Совершенствование системы управления муниципальной недвижимости

РЕФЕРАТ

Дипломная работа на тему «Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе» содержит 71 страницу, в т. ч. 3 рисунка. При написании дипломной работы было использовано 49 источников.

Актуальность работы обусловлена:

1. Управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности;

2. Реформа местного самоуправления изменила отношение к муниципальной недвижимости, сделав необходимым правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка;

3. Отсутствием эффективных механизмов управления муниципальной недвижимостью.

Предметом данной работы являются механизмы создания эффективного управления муниципальной недвижимостью.

Объектом работы является система управления муниципальной недвижимости г. Пущино Московской области.

Рамки исследования ограничиваются исследованием методологических основ и практики управления муниципальной недвижимостью в масштабах г. Пущино Московской области на период до 2010 года.

Методологической основой исследования являются научные труды российских и зарубежных авторов (Кошкин В. И., Шупыро В.М., Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю., Григорьев В.В.) и законодательные акты (Коонституция РФ, Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Основная цель дипломной работы состоит в развитии теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.

Основные задачи дипломной работы:

1. Изучить теоретические основы системы управления муниципальной недвижимостью;

2. Рассмотреть методологические основы управления муниципальной недвижимостью;

3. Выработать практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью.

В первой главе работы рассмотрена теоретическая управления муниципальной недвижимостью - сущность понятия муниципальной собственности, характеристика и основные виды объектов недвижимости, особенности объектов недвижимости как товара.

Во второй главе исследуются методические и методологические основы управления муниципальным недвижимым имуществом, их практическая реализация на примере городского округа Пущино.

Третья глава посвящена разработке практических рекомендаций по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью г. Пущино.

При выполнении работы использовались:

Индуктивный, дедуктивный методы, методы системного анализа, а также метод математического анализа статистических данных.

Основные результаты работы:

На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что процесс совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью требует профессионального подхода к этой проблеме; четкого законодательного регулирования; изучения зарубежного опыта в этой сфере; наличия специалистов этой области в составе Комитета по управлению имуществом; мониторинга рынка недвижимости; постоянного информирования населения муниципального образования о деятельности КУИ и состоянии объектов муниципальной недвижимости. Проведение этих мероприятий в комплексе, несомненно, положительно скажется на социально-экономическом развитии города Пущино.

Эффективность предлагаемых практических рекомендаций обуславливается:

1. в социальной сфере:

- получением свободного доступа граждан к информации, их участием в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;

- развитием и гармонизацией социальных отношений, взаимодействием власти и населения по обустройству жизни в городском округе;

- доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;

- привлечением субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости, что приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

3. в экономической сфере:

- увеличением доходов городского бюджета от деятельности Комитета по управлению имуществом более чем на 12%;

- повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В последнее время одной из самых актуальных считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Эту сферу муниципальные органы имеют возможность регулировать непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.

Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. Поэтому при формулировании целей совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью необходимо учитывать зарубежный опыт, а так же особенности местных законодательных актов по управлению недвижимостью.

Приоритетными вопросами развития системы управления недвижимостью должны стать разработка экономического механизма управления недвижимостью и профессионализация практики управления недвижимым имуществом.

Среди экономических задач наибольшее внимание должно быть уделено повсеместной рыночной оценке недвижимости. Это связано с естественным интересом участников рынка недвижимости к муниципальным объектам.

При этом необходимо решать задачу, обратную оценке, т.е. по стоимости объекта рассчитывать величину потенциального дохода (арендной платы) и операционных расходов. Выполнить эту работу может только высококвалифицированный персонал, имеющий специальные знания в области управления и экономики недвижимости. Именно поэтому вопрос создания системы подготовки и переподготовки кадров для управления муниципальной недвижимостью нельзя оставлять незамеченным.

Большое внимание нужно уделить вопросам налогообложения недвижимости. На сегодняшний день в результате неадекватной оценки налоги с недвижимости носят символический характер, в то время как в большинстве стран они составляют основу местных финансов.

