Оценка стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГОБУ ВПО

«Южно-Уральский государственный университет»

(Национальный Исследовательский Университет)

Факультет «Экономики и предпринимательства»

Курсовая работа

Дисциплины «Экономика недвижимости»

Специальность 08050265

Челябинск 2012

Оглавление

Аннотация

Введение

1. Деловая ситуация

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

1.2 Текущее использование здания

1.3 Описание места расположения объекта

1.4 Описание прав собственности

1.5 Цель оценки

1.6 Краткая характеристика рынка недвижимости

1.7 Основные понятия, используемые в работе

1.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

1.9 Дата оценки стоимости объекта

2. Оценка земельного участка

3. Оценка объекта затратным подходом

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания

3.2 Определение накопленного износа здания

3.3 Определение остаточной стоимости здания

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

4. Оценка объекта рыночным подходом

4.1 Характеристика сопоставимых объектов-аналогов

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов-аналогов

4.2.1 Корректировка по времени продаж

4.2.2 Корректировка по местоположению

4.2.3 Корректировка по состоянию объекта

4.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

5. Оценка объекта доходным подходом

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания

5.5 Чистый операционный доход от аренды кафе

5.6 Реальный денежный поток

5.7 Коэффициент дисконтирования

5.8 Дисконтированный денежный поток

5.9 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

5.10 Текущая стоимость здания

5.11 Стоимость объекта недвижимости

6. Согласование результатов оценки

Заключение

Библиографический список

Приложение

Аннотация

Курсовая работа по курсу «Экономика недвижимости». - Челябинск: ЮУрГУ, Ф ЭиП - , 2012

Курсовая работа выполнена с целью закрепления теоретических знаний и получение практических навыков по оценке недвижимости.

В данной работе приводится оценка затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости. В качестве такого объекта выступает здание офисного типа, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Свободы, дом 12.

При определении расчетных данных для выполнения работы к приведенным в задании данным прибавлено число, состоящее из четвертой и пятой по счету цифр номера зачетной книжки - 19.

Введение

Данная курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» содержит характеристику оцениваемого объекта недвижимости, в данном случае - это здание офисного типа ОАО «Урал-сервис», расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Свободы, дом 12.

Также в ней описана краткая характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости в городе Челябинске, раскрыты некоторые понятия, дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта недвижимости. Даны вычисления по оценке земельного участка и оценке объекта затратным, рыночным и доходным подходами.

1. Деловая ситуация

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

недвижимость оценка земельный участок

Тип оцениваемого объекта недвижимости: здание офисного типа.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой.

В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. Строительный объём здания - 18019 куб. м. Полезная (арендная) площадь здания - 3469 кв. м. Полезная (арендная) площадь подвала - 619 кв. м. Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3919 руб. / 1 куб. м. Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания. Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

1.2 Текущее использование здания

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 319 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 169 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40 019 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2 419 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует.

После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет.

Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

- основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

- отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;

- оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- налог на прибыль в размере 24,0 %;

- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата - на 10,0 %;

- чистый доход от кафе - на 15,0%;

- заработная плата персонала - на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

1.3 Описание места расположения объекта

Здание расположено в центральной части города Челябинск по адресу: улица Свободы, дом 12, на участке земли площадью 1019 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

1.4 Описание прав собственности на объект

Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство. Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

1.5 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.6 Краткая характеристика рынка недвижимости

В настоящее время рынок офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска переживает период активного роста.

В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов.

Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей.

Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.

Вторым, более качественным источником предложения в аренду офисных помещений в г. Челябинске, являются реконструированные и перепрофилированные здания, ранее не офисного назначения: бывшие жилые здания, административные здания и общежития. Собственники таких объектов постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного «советского ремонта» до уровня среднего и ниже среднего «евроремонта».

Третьим источником предложения офисных помещений являются специализированные офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние несколько лет. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений.

Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам.

К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.

В западном понимании профессиональных управляющих компаний на рынке офисной недвижимости г. Челябинска нет. Появление на рынке качественных бизнес-центров придает импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.

