В данной главе основное внимание будет уделено подробному описанию методов, направленных на определение величины стоимости земли, которые уже были названы в главе 6, при описании способов оценки (метод сопоставления продаж, экономический метод, метод соотнесения, метод капитализации земельной ренты, инвестиционный метод, метод остатка для земли, метод распределения дохода, метод развития).

Материал, изложенный в этой главе, является своего рода дополнением рассмотренных в предыдущих главах основных подходов к оценке, так как ни один объект недвижимости не может быть оценен без учета выгод (недостатков) местоположения. Определение стоимости земли практически является императивом для любого метода оценки недвижимости, при этом не важно, используется ли она непосредственно, как это имеет место в затратном подходе, или опосредствованно присутствует при определении наиболее эффективного использования, в значениях ставки капитализации, нормы отдачи или совокупного износа.

Метод сопоставления продаж

Рис.12.1 Элементы сравнения при сопоставлении продаж

Экономический метод применяется для оценки улучшенных земельных участков.

В его основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием.

Согласно методу стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и стоимостью всех затрат на земельные улучшения, по формуле:

V_L = V_O - V_B,

Где V_L - стоимость земли;

V_O - ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;

V_B - стоимость земельных улучшений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого участка;

· определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем определения модального или медианного значения, полученных после корректировки результатов.

· расчет рыночной стоимости затрат на улучшения оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости земли как разницы между рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка и рыночной стоимостью затрат на земельные улучшения.

Как видим, определение рыночной стоимости улучшенных земельных участков практически не отличается от соответствующей процедуры, рассмотренной в методе сопоставления продаж. Здесь используется та же техника внесения поправок к ценам продажи на отличия между оцениваемым участком и участками, которые с ним сравниваются.

Однако, сопоставляя цены продаж улучшенных земельных участков, наряду с описанными ранее факторами стоимости следует учитывать также тип улучшений, их плотность, технические и метрические параметры, включая общую площадь, класс капитальности, степень обесценения и т.п. При этом очень важно установить уровень соответствия земельных улучшений наиболее эффективному использованию земельного участка.

Кроме того, при характеристике сделок с улучшенными земельными участками, необходимо принимать во внимание набор прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными улучшениями.

Также в отношении улучшенных земельных участков может быть расширен и круг единиц сравнения такими показателями, как цена за единицу общей площади или строительного объема зданий и сооружений, за квартиру, за место парковки и т.п., или как цена за единицу плотности земельных улучшений.

В то же время, в процедуре экономического метода присутствует и совершенно новый компонент - расчет текущей стоимости земельных улучшений, которая определяется как стоимость воссоздания либо как стоимость замещения с учетом всех видов износа.

В любом случае текущие затраты на воссоздание или замещение земельных улучшений включают:

· стоимость работ по отводу земельного участка и оформлению правоудостоверящих документов;

· стоимость создания улучшений, включая проектирование, мелиоративную и инженерную подготовку строительства, собственно строительство и прибыль подрядчика;

· местные налоги и сборы, в том числе связанные с получением разрешения на строительство и выполнением технических условий;

· стоимость финансирования;

· прибыль застройщика (девелопера).

В состав затрат на земельные улучшения может быть включена и оплата услуг агентств по недвижимости, выступающих посредником при продаже улучшенного земельного участка.

При оценке стоимости названных затрат следует использовать цены на данные работы и услуги, сложившиеся на конкретном рынке на дату оценки.

Для определения стоимости земельных улучшений, как правило, принимаются общепринятые затраты на единицу измерения (строительный объем, общую площадь, протяжность и т.п.) зданий и сооружений (метод сравнительной единицы).

Стоимость затрат на земельные улучшения также может быть определена на основе стоимости отдельных строительных услуг (метод разбивки по компонентам или поэлементный метод) или на основе сметных предположений путем расчета всех видов затрат на труд и материалы, необходимые для создания объекта, к которым прибавляются косвенные затраты (метод количественного анализа).

Для определения стоимости земельных улучшений допускается и использование фактических затрат на строительство, если они отвечают общепринятым рыночным затратам на создание подобных объектов (метод приведенных фактических затрат).