Необходимо проводить серьезные маркетинговые исследования для того, чтобы муниципальные органы, как полноправные участники рыночных отношений, владели полной и объективной информацией о состоянии рынка недвижимости.

Следует отметить, что только комплексное применение методов совершенствования может улучшить положение в сфере управления муниципальной недвижимостью и увеличить доходы городского бюджета.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических, методологических и практических аспектов формирования и развития муниципального управления посвящены труды многих ученых.

Одним из известных ученых в области управления недвижимостью стал Р. Гровер, которым в 1997 году в соавторстве с российским профессором, доктором технических наук М. Соловьевым была выпущена книга «Введение в управление недвижимостью» (М.: Паритет, 350с.), а в 2001 году - учебник «Управление недвижимостью» (М.: Издательство ВШПП, 368с.). Эти книги стали базовыми в системе повышения квалификации специалистов в области имущественных отношений.

Из других зарубежных авторов следует отметить М. Мескона, М. Альберта, Ф. Хедоури, а также П. Друкера, исследовавших основы и задачи менеджмента в XXI веке, в том числе относительно недвижимого имущества.

С середины 90-х годов прошлого столетия исследование теоретических и практических аспектов управления недвижимостью стало занимать все более значительное место в отечественной экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как Н.Н. Агапов, В.С. Болдырев, И.Т. Балабанов, Э.С. Бугулов, В.Л. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.П. Ковалев, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевич, А.В. Черняк и др. Одним из наиболее фундаментальных трудов стал учебник «Управление государственной собственностью», авторами которого являются В.И. Кошкин и В.М. Шупыро (М.: ИНФРА-М, 1997г. - 496с.), охватывающий непростую область управленческой деятельности, включая практические методы решения сегодняшних проблем управления недвижимостью.

Вместе с тем, проблемы теории и практики управления муниципальной недвижимостью и повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.

Целью дипломного проекта является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.

Основные задачи дипломной работы:

1. Изучить теоретические основы системы управления муниципальной недвижимостью;

2. Рассмотреть методологические основы управления муниципальной недвижимостью;

3. Выработать практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью.

Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методов и инструментов управления муниципальной собственностью с учетом социально-экономических аспектов.

Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимости г. Пущино Московской области.

Теоретической и методической основой данного исследования послужили аналитические работы отечественных ученых по проблемам управления муниципальной собственностью. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития г. Пущино, а также Интернет-ресурсы.

Для обоснования выдвинутых в работе положений использованы методы системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

муниципальная недвижимость управление

1.1 Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости

В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. С точки зрения экономической науки объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. В теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовольствие потребителю (повысить уровень его благосостояния), принести пользу http://ru.wikipedia.org - Свободная энциклопедия.

Если рассматривать объект недвижимости как источник дохода, то здесь в первую очередь играют роль: стоимость объекта недвижимости, показатели спроса и предложения на этот объект, также можно рассматривать данный объект как средство производства. Говоря об объектах недвижимости необходимо определить признаки объектов недвижимости, см. рис. 1. Все признаки, характеризующие объекты недвижимости, условно можно разделить на две больших группы: основные родовые признаки и функциональные признаки А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. «Экономика недвижимости» // СПб.: Питер, 2008 г..

Рис. 1. Признаки объектов недвижимости

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, т.к. предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Анализируя любой объект недвижимости необходимо его рассматривать с позиции трех категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Во-первых, объект недвижимости - как объект гражданских прав, который включает:

право собственности;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право доверительного управления;

право застройки;

право залога;

право имущественного приобретения;

сервитута;

право бессрочного постоянного пользования и аренды;

бремя содержания и т.д.

Во-вторых, объект недвижимости - как материальный объект, т.е. он имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные характеристики и т.д.

В третьих, объект недвижимости - как экономический объект. В данном случае объект недвижимости рассматривается как товар, источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника.

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух составляющих:

естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр,

искусственные объекты (постройки):

· жилые

· коммерческие

· общественные специальные здания и сооружения (лечебно-

· оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-

· просветительские, порты, административные здания и т.д.)

