Расчет рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Развитие коммерческих отношений приводит к становлению рыночных механизмов, одним из элементов которого является независимая оценка. Преобразования, произошедшие в экономике Казахстана, требуют пристального внимания ученых-правоведов к новым явлениям экономической и правовой действительности. В особенности это касается гражданско-правовых институтов, обслуживающих предпринимательские отношения.

Систематизация и анализ информации, собранной по объекту оценки, ведутся исходя из положений специальных оценочных принципов. В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей, которые влияют на формирование стоимости товара.

Оценка приобретает особую значимость при подготовке сделок купли-продажи, при получении банковских кредитов под залог, оптимизации налога на имущество, проведения приватизации, переоценке основных фондов, реструктуризации, постановке на баланс, инвентаризации.

Актуальность темы в Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Необходимым условием существования, которого является независимая оценка объектов недвижимости.

Оценка недвижимости, в отличие от оценки движимого имущества, подразумевает не оценку самого объекта недвижимости, а оценку передаваемых на него прав (право собственности, право владения, право аренды и т.д.).

Оценка стоимости недвижимости необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставный капитал и т.д.

При выборе любого варианта дальнейшего использования объектов недвижимости (обращение в банк для получения кредита, привлечение соинвесторов к участию в проекте, изменение целевого назначения объекта и многое другое) необходима их оценка. Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Цель работы изучение оценки стоимости недвижимости. В связи с поставленной целью в работе решается ряд задач:

1)Объект исследования недвижимость.

2)Предмет исследования оценка недвижимости.



ГЛАВА 1 Формирование рынка коммерческой недвижимости РК

1.1 Классификация рынка недвижимости Казахстана

Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости -- это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

Возможны и другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Казахстанского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

- специализированная недвижимость;

- неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость -- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость -- это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от казахстанской классификации объектов недвижимости по категориям: А, Б и В.

Категория А.

Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом, например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.

2) Неспециализированную недвижимость или обыкновенные здания -- офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б.

Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В.

Избыточная недвижимость -- земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки в стоимости различных категорий недвижимости.

В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Общая классификация недвижимости. Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

- под дачное и садово-огородное использование;

- под жилую застройку;

- промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и другие;

- сельскохозяйственного назначения;

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- лесного фонда, водного фонда;

- участки недр;

- земли резерва, назначение которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

- индивидуальные, двух и четырех семейные, малоэтажные жилые дома, старая застройка, а также дома традиционного типа - домовладения и дома нового типа - коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая недвижимость:

- офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

- гостиницы, мотели, дома отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и другие пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

- заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

- здания правительственных и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.

Классификация рынка недвижимости в Казахстане

Согласно Казахстанскому законодательству Гражданский Кодекс РК, недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Казахстане рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

- рынок жилья

- рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека.

Рынок коммерческой недвижимости -- это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади.

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом:

а) рынок покупки / продажи недвижимости;

б) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на:

1. Первичный рынок -- это рынок жилых объектов, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства.

2. Вторичный рынок -- это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.

3. Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков -- полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

4. Рынок аренды недвижимости - это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

5. Рынок жилой недвижимости можно классифицировать, основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в Казахстане:

6. -- частная собственность - приватизированные квартиры,

7. кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,

8. муниципальная собственность - собственность города, района.

9. Объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам:

a) по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,

б) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,

в) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.

Интересный и достаточно распространенный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В Казахстане , например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома.

Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно - и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также - в меньшей степени - в Великобритании.

В США применяется классификация жилья по типу домов: family house наш аналог - коттедж,

town house (совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности) - таунхаусы,

apartments - обычные квартиры.

В Казахстанской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание - это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

Участники рынка недвижимости. Можно выделить следующие группы участников:

Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.

агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;

информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты.

B Казахстане самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг - PRESTIGE REALTY, ТОО Grand Estate Company, Adal-City.

Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода - через перепродажу, аренду и т.д.

Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам - от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.

Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.

Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

В Казахстане пока это направление только зарождается, за рубежом - находится на достаточно высоком уровне.

Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.

Важный участник рынка недвижимости - государство, функция которого - регулировать рынок и устанавливать правила игры.

Следует отметить, что в США государство активно поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов.

Государство не только облегчает процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого - tax-deferred exchange. Таким образом, часть неуплаченного налога, по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома.

