Рынок недвижимости: спрос, предложение, рента, перспективы развития

Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств.

После вступление в силу 1 апреля 2005 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. По замыслу закона, его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона.

Из следующего графика (Рис. 2.20) видно, что в 2004 году даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в 2004 году преобладающей.

Рис. 2.20 Соотношение источников финансирования на различных этапах строительства

Следующий график (Рис. 2.21) показывает, что в 2007 году ситуация мало изменилась.

Рис. 2.21 Доли различных схем финансирования во вводе жилья в объемах инвестиций

Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как основаны на разных опросах. Данные 2004 года описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 года включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству. Однако, даже если отбросить долю индивидуального строительства, легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства. Многие экспертные оценки (в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города») указывают на то, что вместе с введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок не готов к более цивилизованным схемам финансирования.

Что касается другого источника финансирования - банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных:

В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБРФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге - банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта. Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

Поэтапный метод - средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, при этом предоставляя следующий транш кредитор приобретает права на готовую часть объекта.

Метод драфта - кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом.

Система ваучеров - кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний. В условиях начавшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

Итак, уже в первой половине 2008 года стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний удовлетворяет стандартам строительной отрасли. Но проблема состоит в том, что слишком большая доля задолженности является краткосрочной.

Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов. При этом компании пренебрегали заботой о поддержании финансовой устойчивости компании.

Этот феномен можно объяснить особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.

Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Это институт земельного обращения. Очевидно, что земля - ключевой ресурс для девелопера, и система обращения земли - важный фактор функционирования строительного рынка. На этапе становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства была система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и главное отсутствие прав собственности на землю.

В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако, в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него отсутствуют, залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Напомним, что в условиях наступления финансово-экономического кризиса в начале осени 2008 г. все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости по состоянию на начало октября сводилось к четырем сценариям.

Сценарий №1 - умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 г. требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.

Сценарий №2 - кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический - через сокращение персонала в финансовом секторе, торговле, строительстве, а затем по цепочке - сокращение заказов и увольнения в промышленности (включая производство строительных материалов) и экономике в целом. В результате падает платежеспособность населения и соответственно - спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 г. в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря - на 30-35%. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью.

В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда - L).

Рублевые цены в 2009 г. также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 г. в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

Объемы ввода жилья в 2009-2010 гг. снизятся. Произойдет изменение структуры жилищного строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, поскольку в сегменте жилья эконом-класса заметно больший удельный вес могло занять жилье, реализуемое органам власти всех уровней в рамках программ государственной поддержки строительных компаний, а потому не поступающее на открытый рынок.

К концу 2010 г., в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, мог начаться новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего девелоперам приемлемую рентабельность инвестирования.

Средняя доходность строительного бизнеса снижалась и в дальнейшем уже не возвращалась на прежний запредельный уровень. Крупные игроки, выжившие на рынке, должны были расстаться с прежней агрессивной стратегией и стать более осторожными при просчете вариантов бизнеса. В целом рынок же мог совершить новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» рассматривался и Сценарий №3 - катастрофический: несмотря на меры, предпринятые США, Евросоюзом, и поддержанные другими странами (в том числе Россией), мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

Содержание всех трех сценариев развития ситуации на российском рынке жилья дополнялось вероятностными оценками их реализации, позволявшими рассчитать наиболее вероятный как средневзвешенный из трех.

Явная неполнота, запаздывающий характер и слабая эффективность предпринимавшихся властями антикризисных мер сделали необходимым при подготовке прогноза на 2009 г. пересмотр вероятностей реализации каждого из сценариев. Следствием этого стала оценка прогноза №2 (кризисного), как единственно вероятного, который и начал реализовываться с ноября-декабря 2008 г. Сценарий же №3 (катастрофический) к осени 2009 г. потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итоги 2009 г. показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19% при прогнозе 15-20%), а в долларовом эквиваленте - чрезмерно пессимистичным (снижение составило 35% при прогнозе 40-45%). Причинами этого явились начавшееся еще в I квартале 2009 г. неожиданно быстрое повышение цен на нефть и связанное с этим укрепление рубля, что способствовало повышению цен на жилье в долларовом эквиваленте.

Имеющиеся прогнозы развития мировой и российской экономики на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством России консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета на 2010-2011 гг. позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2011 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Ожидаются колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен - в пределах от +5% до -10% в рамках годичного временного интервала с возможным понижением на 5% к концу года по сравнению с декабрем 2009 г.

Можно заметить, что для российского рынка жилья 2010 г. стал периодом завершения кризиса и вхождения в фазу стабилизации, на что указывает наступившая стагнация цен на вторичном рынке, где было постепенное повышение объема продаж и начало выхода из кризиса. При этом на первичном рынке возможны понижение цен и отсрочка восстановления оборотов не ранее 2011-2012 гг. 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Д.В. Виноградов РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. - Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08 www.realtymarket.ru.

Мальгинов Г. Н. (ИЭПП), Стерник Г.М. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В 2009 ГОДУ: ОТ КРИЗИСНОГО ПАДЕНИЯ К СТАГНАЦИИ Статья написана для Сборника ««Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы». Выпуск 31». - М.: ИЭПП, 2010.

О жилищном строительстве в 2009 году, www.gks.ru.

Домнин С. Кто в лес, кто по дрова. В: Квартирный ряд, 14-20 января 2010 г., № 1 (776), с. 1, 3

http://asninfo.ru/asn/55/28927

http://developerov.net

1. Размещено на www.allbest.ru