· инженерные сооружения (мосты, коллонады и т.д.)

На рис. 2. представлена укрупненная классификация объектов недвижимости А.Н. Асаул, А.В. Карасев. «Экономика недвижимости» // СПб.: Питер, 2001 г.. Каждую из представленных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рис. 2. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным критериям способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов управления недвижимостью. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что обеспечивает единообразие подходов к управлению недвижимостью.

Следует отметить так же некоторые особенности недвижимого имущества:

1. Недвижимость играет роль пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

2. Недвижимость - инвестиционный товар, предназначенный для длительного использования. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности, если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды.

3. Любой объект недвижимости уникален. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При типовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики отдельных квартир. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

4. Недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости - квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т. д.

5. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его, собственно, и нет), а право собственности на него. Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость-объект, но и недвижимость-товар. Никакая другая вещь, будучи незаконченной, не может являться товаром. Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере совершения ее жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьезные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (так называемое исчезновение полезности). И лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незаконченный строительством объект), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным.

6. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости - объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.).

Поскольку в данном исследовании особое место уделяется управлению муниципальной недвижимостью, для дальнейшего понимания необходимо дать само понятие муниципальной недвижимости. Следует сказать, что в настоящее время в российском законодательстве понятие «муниципальная недвижимость» понимается как совокупность недвижимых вещей, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, от имени которого права в отношении этих вещей осуществляют либо органы местного самоуправления, либо население непосредственно в порядке, установленном законом и уставом муниципального образования Статья 215 ГК РФ. При этом критерием отнесения объекта к муниципальной недвижимости признается его принадлежность на праве собственности муниципальному образованию. Кроме этого в законах Российской Федерации определено, что в состав муниципальной собственности входят такие объекты недвижимости, как муниципальные земли, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, а также другое недвижимое имущество.

В настоящем исследовании под муниципальными зданиями понимаются принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей архитектурно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемые для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и имеющие в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Муниципальные сооружения определяются как принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей инженерно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, служащие для выполнения технических и иных функций и не предназначенные для постоянного размещения в них людей Статья 130 ГК РФ.

Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:

1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;

2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) - детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

· социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению;

· социально значимая недвижимость, которая частично используется или может быть использована в коммерческих целях;

3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

· отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление.

· встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору;

· отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование.

Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, -- лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого).

1.2 Муниципальная и государственная формы собственности

Государственная собственность -- форма собственности, при которой имущество, в том числе средства и продукты производства, принадлежит государству полностью либо на основе долевой или совместной собственности. Государству могут принадлежать акции в акционерных обществах различных форм собственности, кроме того, государство может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. «Государственная собственность всегда выступает одним из факторов ускорения развития экономики» Курсовая работа по экономической теории на тему: Государственная собственность: тенденции и перспективы ее развития:- http://tarasei.narod.ru/econom/econ11.htm. . Безусловно, нельзя отрицать и значительное влияние данной формы собственности для общего развития экономики страны. Без надлежащей государственной помощи в снабжении предприятий современными средствами производства, без организации производства таких средств производства развитие частной инициативы и предприимчивости невозможно.

Существуют разные подходы к определению государственной собственности. Одно из определений гласит: «государственная собственность - это система отношений по поводу присвоения благ в целях реализации государственных, публичных интересов» Половинкин П.Д. Управление государственной собственностью в условиях трансформации экономики: проблемы теории и практики: http://www.rags.ru/rags_pub/content/polovinkin.shtm. .

Государственная собственность характеризуется единством имущественного фонда в пределах того субъекта, которому она принадлежит.

Муниципальная собственность закреплена в качестве одной из форм собственности и определена как собственность муниципальных образований. В Федеральном законе от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ (с послед. изм.) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к числу субъектов права муниципальной собственности отнесены города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, рабочие, дачные и курортные поселки, села и деревенские поселения. Множественность субъектов права муниципальной собственности не исключает единства ее фонда в пределах субъекта, которому она принадлежит.