Наибольший спрос по площади арендуемых офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска приходится на помещения до 100 кв.м. (по разным оценкам, порядка 61%). Доля в общей структуре спроса на более крупные помещения, площадью от 100 до 500 кв.м, составляет около 30%, от 500 до 1000 - 5%. Доля спроса на офисные помещения площадью свыше 1000 кв.м составляет примерно 9%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений, составляет около 100 кв.м.

Таблица 1 - Обзор рынка офисной недвижимости в г. Челябинске (по состоянию на август 2011 года)

Основные показатели
Общая площадь офисных центров (GBA/ GLA), тыс. кв.м	498/402
В т.ч. площадь качественных ОЦ, тыс. кв.м	196/156
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2011г., тыс. кв.м	0
Средняя доля вакантных площадей, %	7,4
Минимальная арендная ставка, руб./мес., кв.м	190
Максимальная арендная ставка, руб./мес., кв.м	1075
Средняя арендная ставка, руб./мес., кв.м	510

В первом полугодии 2011г. для Челябинска было характерно улучшение экономической ситуации и, соответственно, усиление деловой активности. Соответственно, было зафиксировано некоторое повышение спроса на офисную недвижимость. С февраля по август доля вакантных площадей снизилась с 8,5% до 7,8%. В абсолютном выражении объем свободных площадей сократился с 34 180 до 31 373 кв.м.

Наибольшее сокращение доли вакантных площадей было отмечено для качественной офисной недвижимости (с 9,5% до 7,4%). Зависимость доли вакантных площадей от класса офисного центра представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Зависимость доли вакантных площадей от класса офисного центра.

В настоящий момент максимальная доля свободных площадей характерна для офисных центров класса А и D, минимальная - для офисных центров класса В-.

По состоянию на август 2011 года в Челябинске насчитывалось 92 офисных центра. Доминирующая доля предложения (49%) приходится на недвижимость класса С. Класс А занимает всего 2% рынка, однако дефицита офисных помещений данного класса не наблюдается: в ДЦ «Челябинск-Сити» при вполне приемлемом размере арендной ставки запущены еще не все этажи. Офисные центры класса В занимают в сумме 31% рынка, большая часть представлена офисными центрами класса В.

Наблюдается тенденция падения спроса на офисы в Челябинске класса А. Более высоким спросом пользуются офисы класса В и С в районах с хорошим месторасположением и соответствующими классу качественными характеристиками, решающую роль, однако, играет гибкая ценовая политика арендодателя.

Основная часть объектов офисной недвижимости Челябинска в «докризисный период» сдавалась в аренду большими площадями, что является неуместным в настоящий момент, где большим спросом будут пользоваться небольшие «скромные, но чистые» помещения.

Оптимальным решением будет предоставление возможности переформатирования больших сайтов (тысячи метров) к сайтам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит повысить ликвидность объекта тем самым спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний.

Арендная ставка в офисных центрах г. Челябинска находится в диапазоне 190-1075 руб. Средняя арендная ставка составляет 510 руб. За последние полгода рассматриваемая величина немного возросла с 491 до 510 руб. Темп прироста составил 3,9%, среднемесячный темп прироста - +0,6%.

Динамика арендной ставки в офисных центрах г. Челябинска за период 2008 - 2011 гг. представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Динамика арендной ставки в ОЦ г. Челябинска за 2008 - 2011гг.

За период кризиса средняя арендная ставка сократилась на 55%. Падение арендных ставок прекратилось вначале 2010г., что было обусловлено улучшениями в экономике и активизацией деловой активности, однако активного роста рассматриваемого показателя не было зафиксировано; данному явлению препятствовала большая доля вакантных площадей в офисных центрах и нестабильность экономической ситуации. Более-менее устойчивый рост наблюдался только в конце 2010г., когда сократилась и доля вакантных площадей в офисных центрах. В целом 2010г. явился переходным годом от падения арендных ставок к их росту.

1.7 Основные понятия, используемые в работе

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это принцип, требующий при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными вариантами имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный подход - это подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный подход - это подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный (сравнительный) подход - это подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

1.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

1.9 Дата оценки стоимости объекта

Апрель 2012 года.

2. Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95 · T_L · S_L, (1)

где: V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

S_L - площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка составляет 1 019 кв.м. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. и соответственно стоимость земельного участка составит:

V_L= 95 · 70 · 1 019 = 6 776 350руб = 6 776,35 тыс. руб.