1.2 Этапы развития рынка коммерческой недвижимости

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в Казахстане можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. Со второго полугодия 2001 года наступил новый этап развития рынка недвижимости Казахстана этап начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации тенге к доллару. Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Развития рынка недвижимости проходит в несколько этапов:

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991-1995 годы

Для него характерна стадия первоначального накопления капитала. Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности -- в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 годы

Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться новая законодательная база -- основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного -- эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных -- преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения -- все самое дорогое. Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.

В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта -- необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков -- и недвижимости, и рекламного -- назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.

3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998-1999 годы

Этот период в развитии рынка в Казахстане следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль -- о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998-2002 годы

Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000?х годов (1998-2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых служб, рекламных агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании, у какого-нибудь рекламного агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя недвижимости).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.

5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время

Ключевые слова этого периода -- «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило -- «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится -- не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь -- вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в Казахстане, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении -- от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе казахстанского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

Таким образом, рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Несомненно, рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

· Высокая доля недвижимости валовом национальном продукте;

· Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

· Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;

· Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

· Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

1.3 Особенности оценки объектов коммерческой недвижимости

Оценка объектов недвижимости представляет особый интерес для современных игроков рынка. Специалисты выделяют несколько факторов, которые оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта.

Все принципы, которые действуют при оценке недвижимости, можно разделить на три группы. Первые принципы основаны на представлениях пользователя, вторые связаны непосредственно с имуществом и его улучшением, а третьи находятся в зависимости от рыночной цены. Существует и общий принцип. Это принцип наиболее эффективного, наилучшего использования конкретного объекта недвижимости.

Как правило, оценка недвижимости подразумевает одновременное применение нескольких принципов. Если говорить о тех, которые основаны на представлениях пользователя, то это принципы замещения, полезности, ожидания. Они дают возможность определить оптимальную стоимость имущества и его полезность, обозначить ожидаемые выгоды от владения конкретным объектом недвижимости.

Недвижимость будет полезной только тогда, когда она позволяет реализовать какую-либо экономическую функцию: удовлетворить потребности пользователя в течение определенного времени и в определенном месте. Профессиональные оценщики активно используют принцип полезности в своей работе.

Как правило, покупатель не готов заплатить за объект больше, чем за вновь построенную или аналогичную недвижимость с одинаковой полезностью. На этом основывается принцип замещения. Он подразумевает наличие у покупателя вариантов. Согласно принципу замещения, стоимость объекта не должна будет превышать затраты на покупку аналогичного имущества. При этом максимальная стоимость оцениваемого объекта должна соответствовать минимальной цене покупки аналогичной недвижимости.

Каждая оценочная компания ориентируется и на принцип полезности. В данном случае специалисты ориентируются на стоимость прогнозируемых будущих выгод. Если говорить о принципе ожидания, то в данном случае стоимость недвижимости включает текущую стоимость всех доходов и ориентируется на постоянный рост стоимости под воздействием ограничения предложения и постоянно растущего спроса.

Принципы, которые связаны непосредственно с объектом недвижимости и его улучшением, делятся на несколько групп. Это принципы сбалансированности, остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности, уменьшающего и возрастающего спроса, экономического разделения и экономического размера.

Если говорить про принципы, которые связаны с рыночной средой, то к ним можно отнести принципы зависимости, спроса и предложения, соответствия, изменения, конкуренции. С их помощью специалисты определяют зависимость стоимости недвижимости от местоположения объекта, соответствие архитектурному стилю и требованиям комфорта, спрос и предложения на конкретные объекты, уровень конкуренции на рынке недвижимости, изменение стоимости недвижимости под влиянием морального и физического износа.

В современном мире сделки купли-продажи объектов недвижимости заключаются после оценки имущества специалистами. Существует несколько методик определения рыночной стоимости объекта.

Для жилой недвижимости наибольшее распространение получила затратная технология. Это значит, что продажа элитных квартир с отделкой начинается с определения затрат на ремонт и перепланировку помещений, ведение других работ, прокладку телефонной линии или выделенной линии интернет. Кроме того, при выборе объекта недвижимости потребители ориентируются на несколько параметров.

В первую очередь, это расположение дома по отношению к центру города и престижность района. В последнее время люди ориентируются также на экологическую ситуацию района, удаленность квартиры от промышленных предприятий и автомобильных трасс.

