Экономический механизм регулирования земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Экономический механизм регулирования земельных отношений

земля рента ипотека рыночный

В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретают проблемы механизма экономического регулирования земельных отношений, его содержания на конкретных этапах земельной реформы.

Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений. Государственное регулирование создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства и результаты труда. Следует сразу отметить, что рыночное регулирование не может охватывать всю систему земельных отношений, так как территориальная и продовольственная безопасность России требует от государства вмешательства, не связанного с экономической целесообразностью.

Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рациональной, и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от порчи, снижения плодородия почв, самозахвата и разбазаривания.

Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к рынку включает:

- земельный налог;

- арендную плату за землю;

- рыночную цену земли;

- залоговую цену земли;

- компенсационные платежи при изъятии земель;

- компенсационные выплаты при консервации земель;

- платежи за повышение качества земли;

- штрафные платежи за экологический ущерб;

- налоговое обложение при гражданском земельном обороте;

- плату за право аренды и т.д.

Экономический механизм регулирования земельных отношений должен отвечать следующим требованиям:

- обеспечение относительно равных стартовых возможностей по осуществлению воспроизводственного процесса для всех субъектов земельных отношений;

- разграничение объективных и субъективных факторов этого процесса;

- использование земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов, взаимодействие рентных регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т.д.);

- учет интересов и равноправие различных социальных групп населения в реализации прав земельной собственности и различных форм землепользования;

- стимулирование рационального размещения и специализации сельскохозяйственного производства;

- усиление экологической защиты земельных угодий.

Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты.

Рента - устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том, числе государственная и банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу.

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента - это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших - более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.

Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого органического состава капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, то есть эти цены выше обшей цены производства.

Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Абсолютная рента получается со всех земель независимо от их качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов значительно выше складывающегося общественно нормального уровня издержек.

Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством. При этом не имеет значения общественное (официальное) признание или непризнание существования абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могут маскироваться и закладываться в общий размер платы за землю. Национализация земли ликвидирует монополию частной собственности на землю и связанную с ней абсолютную ренту, но не решает проблем эффективного и рационального землепользования.

При экономическом регулировании земельных отношений этот аспект необходимо учитывать с той или иной степенью полноты.

Другим важным аспектом экономического регулирования земельных отношений является дифференциальная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцами по причине их монопольного права на землю как на объект хозяйствования.

Экономической причиной ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Он создается благодаря более высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению земельных участках. В условиях ограниченности вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель используются и худшие массивы земель. Это обусловливается ростом населения и его потребностей в сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных массивов при вовлечении в использование худших из них. Для обеспечения возможности хозяйствования землепользователь должен иметь индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). Поэтому землепользователь - арендатор худших земель - претендует на получение средней прибыли, а ведущий хозяйство на лучших и средних земельных участках - на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала).

Ипотека земель в развитых государствах

В экономически развитых странах ипотека (залог) земли имеет широкое распространение, прежде всего потому, что это выверенная веками гибкая и весьма эффективная организационно-правовая форма рыночного оборота объектов недвижимости. Только она позволяет, не меняя титула собственности, привлекать долгосрочные финансовые ресурсы и одновременно сдавать заложенные участки в аренду, вести на них гражданское и промышленное строительство, другую выгодную и необходимую для залогодателя деятельность.

Российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП достигает 100%, тогда как в России этот показатель остается на уровне 5 - 6%. Обладая национальным богатством по самым скромным оценкам на порядок превышающим по стоимости мировой ВВП, третью минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику лишь десятые, а то и сотые доли процента мирового инвестиционного интереса.

Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов крайне малы. Так, средняя платёжеспособность 1 га земли составляет около 200 рублей, а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей не превышает 3 -5%, тогда как в странах с развитой рыночной экономикой он достигает 35-40%. Вместе с тем, из расчета средних кадастровых цен стоимость земель только сельскохозяйственного назначения в РФ составляет около 4-х триллионов рублей. По оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр такой категории земель должен стоить не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 триллионов долларов США. А ведь есть еще значительно более дорогие по рыночной стоимости, но выведенные из ипотечного оборота миллионы гектаров земель населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и запаса. К сожалению, эти, многократно превышающие в стоимостном выражении бюджет страны земельные активы, все еще остаются лишь гипотетическим национальным богатством, весьма плохо используемым для формирования конкурентноспособного финансово-экономического и материально-технического потенциала нашего государства, завоевания им достойного места на мировом рынке.