Объекты права государственной и муниципальной собственности подразделяются на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и находящиеся в свободном обращении. В числе объектов государственной и муниципальной собственности особо выделены природные ресурсы, которые стали оборотоспособными. Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Определение правового режима природных ресурсов отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. В числе федеральных законов, устанавливающих правовой режим природных ресурсов, можно назвать Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон "О недрах", Водный кодекс РФ, Закон "О федеральных природных ресурсах" и ряд других. Законодателями закреплена презумпция права государственной собственности на природные ресурсы, а их оборот ограничен и подчинен специальным правилам.

В ряду объектов государственной и муниципальной собственности особое место занимает недвижимое имущество, примерный перечень которого дан в п. 1 ст. 130 ГК РФ, с исключением, связанным с правовым режимом предприятия. Правовой режим предприятия как объекта гражданских прав специально закреплен в ст. 132 ГК РФ, где особо подчеркивается, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Деление имущества на недвижимое и движимое имеет значение при определении содержания, пределов и способов осуществления права государственной и муниципальной собственности.

Общее определение права собственности как субъективного права полностью относится и к праву государственной и муниципальной собственности, а его содержание составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник осуществляет по своему усмотрению и в своем интересе.

Право государственной и муниципальной собственности, как и право собственности вообще, является элементом абсолютного правоотношения.

В соответствии с общей характеристикой права собственности собственник может совершать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, правомочия собственника по своему содержанию и способам осуществления неизбежно ограничены, что вытекает из определения субъективного права как меры юридически возможного и обеспеченного поведения. Таким образом, правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, взятые применительно к государственной и муниципальной собственности, также имеют свои границы.

Важнейшие нормы о праве собственности сосредоточены в Конституции РФ, где закреплены признаваемые в Российской Федерации формы собственности, основные принципы регулирования и охраны отношений собственности, определена компетенция Российской Федерации, компетенция ее субъектов в части установления правового режима важнейших объектов права собственности, и в первую очередь государственной собственности. Нормы, относящиеся к праву собственности, можно найти в правовых актах, связанных с охраной природы и рациональным использованием природных ресурсов самой различной отраслевой принадлежности, что дает основание утверждать, что нормы о праве собственности составляют комплексное правовое образование.

Современный переходный период экономических преобразований характеризуется резким и далеко не всегда оправданным сокращением той части общественного богатства, которая составляет государственную и муниципальную собственность, однако в собственности Российской Федерация, субъектов Федерации и муниципальных образований по-прежнему сосредоточены значительные материальные ресурсы.

Субъекты права государственной и муниципальной собственности, как правило, сложные системные образования, которые существуют и действуют через разветвленную сеть своих органов - административно-управленческих, социально-культурных, оперативно-хозяйственных и др. Согласно Закону "Об общих принципах организации местного самоуправления" права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, - уставами муниципальных образований и непосредственно населением.

В составе государственной и муниципальной собственности необходимо различать имущество, не закрепленное за соответствующими предприятиями и учреждениями - имущество казны (государственной или муниципальной), и имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных и муниципальных предприятий и учреждений, которые являются самостоятельными юридическими лицами. Соответственно различают осуществление права государственной и муниципальной собственности в отношении казенного имущества и в отношении имущества, закрепленного за соответствующими предприятиями и учреждениями. В первом случае речь идет об осуществлении права государственной и муниципальной собственности самим носителем этого права. Во втором случае к осуществлению права собственности подключается дополнительное звено в виде юридического лица, выступающего не от имени собственника, а от своего имени и наделенного на закрепленное за ним имущество либо правом хозяйственного ведения, либо правом оперативного управления.

В современных условиях непосредственное участие субъектов права государственной и муниципальной собственности в реализации своего права имеет место при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при распоряжении унитарным предприятием, закрепленным за ним недвижимым имуществом, а в случае распоряжения унитарным казенным предприятием - движимым имуществом. В осуществлении права собственности от имени собственников в указанных случаях участвуют Министерство государственного имущества Российской Федерации, Российский фонд федерального имущества и другие органы.

1.3 Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации