Оценка имущества и других активов предприятий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Развитие рыночных отношений требует самого серьезного внимания к реальной оценке имущества и других активов предприятия. Сегодня требуется полная и всесторонняя оценка имущества предприятий для реального отражения потенциала, которым они обладают. Кроме того, в переходный период к рыночным отношениям реальная оценка имущества и других активов предприятия организаций необходима:

• при передаче их в аренду;

• выкупе коллективами арендных предприятий;

• возвращении их арендатором арендодателю;

• смене собственника;

• установлении начальной цены продажи на аукционах и конкурсах;

• вложении их в виде неденежных вкладов в уставные фонды других предприятий;

• установлении стоимости имущества предприятий, объявленных банкротом при его распродаже;

• приватизации предприятий;

• передаче имущества в залог;

• преобразовании и ликвидации предприятия;

• принятии решений об инвестировании;

• проведении процедуры санации;

• оптимизации налогообложения;

• переоценке основных фондов предприятия.

• принятии решений о партнерстве с другими субъектами хозяйствования;

Значение оценки и переоценки имущества субъектов хозяйствования возрастает в связи с происходящими инфляционными процессами. Это создает определенные проблемы и при отражении реальной оценки активов в балансах предприятий. Дополнительные сложности возникают и из-за того, что начисленная амортизация нередко не соответствует реальной изношенности основных фондов. Все эти обстоятельства требуют самого серьёзного теоретического обоснования подходов к реальной оценке имущества и других активов предприятий.



1. Этапы оценки стоимости имущественного комплекса

В ходе пользования той или иной инвентарной единицей собственник может нести те или иные расходы по поддержанию ее в эксплуатационном состоянии, а также целенаправленно улучшать ее свойства и качества. Одновременно в ходе эксплуатации инвентарная единица может терять свои первоначальные свойства. Данный процесс отражает амортизация (если это основные средства). Многим видам оборотных средств также свойственно постепенное ухудшение качества и утеря первоначальных свойств в результате длительного хранения. Следовательно, стоимости имущества и других активов предприятия свойственна динамика.

Стоимость предприятия постоянно изменяется. Она официально отражается в балансе предприятия. Эта та стоимость, по которой все имущество и другие активы предприятия числятся в реестрах бухгалтерского учёта. Порядок отражения балансовой стоимости в бухгалтерском учете регламентируется нормативными актами.

В связи с инфляционными процессами требуется приведение стоимости основных фондов к текущим ценам. Для этого устанавливаются коэффициенты пересчета.

Оценка стоимости имущественного комплекса проводится в несколько этапов:

• определение объекта;

• заключение договора об оценке с заказчиком;

• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

• сбор и проверка данных об объекте оценки;

• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

• составление и передача заказчику отчета об оценке.

На этапе «Определение объекта» осуществляется постановка задачи:

объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение;

устанавливаются связанные с объектом имущественные права, отношения собственности;

определяется дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки;

указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т. д.;

устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

Стоимость бизнеса и любого другого имущества меняется со временем, поэтому важным является установление даты оценки. Возможно проведение оценки на уже прошедшую дату, а вот дата составления отчета об оценке в соответствии с законодательством должна быть только текущей.

Фактором, определяющим дату оценки, может быть дата проведения инвентаризации имущества предприятия, так как именно данные о составе и состоянии имущества, определяемые актом инвентаризации, являются основной информационной базой для оценки. Учитывается также дата осмотра объекта оценки экспертом-оценщиком.

На этапе «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• основание заключения договора;

• вид объекта оценки;

• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии, точное указание объекта оценки (группы объектов оценки), а также его (их) описание.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования независимости оценщика. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Республики Беларусь об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

Оплата работ на начальном этапе процесса оценки, во-первых, способна защитить оценщика от возможного воздействия заказчика относительно желаемой им величины стоимости объекта оценки и, во-вторых, обеспечивает оценщика денежными средствами, необходимыми для проведения работ по оценке.

Это могут быть затраты на покупку информации (например в отделе статистики), привлечение сторонних специалистов (аудиторов для проверки финансовой отчетности, специалистов по технической экспертизе для определения физического износа, сметчиков для определения стоимости строительства объектов оценки и др.).