Расшифровка применяемых в формулах условных обозначений приведена также в Приложении А.

3. Оценка объекта затратным подходом

Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже последовательности.

3.1 Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле 2:

V_R = C_D + C_I + P, (2)

где: C_D - прямые затраты, тыс. руб.;

С_I - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Косвенные затраты C_I составляют 40% от прямых затрат.

Прямые затраты рассчитываются по формуле 3:

, (3)

где: - прямые затраты на 1 куб.м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

B_V - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.

Таким образом, получим следующие данные:

Строительный объём здания - 18 019 куб.м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 919 руб./куб. м.;

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40.

Рассчитаем прямые затраты:

C_D =3 919 ·18 019 · 1,40 = 98 863 045 руб. = 98 863,04 тыс. руб.

Косвенные затраты C_I составляют 40% от прямых затрат.

C_I = С_D · (4)

Рассчитаем косвенные затраты:

С_I = 98 863,04 · = 39 545,22 тыс. руб.

Предпринимательская прибыль застройщика Р. рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли.

В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли примем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат. Расчёт предпринимательской прибыли застройщика проводится по формуле 5:

Р = (C_{I +}C_D) · (5)

Таким образом, предпринимательская прибыль застройщика составляет:

Р = (С_I + C_D) · = 48 442,89 тыс.руб.

Далее рассчитаем полную восстановительную стоимость здания, которая составляет:

V_R= 98 863,04 + 39 545,22 + 48 442,89 = 186 851,15 тыс.руб.

3.2 Определение накопленного износа здания

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости.

Накопленный износ здания (D) определяется по формуле:

D = D_P + D_F + D_E, (6)

где: D_P - физический износ здания, тыс. руб.;

D_F - функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E - внешний износ здания, тыс. руб.

Физический износ здания - это процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания и его элементов, вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	13 079,58	7	100	0,07	915,57
Наружные стены	16	29 896,18	7	100	0,07	2 092,73
Перекрытия	14	26 159,16	7	100	0,07	1 831,14
Кровля	8	14 948,09	7	50	0,14	2 092,73
Перегородки	8	14 948,09	7	80	0,08	1 307,95
Внутренняя отделка	6	11 211,07	2	5	0,40	4 484,42
Наружная отделка	3	5 605,53	7	30	0,23	1 289,27
Система водоснабжения и канализации	10	18 658,11	7	50	0,14	2 612,13
Система электроснабжения	7	13 079,58	7	40	0,17	2 288,92
Система отопления	9	16 816,60	7	50	0,14	2 354,32
Система вентиляции	2	3 737,02	7	40	0,17	653,97
Система пожаротушения	3	5 605,53	7	50	0,14	784,77
Система телефонизации	2	3 737,02	7	40	0,17	653,97
Лифты	5	9 242,55	7	30	0,23	2 125,78
Всего	100	186 851,15	-	-	-	25 487,67

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания и определяется по формуле:

D_F = · (V_R ·) (7)

Таким образом, получим величину функционального износа:

D_F = · (186 851,15 ·) = · 3 737,02 = 4 484,42 тыс. руб.

Ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания и определяется по формуле 8:

D_E = · V_R (8)

Величина внешнего износа составляет:

D_E = · 186 851,15 = 467,13 тыс. руб.

Таким образом, накопленный износ здания составляет:

D = 25 487,67 + 4 484,42 + 467,13 = 30 439,22 тыс. руб.

3.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания V_REM определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_REM = V_R - D (9)

Таким образом, остаточная стоимость здания составляет:

V_REM = 186 851,15 - 30 439,22 = 156 411,93 тыс. руб.

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_CA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

V_CA = V_REM + V_L (10)

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет:

V_CA = 156411,93 + 6776,35 = 163188,28 тыс. руб.

4. Оценка объекта рыночным подходом

Стоимость объекта по рыночному (сравнительному) подходу методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

4.1 Характеристики сопоставимых объектов-аналогов

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г.

Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г были проданы 1 месяц назад .

Объект А расположен в центре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта.

На основании этих данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом, заполняется таблица 3.

Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов-аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47 250	19 820	35 960	21 730
Полезная площадь здания, кв. м.	3 519	2 019	3 219	1 819
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов-аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов-аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв.м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв.м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта).

Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору.

