5. Метод остатка для земли, имеющий два алгоритма оценки земли в составе доходной недвижимости. В соответствии с первым, стоимость земли определяется разницей между капитализированной стоимостью чистого операционного дохода, получаемого в результате сдачи недвижимости в аренду, и стоимостью улучшений. Второй алгоритм (метод распределения дохода) предполагает распределение чистого операционного дохода по компонентам недвижимости путём вычитания из него дохода, генерируемого улучшениями. Оставшийся доход относиться к земле и капитализируется в её стоимость.

6. Инвестиционный метод, когда стоимость определяется на основе дохода, который возможно получить непосредственно с земли. При этом, источником дохода является не только сдача земли в аренду отдельно от улучшений, но и земельная рента как остаточный доход от реализации произведенной продукции (метод капитализации земельной ренты)

Положение земельных участков на рынке определяет конкретный метод их оценки. Все эти методы находят свое отражение в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке и базируются на принципах конъюнктуры рынка, замещения, ожидания, привнесенной прибыльности (вклада) земли и ее наиболее эффективного использования.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж подобных земельных участков на эффективно функционирующем рынке, где покупают и продают сопоставимые объекты добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, т.е. разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли.

Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями.

Таким образом, выбор того или иного метода будет зависеть от того, оценивается ли улучшенный земельный участок или участок без улучшений, является ли он объектом рынка купли-продажи или рынка аренды.

При определении стоимости свободных от улучшений земельных участков традиционно используются методы:

· сравнительного подхода - метод сопоставления продаж, метод статистического анализа рынка;

· доходного подхода - метод капитализации земельной ренты (метод выгод), инвестиционный метод.

При определении стоимости улучшенных земельных участков используются методы, построенные на сочетании сравнительного или доходного подхода с элементами затратного подхода в части расчета стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений. При этом модель определения стоимости земли основывается на принципе остатка.

На сочетании сравнительного и затратного подходов сформировались экономический метод и метод соотнесения, на сочетании доходного и затратного - метод остатка для земли и метод распределения дохода, а на сочетании всех трех подходов - метод развития (предполагаемого использования).

Способы определения стоимости земли в различных оценочных ситуациях