Совершенствование системы управления муниципальной недвижимости

Рассмотрим некоторые из них, а именно названные выше Положения. Положение о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Городской округ Пущино" регулирует порядок осуществления (от имени муниципального образования) деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, иных уполномоченных на то лиц по реализации в рамках их компетенции правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом города Пущино. В первую очередь, в целях учета муниципального имущества и прав на него, контроля за состоянием и использованием, систематизации информации о муниципальном имуществе последнее подлежит обязательной пообъектной регистрации в реестре муниципального имущества (п. 1 ст. 3 Положения). При этом основаниями для включения в реестр и исключения из него объекта муниципального имущества являются возникновение и прекращение права собственности города Пущино на данный объект.

В данном нормативном правовом акте большое внимание уделяется муниципальным предприятиям (учреждениям) и имуществу, находящемуся в их владении. Решения об учреждении, реорганизации и ликвидации муниципального предприятия (учреждения) принимаются Пущинским городским Советом депутатов. Он же, в частности, определяет предмет и основные цели деятельности муниципального предприятия, а также размер подлежащей перечислению в бюджет города прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, что соответствует статье 295 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В то же время, решения о наделении действующего муниципального предприятия муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения, а также решения об изъятии у муниципального предприятия закрепленного за ним муниципального имущества принимаются главой города Пущино (п. 2 ст. 4 Положения). Такой же порядок установлен и в отношении муниципального учреждения, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления (п. 5 ст. 5 Положения). Глава города также принимает решение о предоставлении муниципальному предприятию согласия на распоряжение имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения (за исключением сдачи в аренду). Таким образом, статьи 4 и 5 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности городу Пущино, определяют участников процесса управления муниципальной собственностью, закреплённой за муниципальными предприятиями и учреждениями. Положением также определяется распределение правомочий органов и должностных лиц муниципального образования «Город Пущино» в отношении данной собственности, которое показывает, что ключевые решения, определяющие дальнейшую деятельность (или её завершение) предприятия или организации, принимает представительный орган муниципального образования, как бы задавая тем самым исходные положения. При этом текущей деятельностью создаваемых городом юридических лиц занимается администрация и - в большей степени - глава города Пущино.

Одним из аспектов управления муниципальной собственностью является отчуждение муниципального имущества, его передача в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 названного выше Положения, решения об отчуждении муниципального имущества путем дарения, мены, продажи и иным образом принимаются Пущинским городским Советом депутатов. Решение о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление также принимается Пущинским городским Советом депутатов (п. 3 ст. 7 Положения). В то же время вопросы приобретения имущества в собственность города Пущино и изменения статуса муниципального имущества находятся в ведении главы города (ст. 8 Положения). Глава города принимает решения:

· о приобретении имущества в собственность города;

· о переводе нежилых помещений в жилые;

· о переводе жилых помещений в нежилые;

· об изменении профиля использования и переоборудовании жилых помещений без перевода их в нежилые;

· о включении жилых помещений в число служебных;

· об исключении жилых помещений из числа служебных.

Данная информация, таким образом, позволяет сделать вывод о распределении правомочий между ветвями власти. А именно в том, что - по сути - городской Совет депутатов ведает вопросами отчуждения муниципальной собственности, а администрация муниципального образования - вопросами приобретения имущества в собственность города. Очевидно, что законодатель руководствовался здравым смыслом: отчуждение муниципальной собственности - более ответственное мероприятие, поскольку при неграмотном или злонамеренном руководстве в данном случае интересам города может быть нанесён больший вред, чем при приобретении муниципальной собственности. Именно поэтому дарение, мена, продажа и тому подобные действия в отношении муниципальной собственности относятся к компетенции представительного органа муниципального образования.