На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 4 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Стоимость 1 кв.м. каждого сопоставимого объекта недвижимости определяется по формуле:

C = , (11)

где Р - цена продажи объекта, тыс. руб;

S - полезная площадь здания, кв.м.

Найдём стоимость 1 кв.м. каждого сопоставимого объекта:

С_А = = 13,42 тыс. руб.

С_Б = = 9,81 тыс. руб.

С_В = = 11,17 тыс. руб.

С_Г = = 11,94 тыс. руб.

4.2.1 Корректировка по времени продаж

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки. Выбранные объекты отличаются по фактору времени продажи и имеют сходные характеристики по местоположению и состоянию.

Величина корректировки определяется как разница в цене за 1 кв.м. между сопоставимыми объектами. Для определения величины корректировки выберем пару сопоставимых объектов, которые имеют худшее местоположение по сравнению с оцениваемым объектом, аналогичны по состоянию с оцениваемым, но отличаются по времени продажи. По указанным требованиям мы выбираем объекты Б и В и рассчитываем величину корректировки по формуле:

₁ = С_Б - С_В (12)

Получим величину корректировки:

₁ = 9,81 - 11,17 = 1,36 тыс. руб.

Таким образом, за два месяца цена продажи 1 кв. м недвижимости данного типа выросла на 1,36 тыс. руб.

Отсюда мы можем рассчитать рост цены за 1 месяц:

R_Р = (13)

Получим величину роста цены:

R_P = = 0,68.

Проведем корректировку цены продажи 1 кв.м:

_Сn = R_P · t, (14)

где t - время продажи объекта аналога.

Получим величины корректировок цены продажи 1 кв.м. по объектам:

_СА = 0,68 · 3 = 2,04 тыс. руб./мес.

_СБ = 0,68 · 3 = 2,04 тыс. руб./мес.

_СВ = 0,68 · 1 = 0,68 тыс. руб./мес.

_СГ = 0,68 · 1 = 0,68 тыс. руб./мес.

Полученные величины корректировок внесём в таблицу 4 со знаком (+). В результате корректировки по времени продажи стоимость 1 кв.м каждого объекта-аналога будет определена по формуле:

= С_n + _Сn (15)

Таким образом, после проведённой корректировки получим следующие данные стоимости 1 кв.м объектов-аналогов:

= 13,42 + 2,04 = 15,44 тыс. руб.

= 9,81 + 2,04 = 11,85 тыс. руб.

= 11,17 + 0,68 = 11,85 тыс. руб.

= 11,94 + 0,68 = 12,62 тыс. руб.

4.2.2 Корректировка по местоположению

Величина корректировки по местоположению определяется как разница в цене за 1 кв.м. между сопоставимыми объектами. Для определения величины корректировки выберем пару сопоставимых объектов, которые имеют лучшее состояние по сравнению с оцениваемым, но отличаются по местоположению. По вышеизложенным требованиям мы выбираем объекты А и Г и рассчитываем величину корректировки по формуле:

₂ = - (16)

Получим величину корректировки:

₂ = 15,44 - 12,62 = 2,82 тыс. руб.

Так как местоположение объекта А аналогично оцениваемому, данную корректировку для этого объекта мы не проводим. Соответственно стоимость 1 кв.м объекта А останется неизменной.

Так как местоположение объектов Б, В и Г хуже оцениваемого, полученную величину корректировки запишем со знаком (+). В результате корректировки по местоположению стоимость 1 кв. м каждого объекта аналога будет определена по формуле:

= + ₂ (17)

Таким образом, получим откорректированные по местоположению значения стоимости 1 кв. м каждого объекта-аналога:

= 15,44 тыс. руб.

= 11,85 + 2,82 = 14,67 тыс. руб.

= 11,85 + 2,82 = 14,67 тыс. руб.

= 12,62 + 2,82 = 15,44 тыс. руб.

4.2.3 Корректировка по состоянию объекта

Величина корректировки по состоянию объекта определяется как разница в цене за 1 кв.м. между сопоставимыми объектами. Для определения величины корректировки выберем пару сопоставимых объектов, которые имеют худшее местоположение по сравнению с оцениваемым объектом, но отличаются по состоянию. По указанным требованиям мы выбираем объекты Б и Г и рассчитываем величину корректировки по формуле:

₃ = - (18)

Получим величину корректировки:

₃ = 14,67 - 15,44 = 0,77 тыс. руб.

Так как состояние объектов Б и В аналогично оцениваемому, данную корректировку мы не проводим. Соответственно стоимость 1 кв.м объектов Б и В останется неизменной. Так как состояние объектов А и Г лучше оцениваемого, полученную величину корректировки запишем со знаком (-).

В результате корректировки по состоянию объектов стоимость 1 кв. м каждого объекта-аналога будет определена по формуле:

= + ₃ (19)

Таким образом, получим откорректированные по состоянию объектов значения стоимости 1 кв. м каждого объекта-аналога:

= 15,44 - 0,77 = 14,67 тыс. руб.

= 14,67 тыс. руб.

= 14,67 тыс. руб.

= 15,44 - 0,77 = 14,67 тыс. руб.

Результаты расчетов приведены в таблице 4.

Таблица 4 - Характеристики объектов-аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания	13,42	9,81	11,17	11,94
Величина корректировки по времени продаж	+2,04	+2,04	+0,68	+0,68
Скорректированная по времени продажи цена	15,44	11,85	11,85	12,62
Величина корректировки по местоположению	0	+2,82	+2,82	+2,82
Скорректированнаяпо местоположению цена	15,44	14,67	14,67	15,44
Величина корректировки по состоянию объекта	- 0,77	0	0	- 0,77
Скорректированная по всем показателям цена	14,67	14,67	14,67	14,67

В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади. Эта цена принимается в качестве стоимости 1 кв.м. полезной площади оцениваемого объекта и составляет 14,67 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого здания V_B определяется по формуле:

V_B = P_C · S_B, (20)

где: P_C - стоимость 1 кв.м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Стоимость оцениваемого здания составляет:

V_B = 14,67 · 3 469 = 50 890,23 тыс. руб.

4.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж V_SC определяется путем суммирования стоимости здания V_B и стоимости земельного участка V_L, которая определена ранее по формуле (1):

V_SC = V_B + V_L (21)

Общая стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом составляет:

V_SC = 50 890,23 + 6 776,35 = 57666,58 тыс. руб.

5. Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются получаемые доходы и расходы, осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания. Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 6.

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле:

PGI = (r_B · S_B + r_b · S_b) · m, (22)

где: r_B - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц,тыс. руб.;

S_B - полезная площадь здания, кв. м.;

r_b - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

S_b - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %.

Рассчитаем потенциальный валовой доход по прогнозируемым годам:

PGI₁ = ( · 3 469 + · 619) · 9 = 10 900,99 тыс. руб.

PGI₂ = (· 3 469 + · 619) · 12 = 15 988,10 тыс. руб.

PGI₃ = (· 3 469 + · 619) · 12 = 17 586,94 тыс. руб.

PGI₄ = (· 3 469 + · 619) · 12 = 19 345,65 тыс. руб.

PGI₅ = (· 3 469 + · 619) · 12 = 21 279,83 тыс. руб.

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле:

EGI = PGI · k, (23)

где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

Действительный валовой доход по прогнозируемым годам составляет:

EGI₁ = 10 900,99 · 0,6 = 6 540,59 тыс. руб.

EGI₂ = 15 988,10 · 0,85 = 13 589,88 тыс. руб.

EGI₃ = 17 586,94 · 1 = 17 586,94 тыс. руб.

EGI₄ = 19 345,65 · 1 = 19 345,65 тыс. руб.

EGI₅ = 21 279,83 · 1 = 21 279,83 тыс. руб.

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

- фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);

- отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

- платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

- прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются. Текущие расходы по эксплуатации здания приведены в п. 1.2 раздела 1.

Расчёт фонда оплаты труда по плановым годам (с учётом ежегодного повышения на 5%) составляет:

ФОТ₁ = 60,00 · 9 = 540,00 тыс. руб.

ФОТ₂ = (60,00 · ) · 12 = 63 · 12 = 756,00 тыс. руб.

ФОТ₃ = (63,00 · ) · 12 = 66,15 · 12 = 793,80 тыс. руб.

ФОТ₄ = (66,15 · ) · 12 = 69,45 · 12 = 833,49 тыс. руб.

ФОТ₅ = (69,45 · ) · 12 = 72,92 · 12 = 875,07 тыс. руб.

Расчёт единого социального налога по плановым годам (27,4%) составляет:

ЕСН₁ = 540 · = 147,96 тыс. руб.

ЕСН₂ = 756,00 · = 207,14 тыс. руб.

ЕСН₃ = 793,80 · = 217,50 тыс. руб.

ЕСН₄ = 833,49 · = 228,37 тыс. руб.

ЕСН₅ = 875,07 · = 239,77 тыс. руб.

Платежи за коммунальные услуги по плановым годам составляют (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %):

КОМ₁ = 70,00 · 3 469 · 9 = 2 913,96 тыс. руб.

КОМ₂ = (70,00 · ) · 3 469 · 12 = 75,25 · 3 469 · 12 = 3 132,50 тыс. руб.

КОМ₃ = (75,25 · ) · 3 469 · 12 = 80,89 · 3 469 · 12 = 3 336,28 тыс. руб.

КОМ₄ = (80,89 · ) · 3 469 · 12 = 86,96 · 3 469 · 12 = 3 619,97 тыс. руб.

КОМ₅ = (86,96 · ) · 3 469 · 12 = 93,48 · 3 469 · 12 = 3 891,38 тыс. руб.

Прочие расходы на 1 кв.м. полезной площади здания по плановым годам составляют (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %):

ПР₁ = 45,00 · 3 469 · 9 = 1 404,94 тыс. руб.

ПР₂ = (45,00 · ) · 3 469 · 12 = 48,37 · 3 469 · 12 = 2 013,54 тыс. руб.

ПР₃ = (48,37 · ) · 3 469 · 12 = 52,00 · 3 469 · 12 = 2 164,65 тыс. руб.

ПР₄ = (52,00 · ) · 3 469 · 12 = 55,90 · 3 469 · 12 = 2 327,00 тыс. руб.

ПР₅ = (55,90 · ) · 3 469 · 12 = 60,09 · 3 469 · 12 = 2 501,42 тыс. руб.

Амортизационные отчисления в размере 1% от восстановительной стоимости здания по плановым годам составляют:

А₁ = 186 851,15 · = 1 868,51 тыс. руб.

А₂ = 184 982,64 · = 1 849,82 тыс. руб.

А₃ = 183 132,81 · = 1 831,32 тыс. руб.

А₄ = 181 301,48 · = 1 813,01 тыс. руб.

А₅ = 179 488,46 · = 1 794,88 тыс. руб.

Таким образом, текущие расходы по эксплуатации здания по прогнозируемым годам составляют:

СОЕ₁ = 540,00 + 147,96 + 2 913,96 + 1 404,94 + 1 868,51 = 6 875,37 тыс. руб.

СОЕ₂ = 756,00 + 207,14 + 3 132,50 + 2 013,54 + 1 849,82 = 7 959,00 тыс. руб.

СОЕ₃ = 793,80 + 217,50 + 3 336,28 + 2 164,65 + 1 831,32 = 8 343,55 тыс. руб.

СОЕ₄ = 833,49 + 228,37 + 3 619,97 + 2 327,00 + 1 813,01 = 8 821,84 тыс. руб.

СОЕ₅ = 875,07 + 239,77 + 3 891,38 + 2 501,42 + 1 794,88 = 9 302,52 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго, рассчитывается по формуле (9):

 (24)

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Получим следующие значения остаточной стоимости здания по прогнозируемым годам:

= 186 851,15 тыс. руб.

= 186 851,15 - 1 868,51 = 184 982,64 тыс. руб.

= 184 982,64 - 1 849,82 = 181 132,82 тыс. руб.

= 181 132,82 - 1 813,01 = 179 319,81 тыс. руб.

= 179 319,81 - 1 794,88 = 177 524,93 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году:

(25)

Рассчитаем налог на имущество по прогнозируемым годам:

NI₁ = 186 851,15 · = 1 868,51 тыс. руб.

NI₂ = 184 982,64 · = 1 849,82 тыс. руб.

NI₃ = 181 132,82 · = 1 811,32 тыс. руб.

NI₄ = 179 319,81 · = 1 793,19 тыс. руб.