На этапе «Сбор и проверка данных» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса. Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии). При описании отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие, необходимо отразить состояние отрасли, рынки и особенности сбыта продукции, условия конкуренции в отрасли, основных конкурентов, производящих товары-заменители (их цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж, рекламу). При установлении количественных и качественных характеристик оцениваемого предприятия необходимо исследовать направления его деятельности, ретроспективные данные об истории предприятия, характеристики поставщиков, сведения о производственных мощностях, рабочем и управленческом персонале, внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах и движении денежных средств за три-пять лет).

После сбора информации начинается этап «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии.

В зависимости от целей оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с различной степенью подробности: в форме экспресс-анализа финансового состояния предприятия или детализированного анализа.

На этапе «Выбор и применение подходов к оценке» выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать.



2. Методы оценки

оценка имущество стоимость затратный

Традиционно используют три подхода к оценке:

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия.

2.1 Оценка имущества предприятия затратным методом

В настоящее время выработаны различные подходы к определению стоимости. В первую очередь -- это метод, основанный на затратном подходе.

Согласно данному подходу, каждый кирпичик, который использован при постройке здания, каждый час затраченного рабочего времени имеет определенную стоимость. На основании данных о материальных и трудовых затратах, вложенных в создание объекта, делается вывод о его стоимости. Срок службы учитывается амортизацией.

Следует отметить, что внутри этого, как и любого другого подхода к оценке, существует много вариантов нормативных методик. При этом изменение стоимости во времени может отражаться, например, индексами, рассчитываемыми Министерством статистики и анализа на основании усредненных сведений по группам объектов.

Затратный подход хорош тем, что дает отправные точки. В то же время он обладает и недостатками, так, например, он не учитывает будущую доходность оцениваемого объекта.

В основу затратного метода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Он предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала фирмы.

Балансовая стоимость не отражает рыночную стоимость активов, поэтому проводится предварительная оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определяется, насколько балансовая стоимость соответствует рыночной стоимости обязательств.

Суть затратного метода заключается в расчете стоимости собственных источников, которая определяется как разница между суммой активов предприятия и стоимостью всех обязательств.

Для оценки имущества затратным методом могут применяться следующие формы:

В рамках затратного подхода выделяются три метода:

Метод накопления активов. Он заключается в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и переводе всех обязательств к текущей стоимости, а затем вычитании из активов стоимости всех обязательств (Таблица 1).

Таблица.1

Активы	млн р.	Пассивы	млн р.
Внеоборотные:		Капитал и резервы:
- основные средства	14020	- уставный капитал	-
- вложения и активы	4099	- добавочный капитал	3801
Оборотные:		- прибыль и убытки	1693
- запасы	5396	Долгосрочные обязательства:
- дебиторы	519	- займы и кредиты	197
- прочие	2206	Краткосрочные обязательства:
		- кредиты и займы	5996
		- кредиторская задолженность	2068
		- прочие обязательства	15871
Баланс	26240	Баланс	26240

С_ш = 26240 - (197 + 5996 + 2068 + 15871) = 2108 млн р.

Данный метод в наибольшей степени подвергается критике, в связи с его упрощенностью и обобщенностью, но одновременно чаще всего применяется на практике.

С позиций теории оценки понятие «имущество» можно определить как совокупность оборотных и необоротных активов организации. К необоротным относятся активы, полезные свойства которых предполагается использовать свыше года или обычного операционного цикла, если он превышает год, например, основные средства, земельные участки, объекты природопользования, капитальные и иные долгосрочные капитальные вложения, нематериальные активы, имидж организации.

Под оборотными активами понимаются денежные средства в кассе организации и банках, легко реализуемые ценные бумаги, не рассматриваемые в качестве долгосрочных финансовых вложений, дебиторская задолженность, запасы товаров, материалов, сырья, готовой продукции, незавершенное производство и расходы будущих периодов.

Метод накопления активов реализуется через следующие этапы оценки стоимости:

• Оценка основных средств по рыночной стоимости.

• Оценка нематериальных активов.

• Определение рыночной стоимости финансовых вложений, в т. ч. краткосрочных и долгосрочных.

• Оценка товарно-материальных запасов.

• Оценка денежных запасов.

• Оценка расходов будущих периодов.