2.2 Анализ состояния системы управления муниципальной недвижимостью городского округа Пущино

Муниципальная собственность- это огромный имущественный комплекс, в который входят различные виды имущества: земля, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее. В собственности города находятся объекты, имеющие особо важное значение для жизнеобеспечения города, удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства, а также сохранения историко-культурного наследия (городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения. К объектам муниципальной собственности относятся объекты социально-культурного назначения ,объекты муниципального городского жилого фонда. В городе Пущино находится пять муниципальных учреждений: ''Центральная библиотека'' городского округа Пущино, Пущинский музей экологии и краеведения, детская музыкальная школа им. А.А. Алябьева, детская художественная школа города Пущино, детский сад "Рябинка".

Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальной недвижимостью на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.

Процесс управления муниципальным недвижимым имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:

планирование;

исполнение (принятия решения и организация его исполнения);

учет и контроль;

анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению имуществом г. Пущино. Комитет по управлению имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Пущино, обеспечивающим проведение единой государственной политики и организацию в городе. В своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами города Пущино, его уставом и решениями органов местного самоуправления. Целью работы Комитета по управлению имуществом г. Пущино является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Пущино путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Пущино осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Комитет по управлению имуществом г. Пущино решает следующие основные задачи:

ь по управлению муниципальным имуществом:

· увеличение доходной части бюджета г. Пущино путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;

· формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;

· ведение учета объектов муниципальной собственности;

· осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;

· разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Пущино по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Пущино;

· создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;

· организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Пущино.

ь по управлению земельными ресурсами:

· увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Пущино;

· организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;

· работа по разграничению земель.

За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества, с апреля 2005 года Комитету делегированы полномочия в области земельных отношений. Сейчас Комитет занимается формированием доходной части бюджета: поступлениями от продажи объектов недвижимого имущества в рамках приватизации, от продажи через аукцион земельных участков, от арендной платы за земельные участки, поступлениями от передачи участков в собственность за плату под существующими объектами. Это та часть, которая ежегодно предоставляется в бюджет, а затем расходуется на те или иные нужды муниципалитета. Плановые показатели все время варьируются и корректируются, исходя из общей экономической обстановки.

По данным отчёта главы города Пущино на конец 2009 года действовало договоров аренды помещений-235, договоров безвозмездного пользования - 48.

Всего перечислено в местный бюджет за аренду помещений - 29 297,0 тыс. рублей.

На конец 2009 года действовало 205 договоров аренды земельных участков.

Перечислено в местный бюджет городского округа за аренду земельных участков - 11 218,0 тыс. рублей.

Сумма средств от продажи земельных участков в отчетном периоде составила - 7 581,0 тыс. рублей.

Общая сумма доходов от деятельности Комитета в доходах местного бюджета за 2009г. составила - 48 325,0 тыс. руб.

Доходы от аренды недвижимого имущества увеличились на 4,9%, при этом ставка арендной платы на недвижимое имущество выросла в 2008г. на 13,6% http://www.pushchino.ru/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=46&Itemid=59. Часть доходов Комитет не дополучил в связи с предоставлением ООО «Раритет» льготы по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгнут договор из-за неплатежей с фирмой «Низар». Приход в город сети магазинов расширенной продажи продовольственных товаров «Копейка», «Дикси», «Пятерочка» снизил доходы городских предпринимателей - именно этим объясняются задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений.

Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а базовый размер арендной платы за землю не изменился http://www.pushchino.ru/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=46&Itemid=59. Снижение доходов от аренды земельных участков объясняется недоимкой, образовавшейся в результате неоплаты ОАО «БИОРАН», ООО «Торговый дом корпорации Главмособлстрой», ООО «АкадемЭлитСтрой».

Указанные должники вызывались на межведомственную комиссию, однако в силу финансового кризиса платежи за отчетный период до настоящего времени не поступили.

В результате общая сумма доходов от деятельности Комитета за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%.

Комитет предоставил 319 комплектов документов жителям города для регистрации приватизированного жилья в ГУФРС по Серпуховскому району.

Задачи Комитета на 2010 год:

- взыскание дебиторской задолженности арендаторов в сумме около 10 млн. рублей;

- увеличение доходов от деятельности Комитета до 60 млн. рублей.

Сейчас базовая ставка арендной платы за нежилые помещения в г. Пущино на 2009 год составляет 1250 руб. (без НДС и без учета коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг) за один квадратный метр в год http://www.pushchino.ru/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=46&Itemid=59.

В соответствии с Соглашением о сотрудничестве при разработке программы комплексного социально-экономического развития муниципального образования городской округ Пущино между Министерством экономики Московской области и Администрацией городского округа Пущино Московской области от 27.07.2005 года была разработана «Программа комплексного социально-экономического развития городского округа Пущино на период до 2010 года» http://www.pushchino.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=96&Itemid=29.

Программа была рассмотрена и одобрена Администрацией города Пущино и городским Советом депутатов.

В целях реализации норм Градостроительного, Земельного и Жилищного кодексов Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», иное законодательство Российской Федерации о земле», Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федерального Закона от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Программа предусматривает реализацию градостроительного и ресурсного обеспечения развития городского округа путем реализации следующих мероприятий:

- инвентаризация земель, расположенных в границах городского округа Пущино, установление сформированных земельных участков, их собственников и текущих пользователей, кадастровое обследование и кадастровая оценка всех сформированных и фактически используемых земельных участков, выявление и формирование земельных участков, подлежащих оформлению в муниципальную собственность, государственная регистрация прав собственности и иных прав на все земельные участки, определение налогооблагаемой базы, ставок налогообложения и налогоплательщиков по налогу на землю, а также установление новых и корректировка действующих ставок арендной платы за земельные участки, арендуемые у городского округа;

- выявление фактически неиспользуемых и (или) используемых не по назначению земельных участков, оценка эффективности использования земельных ресурсов городского округа, определение наилучшего их использования в целях градостроительного развития городского округа, выработка и реализация комплексных мер, направленных на обеспечение эффективного использования земельных ресурсов городского округа;

- инженерный аудит и техническая инвентаризация объектов недвижимости жилого и нежилого назначения, определение потребностей и сроков постановки объектов (технологического оборудования) на капитальный ремонт или вывода из эксплуатации, выявление и постановка на учет всех объектов налогообложения по налогам, взимаемым с объектов недвижимости, уточнение налогооблагаемой базы, ставок налогообложения и налогоплательщиков, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, выработка и реализация комплексных мер, направленных на приближение налогооблагаемой базы к рыночной стоимости объектов недвижимости, оформление объектов недвижимости в муниципальную собственность, повышение эффективности использования муниципального имущества, установление новых и корректировку действующих ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом;

- параллельная разработка, согласование и утверждение нового генерального плана городского округа Пущино, плана его реализации, правил землепользования и застройки, проектов планировок отдельных частей территории городского округа, а также проектно-сметной документации на первоочередные объекты капитального строительства, включенные в Программу и генеральный план городского округа;

- формирование и предоставление вновь образуемых земельных участков для использования в целях, предусмотренных настоящей Программой и документами территориального планирования Московской области и городского округа Пущино.

Для обеспечения выполнения национальной программы по строительству доступного жилья в перечень и механизм реализации мероприятий программы по комплексному социально-экономическому развитию городского округа Пущино Московской области включена подпрограмма «Доступное жилье», задачами которой являются:

- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства и привлечения инвестиций на эти цели в объемах и сроки, обеспечивающих последовательное подтягивание уровня обеспеченности и качества жилищных условий населения города до стандартов поселений, существующих в ведущих научно-исследовательских и инновационных центрах мирового уровня;

- повышение эффективности функционирования рынка жилья за счет развития массового жилищного строительства, развития социальной ипотеки и долгосрочного жилищного кредитования граждан, в том числе путем обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов, в целях обеспечения трудоспособному населению возможностей для улучшения жилищных условий за счет собственных доходов в среднесрочной перспективе;

- совершенствование порядка предоставления жилья на условиях социального найма, расширение мер по оказанию адресной помощи тем категориям граждан, которые нуждаются в особой государственной и муниципальной поддержке, в том числе молодым семьям, аспирантам, студентам и молодым специалистам организаций и учреждений научно-производственного комплекса и инфраструктуры наукограда Пущино;

- снос ветхого жилья и капитальный ремонт изношенного жилого фонда, создание маневренного фонда жилья, необходимого для этих целей, за счет строительства муниципальной жилой площади и иных объектов недвижимости жилищного назначения, используемых для временного проживания граждан;

- обеспечение комплексной застройки микрорайонов и кварталов города, включая создание мощностей и строительство сетей их инженерно-технического обеспечения и социальной инфраструктуры, необходимых по градостроительным нормами и стандартам обслуживания населения, соответствующим стандартам развитых стран мира;

- разделение в муниципальном секторе выполнения функций собственника жилищного фонда и функций по управлению и обслуживанию этого фонда, переход к преимущественно конкурсному отбору подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию, ремонту и управлению муниципальным жилищным фондом;

- наращивание базы формирования доходной части местного бюджета за счет платежей по налогам на имущество граждан и платежей за аренду (социальный найм) муниципальной жилой площади путем приведения кадастровой (балансовой) стоимости жилого фонда в соответствие с его рыночной стоимостью и повышения эффективности управления жилым фондом в целом.

2.3 Основные проблемы управления муниципальной недвижимостью в городе Пущино

Отрицательная динамика показателей поступлений в городской бюджет от управления и распоряжения муниципальной недвижимостью свидетельствует о неэффективности действующей системы управления собственностью города Пущино. Определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта. Не осуществляется регулярная оценка рыночной стоимости объекта. Именно поэтому большинство объектов муниципальной недвижимости неконкурентоспособны. Одной из проблем, препятствующих на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности, которые «отвлекают» на ремонт значительные денежные средства. При этом стоит отметить, что суммы, выделяемые из муниципального бюджета даже близко не покрывают всей потребности в капительном ремонте. Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения и т.д. В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными.

Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования. Таким образом, проблемы обусловлены помимо прочего и несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации - по сути - призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании. Особенно важной является социальная направленность (общесоциальный характер) муниципальной собственности. В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования (которое и является собственником).

От работы Комитета же не поступает должных доходов в связи с предоставлением льгот по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгается большое количество договоров из-за неплатежей с различными фирмами. Из-за снижения доходов городских предпринимателей - происходят задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений. Отсутствует публичный реестр недвижимости, что крайне негативно сказывается на привлечении потенциальных покупателей или арендаторов.

Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а в результате общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0% http://www.pushchino.ru/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=46&Itemid=59. Развитие методик в области управления объектами недвижимости является важной научной проблемой в экономике. Трудами многочисленных отечественных и зарубежных ученых данная проблема приобрела статус научного понятия, с четким содержанием, объемом и распределением иерархической структуры. Объектом изменений являются организационные системы, поэтому актуальным является рассмотрение механизмов управления организационными проектами, т. е. процедур принятия решений при управлении объектами недвижимости.

Одной из главных проблем управления недвижимостью по сей день остается организационная проблема, связанная с дефицитом квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.

Несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти прослеживается и во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.

Современное состояние отношений муниципальной собственности не обеспечивает на практике реализацию ее как экономической основы местного самоуправления и характеризуется множеством отрицательных явлений: муниципальные предприятия в основном убыточны, учреждения -- высокозатратны, а местные бюджеты в большинстве своем дотационны, обеспечение населения отдельными видами социальных услуг, как правило, ниже социальных стандартов. Низкий уровень эффективности муниципальной собственности обусловлен неблагополучным состоянием местного самоуправления в целом.

Причиной неудовлетворительного положения является отсутствие четких принципов и критериев разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, несоответствие объема полномочий органов местного самоуправления имеющимся в их распоряжении материально-финансовым ресурсам; несоответствие правового статуса муниципальных предприятий целям и характеру их деятельности; несовершенство системы нормативно-правового регулирования процесса управления муниципальной собственностью.

В практике управления муниципальной собственностью необходимы одновременное повышение эффективности (экономической выгодности) и результативности имеющихся в распоряжении муниципального образования имущественных ресурсов.

Возможность совершенствования процесса управления муниципальной собственностью в современной России определяется следующими обстоятельствами:

- стабилизацией политической обстановки и укреплением экономики в стране в целом;

- обретением местным самоуправлением, как самостоятельной формы публичной власти, определенной экономической устойчивости;

- формированием и развитием рыночной конкурентной среды.

Вывод

Итак, систему управления муниципальной недвижимостью г. Пущино в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%. Выявлен ряд основных проблем, препятствующих повышению эффективности использования муниципальной недвижимости:

- не уделяется внимание мониторингу рынка недвижимости;

- определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта;

- отсутствует публичный реестр недвижимости;

- дефицит квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью;

- несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур;

-недоработанность законодательства в целом.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г. ПУЩИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1 Пути повышения эффективности организации управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино

Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Основным критерием эффективного управления муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджета. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. При этом ключевое значение должно быть придано выявлению и анализу факторов, которые воздействует на эффективность управления муниципальной недвижимостью. К ним относятся вещные, организационно-правовые, экономические, экологические и социально-культурные факторы (рис. 3).

Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование.

Спектр проблем, выявленных в результате анализа в практике управления недвижимостью, побуждает искать формы, методы и инструменты территориального управления. Решение данной проблемы может основываться на постановке, реализации задач в сфере совершенствования технологии развития управления муниципальной недвижимостью на основе формирования единого объекта недвижимости и перехода от существующего раздельного управления земельными участками и объектами недвижимости (строениями) к единому объекту управления и учета. Сформированная таким образом учетная единица должна представлять собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включая земельный участок, здание (сооружение) или его часть, инженерную инфраструктуру, зеленые насаждения и пр.

В результате исследования управленческой практики органов местного самоуправления выявлены следующие направления на пути дальнейшего преобразования имущественных отношений:

• комплексное рассмотрение в качестве объекта управления всей

• муниципальной недвижимости; задача такого комплекса - обеспечение

• доходов бюджета, имущественное, правовое и информационное обеспечение частных и коллективных потребностей населения в сфере недвижимости, привлечение инвестиций;

• выделение из общего множества (комплекса) объектов недвижимости первоочередных объектов (групп объектов) для построения и модернизации системы эффективного управления;

• выявление потенциала использования объектов городской

• недвижимости (первоначально для выделенных первоочередных объектов управления) и введение новых механизмов управления, опирающихся на оценку этого потенциала;

• учет рисков в управлении городской недвижимостью, в разработке и

• включении механизмов антирисковой политики;

• ведение постоянного контроля и регулярной оценки рыночной

• стоимости объекта;

• открытость, конкурсность и равноправные подходы при

• альтернативной смене и выборе новых типов структур управления:

• муниципальных и не муниципальных, в том числе с участием зарубежных фирм, специализирующихся в управлении городским хозяйством и недвижимостью;

• развитие общесистемного эффективного управления недвижимостью

• города, включающего в себя, во-первых, базовое информационно-техническое обеспечение управления недвижимостью, во-вторых, нормативно-правовое обеспечение управления и, в-третьих, мониторизацию процессов развития системы управления недвижимостью.

Выявлена несовершенность систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.

В сложившейся системе деятельности муниципалитетов в области управления недвижимостью и земельными ресурсами особое теоретическое и практическое значение приобретают вопросы совершенствования технологии управления в сфере градостроительного регулирования, которые должны решаться в следующих направлениях:

1. Установление правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

2. Создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости.

3. Обеспечение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости.

4. Обеспечение контроля над соблюдением прав граждан и юридических лиц в сфере земельно-имущественного комплекса.

5. Внесение поправок в гражданское и земельное законодательство в части регулирования оборота земельных участков и объектов недвижимости и системы формирования единого имущественного комплекса.

Таким образом, комплекс мероприятий по совершенствованию методов управления недвижимостью муниципального образования нацелен на выработку инструментов их достижения, мониторинг результатов и оценку эффективности. Реализация этих целей возможна путем выработки методологии управления муниципальной недвижимостью, которая позволит решить следующие задачи:

• активизации проведения разграничения муниципальной собственности на землю, создания и актуализации базы данных по разграниченным участкам;

• взаимодействия финансовых потоков с бюджетом муниципалитета;

• совершенствования деятельности во взаимоотношениях с инвесторами в сфере юридических, землеустроительных и градостроительных процедур, упорядочения проблем гражданского и земельного законодательства;

• обеспечения мониторинга муниципальных земель, выявления не

• используемых и неэффективно используемых участков.

Одной из ключевых задач управления недвижимостью является проведение разграничения государственной собственности на землю, создание и актуализация базы данных по разграничиваемым земельным участкам, подготовка и переподготовка кадров в этой области, планирование и управление данным процессом. Сделан только первый шаг в этом направлении, который убедил всех в сложности и трудоемкости данной работы.

Принимая во внимание, что за прошедшие годы так и не удалось эффективно организовать работу по разграничению государственной собственности на землю, следует быть готовым к тому, что этот процесс будет продолжительным и потребует гораздо больше усилий, времени и финансовых средств.

Второй, но тесно связанной с первой, задачей является обеспечение мониторинга использования государственных земель, выявление неиспользуемых и неэффективно используемых земельных участков.

Третьей задачей по мере разграничения муниципальной собственности на землю является организация планомерной работы по эффективному использованию земельных ресурсов, по представлению в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подготовка, заключение и учет договоров аренды, расчет и начисление арендной платы, контроль за платежами, составление списков неплательщиков, ведение претензионно-исковой работы).

В целях совершенствования системы эффективного управления объектами недвижимости, находящимися в ведении муниципальных предприятий и учреждений, установления жесткого контроля за использованием таких объектов, за условиями их сдачи в аренду и поступлением арендной платы в доходы бюджетной системы, представляется необходимым ведение публичного реестра недвижимости.

Публичный реестр недвижимости должен содержать информацию как о сданных в аренду объектах и условиях арендных договоров, так и об объектах, которые могут быть переданы в аренду, и условиях такой аренды. Порядок предоставления в реестр соответствующей информации руководителями предприятий и учреждений и порядок предоставления такой информации гражданам, органам и организациям, а также ответственность за нарушение этого порядка должны быть установлены соответствующим нормативным актом. Разработка модели публичного реестра позволит более эффективно использовать недвижимость, увеличит спрос на нее, а также соответствующие доходы бюджетов. Реализацию этой задачи предлагается осуществить на основе реестров государственного и муниципального имущества, которые должны содержать информацию о составе, объеме и местонахождении недвижимости.

Повышение эффективности использования недвижимости связано также с переходом к рыночной оценке арендной платы. Поэтому целесообразным представляются разработка и введение единообразных требований безусловного перехода на рыночную оценку арендной платы.

В соответствии с бюджетным Посланием Президента Российской Федерации следует переходить к расчетам по арендным платежам через систему казначейства. Это позволит полностью учитывать поступление средств и проводить перечисления сумм платежей на расчетные счета владельцев имущества.

Необходимо также организовать учет в бюджетах средств, направляемых арендаторами государственного и муниципального недвижимого имущества на проведение капитального ремонта и реконструкции арендуемых объектов. Эти суммы также могут быть учтены органами казначейства с последующим перечислением на лицевые или расчетные счета владельцев имущества.

Значение использования муниципальной собственности в социально-экономической жизни города настолько возросло, а процесс управления стал таким разноплановым, что возникла потребность в комплексном подходе и выработке направлений в управлении собственностью.

В интересах муниципальной экономики дальнейшее развитие и совершенствование управления недвижимостью следует проводить в следующих направлениях:

Нормативно-правовое обеспечение управления, включающее в себя: систему законов и нормативных актов, необходимых для поддержки эффективного управления городской недвижимостью; обоснованное определение расчетной нормативной базы управления (состав и оценка налогооблагаемой базы, принципы планомерного сокращения уровня и конкретных адресов дотаций и льгот и т.п.).

Мониторинг развития системы эффективного управления: разработка, официальное утверждение и сопровождение решений по распределению управленческих полномочий; перестройка организационных структур; переподготовка управленческих кадров; реализация программ и планов развития управления и механизмов его модернизации; развитие системы показателей эффективности управления и др.

В области развития земельных отношений ключевыми стратегическими задачами являются:

1. Завершение процесса разграничения муниципальной собственности на землю и оптимизация распределения между бюджетами различных уровней доходов, полученных от земельной собственности. В связи с этим необходимо уточнить критерии отнесения земельных участков к собственности того или иного уровня власти и откорректировать требования по разграничению застроенных участков, которые подлежат приватизации. Важным является положение, что доходы от распоряжения земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, должны быть в большей степени перераспределены в пользу органов местного самоуправления. В результате разграничения и закрепления муниципальной земельной собственности появится основа для создания правовой системы управления земельными ресурсами, развития полноценного рынка земельной недвижимости.

2. Проведение переоформления прав постоянного (бессрочного)

пользования земельными участками на право собственности или аренды.

Создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, в том числе формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества.

Переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и создание кадастра недвижимости, совершенствование требований к формированию объектов кадастрового учета (включая землеустройство и техническую инвентаризацию). Немаловажным моментом при создании кадастра недвижимости являются разработка процедуры учета в нем зданий и сооружений, совершенствование требований к землеустройству и технической инвентаризации. Положения законодательства о формировании кадастрового учета объектов недвижимости также требуют более четкой и системной регламентации.

5. Совершенствование механизмов правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов, резервирования земель для муниципальных нужд; обеспечение принятия муниципальных актов правового зонирования территории. Возможность привлечения инвестиций на рынок недвижимости и развитие муниципальных образований во многом будут зависеть от выполнения органами местного самоуправления требований Градостроительного кодекса, разработки и утверждения права землепользования и застройки.

Нужно отметить, что важнейшей задачей стимулирования муниципального рынка недвижимости является совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере землеустройства, инвентаризации и технического учета.

В связи с этим необходимо:

- уточнить порядок осуществления контроля за проведением землеустройства и требования к объему землеустроительных работ;

- законодательно установить признаки, по которым возможно установление границ земельных участков, не прошедших кадастровый учет, в том числе на основании имеющихся у землепользователя документов, подтверждающих границы земельного участка, а также обстоятельств, позволяющих определить его фактически сложившиеся границы;

- законодательно закрепить требования о порядке разработки формирования земельных участков;

- установить порядок государственного технического учета зданий, строений и сооружений территориальными органами Роснедвижимости;

- установить технические требования к проведению работ по технической инвентаризации и порядок их проведения.

С учетом изложенного целесообразно ежегодно на уровне муниципального образования разрабатывать и утверждать программу управления муниципальным имуществом на очередной год, включающую прогноз на 2-3 последующих года.

Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в 2010 году должна продолжаться работа Комитета по управлению имуществом г. Пущино Московской области по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Совет Депутатов г. Пущино Московской области должен утвердить стратегическую целевую программу «Совершенствование управления имуществом г. Пущино Московской области на 2010-2012 годы» и вынести соответствующее Положение. В этом Положении предположительно должны быть отражены следующие аспекты:

· изучить зарубежный опыт управления недвижимостью;

· в состав КУИ необходимо включить двух специалистов по управлению недвижимостью для постоянного анализа рынка, разработки антирисковой политики и рыночной оценки недвижимости;

· разработать маркетинговую стратегию на основе исследования и мониторинга рынка недвижимости г. Пущино Московской области;

· провести полную инвентаризацию объектов муниципальной недвижимости и её оценку для различных целей использования;

· создать единую систему учета, кадастра муниципальной недвижимости;

· решить проблемы приватизации муниципальной недвижимости, совершенствовать прогнозный план по приватизации;

· отладить регламент приема и рассмотрения заявлений по земельным вопросам;

· совершенствовать порядок предоставления земельных участков;

· совершенствовать арендные отношения нежилых помещений;

· совершенствовать арендные отношения с земельными участками;

· изыскать пути устранения задолженности по оплате как в судебном, так и во внесудебном порядке;

· создать официальный интернет-сайт КУИ г. Пущино или дополнить существующий.

