имущества, сданного в аренду, осуществлялась разными способами в зависимости от наличия права выкупа в договоре аренды и согласия трудового коллектива предприятия-арендатора, принятого решением не менее половины его членов. Особенности Программы заключались в следующем. Пункт 5.10 предоставлял коллективам структурных подразделений предприятий в случае принятия решения о выделении в самостоятельное предприятие право на выкуп доли арендованного имущества государственного предприятия. Указанное право распространялось только на структурные подразделения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Пункт 5.11 Государственной программы приватизации предоставлял товариществам, созданным трудовыми коллективами предприятий на основе аренды имущества государственного предприятия и не имеющим в соответствии с условиями договора аренды право на выкуп имущества, а также арендованного имущества. Более того, указанным товариществам было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых ими помещений с правом приобретения их в собственность не ранее чем через год после выкупа арендованного имущества. Указанное положение действовало в случае, если предприятие было создано трудовым коллективом до вступления в силу Закона РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1, т.е. на базе аренды имущества государственного предприятия его трудовым коллективом.

В соответствии с п.5.7 Программы физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизируемых государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее чем через один год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятием земельных участков в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

Указанные положения Государственной программы приватизации можно расценить как установление новых самостоятельных способов приватизации, поскольку в результате их реализации происходит отчуждение недвижимого государственного имущества в собственность юридических и физических лиц, что вступает в противоречие с Законом РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", согласно которому выкуп арендованного имущества допускался только в случае, если до вступления в силу указанного Закона был заключен договор аренды с правом выкупа. Однако исходя из анализа судебной практики, сложившейся в тот период, можно сделать вывод, что указанные положения Государственной программы приватизации применялись и в случае отказа комитетов имущества в их реализации могли быть защищены в судебном порядке.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, которая также предоставляла арендаторам возможность выкупа арендованного имущества.

Пунктом 5.14.5 Государственной программы приватизации от 24 декабря 1993 г. была предоставлена возможность выкупа государственного или муниципального имущества по договорам аренды, заключенным после вступления в силу Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", или без права выкупа. Такой выкуп осуществлялся путем преобразования арендного предприятия в открытое акционерное общество (товарищество) по решению собрания учредителей акционерного общества. При этом акции, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, реализовывались на чековых аукционах, аукционах, конкурсах и могли быть приобретены арендаторами на общих основаниях.

Особые льготы были предоставлены физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе) (п.5.9 Программы). Указанным лицам было предоставлено право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных нежилых помещений, зданий, строений сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.

Особенно важное значение имел п.2.6 Программы от 24 декабря 1993 г., согласно которому граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, составляют не более 25%, при заключении договора аренды на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имели право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности. Данное положение Программы приватизации было широко реализовано на практике. Комитеты по управлению имуществом проводили конкурсы по продаже в аренду нежилых помещений, зданий. В условиях конкурса предусматривалось право арендатора на выкуп арендуемого нежилого помещения. Таким образом, в соответствии с условиями Программы приватизации от 24 декабря 1993 г. арендатор был вправе выкупить арендуемое им нежилое помещение. Однако следует отметить, что указанное положение Программы противоречило действующему в то время Закону РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1.

Менее чем через год Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 были утверждены Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. Основными положениями также был предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. Данный способ применялся в основном к приватизации недвижимого имущества.

Пункт 4.5 Основных положений предоставлял право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах:

физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75% их акций;

гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества осуществлялась на основании заявления арендатора, которое могло было быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Накопленный опыт, необходимость дальнейшего развития приватизации позволили разработать и принять новый основополагающий нормативный акт, который упорядочил разрозненные, содержащиеся в большом количестве источников нормы по приватизации. Таким документом стал Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Закон устанавливал исчерпывающий перечень способов приватизации. Осуществление приватизации государственного или муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных указанным Федеральным законом, не допускалось, а соответствующие сделки приватизации государственного или муниципального имущества признавались ничтожными с момента их заключения.

Согласно ст.16 Закона выкуп арендованного государственного или муниципального имущества остался одним из способов приватизации. Статья 26 Закона определяет порядок выкупа государственного или муниципального имущества, сданного в аренду. Приватизация сданного в аренду в соответствии с договором аренды с правом выкупа, который был заключен до вступления в силу Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", имущества государственного или муниципального унитарного предприятия осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества следующими способами:

в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором; посредством преобразования государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество с предоставлением арендатору такого имущества права первоочередного приобретения акций указанного общества, принадлежащих соответственно Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям.

В других случаях арендатор имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со ст.9 указанного Федерального закона, мог приобрести такое имущество в порядке, установленном Законом, а также соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Таким образом, исходя из положений Закона право на выкуп арендованного имущества могло быть реализовано только в случае, если до вступления в силу Закона был заключен договор аренды имущества государственного или муниципального предприятия, который предусматривал право арендатора на выкуп имущества.

Однако на практике ситуация выглядела несколько иначе. В связи с тем что в установленном порядке не было отменено действие Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, а также Основных положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, комитеты по управлению имуществом продолжали проводить конкурсы на право аренды нежилых помещений, зданий, сооружений с предоставлением арендатору права на выкуп арендуемого помещения. В связи с тем что положения Указов Президента противоречили Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", условия конкурсов в данной части являются недействительными и не могут быть реализованы. Поэтому в настоящее время в арбитражных судах рассматривается много исков арендаторов государственного имущества к соответствующим государственным органам о предоставлении права на выкуп арендованных ими нежилых помещений.

Если при заключении сделки приватизации были допущены нарушения законодательства о приватизации, то такая сделка является ничтожной и не влечет за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Заключение договора аренды с правом выкупа арендованного помещения, а также последующее заключение договора купли-продажи указанного предприятия с организациями, не имеющими на это права, не соответствует законодательству.

Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", как и Федеральный закон от 24 июня 1997 г. N 123-ФЗ, не предусматривает такой способ приватизации государственного и муниципального имущества, как заключение договора аренды с правом выкупа. Условия договора аренды, заключенного после вступления в силу Федерального закона N 178-ФЗ, предоставляющие арендатору право на выкуп арендованного государственного имущества, в соответствии со ст.168 ГК РФ являются ничтожной сделкой и не влекут за собой правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью. Подобное ограничение прав на заключение договора аренды с правом выкупа вызвано, на мой взгляд, особой социальной, экономической и политической значимостью вопроса об отчуждении государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

Таким образом, аренда с правом выкупа, предусмотренная ст.624 ГК РФ, не является чем-то новым, ранее неизвестным российскому законодательству. Вместе с тем имеются ограничения по кругу субъектов, которые вправе заключать подобный вид договоров, а именно: государство (органы, действующие от имени государства) не вправе заключать подобный договор, поскольку происходит отчуждение государственного имущества в собственность физических или юридических лиц. Законодательством о приватизации такой возможности не предусмотрено. Представляется, что запрет на отчуждение государственного имущества таким способом, как аренда с правом выкупа, достаточно обоснован, что связано с особой значимостью процесса приватизации. В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра, или магазина "Ветеран", или центра бытового обслуживания). В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.

3. Правовые основы получения прав субаренды