• Перевод обязательств предприятия в текущую стоимость.

• Определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов всех обязательств и другого имущества, не принадлежащего предприятию.

В основе расчета лежит баланс предприятия на последнюю отчетную дату или на дату оценки (приложение 1).

Подводя итоги значения оценки стоимости предприятия методом расчета накопления активов, отметим его сильные и слабые стороны.

Преимуществами данного метода является то, что он учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов, предоставляет возможность проводить экономический анализ эффективности использования имущества, главным образом его рентабельности, что дает ключ к определению финансовых возможностей предприятия.

Отметим, что прибегая к использованию данного метода, можно оценить уровень развития технологии с учетом степени износа основных фондов.

Однако оценка активов не является оценкой предприятия как хозяйствующего субъекта, так как не определяет стоимость имущества, сформированного из собственных источников.

Например, здания могут быть учтены по цене их приобретения, но при изменении цен на недвижимость их балансовая стоимость не будет соответствовать действительности. Балансовая стоимость машин и механизмов - неопределенная величина, так как она зависит от метода начисления амортизации, принятого на конкретном предприятии.

Метод скорректированной балансовой стоимости. Определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно. Выбор объекта проводится по следующим критериям:

• значимость в производственном процессе;

• удельный вес в стоимости активов;

• влияние на расхождение балансовой и рыночной стоимости актива.

К активам, принимаемым к расчету, относится имущество, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

• необоротные активы, за исключением объектов социальной инфраструктуры (дороги, жилой фонд, клубы, отопительные системы и т. д.), которые должны быть переданы в соответствии с законодательством в коммунальную собственность;

• запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, за исключением задолженности участников по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

К пассивам, принимаемым к расчету, относятся обязательства убыточной организации:

• целевые финансирования и поступления;

• долгосрочные обязательства банкам, другим юридическим и физическим лицам;

• краткосрочные обязательства банкам, другим физическим и юридическим лицам;

• расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов».

Условно порядок оценки стоимости чистых активов можно представить следующим образом:

ЧА = А_р - П_р

где ЧА - чистые активы;

А_р - активы, принимаемые к расчету;

П_р - пассивы, принимаемые к расчету .

Пример: на основании исходных данных представленных в табл. 2, определите стоимость предприятия (С„) по показателю скорректированных чистых активов.

Таблица 2

Показатель	млн р.
Активы всего	1497
В том числе:
- основные средства	1044
- нематериальные активы	-
- незавершенные капитальные вложения	21
- запасы	409
- дебиторская задолженность	22
- денежные средства	1
Пассивы всего	220
В том числе:
- целевые финансирования и поступления	-
- заемные средства	69
- кредиторская задолженность	151
- резервы предстоящих расходов и платежей	-

С„= 1044 + 21 + 409 +1-69-151 = 1255 млн. р.

Показатель чистых активов определяет стартовую цену предприятия, так как характеризует стоимость имущества, сформированного за счет собственных источников.

Корректировку стоимости чистых активов при определении стоимости предприятия следует осуществлять в следующих случаях:

• при списании объектов, находящихся в аварийном состоянии и используемых не по назначению;

• исключение объектов социальной инфраструктуры путем передачи их в коммунальную собственность и по договору безвозмездного пользования новому собственнику;

• определение стоимости зданий, сооружений, если их амортизация превышает 50%.

Итак, при использовании данного метода рыночная стоимость рассчитывается как разница между скорректированной балансовой стоимостью и суммой обязательств предприятия.

Метод ликвидационной стоимости.

Согласно стандартам оценки, ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• предприятие находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

На практике оценка стоимости предприятия на основе ликвидационной стоимости осуществляется, как правило, в связи с его банкротством.

В случае принятия судом решения о признании предприятия банкротом в отношении несостоятельного юридического лица открывается конкурсное производство - процедура, направленная на соразмерное удовлетворение требований кредиторов в процессе ликвидации.

При этом обязательным этапом конкурсного производства является проведение инвентаризации имущества и обязательств предприятия. Некачественно проведенная инвентаризация, без анализа данных бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату позволяет «забыть» об отдельных видах имущества в ликвидационном балансе, что приводит к искажению данных о составе и стоимости конкурсной массы.

Цель оценки имущества - установить предполагаемую выручку от его реализации, которая будет являться единственным источником выплат по обязательствам обанкротившегося предприятия.

В случае ликвидации несостоятельного предприятия основными пользователями отчетной информации выступают кредиторы, которые должны располагать достаточными сведениями, чтобы в короткий срок составить мнение о том, в каком объеме и в течение какого периода времени могут быть погашены долги банкрота за счет реализации имущества, составляющего конкурсную массу, в которую входит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и обнаруженное в процессе ликвидации.

Наиболее полные и достоверные данные о степени возвратности долгов кредиторы могут получить, оценив рыночную стоимость имущества предприятия, которая должна найти отражение в промежуточном ликвидационном балансе.

При определении рыночной стоимости статьи актива осуществляется корректировка активов баланса предприятия и производится расчет их текущей стоимости с учетом затрат на их ликвидацию. Расчет текущей стоимости активов обусловлен тем, что различные виды активов продаются в течение различных сроков. Недвижимость (здания, сооружения и т. д.) продается в срок, как правило, более года.

Остальные активы, например запасы, сырье, материалы, можно реализовать сразу после принятия решения о продаже активов. Стоимость активов для расчета их текущей стоимости корректируется на величину накладных расходов по их реализации, а ставка дисконтирования повышается на величину риска продаж соответствующих активов при их ликвидации.

Ликвидационная стоимость активов предприятия определяется суммированием текущих стоимостей Денежных потоков от реализации оцениваемых активов, в том числе необоротных, запасов, продукции, денежной массы на расчетном счете и в кассе предприятия на дату оценки.

В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе юристов, оценщиков и т. д.).

Все расходы, за исключением выплат работникам предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.

Пример: определить ликвидационную стоимость предприятия. Данные для расчета приведены в табл. 3.

Таблица 3

Активы	тыс. р.	Пассивы	тыс. р.
Внеоборотные:		Капитал и резервы:
- здания и сооружения	70 000	- уставный капитал	100 000
- машины и механизмы	150 000	- прибыль и убытки	120 000
Оборотные:		Долгосрочные обязательства:
- запасы	40 000	- займы и кредиты	50 000
- дебиторы	45 000	Краткосрочные обязательства:
- денежные средства	5000	- кредиторская задолженность	40 000
Баланс	310 000	Баланс	310 000

Если речь идет о ликвидации предприятия, то реализация машин и механизмов могла бы дать 90 ООО тыс. р., а продажа запасов - 48 000 тыс. р. По оценке зданий оценочной фирмой их стоимость составляет 180 000 тыс. р. Ликвидационные издержки составили 6000 тыс. р.

Тогда ликвидационная стоимость равна:

Новая стоимость активов - Новая стоимость пассивов - Ликвидационные издержки.

С_{ликвидационная} =368000-90000-6000 = 272000 тыс.р.

Необходимо знать, что:

а) здания и сооружения, находящиеся в полной собственности, должны продаваться по их текущей рыночной стоимости;

б) машины, механизмы и другое производственное оборудование можно продать за сумму, меньшую их балансовой стоимости, так как издержки ликвидации могут быть высокими, а стоимость подержанной техники - низкой;

в) запасы, скорее всего, можно продавать с некоторой прибылью;

г) дебиторы должны погасить свои долги полностью.

Ликвидационная стоимость применима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия должника; реорганизации предприятия; санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; оценке заявок на покупку предприятия; экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; экспертизе программ реорганизации предприятия.

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. В результате получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

Процедура расчета ликвидационной стоимости предприятия включает в себя 6 этапов:

• этап. Анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату или на дату оценки.

• этап. Разработка календарного графика ликвидации активов с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством.

• этап. Определение выручки от ликвидации активов.

• этап. Уменьшение оценочной стоимости активов на величину прямых затрат на ликвидацию активов предприятия (к таким затратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплаченные от выручки, стоимость демонтажа и утилизации основных средств).

• этап. Прибавление прибыли либо вычитание убытков ликвидационного периода.

• этап. Уменьшение ликвидационной стоимости на сумму расходов, связанных с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенное производство, хранение оборудования, машин, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до завершения его ликвидации.

Общий алгоритм оценки имущества предприятия затратным методом можно представить следующим образом:

• Анализ структуры имущественного комплекса и определение составных частей, оценка стоимости которых будет проводиться другими методами.

