Размещено на http://www.allbest.ru/

содержание

ВВЕДЕНИЕ

1. ВИДЫ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ

3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

4. ОЦЕНКА КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА

5. РАСЧЕТ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

ВВЕДЕНИЕ

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование. Система ипотечного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач [5, с. 6]:

· трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;

· строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

· банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

· инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России.

Оценивая экономическую ситуацию в сфере жилищного строительства в Республике Саха (Якутия), можно сделать вывод о том, что в настоящее время темпы роста стоимости жилья значительно превышают рост доходов населения, поэтому ключевой задачей в обеспечении доступности жилья для основной массы трудоспособного населения, наряду с повышением уровня доходов, является снижение стоимости жилья, обеспечение реальными долгосрочными кредитами, т.к. одной из основных форм решения жилищной проблемы становится ипотечное кредитование [4].

Также следует отметить, что среди регионов Дальневосточного федерального округа сокращение объемов строительства жилых домов в 2009 году произошло только в Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае и наиболее значительное в Амурской области по причине снижения степени участия государства в его финансировании. На Дальневосточный федеральный округ приходится наименьший объем жилого фонда среди федеральных округов, что определяется высокой затратностью строительства на Дальнем Востоке и малой плотностью заселения территории округа [14].

По данным журнала «Тенденции» от 21.09.2011 Республика Саха (Якутия) находится на втором месте в реестре аварийных домов по всей России. В аварийном состоянии 573 584 кв. м. жилья. В новом жилье нуждается 34 761 человек.

Из вышесказанного следует, что этой злободневной проблеме серьезное влияние должно уделять государство.

Так, в Республике Саха (Якутия) в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования» республиканской целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы.

В данной подпрограмме говорится, что ускоренное формирование сегмента рынка жилья эконом-класса будет способствовать стабильности цен на рынке жилья. Поэтому содействие строительству такого жилья в объемах, соответствующим потребностям граждан со среднестатистическим уровнем доходов, необходимо считать первоочередной государственной задачей.

Предполагается, что основным проводником идеи доступности жилья станет для широкого круга граждан станет региональный институт развития жилищного рынка - ОАО «Республиканское ипотечное агентство» в Якутске, которое является региональным оператором ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» [2].

Таким образом, интерес к современному состоянию жилищной проблемы в Республике Саха (Якутия), а также изучение системы ипотечного кредитования в современном мире обусловили цель и задачи данной курсовой работы.

Цель курсовой работы заключается в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья.

Задачами курсовой работы являются:

· закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных сделок;

· ознакомление с новейшими инструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию;

· закрепление навыков ведения коммерческих расчетов в ипотечном кредитовании:

1) расчет кредитоспособности заемщика;

2) расчет размера аннуитета при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по нему;

3) расчет размера дифференцированных платежей при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по нему.

ипотека кредитование сделка аннуитет платеж



1. Виды ипотеки и ипотечного кредитования

Приступая к анализу института ипотеки по современному российскому законодательству, необходимо прежде всего определить юридическую природу залога и залоговых правоотношений.

Под залогом в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Ипотека (залог недвижимости) - одна из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п.1 комментируемой статьи по существу идентична формулировке договора залога, данной в ст.334 ГК РФ. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Как разновидность залога, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику [3].

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения) [13].

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно отсутствовать в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника- права распоряжения заложенной вещью [3].

В Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» рассматриваются следующие виды ипотечного кредитования:

· ипотека жилых домов и квартир;

· ипотека предприятий, зданий и сооружений;

· ипотека земельных участков.

Значительный интерес представляют вопросы, связанные с особенностями ипотеки жилых домов и квартир. Этому посвящена глава XIII Закона «Об ипотеке». Статьей 74 установлено, что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях [1].

Законом установлена ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Глава XII Закона «Об ипотеке» повествует об особенностях ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения. Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов - зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы - права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права.

Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при его ипотеке право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки [3].

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен [1].

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в качестве залогодателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия). Таким образом, положения п.1 комментируемой статьи распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности - соответствующие комитеты по имуществу [3].

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию [1].

Наличие правила о минимальной сумме, обеспечиваемой ипотекой предприятия, обусловлено социальной важностью предприятия как объекта недвижимости, с тем чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства [1]

Здания и сооружения - это специфические объекты ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором возведены. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).

Заключение договора ипотеки здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, должен ли одновременно закладываться земельный участок, на котором расположена эта часть здания. Он особенно актуален для тех случаев, когда закладываемое помещение находится на первом этаже. На практике ипотека участка, занимаемого частью здания, не является обязательным условием действительности договора ипотеки данной части здания [3].

Особенностям залога земельных участков также посвящена отдельная глава Федерального Закона «Об ипотеке». Остановимся кратко на этом вопросе.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке [1]:

1) ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

2) не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности ипотеки земельных участков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.