Определяющим фактором, сдерживающим реформу отечественных земельных отношений и развитие рынка недвижимости является чрезмерное огосударствление земель. Сегодня свыше 92% всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Как показывает практика, этот публичный собственник весьма неэффективен, мало заинтересован в рациональном землепользовании и организации развитого, а значит и «прозрачного» земельного рынка. К настоящему времени из хозяйственного оборота законодательно исключено почти три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля вообще не подлежит залогу, не имеет рыночной стоимости и не является реальным обеспечением для потенциально возможного колоссального объема новых финансовых инструментов, остро необходимых зарождающемуся российскому ипотечному, да и фондовому рынку. Указанные причины, усиливаясь коррупцией и бюрократическими препонами, сдерживают капитализацию российской экономики, снижают финансовую отдачу и эффективность использования земли, препятствуют притоку в реальный сектор экономики не только иностранных, но и отечественных инвестиций, что, в конечном счете, ведёт к снижению темпов роста ВВП и уровня благосостояния населения страны.

Своевременной, весьма эффективной и малозатратной организационно-экономической формой государственного регулирования рыночных отношений, а также действенным инструментом реализации долгосрочных целевых программ социально - экономического развития регионов страны в условиях мирового экономического кризиса может стать новый инвестиционный механизм на основе ипотеки земель, находящихся ныне в государственной или муниципальной собственности. Поскольку прямая ипотека публичных земель запрещена устаревшим законодательством, наш проект в качестве новации предусматривает изменение данной формы собственности, но не через примитивную куплю-продажу, а путём их разгосударствления - внесения в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но по причинам неразвитости ипотечного рынка, а также отсутствия в сделках «живых» денег и необходимости дополнительных трудозатрат по организации оборота земельных ценных бумаг в настоящее время чиновниками-распорядителями публичной собственности практически не используется.

Предлагаемая инвестиционная модель инициирует возникновение новой «точки роста», прежде всего, для региональной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом территории акционерный Земельный Залоговый Фонд (далее ОАО ЗЗФ или ЗЗФ), 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации субъекта РФ или муниципалитета. Возникает новая рыночная структура, главной целью деятельности которой - привлечение в региональную экономику под залог ликвидных земельных участков долгосрочных и низкопроцентных кредитов и инвестиций.

В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и вполне эффективна такая организационно - правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и категорий, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Такие субъекты хозяйствования уже создаются и, в ряде случаев, своими пайщиками имеют не только российских предпринимателей, но и иностранных партнеров - инвесторов. Основными финансовыми инструментами в инвестиционной деятельности у этих обществ становятся векселя и закладные, обеспеченные земельными участками.

При земельной ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные органом государственной регистрации; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение. Кроме того, возможна и взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках акциями, облигациями, векселями и закладными, обеспеченными земельными участками, что также явится дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности.

Муниципальные образования (МО) и субъекты РФ (СФ) с преобразованием своих земельных активов в ЗЗФ приобретают эффективный рыночный инструмент для реализации долгосрочных социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом используются внебюджетные средства и исключаются потенциальные угрозы для бюджетов территорий перед кредиторами, поскольку нет необходимости в предоставлении государственных и муниципальных гарантий. В результате широкого внедрения земельного инвестиционного механизма получит импульс реформа местного самоуправления, население приобретает реальную возможность через земли своих территорий непосредственно участвовать в рыночных и социально-экономических процессах. Ипотека земель предоставляет дополнительные ресурсы для решения и таких социально острых и трудно решаемых сегодня проблем, как расселение «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Данный ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК.

Вместе с тем, наиболее значимых результатов в инвестиционной политике субъектов РФ и муниципальных образований можно достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой модели использования публичных земельных активов с комплексным планированием социально-экономического развития территорий и организацией в них благоприятных режимов хозяйствования (ОЭЗ, СЭЗ). В этом случае объективно повышается кредитный рейтинг региона, а инвестор получает чёткую и ясную долгосрочную перспективу вложения своих капиталов, поскольку имеет в наличии три важнейших и определяющих мотивы его решений фактора: льготный инвестиционный климат; социально востребованный инвестиционный проект; публичную гарантию возврата капиталовложений.

Рыночная цена земли и методы её регулирования в разных государствах

Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок (). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок ().

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 12.5.

Рис. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1; Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4) пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Размещено на Allbest.ru