• Определение наиболее подходящего метода для каждого элемента имущественного комплекса и выполнения расчета.

• Оценка реального износа всех элементов имущественного комплекса.

• Расчет остаточной стоимости элементов имущественного комплекса и определение суммарной оценки остаточной стоимости всего имущества.

Остаточная стоимость получается вычитанием из первоначальной стоимости суммы накопленного износа (амортизации).

Формы заполнения ведомостей реальной оценки зданий, сооружений; объектов незавершенного строительства; нематериальных активов; производственных запасов затратным методом приведены в приложении 2.

2.2 Оценка стоимости предприятия доходным методом

Другой классический подход - определение стоимости объекта в зависимости от приносимого им дохода. Существуют разные варианты этого подхода, например прямая капитализация (статический метод) или дисконтирование доходов (динамический метод), но все они основываются на расчете дохода, который может дать объект.

Доходный подход основан на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник также не продаст свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, так как инвестор, вкладывающий денежные средства в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят один вид товарной продукции - деньги.

Доходный метод (подход) позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает 3 этапа:

• Составление прогноза ожидаемых будущих доходов.

• Оценка риска, связанного с получением дохода.

• Определение времени получения дохода.

Принятие решения о приобретении предприятия как имущественного комплекса определяется, в конечном счете, величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем.

В основе расчетов лежит теория изменения стоимости денег. Являясь специфическим товаром, деньги со временем изменяют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. Оно осуществляется с помощью расчетных инструментов: сложных процентов и дисконтирования, которые могут быть применены только после четкого определения следующих составляющих:

• суммы денежных средств, о которых может идти речь;

• время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены;

• осознанные риски, связанные с инвестициями;

• соответствующая ставка дохода (ставка процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

Доходный подход лежит в основе двух наиболее распространенных методов: метода дисконтированных доходов и метода прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных комплексов.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого имущественного комплекса и связанной с этим временной оценкой денежных потоков.

Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций денежной единицы, или сложного процента. Все шесть функций денежной единицы, или сложного процента, строятся с использованием общей базовой формулы, описывающей накопленную сумму денежной единицы:

S_n=(1 + r)ⁿ,

где S_n- сумма после накопления в течение временных периодов;

r - ставка процента;

п - число периодов.

Все другие факторы являются производными от базового уравнения.

Пример. Владелец 10 млн. р. предполагает инвестировать свои деньги на банковский депозит под 5 % годовых на 3 года. Сколько будут стоить 10 млн. р. через 3 года?

FV = РV( 1+ r)ⁿ

где FV- будущая стоимость текущего капитала;

РV- текущая стоимость капитала;

r - ставка процента (коэффициент дисконтирования);

п - число периодов

Будущая стоимость будет расти следующим образом:

• 1-й год: 10 (1 + 0,05) = 10,5 млн. р.

• 2-й год: 10 (1 + 0,05)² = 11,03 млн. р.

• 3-й год: 10 (1 +0,05)³= 11,58 млн. р.

Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное достоинство. Однако он статичен, так как привязан к данным одного наиболее характерного года. Поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса данным методом выполняется в три последовательных этапа.

I этап. Расчет ежегодного чистого дохода. Во-первых, необходимо решить, какой вид дохода будет применен для капитализации. Если речь идет о комплексе, где преобладают быстро изнашивающиеся инструменты или устаревшее оборудование, то выбирают показатель чистой прибыли. Если речь идет о таком имущественном комплексе, балансовая стоимость которого с течением времени изменяется не очень существенно (например, имущественный комплекс, включающий земельный участок и здания), то выбирают показатель чистого денежного потока.

Расчету предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый имущественный комплекс, обычно за последний год.

Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании. По результатам анализа составляют прогноз размеров годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в рублях (тыс. р.), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы.

Чистый денежный поток рассчитывается по следующей формуле:

ЧДП = ЧП + А + ПДЗ - ПОК - К

где ЧДП - чистый денежный поток;

ЧП - чистая прибыль;

А - амортизация (износ);

ПДЗ - прирост долгосрочной задолженности;

ПОК - прирост собственного оборотного капитала;

К - капитальные вложения.