Таким образом, ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

2. правовые АСПЕКТЫ ипотеки

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы. Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере [8].

Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников залогового права, которая сводится к следующему [8]:

1) гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности;

2) закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ;

3) федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке»;

4) также к источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

5) в совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Указ Президента РС (Я) от 16.02.2011 N 493 «О республиканской целевой программе «Жилище» на 2011- 2015 годы», Постановление от 11 мая 2001 г. N 281 Об основных направлениях социально-экономического развития Республики Саха (Якутия) до 2010 года.

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) [5].

Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона [5].

В шестой главе устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой [5].

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями девятой главы закона. При этом предусмотрен судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В теории гражданского права и в практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета).

Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект. В соответствии с этим принципом, как указывал еще в XIX веке профессор Д.И. Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». Применение принципа специальности означает, что «каждому имению был отведен особый лист, т.е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям».

Книга, о которой идет речь,- это специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России - Единый государственный реестр прав, ЕГРП). И следующий принцип - принцип обязательности заключается в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны в специальную книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента записи в ипотечную (поземельную) книгу [5].

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

Принцип публичной достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а для современной России - в Едином государственном реестре прав - презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему», и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю» [5].

Следующий принцип - принцип бесповоротности. Согласно Мейеру, этот принцип заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность».

Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Этот принцип предполагает, что кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.

Благодаря наличию указанных принципов и их государственному закреплению при залоге недвижимости кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем «при неисправности должника» получить удовлетворение. Это верно даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость переходит к другому собственнику.

В Древнем Риме существовал принцип приоритета, но не было принципов специальности и публичности (гласности), которые были выработаны в Германии. В Средние века там существовал публичный акт передачи вещного права на имение, который совершался в суде или городском совете и порождал неоспоримое право собственности на конкретную вещь. Эта публичная форма использовалась и при залоге недвижимости. Позже она трансформировалась в регистрацию ипотеки в поземельной книге [5]

Современная российская ипотека также руководствуется некоторыми из этих принципов: обязательности внесения, гласности, специальности и приоритета. Что же касается принципов публичной достоверности и бесповоротности - здесь отсутствует единообразная трактовка законодательства.

Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [6].

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав) [6].

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, с другой стороны [6].

Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на развитие ипотечного кредитования.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования. Они принимаются почти ежегодно и носят практически одно и то же название. Например, «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.).

В данном документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования [12],

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов [12].

Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов [12].

В большинстве регионов и городов (Москва, Московская, Оренбургская, Самарская, Саратовская, Нижегородская, Иркутская, Рязанская и другие области, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан, Уфа) были предприняты попытки реализовать собственные жилищные программы [5]

Так, например, в Республике Саха (Якутия) разработана подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования» республиканской целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы.

В данной программе говорится, что ускоренное формирование сегмента рынка жилья эконом-класса будет способствовать стабильности цен на рынке жилья. Поэтому содействие строительству такого жилья в объемах, соответствующим потребностям граждан со среднестатистическим уровнем доходов, необходимо считать первоочередной государственной задачей.

Предполагается, что основным проводником идеи доступности жилья станет для широкого круга граждан станет региональный институт развития жилищного рынка - ОАО «Республиканское ипотечное агентство» в Якутске, которое является региональным оператором ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» [2].

ОАО «Республиканское ипотечное агентство» (РИА) создано при участии правительства Республики Саха (Якутия) и работает по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования, партнерами являются ведущие кредитные организации (банки) города Якутска.

Особенности и преимущества агентства [11]:

· квартиру в собственность вы приобретаете сегодня, а платите за нее завтра;

· максимальный срок кредитования на приобретаемое жилье - до 20 лет;

· обеспечение кредита - приобретаемая вами квартира. Поручительство физических и юридических лиц не требуется;

· предоставление имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц в размере суммы кредита (займа) и процентов по нему;

· возможность производить досрочное погашение кредита (займа) без дополнительных комиссий и санкций.

В ОАО «Республиканское ипотечное агентство» действует новая продуктовая линейка по ипотечному кредитованию вторичного рынка жилья.

С 1 февраля 2011 г. ставки по ипотечному кредитованию при приобретении жилья на вторичном рынке г. Якутска составляют от 11,5 до 12,7% при сроке кредитования от 3 до 30 лет. При осуществлении личного страхования процентная ставка кредитования снижается на 0,7% [11].

Таким образом, основная задача, стоящая перед агентством - развитие двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, внедрение основ в районы (улусы) Республики Саха (Якутия), анализ и регулирование участников рынка недвижимости, решение социальных задач: таких как переселение граждан из ветхих и аварийных жилых домов.