Прибыль застройщика определяется величиной его интереса в организации и (или) реализации доходного проекта - наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Она может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание подобных земельных улучшений либо затратами на их приобретение и модернизацию. Прибыль застройщика также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При этом важно, чтобы прибыль застройщика отражала сложившуюся рыночную норму, стимулирующую его деятельность по реализации данного проекта.

Естественно, что экономический метод наиболее эффективно использовать при оценке земельных участков с относительно новыми улучшениями, определение стоимости воссоздания или замещения которых не требует дополнительных расчетов по их накопленному износу. Однако, при оценке земельных участков в староосвоенных районах или районах со сложившейся застройкой возникает задача по расчету уровня обесценения земельных улучшений.

Совокупный накопленный износ улучшений может определяться в целом или как сумма физического, функционального и экономического износа.

При оценке накопленного износа в целом, используются методы, основанные на оценке возраста земельных улучшений (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста) и на сопоставлении их продаж (метод сравнения продаж). При оценке накопленного износа как суммы физического, функционального и экономического износа, используется метод разбивки, в соответствии с которым отдельно оценивается каждый вид износа, а полученные результаты складываются.

Таким образом, экономический метод предусматривает:

1. Определение рыночной стоимости улучшенного земельного участка путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков.

2. Расчет стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений.

3. Оценка совокупного износа земельных улучшений.

4. Определение рыночной стоимости земли.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земли для участка, на котором расположено офисное здание, если известно, что рыночная стоимость улучшенного участка составляет 2560000 долл.

При условии, что:

· основные затраты на застройку, которые включают затраты на проектирование, инженерную подготовку и благоустройство территории и строительство нового сооружения, составляют 1500000 долл.

· стоимость финансирования строительства - 110000 долл.,

· затраты, связанные с продажей объекта и уплатой местных налогов и сборов - 150000 долл.

· прибыль застройщика будет равна 320000 долл. (12,5% от рыночной стоимости улучшенного земельного участка).

стоимость земли составит 480000 долл.

2560000 - 1500000 - 110000 - 150000 - 320000 = 480000

Метод соотнесения применяется для оценки застроенных земельных участков.

В его основе, так же как и в основе экономического метода, лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Однако в рамках метода соотнесения для определения этого вклада используется закономерность, в соответствии с которой для недвижимости определенной категории и местоположения существует нормальное или типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного земельного участка.

Метод соотнесения дает возможность определить стоимость земли как долю в стоимости застроенного земельного участка по формуле:

V_L = V_O Ч L,

Где V_L - стоимость земли;

V_O - ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;

L - доля земли в стоимости улучшенного земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого;

· определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем определения медианного или модального значения, полученных после корректировки результатов;

· определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;

· расчет рыночной стоимости земли как доли в рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Ключевым моментом метода соотнесения является определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенного земельного участка определенной категории и местоположения.

При этом необходимо помнить, что с увеличением возраста зданий и сооружений, доля земли в общей стоимости застроенного участка увеличивается. Поэтому типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости устанавливается, как правило, для земельных участков, которые имеют или предполагают относительно новую застройку.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость улучшенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом в районе А, застроенного исходя из расчета, что на 1 кв. м. общей площади квартиры приходится 1,13 кв. м. земли.

Проведенный анализ показал, что рыночная стоимость 1 кв. м. общей площади подобных квартир в данном районе жилой застройки с долей земли в 11% в общей стоимости жилой недвижимости составляет 542 долл.

Определим стоимость 1 кв. м земли жилой застройки как долю в общей стоимости недвижимости:

542 /1,13 0,11 = 52,76

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) применяется для оценки земельных участков, стоимость которых зависит от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных участков определяется той прибылью (вернее ее частью, называемой земельной рентой), которую обеспечивает осуществляемая на участке деятельность.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) основан на принципе добавленной продуктивности, связанной с землей как фактором производства.

В рамках этого метода стоимость земли определяется величиной ожидаемых в будущем доходов и рассчитывается как капитализированная земельная рента по формуле:

V_L = LR / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

LR - земельная рента;

R_L - ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение ставки капитализации;

· расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.

Под земельной рентой понимается дополнительный доход, который возникает при использовании земли как фактора производства. Если при использовании участка собственник не получает земельной ренты или эта рента отличается от обычного рыночного уровня, то за основу берется возможный рентный доход от подобного участка за длительный период.