NI₅ = 177 524,93 · = 1 775,24 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

(26)

Так как прибыль в 1 году у предприятия отсутствует, налог на прибыль принимается равным нулю. Рассчитаем налог на прибыль по каждому прогнозируемому году:

NU₁ = 0 тыс. руб.

NU₂ = (13 589,88 - 7 959,00 - 1 849,82) · = 907,45 тыс. руб.

NU₃ = (17 586,94 - 8 343,55 - 1 811,32) · = 1 783,69 тыс. руб.

NU₄ = (19 345,65 - 8 821,84 - 1 793,19) · = 2 095,34 тыс. руб.

NU₅ = (21 279,83 - 9 302,52 - 1 775,24) · = 2 448,49 тыс. руб.

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI_З определяется по формуле:

= (EGI - COE) - NI - NU + A (27)

Таким образом, получим величины чистого операционного дохода от аренды помещений по каждому прогнозируемому году:

= (6 540,59 - 6 875,37) - 1 868,51 - 0 + 1 868,51 = - 334,78 тыс. руб.

= (13 589,88 - 7 959,00) - 1 849,82 - 907,45 + 1 849,82 = 4 723,43тыс. руб.

= (17 586,94 - 8 343,55) - 1 811,32 - 1 783,69 + 1 831,32 = 7 479,70 тыс. руб.

= (19 345,65 - 8 821,84) - 1 793,19 - 2 095,34 + 1 813,01 = 8 448,29тыс. руб.

= (21 279,83 - 9 302,52) - 1 775,24 - 2 448,49 + 1 794,88 = 9 548,46 тыс. руб.

5.5 Чистый операционный доход от аренды кафе

Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40 019 руб. в месяц. После ремонта здания, начиная со второго года, доходы от аренды будут ежегодно расти на 15,0%. Исходя из этого, величину чистого операционного дохода от аренды кафе можно определить по формуле:

= · (28)

Таким образом, получим величины чистого операционного дохода от аренды кафе по каждому прогнозируемому году:

= 40,02 тыс. руб.

= 40,02 ·= 46,02 тыс. руб.

= 46,02 ·= 52,92 тыс. руб.

= 52,92 ·= 60,86 тыс. руб.

= 60,86 ·= 69,99 тыс. руб.

5.6 Реальный денежный поток

Величина реального денежного потока CF рассчитывается для каждого года как алгебраическая сумма входных (положительных) и выходных (отрицательных) потоков. В нашем случае реальный денежный поток определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе:

CF = NOI_З + NOI_К, (29)

Реальный денежный поток по каждому прогнозируемому году составляет:

CF₁ = - 334,78 + 40,02 = - 294,76 тыс. руб.

CF₂ = 4 723,43 + 46,02 = 4 769,45 тыс. руб.

CF₃ = 7 479,70 + 52,92= 7 532,62 тыс. руб.

CF₄ = 8 448,29 + 60,86 = 8 909,15 тыс. руб.

CF₅ = 9 548,46 + 69,99 = 9 618,45 тыс. руб.

5.7 Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования - это текущая стоимость одной денежной единицы, получение которой приходится на определенный будущий момент времени. Коэффициент дисконтирования определяет настоящую стоимость платежа, который будет осуществлен через n лет при ставке дисконтирования i.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:

, (30)

где i_k - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

Коэффициент дисконтирования по каждому прогнозируемому году равен:

k_d1 == 0,84

k_d2 = = 0,84 · 0,82 = 0,68

k_d3 = = 0,84 · 0,82 · 0,80 = 0,55

k_d4 = = 0,84 · 0,82 · 0,80 · 0,80 = 0,44

k_d5 = = 0,84 · 0,82 · 0,80 · ·0,80 · 0,80 = 0,35.

5.8 Дисконтированный денежный поток

Исходя из теории временной стоимости денег, для получения суммы потока платежей, приведенной к настоящему моменту времени, используется метод дисконтирования. Таким образом, все суммы денежного потока приводятся к настоящей стоимости.

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле:

DCF = CF · (31)

Дисконтированный денежный поток для конкретного прогнозируемого года составляет:

DCF₁ = - 294,76 · 0,84 = - 247,59 тыс. руб.

DCF₂ = 4 769,45 · 0,68 = 3 243,22 тыс. руб.

DCF₃ = 7 532,62 · 0,55 = 4 142,94 тыс. руб.

DCF₄ = 8 909,15 · 0,44 = 3 920,02 тыс. руб.

DCF₅ = 9 618,45 · 0,35 = 3 366,45 тыс. руб.

Дисконтированный денежный поток по всем прогнозируемым годам составляет:

DCF = - 247,59 + 3 243,22 + 4 142,94 + 3 920,02 + 3 366,45 = 14 425,04 тыс. руб.

5.9 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

, (32)

где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года (m=5);

- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта, выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью. Коэффициент капитализации для здания определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым. Данные приведены в таблице 5.

Таблица 5 - Объекты-аналоги.

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи , тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

Коэффициент капитализации определяется по формуле:

R = , (33)

где NOI_n - чистый операционный доход от аренды объекта-аналога, тыс. руб.;

Р_n - цена продажи объекта-аналога, тыс. руб.

Рассчитаем величину коэффициента капитализации:

R = = 0,26

Таким образом, текущая стоимость перепродажи здания составляет:

PV_R = = 12 947,88 тыс. руб.

5.10 Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PV_B определяется по формуле:

, (34)

где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

Таким образом, текущая стоимость здания составляет:

PV_B = 14 425,04 + 12 947,88 - 2 419 = 24 953,92 тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 6.

Таблица 6 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	2	3	4	5	6
Полезная площадь здания, кв.м.	3 469	3 469	3 469	3 469	3 469
Полезная площадь подвала, кв.м.	619	619	619	619	619
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,32	0,35	0,38	0,42	0,46
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	0,17	0,18	0,20	0,22	0,24
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	9 959,50	14 607,24	16 067,88	17 674,80	19 441,92
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб.	941,49	1 380,84	1 518,96	1 670,76	1 837,92
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.	10 900,99	15 988,10	17 586,94	19 345,65	21 279,83
Коэффициент заполняемости	0,60	0,85	1,00	1,00	1,00
Действительный валовой доход, тыс. руб.	6 540,59	13 589,88	17 586,94	19 345,65	21 279,83
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.	540,00	756,00	793,80	833,49	875,07
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс. руб.	147,96	207,14	217,50	228,37	239,77
Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.	2 913,96	3 132,50	3 336,28	3 619,97	3 891,38
Прочие расходы, тыс. руб.	1 404,94	2 013,54	2 164,65	2 327,00	2 501,42
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	1 868,51	1 849,82	1 831,32	1 813,01	1 794,88
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	6 875,37	7 959,00	8 343,55	8 821,84	9 302,52
Остаточная стоимость здания, тыс. руб.	186 851,1	184 982,6	181 132,8	179 319,8	177 524,9
Налог на имущество, тыс. руб.	1 868,51	1 849,82	1 811,32	1793,19	1 775,24
Налог на прибыль, тыс. руб.	0	907,45	1 783,69	2 095,34	2 448,49
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.	- 334,78	4 723,43	7 479,70	8 448,29	9 548,46
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.	40,02	46,02	52,92	60,86	69,99
Реальный денежный поток, тыс. руб.	- 294,76	4 769,45	7 532,62	8 909,15	9 618,45
Ставка дисконтирования, %	19,0	22,0	24,0	26,0	26,0
Коэффициент дисконтирования	0,84	0,69	0,55	0,44	0,35
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	- 247,59	2 995,63	7 138,57	11 058,59	14 425,04
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс. руб.	2 419	0	0	0	0
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.	12 947,88
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.	31 730,27
Текущая стоимость здания, рассчитанная доходным подходом, тыс. руб.	24 953,92

5.11 Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков V_DI определяется по формуле:

(35)

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составит:

V_DI = 24 953,92 + 6 776,35 = 31 730,27 тыс. руб.

6. Согласование результатов оценки

Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать.

В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика.

Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.

Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости, цены проведенных сделок могут быть не объективны.

При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.

Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток - эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать.

Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

На основании этого полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы. Общая сумма коэффициентов значимости должна быть равна единице.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости определяется по формуле:

, (36)

где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости составит:

V = 163 188,28 · 0,2 + 57 666,58 · 0,3 + 31 730,27 · 0,5 = 65 802,76 тыс. руб.

Заключение

В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся в будущей профессиональной деятельности.

Библиографический список

1. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.

2. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие - М: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

3. Д.В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.