Рынок недвижимости: спрос, предложение, рента, перспективы развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Кафедра «Правовое регулирование и экономика таможенного дела»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономическая теория»

на тему №34

«Рынок недвижимости: спрос, предложение, рента, перспективы развития»

Выполнил студент группы ЮТД-218

Валиуллина Ю.Р.

Рецензент: докт. экон. наук, профессор

Кулишова Р.С.

Москва 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1.Теоретические аспекты развития рынка недвижимости

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса, предложения, ренты

1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости

1.3 Современное состояние рынка недвижимости России

2. Анализ рынка недвижимости г.Москвы

2.1 Обзор элитного жилья в Москве за 2008-2009 гг

2.2 Мониторинг рынка недвижимости. Сентябрь 2010

2.3 Причины спада темпов роста ввода жилья

3. Перспективы развития рынка жилья

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Этим определяется актуальность данной работы.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса, предложения, ренты

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

национальные и культурные условия, традиции населения.

политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

продуктивностью земли;

ценой конечного продукта.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

за счет изменения типа использования;

за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Рента - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого взаем капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Может взиматься и за использование иного имущества, в т.ч. жилых помещений.

1.2 Структура, функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

объектов недвижимости;

экономических субъектов, оперирующих на рынке;

процессов функционирования рынка;

инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

оценка инвестиционного проекта;

оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер - это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки - пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка - процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

Организация системы развития недвижимости;

Развитие территорий;

Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

Организация системы товарного оборота недвижимости;

Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

Исследование рынка;

Формирование и развитие рынка;

Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;

систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

значительно меньшее число сделок купли-продажи;

владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

рынок недвижимости несовершенен.

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

продукт на рынке должен быть однородным;

на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

спрос и предложение эластичны по цене;

издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Низкие транзакционные издержки - издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

1.3 Современное состояние рынка недвижимости России

Состояние рынка жилья в России в 2009 г. подобно остальным секторам экономики определялось весьма негативной динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая набрала силу еще с осени 2008 г.

Прежде всего, стоит отметить большой внешний долг России, составивший к началу октября 2008 г. более 540 млрд долл. (43% ВВП). Он образовался в основном за счет получения российскими банками и компаниями реального сектора (в том числе значительная доля - застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов за рубежом. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов российских заемщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь, ипотечное.

После двух лет положительного сальдо в движении капитала (2006-2007 гг.) возобновился чистый отток капитала частного сектора, составивший по итогам 2008 г. 132,4 млрд. долл. в основном за счет показателей последнего IV квартала (в первом полугодии еще продолжался приток, прекратившийся в основном в сентябре). В 2009 г. сальдо оттока составило 52,4 млрд долл. при разнонаправленной динамике в первом и втором полугодиях. Если в I и II кварталах 2009 г. отток продолжался (38,0 и 30,8 млрд долл. соответственно), то затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд долл. в III и IV кварталах).

После относительно плавного ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г., в течение 2009 г. и первые месяцы 2010 г., началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г., соответствуя обменному курсу декабря 2003 г.

В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на ресурсы средняя мировая цена нефть «Юралс» к декабрю упала до 286,3 долл. за тонну или в 3,3 раза по сравнению с максимумом в 946,9 долл./т в июле 2008 г. после роста за пять с половиной лет более чем в 5 раз. Однако в дальнейшем происходило неожиданно быстрое повышение цен на нефть: если в апреле ее цена составила 356,4 долл./т, то в декабре - 537,9 долл./т.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. С сентября 2008 г. началось нарастающее помесячно падение реально располагаемых денежных доходов по отношению соответствующим периодам 2007 г. В декабре оно превысило 11%. В январе 2009 г. они снизились на 5,6% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Далее начался их рост, продолжавшийся до июня 2009 г. Кратковременное падение в июле-августе вновь сменилось ростом. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост реально располагаемых денежных доходов, однако его величина (2,3%), как и в 2008 г. (1,9%), оказалась в 5-6 раз меньшей, чем в период 2002-2007 гг., когда ежегодно составляла 10-15%.

Наметившийся рост доходов все еще не обеспечил повышения склонности населения к расходованию сбережений, поскольку сохраняется недоверие к стабильности и благоприятной динамике экономической ситуации. По результатам обследований, проведенных Росстатом, доля респондентов, делающих сбережения с целью покупки недвижимости, составлявшая в I-III кварталах 2009 г. 23-25%, в IV квартале превысила 28% (против 15,6% в последнем квартале 2008 г.).

На сегодняшний день рынок недвижимости в России расположился на такой ступени своего развития, которая способствует его перспективному расширению. При этом стоит отметить тот факт, что такой рынок недвижимости России, который мы видим сегодня начал формироваться еще в начале девяностых годов. А точнее с появлением тогда Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Сейчас человек уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости для удовлетворения определенного рода потребностей. Так, например, это может быть жилье, офисы для собственных нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние рынка недвижимости в нашей стране.

Вообще на сегодняшний день на рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Во многом это связано с тем, что именно жилью людей уделяется достаточно большое количество внимания в экономике нашей страны. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно определить состояние уровня жизни жителей России. Также это может свидетельствовать об их неком достаточном благосостоянии. Так, например порядка 20% граждан нашей страны не довольны состоянием и уровнем содержания своего жилого фонда.

При этом, стоит отметить, что за последние три года значительно возросло количество жилых домов. Это свидетельствует о регулярном приращении темпов возведения зданий. Так, например, только за прошлый год весь жилой фонд России был увеличен приблизительно на 8 - 9% от общего объема фонда. В основном такой прирост происходит за счет строительства жилья по специализированным целевым федеральным или же региональным программам. Отмечается даже тот факт, что сегодняшний спрос незначительно, но превышает предложение. Данная картина складывается в свете развития именно таких программ, а также в связи с повышением общего уровня благосостояния жителей нашей страны. Но помимо этого, здесь еще присутствует и регулярное выбытие части жилого фонда. Выбраковывается в основном старое, ветхое и непригодное для проживание жильё. Чаще всего оно направляется на капитальную реконструкцию или же совсем под снос.

Таким образом, на рынке жилья происходит накопление отложенного спроса, и переход этой потенциальной финансовой подпитки рынка в реальную зависит не только от общеэкономической ситуации, но и от внутренних факторов рынка недвижимости.

2.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Обзор элитного жилья в Москве за 2008-2009 гг

Рынок элитной жилой недвижимости - это тот сегмент, который меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные предложения в качестве разовых акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень.

Время скидок ушло, рынок успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В потерях оказалось 3 дома, где строительство было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен - 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов - большинство новостроек высшего ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства или сданы Госкомиссии, поэтому цены на апартаменты в этих домах практически не менялись.

Предложение.

Сегодня рынок элитных новостроек насчитывает 43 объекта в диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кв.м. Основной объем предложения находится в нижнем ценовом сегменте - 6000-10000 долларов за кв.м. В целом по рынку кризисная корректировка цен составила от 15 до 20%.(Рис. 2.1)

Основной объем предложения расположен в районе Хамовники (41%), причем не только на Остоженке или Пречистинке, но и за пределами Садового кольца. Это такие объекты как «Английский квартал» (953 квартиры), «Садовые кварталы» (863 квартиры), «Итальянский квартал» и «Квартал на Плющихе» (по 300 квартир в каждом). В этом году в Хамовниках на рынок выйдет еще 2-3 крупных объекта элитного сегмента, которые подтвердят репутацию района как наиболее активно развивающегося в сфере элитной жилой недвижимости.( Рис. 2.2)

Рис. 2.1 Предложение по цене квартир

Рис. 2.2 Предложение по районам ЦАО Москвы

Самые дорогие предложения находятся в районе Якиманки, Пресни и Хамовниках. На эти показатели оказали влияние такие объекты как «Имперский Дом», «Византийский дом» и ряд предложений на Остоженке в высокой стадии готовности. (Рис. 2.3)

Рис. 2.3 Средняя цена предложения по районам ЦАО г.Москвы

Подавляющее большинство объектов на элитном рынке (61%) находится на завершающих стадиях строительства - этапе возведения последних этажей, отделочных работ, значительная часть уже сдана Госкомиссии.

Рис. 2.4 Предложение по степени готовности домов

Высокий процент готовых и почти достроенных домов увеличивает и среднюю цену за кв.м. на рынке. В 2009 году рост цен за период строительства дома составил 60%, что на 20% превышает реальный показатель повышения цены от строительной готовности объекта. Цифры были скорректированы влиянием кризиса - низким интересом покупателей к домам на начальной стадии и, следовательно, низкой входной ценой от застройщика, которая в процессе строительства компенсировалась более высоким ростом и в итоге все равно приходила к среднерыночным показателям.(Рис. 2.5)

Рис. 2.5 Дифференциация цены в зависимости от готовности домов

Средняя площадь элитных квартир, выставленных сегодня на продажу, составляет 178 кв.м. По-прежнему в дефиците находятся квартиры небольшой площади - студии и апартаменты до 100 кв.м., которые пользуются большой популярностью среди покупателей. Такие квартиры сегодня можно приобрести в ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Трилогия», микрорайоне «Садовые кварталы» и других комплексах с интересной архитектурой, в которой предусмотрены небольшие по площади объекты.(Рис. 2.6)

Рис. 2.6 Предложение по площади квартир

В число самых интересных проектов на рынке элитных новостроек, на взгляд экспертов компании Est-a-Tet входят: (Таблица 2.1)

рынок недвижимость жилье

Таблица 2.1

Проекты на рынке элитных новостроек

Название	Застройщик	Адрес	Кол-во квартир	Цена ($ / кв.м.)
Садовые кварталы	УК «Уникор»	Ул. Ефремова, 12	863	6300-17000
Итальянский квартал	Insigma Group, «Гута-Девелопмент»	Ул. Фадеева, 4	300	10000-12000
Гранатный,6, Гранатный, 8	Интеко	Гранатный пер., д.6	27	20 000-43 000
Трилогия	ТрансГидроСтрой	Трехгорный вал, 14	75	10000-12000
Еропкинский, 16	«Аркада Траст»	Еропкинский пер.,16	43	17000-20000
Резиденция «Знаменка»	ГК «Инстрой»	Ул. Знаменка, 9/12, стр.1		20000-29000

 

Директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова, отмечает: «6 проектов на рынке элитных новостроек, на мой взгляд, заслуживают особого внимания покупателей. Микрорайон «Садовые кварталы» - уникальный проект строительства города в городе. На 11 гектарах земли разместятся 4 жилых комплекса общей площадью 450 тыс. кв.м. (863 квартиры), деловой центр, школа, магазины и рестораны. Это самый инвестиционно привлекательный проект в Хамовниках, поскольку находится на начальной стадии строительства и цена кв.м. начинается от 6300 долларов.

Проект «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в итальянском стиле разработана в архитектурной мастерской Михаила Филиппова и сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы.

Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке, которые строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения - все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте.

Один из наиболее популярных на рынке объектов - ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил новое дыхание за счет вхождения в проект КБ «Открытие» и небольшой архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа от 9% годовых в рублях - пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов.

Дом на Остоженке по адресу Еропкинский пер., 16 - потрясающий объект с террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии».

Спрос

Кризис сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного спроса, 65%, был ориентирован на покупку квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон - 15000-20000 долларов за кв.м.(Рис. 2.7)

Рис. 2.7 Спрос по цене квартиры

Сократилась и средняя стоимость покупаемой квартиры за счет уменьшения метража - за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м., то сегодня она составляет не более 162 кв.м.(Рис. 2.8)

Рис. 2.8 Спрос по площади квартир

Экономя на общем бюджете покупки, покупатели в то же время предпочитают приобретать квартиры в домах на высокой стадии строительства, причем основной спрос ориентирован именно на готовые объекты, сданные Госкомисси, несмотря на то, что этот сегмент составляет только 18% от рынка, а цены на такие квартиры выше на 40-60%.(Рис. 2.9)

Рис. 2.9 Спрос по степени готовности

Предполагалось, что покупательские предпочтения по стоимости квартир и метражу, скорее всего, не изменятся в 2010 году. Сохранится и повышенный спрос на дома в высокой стадии готовности. Общий рост цен, скорее всего, составит 7-10%, то есть в пределах среднегодовой инфляции, плюс рост продолжится на объектах по мере увеличения стадии строительства.

2.2 Мониторинг рынка недвижимости. Сентябрь 2010

Жилая недвижимость

Объем предложения на рынке элитных новостроек Москвы в сентябре 2010 г. составил порядка 155 тыс. кв. м в 29 жилых комплексах. Наибольший объем предложения (более 80%) приходился на такие районы как Хамовники, Тверской, Пресненский и Замоскворечье.(Рис. 2.10)

Рис. 2.10. Москва. ЦАО. Элитные новостройки. Объемы и структура

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В отличие от первичного рынка жилья эконом-класса, где в сентябре объем предложения вырос на 50% относительно начала лета, кардинальных изменений на рынке элитных новостроек не наблюдается: постепенно уходят наиболее ликвидные предложения, некоторые новостройки по-прежнему были сняты с продаж, новые объекты в течение сентября на рынок не выходили.

Сентябрь 2010 г., как и прогнозировалось, характеризовался повышением покупательской активности по сравнению с летними месяцами. В сентябре количество запросов на покупку квартир, поступивших в компанию Blackwood, увеличилось более чем на 80% относительно августа.(Рис. 2.11)

Рис.2.11 Москва. ЦАО. Элитное жилье. Цены

В сентябре 2010 г. средняя цена на элитные новостройки составила $17 540 за кв. м. Наиболее дорогие новостройки в сентябре традиционно предлагались на Остоженке-Пречистенке ($24 830 за кв. м), в Пресненском районе ($22 780 за кв. м) и на Якиманке ($18 280 за кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитных квартир в сентябре 2010 г. составила $23 630 за кв. м. Наиболее дорогими районами стали: Остоженка-Пречистенка ($29 580 за кв. м), Хамовники ($26 100 за кв. м) и Пресненский ($25 740 за кв. м).

Первый осенний месяц принес незначительное повышение цен на рынке элитных новостроек (+0,8%) по сравнению с августом 2010 г. Так, в сентябре были повышены цены на квартиры в ЖК «Остоженка Парк Палас» в среднем на 8%. В рамках других проектов повышение цен носило точечный характер, либо не осуществлялось вовсе.

Офисная недвижимость (Рис. 2.12).

Рис. 2.12 Москва. ЦАО. Объем и структура предложения

Основные тренды движения рынка офисной недвижимости остаются стабильными: постепенное восстановление рынка продолжается, однако, происходит он на фоне по-прежнему негативных тенденций.

В сентябре 2010 г. было заключено несколько сделок по аренде и покупке офисных помещений (Рис. 2.13, таблица 2.2), а также стало известно о скором закрытии еще одной крупной сделки по продаже активов: БЦ «Домников» покупается двумя компаниями - 2/3 комплекса приобретает аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал», а оставшиеся 26 тыс. кв. м планирует приобрести Росбанк.

Также в сентябре 2010 г. состоялось торжественно открытие первой очереди технопарка «Нагатино - i - land, площадь которой составляет 216 тыс. кв. м. Еще одной положительной новостью стало объявление о возобновлении активной маркетинговой кампании проекта «К2 Бизнес-парк» на 2 км Калужского шоссе его соинвесторами - Marbleton Property Fund и Storm Properties. Начало строительства первой фазы проекта намечено на весну 2011 г.

В остальном же на рынке офисной недвижимости г. Москвы по-прежнему преобладают «кризисные» тенденции: так, девелопер Horus Capital ведет переговоры с ФК «Открытие» о продаже последней оставшихся пяти бизнес-центров девелопера - «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор» и «Лефорт», которые заложены по кредиту немецкому Aarealbank (около $600 млн.).

Рис. 2.13. Москва. Ставки аренды

Введенные объекты. Заявленные проекты

Тенденция перепрофилирования новых проектов с существенным снижением офисной составляющей также остается актуальной - так, в сентябре стало известно о реконцепции одного из крупнейших офисных комплексов, планируемых к строительству девелопером MR Group - БЦ на Головинском ш. общей площадью 370 тыс. кв. м. В рамках реализации первой очереди в 130 тыс. кв. м решено изменить функциональное назначение площадей, отведя 55 тыс. кв. м под торговый центр. При этом предполагаемые соинвесторы проекта - «дочка» ЛСР Групп «Мосстройреконструкция» и Central Properties вышли из этого проекта.

Таблица 2.2

Некоторые сделки по аренде/покупке офисных площадей, сентябрь 2010 г.

Покупатель/арендатор	Название объекта	Реализованная площадь	Адрес	Вид сделки
«Май»	Офисный центр	6000	Район м. Академическая	Покупка здания
Diebold Self Services	БЦ «Двинцев»	1700	ул. Двинцев, д.12 корп.1	Аренда
Bio-Rad Laboratories	«Даниловская Мануфактура»,
«Корпус Кноппа»	1530	Варшавское ш., д. 9, стр.1Б	Аренда, 5 лет
Linxtelecom	БЦ «8 марта»	730	Ул. 8 марта	Аренда, 5 лет

Торговая недвижимость (Рис. 2.14)

Рис. 2.14. Выход на рынок профессиональных торговых центров, г. Москва

В сентябре состоялось открытие торгово-развлекательного центра «РИО» в г. Реутов на 2 км МКАД.

Девелопером объекта общей площадью 175 000 кв. м (из них арендопригодная - 90 000 кв. м) выступила группа компаний «Ташир». Якорными арендаторами ТРЦ стали гипермаркет «НАШ Гипермаркет», магазин товаров для дома «Наш Дом», магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», многозальный кинотеатр «Синема Стар». Росту привлекательности данного торгового центра у потенциальных покупателей будет способствовать строительство съезда с МКАД (на момент ввода в эксплуатацию въезд возможен со стороны ул. Строителей в г. Реутов), до этого аудиторией комплекса будут преимущественно жители г. Реутов.

Также в сентябре после периода длительного затишья конца 2008 - начала 2010 гг. участники рынка стали заявлять новые проекты. Так, в I кв. 2011 г. после реконструкции ТЦ «Вэймарт» станет outlet-центром: соседство с более крупным ТРЦ Vegas вынуждает собственника пересмотреть концепцию и попытаться получить выгоду взамен заведомого проигрыша в конкурентной борьбе.

Новые проекты в сфере профессиональной недвижимости заявлены и в региональных городах: в Сочи в историческом здании Морского вокзала группа Bosco di Ciliegi планирует разместить торговый центр по аналогии с ГУМ-ом в Москве. В объекте площадью 7 000 кв. м будут представлены премиальные и люкс-марки, входящие в группу. В Перми компанией «Пермьгражданстрой» заявлена реализация крупного многофункционального комплекса, в состав которого войдет ТЦ общей площадью 47 000 кв. м, а также отель на 250 номеров и бизнес-центр площадью 22 000 кв. м. Сроки реализации проекта в Сочи - не ранее середины 2011 г., в Перми - 2013 г.(Рис. 2.15)

Рис. 2.15 Москва. Диапазон арендных ставок на торговые помещения по АО г. Москвы.

В сентябре сегмент street retail демонстрировал рост активности после периода летнего затишья: спрос со стороны торговых операторов вырос, возобновились переговоры и сделки. Однако пока это оживление не привело ни к существенному росту арендных ставок, ни к снижению уровня вакантных площадей - для этого рынку потребуется больше времени.

Тем не менее, наступившее оживление рынка позволяет предполагать, что рост ставок аренды, который можно было наблюдать уже в I полугодии 2010 г., продолжится. В зависимости от престижности торгового коридора и его востребованности среди торговых операторов, по итогам года в целом можно рассчитывать на показатель в 15-20% по сравнению с концом 2009 г. для наиболее престижных улиц и 10-15% - для прочих традиционных торговых коридоров.

Гостиничная недвижимость (Рис. 2.16)

Рис. 2.16 Москва. Структура гостиничного фонда

В сентябре наиболее значимые события происходили в региональных городах: состоялось открытие двух отелей под управлением международного оператора Rezidor Hotel Group: в Калининграде (Radisson, 178 номеров) и Санкт-Петербурге (Park Inn, 270 номеров). Таким образом, увеличив свое присутствие на 448 номеров, группа Rezidor Hotel Group сохраняет за собой первое место на российском рынке по количеству номеров в управлении с показателем более 5 700 номеров.

В Калининграде открывшаяся гостиница находится в составе многофункционального комплекса Clover, поэтому можно предположить, что она рассчитана преимущественно на деловых туристов, а также на оказание MICE-услуг. Дополнительной клиентской группой могут стать иностранные туристы из европейских стран. Среди сетевых отелей помимо Radisson в Калининграде присутствует Heliopark. В Санкт-Петербурге новый отель Park Inn рассчитан преимущественно на туристов, посещающих город с целью отдыха: центральное местоположение в сочетании с ценами на размещение, находящимися на среднем уровне для отелей аналогичного позиционирования, позволяют гостинице привлекать как российских, так и иностранных туристов. (Рис. 2.17)

Рис. 2.17 Новые гостиничные проекты в региональных городах

В сентябре стало известно сразу о трех гостиничных проектах в региональных городах России, причем в два из них планируется привлечение международных гостиничных операторов. Так, в 2012-2013 гг. в Воронеже ГК «Основа» планирует открыть отель категории 3* на 120-150 номеров. В настоящее время нет информации о привлечении в проект международной управляющей компании.

В конце 2013 г. в Перми планируется открытие гостиницы Sheraton на 250 номеров в составе многофункционального комплекса, реализуемого компанией «ПермГражданСтрой». В настоящее время ведется предпроектная работа и согласование этапов реализации проекта. Общий объем инвестиций в проект МФК оценивается в 6 млрд. долл., помимо отеля в нем будет расположен торговый и деловой центры. Гостиница будет рассчитана преимущественно на бизнес-туристов.(Рис. 2.18)

Рис. 2.18 Московская область.

Загородные проекты, вышедшие на рынок

В 2014 г. в г. Завидово (Тверская область) запланировано открытие отеля Radisson на 230 номеров. Ранее, в 2012 г., на земельном участке, расположенном вблизи от будущей гостиницы, будет открыто поле для гольфа. Таким образом, появление новых заявленных проектов свидетельствует о том, что, несмотря на трудности кризисного периода, как российские, так и международные компании высоко оценивают потенциал региональных городов с точки зрения девелопмента гостиничной недвижимости.

В сентябре 2010 г. на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья продолжился выход новых загородных поселков. Также ряд девелоперских компаний заявили о будущих планах по реализации загородных проектов.

В 29 км от МКАД по Калужскому направлению компания «Подмосковье девелопмент» начала реализацию нового загородного поселка бизнес сегмента «Медведево». В рамках проекта на продажу предлагаются 190 земельных участков без обязательного подряда на строительство площадью от 10 до 30 соток. Компания «Вектор Инвестментс» сообщила о начале реализации 3 проектов формата Land Park - «Куртниково», «Большое Ушаково» и «Никитское». В рамках проектов на продажу предлагаются земельные участки площадью от 1 га, предназначенные для застройки и продажи частными инвесторами, а так же для индивидуального освоения. Также компания «Мономахъ» планирует в ближайшей перспективе начать реализацию 2 новых дачных поселков площадью 16 и 20 га, которые будут расположены в 64 км от МКАД по Горьковскому и в 114 км от МКАД по Минскому направлениям.(Рис. 2.19)

Рис. 2.19 Московская область.

Организованные загородные поселки. Цены

В сентябре 2010 г. средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне. Однако по отдельно взятым объектам, находящимся на высокой стадии готовности, было зафиксировано повышение, которое составило от 5 до 15%. Также в сентябре было отмечено повышение активности со стороны потенциальных покупателей и восстановление спроса на проекты с более продуманной концепцией, предлагающие на продажу готовые коттеджи, либо участки с подрядом на строительство.

Стоит отметить, что рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья постепенно выходит из посткризисной стагнации, которая наблюдалась на рынке с начала 2010 г. При условии отсутствия новых финансовых потрясений многие игроки рынка прогнозируют в ближайшей перспективе увеличение доли высокобюджетных проектов в общем объеме предложения, сокращение темпов выхода проектов, предлагающих на продажу земельные участки без обязательного подряда на строительство, а также увеличение доли инвестиционных покупателей. Что касается роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья, то ожидать до конца 2010 г. положительной динамики можно лишь по объектам, находящимся на завершающей стадии строительства

2.3 Причины спада темпов роста ввода жилья

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 года в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России. В начале девяностых годов рынок недвижимости, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё начал оживать раньше, чем спрос на многих других рынках, поскольку потребность в жилье не может откладываться навечно. В итоге рынок оказался в сложной ситуации:

государственные инвестиции, составлявшие 100% финансирования в советскую эпоху, прекратились;

банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом этой ситуации стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

Сегодня для привлечения средств под строительство жилья в России существует четыре источника.

Средства граждан, желающих приобрести жильё - долевых участников строительства

Средства крупных инвесторов

Средства участников фондового рынка

Кредитные средства

Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисный и торговые здания предполагают долгосрочную эксплуатацию и генерируют доход в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности с начала 90-ых годов привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.