Перевод земельной ренты в текущую стоимость земли производится путем деления ее величины, за первый после даты оценки период, на соответствующую ставку капитализации.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка богарной пашни площадью 0,9 га используемого под выращивание яровой пшеницы, если известно, что:

· средняя урожайность яровой пшеницы в районе размещения оцениваемого участка составляет 20 ц/га.

· рыночная цена 1 центнера пшеницы - 400 долл.

· типичные затраты на выращивание пшеницы в этом районе составляют 2220 долл.

· сложившийся уровень прибыли предпринимателя - 20% от затрат на выращивание продукции

· затраты, сопряженные с собственностью на землю составляют 76 долл.

· сложившийся уровень доходности богарной пашни в районе расположения оцениваемого участка равен 4%,

· риск, связанный с возделыванием земли собственником - 3%

Следовательно, если доход от продажи выращенной пшеницы составляет

400 долл. /ц Ч 20 ц/га Ч 0,4 га = 3200 долл.,

а все затраты, включая прибыль предпринимателя - 2740 долл.:

· затраты на выращивание пшеницы

2220 долл.

· прибыль предпринимателя (20%) 2220 долл. х 0,2

444 долл.

· затраты на содержание земельной собственности

76 долл.

то земельная рента будет равняться:

3200 долл. - 2740 долл. = 460 долл.,

Ставка капитализации для данного случая рассчитывается путем суммирования ставки доходности земли и риска, связанного с возделыванием земли собственником:

4% + 3% = 7%.

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления величины земельной ренты на полученную ставку капитализации:

460 долл. / 0,07 = 6600 долл.

Инвестиционный метод применяется для оценки неулучшенных земельных участков. В его основе лежит принцип ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Инвестиционный метод используется, чтобы оценить землю, если арендная плата отвечает инвестиционному интересу собственника земельного участка.

В рамках этого метода стоимость земли определяется:

· либо величиной ожидаемых в будущем доходов от сдачи земельного участка в аренду и рассчитывается по формуле:

V_L = I_L / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

I_L - чистый операционный доход с земли;

R_L - ставка капитализации для земли.

· либо текущей стоимостью ожидаемых доходов от аренды в течение определенного срока и возможной продажи в конце периода владения:

где: - доход от продажи в конце периода владения;

PVF (R_L, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

n - год продажи.

Иначе говоря, в стоимости земли отображается ее возможность приносить доход в будущем.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка;

· определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

· расчет рыночной стоимости земли путем капитализации чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади земельного участка в аренду за вычетом недополучения арендных платежей и ежегодных затрат, которые несет арендодатель, исходя из сложившихся на рынке условий и сроков аренды, типичных скидок в арендной плате, уровня текущих затрат и качества управления.

Как правило, к ним относят затраты на управление земельной собственностью, на ее поддержание в надлежащем состоянии и оплату земельного налога. При этом в операционные затраты не включаются эксплуатационные затраты и налоги, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности на участке.

Ставка капитализации определяется типичным отношением чистого операционного дохода к цене продажи подобных земельных участков на конкретном рынке и отражает, как и в случае капитализации земельной ренты, норму отдачи на инвестированный в земельный участок капитал. Однако получение дохода, в случае сдачи в аренду участка, является менее рискованным, нежели получение дохода от использования земли самим собственником, поэтому ставка капитализации в данном случае будет ниже, чем ставка капитализации земельной ренты.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,4 га, который сдается в аренду за 300 долл. в год, если сложившийся на рынке уровень риска недополучения арендной платы составляет 15% от потенциального валового дохода, а операционные затраты - 45% от действительного валового дохода

При этом известна рыночная информация о сделках купли-продажи и аренде подобных земельных участков в районе расположения объекта оценки:

Используя данные о годовом доходе и уровне риска недополучения арендных платежей можно определить величину действительного валового дохода

3000 - (3000 Ч 0,15) = 2550

Зная действительный валовой доход и долю операционных затрат, определим величину чистого операционного дохода:

2550 - (2550 Ч 0,45) = 1147, 5 (округленно 1150)

Ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о ценах купли-продажи и аренды подобных земельных участков. Для этого потенциальный валовой доход от аренды переводится в чистый операционный доход.