В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, так как он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества.

II этап. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода.

Различие между ставкой дисконта, используемой в методе дисконтированных доходов, и коэффициентом капитализации состоит в том, что ставка дисконта, как было показано выше, используется для приведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от имущественного комплекса в его стоимость.

Таким образом, в отличие от ставки дисконта коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку, например за прошедший год.

III этап. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса по формуле:

S_o=E/r_k

где S₀ - текущая стоимость имущественного комплекса в твердых денежных единицах;

r_k, - коэффициент капитализации;

Е - средний доход от имущественного комплекса по истечении каждого года (периода).

Следует также отметить, что при определении будущих поступлений, ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы делится на два периода: прогнозный и остаточный.

В прогнозном составляется детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода, фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений будут оставаться стабильными и предсказуемыми. Этот период называется постпрогнозным или остаточным.

2.3 Порядок определения стоимости предприятия сравнительным методом

Третий подход - определение сравнительной стоимости объекта. В простейшем случае он применяется в виде метода сравнительных продаж. Предполагается, что существует объект, подобный тому, который необходимо оценить. Тогда, зная, как был оценен один объект, можно говорить о стоимости другого.

Для того, чтобы этот подход был квалифицированным, необходимо набрать большое число статистических данных (говоря математическим языком, иметь достоверную выборку). Кроме того, даже сравнимые объекты всегда чем-то различаются, поэтому с помощью статистики эмпирическим путем этот подход модифицируют, говоря о том, что те или иные факторы, изменяющие стоимость, вносят в оценку фиксированную либо процентную часть.

Например, наличие или отсутствие телефона не может влиять на увеличение или уменьшение стоимости квартиры на сумму, превышающую оплату услуг за его установку. Аналогичным образом учитывается географическое положение объекта недвижимости и другие параметры. Можно сравнивать одновременно по нескольким параметрам (это особенно актуально для технологического оборудования). При наличии достаточного числа статистических данных используется корреляционно-регрессионный анализ.

Сравнительный анализ - это метод оценки компаний закрытого типа, в которой используется информация о сделках с акциями сопоставимых открытых компаний. Стоимость фирмы определяется на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на фондовых рынках или уже куплены, или проданы. Соответствующий образец компании-аналога отбирается на основании критерия сравнимости. Идеальными компаниями-аналогами считаются те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая компания, ведут схожие хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру, а также близки по размеру. Обычно требуется от 6 до 8 компаний-аналогов для составления адекватного образца.

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости предприятия на основании данных (в течение пяти последних лет, в отдельных случаях - трех лет) совершенных сделок по продаже предприятий-аналогов.

Суть сравнительного подхода при определении рыночной стоимости предприятия заключается в выборе предприятий-аналогов, проданных недавно. Рассчитываются соотношения (ценовые мультипликаторы) между ценой продажи и финансовой базой по предприятию-аналогу.

Рыночная стоимость оцениваемого предприятия рассчитывается путем умножения величины ценового мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемого предприятия, а также путем внесения итоговых поправок. При применении сравнительного подхода должны соблюдаться следующие требования:

• использование реальных цен на предприятия-аналоги в качестве ориентира;

• на предприятиях-аналогах должны совпадать соотношения между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала и др. При несовпадении соотношений для достижения сопоставимости оцениваемого предприятия и предприятия-аналога производится расчет корректировок.

Сравнительный подход к оценке имущественного комплекса включает в себя два метода: метод рынка капиталов и метод сделок.

Метод рынка капиталов заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основании данных фондового рынка о ценах на единичную акцию предприятий-аналогов.

Данный метод не может быть использован для оценки контрольного пакета акций. Оптимальный размер пакета не более 25 % акций.

Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом рынка капиталов включает следующие основные этапы:

• сбор необходимой информации;

• сопоставление предприятий-аналогов по параметрам;

• финансовый анализ;

. расчет оценочных ценовых мультипликаторов;

• выбор величины ценового мультипликатора;

• определение предварительной величины стоимости;

• внесение итоговых корректировок.

Основными критериями отбора предприятий-аналогов являются следующие:

• отраслевое сходство: уровень диверсификации производства; характер взаимозаменяемости производимых продуктов (сходное время для перехода на новый вид продукции); зависимость от одних и тех же экономических факторов;

• размер предприятия: объем реализованной продукции и услуг, сумма прибыли, число филиалов и др.

• факторы, обеспечивающие величину прибыли;

• перспективы роста - сопоставимость фаз экономического развития оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов: общий уровень инфляции, перспективы роста отрасли в целом, индивидуальные возможности развития конкретного предприятия в рамках отрасли, конкурентные преимущества и недостатки оцениваемого предприятия по сравнению с предприятиями-аналогами;

• финансовый риск;

• качество управления: данные отчетной документации, возрастного состава, уровня образования, стажа работы по специальности и заработной платы управленческого персонала.

По результатам анализа критериев могут быть сделаны следующие выводы:

• предприятие-аналог сопоставимо с оцениваемым предприятием по ряду характеристик и может быть использовано для расчета ценовых мультипликаторов;

• предприятие-аналог недостаточно сопоставимо с оцениваемым предприятием и не может быть использовано в процессе оценки.

Для определения финансовой базы и дальнейшего расчета ценовых мультипликаторов проводится анализ финансовой деятельности предприятий-аналогов.

Расчет ценового мультипликатора производится в следующем порядке:

• определяется цена акции по данным фондового рынка по всем предприятиям-аналогам (числитель);

• вычисляется финансовая база либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки (знаменатель).

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В случае если в качестве предприятия-аналога выступает зарубежное предприятие, то перед расчетом ценового мультипликатора показатели следует привести к единой системе показателей и одинаковой денежной единице.

Для оценки предприятия с помощью сравнительного подхода могут быть использованы следующие ценовые мультипликаторы:

• цена акции, деленная на прибыль. В качестве финансовой базы для данного ценового мультипликатора используется любой показатель прибыли, который может быть рассчитан в процессе ее распределения, в том числе показатель чистой прибыли. В качестве базы для расчета ценового мультипликатора может использоваться среднегодовая сумма прибыли, исчисленная за последние пять лет. Оценочный период может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от имеющейся информации;

• цена акции, деленная на денежный поток. В качестве финансовой базы можно использовать любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленных амортизационных фондов;

• цена акции, деленная на дивидендные выплаты. Данный ценовой мультипликатор рассчитывается как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Сумма дивидендов должна быть рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивиденды выплачиваются ежеквартально. При проведении оценки контрольного пакета акций следует ориентироваться на потенциальные дивиденды, так как инвестор получает право определения дивидендной политики. При проведении оценки неконтрольного пакета акций следует ориентироваться на фактически выплачиваемые дивиденды, поскольку инвестор не сможет реально влиять на увеличение дивидендов даже при наличии достаточного роста прибыли. В целом данный ценовой мультипликатор целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как на предприятиях-аналогах, так и на оцениваемом предприятии, либо способность предприятия платить дивиденды может быть спрогнозирована;

• цена акции, деленная на выручку от реализации. Данный ценовой мультипликатор используется при оценке предприятий сферы услуг для целей реорганизации предприятия и проверки объективности результатов, получаемых другими способами. При применении данного ценового мультипликатора необходимо учитывать структуру источников оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов. Если структура источников существенно отличается, то ценовой мультипликатор может быть определен по отношению к величине инвестированного капитала;

• цена акции, деленная на физический объем. Данный ценовой мультипликатор является разновидностью ценового мультипликатора «цена акции, деленная на выручку от реализации». В случае его расчета, цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности;

• цена акции, деленная на балансовую стоимость активов. В качестве финансовой базы для расчета данного ценового мультипликатора используется балансовая стоимость предприятий-аналогов на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Ценовой мультипликатор оптимально применять при необходимости быстрой реализации крупного пакета акций предприятия. За финансовую основу можно брать как балансовые отчеты предприятий, так и ориентированную величину чистых активов, полученную при оценке рыночным способом.

Для выявления области наиболее обоснованной величины рыночной стоимости оцениваемого предприятия в процессе оценки необходимо рассчитывать максимальное число ценовых мультипликаторов.

Формирование итоговой величины рыночной стоимости состоит из трех основных этапов.

I этап. Выбор величины ценового мультипликатора. Различие предприятий обусловливает широкий диапазон значений одного и того же ценового мультипликатора по предприятиям-аналогам. Для выбора величины ценового мультипликатора необходимо убрать экстремальные величины и рассчитать среднее значение ценового мультипликатора по группе предприятий-аналогов. Провести финансовый анализ с использованием финансовых коэффициентов и показателей для выбора величины конкретного ценового мультипликатора.

• этап. Взвешивание промежуточных результатов. При определении итоговой величины используется метод взвешивания, заключающийся в том, что в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к информации каждому ценовому мультипликатору придается свой весовой коэффициент (сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1). На основе взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

• этап. Внесение итоговых корректировок. Предварительная величина рыночной стоимости предприятия, полученная в результате применения ценовых мультипликаторов, корректируется.

При расчете итоговой величины рыночной стоимости предприятия делаются следующие поправки:

• поправка на наличие диверсификации производства;

• поправка на наличие активов непроизводственного назначения (стоимость таких активов суммируется с итоговой величиной рыночной стоимости предприятия);

• поправка на ликвидность;

• поправка в виде премии за элементы контроля (возможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия), предоставляемые покупателю (инвестору). Данная поправка проводится при использовании методов сравнительного подхода для расчета пакета акций более 25 %-ного уставного фонда.

В зависимости от условий проведения оценки, предварительная оценка может быть скорректирована под влиянием факторов:

• скидка на владение контрольным пакетом акций;

• факторы риска по срокам;

• низкая конкурентоспособность компании.

Метод сделок заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основании рыночных данных о ценах приобретения контрольных пакетов акций предприятий-аналогов. Данный метод применяется для оценки рыночной стоимости предприятия в целом или его контрольного пакета акций. Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом сделок аналогичен процессу оценки методом рынка капитала.

Расчет оценочных ценовых мультипликаторов ограничивает данный метод мультипликаторами «цена акции, деленная на прибыль» и «цена акции, деленная на балансовую стоимость активов». Это обусловлено отсутствием достаточной информации. При наличии более полной информации по предприятиям-аналогам рассчитываются остальные оценочные ценовые мультипликаторы.

Выбор величины ценового мультипликатора, определение итоговой величины стоимости и внесение итоговых корректировок аналогичны методу рынка капиталов. В данном методе не учитывается поправка в виде премии за предоставляемые покупателю элементы контроля (возможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия).

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется, как правило, три подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы. Затем оценщики определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, т. е. в интервале от минимальной до максимальной оценки.



Заключение

Проведенный анализ трех подходов к оценке стоимости имущества предприятия позволяет выявить следующие преимущества и недостатки (табл. 4).

Таблица 4. Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятия

Подход	Преимущества	Недостатки
Затратный	Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Обосновывает результаты, таге как расчеты опираются на финансовые и учетные документы	Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспективы развития предприятия. Статичен. Не учитывает риски. Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности
Доходный	Учитывает будущие изменения доходов, расходов. Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора	Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможны несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения. Не учитывает конъюнктуру рынка. ¦ Трудоемкость расчетов
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных. Отражает существующую практику продаж и покупок. Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия	Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

Источник: собственная разработка

Из анализа достоинств и недостатков всех вышеуказанных методов можно сделать вывод о том, что ни один из рассмотренных классических подходов не может быть использован в качестве базового.

При этом последние могут давать различные, порой противоположные, результаты оценок и представлять интересы различных сторон, что приводит к необходимости согласования оценок и поиска компромисса.

Это обусловливает целесообразность оценки рыночной стоимости объекта одновременно с позиций трех подходов, другими словами, необходима процедура интеграции оценок.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку стоимости предприятия всеми рассмотренными подходами. После этого выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться двумя способами:

1) среднеарифметической величины,

2) математического взвешивания.

Расчет среднеарифметической величины оценки - самый простой способ, но и самый неадекватный, так как не учитывает ни внешние, ни внутренние факторы, влияющие на результаты производственно-хозяйственной деятельности предприятия, а значит и на оценку его стоимости. В практике работы специалистов-оценщиков такой метод практически не используется.

Как правило, оценщики осуществляют расчет итоговой оценки путем субъективного взвешивания конечных результатов оценки, который состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков и выбора на этой основе окончательной стоимости объекта оценки. Точность и достоверность результата оценки зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.