3.2 Эффективность муниципального управления от реализации практических рекомендаций по совершенствованию управления недвижимостью г. Пущино Московской области

Эффективность муниципального управления городского округа Пущино от применения на практике предложенных мероприятий проявляется сразу в нескольких сферах - социальной, экономической и политической.

Эффективность в экономической сфере обусловлена увеличением поступлений в местный бюджет от деятельности Комитета по управлению муниципальной недвижимостью. Для совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино в состав КУИ необходимо включить двух специалистов. Это будет стоить городскому бюджету около 600 тыс. руб. На создание сайта Комитета по управлению имуществом уйдет еще 30 тыс. руб. Однако благодаря мониторингу и анализу рынка недвижимости, а так же разработанной специалистами маркетинговой стратегии и созданию общедоступного реестра недвижимости, минимальное пополнение муниципальной казны ожидается с 48325 тыс. руб. до 54174.25 тыс. руб. в год. При этом за аренду земельных участков планируется получить 12451.98 тыс. руб., что на 11% больше, чем было получено в 2009г. Доходы бюджета от продажи земельных участков минимально увеличатся на 17% и составят 8869.77 тыс. руб. Постепенно будет происходить расширение круга заинтересованных лиц в аренде и покупке муниципальной собственности, соответственно, доходы г. Пущино ежегодно будут увеличиваться.

При реализации предложенных мероприятий органы местного самоуправления получат возможность за первый год увеличивать доходы городского бюджета более чем на 12%.

Эффективность в социальной сфере:

1. Получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества.

2. Развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе.

3. Доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения.

4. Привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

Эффективность в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления. Вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

Кроме того, с повышением имиджа органов местного самоуправления повышается и имидж городского округа в целом, что может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.

Вывод

Для устранения проблем управления муниципальной недвижимостью г. Пущино рекомендуется:

1. В состав КУИ включить двух специалистов по управлению недвижимостью для постоянного анализа рынка и разработки антирисковой политики.

2. Законодательно совершенствовать арендные отношения.

3. Создать полный реестр недвижимости.

4. Полностью перейти к рыночной оценке арендной платы.

5. Обеспечить свободный доступ граждан к информации о работе КУИ.

Эффективность предлагаемых мер:

1. в социальной сфере:

- получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;

- развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе;

- доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;

- привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

3. в экономической сфере:

- увеличение доходов городского бюджета от деятельности Комитета по управлению имуществом более чем на 12%;

- повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Систему управления муниципальной недвижимостью г. Пущино в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%.

На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что процесс совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью требует профессионального подхода к этой проблеме; четкого законодательного регулирования; изучения зарубежного опыта в этой сфере; наличия специалистов этой области в составе Комитета по управлению имуществом; мониторинга рынка недвижимости; постоянного информирования населения муниципального образования о деятельности КУИ и состоянии объектов муниципальной недвижимости. Проведение этих мероприятий в комплексе, несомненно, положительно скажется на социально-экономическом развитии города Пущино.

Эффективность предлагаемых практических рекомендаций обуславливается:

1. в социальной сфере:

- получением свободного доступа граждан к информации, их участием в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;

- развитием и гармонизацией социальных отношений, взаимодействием власти и населения по обустройству жизни в городском округе;

- доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;

- привлечением субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости, что приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

3. в экономической сфере:

- увеличением доходов городского бюджета от деятельности Комитета по управлению имуществом более чем на 12%;

- повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. - М.: 2004 г.

2. Анимица Е.Г., Тертышный А.Т. Местное самоуправление: история и современность. Екатеринбург, 1998 г. - 296 с.

3. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. «Экономика недвижимости» // СПб.: Питер, 2008 г.

4. Асаул А.Н., А.В. Карасев. «Экономика недвижимости» // СПб.: Питер, 2001 г.

5. Атаманчук Г.В. Государственное управление. Учебное пособие, М., 2004 г.

6. Бабун Р.В. Современные тенденции изменения состава и функций муниципальной собственности; журнал Имущественные отношения в РФ 9(36), 2004 г.