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для данного района ставку капитализации:

1400/0,08 = 17500

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 17500 долл.

Инвестиционный метод является наиболее приемлемым для оценки земельных участков, приносящих доход от сдачи в аренду земли отдельно от зданий и сооружений. В то же время на рынке недвижимости чаще всего арендуются земельные участки вместе с земельными улучшениями. В этом случае требуется применение других методов оценки стоимости земли, которые учитывали бы вклад земельных улучшений в общую доходность застроенного участка.

К таким методам относятся метод остатка для земли и метод распределения дохода.

ДОХОД С ЗЕМЛИ:

Метод остатка для земли применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Он основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

По этому методу стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка, и стоимостью земельных улучшений.

Сущность метода остатка для земли отражает следующая формула:

V_L = I_O / R_O - V_B,

где: V_L - стоимость земли;

I_O - чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

R_O - ставка капитализации для улучшенного земельного участка;.

V_B - стоимость земельных улучшений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

· определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

· расчет рыночной стоимости улучшенного земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода;

· расчет рыночной стоимости затрат на улучшения оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости улучшенного земельного участка стоимости затрат на земельные улучшения.

Следует помнить, что основным источником дохода с улучшенного земельного участка служат поступления от предоставления в аренду зданий и сооружений. Такое положение является справедливым для всех земельных участков, включая и те, которые не сдаются в аренду и используются собственником. Исключением могут быть лишь те земельные участки, в пределах которых осуществляется экономическая деятельность, доход от которой тождественен аренде (отели, рестораны, танцевальные залы, автостоянки и т.п.).

Чистый операционный доход с улучшенного земельного участка определяется на основе потенциального валового дохода, который можно получить от сдачи в аренду земли и (или только) земельных улучшений, с учетом потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду, а также операционных затрат.

Ставка капитализации для улучшенного земельного участка может определяться либо как преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности (R_O = I_O / V_O), либо путем взвешивания ставки капитализации для земли и земельных улучшений долями их интереса в общей стоимости недвижимости

(R_O = R_L Ч L + R_B Ч B).

Учитывая, что стоимость земли рассчитывается как остаток от капитализированной стоимости улучшенного земельного участка и стоимостью улучшений, важно адекватно отразить их оставшийся срок экономической жизни. Если этот срок свидетельствует о полном обесценении зданий и сооружений, то стоимость земли определяется капитализированным чистым операционным доходом от улучшенного участка. При этом стоимость земли может быть уменьшена на сумму обычных затрат, связанных со сносом зданий и сооружений, для приведения участка в соответствие с подобным незастроенным участком.

Если участок, по правовым или другим причинам, сразу не может быть освобожден от зданий и сооружений, то необходимо принять во внимание дополнительное уменьшение стоимости земли на продолжительность срока ограниченного использования. Период ожидания застройки или другого использования земельного участка составляет предусмотренный срок ко вступлению в действие правовых и фактических предпосылок, которые необходимы для законности освоения участка.

Таким образом, метод остатка для земли целесообразно использовать, если:

1) единый объект недвижимости генерирует устойчивый ежегодный доход, отвечающий наиболее эффективному использованию и существует возможность его оценки;

2) рыночные данные о скорости капитализации дохода от сдачи в аренду единого объекта недвижимости известны или она может быть достаточно точно оценена;

3) стоимость земельных улучшений может быть определена по рыночным данным.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земли для участка, на котором расположено торговое здание площадью 3000 кв. м. и стоимостью 1,900 тыс. долл.

При этом известно, что подобное здание можно сдать в аренду за 33000 долл. в месяц, уровень действительного валового дохода составляет 85% от потенциального валового, а операционные затраты собственника на содержание и эксплуатацию здания - 78000 долл., что соответствует их рыночному уровню. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для земельных участков в данном районе с аналогичной функцией застройки составляет 12,5%. Используя данные о доходах от сдачи в аренду торговых площадей и операционных затратах, определим величину чистого операционного дохода:

33000 Ч 12 Ч 0,85 - 78000 = 258600

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость улучшенного земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для этого района ставку капитализации:

258600/0,125 = 2068800

Используя технику остатка можно определить стоимость земли, как разницу между стоимостью улучшенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений:

2068800 - 1900000 = 168800

Метод распределения дохода применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Как и метод остатка для земли, он основан на принципах ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

По методу распределения дохода стоимость земли определяется путем капитализации чистого операционного дохода от предоставления в аренду застроенного земельного участка, уменьшенного на сумму дохода, приходящегося на улучшения, по ставке капитализации для земли:

V_L = (I_O - V_B Ч R_B) / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

I_O - чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

V_B - стоимость земельных улучшений;

R_Bставка капитализации для улучшений;

R_Lставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости затрат на улучшения, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их рыночной стоимости на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

· расчет дохода с земли как разности чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка и дохода, приходящегося на улучшения;

· расчет рыночной стоимости земли путем капитализации дохода с земли.

Ключевым моментом данного метода является расчет дохода по физическим компонентам единого объекта недвижимости и соответствующих ставок капитализации. При этом осуществить распределение дохода между физическими компонентами становится возможным при условии адекватного определения вклада земельных улучшений в общую стоимость земельной собственности.

Так чистый операционный доход, приходящийся на земельные улучшения, рассчитывается на основе их рыночной стоимости и ставки капитализации для улучшений. Последняя отражает связанный с улучшениями интерес инвестора, предполагающий возврат вложенных средств и получение вознаграждения за этот вклад:

R_B = Y + H,

Где R_B - ставка капитализации для улучшений, отражающая интерес инвестора

Y - норма отдачи (ставка дохода на капитал);

Н - норма возврата капитала.

Норма отдачи на капитал в данном случае будет определяться ставкой капитализации для земли, которую можно рассчитать на основе общей ставки капитализации для улучшенного земельного участка по формуле:

Y = R_L = R_O - H Ч B,

Где R_L - ставка капитализации для земли

R_O - общая ставка капитализации

B - доля улучшений в общей стоимости недвижимости

Норма возврата, как уже отмечалось, зависит от оставшегося срока жизни земельных улучшений. За этот срок следует принимать количество лет, на протяжении которых улучшения при должном техническом обслуживании и хозяйственном использовании могут еще приносить доход.

Проведение ремонтов и модернизаций или ненадлежащая эксплуатация способны либо удлинять, либо сокращать оставшийся срок экономической жизни улучшений. Если здания и сооружения не отвечают общим требованиям относительно проживания и осуществления деятельности по экологическим или техническим условиями, то этот фактор учитывается отдельно при определении оставшегося срока жизни.

Если оставшийся срок жизни земельных улучшений не позволяет определить приходящийся на них чистый операционный доход, то в качестве дохода с земли принимается весь чистый операционный доход от единого объекта недвижимости.

Таким образом, метод распределения дохода позволяет наиболее полно отразить экономические интересы, связанные с физическими составляющими какого-либо объекта недвижимости.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка, на котором планируется построить офисное здание, с экономическим сроком жизни 25 лет. Затраты на создание земельных улучшений, включая затраты на проектирование, строительство, финансирование, менеджмент и маркетинг, а также прибыль застройщика составят 9000000 долл.

При этом известно, что потенциальный валовой доход от сдачи здания в аренду при существующих рыночных условиях может достигнуть 3200000 долл. при 10% риске недополучения арендных платежей. Операционные затраты, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта недвижимости, состоящие из затрат на управление, оплату коммунальных услуг, текущий ремонт здания, охрану, а также затраты на уплату налогов, сопряженных с собственностью на недвижимость, будут равняться 700000.

Свой интерес инвестор оценил в 21%. Зная стоимость здания и интерес инвестора, который отражает ставку капитализации для земельных улучшений, можно определить доход, приходящийся на них:

9000000 Ч 0,21 = 1890000

Используя данные об экономическом сроке жизни здания и ставку капитализации для земельных улучшений, определим ставку капитализации для земли:

0,21 - 1/25 = 0,21 - 0,04 = 0,17

Зная общий доход с застроенного земельного участка, риск недополучения арендных платежей, операционные затраты, а также доход, приходящийся на земельные улучшения, определим доход, приходящийся на землю, который затем прокапитализируем в стоимость земли:

(2180000 - 1890000) / 0,17 = 1705882

Метод развития применяется для оценки улучшенных и неулучшенных земельных участков. В его основе лежат принципы ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

К этому методу прибегают, если возникает потребность в определении стоимости земли, существующее использование которой не приносит доход или отличается от наиболее эффективного. Метод строится на посылке о возможности альтернативного, приносящего доход, использования земельной собственности путем ее развития, включая деление оцениваемого земельного участка на отдельные участки, меньшие по размеру, или его объединение с другими участками.

В таких случаях оценка стоимости земли осуществляется путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией наиболее эффективного использования земельного участка и определяется разницей между текущей стоимостью доходов от возможного использования и текущей стоимостью затрат, связанных с переходом к такому использованию:

Сущность этого метода отражает следующая формула:

,

Где V_L - стоимость земли; V_Pⁿ - стоимость доходов в n-ом году; V_Сⁿ - стоимость затрат в n-ом году. PVF (R_L, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии). Следует обратить внимание, что полученный результат будет соответствовать рыночной стоимости при существующем использовании, т.к. наиболее эффективное использование имеет не оцениваемый участок, а вновь сформированные земельные участки.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение суммы и временной структуры затрат, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земли путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Типичной моделью перехода к наиболее эффективному использованию может стать деление собственником земли своего участка на отдельные, меньшие по размеру, участки, с последующей их продажей или предоставлением в аренду. При этом должны быть учтены все прямые и косвенные затраты, связанные не только с развитием земельной собственности, но и ее реализацией.

Анализ возможного развития земельной собственности, кроме установления рыночного уровня затрат, должен быть направлен на определение уровня доходов от продажи или аренды с последующей продажей типичных для конкретного рынка земельных участков, а также установление объема рыночного поглощения. Чистый доход от продажи определяется как разность между ожидаемой ценой продажи (валовых поступлений от продажи) и затратами на развитие и реализацию земельной собственности. Распределенные во времени (время определяется периодом разработки и реализации проекта и рыночным поглощением) доходы и затраты переводятся в текущую стоимость. Для их дисконтирования используются ставки отдачи на капитал, аналогичные ставкам капитализации для земли с учетом риска, приемлемого для данного рынка. Текущая стоимость ежегодных денежных потоков может быть рассчитана с помощью фактора текущей стоимости единицы (реверсии) или с использованием фактора текущей стоимости обычного аннуитета, если доходы и затраты приведены к одному году. Значения данных факторов определяются в зависимости от избранной ставки и периода разработки проекта и рыночного поглощения.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка трамвайного депо, расположенного в районе усадебной застройки, для которого, в силу специализированного использования, не представляется возможным найти для сопоставления рыночную информацию о подобных участках.

При этом известно, что: наиболее эффективным использованием земельного участка для данного района является жилая усадебная застройка, которая обеспечивает отдачу на уровне 8%, затраты на переход к наиболее эффективному использованию составят 16500 долл., время на размежевание земельного участка с целью формирования 12 усадебных участков и организации для них необходимого инженерно-транспортного обслуживания составит 6 месяцев, период реализации вновь сформированных участков, учитывая сложившееся рыночное поглощение (ежегодно продавалось до 8 свободных участков по 2000 долл. каждый) займет 18 месяцев.

Если допустить, что цены на земельные участки за весь период реализации проекта не изменятся, то валовой объем поступлений составит 24000 долл.

Учитывая то, что затраты на развитие земельной собственности и продажу земельных участков будут неравномерно распределены во времени, так как это связано с очередностью выполнения работ по изменению характера использования территории и количеством продаваемых участков в разные периоды, можем установить временную структуру доходов и затрат.

Для определения стоимости земли необходимо чистый денежный поток, который сформируется после того, как из дохода будут вычтены все затраты, привести к текущей стоимости.

При таких условиях, стоимость земли оцениваемого земельного участка составляет 6400 долл.

Таким образом, стоимость земли может быть определена с помощью различных методов, которые являются либо непосредственным воплощением одного из подходов, либо строятся на сочетании элементов нескольких или всех подходов. При этом результат оценки, полученный по выбранным методам, всегда согласовывается с помощью сравнительного и причинно-следственного анализа с рыночными данными или результатами, которые могут быть получены по другим методам, на основании чего и формируется вывод относительно стоимости объекта оценки.

Резюме