Обычно меньшую стоимость имеют квартиры в домах, расположенных в первой линии по отношению к автомобильным дорогам. Здесь намного выше уровень шума и загрязнений.

В то же время дом обеспечит максимальную прибыль продавцу, если расположен неподалеку от остановки общественного транспорта. Стоимость объекта недвижимости увеличивает наличие парковочных мест, подземных или наземных гаражей.

Как известно, квартиры на первом и последнем этажах жилого дома будут стоить на 10-15% меньше остальных при прочих равных условиях. Профессиональный оценщик в своей работе ориентируется на общую и жилую площадь квартиры. Чем она больше, тем меньше стоимость одного квадратного метра недвижимости.

Успешной будет продажа загородных домов и квартир в том случае, если собственник заранее позаботился о придании объекту надлежащего вида. При посещении объекта потребитель обращает внимание на его фактическое состояние. Если вы планируете продать квартиру, то необходимо привести в порядок подъезд и лифт. К слову, наличие лифта в доме также увеличивает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Современные риелторы точно знают, насколько важно проверять наличие обременений объекта недвижимости. Если таковые имеются, то квартира или дом могут потерять в цене 30-50%. Под обременениями понимают условия или запрещения, установленные уполномоченными органами или законом, которые стесняют правообладателя на этапе осуществления своих прав на объект имущества. Помните, что любые обременения недвижимости должны быть официально зарегистрированы.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно учитывать все факторы в совокупности.



Глава 2 Расчет рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости

2.1 Описание объекта оценки на рынке г. Усть-Каменогорск

Магазин " Флагман ". Продукты питания, пиво разливное, вино, водка, мыло моющие, хозтовары. Площадью 90 кв.м. С оборудованием. Магазин находится на пересечении улиц Металлургов и Ворошилова. Отличная проходимость + репутация. Снаружи магазин обделан керамической плиткой. Палитра состоит из темно-каштанового и каштанового цвета. На окнах решетки, освященное помещение. Имеется 3 окна, главная дверь железная, внутренняя пластиковая, сигнализация, диктофон, телефон, имеется фото магазина «Флагман». (см. ПРИЛОЖЕНИЕ №1)

Контактные данные:

Иванов Александр дом.тел. 8(7232) 23-96-65

Моб.тел. 8-705-810-20-33

e-mail: AvizInfo.kz@mail.ru

2.2 Качественные и количественные характеристики, учитываемые при оценке коммерческой недвижимости

Качественная и количественная характеристики объектов недвижимости

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество -- это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство -- объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

* физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

* имущественно-правовое описание -- вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

* экономические показатели спроса -- стоимость, цена, доходность и др.;

* состояние внешней среды -- климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер -- уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Кадастровый номер здания или сооружения имеет шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости -- номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость -- это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости -- часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости -- ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение -- это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель -- установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

Разрешенное использование -- это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона..

Гражданское законодательство относится к исключительному ведению РК. Земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды относятся к совместному ведению РК и ее субъектов.

Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права -- гражданского, земельного и пр.

2.3 Общие подходы к оценке: Затратный подход

Затратный подход- это совокупность методов оценки основных на определение затрат не обходимых для объекта оценки с учетом на копленого износа основано на принципе замещения который гласит что не заплатит за объект оценки больше чем ему обойдется, воспользоваться точно такого же объекта недвижимости.

Этапы применения затратного подхода:

1) Учитывается стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наибольшего использования

2) Расчет затрат на новое строительство оценки оборудования

3) Расчет накопленного износа

4) Расчет стоимости улучшенный с учетом накопленного износа

5) Определение итоговой стоимости

Формула:

ВС=V(S)К1*К2*К3*К4*К5

(см.ПРИЛОЖЕНИЕ №2)

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки с его аналогами цели продаж аналогов является одним из факторов определяющих, спрос на объекты оценки различие между объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующих корректировок .

Корректировки - это прибавление или вычитание суммы применение во внимание различные между соответствующими объектами.