Данная позиция определена Правительством Республики Саха (Якутия) и федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (г.Москва), трёхсторонним соглашением о сотрудничестве по развитию долгосрочного ипотечного жилищного кредитования от 11.09.2003 №45/РС-14-03, дополнительным соглашением о сотрудничестве от 11.12.2003 №1 [11].

В заключение можно сделать следующий вывод о том, что появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

· научная разработанность;

· практический опыт России и зарубежных стран;

· состояние экономики и социальной сферы.

3. порядок заключения и оформление сделки по ипотечному кредитованию

Рассмотрим ситуацию заключения ипотечной сделки для конкретного заемщика. В качестве заемщика будет выступать семья Васевых, состоящая из двух человек. С помощью ипотечного кредита заемщик планирует приобрести двухкомнатную благоустроенную квартиру в г. Мирном Республики Саха (Якутия) общей площадью 48 кв. м на четвертом этаже в каменном доме по улице Советская 5 стоимостью 1800 тыс. р.. Заемщик обращается к кредитному учреждению, которым является Сбербанк РФ, в сектор кредитования частных клиентов Мирнинского Отделения 7800 за получением ипотечного жилищного кредита на приобретение квартиры, которая подобрана им самим на вторичном рынке жилья у продавца Михайлова Сергея Игоревича.

В г. Мирном существуют восемь банков: АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО, «Восточный экспресс банк» ОАО, ФМКБ «МАК-БАНК» ООО, РКЦ Мирный, «АКБ» Росбанк ОАО, «АТБ» ОАО, Сбербанк РФ, ВТБ-24, из которых 6 выдают ипотечные кредиты.

При выборе банка на предоставление ипотечного кредита на срок 20 лет заемщик руководствовался тем, что он давно является клиентом Сбербанка, пользуется банковской картой Visa Сбербанка, а также размещал вклады, брал кредит, который давно закрыл.

При обращении в банк его кредитный работник рассказал подробные условия предоставления ипотечного кредита. Процентная ставка устанавливается в зависимости от размера первоначального взноса. После предоставления надлежаще оформленных документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости, процентная ставка снижается.

Процентная ставка на срок свыше 10 до 20 лет включительно для «Участников зарплатных проектов» после регистрации ипотеки при первоначальном взносе 50 % составляет 11,25%. В специальных условиях кредитования указано, что для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Сбербанке, ставки от 11,05% до 12,6% годовых [16].

Тариф за выдачу кредита - 0 рублей, погашение основного долга и процентов происходит ежемесячно, срок рассмотрения заявки - 5 рабочих дней. Сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков) и не может превышать 85% стоимости приобретаемой квартиры.

Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую стоимость. выступать в качестве заемщиков могут и любые физические лица, в том числе и не являющиеся родственниками (общее количество созаемщиков составляет до трех человек). Созаемщик вправе производить досрочное полное или частичное погашение кредита с уплатой процентов за пользование кредитом, начисленных на дату погашения.

Требования к заемщикам следующие [16]:

1) гражданство РФ;

2) постоянная регистрация;

3) стаж работы не менее 6 месяцев.

Необходимые документы для принятия решения о выдачи кредита следующие [16]:

1) заявление-анкета (форма установлена Сбербанком РФ), на последней странице анкеты расшифровка Ф.И.О. заемщика (созаемщиков) заполняется собственноручно каждым из них;

2) справка с места работы заемщика (созаемщиков) о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно предоставление копии трудовой книжки, заверенной в отделе кадров;

3) копия паспорта заемщика (созаемщиков), обратить внимание на наличие личной подписи, на срок действия и наличие неразрешенных отметок (пересечение границы и прививки), оригинал паспорта предоставляется банку для заверки копии.

Документы, предоставляемые продавцом в течение 3 месяцев с даты подачи заявления-анкеты:

1) документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации);

2) свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество либо выписка из БТИ;

3) технический паспорт, кадастровый паспорт;

4) паспорт оценки приобретаемой квартиры. Заказчиком паспорта оценки может являться покупатель.

Для оформления заявления о снижении процентной ставки за пользование кредитом предъявляются следующие документы [16]:

1) выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об ипотеки Объекта недвижимости с указанием банка в качестве залогодержателя (выдается Мирнинским филиалом Регистрационной палаты РС (Я);

2) страховой полис, по которому Выгодоприобретателем выступает банк.

Также в примечании сказано, что в зависимости от индивидуальных особенностей список документов может быть изменен.

Итак, на предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявлению-анкету на кредит.

Сведения, содержащиеся в анкете, служат базовой информацией для проведения объективной оценки платежеспособности заемщика (созаемщиков) в выполнении операций по кредитованию физических лиц в банке принимает участие значительное количество подразделений: юридическая служба, служба безопасности и другие. После предоставления полного пакета документов для принятия решения о выдачи кредита, банк приступает к рассмотрению заявки в течение 5 дней [8].

Целью второго этапа сбора и проверки информации о клиенте и залоге является выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п [8].

На следующем этапе проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка [18].

Затем на основании оценки платежеспособности принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

В случае положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита определенной суммы, банк дает заемщику время на поиск квартиры. Положительное решение банка действует в течение 3 месяцев. При выборе недвижимости необходимо учитывать все требования банка к жилому помещению, которое впоследствии будет оформлено в залог банку. На подобранное заемщиком жилое помещение необходимо предоставить документы банку: документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество либо выписка из БТИ; технический паспорт, кадастровый паспорт; паспорт оценки приобретаемой квартиры. Заказчиком паспорта оценки может являться покупатель [18].

На четвертом этапе осуществляется оценка недвижимости с целью определения ее рыночной стоимости. Заемщик через обращение непосредственно в оценочную компанию, имеющую лицензию на оценочную деятельность. В качестве оценщика выступает ООО «Юридический дом». Оценочная стоимость квартиры будет устанавливаться на основании экспертного заключения специалиста компании.

На пятом этапе происходит заключение кредитной сделки. Оформляются и заключаются следующие договоры:

1) договор купли-продажи недвижимости;

2) кредитный договор;

3) договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему [18].

Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в Мирнинском районе.

Государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями длится 21 день.

Государственная регистрация договоров ипотеки жилых помещений - 5 рабочих дней [16].

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье - посредством почтового отправления). Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

На шестом этапе осуществляется страхование предмета ипотеки. При оформлении ипотечного кредита, как правило, оформляют следующие виды страхования: жизни и трудоспособности заемщика, приобретаемого жилого объекта, а также титульное страхование - страхование права собственности заемщика на жилье как правило данный вид страхования необходим в первые три года после приобретения жилья по ипотечному кредиту). Страховые платежи предстоит выплачивать ежегодно до момента полного расчета с кредитором. В качестве страховой компании выступает «СК АЛРОСА» Мирнинский филиал.

Итак, приведем схему оформления ипотечного кредита.

1) оценка жилья 5) договор купли-продажи улучшенного жилья

2) договор страхования 3) кредитный договор

4) договор ипотеки квартиры

В заключение представим некоторые сведения об оформлении ипотечного кредита в г. Мирном.

Изучив информацию об ипотеке в банках г. Мирного на примере Сбербанка России и ВТБ24, и проанализировав особенности ипотечной программы в данных банках, можно сделать общие выводы:

· наиболее выгодный банк-кредитор - Сбербанк России, т.к. в нем умеренная процентная ставка по кредиту, кредит оформляется до 10 дней, возможно досрочное погашение кредита без комиссии и ограничений по срокам;

· наиболее выгодные условия оформления ипотечного кредита в банке ВТБ24, т.к. в нем достаточно продолжительный срок погашения до 50 лет, необходим только один поручитель.

Трудно сказать какой банк лучше. Нужно выбирать тот банк, который соответствует нашим потребностям в данном месте и в данное время.

Таким образом, ипотека Сбербанка, безусловно, выгодна для заемщика, но не стоит забывать, что каждый банк старается извлечь из любой сделки собственную выгоду. Поэтому, прежде чем обратиться за ипотекой, стоит оценить все плюсы и минусы выбранной кредитной программы.

4. оценка кредитоспособности заемщика

На первом этапе проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг -- процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика.

Платежеспособность заемщика определяется путем сравнения доходов и расходов заемщика. Разница между совокупными доходами и расходами должна составлять не менее 45 % в совокупном доходе заемщика. Другими словами, платежеспособность заемщика означает, сколько можно платить в месяц по кредиту, чтобы и на жизнь оставалось, и кредит погашался. То есть половина дохода может идти в погашение, оставшаяся половина на жизнь.

Итак, на начальном этапе в курсовой работе для оценки платежеспособности необходимо сравнить имеющиеся доходы и расходы заемщика.

В качестве доходов могут быть:

· заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;

· премии;

· доходы от работ по совместительству;

· доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

· доход в виде дивидендов и процентов,

· пенсионные выплаты и стипендии;

· алименты и пособия на детей;

· ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

Рассматриваемая семья имеет следующие доходы: заработная плата по основному месту работы супруга составляет 20 тыс. р., супруги - 17 тыс.р. в месяц. Доходы заемщика может подтвердить справка с места работы по форме 2-НДФЛ.

В качестве расходов заемщика учитываются:

· ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);

· ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;

· ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;

· регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

· расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

· другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Расходы семьи примем на уровне прожиточного минимума. В соответствии с Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2011 года №220 установлена величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения по Республике Саха (Якутия) за 1 квартал 2011 года, согласно которому величина прожиточного минимума в расчете на одного человека в месяц составила для трудоспособного населения составляет 10504 р.

Итак, доходы больше расходов на 38%. На основании сравнения можно сделать вывод, что оценка платежеспособности заемщика является положительной, и он может претендовать на заявленную сумму кредита.