Характеристики, применяемые для объекта оценки:

1. Месторасположение

2. Тип постройки

3. Количество комнат

4. Площадь комнат

5. Площадь земельного участка

6. Тип санитарного узла

7. Инженерные сети

8. Характеристика на постройку

9. Характеристика на дополнительное оборудование

10. Характеристика на наличие коммуникаций

11. Характеристика на этажность

12. Характеристика на экологическую чистоту и престижность района

13. Характеристика на состояние и отделку помещений

Этапы сравнительного подхода:

1) Изучение рынка

2) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогов.

Источники выявления информации :

- Собственное досье оценщика

- Риэлтерские фирмы

- Территориальные управления государственного и коммерческого имущества.

-Электронная база данных об отобранных аналогах и объекте оценки

3. Сравнения данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки

5. установление стоимости объекта оценки.

Преимущество сравнительного подхода:

1. Позволяет отразить мнения продавцов и покупателей в итоговой оценке.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции

3. Позволяет вносить корректировки

4. При наличии достаточного количества данных, достаточно прост в применении и дает надежный результат

5. Статистически обоснован.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Абсолютно идентичных продаж не бывает

2. Результат оценки зависит от активности и насыщенности рынка.

3. Точность оценки зависит от достоверности информации.

4. Рынок подвержен быстрым изменениям.

5. Подход основан на прошлых событиях

6. Сравнительные данные не всегда имеются.

Формула:



К=Рк±? Д, где,

К- стоимость оцениваемого объекта,

Рк- продажная цена объекта аналога,

? Д- сумма поправочных коэффициентов.

2.4 Сравнительный подход: Метод прямого сравнения продаж

рыночный стоимость коммерческая недвижимость

Сравнительный подход (comparison approach to value) - основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (условиям приобретения объекта оценки).

Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы:

метод рынка капитала;

метод сделок;

метод отраслевых коэффициентов.

Методика рынка капитала основана на анализе рыночных цен по сделкам с акциями предприятий, аналогичных с оцениваемым предприятием.

Метод сделок или метод сравнительного анализа продаж основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком.

Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий и основан на предположении, что стоимость оцениваемого бизнеса равна произведению определенного числового коэффициента (рассчитанного или общепринятого для данной отрасли или вида предприятий) и финансового показателя деятельности предприятия.

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

· спрос и предложение;

· замещение;

· пропорциональность;

· зависимость.

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

· наиболее простой подход;

· статистически обоснованный;

· предлагает методы корректировки;

· обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

· требует активного рынка;

· сравнительные данные не всегда имеются;

· требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

· основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов v подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

· публичные записи (данные регистрационных служб);

· данные страховых компаний;

· информационные службы;

· периодические издания по недвижимости;

· данные брокеров по недвижимости;

· данные, предоставляемые участниками сделок;

· архивы оценщика.

Элементы сравнения -- это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1.Передаваемые права собственности.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5.Местоположение.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Использование объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

· цена за сотку, гектар;

· цена за 1 м2;

· цена за 1 метр по фасаду;

· цена за лот;

· цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

· цена за 1 м2 общей площади здания;

· цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);

· цена за 1 м3;

· цена за единицу недвижимости (дом, комната);

· цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. Д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

· анализ парных продаж

· статистический анализ;

· графический анализ;

· трендовый анализ;

· анализ вторичных данных.

Качественные:

· относительный сравнительный анализ;

· метод общей группировки;

· персональные интервью.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

(см.ПРИЛОЖЕНИЕ №3)

2.5 Реконструированный отчет о доходах

Потенциальный валовый доход - это максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке.

Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку. Расчет величины арендной ставки для складских и офисных помещений производился по отдельности.

Действительный валовый доход рассчитывается как потенциальный валовый доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило,несет.арендодатель.

Величина операционных расходов определяется исходя из предполагаемых рыночных условий сдачи в аренду Объекта оценки. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

В оценочной практике принят учет следующих статей операционных расходов:

- затраты на организацию охраны;

- затраты на организацию уборки помещений;

- коммунальные услуги;

- управленческие расходы.

Также в составе затрат учитываются следующие статьи:

- затраты на страхование недвижимости;

- налог на имущество;

- земельный налог или арендная плата за земельный участок.

Операционные расходы могут учитываться двумя способами:

- в качестве фиксированного процента от действительного валового дохода;

- как постоянная величина, не зависящая от объема реализации ДВД.

Первым способом учитываются такие показатели, как управленческие расходы, коммунальные услуги, вторым - налоговые платежи.